冷水灘區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研（XXXX年3月）

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2011年3月未來猜想？未 來 猜 想產(chǎn)品政策 永州房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品參差不齊，中小樓盤較多，部分開發(fā)商建的產(chǎn)品雖價(jià)格較低，但品質(zhì)較為落后，大部分開發(fā)商對(duì)開發(fā)理念的理解還有待提高，而現(xiàn)在開發(fā)產(chǎn)品正在不段更新，正處于向品質(zhì)轉(zhuǎn)型的跳躍階段，整體價(jià)格水平還將繼續(xù)上揚(yáng)。 隨著樓市的調(diào)控政策頻繁出擊，后期的消費(fèi)市場(chǎng)會(huì)越來越趨于理性。但是短期的剛性需求釋放并不能證明市場(chǎng)開始觸底反彈，走勢(shì)尚未明朗，房?jī)r(jià)上漲既有空間又有阻力，如果因?yàn)殡A段性的回暖，開發(fā)企業(yè)盲目樂觀，擅自上調(diào)價(jià)格，將會(huì)使購(gòu)房者的預(yù)期又形成新的差距，加劇觀望氛圍，導(dǎo)致剛有起色的房地產(chǎn)再度陷入低迷。另外，由于后續(xù)市場(chǎng)銷售壓力仍然存在，

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在不可預(yù)估性。未 來 猜 想解讀城市總體宏觀經(jīng)濟(jì)區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)樓盤調(diào)研目錄消費(fèi)調(diào)研解讀城市城 市 概 況冷水灘區(qū)位 冷水灘區(qū)位于湖南省西南部，湘江中上游。冷水灘區(qū)總面積1222平方千米，總?cè)丝?3萬人，城市人口20萬人。冷水灘區(qū)轄6個(gè)街道、11個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)鄉(xiāng)、2個(gè)開發(fā)區(qū)，東與祁陽縣、南與零陵區(qū)、西與東安縣、北與衡陽市祁東縣接壤。地理坐標(biāo)為東經(jīng)11128-11147，北緯2615-2649。冷水灘是移民城市，遷入人口主要來自零陵區(qū)、祁陽縣、東安縣、及其它縣人匯聚于此。冷水灘區(qū)人民政府駐梧桐街道梧桐路。沿海城市城 市 概 況 冷水灘處于中部地區(qū)與沿?；浉郯南嘟Y(jié)合的前沿陣地，是湖南通向粵

3、港澳的“南大門”，是湖南承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的前沿陣地。冷水灘是湘西南地區(qū)的重要交通樞紐。湘桂鐵路復(fù)線、洛湛鐵路縱貫?zāi)媳?，與322國(guó)道、二廣高速、衡昆高速，構(gòu)成了相互銜接的交通網(wǎng)絡(luò)。永州機(jī)場(chǎng)已開通長(zhǎng)沙、?？凇豸斈君R、北京等航線。懷永鐵路、貴福鐵路、夏蓉高速等國(guó)家級(jí)路網(wǎng)的相繼立項(xiàng)和建設(shè)，將進(jìn)一步促進(jìn)冷水灘與“長(zhǎng)株潭”、“粵港澳”等地的輻射接收能力。冷水灘區(qū)域交通城 市 交 通緊鄰兩廣的前沿城市永州中國(guó)書法名城 瀟湘第一城 湘粵桂三省咽喉要沖湖南重要的汽車工業(yè)基地之一 杉木之鄉(xiāng)、香柚之鄉(xiāng)和魚米之鄉(xiāng) 吳楚故地，漢唐名郡歷史上湘南政治經(jīng)濟(jì)和文化中心民 族 風(fēng) 情燦爛悠久的歷史文化柳文化許多著名文學(xué)家、思

4、想家、詩人和書法家，如柳宗元、元潔、懷素、周敦頤、何紹基等人都曾在此出生或創(chuàng)作。永州八景永州文廟、浯溪碑林、九嶷山舜帝陵、祁陽文昌塔、三圣湖、陽明山，山寺晚鐘，朝陽旭日、香冷煙雨、愚溪眺雪。江永女書世界上僅存的女性文字江永女書在永州被發(fā)現(xiàn)。 燦爛的歷史文化，是房地產(chǎn)發(fā)展的深厚底蘊(yùn)。區(qū) 域 文 化 永州擁有2000余年璀璨的城市文脈，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后，城市面貌有待提升，各方面急待振興。城市總結(jié)：城 市 總 結(jié)總體宏觀經(jīng)濟(jì)宏 觀 經(jīng) 濟(jì)永州市20062010生產(chǎn)總值情況名稱GDP（億元）增長(zhǎng)人均可支配收入（元）增長(zhǎng)%2006年417.8311.80872513.302007年481.0

5、014.001020014.52008年592.6813.301199115.22009年640.0414.001342512.002010年750.0014.501498311.6020062010生產(chǎn)總值情況 20062010年GDP增長(zhǎng)情況 永州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)從2006年以來一直保持快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年全市共完成生產(chǎn)總值750億元、增長(zhǎng)14.5%，高于預(yù)期2.5個(gè)百分點(diǎn) 。宏 觀 經(jīng) 濟(jì)20062010年生活水平名稱人均可支配收入（元）增長(zhǎng)（%）人均消費(fèi)性支出（元）增長(zhǎng)(%)2006年872513.30550711.682007年1020014.5058756.692008年11

6、99115.2064079.062009年1342512.0067224.912010年1498311.607635.13.6宏 觀 經(jīng) 濟(jì)2006年2010年人均收入情況宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 2010年，全市民生得以改善，人均可支配收入達(dá)到14983元，同比增長(zhǎng)11.6%，人均消費(fèi)性支出也不斷提高，年消費(fèi)達(dá)到7635元，同比增長(zhǎng)13.6。 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)闡述 （數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)）市 場(chǎng) 闡 述全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)闡述 2011年1月，調(diào)控政策更趨嚴(yán)厲，限購(gòu)令相繼蔓延至二、三線城市，“國(guó)八條”重拳出擊，緊隨其后的是懸掛已久的房產(chǎn)稅靴子正式著地。1月監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，23個(gè)城市成交量環(huán)比下跌，

7、僅7個(gè)城市環(huán)比上漲。其中15個(gè)城市跌幅超過20%，位居前列的是長(zhǎng)沙和包頭，跌幅均超過60%，而大連跌幅亦超過50%。限購(gòu)令的蔓延以及“國(guó)八條”的出擊，加之即將到來的春節(jié)淡季，預(yù)計(jì)未來樓市成交量不容樂觀。 市 場(chǎng) 闡 述區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)城 市 規(guī) 劃城市規(guī)劃 空間布局：總體布局為“帶狀組團(tuán)式”結(jié)構(gòu)，城市用地由冷水灘區(qū)、芝山區(qū)和嵐角山組團(tuán)三部分組成，沿湘江風(fēng)光帶和連城道路合理布置建設(shè)用地和生態(tài)用地，城市組團(tuán)與機(jī)場(chǎng)之間，各組團(tuán)之間為生態(tài)用地，在滿足機(jī)場(chǎng)凈空要求的條件下，充分綠化，適度建設(shè)文化、體育、旅游設(shè)施，與城市組團(tuán)之間形成有機(jī)的整體。建設(shè)重點(diǎn)：東部完善河?xùn)|新城區(qū)建設(shè)，冷、芝兩區(qū)聯(lián)城；西部開發(fā)火車新站

8、周邊地區(qū)；北部對(duì)鳳凰園工業(yè)園和冷水灘新行政區(qū)完善配套設(shè)施；河西南部建設(shè)長(zhǎng)豐工業(yè)園。冷水灘房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 區(qū) 域 市 場(chǎng)永州20072010資產(chǎn)投資情況永州20072010資產(chǎn)投資情況時(shí) 間固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資2007年 255.08億元 24.8億元 2008年358.46 億元33.8億元2009年600.14億元61.97億元2010年813.00億元63.65億元永州20072010資產(chǎn)投資情況20072010資產(chǎn)投資情況區(qū) 域 市 場(chǎng) 在過去的幾年，永州城市建設(shè)明顯改善， 2010年全市固定資產(chǎn)投資完成813億元、增長(zhǎng)36.6%，高于預(yù)期1.6個(gè)百分點(diǎn)；全市商品房銷售額完成34.

