房地產(chǎn)特定資產(chǎn)收益權(quán)集合資金信托計(jì)劃策劃方案及可行性分析報(bào)告

1、中置房地產(chǎn)特定資產(chǎn)收益權(quán)集合資金信托打算方案及可行性分析報(bào)告華鑫國(guó)際信托有限公司二一一年三月目 錄 TOC o 1-1 u 一、信托背景 上述地塊宗地坐落于桐廬縣城濱江區(qū)東至“三水花園”，南至“空地”，西至“學(xué)圣廣場(chǎng)”（規(guī)劃中），北至濱江路（規(guī)劃中），土地使用權(quán)出讓價(jià)款為：6513.57萬(wàn)元（折合樓面地價(jià)A地塊817.52元/平米，和B地塊1704.52元/平米），（二）特定資產(chǎn)相關(guān)證照辦理情況1、國(guó)有土地使用權(quán)證：學(xué)圣路東側(cè)1號(hào)地塊B區(qū)塊土地證編號(hào)：桐土國(guó)用（2010）第0012244號(hào)，居住兼容商業(yè)用地，使用權(quán)面積8045平方米。2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證：地字第桐城鎮(zhèn)（2009）012032

2、號(hào)，用地項(xiàng)目名稱：攬景園，用地面積：17.9畝（11935平方米）；3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證：建字第桐城鎮(zhèn)（2010）01060-2號(hào)，攬景園2號(hào)樓（31層），建設(shè)規(guī)模20312.36平方米；建字第桐城鎮(zhèn)（2010）01060-3號(hào)，攬景園3號(hào)樓（21層），建設(shè)規(guī)模5607.45平方米；建字第桐城鎮(zhèn)（2010）01060-4號(hào)，攬景園4號(hào)樓（2層），建設(shè)規(guī)模628.26平方米。4、建筑工程施工許可證：編2，攬景園2-4號(hào)樓，建筑規(guī)模26548.07平方米。（三）特定資產(chǎn)規(guī)劃情況依照桐廬縣國(guó)土資源局與浙江中置房地產(chǎn)簽署的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、國(guó)有建設(shè)用

3、地使用權(quán)掛牌出讓公告（桐土出讓告字200927號(hào)）等資料記載，特定資產(chǎn)B地塊為居住兼容商業(yè)用地，出讓年限商業(yè)40年，住宅70年，掛牌起始價(jià)6450元/平方米?？偼顿Y規(guī)模16414.91萬(wàn)元，規(guī)劃建設(shè)商住房32242平方米，其中地上建筑26468平方米，地下車庫(kù)5774平方米。用地面積8045平方米桐廬縣企業(yè)投資項(xiàng)目備案通知書（備案號(hào)：330122091116504902），建筑密度25%,容積率30%。地塊內(nèi)建筑物最大高度操縱在99.47米以內(nèi)。整體建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)達(dá)50%以上。（四）特定資產(chǎn)開工建設(shè)情況工程項(xiàng)目累計(jì)已投入7756.50萬(wàn)元，其中土地及契稅等相關(guān)費(fèi)用6881.55萬(wàn)元，工程施工投入

4、874.95萬(wàn)元。施工工程進(jìn)度狀況：基礎(chǔ)灌樁澆注已完成百分之九十，靜載試驗(yàn)已于3月5日進(jìn)場(chǎng)。其中：3#，4#樓在3月底左右完成基礎(chǔ)澆筑，四月中旬達(dá)到正負(fù)零；2#樓基樁還剩余55根，地下室還剩余12根。（五）特定資產(chǎn)評(píng)估情況（待評(píng)估）土地出讓情況：土地出讓金發(fā)票發(fā)票號(hào)碼發(fā)票金額（元）發(fā)票日期000013270813,000,000.00 2009-10-2200001310373,000,000.00 2009-12-900001310432,000,000.00 2009-12-1100001310196,000,000.00 2009-12-2400001311017,600,000.00

5、2009-12-240000131102967,850.00 2009-12-24000013117032,567,850.00 2010-4-16合計(jì)65,135,700.00 五、特定資產(chǎn)收益前景分析（一）項(xiàng)目所在地桐廬縣概況杭州城區(qū)杭州蕭山機(jī)場(chǎng)杭州城區(qū)杭州蕭山機(jī)場(chǎng)桐廬縣距機(jī)場(chǎng)1小時(shí)車程桐廬縣位于浙江省西北部，“西湖千島湖”黃金旅游線的中段，風(fēng)景秀麗的富春江橫貫縣境，造就了桐廬“天下獨(dú)絕”的山水風(fēng)光。桐廬屬杭州市轄縣，建縣已有1780多年歷史，縣域面積1825平方公里。轄7個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)鄉(xiāng)、2個(gè)街道，總?cè)丝?9.53萬(wàn)。桐廬氣候宜人，四季分明，日照充足，雨量充沛，年平均氣溫16.5，縣城距杭州

6、市區(qū)58公里桐廬距全國(guó)十大機(jī)場(chǎng)之一的蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅90公里（高速直達(dá)），而今年底開工建設(shè)的杭黃高速鐵路和規(guī)劃中的都市軌道交通、杭州桐廬公交一體化，將把桐廬與杭州的時(shí)空距離縮短為17分鐘。便捷的交通對(duì)投資環(huán)境的優(yōu)化起到了越來(lái)越重要的作用。目前，桐廬縣已差不多達(dá)到“對(duì)外高速化，對(duì)內(nèi)快速化，公路網(wǎng)絡(luò)化”目標(biāo)，形成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。在陸路方面，杭新景高速、320國(guó)道、05、16、20、23省道在縣內(nèi)構(gòu)筑了道路主框架，形成了內(nèi)外集體聯(lián)動(dòng)和輻射路網(wǎng)，其中，走杭新景高速，桐廬到杭州只需35分鐘。在水路方面，桐廬在有“黃金水道”美譽(yù)的富春江上，已建有年吞吐能力達(dá)385萬(wàn)噸的綜合碼頭，可通過(guò)富春江直通鈔票塘

7、江出?？?。除了便捷的交通外，當(dāng)?shù)剡€具有優(yōu)越的人居環(huán)境、齊全的配套設(shè)施、高效的全程服務(wù)等其他地點(diǎn)無(wú)法比擬的投資優(yōu)勢(shì)。桐廬先后榮獲國(guó)際花園都市、全國(guó)綠化榜樣縣、全國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合進(jìn)展百?gòu)?qiáng)縣、中國(guó)優(yōu)秀旅游名縣、中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)首選投資縣等榮譽(yù)稱號(hào)，聞名景區(qū)“瑤琳仙境”，名揚(yáng)天下。近年來(lái)，憑借著出眾的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、獨(dú)特的塊狀經(jīng)濟(jì)、秀美的山水風(fēng)光，吸引了眾多外地客商的關(guān)注與投資，東芝水電、中汽商用汽車有限公司、杭州新華紙業(yè)有限公司、今麥郎飲品有限公司、浙江中策電纜有限公司、杭州霍夫曼電梯有限公司、浙江樹人大學(xué)等一大批國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)、單位紛紛落戶桐廬。（二）桐廬房地產(chǎn)開發(fā)覺狀：（1）概況：2010年桐廬縣房地產(chǎn)市場(chǎng)

