保利-廣州保利香雪山2009年創(chuàng)意城市別墅研究報(bào)告-56課件

1、鏖戰(zhàn)，廣州別墅廣州別墅市場專項(xiàng)培訓(xùn)2009年5月6日第一部分：廣州別墅第二部分：鏖戰(zhàn)分析第三部分：品我風(fēng)尚第一部分廣州別墅一、整體分析1、廣州別墅分布金沙洲板塊（4）從化板塊（6）花都板塊（14）番禺板塊（7）蘿崗板塊（5）增城板塊（5）時(shí)代糖果中海金沙熙岸元邦-山清水秀圣普拉多島岸別墅玖瓏湖桃花源芙蓉半島溢盈湖畔天馬河國際公館天湖峰境美林湖假日半島綠茵豪苑雅圖奧園南航碧花園金碧御水山莊萊茵水岸居禮-潤園珠光流溪御景珠江國際城東方夏灣拿逸泉山莊保利香雪山萬科城合生帝景山莊龍光比華利山金地荔湖城恒大山水城鳳凰城綠野山莊銀匯府邸頤和高爾夫山莊招商金山谷新光城市花園錦繡銀灣翡翠藍(lán)灣南沙碧桂園南沙境界

2、南沙濱海花園保利林語山莊全廣州主要?jiǎng)e墅項(xiàng)目40個(gè)恒大御景半島一、整體分析2、廣州別墅供應(yīng)金沙洲板塊從化板塊花都板塊番禺板塊蘿崗板塊增城板塊全廣州可售別墅產(chǎn)品共計(jì)2158套，其中花都板塊貨量最大，蘿崗板塊貨量最少；五一成交，花都由于美林湖和玖瓏湖的強(qiáng)勢推貨，取得148套的銷售業(yè)績，增城加號(hào)的銷售則由于鳳凰城和山水城的銷售有所提升可推貨量250套總體推貨831套總體推貨371套總體推貨142套總體推貨302套總體推貨262套五一成交15套五一成交148套五一成交25套五一成交9套五一成交50套五一成交10套一、整體分析4、廣州別墅價(jià)格金沙洲板塊從化板塊花都板塊番禺板塊蘿崗板塊增城板塊總體來看，聯(lián)排

3、（雙拼）別墅，價(jià)格總體較高的主要集中在蘿崗板塊，其次則是番禺板塊（新光城市別墅），均價(jià)在16000-18000之間；獨(dú)立別墅則主要是花都板塊，較多項(xiàng)目擁有獨(dú)立別墅資源，尤以玖瓏湖為重，均價(jià)達(dá)到20000，另外，僅有白云板塊的頤和高爾夫山莊、恒大御景半島達(dá)到20000以上均價(jià)；聯(lián)排別墅11500-18000聯(lián)排別墅4500-14000聯(lián)排別墅8000-11000聯(lián)排別墅15000-27000聯(lián)排別墅4500-11000聯(lián)排別墅5000-16000獨(dú)立別墅28000-30000獨(dú)立別墅7000-20000獨(dú)立別墅15000-18000獨(dú)立別墅16000-20000獨(dú)立別墅13000-15000獨(dú)立

4、別墅7000-10000一、整體分析5、廣州別墅總體競爭金沙洲板塊從化板塊花都板塊番禺板塊蘿崗板塊增城板塊江景公交站臺(tái)廣告南湖高爾夫王子山風(fēng)景區(qū)芙蓉帳風(fēng)景區(qū)高爾夫自然風(fēng)景區(qū)溫泉高爾夫蘿崗新區(qū)府科學(xué)城群山環(huán)繞世界大觀山水資源價(jià)格優(yōu)勢新塘產(chǎn)業(yè)集群帶永和、開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)帶成熟居住大盤林立近天河商業(yè)帶完善的交通網(wǎng)絡(luò)山水資源豐富各區(qū)域優(yōu)勢都非常明顯位于該區(qū)中心的，僅蘿崗板塊區(qū)域發(fā)展?jié)摿σ弧⒄w分析5、廣州別墅總體競爭金沙洲板塊從化板塊花都板塊番禺板塊蘿崗板塊增城板塊6大板塊，目前最受市場和買家關(guān)注的，主要為花都、蘿崗及番禺板塊（華南板塊部分），由于各板塊短期內(nèi)都較難完善其地域配套等軟肋，該格局短期內(nèi)不會(huì)有大