9、9億元、增長(zhǎng)45.6%。區(qū) 域 市 場(chǎng)名稱2007年2008年2009年2010年商品房施工面積（萬平方米）552.9432.6625.04530竣工面積（萬平方米）320.490.63145.27156.61商品房銷售面積（萬平方米）108.9107.7149.96428.532007年2010年商品房施工、竣工、銷售情況2007年2010年商品房施工、竣工、銷售情況區(qū) 域 市 場(chǎng) 2010年全市共完成住房建筑面積530萬，同比增長(zhǎng)4.38%；冷水灘城區(qū)完成住房建筑面積103.4萬，同比增長(zhǎng)13.1%；批準(zhǔn)預(yù)售面積156.62，同比增長(zhǎng)24%；冷水灘區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積55.16，同比增長(zhǎng)48.2

10、9%。消費(fèi)調(diào)研消 費(fèi) 市 場(chǎng)消 費(fèi) 市 場(chǎng)80后將成購(gòu)房主體 據(jù)調(diào)查結(jié)果中顯示，58%的調(diào)查者處于20-30歲這個(gè)年齡階段，位于第二的是30-35歲，占總調(diào)查人數(shù)的22%。這個(gè)結(jié)果從側(cè)面可以反映，永州80年代的消費(fèi)者開始選擇置業(yè)，并有了一定的基礎(chǔ)和能力，這個(gè)趨勢(shì)與其他各個(gè)大中城市的發(fā)展趨勢(shì)相同。 購(gòu)房決策權(quán)比例 據(jù)調(diào)查結(jié)果中顯示，在購(gòu)房群中夫妻雙方?jīng)Q定占52%。這個(gè)結(jié)果從側(cè)面可以反映，永州購(gòu)房人群中大多是初次置業(yè)和二次置業(yè)為主，多為改善自身居住條件為主。消 費(fèi) 市 場(chǎng)在購(gòu)房注重考慮的因素 在本次調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有60%的購(gòu)房群體在購(gòu)房時(shí)首先考慮的就是地段、價(jià)格，對(duì)樓盤品質(zhì)方面還處于過渡階段，購(gòu)房

11、心理尚停留在初步階段，可以判斷大部分購(gòu)房群體并沒有很多的購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)。消 費(fèi) 市 場(chǎng)城市資源配置滿意度調(diào)查 上面調(diào)查圖片調(diào)查的內(nèi)容是對(duì)于永州市的城市資源配置看法，36%的調(diào)查者表示一般滿意，31%不滿意，道路狹窄、公共娛樂設(shè)施少、環(huán)境臟亂差等都是永州目前需要改善的。 消 費(fèi) 市 場(chǎng)永州開發(fā)商信譽(yù)度調(diào)查 比較滿意和不滿意的比例分別占21%、20%，對(duì)開發(fā)商信譽(yù)度不滿意方面主要體現(xiàn)以下方面：1、不按時(shí)交房；2、建筑質(zhì)量較差；3、開發(fā)商只注重利潤(rùn)而忽略對(duì)樓盤品質(zhì)的提升等。消 費(fèi) 市 場(chǎng)商品住宅價(jià)格水平調(diào)查 近幾年永州房?jī)r(jià)漲勢(shì)較快，但總體房?jī)r(jià)基本能接受。不太高基本能接受比例占39%，很高勉強(qiáng)能接受占38%

12、，太高很難接受占16%，很高勉強(qiáng)能接受占38%，不太高基本能接受占39%，偏低可以接受占6%，很低完全能接受占1%。消 費(fèi) 市 場(chǎng)家庭收入調(diào)查 永州的收入水平在湖南省內(nèi)還處于偏低水平，主要是因?yàn)橛乐莸慕?jīng)濟(jì)水平較為落后，對(duì)招商引資力度不夠，投資環(huán)境較差，就業(yè)率較低等原因。消 費(fèi) 市 場(chǎng)購(gòu)房需求調(diào)查 改善性需求略高于首次置業(yè)，說明永州購(gòu)房市場(chǎng)正處于一次置業(yè)向二次置業(yè)的過渡階段，對(duì)樓盤的品質(zhì)需求會(huì)越來越高。 消 費(fèi) 市 場(chǎng)對(duì)住宅需求的調(diào)查 永州銷售市場(chǎng)目前暢銷戶型多集中在100-144以內(nèi)，80%以上樓盤的主力戶型都集中在兩房?jī)蓮d和三房?jī)蓮d，從市場(chǎng)樓盤銷售情況看，中心區(qū)域樓盤50以內(nèi)的小戶型也較為暢

13、銷，說明永州購(gòu)房群對(duì)投資意識(shí)逐漸提高。 消 費(fèi) 市 場(chǎng)樓盤調(diào)研區(qū) 域 樓 盤河?xùn)|/育才路板塊 區(qū) 域 樓 盤【瀟湘國(guó)際廣場(chǎng)】區(qū) 域 樓 盤位置生活配套：8中、公安局、湘發(fā)建材城、超市、醫(yī)院等冷、芝聯(lián)城的前沿門戶路網(wǎng)：育才路、永州大道、衡昆公路、322國(guó)道交通：8路、18路、24路、28路等區(qū) 域 樓 盤基本數(shù)據(jù)占 地：2.5萬平方米 容積率：6.4 建 面：16萬平方米 綠化率：15%左右價(jià) 格均價(jià)2500元/優(yōu)惠：一次性96折；按揭99折建筑形式6棟33層高層銷售狀況一期銷售90%，二期土地轉(zhuǎn)給中醫(yī)院，現(xiàn)已預(yù)定90%以上。公 司開發(fā)商：永州市名居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商：沈陽圖維房地產(chǎn)代理公

14、司區(qū) 域 樓 盤1、冷、芝聯(lián)城前沿門戶，具有 較大發(fā)展前景；2、規(guī)模較大，有市場(chǎng)影響力；3、政府支持項(xiàng)目，有一定背景。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、戶型設(shè)計(jì)較差；2、居住區(qū)域不夠成熟；3、綠化較少，沒有特色；4、容積率較高。區(qū) 域 樓 盤【永和家園】區(qū) 域 樓 盤位置生活配套：市公安局、8中、規(guī)劃中個(gè)的中醫(yī)院、超市、湘發(fā)建材市場(chǎng)等交通：8路、18路、24路、28路等路網(wǎng)：育才路、永州大道、衡昆公路、322國(guó)道市公安局正對(duì)面區(qū) 域 樓 盤基本數(shù)據(jù)占 地：41畝 容積率：4.75 建 面：13萬方 綠化率：38%價(jià) 格均 價(jià)：2300元/平米優(yōu) 惠：一次性98折，按揭99折建筑形式共10棟16層板式小高層銷售狀況第

15、三期5/8/9/10號(hào)棟，在售8號(hào)棟，已售90%，所剩樓層在14層以上。公 司開發(fā)商：永州市人和仙聚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司區(qū) 域 樓 盤1、區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，是冷、芝兩區(qū)“聯(lián)城”的主要方向，同時(shí)也是政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ?、周邊生活配套相對(duì)完善，醫(yī)院、銀行、超市、學(xué)校近在遲尺；3、永州大道拉通后，交通會(huì)更為便利。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、施工進(jìn)度較慢，目前第三期尚未動(dòng)工；2、項(xiàng)目東側(cè)為農(nóng)田，位置目前比較偏，居住環(huán)境一般；3、項(xiàng)目定位不高，同時(shí)周邊在建項(xiàng)目較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較大區(qū) 域 樓 盤【翰林山莊2期】區(qū) 域 樓 盤位置生活配套：市公安局、8中、規(guī)劃中個(gè)的中醫(yī)院、超市、湘發(fā)建材市場(chǎng)等交通：8路、18路

