房地產(chǎn)評估（第二版）第06章收益法

1、房地產(chǎn)評估 Real Estate Valuation 第二版2第6章 收益法學(xué)習(xí)目標(biāo)本章學(xué)習(xí)目標(biāo)是使學(xué)生掌握收益法的基本原理和用收益法評估房地產(chǎn)價值的計算方法,及收益法中各參數(shù)的含義與計算方法。3第6章 收益法6.1 收益法的基本原理 6.2 房地產(chǎn)的收入 6.3 房地產(chǎn)的運(yùn)營費用 6.4 房地產(chǎn)預(yù)期收益的估測 6.5 房地產(chǎn)折現(xiàn)率的估測 6.6 收益折現(xiàn)法6.6 直接資本化法 6.8 收益法應(yīng)用舉例46.1 收益法的基本原理1） 收益法的基本概念收益法也稱收益資本化法、收益現(xiàn)值法等,是將房地產(chǎn)未來的凈收益通過資本化求取房地產(chǎn)價值的一種方法。56.1 收益法的基本原理1） 收益法的基本概念收

2、益法以投資假設(shè)作為前提。房地產(chǎn)投資既是收益法的間接動機(jī),也是收益法的評估背景。用收益法評估房地產(chǎn)的價值，是基于房地產(chǎn)未來給其權(quán)利人帶來的凈收益,這與投資者投資購買房地產(chǎn)主要不是為了獲得房地產(chǎn)本身,而是為了獲取房地產(chǎn)未來的現(xiàn)金流量是一致的。66.1 收益法的基本原理2） 收益法的理論依據(jù)收益法以預(yù)期原理作為理論依據(jù)。用收益法評估房地產(chǎn)價值最重要的是房地產(chǎn)未來的凈收益和收益率，是基于投資者對其未來所能獲取的收益及其滿足程度的預(yù)期，而不是基于其歷史價格、生產(chǎn)它所投入的成本或過去的市場狀況。 76.1 收益法的基本原理3） 收益法的適用條件和范圍收益法適用的條件是房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益及風(fēng)險能夠預(yù)測和量

3、化，房地產(chǎn)的收益年限能夠確定。 86.1 收益法的基本原理3） 收益法的適用條件和范圍收益法的適用范圍主要包括商場、商務(wù)辦公樓、公寓、商店、賓館、酒店、餐館、游樂場、影劇院等房地產(chǎn)。 96.1 收益法的基本原理4）收益法的操作步驟（1）收集有關(guān)房地產(chǎn)未來預(yù)期收益有關(guān)的資料；（2）估測房地產(chǎn)未來的收益；（3）估測房地產(chǎn)的折現(xiàn)率；（4）計算并確定房地產(chǎn)評估價值。106.2 房地產(chǎn)的收入房地產(chǎn)的收入主要分持有期收入、轉(zhuǎn)售收入和其他收入，而持有期收入又可分為租金收入和直接經(jīng)營收入。116.2 房地產(chǎn)的收入租金收入是房地產(chǎn)評估時所遇到的典型的收入形式，其金額和相關(guān)條件由租賃合同決定。 1） 租金收入12

4、6.2 房地產(chǎn)的收入（1）按租金的計算方法不同，可分為逐期遞增方式、根據(jù)特定指標(biāo)調(diào)整方式和百分比租金方式1） 租金收入136.2 房地產(chǎn)的收入（2）按租金包括的內(nèi)容，分凈租賃、毛租賃和介于二者之間的其他租賃1） 租金收入146.2 房地產(chǎn)的收入（3）按合同內(nèi)容是否有租金減讓的條款，分有租金減讓方式和無租金減讓方式 1） 租金收入156.2 房地產(chǎn)的收入當(dāng)然,租賃方式除上面提到的以外,還有其他的一些方式,如資本參與、合同續(xù)訂權(quán)等。在根據(jù)租賃資料來求取凈租金收入時,要根據(jù)資料中租金的具體形式、合同的具體條款,確定出實際的租金收入,然后再扣除由出租承擔(dān)的維修費、管理費、保險費(如房屋火災(zāi)保險費)、房