5、改變綜合評(píng)分：7居住氛圍濃厚，但檔次較低，但對(duì)于別墅買家而言，交通便利，優(yōu)勢的江景資源是其重要的優(yōu)勢和吸引點(diǎn)綜合評(píng)分：8大盤林立，但缺乏成熟的生活配套和區(qū)域成熟度，山水資源、高爾夫受到別墅買家親睞，但較遠(yuǎn)的交通時(shí)間和費(fèi)用成本令客戶考慮頗多，升值潛力不明確板塊長期不屬于廣州客戶關(guān)注的重點(diǎn)，經(jīng)歷房產(chǎn)寒冬后，該區(qū)域原本的投資類買家劇減，后期走勢堪憂綜合評(píng)分：5由于蘿崗新城的快速建設(shè)，加快該區(qū)域物業(yè)（尤是別墅物業(yè)）升值，與市區(qū)半小時(shí)車程等綜合因素，使其在別墅競爭中占盡先機(jī)綜合評(píng)分：9板塊內(nèi)擁有成熟別墅大盤（鳳凰城）優(yōu)質(zhì)山水資源（山水城）高爾夫（金地荔湖城），綜合性強(qiáng)，但板塊形象中低檔及距離市區(qū)遠(yuǎn)一定程

6、度上限制了其發(fā)展綜合評(píng)分：7板塊兩極分化較為明顯，南沙新區(qū)項(xiàng)目，受關(guān)注度低，交通配套的短期缺乏更減低客戶信心，華南板塊【二龍戲珠】，又是市場長期熱炒的項(xiàng)目，在市場上還是有一定的號(hào)召力。綜合評(píng)分：7第二部分鏖戰(zhàn)分析一、競爭篩選1、競爭別墅分布金沙洲板塊從化板塊花都板塊番禺板塊蘿崗板塊增城板塊頤和高爾夫山莊玖瓏湖美林湖萬科城龍光比華利山合生帝景山莊保利林語山莊保利香雪山金山谷新光城市花園恒大山水城金地荔湖城保利香雪山面對(duì)40個(gè)別墅項(xiàng)目，在產(chǎn)品差異性、價(jià)格類比及客戶選擇三個(gè)單項(xiàng)參考比較后，認(rèn)為【頤和高爾夫】【玖瓏湖】【美林湖】【萬科城】【新光城市花園】具有較大的競爭參考價(jià)值二、個(gè)盤分析1、玖瓏湖銷售

7、情況五一推出85套，銷售約80套二、個(gè)盤分析1、玖瓏湖營銷推廣二、個(gè)盤分析1、玖瓏湖現(xiàn)場實(shí)景沿途二、個(gè)盤分析1、玖瓏湖現(xiàn)場實(shí)景高爾夫球場二、個(gè)盤分析1、玖瓏湖現(xiàn)場實(shí)景樣板房二、個(gè)盤分析2、美林湖項(xiàng)目位置花都區(qū) 山前大道占地坐擁30000畝休閑森林，8000畝生態(tài)湖面總建未知總貨量未知現(xiàn)貨狀況“金色溪谷”組團(tuán)，首推約50套現(xiàn)推戶型山地聯(lián)排庭院別墅，戶型面積300380平方米開盤時(shí)間2007年5月1日現(xiàn)行價(jià)格3800元/起，均價(jià)6000元/推廣語超越期望的別墅夢(mèng)想基本數(shù)據(jù)二、個(gè)盤分析2、美林湖銷售情況在售五一共銷售15套單位二、個(gè)盤分析2、美林湖戶型分析 美林湖別墅，主力居住層2層； 部分有三層半

8、平層面積的露臺(tái)； 地下室和車庫（車庫在地下室）均計(jì)算進(jìn)銷售面積； 外圍花園較小，且不做植被綠化鋪裝，多以簡易瓷磚鋪面； 充分利用天然植物裝飾別墅外立面； 臥室開窗面較窄，采光較為不利； 全屋頂采用歐式斜坡頂，頂層房間利用率有所降低；二、個(gè)盤分析2、美林湖戶型分析二層戶型優(yōu)點(diǎn) 三房設(shè)置，滿足家庭居住用房； 主人房全套房設(shè)計(jì)，包含衣帽間； 設(shè)側(cè)露臺(tái)，增加附送面積； 南向臥室?guī)Т箨柵_(tái)；二層戶型缺點(diǎn) 走道狹窄，不方便多人行走； 主臥室無陽臺(tái)配置； 僅庭院挑空，有景觀卻浪費(fèi)了使用空間； 單側(cè)采光露臺(tái)，可利用率低； 三房排布緊湊，無法滿足別墅的舒適感；二、個(gè)盤分析2、美林湖戶型分析負(fù)一層戶型優(yōu)點(diǎn) 雙車位設(shè)

9、置，帶電閘安全門； 配置影音房，增加社交和功能區(qū)； 南北天井設(shè)置，增加地下室采光通風(fēng)； 衛(wèi)生間配置，增加社交功能便利；負(fù)一層戶型缺點(diǎn) 地下室全計(jì)算銷售面積，無附加值可言； 車位占據(jù)大半空間，其余空間可利用率低；部分單位三層露臺(tái)二、個(gè)盤分析2、美林湖營銷推廣二、個(gè)盤分析2、美林湖營銷推廣西班牙風(fēng)情節(jié)二、個(gè)盤分析2、美林湖現(xiàn)場實(shí)景二、個(gè)盤分析3、頤和高爾夫莊園基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目玖瓏湖項(xiàng)目位置白云區(qū)南湖邊（頤和山莊內(nèi)）占地40萬總建10萬總貨量將分為3期開發(fā)建設(shè)現(xiàn)貨狀況在推二期產(chǎn)品50套現(xiàn)推戶型400-1000的獨(dú)棟別墅和聯(lián)排別墅為主開盤時(shí)間2009年4月現(xiàn)行價(jià)格18000-30000元/推廣語現(xiàn)代英倫生