16、、24路、28路等路網(wǎng)：育才路、翠竹路、衡昆公路、322國(guó)道百畝瀟湘公園旁區(qū) 域 樓 盤基本數(shù)據(jù)建 面：5.3萬平米 總戶數(shù)：368戶綠化率：40%價(jià) 格起 價(jià)：2048元/平米 均 價(jià)：2600元/平米層 差：30元/平米 平面差價(jià)：20-40元/平米優(yōu) 惠：一次性98折 按揭99折建筑形式風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格在售兩棟高層電梯房（19層+33層）銷售狀況一期已售罄，二期銷售點(diǎn)80%左右公 司開發(fā)商：永州人和仙聚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司區(qū) 域 樓 盤1、項(xiàng)目周邊在建項(xiàng)目和建成項(xiàng)目較為集中，生活配套相對(duì)完善，居住氛圍相對(duì)濃厚；2、緊鄰瀟湘公園，居住環(huán)境較好；3、區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，是冷、芝兩區(qū)“聯(lián)城”的主

17、要方向，同時(shí)也是政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，具有較大的發(fā)展?jié)摿?。?yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、項(xiàng)目周邊在建項(xiàng)目較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈；2、價(jià)位較高，同時(shí)所剩戶型、樓層選擇性都較??；區(qū) 域 樓 盤【印象巴厘】區(qū) 域 樓 盤位置生活配套：市公安局、8中、規(guī)劃中個(gè)的中醫(yī)院、超市、湘發(fā)建材市場(chǎng)等交通：8路、18路、24路、28路等路網(wǎng)：育才路、翠竹路、衡昆公路、322國(guó)道百畝瀟湘公園旁區(qū) 域 樓 盤基本數(shù)據(jù)占 地：3.4萬 容積率：3.8 總建面：13萬 綠化率：40.8%價(jià) 格三期均價(jià)：2500-2600元/平米優(yōu)惠政策：一次性付款優(yōu)惠9000元/套；按揭貸款優(yōu)惠7000元/套建筑形式風(fēng)格:巴厘島園林風(fēng)情共13棟電梯房（11棟

18、12層小高，2棟16層小高層）銷售狀況一二期已售罄，第三期已售80%公 司開發(fā)商：永州海通置業(yè)有限公司代理商：廈門點(diǎn)創(chuàng)代理機(jī)構(gòu)區(qū) 域 樓 盤1、周邊生活配套齊全；2、定位獨(dú)特，規(guī)模較大；3、周邊環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境較好。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、目前居住氛圍不濃厚，人群不集中；2、周邊在建項(xiàng)目較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；3、現(xiàn)三期已售80%左右，樓層可選性較小。區(qū) 域 樓 盤【曼谷風(fēng)景】 區(qū) 域 樓 盤位置生活配套：8中、二醫(yī)院、體育中心等交通：8路、14路、18路、24路、28路等路網(wǎng)：育才路、湘永路、衡昆公路、322國(guó)道育才路與湘永路交叉路口區(qū) 域 樓 盤基本數(shù)據(jù)總占地：0.72萬 容積率：7.0 總建面：5.1萬

19、綠化率：17%價(jià) 格均 價(jià)：2400元/平米優(yōu) 惠：一次性98折，按揭99折建筑形式1棟33層電梯房風(fēng)格:建筑外立面為現(xiàn)代建筑風(fēng)格，大廳為東南亞風(fēng)格。銷售狀況目前剩余樓層多為24層以上和4層以下，銷售率達(dá)到70%以上公 司開發(fā)商：永州市新億佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商：廈門點(diǎn)創(chuàng)代理機(jī)構(gòu)區(qū) 域 樓 盤1、位與湘永路與育才路交匯處，交通便捷；2、屬區(qū)域是政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，有發(fā)展前景；3、項(xiàng)目周邊在建和已建項(xiàng)目較多，居住氛圍濃厚所。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、該地段目前居住條件尚不夠成熟； 2、小區(qū)綠化率較低，居住環(huán)境一般；3、樓盤規(guī)模較小，周邊大盤項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)；4、目前剩余樓層多為24層以上和4層以下，選擇

20、性較小。區(qū) 域 樓 盤【皇家帝王廣場(chǎng)】 區(qū) 域 樓 盤位置生活配套：8中、瀟湘公園、小區(qū)商業(yè)、體育中心、二醫(yī)院交通：8路、18路、14路、24路、28路等路網(wǎng)：育才路、湘永路、衡昆公路、322國(guó)道瀟湘公園東北側(cè)、緊鄰體育中心區(qū) 域 樓 盤基本數(shù)據(jù)總占地:7萬， 綠化率：35%總建面:43萬 容積率：6.1價(jià) 格起價(jià)：2710元 均價(jià)3100元/平米優(yōu)惠：一次性98折 按揭99折建筑形式13棟高層銷售狀況1期、2期已售90%以上，目前剩余樓層為33層。公 司開發(fā)商：湖南煌佳房地產(chǎn)開發(fā)公司代理商：福建九皓代理機(jī)構(gòu)區(qū) 域 樓 盤1、廣告宣傳面較廣，銷售比較成功；2、開發(fā)商實(shí)力雄厚，樓盤建設(shè)速度較快；

21、 3、位與湘永路與育才路交匯處，交通便捷；4、此項(xiàng)目規(guī)模最大，項(xiàng)目定位高，市場(chǎng)影響力較大；5、該區(qū)域是成市發(fā)展的主要方向，有較大的發(fā)展?jié)摿?；?yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、離造紙廠較近，空氣質(zhì)量較差。2、容積率較高，樓間距較小，園林景觀一般； 3、開發(fā)周期長(zhǎng)，在宏觀政策下，存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；區(qū) 域 樓 盤【華源府第】區(qū) 域 樓 盤位置生活配套：8中、二醫(yī)院、體育中心等交通：8路、14路、18路、24路、28路等路網(wǎng)：育才路、湘永路、衡昆公路、322國(guó)道育才路與湘永路交叉路口區(qū) 域 樓 盤基本數(shù)據(jù)總建面：12萬方 容積率：4.2 總占地：5.04萬方 綠化率：40.2%價(jià) 格均 價(jià)：2500元/平米優(yōu) 惠：一次性

22、98折，按揭99折建筑形式7棟18層電梯小高層銷售狀況一期銷售95%以上，二期F棟已售90%以上，預(yù)推C號(hào)棟公 司開發(fā)商：永州市恒隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商：湖南聯(lián)策地產(chǎn)（湖南）區(qū) 域 樓 盤1、低分?jǐn)?、低容積、高綠化；2、純板式結(jié)構(gòu)、戶型南北通透方正；3、地處于河?xùn)|新區(qū)，生活配套和交通便利。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、后期戶型單一，選擇性較小；2、綠化動(dòng)工緩慢，沒有成熟社區(qū)的氛圍；3、前期因延期交房對(duì)項(xiàng)目造成一定負(fù)面影響。區(qū) 域 樓 盤 育才路板塊是永州市住宅項(xiàng)目較為集中區(qū)域，同時(shí)也是城市發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，隨著永州大道即將拉通，冷、芝兩區(qū)聯(lián)城會(huì)對(duì)板塊住房?jī)r(jià)格起到助推作用。 育才路板塊住房均價(jià)基本在2300-26