5、地產(chǎn)稅和租賃代理費等。166.2 房地產(chǎn)的收入在生產(chǎn)經(jīng)營活動中，房地產(chǎn)作為其要素之一與其他要素一起發(fā)揮作用，其收入應(yīng)是總收入的一部分，包括在企業(yè)的總銷售收入中，其量由房地產(chǎn)在整個生產(chǎn)經(jīng)營過程中的貢獻(xiàn)程度決定。 2）直接經(jīng)營型收入 176.2 房地產(chǎn)的收入作為房地產(chǎn)評估依據(jù)的“收入”，應(yīng)該是指總收入中扣除了其他資產(chǎn)所產(chǎn)生的收入后的剩余部分。2）直接經(jīng)營型收入 186.2 房地產(chǎn)的收入在現(xiàn)實的經(jīng)濟(jì)活動中,持有一項房地產(chǎn)不必一直持有到其報廢,而是根據(jù)其自身的具體情況、經(jīng)營戰(zhàn)略、具體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境等,在將來的某一時點上將所持有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售給其他愿意購買的投資者,從而獲得轉(zhuǎn)售收入。3）轉(zhuǎn)售收入196.2 房

6、地產(chǎn)的收入轉(zhuǎn)售收入是剩余使用年限房地產(chǎn)所能產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流的現(xiàn)值。在評估時,持有期收入和轉(zhuǎn)售收入一起構(gòu)成評估房地產(chǎn)的收入現(xiàn)金流量。3）轉(zhuǎn)售收入206.2 房地產(chǎn)的收入其他各類收入包括停車場、洗衣房和行李存放出租的收入，以及其他與物業(yè)管理相關(guān)的服務(wù)收入。 4）其他收入216.3 房地產(chǎn)的運(yùn)營費用房地產(chǎn)的運(yùn)營費用是為實現(xiàn)房地產(chǎn)的收入而所需支付的合理費用。對于不同的房地產(chǎn)的收益類型，它會有不同的運(yùn)營費用。226.3 房地產(chǎn)的運(yùn)營費用 出租型房地產(chǎn)的運(yùn)營費用總的來說由稅金、保險費、維修與更新費、廣告及促銷費用、公共事業(yè)費、管理費和清潔費等構(gòu)成。 6.3.1出租型房地產(chǎn)的運(yùn)營費用236.3 房地產(chǎn)的運(yùn)營費

7、用 1）稅金 6.3.1出租型房地產(chǎn)的運(yùn)營費用我國與房地產(chǎn)出租有關(guān)的稅金主要有對經(jīng)營活動征收的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加，以及對財產(chǎn)所有者征收的房產(chǎn)稅 。246.3 房地產(chǎn)的運(yùn)營費用 2）保險費6.3.1出租型房地產(chǎn)的運(yùn)營費用它是向保險公司交納的房產(chǎn)保險及責(zé)任保險費。其金額為房屋重置成本的一定的百分比。256.3 房地產(chǎn)的運(yùn)營費用 3）維修與更新費 6.3.1出租型房地產(chǎn)的運(yùn)營費用該項費用是周期費用，它不是每年都發(fā)生的，包括房地產(chǎn)的常規(guī)維修保養(yǎng)費用和設(shè)備更新費用。 266.3 房地產(chǎn)的運(yùn)營費用 4）廣告及促銷費用 6.3.1出租型房地產(chǎn)的運(yùn)營費用該項費用是房地產(chǎn)的出租人向潛在租戶作宣傳