8、始終保持平穩(wěn)、健康進(jìn)展?？h政府工作報(bào)告信息公布：2010年全年桐廬縣商品房銷售面積58.36萬(wàn)平方米，銷售總套數(shù)3200套左右，總額在30億元左右，增長(zhǎng)75.6%。整體房產(chǎn)市場(chǎng)處“穩(wěn)步盤升”狀態(tài)。（2）市場(chǎng)要緊特征：A、桐廬房地產(chǎn)市場(chǎng)處于進(jìn)展時(shí)期，產(chǎn)品形態(tài)豐富，不墅、多層、小高層、高層、單身公寓等產(chǎn)品均有規(guī)劃開發(fā)；從開發(fā)情況來(lái)看，外來(lái)開發(fā)商（要緊為杭州）及品牌開發(fā)公司（如綠城、宋都等）的進(jìn)入開發(fā)，對(duì)本地房地產(chǎn)的進(jìn)展起到了重要的帶動(dòng)。B、從價(jià)格上來(lái)看，目前桐廬縣房地產(chǎn)住宅均價(jià)在600010000元/m2左右；綠城桂花園的價(jià)格最高，均價(jià)達(dá)到7000元/m2；在沿江區(qū)域，高層一線江景房均價(jià)在7500

9、9000元/m2，主力均價(jià)約8000元/m2，二線江景房均價(jià)在60008000元/m2，多層均價(jià)在6500元/m2左右。在都市邊緣區(qū)域，一般多層的價(jià)格在45005500元/m2左右。價(jià)格差異較大，即使在同一樓盤，江景與非江景的價(jià)差專門大。C、從戶型面積上來(lái)看，依照了解，目前最受市場(chǎng)歡迎的應(yīng)該是100120 m2之間的三房戶型，因?yàn)檫@檔面積的使用功能與總價(jià)操縱適應(yīng)大多數(shù)自住購(gòu)房者的需求，性價(jià)比較高。沿江的江景房由于各樓盤定位客源為高收入者。因此面積普遍較大，以130160m2為主力，戶型上以三房及四房二廳二衛(wèi)為主。D、城區(qū)樓盤的普遍品質(zhì)處于中等水平，各樓盤體現(xiàn)品質(zhì)化要緊依舊集中在外立面處理上，關(guān)

10、于內(nèi)部環(huán)境建設(shè)、樓盤軟件建設(shè)、物業(yè)治理建設(shè)等方面照舊處理平平，這也講明桐廬的房地產(chǎn)進(jìn)展水平尚未進(jìn)入完全成熟狀態(tài)。E、其他：通過(guò)初步調(diào)查，高層地下車庫(kù)的價(jià)格約在8-14萬(wàn)元/個(gè)，物業(yè)治理費(fèi)用多層一般在0.6元/m2/月，高層一般在1.3元/ m2/月（其中包括電梯費(fèi)用0.4元/m2/月）。（3）市場(chǎng)綜合分析：桐廬房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)步進(jìn)展的態(tài)勢(shì)；從目前的情況來(lái)看，幾個(gè)開發(fā)項(xiàng)目目前差不多處于尾盤銷售狀態(tài)，日后的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要緊來(lái)自新開發(fā)項(xiàng)目及將出讓的地塊。房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體情況如下：A、房?jī)r(jià)均價(jià)不高：作為杭州的下屬縣市，54008500元/m2的市場(chǎng)均價(jià)是不高的，類比杭州下屬富陽(yáng)、淳安縣，其臨江臨湖地段房?jī)r(jià)

11、均已超過(guò)9500元/ m2以上。因此，從價(jià)格的情況來(lái)看，桐廬房地產(chǎn)市場(chǎng)是十分健康的，差不多不存在泡沫現(xiàn)象；這對(duì)進(jìn)入桐廬的開發(fā)商而言，減少了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)具備的升值潛力也對(duì)開發(fā)的企業(yè)帶來(lái)更大的利潤(rùn)空間。B、都市整體居住環(huán)境良好：桐廬作為優(yōu)秀的旅游都市，其自然山水確實(shí)是能夠值得驕傲的；同時(shí)縣政府關(guān)于環(huán)境愛護(hù)的重視，也對(duì)都市整體居住環(huán)境的連續(xù)與維護(hù)帶來(lái)重要的保障。因此，關(guān)于居住而言，桐廬確實(shí)是具備適合人居住的環(huán)境。絕佳的人居環(huán)境，關(guān)于桐廬房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)進(jìn)展提供了基礎(chǔ)支持。C、客源結(jié)構(gòu)較為單一，后市進(jìn)展?jié)摿^大：作為省會(huì)杭州的后花園，桐廬相對(duì)杭州城區(qū)的明顯低價(jià)并結(jié)合良好的居住環(huán)境，關(guān)于吸引杭州市區(qū)居

12、民購(gòu)房是有條件的。從目前桐廬市場(chǎng)的單一自住客源為主的客源情況來(lái)看，客源相對(duì)單一但市場(chǎng)進(jìn)展平穩(wěn)上升；一旦那個(gè)客源結(jié)構(gòu)被打破，能夠期待市場(chǎng)的巨大變化。同時(shí)，從杭州到桐廬的交通條件也十分便利，且有輕軌的規(guī)劃；一旦都市的房產(chǎn)市場(chǎng)開始啟動(dòng)，房市的客源結(jié)構(gòu)必將改變；外來(lái)購(gòu)房者及投資客的加入，勢(shì)必帶動(dòng)本地客源的投資，互相阻礙從而帶動(dòng)市場(chǎng)的總體變化。桐廬縣城濱江商住綜合體是杭州市100座都市綜合體之一,是杭州富春江流域都市當(dāng)中,目前僅存的一塊都市沿江規(guī)劃用地,其富春江沿岸規(guī)劃用地的“絕版性”，注定了她的開發(fā)建設(shè)將始終誘人眼球，備受客商關(guān)注。依照桐廬縣政府規(guī)劃，桐廬賓獎(jiǎng)商住綜合體的打造，將凸現(xiàn)“四高”原則，即高

13、起點(diǎn)規(guī)劃、高強(qiáng)度投入、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能服務(wù)；體現(xiàn)“一流”理念，即打造一流的商住綜合體，在開發(fā)建設(shè)中揉進(jìn)桐廬獨(dú)特而深厚的地域文化內(nèi)涵，將進(jìn)一步提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)水平，與現(xiàn)代化山水新城特質(zhì)相匹配，使之成為名副事實(shí)上的杭州乃至上海大都市的“后花園”。本項(xiàng)目所處的濱江商住綜合體地處桐廬縣城核心區(qū)塊，與桐廬縣迎春南路一起形成桐廬最繁華的“黃金十字軸”。依照規(guī)劃，濱江商住綜合體沿江80米為休閑綠化帶，向內(nèi)遞進(jìn)150米縱深帶為高檔商住區(qū)。從上游沿江而下，在富春江大橋、大奇山路路端、富春江二橋、學(xué)圣路路端（結(jié)點(diǎn)）分不設(shè)置四個(gè)大型都市綠化親水功能區(qū)，引水入城，與水相親。同時(shí)，配套酒店、休閑、商貿(mào)、旅游、文化、娛樂(lè)

14、等設(shè)施，聚攏人氣，彰顯活力。目前，橫貫濱江商住綜合體東西、寬21米的濱江景觀大道差不多動(dòng)工；濱江公園也將于年底前差不多完成；大型購(gòu)物廣場(chǎng)寧波利時(shí)百貨、外資五星級(jí)勵(lì)駿大酒店等大型商貿(mào)項(xiàng)目都已開工建設(shè)。（5）實(shí)地調(diào)研情況本項(xiàng)目地塊位于桐廬縣新城區(qū)的規(guī)劃濱江商務(wù)區(qū)，北臨規(guī)劃濱江路直接面對(duì)富春江，南臨春江路，居新區(qū)繁華商業(yè)區(qū)域1公里內(nèi)。周邊居住小區(qū)云集，有三水花園、石馬小區(qū)、陽(yáng)光華庭、家景新城等差不多交付的住宅小區(qū)，還有尚在銷售中的水岸華庭、聆江景苑、一品江山、春江花園等項(xiàng)目。本項(xiàng)目北面是清亮的富春江及隔江相望桐君山，處于分水江與富春江的交匯處，具有無(wú)與倫比的親水景觀性；桐廬縣一橋上游濱江區(qū)塊西側(cè)6號(hào)