23、00元/平米之間，暢銷戶型基本集中在110140平米的三室兩廳，大部分現(xiàn)售樓盤銷售狀況都比較樂觀，同時(shí)大部分樓盤可銷售房屋不多，所剩面積在140平米以上，樓層基本在20層以上和4層以下，戶型可選性比較小。 有部分項(xiàng)目開發(fā)、銷售已接近尾聲。有5個(gè)規(guī)模在10萬平米以上的項(xiàng)目存有土地尚未完全開發(fā)，預(yù)計(jì)在2011年下半年，該區(qū)域的樓盤會(huì)陸續(xù)加推新房面市，同時(shí)價(jià)格也會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越演越烈。板塊總結(jié)： 區(qū) 域 樓 盤河?xùn)|/沿江板塊 區(qū) 域 樓 盤【世紀(jì)濱江】 區(qū) 域 樓 盤位置生活配套：8中、濱江公園、家家福超市、銀行、保險(xiǎn)公司等交通：10路、冷芝專線等路網(wǎng)：湘江東路、育才路緊鄰濱江公園區(qū) 域 樓

24、 盤基本數(shù)據(jù)總占地：2.2萬方 容積率：5.7總建面：13萬方 綠化率：36%價(jià) 格起價(jià)：1900元/ 立體差價(jià)：30元/均價(jià)：2800元/ 平面差價(jià)：20元/優(yōu)惠政策：一次性98折，按揭99折建筑形式5棟33層高層銷售狀況一期已售罄，二期目前所剩房源不多，估計(jì)在20%左右。公 司開發(fā)商：廈門筑業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商：夢(mèng)澤園地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)區(qū) 域 樓 盤1、市場(chǎng)定位較高，規(guī)模較大；2、工程進(jìn)度較快，一期已交房；3、市政配套較為齊全，交通便利；4、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，臨近湘江居住環(huán)境較好，稀缺地段。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、價(jià)位較高，戶型設(shè)計(jì)較差；2、開發(fā)周期較長(zhǎng)，存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。區(qū) 域 樓 盤【香河城 】區(qū) 域 樓

25、 盤位置生活配套：8中、濱江公園、家家福超市、銀行、工商局、公安局、保險(xiǎn)公司等交通：8路、10路、冷芝專線等路網(wǎng)：湘江東路、育才路距濱江公園100米區(qū) 域 樓 盤基本數(shù)據(jù)總建面：63864平米 總戶數(shù)：434套。綠化率：7.1% 容積率：10.09 價(jià) 格均價(jià)預(yù)計(jì)2500元/平方米以上建筑形式2棟32層高層 銷售狀況已售400張VIP卡，預(yù)計(jì)5月份開盤公 司開發(fā)商：永州香河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商：沈陽圖維代理區(qū) 域 樓 盤1、交通便捷、配套齊全、宜住宜商。2、永州首席酒店式江景公寓，產(chǎn)品有特色。3、臨近湘江空氣質(zhì)量好，近水得財(cái)、上風(fēng)上水。4、地屬濱江板塊，居住環(huán)境優(yōu)良、升值潛力大。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1

26、、本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)不盡人意且沒有特色。2、項(xiàng)目占地小、綠化少，小區(qū)園林景觀沒特色。3、項(xiàng)目主力面積過大，不是市場(chǎng)銷售的主流面積。區(qū) 域 樓 盤【濱江錦苑 】區(qū) 域 樓 盤位置生活配套：4小、濱江廣場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀行等交通：2路、8路、10路、18路、冷芝專線等路網(wǎng)：湘江東路、梅灣路等距濱江廣場(chǎng)100米區(qū) 域 樓 盤基本數(shù)據(jù)總占地：0.7萬 總戶數(shù)300套 綠化率：19%總建面：4萬 容積率：5.7價(jià) 格起價(jià)：2088元 均價(jià)2500元 層差30元/ 朝向差40-60元/優(yōu)惠：一次性98折、按揭99折建筑形式1棟32層，1棟5層，1棟12層銷售狀況2010年8月15日開盤，已銷售70%以上，所剩房

27、源不多公 司開發(fā)商：永州市嘉鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)：北京中建建筑設(shè)計(jì)院策劃推廣：長(zhǎng)沙中玉、星月廣告區(qū) 域 樓 盤1、臨近湘江，靠近濱江廣場(chǎng)、濱江小學(xué)，位置較好；2、周邊生活配套齊全，醫(yī)院、學(xué)習(xí)、銀行、農(nóng)貿(mào)等；3、交通便利，2路、8路、10路等優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、綠化率低，樓間距比較近；2、車位配比較低，價(jià)格較高；3、銷售人員服務(wù)水平較差等。區(qū) 域 樓 盤【南華富臨錦江 】區(qū) 域 樓 盤位置生活配套：酒店、移動(dòng)公司、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀行、學(xué)校等交通：2路、8路、10路、12路、14路、28路等路網(wǎng)：湘江東路、清橋路、百葉街等南華酒店旁區(qū) 域 樓 盤基本數(shù)據(jù)總占地：5.8萬 總戶數(shù)2000戶 容積率：6.

28、89總建面：40萬， 綠化率：32.6%價(jià) 格起價(jià)2100元/ 均價(jià)2550元/層差10-30元/ 朝向差20元/建筑形式4棟高層 銷售狀況一、二期基本售罄，三期未開始銷售公 司開發(fā)商：永州長(zhǎng)豐置業(yè)發(fā)展有限公司區(qū) 域 樓 盤1、定位為高檔江景豪宅，規(guī)模較大。2、臨近江邊，稀缺地段，生活配套齊全。3、一期已順利交房，工程形象已顯現(xiàn)。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、工期較長(zhǎng)，二期工程進(jìn)度緩慢。2、樓體東西朝向，夏天當(dāng)西曬。區(qū) 域 樓 盤【源泰塞納湖畔】區(qū) 域 樓 盤位置生活配套：百葉街農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、幼兒園、超市等交通：24路、28路等路網(wǎng)：湘江東路、育才路靠近沿江風(fēng)光帶區(qū) 域 樓 盤基本數(shù)據(jù)占地：2080平米 容積率：2

29、6.4建面：55000平米 綠化率：15%價(jià) 格價(jià)格未定建筑形式共兩棟電梯房（1棟12層情景洋房，1棟33層法式洋房）法蘭西建筑風(fēng)格 銷售狀況暫未銷售，預(yù)計(jì)3月份開始賣卡公 司開發(fā)商：永州市源泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商：永州樹成地產(chǎn)代理公司區(qū) 域 樓 盤1、靠近湘江，居住環(huán)境比較好；2、位于三多亭老城區(qū)，居住氛圍較好，配套相對(duì)完善； 3、永州大道拉通后，該地段交通會(huì)比較便利，同時(shí)也有發(fā)展前景；優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、容積率非常高，達(dá)到26.4；2、該地段目前較偏，居住環(huán)境較亂； 3、小區(qū)內(nèi)公共綠化較少，戶型均好性差。區(qū) 域 樓 盤【濱江電力花園 】區(qū) 域 樓 盤位置生活配套：自建商業(yè)、幼兒園等交通：14路

30、路網(wǎng)：湘江東路、育才路距沿江風(fēng)光帶50米區(qū) 域 樓 盤基本數(shù)據(jù)占地：86.6畝 容積率：4.6建面：27萬方 綠化率：43%價(jià) 格均價(jià)2700元/平米左右建筑形式三期為2棟33層電梯房銷售狀況一、二已售罄交房，三期已售90%，目前剩余樓層為24層以上，所剩房源不多。公 司開發(fā)商：永州市恒森置業(yè)有限責(zé)任公司代理商：深圳中智聯(lián)代理公司區(qū) 域 樓 盤1、永州大道拉通后，交通會(huì)比較便利，有發(fā)展前景；2、小區(qū)園林景觀有特色，靠近湘江，居住環(huán)境較好；3、項(xiàng)目規(guī)模較大，具有大盤氣勢(shì)。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、開發(fā)周期較長(zhǎng)，在宏觀政策下，有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；2、該項(xiàng)目周邊居住環(huán)境較為落后，居住條件較差；3、生活配套不夠完善。區(qū) 域