8、所用的費用。276.3 房地產(chǎn)的運(yùn)營費用 5）公共事業(yè)費 6.3.1出租型房地產(chǎn)的運(yùn)營費用公共事業(yè)費有水、電、燃料和空調(diào)等費用。 286.3 房地產(chǎn)的運(yùn)營費用 6）管理費6.3.1出租型房地產(chǎn)的運(yùn)營費用包括付給物業(yè)管理者的辦理出租房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、收取租金、檢查保養(yǎng)情況等費用以及律師費。296.3 房地產(chǎn)的運(yùn)營費用6.3.2 直接經(jīng)營型房地產(chǎn)的運(yùn)營費用直接經(jīng)營型房地產(chǎn)的運(yùn)營費用與其收入一樣，也是與其他運(yùn)營費用混合在一起的，而且對于不同的用途，其費用構(gòu)成也不同。對于直接經(jīng)營型房地產(chǎn)來說，其運(yùn)營費用包括銷售成本、銷售費用、銷售稅金及附加、管理費用和財務(wù)費用。306.4 房地產(chǎn)預(yù)期收益的預(yù)測房地產(chǎn)的預(yù)期收

9、益是指房地產(chǎn)的預(yù)期有效總收入(在出租情況下為有效租金收入)減去運(yùn)營費用后的收入凈額，也稱為房地產(chǎn)的預(yù)期凈收入。316.4 房地產(chǎn)預(yù)期收益的預(yù)測6.4.1 確定預(yù)期收益的標(biāo)準(zhǔn)在確定房地產(chǎn)的預(yù)期收益時，假定與房地產(chǎn)共同作用的其他因素在評估時點都處在當(dāng)時的正常狀態(tài)下，房地產(chǎn)預(yù)期收益是排除了其他因素以后由房地產(chǎn)自身所產(chǎn)生的收入，即所謂房地產(chǎn)的“客觀預(yù)期收益”。 326.4 房地產(chǎn)預(yù)期收益的預(yù)測6.4.1 確定預(yù)期收益的標(biāo)準(zhǔn)在某些房地產(chǎn)的權(quán)入受到限制的情況下，如已出租的房地產(chǎn)，且租約不可能撤消，除限制條件外，其他與前面相同。這時評估出的房地產(chǎn)應(yīng)為某些權(quán)益受限制條件下的市場價值。336.4 房地產(chǎn)預(yù)期收益

10、的預(yù)測 6.4.2 房地產(chǎn)預(yù)期收益預(yù)測 1）出租型房地產(chǎn)的預(yù)期收益預(yù)測預(yù)期收益有效總收入運(yùn)營費用有效總收入=潛在總收入空置等造成的收入損失346.4 房地產(chǎn)預(yù)期收益的預(yù)測 6.4.2 房地產(chǎn)預(yù)期收益預(yù)測 2）直接經(jīng)營型房地產(chǎn)預(yù)期收益的預(yù)測 預(yù)期收益=銷售收入銷售成本銷售費用銷售稅金及其附加管理費用財務(wù)費用正常經(jīng)營利潤 356.4 房地產(chǎn)預(yù)期收益的預(yù)測 6.4.2 房地產(chǎn)預(yù)期收益預(yù)測 自用或尚未使用的房地產(chǎn)可以比照同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料，按上述相應(yīng)的方法計算預(yù)期收益，或直接比較得出預(yù)期收益。366.4 房地產(chǎn)預(yù)期收益的預(yù)測 6.4.2 房地產(chǎn)預(yù)期收益預(yù)測 混合性房地產(chǎn)在測算預(yù)期收

11、益時，可以把它看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的組合，先分別求取，然后進(jìn)行綜合。 376.4 房地產(chǎn)預(yù)期收益的預(yù)測例6-1 某一待出租寫字間，建筑面積為1000平方米。類似寫字間的市場租金為每年900元/平方米，平均空置率為10%，各種稅金（營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、房產(chǎn)稅等）為租金收入的17.5%，折舊費為每年500元，年償還銀行貸款本息20萬元，其他費用（包括保險費、維修與更新費、公用事業(yè)費、經(jīng)營管理費等）為租金的10%。試估算該寫字間的預(yù)期收益。386.4 房地產(chǎn)預(yù)期收益的預(yù)測預(yù)期收益=潛在總收入空置等造成的收入損失運(yùn)營費用潛在總收入=9001000=90（萬元）空置造成的損失=9