15、地塊的在2010年中拍價(jià)已達(dá)到了每畝854萬(wàn)，故本項(xiàng)目在與以后濱江地塊其他拍賣地塊開發(fā)樓盤的競(jìng)爭(zhēng)中占有相當(dāng)優(yōu)勢(shì)。依照2011年3月份的實(shí)地調(diào)查情況，項(xiàng)目周邊（一品江山、金色春江等）一線江景高層預(yù)售價(jià)為12000元/平方米，二線江景房預(yù)售價(jià)為9000-10000元/平方米。周邊二手江景房的價(jià)格（農(nóng)歷春節(jié)前）如下：（三）項(xiàng)目開發(fā)前景分析1、項(xiàng)目地塊情況為了提升都市品位和都市形象，桐廬縣人民政府以“愛護(hù)生態(tài)環(huán)境，進(jìn)展桐廬經(jīng)濟(jì)”為己任，積極引進(jìn)高（科技含量高）、中（企業(yè)在同類產(chǎn)業(yè)中進(jìn)展居中上等水平）、新（新類型產(chǎn)業(yè)）企業(yè)做為都市進(jìn)展目標(biāo)。通過(guò)多次磋商，在桐廬縣人民政府大力支持下，2009年6月9日，浙

16、江桐芯微系統(tǒng)科技有限公司與桐廬縣人民政府簽訂了項(xiàng)目合同書，做為首家企業(yè)正式落戶桐廬縣?？萍佳邪l(fā)大樓選址位于桐廬縣城濱江區(qū)塊臨富春江地塊，桐廬縣城濱江商住綜合體突出位置，該地塊建筑面積在4.3萬(wàn)平方米左右。桐廬縣城濱江商住綜合體是杭州市100座都市綜合體之一，是杭州富春江流域都市當(dāng)中，目前僅存的一塊都市沿江規(guī)劃用地，其富春江沿岸規(guī)劃用地的“絕版性”，注定了其的開發(fā)建設(shè)將始終誘人眼球，備受客商關(guān)注。依照桐廬縣政府規(guī)劃，桐廬濱江商住綜合體的打造，將凸顯“四高”原則，即高起點(diǎn)規(guī)劃、高強(qiáng)度投入、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能服務(wù)；體現(xiàn)“一流”理念，即打造一流的商住綜合體，在開發(fā)建設(shè)中揉進(jìn)桐廬獨(dú)特而深厚的地域文化內(nèi)涵

17、，進(jìn)一步提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)水平，與現(xiàn)代化山水新城特質(zhì)相匹配，使之成為名副事實(shí)上的杭州乃至上海大都市的“后花園”。濱江商住綜合體地處地處桐廬縣城核心區(qū)塊，與桐廬縣城迎春南路一起形成桐廬最繁華的“黃金十字軸”。依照規(guī)劃，濱江商住綜合體沿江80米為休閑綠化帶，向內(nèi)遞進(jìn)150米縱深帶為高檔商住區(qū)。從上游順江而下，在富春江大橋、大奇山路路端、富春江二橋、學(xué)圣路路端（結(jié)點(diǎn)）分不設(shè)置四個(gè)大型都市綠化親水功能區(qū)，引水入城，與水相親。同時(shí)，配套酒店、休閑、商貿(mào)、旅游、文化、娛樂(lè)等設(shè)施，聚攏人氣，彰顯活力。目前，橫貫濱江商住綜合體東西、寬21米的濱江景觀大道差不多動(dòng)工；濱江公園也將于年底前差不多完成；大型購(gòu)物廣場(chǎng)寧波

18、利時(shí)百貨、外資五星級(jí)勵(lì)駿大酒店等大型商貿(mào)項(xiàng)目都已開工建設(shè)。隨著這些項(xiàng)目開工建設(shè)和逐步建成，濱江商住綜合體的投資開發(fā)條件日趨成熟，其“山水福地絕版、人居佳境首選”的房地產(chǎn)投資價(jià)值會(huì)迅速凸顯，必將成為桐廬房地產(chǎn)業(yè)的最熱門板塊之一，而科技研發(fā)大樓正處于那個(gè)綜合體的最突出位置，其商業(yè)價(jià)值和投資潛力不言而喻。（四）投資總額及測(cè)算本項(xiàng)目估算投資總額為16,386.22萬(wàn)元.詳見下表：內(nèi) 容B區(qū)住宅樓單價(jià)總價(jià)備注（元/m2）（萬(wàn)元）總建筑面積32242平方米，其中地上建筑26468平方米，地下面積5774平方米一、土地費(fèi)用1、土地出讓金1,609.40 5,189.02 2、土地契稅（地價(jià)的3%）48.28

19、 155.67 地價(jià)的3%小計(jì)5,344.69 二、前期費(fèi)用1.設(shè)計(jì)費(fèi)40.00 128.97 2.前期工程費(fèi)24.00 77.38 小計(jì)206.35 三、房屋開發(fā)工程費(fèi)用1.建安工程（包含土建、門窗、外墻、給排水工程）2,123.67 6,847.12 2.室外工程50.00 161.21 3.環(huán)境工程60.00 193.45 4.公用設(shè)備工程130.00 419.15 5.弱電、強(qiáng)電工程150.00 483.63 6.其他（有線電視、燃?xì)夤艿赖龋?5.00 80.61 小計(jì)8,185.16 四、期間費(fèi)用1.銷售費(fèi)用182.48 588.34 銷售收入的2%2.治理費(fèi)用78.61 253.4

20、7 開發(fā)費(fèi)用的3%3.財(cái)務(wù)費(fèi)用（建設(shè)期利息）510.82 1,647.00 按6000萬(wàn)，18%年息，18個(gè)月4.預(yù)備費(fèi)（不可預(yù)見費(fèi)用）50.00 161.21 小計(jì)2,650.02 總 計(jì)16,386.22 （五）項(xiàng)目建設(shè)成本和資金籌措1、銷售數(shù)量預(yù)測(cè)本項(xiàng)目可銷售數(shù)量共計(jì)32102平米，其中：多層住宅25837,商鋪491，地下車庫(kù)5774。（注：一樓其中一間133平米為物業(yè)治理辦公用房）2、銷售價(jià)格預(yù)測(cè)本投資項(xiàng)目所處地段是政府設(shè)為都市標(biāo)志性建筑區(qū)域，圍繞學(xué)圣路大廣場(chǎng)，建筑落成后，可一覽富春江優(yōu)美景色，與聞名風(fēng)景桐君山隔江相望，地理優(yōu)勢(shì)顯著，經(jīng)摸底調(diào)查縣城其他區(qū)域的同類住宅銷售價(jià)格在6000

21、-12000/，商鋪15000-18000/ ，隨著杭州樹人大學(xué)遷址桐廬，“黃杭”高鐵開通桐廬站點(diǎn)，銷售趨勢(shì)將會(huì)更好，因此本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析將項(xiàng)目（多層住宅，辦公樓、商鋪、地下室）的售價(jià)平均定為7556.52元，是完全可行的。3、銷售收入預(yù)測(cè)多層住宅：8500元25837=21961.45萬(wàn)元地下車庫(kù)：120000元個(gè)130個(gè)=1560萬(wàn)元沿街商鋪：15000元491=736.50萬(wàn)元 合計(jì)：24257.95萬(wàn)元。4、銷售稅金預(yù)測(cè)按稅法規(guī)定，本項(xiàng)目需繳納的銷售稅金為營(yíng)業(yè)稅、都市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。營(yíng)業(yè)稅按銷售收入的5%，土地增值稅按銷售收入的1%計(jì)提，都市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加分不按應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅

22、額的5和5計(jì)提，水利建設(shè)專項(xiàng)資金按銷售收入1計(jì)提。營(yíng)業(yè)稅：24257.955%=1212.90萬(wàn)元；土地增值稅：24257.951%=242.58萬(wàn)元；都市維護(hù)建設(shè)稅：1212.905% =60.65萬(wàn)元；教育費(fèi)附加: 1212.905% =60.65萬(wàn)元；水利建設(shè)專項(xiàng)資金: 24257.951=24.26萬(wàn)元；銷售稅金合計(jì)： 1601.04萬(wàn)元5、利潤(rùn)預(yù)測(cè)銷售收入24,257.95 總成本16,386.22 銷售利潤(rùn)7,871.73 所得稅：稅率為25%1,967.93 稅后利潤(rùn)5,903.80 銷售毛利率32.45%銷售凈利潤(rùn)率24.34%投資利潤(rùn)率48.04%投資收益率36.03%資本金

23、利潤(rùn)率123.77%6、現(xiàn)金流分析依照該公司銷售預(yù)測(cè)及工程款支付打算，編制簡(jiǎn)要現(xiàn)金流預(yù)測(cè)表如下：項(xiàng)目2010年2011年2012年2013年2014年合計(jì)資金流入自有資金5344.695344.69銷售收入15001120011200357.9524257.95貸款流入60006000股東自籌559.1559.1小計(jì)5903.7975001120011200357.9536161.74資金流出開發(fā)建設(shè)投資5755.985588.581892.213178.1416414.91經(jīng)營(yíng)稅金及附加99739.2739.2364.121941.52治理費(fèi)用143.4750302010253.47銷售費(fèi)用

24、50088.34588.34借款利息支付7329151647借款本金償還60006000不可預(yù)見費(fèi)用10032.34132.34所得稅10001104661.132765.13歸還股東559.1559.1小計(jì)5899.457069.5810697.095600.441035.2530301.81稅后凈現(xiàn)金流量4.34430.42502.915599.56-677.35859.93累計(jì)現(xiàn)金凈流量4.34434.76937.676537.235859.93從以上預(yù)測(cè)看出，按照現(xiàn)有比較保守的銷售收入預(yù)測(cè)，該項(xiàng)目假如正常運(yùn)營(yíng)，現(xiàn)金流能夠覆蓋本次融資的本息支付。由于以上預(yù)測(cè)中，銷售收入預(yù)測(cè)相對(duì)保守偏低（

25、住宅8500元），銷售開盤的時(shí)刻也較保守，實(shí)際上目前該項(xiàng)目已差不多達(dá)到預(yù)售條件，可能5月即可銷售，相信以后銷售狀況會(huì)好于目前可能，2011年現(xiàn)金流將優(yōu)于目前可能。（六）不確定因素分析本項(xiàng)目不確定因素要緊來(lái)自以下幾個(gè)方面：銷售面積、銷售價(jià)格建筑成本三大方面，另外開發(fā)周期、貸款利率等因素也會(huì)造成一定阻礙，這些因素受當(dāng)?shù)卣谓?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的阻礙，有可能發(fā)生變化，從而阻礙本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。故對(duì)構(gòu)成項(xiàng)目造成最大阻礙的銷售面積、銷售價(jià)格、建筑成本三大因素敏感程度分析如下：1、盈虧平衡預(yù)測(cè)盈虧平衡分析表序號(hào)項(xiàng)目數(shù)值1銷售收入24257.952投資成本16386.223銷售期銷售稅金1,967.93

26、 4保本點(diǎn)銷售率67.55%5保本點(diǎn)銷售面積21,779.44 9保本點(diǎn)銷售價(jià)格5,082.26 從銷售面積和銷售價(jià)格盈虧分析表中能夠得出，當(dāng)銷售面積達(dá)67.55%時(shí)是盈虧平衡點(diǎn)。銷售價(jià)格在現(xiàn)定均價(jià)（7556.52元/平方米）的基礎(chǔ)上下降32.74%是盈虧平衡點(diǎn)。2、敏感性分析以項(xiàng)目投資、經(jīng)營(yíng)收入作雙因素變動(dòng)因素，對(duì)稅后利潤(rùn)進(jìn)行敏感性分析，相關(guān)指標(biāo)如下：項(xiàng)目名稱差不多數(shù)變化1變化2變化3變化4變化5總投資變化比例05%010%020%經(jīng)營(yíng)收入變化比例0-5%-10%0-20%0項(xiàng)目成本費(fèi)用16,386.22 17,205.53 16,386.22 18,024.84 16,386.22 19,

27、663.47 經(jīng)營(yíng)總收入24,257.95 23,045.05 21,832.16 24,257.95 19,406.36 24,257.95 利潤(rùn)總額7,871.73 5,839.52 5,445.93 6,233.11 3,020.14 4,594.48 投資利潤(rùn)率48.04%33.94%33.23%34.58%18.43%23.37%資本金利潤(rùn)率123.77%91.82%85.63%98.00%47.49%72.24%從敏感性分析分析能夠看出，當(dāng)銷售收入下降和總投資增加波動(dòng)在10%之內(nèi)，雖對(duì)投資利潤(rùn)率及資本金利潤(rùn)率有一定程度的阻礙，但均不敏感，只有銷售下降20%和投資成本上升20%時(shí)，投

28、資利潤(rùn)率會(huì)下降至18.43%和23.37%，資本金利潤(rùn)率下降至47.49 %和72.24%,波動(dòng)稍大。因此，本項(xiàng)目成本和銷售價(jià)格的正常波動(dòng)，差不多可不能導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)虧損。只要在項(xiàng)目實(shí)施中，切實(shí)操縱好各項(xiàng)治理工作，降低成本，就能夠取得更好收益。（七）行業(yè)阻礙分析1、三四線都市房地產(chǎn)潛在增長(zhǎng)勢(shì)頭，都市化進(jìn)程加速（1）一二線都市產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移和鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村人口的都市化都促使三四線都市和縣域經(jīng)濟(jì)的投資增速在提升。三四線都市不論從勞動(dòng)力成本依舊工業(yè)用地地價(jià)等生產(chǎn)成本，均低于一二線都市，因此企業(yè)有動(dòng)力向省內(nèi)三四線都市轉(zhuǎn)移。桐廬縣地處杭州下屬的縣域，就吸引了如東芝水電、中汽商用汽車有限公司、杭州新華紙業(yè)有限公司、今

29、麥郎飲品有限公司、浙江中策電纜有限公司、杭州霍夫曼電梯有限公司、浙江樹人大學(xué)等一大批國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)、單位紛紛落戶桐廬便是一個(gè)專門好的佐證。（2）針對(duì)一二線都市的房地產(chǎn)調(diào)控政策，為三四線都市打開了空間。目前在二三線都市，消費(fèi)品及服務(wù)，價(jià)格差不多普遍持平甚至貴過(guò)一二線都市了，在內(nèi)需驅(qū)動(dòng)下的都市化加速，只有房地產(chǎn)的租金和售價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一線都市，因此中國(guó)房地產(chǎn)下一步的進(jìn)展確實(shí)是二三線都市擴(kuò)容勢(shì)在必行的。每一次都市化的進(jìn)展進(jìn)程，大多都依靠房地產(chǎn)的初始帶動(dòng)，現(xiàn)在正好處于大部分中小都市與地點(diǎn)性局部大都市進(jìn)展房地產(chǎn)的大好時(shí)機(jī)，因此這些二三線都市乃至四線及縣域都市，目前正好是房?jī)r(jià)由成本加利潤(rùn)向成本加超利潤(rùn)進(jìn)展時(shí)