31、 樓 盤板塊總結(jié)： 濱江板塊是永州房?jī)r(jià)最高、區(qū)域環(huán)境最好的區(qū)域，房?jī)r(jià)目前均價(jià)都在2500元以上，世紀(jì)濱江均價(jià)接近3000元，但濱江板塊的樓盤目前所剩房源不多，香河城、塞納河畔預(yù)計(jì)5月份開盤，濱江豪園2期、濱江1號(hào)暫未面市，預(yù)計(jì)濱江塊房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)領(lǐng)跑永州樓市。區(qū) 域 樓 盤河西/零陵路板塊 區(qū) 域 樓 盤【中聯(lián)國(guó)際廣場(chǎng)】區(qū) 域 樓 盤位置生活配套：醫(yī)院、超市、銀行、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、幼兒園、郵政等交通：2路、4路、8路、18路、28路等路網(wǎng)：零陵中路瀟湘步行街斜對(duì)面，是河西區(qū)的商業(yè)中心區(qū) 域 樓 盤基本數(shù)據(jù)總占地：約2萬平米 容積率：4.5總建面：約9萬平米 綠化率：20%價(jià) 格住宅均價(jià)：3000元/ 一

32、樓商業(yè)28000元/ 二樓商業(yè)：600010000元/建筑形式1-5層為商業(yè) 1棟25層高層 2棟28層高層銷售狀況一樓商業(yè)銷售50%左右，住宅未開盤，但有1棟28層為回遷。公 司開發(fā)商：湖南中聯(lián)國(guó)際招商投資有限公司代理商：永州更新顧問代理公司區(qū) 域 樓 盤1、位于零陵路商業(yè)圈，有投資潛力；2、交通便利，商業(yè)氛圍濃厚。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、商業(yè)體量較大，共五層商業(yè)，市場(chǎng)需求量有限；2、臨近鐵路，發(fā)展空間有限，居住環(huán)境欠佳；3、以商業(yè)為主，綠化部分較少。區(qū) 域 樓 盤【金水灣城市廣場(chǎng) 】區(qū) 域 樓 盤位置生活配套：酒店、超市、銀行、購(gòu)物廣場(chǎng)等交通：2路、4路、8路、18路、28路等路網(wǎng)：零陵中路金水灣百貨

33、正對(duì)面，是傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū) 域 樓 盤基本數(shù)據(jù)總占地：4200平方米 容積率：28.57總建面：12萬平方米 綠化率：15%左右價(jià) 格住宅均價(jià)3200元/ ，門面拍賣最高價(jià)8萬多一平米建筑形式2棟31層高層 約880戶 16層為商業(yè)，712層為連鎖酒店 1331層為商務(wù)公寓及住宅，銷售狀況住宅13-31層已售70%左右，一樓臨街商業(yè)已拍賣10間左右公 司開發(fā)商：湖南永州泰豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商：南寧仙舟項(xiàng)目管理顧問有限公司區(qū) 域 樓 盤1、位于商業(yè)核心地段，商業(yè)氛圍濃厚，有投資潛力；2、周邊生活配套齊全交通便利；3、河西區(qū)的商業(yè)中心，屬稀缺地段。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、商業(yè)體量較大，共6層商業(yè)，市場(chǎng)需求

34、量有限； 2、居住環(huán)境吵鬧、嘈雜、空氣質(zhì)量較差；3、以商業(yè)為主，容積率大，綠化部分較少。區(qū) 域 樓 盤【錦華陽光百合】 區(qū) 域 樓 盤位置生活配套：幼兒園、超市、購(gòu)物廣場(chǎng)、醫(yī)院等交通：18路、24路路網(wǎng)：零陵北路距舜德城1000米區(qū) 域 樓 盤基本數(shù)據(jù)總占地：4畝 容積率：9.0總建面：2.4萬平米 綠化率：10%價(jià) 格預(yù)計(jì)2000元/平米建筑形式現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，1棟20層電梯高層 銷售狀況推出團(tuán)購(gòu)99席，目前入會(huì)的60席左右 公 司開發(fā)商：永州市錦華置業(yè)發(fā)展有限公司區(qū) 域 樓 盤1、定位為中低檔次，價(jià)位在同區(qū)域比較適中；2、戶型以中小面積為主，戶型設(shè)計(jì)較好；3、離商業(yè)中心較近，交通便利、生活配

35、套較為完善；4、有發(fā)展?jié)摿?。?yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、項(xiàng)目規(guī)模小，容積率高，綠化少；2、項(xiàng)目離造紙廠近，空氣質(zhì)量差；3、地塊緊湊，6層以下采光較差；4、同區(qū)域樓盤規(guī)模都較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大。區(qū) 域 樓 盤【嘉信西城香山】 區(qū) 域 樓 盤位置生活配套：幼兒園、超市、購(gòu)物廣場(chǎng)、醫(yī)院等交通：18路路網(wǎng)：零陵北路距舜德城800米區(qū) 域 樓 盤基本數(shù)據(jù)占地：67畝 總戶數(shù)888戶 綠化率：綠化率40%總建面：15萬方 容積率：336價(jià) 格均價(jià)：1900元/平米優(yōu)惠：一次性94折 按揭95折.建筑形式8棟6+1F多層和6棟11+1F小高層，2棟18+1F高層銷售狀況1期已售罄，2期電梯房已售90%以上，目前只剩頂樓。公

36、 司開發(fā)商：永州市嘉信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商：長(zhǎng)沙正大行房地產(chǎn)代理有限公司區(qū) 域 樓 盤1、離零陵路商圈較近，交通便利、生活配套完善；2、稀缺地段，前期銷售價(jià)格較為便宜，有發(fā)展?jié)摿Γ?、前期銷售狀況好，市場(chǎng)認(rèn)知度高；4、廣告覆蓋面廣，市場(chǎng)知名度高。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、離造紙廠較近，空氣質(zhì)量差；2、目前基本沒房可售，沒有可選性；區(qū) 域 樓 盤【舜德花園】 區(qū) 域 樓 盤位置小區(qū)配套：會(huì)所、幼兒園、菜市場(chǎng)、生活超市 交通：18路路網(wǎng)：零陵北路、規(guī)劃中的湘江西路市房產(chǎn)局旁區(qū) 域 樓 盤基本數(shù)據(jù)占地：200多畝 總建：60萬平米 總戶數(shù)3000多戶。容積率：4.18 綠化率：40%價(jià) 格起價(jià)：2000元/平

37、方米 優(yōu)惠：一次性96折，按揭99折均價(jià)：2500元/平方米 最高價(jià)：3100元/平方米。建筑形式35棟76個(gè)單元862套住宅，在售第二期為5棟16層小高層住宅。銷售狀況2期在售3棟，已銷售60%以上 公 司開發(fā)商：湖南省渝州房地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司代理商：合肥金玉堂代理公司區(qū) 域 樓 盤1、頂級(jí)物管公司戴德梁行做貼心物管；2、二、三期靠近湘江，有發(fā)展前景。3、小區(qū)園林景觀有特色，綠化率高達(dá)40%4、占據(jù)舜德商圈，生活配套齊全，交通便利；5、項(xiàng)目規(guī)模巨大，總戶數(shù)達(dá)3000多戶，居住人氣較旺；6、小區(qū)內(nèi)部配套完善，會(huì)所、幼兒園、菜市場(chǎng)、超市；優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)項(xiàng)目東西距離較遠(yuǎn)，從西側(cè)主入口至東側(cè)出口，步行要