12、010%=9（萬元）根據(jù)運(yùn)營費用的含義，折舊和償還銀行貸款本息不屬于此范圍，因此，運(yùn)營費用為：（90-9）（17.5%+10%）=22.28(萬元)預(yù)期收益=90-9-22.28=58.72（萬元）396.5房地產(chǎn)折現(xiàn)率的估測運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)價值,在確定了房地產(chǎn)預(yù)期收益后,需要測算房地產(chǎn)的資本化率和折現(xiàn)率。406.5.1 折現(xiàn)率的含義折現(xiàn)率是投資者向一宗房地產(chǎn)投資所要求的收益率，通常被用來將未來的收入轉(zhuǎn)化為現(xiàn)時的價值，也就是現(xiàn)值。它是一種動態(tài)的收益率，其高低主要取決于該宗房地產(chǎn)的風(fēng)險情況。 416.5.1 折現(xiàn)率的含義折現(xiàn)率=無風(fēng)險收益率+風(fēng)險收益率房地產(chǎn)的折現(xiàn)率實質(zhì)上是一種期望的投資收益

13、率。而投資收益率的大小與投資的風(fēng)險呈正相關(guān),在確定房地產(chǎn)的折現(xiàn)率時,應(yīng)選擇與獲取評估對象房地產(chǎn)的純收益具有同等風(fēng)險投資的收益率。42 6.5.2 折現(xiàn)率的種類要注意不同地區(qū)、不同時期、不同用途或不同類型的房地產(chǎn),由于投資的風(fēng)險不同,折現(xiàn)率也不盡相同。43 6.5.2 折現(xiàn)率的種類（1）土地資本化率（ r1 ）（2）建筑物資本化率（ r2 ）（3）綜合資本化率（ r ）44 6.5.2 折現(xiàn)率的種類45 6.5.2 折現(xiàn)率的種類例 ：某宗房地產(chǎn)的總價值為1000萬元，經(jīng)估測建筑物部分的價值為600萬元，假定綜合的折現(xiàn)率為8%，建筑物的折現(xiàn)率為10%，則土地的折現(xiàn)率為：46 6.5.3 折現(xiàn)率的求

14、取方法折現(xiàn)率與房地產(chǎn)的價值和凈收益之間的關(guān)系比較復(fù)雜。下面是根據(jù)應(yīng)用和定義求取折現(xiàn)率的幾種基本方法。這些方法的前提條件是要求房地產(chǎn)市場或資本市場比較發(fā)達(dá)。47 6.5.3 折現(xiàn)率的求取方法1）市場提取法這是一種根據(jù)市場資料和收益折現(xiàn)法公式求取折現(xiàn)率的方法。在用此法求取折現(xiàn)率時,一般假定未來收益無變化。當(dāng)收益無限期時,其求法與上述直接資本化率相同。當(dāng)收益為有限期時,將在市場上選取的類似房地產(chǎn)的收益和相應(yīng)的價格資料代入有限期評估公式的變化形式。48 6.5.3 折現(xiàn)率的求取方法1）市場提取法采用試算法求取r。具體是先用試算法以任何方式挑選一個認(rèn)為是最可能的r,通過計算這一選定r下公式左邊的結(jié)果是否

15、等于零來檢驗它。49 6.5.3 折現(xiàn)率的求取方法可比實例收益期限年預(yù)期收益（萬元/年）價格（萬元）年金現(xiàn)值系數(shù)折現(xiàn)率（%7924524216911345524989.5810.33450878639.921050 6.5.3 折現(xiàn)率的求取方法可比實例1：折現(xiàn)率=8%年金現(xiàn)值系數(shù)11.92 折現(xiàn)率=9% 年金現(xiàn)值系數(shù)10.76內(nèi)插法 ：年金現(xiàn)值系數(shù)為11時，折現(xiàn)率為8.79%r=（8.79+11+10.33+10）4=10.03%51 6.5.3 折現(xiàn)率的求取方法2）累加法 累加法又稱安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法,是以安全利率為基礎(chǔ),再加上投資風(fēng)險補(bǔ)償率調(diào)整值作為折現(xiàn)率的方