30、期。房地產(chǎn)商加快在三四線拿地步伐，提高了當(dāng)?shù)孛耖g投資增速；政府土地出讓金的增加也極大擴(kuò)充了三四線地點(diǎn)政府的財(cái)力，財(cái)政資金將流向本來(lái)存在缺口的公共領(lǐng)域，政府基建投資有望大幅增加，從而推進(jìn)三四線都市化進(jìn)程。2、本項(xiàng)目作為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目,地處桐廬都市標(biāo)志性廣場(chǎng)周遍，既為都市增加了一個(gè)現(xiàn)代建筑群，也為本地區(qū)帶來(lái)了相關(guān)的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益:(1)進(jìn)一步加快舊城改造和都市化進(jìn)程，可大大改善都市景觀和都市環(huán)境，提高居民的居住水平，提升都市品質(zhì)。(2)隨著項(xiàng)目的實(shí)施，將帶動(dòng)本地區(qū)的建材業(yè)、建筑業(yè)和商業(yè)服務(wù)業(yè)的進(jìn)展，間接為社會(huì)提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。五、開發(fā)商中置房地產(chǎn)差不多情況（一）企業(yè)概況浙江中置房地產(chǎn)開發(fā)

31、有限公司是一家正在蓬勃進(jìn)展的，以房地產(chǎn)綜合開發(fā)為主，兼營(yíng)房屋銷售、物業(yè)治理等業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)綜合企業(yè)。公司成立于2009年10月30日，地址在桐廬縣縣城迎春南路海陸世貿(mào)中心13幢301室，注冊(cè)資本金6360萬(wàn)元。公司自成立以來(lái)，本著打造精品商務(wù)社區(qū)，引領(lǐng)住宅環(huán)保潮流的產(chǎn)品理念和市場(chǎng)定位，憑借在桐廬縣城濱江區(qū)塊一線江景黃金地段土地資源優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)商務(wù)社區(qū)總建筑面積5.2多萬(wàn)平米。公司下設(shè)行政部、財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目部、工程部 ，擁有一批高素養(yǎng)的技術(shù)過(guò)硬的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)專業(yè)人才和施工建設(shè)技術(shù)人才。企業(yè)名稱：中置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中置房地產(chǎn)”）法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：330122000

32、029611成立日期：2009年10月30日注冊(cè)住宅：桐廬縣縣城迎春南路28號(hào)海陸世貿(mào)中心13區(qū)301號(hào)法定代表人：周軍良公司類型：有限責(zé)任公司注冊(cè)資本：人民幣6360（陸仟叁佰陸拾）萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)范圍：一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)；物業(yè)治理；物資進(jìn)出口（法律、法規(guī)禁止項(xiàng)目除外，法律法規(guī)限制經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目取得許可后方可經(jīng)營(yíng)）。*組織機(jī)構(gòu)代碼證：69459716-2稅務(wù)登記證編號(hào)：浙聯(lián)稅字330122694597162號(hào)開戶許可證編號(hào)：3310-02132881 開發(fā)資質(zhì)：暫定資質(zhì)證書（證書編號(hào)：杭房開（桐）91號(hào)，發(fā)證機(jī)關(guān)：杭州市建設(shè)委員會(huì)）（二）企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)1、股東一：浙江桐芯微系統(tǒng)科技有限公司（簡(jiǎn)稱

33、桐芯）法定地址：桐廬縣桐君街道迎春南路海陸世貿(mào)中心13幢302室；法定代表人：周軍良；桐芯以貨幣方式出資3180萬(wàn)元，占注冊(cè)資本的50%。其中首期出資900萬(wàn)元，于2009年10月30日前到位，第二期出資2280萬(wàn)元，于2010年4月15日前到位。2、股東二：華豐置業(yè)有限公司（ HYPERLINK http:/www.hfd.cc http:/www.hfd.cc）華豐置業(yè)于2010年11月01日以貨幣資金出資，受讓周軍良轉(zhuǎn)讓股權(quán)額1300萬(wàn)元，占注冊(cè)資本的20.44%。法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：330215000001722成立日期：1993注冊(cè)住宅：寧波市科技園區(qū)丹桂路178號(hào)法定代表人：丁俊杰

34、公司類型：有限責(zé)任公司（法人獨(dú)資）注冊(cè)資本：12000萬(wàn)元（壹億貳仟萬(wàn)元）經(jīng)營(yíng)范圍：許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：無(wú)；一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)；（上述經(jīng)營(yíng)范圍不含國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定禁止、限制和許可經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目）。*營(yíng)業(yè)期限：自1993年7月組織機(jī)構(gòu)代碼證：14411505-0稅務(wù)登記證編號(hào)：甬高新地登稅字330207144115050號(hào)開發(fā)資質(zhì)：壹級(jí)（資質(zhì)證書編號(hào)：建開企2010960號(hào)，發(fā)證機(jī)關(guān)：中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部），有效期至2013年8月25日3、股東三：周軍良家庭住址：浙江省寧波市鄞州區(qū)石碶街道櫟社村10組62號(hào)；身份證號(hào)碼周軍良以貨幣方式出資318

35、0萬(wàn)元，占注冊(cè)資本50%；其中首期出資100萬(wàn)元，于2009年10月30日前到位，第二期出資2260萬(wàn)元，于2010年4月22日前到位。于2010年11月01日將1300萬(wàn)元股權(quán)轉(zhuǎn)讓華豐置業(yè)有限公司，所持股減至1880萬(wàn)元，占注冊(cè)資本的29.56%。（三）股東方簡(jiǎn)介1、公司法定代表人周軍良。男，現(xiàn)年41歲，學(xué)歷：大專。1987年9月在寧波鄞縣櫟社供銷社歷任采購(gòu)員、出納、商店助理會(huì)計(jì)、主辦會(huì)計(jì)。1993年7月任寧波鄞縣工藝藺草制品聯(lián)營(yíng)三廠主辦會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)總監(jiān)、副廠長(zhǎng)，負(fù)責(zé)生產(chǎn)出口產(chǎn)品榻榻米系列。1998年12月投資安徽壽縣任安徽壽縣草席集團(tuán)常務(wù)副總經(jīng)理，兼財(cái)務(wù)總監(jiān)。獲省級(jí)優(yōu)秀農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、省出口產(chǎn)

36、品優(yōu)質(zhì)企業(yè)、省農(nóng)業(yè)新產(chǎn)品一等獎(jiǎng)。2001年8月任余姚市金騰農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)展有限公司監(jiān)事、常務(wù)副總經(jīng)理兼財(cái)務(wù)總監(jiān)，企業(yè)自營(yíng)出口，連續(xù)三年獲大隱鎮(zhèn)工業(yè)第一名、出口創(chuàng)匯第一名、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)。2006年9月組建寧波攜普進(jìn)出口有限公司任執(zhí)行董事。2007年投資海洋工程，任浙江潤(rùn)欣港行工程有限公司副總經(jīng)理，參與了大連長(zhǎng)興島疏浚圍填和天津港、河北曹妃甸疏浚工程施工。2009年8月組建浙江桐芯微系統(tǒng)科技有限公司任執(zhí)行董事。2009年10月組建浙江中置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司任法人。具有較高的經(jīng)營(yíng)治理能力和業(yè)務(wù)開拓能力。2、浙江桐芯微系統(tǒng)科技有限公司浙江桐芯微系統(tǒng)科技有限公司成立于2009年8月26日，注冊(cè)地在浙江省杭州市