38、20分鐘；開發(fā)周期長(zhǎng)，高壓調(diào)控政策下，存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目北側(cè)緊挨永州造紙廠，空氣質(zhì)量差；價(jià)格偏高，比同區(qū)域其他樓盤均價(jià)高500元/平米。區(qū) 域 樓 盤板塊總結(jié)： 零陵路板塊是冷水灘區(qū)河西的商業(yè)中心，房?jī)r(jià)呈南低北高的趨勢(shì)，零陵南路尚未發(fā)展成熟，基本以樓體房為主，瀟湘國(guó)際花城是零陵南路最大樓盤，整體房?jī)r(jià)均價(jià)在1600元左右。 零陵中路和零陵北路是樓盤主要集中區(qū)域，零陵中路的戶型基本以小戶型40-60平米為主，均價(jià)在3000元-3200元之間，金水灣城市廣場(chǎng)住房?jī)r(jià)格均價(jià)3200元，是目前永州最高價(jià)格。 零陵北路目前產(chǎn)品以小高層和高層為主，均價(jià)1900元2500元之間，該區(qū)域品質(zhì)、規(guī)模最高樓盤，尚屬舜

39、德花園，均價(jià)2500元。零陵路是河西區(qū)發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮陌鍓K，原因主要是一、商業(yè)中心帶來區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)，二、湘江西路建設(shè)，會(huì)使該區(qū)域成為稀缺資源，會(huì)進(jìn)一步拉升投資熱。 區(qū) 域 樓 盤河西/火車站板塊 區(qū) 域 樓 盤【華興世紀(jì)城】區(qū) 域 樓 盤位置生活配套：4中、火車站、規(guī)劃中的汽車總站等交通：鐵路、2路、8路等路網(wǎng)：瀟湘大道、梧桐路距新火車站300米區(qū) 域 樓 盤基本數(shù)據(jù)占地：50畝 容積率：3.6建面：12萬平方米 綠化率：35%價(jià) 格預(yù)計(jì)均價(jià)：2000元以上優(yōu)惠政策：VIP卡5千抵1萬，開盤一次性98折 建筑形式1棟17層酒店，1棟4層商業(yè)，8棟17層住宅，是集酒店、商業(yè)、住宅于一體的成市綜合體

40、建筑。銷售狀況已售VIP300多張 公 司開發(fā)商：永州華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商：南寧厚天思想代理區(qū) 域 樓 盤1、占據(jù)火車站商業(yè)圈，交通便利，有發(fā)展前景；2、項(xiàng)目規(guī)模較大，目前在該區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少；3、項(xiàng)目宣傳力度廣，在市場(chǎng)已形成知名度；優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、商業(yè)、居住氛圍尚未成熟，生活配套不成熟；2、周邊待開發(fā)樓盤較多，對(duì)該項(xiàng)目形成一定威脅區(qū) 域 樓 盤【廣源國(guó)際廣場(chǎng)】 區(qū) 域 樓 盤位置生活配套：酒店、賓館、新四中、火車站等交通：2路、8路等路網(wǎng)：瀟湘大道、珊瑚路新火車站旁區(qū) 域 樓 盤基本數(shù)據(jù)占地：6600平方米 容積率：10.6建面：7萬多平方米 綠化率：20%價(jià) 格起價(jià)：1900元/平米

41、均價(jià)2200元左右 層差20元優(yōu)惠：一次性97折 按揭98折建筑形式1棟30層高層，1-4層為商鋪,5-30層為主樓，是一座集商務(wù)住宅辦公樓宇賓館服務(wù)于一體的大型綜合建筑銷售狀況已銷售在70%左右，目前剩余樓層在20層以上公 司開發(fā)商：永州市廣利來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商：桂林市聯(lián)創(chuàng)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)區(qū) 域 樓 盤1、臨近火車站，交通便利，同時(shí)也有發(fā)展前景；2、酒店、辦公、居家一體綜合性建筑，有投資價(jià)值；優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、容積率較高，綠化少，戶型設(shè)計(jì)差，采光不好；2、靠近鐵路和瀟湘大道，比較吵鬧切安全性較差；3、周邊項(xiàng)目較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。4、商鋪面積過大，平均面積約60-70平米，5、總價(jià)高，降低了購(gòu)買

42、需求。區(qū) 域 樓 盤【創(chuàng)發(fā)城】 區(qū) 域 樓 盤位置配套：4中、6小、火車站、濱湖水上公園、自身商業(yè)等交通：2路路網(wǎng)：珊瑚路、銀象路濱湖公園旁區(qū) 域 樓 盤基本數(shù)據(jù)占地面積：約55畝 容積率：3.65總建面積：13.4萬 綠化率：46%價(jià) 格2400元/平方米 建筑形式濱湖豪宅、集成式商業(yè)、OFFICE(辦公)大樓、國(guó)際酒店等復(fù)合業(yè)態(tài)為一體的城市綜合體 銷售狀況1期、2期基本售罄公 司開發(fā)商：湖南廣聚源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商：湖南正大行房地產(chǎn)代理公司區(qū) 域 樓 盤1、依托120畝的白竹亭水庫，依山傍水；2、是集住宅、商業(yè)、酒店、辦公于一體綜合性項(xiàng)目；3、位于新火車站商圈，離區(qū)政府近，有發(fā)展前景

43、；4、推廣力度較大，廣告覆蓋面較廣，廣告設(shè)計(jì)效果好。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、周邊目前處于發(fā)展階段，周邊配套尚不完善，2、周邊比較臟亂，白竹亭水庫水質(zhì)較差，臭味大；2、目前公交線路不夠完善，交通一般； 區(qū) 域 樓 盤【名門世家】 區(qū) 域 樓 盤區(qū) 域 樓 盤位置配套：4中、6小、火車站、濱湖水上公園交通：2路路網(wǎng)：珊瑚路、珍珠路、銀象路濱湖公園旁基本數(shù)據(jù)占地：130畝 容積率：3.0 總建：26萬平米 綠化率：48%價(jià) 格二期尾盤均價(jià)2300元/平方米最高價(jià)2500元/平方米建筑形式1棟綜合樓、13棟高層住宅及3棟多層住宅組成，歐式建筑。 銷售狀況一、二期銷售90%以上，現(xiàn)售第三期。 公 司開發(fā)商：永州市深

44、達(dá)置業(yè)有限公司整合推廣：長(zhǎng)沙優(yōu)文圖思區(qū) 域 樓 盤1、歐式建筑，在該區(qū)域具有獨(dú)特性；2、依托120畝的白竹亭水庫，依山傍水；3、新火車站、區(qū)政府也近在遲尺，具有發(fā)展前景；4、項(xiàng)目規(guī)模較大，一、二期已成現(xiàn)房，景觀已顯現(xiàn)。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、目前公交線路不夠完善，交通一般；2、周邊比較臟亂，白竹亭水庫水質(zhì)較差，臭味大；3、項(xiàng)目周邊還處于發(fā)展階段，周邊配套尚不完善；4、三期正在銷售中，戶型較為單一，沒有可選性。區(qū) 域 樓 盤【北斗苑生態(tài)一號(hào)】 區(qū) 域 樓 盤位置配套：新火車站、新4中、幼兒園等交通：2路、20路路網(wǎng)：珊瑚路、傳芳路距新火車站1000米區(qū) 域 樓 盤基本數(shù)據(jù)占地：3500平方米 容積率：4.0

45、總建：14000平方米 綠化率：20%價(jià) 格均 價(jià)：1800左右建筑形式2棟12+1F小高層，1棟多層。 銷售狀況多層已售罄，剩余1棟19層高層，已售60%左右 公 司開發(fā)商：永州市墨湘閣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司區(qū) 域 樓 盤1、房?jī)r(jià)較低，離火車站、規(guī)劃中的汽車總站較近，有升值潛力；2、項(xiàng)目規(guī)模小，開發(fā)周期短，多層已交房；3、交通較為便利，戶型設(shè)計(jì)較好。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、該項(xiàng)目周圍生活配套不完善，位置相對(duì)較偏；2、要步行5分鐘才有公交車，做車不方便；3、小區(qū)較小，內(nèi)部環(huán)境較差區(qū) 域 樓 盤【嘉信陽光花園】 區(qū) 域 樓 盤區(qū) 域 樓 盤位置配套：新火車站、新4中、幼兒園等交通：2路、20路路網(wǎng)：珊瑚路、傳芳