16、法。所謂安全利率,是無風(fēng)險投資的收益率。52 6.5.3 折現(xiàn)率的求取方法2）累加法 折現(xiàn)率安全利率投資風(fēng)險調(diào)整率這種方法的具體操作是先找出安全利率。然后,確定在安全利率基礎(chǔ)上的投資風(fēng)險調(diào)整率。不同類型和用途的房地產(chǎn)所面臨的風(fēng)險大小也不同，風(fēng)險越大風(fēng)險調(diào)整率也越高。53 6.5.3 折現(xiàn)率的求取方法投資收益率排序插入法的基本依據(jù)是投資的收益率與其所承擔(dān)的風(fēng)險成正比,收益率越高,其風(fēng)險越大;收益率越低,則風(fēng)險越小。3）投資收益率排序插入法54 6.5.3 折現(xiàn)率的求取方法(1)調(diào)查、搜集評估對象所在地區(qū)的各種投資(如國債、銀行存款、保險、企業(yè)債券、銀行貸款、各種房地產(chǎn)投資、股票等),及與它們相對

17、應(yīng)的風(fēng)險程度和收益率資料。3）投資收益率排序插入法55 6.5.3 折現(xiàn)率的求取方法(2)以投資的類型及其風(fēng)險程度為橫坐標(biāo)軸,以投資收益率為縱坐標(biāo)軸,將所搜集的投資類型及其風(fēng)險與對應(yīng)投資的收益率制成如圖61所示的曲線圖。3）投資收益率排序插入法56收益率投資風(fēng)險0評估對象風(fēng)險程度應(yīng)落的位置折現(xiàn)率應(yīng)落的區(qū)域圖6-1 6.5.3 折現(xiàn)率的求取方法57 6.5.3 折現(xiàn)率的求取方法(3)將評估對象的風(fēng)險程度與圖61橫坐標(biāo)軸上的投資類型的風(fēng)險程度進(jìn)行分析比較,并考慮投資的流動性、管理的難易以及作為資產(chǎn)的安全性等因素后,判斷出與其風(fēng)險程度相等投資在橫坐標(biāo)軸上的位置。3）投資收益率排序插入法58 6.5.

18、3 折現(xiàn)率的求取方法(4)根據(jù)圖61,在縱坐標(biāo)軸上找出與評估對象風(fēng)險相對應(yīng)的投資收益率就是要求取的折現(xiàn)率。3）投資收益率排序插入法59 6.6 收益折現(xiàn)法收益折現(xiàn)法是房地產(chǎn)評估收益法中的一種重要的方法，此方法較為科學(xué)，但對評估數(shù)據(jù)的要求較高。 606.6.1 收益折現(xiàn)法的含義 收益折現(xiàn)法也叫現(xiàn)值法或收益流折現(xiàn)法，是將評估房地產(chǎn)在未來持有期內(nèi)所有的預(yù)期收益以及房地產(chǎn)在持有期末轉(zhuǎn)售時的價格，用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率全部折算到評估時點，以全部折現(xiàn)值之和作為評估房地產(chǎn)在評估時點的價值。 616.6.2 預(yù)期收益流量的類型 （l）每年固定不變 （2）每年按某個固定的數(shù)額遞增或遞減 （3）每年按某個固定的比率遞增或

19、遞減（4）其他有規(guī)則的變動情形 62 6.6.3 收益年限的確定 對于單獨土地和單獨建筑物的評估，未來可獲得收益的年限應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定，選用相應(yīng)的有限年計算公式。63 6.6.3 收益年限的確定對于土地與建筑物結(jié)合在一起的評估對象，如果建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長于或等于土地合法使用權(quán)年限，就應(yīng)根據(jù)土地合法使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用相應(yīng)的有限年計算公式。 646.6.3 收益年限的確定房地產(chǎn)收益年限0土地使用年限建筑物經(jīng)濟(jì)壽命656.6.3 收益年限的確定對于土地與建筑物結(jié)合在一起的評估對象，如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于土地合法使用權(quán)年限。這時根據(jù)收益的不同特征應(yīng)將