37、桐廬縣，注冊(cè)資金3000萬(wàn)元。是一家由留學(xué)回國(guó)人員團(tuán)隊(duì)創(chuàng)立的專業(yè)從事無(wú)線通信大規(guī)模集成電路設(shè)計(jì)及系統(tǒng)開發(fā)、無(wú)線局域網(wǎng)核心芯片、三網(wǎng)合一EOC系列芯片、第三代移動(dòng)通信（W-CDMA）芯片設(shè)計(jì)及相關(guān)系統(tǒng)的研發(fā)銷售高新技術(shù)企業(yè)。該公司是桐廬縣人民政府以“愛護(hù)生態(tài)環(huán)境，進(jìn)展桐廬經(jīng)濟(jì)”浙江桐芯微系統(tǒng)科技有限公司要緊以開展無(wú)線局域網(wǎng)（WLAN）系列芯片、三網(wǎng)合一EOC網(wǎng)絡(luò)芯片及設(shè)備產(chǎn)品、第三代移動(dòng)通信（W-CDMA）相關(guān)系統(tǒng)的研發(fā)銷售為經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)。芯片產(chǎn)業(yè)是信息產(chǎn)業(yè)的核心，當(dāng)今世界是信息世界，信息產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展代表了社會(huì)進(jìn)展的趨勢(shì)。作為政府支持的項(xiàng)目，浙江桐芯微系統(tǒng)科技有限公司研發(fā)大樓選址桐廬縣城濱江區(qū)塊臨富春

38、江地塊，桐廬縣城濱江商住綜合體突出位置，該地塊建筑面積在4.3萬(wàn)平方米左右，除自用的科技研發(fā)大樓和居住用房外，其余部分可對(duì)外銷售。2009年7月在桐廬縣政府掛牌期內(nèi)，由浙江桐芯微系統(tǒng)科技有限公司控股成立的浙江中置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng)得了該塊土地。3、華豐置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱：華豐置業(yè)）華豐置業(yè)是華豐房產(chǎn)集團(tuán)的實(shí)體運(yùn)營(yíng)公司；華豐置業(yè)有限公司注冊(cè)資本金1.2億元。華豐置業(yè)有限公司為國(guó)家一級(jí)房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)公司。華豐房產(chǎn)集團(tuán)是世紀(jì)華豐控股有限公司下屬四大產(chǎn)業(yè)板塊集團(tuán)之一，由七家房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)體企業(yè)組成（另外六家公司分不為寧波世紀(jì)華豐房產(chǎn)有限公司、象山華豐房地產(chǎn)有限責(zé)任公司、沈陽(yáng)華豐房產(chǎn)有限責(zé)任公司、江都華豐

39、房地產(chǎn)有限責(zé)任公司、上海華豐置業(yè)有限公司和余姚中景房產(chǎn)有限責(zé)任公司）。華豐房產(chǎn)集團(tuán)資產(chǎn)總額超50億元，擁有職員200余人，土地儲(chǔ)備約1500畝，年開發(fā)量達(dá)130萬(wàn)平方米，2008、2009年銷售額各超10億元，2010年打算銷售額超15億元。已開發(fā)的項(xiàng)目要緊有寧波華豐.紫郡、龍澤名園、豐澤園、鈔票湖人家、德馨園、名仕嘉景苑、華豐莊園等，正在開發(fā)的項(xiàng)目有沈陽(yáng)世紀(jì)華豐.嘉德廣場(chǎng)、江都華豐.紫郡、豐澤園二期、桃花源、格蘭郡、云溪林墅、華豐.蘭郡等。世紀(jì)華豐控股有限公司由建筑、房地產(chǎn)、海外和投資四大塊產(chǎn)業(yè)組成的大型多元經(jīng)濟(jì)實(shí)體企業(yè)集團(tuán)，現(xiàn)為資信等級(jí)AAA級(jí)單位、2010浙江省百?gòu)?qiáng)企業(yè)榜位列64名、20

40、09年寧波納稅20強(qiáng)企業(yè)之一，2007年寧波百?gòu)?qiáng)企業(yè)20名、國(guó)家建設(shè)部核準(zhǔn)的房屋建筑施工總承包特級(jí)資質(zhì)企業(yè)、國(guó)家商務(wù)部認(rèn)定的具備對(duì)外承包工程及勞務(wù)經(jīng)營(yíng)資格和A級(jí)援外成套項(xiàng)目施工企業(yè)，先后創(chuàng)出國(guó)家工程質(zhì)量最高獎(jiǎng)魯班獎(jiǎng)（浙江黃龍?bào)w育中心主體育場(chǎng)、寧波櫟社機(jī)場(chǎng)航站樓魯班獎(jiǎng)項(xiàng)目）等共700余個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)。下轄華豐置業(yè)有限公司等12家企業(yè)，1個(gè)合作大學(xué)（華豐對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作學(xué)院）和19個(gè)建筑承包公司，業(yè)務(wù)遍及全國(guó)各省、市、自治區(qū)和浙江各地（市）及泰國(guó)、利比亞、馬來(lái)西亞和安哥拉等建筑市場(chǎng)?，F(xiàn)從業(yè)隊(duì)伍4萬(wàn)人，擁有各類經(jīng)濟(jì)技術(shù)職稱專業(yè)人才800人，資產(chǎn)總額達(dá)60億元以上，其中凈資產(chǎn)25億元，年完成企業(yè)總產(chǎn)值45億元

41、以上。建筑板塊差不多完成A股IPO前期輔導(dǎo)工作，力爭(zhēng)2011年底成功上市。集團(tuán)以良好的聲譽(yù)、品牌和實(shí)力先后承建了一大批省市級(jí)重大窗口工程建設(shè)，如浙江黃龍?bào)w育中心，寧波櫟社機(jī)場(chǎng)新航站樓、上海F1國(guó)際賽車場(chǎng)主看臺(tái)、杭州開元名都大酒店（217米）、寧波市政府辦公大樓、奉化市政府大樓、浙江電視臺(tái)新大樓、蘭溪發(fā)電廠等等。（四）企業(yè)財(cái)務(wù)狀況1、資產(chǎn)負(fù)債情況資產(chǎn)負(fù)債簡(jiǎn)表2011年02月28日編制單位：中置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 單位：元資產(chǎn)期末數(shù)負(fù)債及所有者權(quán)益期末數(shù)流淌資產(chǎn)合計(jì)84,354,073.45流淌負(fù)債合計(jì)24,899,000.00貨幣資金466,341.05應(yīng)付帳款242,000.00其他應(yīng)收款6,

42、322,640.00其他應(yīng)付款24,657,000.00存貨77,565,092.40固定資產(chǎn)合計(jì)2，207，738.31負(fù)債合計(jì)24,899,000.00固定資產(chǎn)原值2,480,212.00實(shí)收資本（或股本）63,600,000.00減：累計(jì)折舊272,473.69未分配利潤(rùn)-1,937,188.24固定資產(chǎn)凈值2,207,738.31所有者權(quán)益合計(jì)61,662,811.76資產(chǎn)總計(jì)86,561,811.76負(fù)債及所者權(quán)益總計(jì)86,561,811.76公司目前負(fù)債共計(jì)2465.70萬(wàn)元,其中：施工單位保證金880萬(wàn)元，股東單位自籌款1395.70萬(wàn)元，應(yīng)付工程及股東個(gè)人往來(lái)款214.20萬(wàn)元