46、路距新火車站1000米基本數(shù)據(jù)總占地：約40畝綠化率：33.2%價(jià) 格均價(jià)：1800左右優(yōu)惠：19層高層VIP卡交1千抵1萬建筑形式1棟18層高層，10棟多層 銷售狀況多層基本售罄，剩余樓層頂樓，高層在售VIP卡。 公 司開發(fā)商：永州市嘉信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商：桂林聯(lián)思置業(yè)代理公司區(qū) 域 樓 盤1 、戶型以中小面積為主，總價(jià)低；2 、1期多層已交房，小區(qū)人氣已形成。3 、價(jià)格較低，離火車站、新四中、規(guī)劃中的汽車總站較近，有升值潛力；優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1 、小區(qū)內(nèi)部配套少，檔次較差。2 、戶型設(shè)計(jì)較差，帶拐角，采光不好；3 、周圍在建和在銷樓盤較多，競(jìng)爭(zhēng)力較大；區(qū) 域 樓 盤【新港財(cái)富廣場(chǎng)】 區(qū) 域

47、樓 盤位置配套：8中、濱江公園、家家福超市、銀行、工商局、公安局、保險(xiǎn)公司等交通：8路、10路、冷芝專線等路網(wǎng)：湘江東路、育才路距濱江公園100米區(qū) 域 樓 盤基本數(shù)據(jù)占地：1.7萬平米 容積率：4.0總建：6.8萬平米 綠化率：30%價(jià) 格住宅均價(jià)：1600元左右優(yōu)惠政策：一次性97折建筑形式1棟12層小高層，部分多層。 銷售狀況住宅銷售90%以上，所剩房源在10層以上，且不做按揭貸款，現(xiàn)以銷售門面為主。公 司開發(fā)商：新港湘永房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司代理商：廈門潤(rùn)景行代理公司區(qū) 域 樓 盤1、靠近火車站，交通便利，有發(fā)展?jié)摿?、首創(chuàng)一站式專業(yè)商業(yè)批發(fā)與休閑購(gòu)物中心； 3、入市較早，入市時(shí)均價(jià)在

48、1600-1800左右，價(jià)格較低。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、商業(yè)部分招商較差，商業(yè)銷售狀況較差；2、火車站附近商業(yè)沒形成氛圍，安全性較差；3、居住環(huán)境欠缺，周邊配套不完善，居家吵鬧、雜亂等。區(qū) 域 樓 盤板塊總結(jié)： 火車站板塊目前尚未發(fā)展成熟，但從城市發(fā)展方向看，該區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿Ρ容^大，總體房?jī)r(jià)水平比較偏低，均價(jià)基本在20002300左右。 隨著下半年即將開盤的華興世紀(jì)城、名門世家3期等項(xiàng)目，加上火車站周圍尚未開發(fā)的項(xiàng)目較多，土地供應(yīng)量較大，對(duì)未來火車站板塊的房?jī)r(jià)會(huì)起到助推作用，未來該區(qū)域產(chǎn)品將以小高層和高層為主 。區(qū) 域 樓 盤河西/新四中板塊區(qū) 域 樓 盤【書香華庭】 區(qū) 域 樓 盤位置生活配套：新4

49、中、火車站、小區(qū)商業(yè)等交通：2路、18路路網(wǎng)：瀟湘大道距新火車站1000米，距新四中500米。區(qū) 域 樓 盤基本數(shù)據(jù)占地面積：6萬平方米 容積率：3.67建筑面積：22萬平方米 綠化率：37.56%價(jià) 格價(jià)格未定建筑形式歐式風(fēng)格 17棟高層電梯房銷售狀況首期1/2/10/11號(hào)棟為政府團(tuán)購(gòu)，目前在認(rèn)籌的為3/14/15號(hào)棟，已認(rèn)籌50%左右 公 司開發(fā)商：永州市冷水灘區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)投資有限公司區(qū) 域 樓 盤1、離火車站、新四中都較近，有發(fā)展?jié)摿Γ?、該項(xiàng)目在該區(qū)域定位較高，產(chǎn)品獨(dú)特；3、小區(qū)內(nèi)配有智能化系統(tǒng)、商業(yè)、幼兒園、會(huì)所等；4、17棟歐式高層電梯房，綠化率較高，小區(qū)環(huán)境較好。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、項(xiàng)目

50、周邊在售和未建項(xiàng)目較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大；2、項(xiàng)目投入較高，開發(fā)周期長(zhǎng)，存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；3、項(xiàng)目周邊尚未成熟，生活配套不夠完善等。區(qū) 域 樓 盤【學(xué)府銘邸】 區(qū) 域 樓 盤位置生活配套：新4中、火車站、小區(qū)商業(yè)等交通：2路、18路路網(wǎng)：瀟湘大道新四中北大門區(qū) 域 樓 盤基本數(shù)據(jù)占地：3萬平方米 容積率：4.33 總戶數(shù)：800戶建筑：13萬平方米 綠化率：35%價(jià) 格預(yù)計(jì)19層高層均價(jià)2100元左右，28層高層2200元/平米左右建筑形式6棟多層,4棟高層（3棟18F，1棟28F） 銷售狀況元月15日VIP卡正式發(fā)售，開盤時(shí)間預(yù)計(jì)2011年05月 公 司開發(fā)商：永州市天宇金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商：

51、永州市永房地產(chǎn)代理公司區(qū) 域 樓 盤1、處新四中北大門，離火車站較近，發(fā)展?jié)摿Γ?、項(xiàng)目規(guī)模較大，風(fēng)格為中式建筑，差異化明顯；3、戶型面積在140以內(nèi)，較為適中，戶型設(shè)計(jì)較好。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、目前位置偏僻，交通不便利，居住條件較差，生活配套不完善；2、周圍在建和未建的樓盤較多，對(duì)銷售會(huì)帶來沖擊；3、整個(gè)小區(qū)不是封閉式管理，道路將小區(qū)一分為二，安全性較差。區(qū) 域 樓 盤【西南花園皇冠一號(hào)】 區(qū) 域 樓 盤區(qū) 域 樓 盤位置生活配套：新4中、火車站、小區(qū)商業(yè)等交通：8路、18路路網(wǎng)：瀟湘大道、西區(qū)路距新四中1000米，距新火車站2000米。區(qū) 域 樓 盤基本數(shù)據(jù)總用地：7.56萬平方米 容積率：4.9

52、總建面：37萬平方米 綠化率：30%價(jià) 格高層起價(jià)1325元/，均價(jià)1850元/，層差20元/建筑形式在售1棟21層電梯房 銷售狀況目前已銷售40%左右公 司開發(fā)商：永州市皇冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商：永州市環(huán)球地產(chǎn)機(jī)構(gòu)區(qū) 域 樓 盤1、交通便利，有多路公交車經(jīng)過；2、位于新四中板塊，價(jià)格較低，有投資潛力； 3、皇冠1號(hào)是西南花園的一部分，整個(gè)西南花園規(guī)模比較大，離火車站、四中比較近。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、該區(qū)域發(fā)展尚未成熟，周邊生活配套不夠完善；2、開發(fā)商股東多，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，后期物管存在問題； 區(qū) 域 樓 盤【西南花園尚品閣】 區(qū) 域 樓 盤區(qū) 域 樓 盤位置生活配套：新4中、火車站、小區(qū)商業(yè)等交通：8