20、其分為兩段。666.6.3 收益年限的確定第一段是房地合一的收益年限，它應(yīng)等于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命，選用相應(yīng)的有限年計算公式；第二段是單獨土地的收益年限，它應(yīng)等于土地合法使用權(quán)年限與建筑物經(jīng)濟(jì)壽命年限之差，選用相應(yīng)的有限年計算公式計算土地剩余使用年限價值，再以第一段年限折現(xiàn)。676.6.3 收益年限的確定房地產(chǎn)收益年限建筑物經(jīng)濟(jì)壽命土地使用年限068 6.6.4 收益折現(xiàn)法計算公式1）基本公式69 6.6.4 收益折現(xiàn)法計算公式2）常用公式70 6.7直接資本化法在房地產(chǎn)評估中，除收益折現(xiàn)法外，常用的方法是直接資本化法。此方法較為簡單，便于在評估中應(yīng)用。71 6.7.1 直接資本化率法的含義 直接

21、資本化法是根據(jù)評估房地產(chǎn)預(yù)期收益和直接資本化率直接計算房地產(chǎn)評估價值的一種方法。72 6.7.1 直接資本化率法的含義 直接資本化法的優(yōu)點是計算方法簡便,評估參數(shù)較為容易取得,但沒有考慮后續(xù)期限的房地產(chǎn)收益,要求存在可比性較強(qiáng)的交易實例,以便確定恰當(dāng)?shù)闹苯淤Y本化率。73 6.7.2 直接資本化率 1）直接資本化率的含義直接資本化率反映房地產(chǎn)價值與現(xiàn)時或持有期年均凈營業(yè)收入（NOI）之間的關(guān)系。為計算簡便，在房地產(chǎn)評估中一般以第一年的凈營業(yè)收入為持有期的年均衡收益。所以，第一年的凈營業(yè)收入與房地產(chǎn)價值之間的比率，一般稱為直接資本化率。 746.7.2 直接資本化率1）直接資本化率的含義例如，某收

22、益性房地產(chǎn)的價值為100萬元，預(yù)計購買后第一年的預(yù)期收益為10萬元，那么：直接資本化率=10100=10。 75 6.7.2 直接資本化率1）直接資本化率的含義直接資本化率反映房地產(chǎn)價值與現(xiàn)時或持有期年均凈營業(yè)收入（NOI）之間的關(guān)系。為計算簡便，在房地產(chǎn)評估中一般以第一年的凈營業(yè)收入為持有期的年均衡收益。 76 6.7.2 直接資本化率2）直接資本化率的求取方法一般采取市場提取法。即通過搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，計算凈收益與價格比值的平均數(shù)作為該房地產(chǎn)的資本化率。77 6.7.2 直接資本化率2）直接資本化率的求取方法78 6.7.2 直接資本化率例：選擇4個與評

23、估對象房地產(chǎn)相類似的交易實例，各交易實例有關(guān)數(shù)據(jù)資料如下表所示。79交易實例租金（萬元/年）價格（萬元）資本化率（%）1151659.0922421611.1135249810.4448786310.08 交易實例及相關(guān)資料 6.7.2 直接資本化率80 6.7.2 直接資本化率根據(jù)表中的數(shù)據(jù)資料，采用簡單算術(shù)平均數(shù)法求得房地產(chǎn)資本化率為：（9.09%+11.11%+10.44%+10.08%）4 10.18%816.7.3 直接資本化率與折現(xiàn)率之間的關(guān)系利用收益法評估房地產(chǎn)價值包括直接資本化法和收益折現(xiàn)法。直接資本化法是用直接資本化率直接評估的方法,而收益折現(xiàn)法不是用直接資本化率直接評估的方