43、。2、利潤(rùn)情況利潤(rùn)簡(jiǎn)表2011年2月28日編制單位: 中置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 單位:元項(xiàng) 目行數(shù)本月數(shù)本年累計(jì)數(shù)一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1二、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)（虧損以“-”號(hào)填列)10 減：營(yíng)業(yè)費(fèi)用1427,200.00142,400.00 治理費(fèi)用1548,594.11122,902.84 財(cái)務(wù)費(fèi)用1626.5-36.16三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（虧損以“-”號(hào)填列） 18-75,820.61-265,266.68四、利潤(rùn)總額（虧損總額以“-”號(hào)填列）27-75,820.61-265,266.68五、凈利潤(rùn)（凈虧損以“-”號(hào)填列）30-75,820.61-265,266.68（四）項(xiàng)目公司或有負(fù)債情況“攬景苑”項(xiàng)目

44、是中置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的首個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，目前公司的注冊(cè)資本金6360萬(wàn)元，要緊用于支付項(xiàng)目的土地款，除了股東借款等負(fù)債外，公司無(wú)其他的資產(chǎn)和負(fù)債。六、擔(dān)保方浙江潤(rùn)欣港航工程有限公司簡(jiǎn)介（一）差不多情況浙江潤(rùn)欣港航工程有限公司成立于2007年1月30日，注冊(cè)資本為6180萬(wàn)元，注冊(cè)地址在寧波江北大慶南路145號(hào)。公司法人代表周軍光。經(jīng)營(yíng)范圍專業(yè)從事港口、航道、近海、海岸的疏浚開挖、吹填和維護(hù)以及海洋環(huán)保工程、海洋資源開發(fā)、船舶及有關(guān)設(shè)備租賃等業(yè)務(wù)。公司擁有職員人數(shù)50名，總經(jīng)理1人、副總經(jīng)理1人、行政人力資源部3人、市場(chǎng)部2人、財(cái)務(wù)部4人、海務(wù)部門3人、機(jī)務(wù)部門3人、項(xiàng)目部2人、管線部4人，設(shè)備

45、部5人，船上配備人員22人。其中高級(jí)職稱5人，中級(jí)職稱3人，初級(jí)職稱5人，具有治理、工程船維修、財(cái)務(wù)等相關(guān)專業(yè)技術(shù)人才12人。（二）部分高管信息公司法人周軍光，自2005年開始關(guān)注和投資船舶行業(yè)，公司副總經(jīng)理朱明華，畢業(yè)于南京河海大學(xué)，河海專業(yè)，后長(zhǎng)期在交通部航道局治理航道疏浚等工作，17年航道工作經(jīng)驗(yàn)，有著豐富的實(shí)踐操作經(jīng)驗(yàn)與治理經(jīng)驗(yàn)，是個(gè)航道業(yè)的專家。其參與負(fù)責(zé)的寧波鎮(zhèn)海金塘二期疏浚工程、海南三亞海軍艦艇基地的建設(shè)承包和廣西北海海軍碼頭工程等承包項(xiàng)目，產(chǎn)值達(dá)16億元。在其負(fù)責(zé)的項(xiàng)目中，每一項(xiàng)都能按時(shí)出色地完成，從未發(fā)生重修或事故，在全國(guó)同行業(yè)中有著良好的口碑。船長(zhǎng)，曹后勇1991年畢業(yè)于中

46、國(guó)水利水電第十三工程局挖泥船駕駛專業(yè)，先后在第十三工程局、龍灣港集團(tuán)任、海江7號(hào)福山民9號(hào)任二副、大副、船長(zhǎng)等職。參與施工過(guò)的工程有大浦河疏浚治理工程、南水北調(diào)工程山東臺(tái)兒莊疏浚治理工程、山東東平湖疏浚治理工程、曹妃甸首鋼碼頭吹填工程、大連長(zhǎng)興島臨港工業(yè)區(qū)航道疏浚工程。大副，李增波1993年畢業(yè)于中國(guó)水利水電第十三工程局挖泥船駕駛專業(yè)，先后在第十三工程局、龍灣港集團(tuán)、天津港灣港口公司任二副、大副。參與施工的項(xiàng)目有曹妃甸首鋼碼頭吹填工程天津塘沽臨港工業(yè)區(qū)航道疏浚工程，大連長(zhǎng)興島臨港工業(yè)區(qū)航道疏浚工程。大管輪，王樂(lè)兵1997年畢業(yè)于天津航道局職工學(xué)校，1998年至今即在各類工程船任大管輪、輪機(jī)長(zhǎng)等

47、，參與施工的項(xiàng)目有大連長(zhǎng)興島臨港工業(yè)區(qū)航道疏浚工程、天津塘沽臨港工業(yè)區(qū)航道疏浚工程。參與施工的項(xiàng)目有大連長(zhǎng)興島臨港工業(yè)區(qū)航道疏浚工程、天津塘沽臨港工業(yè)區(qū)航道疏浚工程。項(xiàng)目經(jīng)理，莊成軍自1987年起即任水手、水手長(zhǎng)、三副、二副、業(yè)務(wù)員、船長(zhǎng)、項(xiàng)目經(jīng)理，負(fù)責(zé)的項(xiàng)目有廈門桐安灣圍墾吹填工程、北海鐵山港疏浚吹填工程、曹妃甸冀東油田吹填工程、曹妃甸休閑區(qū)吹填工程。（三）經(jīng)營(yíng)情況目前公司差不多擁有1艘集裝箱運(yùn)輸船，1艘3500立方/小時(shí)斗輪絞吸挖泥船。公司船舶總功率已近15000kw，年疏浚能力達(dá)1200萬(wàn)立方。2007年7月潤(rùn)欣公司新購(gòu)置的3000立方斗輪絞吸式大型挖泥船潤(rùn)欣6號(hào)在2007年9月承接南京

48、長(zhǎng)江航道局在天津塘沽施工，2007年12月在大連長(zhǎng)興島航道疏浚施工，2008年3月承接天津航道局在河北曹妃甸工業(yè)區(qū)陸域吹填，后又承接深圳蛇口招商國(guó)際蛇口碼頭擴(kuò)建施工。2009年9月承接天津海濱旅游區(qū)臨海新城圍海造陸工程，2010年5月公司承接了唐山曹妃甸疏浚造地有限公司圍海造地工程，公司還承接了阿爾及利亞軍港工程也正在施工。所從事的工程質(zhì)量獲得長(zhǎng)江航道局、天津航道局、廣州航道局好評(píng)。目前是中國(guó)疏浚協(xié)會(huì)理事單位。潤(rùn)欣公司成立至今，已建立了股權(quán)清晰、職責(zé)分明的現(xiàn)代企業(yè)治理機(jī)制。在國(guó)際國(guó)內(nèi)疏浚市場(chǎng)，以“誠(chéng)信、專業(yè)、優(yōu)質(zhì)、高效”贏得了業(yè)內(nèi)的確信和寬敞客戶的信任和贊揚(yáng)，成為國(guó)內(nèi)外客戶值得信賴的合作伙伴。

49、（四）財(cái)務(wù)指標(biāo)1、資產(chǎn)負(fù)債情況資產(chǎn)負(fù)債簡(jiǎn)表（單位：元）編制單位：浙江潤(rùn)欣港航工程有限公司 單位：元2007200820092010貨幣資金1,021,178 60,488 94,740 49,613,994 應(yīng)收帳款10,800,000 11,883,803 27,374,717 15,920,368 預(yù)付帳款649,290 75,807,301 16,121,283 34,578,142 其他應(yīng)收款9,288,774 1,866,195 6,374 存貨5,133,447 19,957,576 其他流淌資產(chǎn)301,428 124,170 流淌資產(chǎn)合計(jì)12,470,469 97,040,367