53、路、18路、28路路網(wǎng)：瀟湘大道距新四中1000米，距新火車站2000米。基本數(shù)據(jù)總占地：4600平米 容積率：總?cè)莘e率4.9總建面：2萬平米 綠化率：總綠化率36%價(jià) 格均 價(jià)：1900元左右優(yōu) 惠：一次99折建筑形式獨(dú)棟高層電梯公寓，共19層，約180戶現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格銷售狀況樓梯房已售90%，電梯房已售70%左右，目前首付需40%。公 司開發(fā)商：永州市永豐房地產(chǎn)有限責(zé)任公司代理商：永房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)策劃有限公司區(qū) 域 樓 盤1、離火車站、四中較近，交通便利；2、尚品閣是西南花園D區(qū)，整個(gè)西南花園規(guī)模較大；3、位于新四中板塊，目前價(jià)格較低，有投資潛力。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)區(qū) 域 樓 盤1、該區(qū)域發(fā)展尚未成熟，周

54、邊生活配套不夠完善；2、開發(fā)商股東多，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，后期物管存在問題； 【西南花園清華一品】 區(qū) 域 樓 盤區(qū) 域 樓 盤位置生活配套：新4中、火車站、小區(qū)商業(yè)等交通：8路、18路、28路路網(wǎng)：瀟湘大道、西區(qū)路距新四中1000米，距新火車站2000米?；緮?shù)據(jù)西南花園A區(qū)，總建筑面2萬多平米容積率：總?cè)莘e率4.9綠化率：總綠化率36%價(jià) 格均 價(jià)：1850元左右優(yōu)惠政策：一次性97折，按揭98折建筑形式A區(qū)為4棟電梯房，8棟樓體房 銷售狀況樓梯房已售90%，電梯房預(yù)計(jì)50%以上 公 司開發(fā)商：永州恒聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司區(qū) 域 樓 盤1、交通便利，有多路公交車經(jīng)過；2、位于新四中板塊，該板塊價(jià)格較低

55、，有投資潛力。 3、清華一品是西南花園的一部分，整個(gè)西南花園規(guī)模比較大，并且離火車站、四中比較近；優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)區(qū) 域 樓 盤1、該區(qū)域發(fā)展尚未成熟，周邊生活配套不夠完善；2、開發(fā)商股東多，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，后期物管存在問題； 【園丁山莊】 區(qū) 域 樓 盤區(qū) 域 樓 盤位置生活配套：新4中、火車站、小區(qū)商業(yè)等交通：8路、18路、28路路網(wǎng)：瀟湘大道、西區(qū)路距新四中1000米，距新火車站2000米。基本數(shù)據(jù)總用地：118.5畝 綠化率：30%總建面：24.6萬平米 容積率：3.1價(jià) 格均價(jià)預(yù)計(jì)2000元左右建筑形式多層、高層銷售狀況多層已售罄，園丁華豐的1棟高層已售30%左右 公 司開發(fā)商：永州兆泰房地產(chǎn)開發(fā)

56、有限公司區(qū) 域 樓 盤1、離四中、火車站、黃泥井市場(chǎng)都較近；2、新四中正對(duì)面，交通便利，多路公交車經(jīng)過； 3、總體房?jī)r(jià)較低，入市時(shí)間較早，有升值潛力。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、位置相對(duì)較偏，生活氛圍不濃厚，配套不完善；2、雖項(xiàng)目較大，但開發(fā)商較多，有四個(gè)售樓部，銷售不集中，對(duì)整個(gè)銷售不利，對(duì)后期質(zhì)量問題也無法保證等；區(qū) 域 樓 盤【山水華庭】區(qū) 域 樓 盤位置配套：新4中、火車站交通：2路、6路路網(wǎng)：珍珠路距公交2公司200米區(qū) 域 樓 盤基本數(shù)據(jù)總用地：3萬平方 容積率：2.9總建面：8.7萬平方 綠化率：35.2%價(jià) 格均 價(jià)：1600元/左右建筑形式14棟多層 銷售狀況目前一期基本售罄，只剩余頂層公

57、司開發(fā)商：永州市鴻祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商：桂林聯(lián)思置業(yè)區(qū) 域 樓 盤1、交通便利，離火車站、市中心商圈較近；2、全部為多層住宅，板式設(shè)計(jì)、全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)；3、附近多層樓盤少，價(jià)位較低。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、居住環(huán)境較差，路況較差，比較吵鬧、灰塵大；2、售樓部檔次不高，而且較臟，整體形象不佳；3、目前可售房源不多，基本沒有可選性。區(qū) 域 樓 盤【星城觀天下】 區(qū) 域 樓 盤區(qū) 域 樓 盤位置生活配套：新4中、火車站、小區(qū)商業(yè)等交通：2路、8路、18路路網(wǎng)：瀟湘大道距新火車站1000米，距新四中500米?；緮?shù)據(jù)總占地：1400平米 容積率：14.0總建面：20000平米 綠化率：20%價(jià) 格起價(jià)1658元

58、 均價(jià)2050元 樓層立體差價(jià)20元-50元建筑形式1棟30層，總戶數(shù)270套銷售狀況已銷售預(yù)計(jì)70%左右公 司開發(fā)商：永州龍恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商：永州多福房地產(chǎn)代理公司區(qū) 域 樓 盤1、在火車站與新四中之間，有發(fā)展?jié)摿Γ?、戶型設(shè)計(jì)以中小戶型為主，適合大眾人群；3、項(xiàng)目規(guī)模小，開發(fā)周期短。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、周邊生活配套不夠完善，人氣不夠旺；2、容積率高，小區(qū)內(nèi)綠化少，戶型均好性差；3、項(xiàng)目周邊樓盤較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較大。區(qū) 域 樓 盤板塊總結(jié)： 新四中板塊是以新四中為中心，輻射新火車站的發(fā)展區(qū)域，從目前居住環(huán)境看，區(qū)域發(fā)展不成熟，而且周邊生活配套不夠完善，屬待開發(fā)區(qū)域，有一定的發(fā)展前景。政府發(fā)

59、展方向不以該區(qū)域?yàn)橹?，區(qū)域成熟還需幾年時(shí)間。 該區(qū)域樓梯房銷售狀況較好，目前幾個(gè)樓盤樓梯房基本所剩不多，都是小高層和高層為主，均價(jià)基本在1900元/平米-2200元/平米之間，價(jià)格在冷水灘還處于較低水平，客戶群體基本以返鄉(xiāng)置業(yè)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、教師群體、少數(shù)公務(wù)員為主。區(qū) 域 樓 盤河西/鳳凰園板塊區(qū) 域 樓 盤【城市綠島】 區(qū) 域 樓 盤位置配套：酒店、超市、學(xué)校等交通：4路、12路、14路路網(wǎng)：鳳凰路、紫霞路距鳳凰園中心花壇300米區(qū) 域 樓 盤基本數(shù)據(jù)總占地：4萬平方米 容積率：6.25建筑面：25萬平方米 綠化率：35%價(jià) 格均價(jià)2500元/ 建筑形式英式園林的基調(diào)風(fēng)格，共7棟高層；一期開發(fā)

60、兩棟，1棟32+1F，1棟18+1F。銷售狀況一期已銷售90%，目前剩余少量的大戶型及復(fù)式樓；二期5月份開始售卡。公 司開發(fā)商：永州市中大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商：沈陽圖維代理公司區(qū) 域 樓 盤1、交通便捷，周邊生活配套齊全；2、項(xiàng)目規(guī)模較大，定位較高，英式皇家園林；3、小區(qū)配有會(huì)所、智能化管理系統(tǒng)及地下停車場(chǎng)等； 4、項(xiàng)目原有上百株香樟樹，內(nèi)部景觀顯現(xiàn)，很有特色。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，存在政策風(fēng)險(xiǎn)和投資風(fēng)險(xiǎn)；2、施工進(jìn)度緩慢，對(duì)項(xiàng)目帶來一定負(fù)面影響；2、項(xiàng)目附近居住人群較少，氛圍欠缺。區(qū) 域 樓 盤【銀?；▓@】 區(qū) 域 樓 盤位置配套：鳳凰小學(xué)、十八中、超市、醫(yī)院及小區(qū)會(huì)所等交通：4路