10、活姿態(tài)二、個(gè)盤分析3、頤和高爾夫莊園銷售情況五一成交1套，3680萬二、個(gè)盤分析3、頤和高爾夫莊園戶型分析二、個(gè)盤分析3、頤和高爾夫莊園戶型分析二、個(gè)盤分析3、頤和高爾夫莊園現(xiàn)場圖片二、個(gè)盤分析3、頤和高爾夫莊園現(xiàn)場圖片二、個(gè)盤分析3、頤和高爾夫莊園現(xiàn)場圖片二、個(gè)盤分析3、頤和高爾夫莊園現(xiàn)場圖片二、個(gè)盤分析3、頤和高爾夫莊園現(xiàn)場圖片二、個(gè)盤分析3、頤和高爾夫莊園現(xiàn)場圖片二、個(gè)盤分析3、頤和高爾夫莊園現(xiàn)場圖片二、個(gè)盤分析3、頤和高爾夫莊園現(xiàn)場圖片二、個(gè)盤分析3、頤和高爾夫莊園現(xiàn)場圖片二、個(gè)盤分析3、頤和高爾夫莊園現(xiàn)場圖片二、個(gè)盤分析3、頤和高爾夫莊園現(xiàn)場圖片二、個(gè)盤分析3、頤和高爾夫莊園現(xiàn)場圖片

11、二、個(gè)盤分析4、新光城市花園基礎(chǔ)數(shù)據(jù)占地面積：500畝（約33萬平方米）別墅類型：聯(lián)排別墅（坡地）別墅風(fēng)格：南加州別墅面積：320-600（一期）270-280（二期）別墅數(shù)量：78套（一期）78套（二期）別墅價(jià)格：16000-18000元/（一期）12000元/（二期）附送空間：50-150花園、60地下室、20露臺(tái)二、個(gè)盤分析建筑立面新光的別墅調(diào)性較為匹配現(xiàn)時(shí)買家需求和美感，對(duì)加州風(fēng)情的園林包裝也較到位，將示范區(qū)和產(chǎn)品用風(fēng)情統(tǒng)一包裝，客戶較接受，產(chǎn)品認(rèn)同度有提升；4、新光城市花園二、個(gè)盤分析產(chǎn)品分析280TH地下室層 單車位，配工人房，洗衣間，雙洗手間； 無公共社交空間；首層 客餐廳分離，

12、無客房； 設(shè)置前后花園，但未能做到前后連通； 樓道底設(shè)置洗手間，不方便日常使用；4、新光城市花園二、個(gè)盤分析產(chǎn)品分析280TH二層 三房設(shè)計(jì)，單邊雙臥房外出景觀陽臺(tái)； 次主人套房卻無陽臺(tái)配置，且單房大小甚至無客房大，面寬不足；三層 主人房配置全面，干濕分離，感覺較浪費(fèi)空間； 露臺(tái)位置較?。?主人房外出露臺(tái)，進(jìn)深不足，使用性不強(qiáng)；4、新光城市花園二、個(gè)盤分析產(chǎn)品分析270TH地下室層 單車位，配工人房，洗手間在樓梯口位，不方便使用； 無公共社交空間；首層 客餐廳分離，無客房； 設(shè)置前后花園，但未能做到前后連通； 樓道底設(shè)置洗手間，不方便日常使用；4、新光城市花園二、個(gè)盤分析產(chǎn)品分析270TH二層

13、 三房設(shè)計(jì)，單邊雙臥房僅一邊有外出陽臺(tái)； 次主人套房卻無陽臺(tái)配置，且單房面寬甚至無客房大，采光面狹窄；三層 主人房配置全面，干濕分離，感覺較浪費(fèi)空間； 露臺(tái)位置較小； 主人房外出露臺(tái)，進(jìn)深不足，使用性不強(qiáng)；4、新光城市花園二、個(gè)盤分析基礎(chǔ)資料5、萬科城【明】占地面積：2.8萬平方米建筑面積：1.7萬平方米別墅類型：聯(lián)排別墅、小高層洋房別墅風(fēng)格：現(xiàn)代中式院別墅別墅面積：210-230別墅數(shù)量：50套別墅價(jià)格：15000-17000元/（毛坯）附送空間：80-230花園、50-80地下室、40-60露臺(tái)成交情況：至今推出單位共計(jì)20套，至今成交13套，其中，2月開售當(dāng)日僅成交5套，由于銷售受阻，后期的成交單位價(jià)格有所下調(diào)，調(diào)至15000-16000元/的毛坯均價(jià)水平；二、個(gè)盤分析銷售情況5、萬科城【明】小高層洋房（五一前已售罄）聯(lián)排別墅（共推出20套） 推