50、 50,891,810 120,200,625 固定資產(chǎn)92,146,089 83,089,765 168,324,157 151,299,211 在建工程1,826,395 8,680,000 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用4,314,970 3,437,349 2,632,863 1,755,242 非流淌資產(chǎn)合計(jì)98,287,454 86,527,114 170,957,020 161,734,453 資產(chǎn)總計(jì)110,757,923 183,567,481 221,848,831 281,935,078 短期借款14,980,000 26,980,000 43,990,000 應(yīng)付票據(jù)49,500,000

51、 應(yīng)付職工薪酬20,901 45,863 43,644 43,644 應(yīng)交稅金384,720 146,184 229,034 350,099 其他應(yīng)付款14,787,429 10,704,568 24,363,020 1,570,790 一年內(nèi)到期的非流淌負(fù)債31,140,000 45,660,000 其他流淌負(fù)債81,779 179,996 流淌負(fù)債合計(jì)15,193,050 57,016,616 97,357,477 95,634,528 長(zhǎng)期借款57,000,000 31,860,000 49,500,000 非流淌負(fù)債合計(jì)57,000,000 31,860,000 0 49,500,00

52、0 負(fù)債合計(jì)72,193,050 88,876,616 97,357,477 145,134,528 實(shí)收資本(或股本)33,800,000 61,800,000 61,800,000 61,800,000 未分配利潤(rùn)4,764,873 32,890,865 62,691,353 75,000,550 所有者權(quán)益(或股東權(quán)益)合計(jì)38,564,873 94,690,865 124,491,353 136,800,550 2、利潤(rùn)情況利潤(rùn)簡(jiǎn)表（單位：元）編制單位：浙江潤(rùn)欣港航工程有限公司 單位：元2007200820092010營(yíng)業(yè)收入17,120,00085,019,993111,745,83

53、068,597,471減:營(yíng)業(yè)成本9,437,93546,256,09664,990,48043,014,333 營(yíng)業(yè)稅金及附加609,4722,854,1643,746,2992,315,360 營(yíng)業(yè)費(fèi)用82,250717,7873,226,5001,975,957 治理費(fèi)用274,8582,213,0773,668,0233,897,174 財(cái)務(wù)費(fèi)用10,7654,130,2075,358,3334,428,349營(yíng)業(yè)利潤(rùn)(虧損以“-”填列)6,704,72028,848,66230,756,19612,966,298加:營(yíng)業(yè)外收入100,00094,700減:營(yíng)業(yè)外支出17,12085,

54、020171,75563,683 其中：非流淌資產(chǎn)處置損失利潤(rùn)總額(虧損總額以“-”填列)6,687,60028,763,64230,684,44112,997,315減:所得稅費(fèi)用1,922,727637,650883,953688,118凈利潤(rùn)(凈虧損以“-”填列)4,764,87328,125,99229,800,48812,309,1963、財(cái)務(wù)分析指標(biāo)分類指標(biāo)2007年2008年2009年2010年償債能力流淌比率0.82 1.70 0.52 1.26 速動(dòng)比率0.82 1.70 0.47 1.05 現(xiàn)金比率0.07 0.00 0.00 0.52 資產(chǎn)負(fù)債率65%48%44%51%長(zhǎng)

55、期負(fù)債率51%17%0%18%股東權(quán)益比例35%52%56%49%權(quán)益乘數(shù)2.87 1.94 1.78 2.06 產(chǎn)權(quán)比率1.87 0.94 0.78 1.06 有形凈值負(fù)債率1.87 0.94 0.78 1.06 財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)2.48 1.53 1.17 1.83 利息保障倍數(shù)7.96 6.73 3.94 營(yíng)運(yùn)能力存貨周轉(zhuǎn)率#DIV/0!25.32 3.43 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率7.50 5.69 3.17 流淌資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率1.55 1.51 0.80 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.96 0.89 0.42 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.46 0.50 0.24 盈利能力資產(chǎn)酬勞率20%15%5%凈資產(chǎn)酬勞率30%24%9%

56、銷售凈利率33%27%18%銷售毛利率46%42%37%每股收益0.46 0.48 0.20 每股凈資產(chǎn)1.14 1.53 2.01 2.21 進(jìn)展能力營(yíng)業(yè)增長(zhǎng)率397%31%-39%資本積存率59%24%9%總資產(chǎn)增長(zhǎng)率66%21%27%償債能力指標(biāo)：流淌比率和速動(dòng)比率在正常范圍，短期償債能力相對(duì)可靠；資產(chǎn)負(fù)債率及長(zhǎng)期負(fù)債率正常，利息保障倍數(shù)看償還利息能力較強(qiáng)；盈利能力：2010年銷售收入大幅減少，且凈利率也有所降低，盈利能力需要接著觀看；凈資產(chǎn)酬勞率的減少緣于利潤(rùn)率低及資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低 ，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率方面，企業(yè)10年比09年收入減少了30%，而資產(chǎn)增加了30%左右，資產(chǎn)增加部分要緊為新借入債務(wù)體

57、現(xiàn)的貨幣資金，預(yù)付帳款及存貨；七、風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)操縱（一）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)1、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：因房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，造成房?jī)r(jià)下跌或銷售不順利的風(fēng)險(xiǎn)。2、分析：依照開發(fā)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)狀況與預(yù)測(cè)，我們認(rèn)為浙江桐廬縣房地產(chǎn)市場(chǎng)具有其專門性，進(jìn)展?jié)摿^大，加之本項(xiàng)目一千七百元的樓面地價(jià)+3000元的建安，含綜合稅費(fèi)后開發(fā)成本不超過(guò)六千元，在當(dāng)前江景房12000元/平方米、高層9000-10000元/平方米的銷售均價(jià)具有專門強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，加之地段屬該縣一線江景、兩江交匯處的不可復(fù)制性，獨(dú)具稀缺性，預(yù)期銷售前景良好；即使遭遇市場(chǎng)正常的波動(dòng)，也可通過(guò)調(diào)整銷售策略，達(dá)到操縱風(fēng)險(xiǎn)的目的。（二）項(xiàng)目公司操縱風(fēng)險(xiǎn)1、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：由于各種緣

58、故導(dǎo)致受托人監(jiān)控失誤而造成項(xiàng)目資金被挪用或通過(guò)工程款支付等形式移出項(xiàng)目公司的風(fēng)險(xiǎn)。需要講明的是，本項(xiàng)目A地塊（科研大樓）已抵押融資，但融資金額較低，僅為1000萬(wàn)，A座部分可能總成本預(yù)算為6359.93萬(wàn)元，不含土地成本的開發(fā)成本費(fèi)用為4888.84萬(wàn)元，目前尚有3888.84萬(wàn)元缺口，打算由公司自籌資金或通過(guò)銷售回款補(bǔ)足，假如該科研大樓銷售順利，A 地塊現(xiàn)金流差不多能夠滿足開發(fā)需要，但假如銷售不利，則可能存在A地塊挪用擠占部分B地塊資金的問(wèn)題。2、分析：浙江省關(guān)于預(yù)售資金監(jiān)管中，項(xiàng)目工程進(jìn)度達(dá)25%或正負(fù)零后即可拿預(yù)售證，因此該項(xiàng)目變現(xiàn)能力強(qiáng)，項(xiàng)目收益率高，預(yù)期回流資金較快；此外，項(xiàng)目方其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，也無(wú)其他隱性負(fù)債，項(xiàng)目方將資金挪作它用可能性專門低。關(guān)于A地塊問(wèn)題，由于當(dāng)?shù)卣ㄔO(shè)局出具建設(shè)項(xiàng)目方案規(guī)劃審批批復(fù)函，承諾假如本項(xiàng)目開發(fā)商實(shí)現(xiàn)科研大樓的產(chǎn)業(yè)鏈科技公司進(jìn)駐一定比例，則批準(zhǔn)開發(fā)商將科研大樓分割出售，而當(dāng)?shù)貙?duì)中小型