24、法,是一種折現(xiàn)法。在這里有必要明確一下直接資本化率與折現(xiàn)率之間的關(guān)系。826.7.3 直接資本化率與折現(xiàn)率之間的關(guān)系收益折現(xiàn)法公式之一:收益無限期且不變836.7.3 直接資本化率與折現(xiàn)率之間的關(guān)系收益折現(xiàn)法公式之二:收益無限期且以某一比率g增長846.7.3 直接資本化率與折現(xiàn)率之間的關(guān)系由前面的直接資本化率定義我們可知:856.7.3 直接資本化率與折現(xiàn)率之間的關(guān)系通過比較以上三式,我們可知:對于第一種情況,R=r;對于第二種情況,R=r-g。也就是說,當(dāng)收益永遠(yuǎn)不變時,直接資本化率與折現(xiàn)率相等;當(dāng)收益以某一比率增長時,直接資本化率等于折現(xiàn)率與增長率之差。上述兩式分別表示了直接資本化率(R

25、)與折現(xiàn)率(r)在上述兩種情況中的關(guān)系。866.7.3 直接資本化率與折現(xiàn)率之間的關(guān)系當(dāng)收入以其他方式變化時,兩者的關(guān)系也會變化,但其形式也像上述公式表示的那樣簡單。所以,對于不同的收益情況,它們之間具有不同的函數(shù)關(guān)系,且當(dāng)收入隨時間變化時,直接資本化率并不等同于折現(xiàn)率。876.7.3 直接資本化率與折現(xiàn)率之間的關(guān)系在現(xiàn)實評估工作中,評估人員常利用可比實例房地產(chǎn)的資料確定直接資本化率,然而他們卻不一定知道投資者預(yù)期的收益率情況或收入將如何變化。在前面的分析中,我們已經(jīng)知道了直接資本化率可以間接地反映這些投資假設(shè)。這也是直接資本化率可用以估算價值的原因。886.7.3 直接資本化率與折現(xiàn)率之間的

26、關(guān)系明確折現(xiàn)率與直接資本化率之間的關(guān)系有利于消除概念上的混亂給準(zhǔn)確理解收益法評估原理所帶來的障礙,有利于深刻理解各種具體方法之間的關(guān)系,便于根據(jù)評估所遇到的實際情況靈活運(yùn)用這些方法。89 6.7.4 直接資本化法的計算公式 直接資本化法是將評估房地產(chǎn)的未來第一年預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)闹苯淤Y本化率，直接計算房地產(chǎn)的評估價值。其計算公式表示為：90 6.7.4 直接資本化法的計算公式 直接資本化率沒有直接考慮到預(yù)期未來收入及房地產(chǎn)價值的變化,所以它不是投資內(nèi)部收益率(IRR)。如果存在可比實例房地產(chǎn),且利用其NOI與價格可求出直接資本化率的話,那么,這一比率對于評估房地產(chǎn)來說也是適用的。在這種情況下,

27、只要我們知道評估房地產(chǎn)的NOI,就可以根據(jù)公式V=NOI/R求出評估房地產(chǎn)的價值。91 6.7.4 直接資本化法的計算公式例6-2 某公寓樓，經(jīng)過測算其持有期第一年的 NOI為3 500 000元。為了求取其R，我們假設(shè)現(xiàn)有三宗可比實例房地產(chǎn)的近期銷售價格與租金水平資料，如表61所示。表61所示各可比實例的NOI可以通過估算有效總收入減估算的運(yùn)營費用得到；也可以從得到的它們的營業(yè)報表中直接查出；還可利用前面提到過的目前可查到的房地產(chǎn)營業(yè)費用比率水平的資料，估測空置率及營業(yè)費用比例，求出NOI。在表61中，給出了各可比實例的直接資本化率的求取過程。92 6.7.4 直接資本化法的計算公式序號項目可比實例1231價格（元）29 050 00022 825 00030 087 5002預(yù)期收益（元）2 846 9002 008 6002 798 1383直