房地產(chǎn)項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營策劃方案

1、桂林市秀峰區(qū)正陽東西巷歷史愛護(hù)街區(qū)修繕項(xiàng)目整體策劃運(yùn)營報(bào)告廣西XXX地產(chǎn)進(jìn)展有限公司廣西XXX開發(fā)有限公司目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc308525743 第一部分 桂林經(jīng)濟(jì)及社會概況 PAGEREF _Toc308525743 h 3 HYPERLINK l _Toc308525744 一、桂林都市規(guī)劃與進(jìn)展概況 PAGEREF _Toc308525744 h 3 HYPERLINK l _Toc308525745 二、“兩鐵”、“兩區(qū)”規(guī)劃機(jī)遇 PAGEREF _Toc308525745 h 4 HYPERLINK l _Toc308525746

2、三、2011市政規(guī)劃 PAGEREF _Toc308525746 h 4 HYPERLINK l _Toc308525747 四、桂林要緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析（來源2011政府工作報(bào)告） PAGEREF _Toc308525747 h 5 HYPERLINK l _Toc308525748 （一）桂林市GDP增長分析 PAGEREF _Toc308525748 h 5 HYPERLINK l _Toc308525749 （二）城鎮(zhèn)居民收入及支出統(tǒng)計(jì) PAGEREF _Toc308525749 h 5 HYPERLINK l _Toc308525750 （三）2011桂林市旅游業(yè)分析 PAGEREF _

3、Toc308525750 h 6 HYPERLINK l _Toc308525751 第二部分 桂林商業(yè)市場分析 PAGEREF _Toc308525751 h 7 HYPERLINK l _Toc308525752 一、宏觀市場分析 PAGEREF _Toc308525752 h 7 HYPERLINK l _Toc308525753 （一）全國商業(yè)地產(chǎn)走勢 PAGEREF _Toc308525753 h 7 HYPERLINK l _Toc308525754 （二）調(diào)控針對住宅，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)回暖信號 PAGEREF _Toc308525754 h 8 HYPERLINK l _Toc3085

4、25755 （三）新增信貸與貨幣回落，貨幣政策難言放松 PAGEREF _Toc308525755 h 8 HYPERLINK l _Toc308525756 二、桂林商業(yè)場分析 PAGEREF _Toc308525756 h 9 HYPERLINK l _Toc308525757 （一）桂林商業(yè)地產(chǎn)市場脈絡(luò)梳理 PAGEREF _Toc308525757 h 9 HYPERLINK l _Toc308525758 （二）桂林商業(yè)經(jīng)營模式分析 PAGEREF _Toc308525758 h 11 HYPERLINK l _Toc308525759 第三部分 項(xiàng)目主題概念及規(guī)劃要點(diǎn) PAGERE

5、F _Toc308525759 h 13 HYPERLINK l _Toc308525760 一、東西巷項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)分析 PAGEREF _Toc308525760 h 13 HYPERLINK l _Toc308525761 （一）項(xiàng)目區(qū)位 PAGEREF _Toc308525761 h 13 HYPERLINK l _Toc308525762 （二）政府針對項(xiàng)目之規(guī)劃改造要點(diǎn) PAGEREF _Toc308525762 h 13 HYPERLINK l _Toc308525763 （三）東西巷項(xiàng)目SWOT分析 PAGEREF _Toc308525763 h 14 HYPERLINK l _

6、Toc308525764 （四）項(xiàng)目劣勢及威脅的規(guī)避 PAGEREF _Toc308525764 h 14 HYPERLINK l _Toc308525765 二、正陽街東西巷歷史沿革 PAGEREF _Toc308525765 h 15 HYPERLINK l _Toc308525766 三、項(xiàng)目核心主題概念 PAGEREF _Toc308525766 h 16 HYPERLINK l _Toc308525767 （一）定位概念的提出 PAGEREF _Toc308525767 h 16 HYPERLINK l _Toc308525768 （二）東西巷項(xiàng)目文化定位 PAGEREF _Toc3

7、08525768 h 17 HYPERLINK l _Toc308525769 四、商業(yè)形象定位 PAGEREF _Toc308525769 h 18 HYPERLINK l _Toc308525770 五、商業(yè)類型定位 PAGEREF _Toc308525770 h 19 HYPERLINK l _Toc308525771 六、商業(yè)主題定位 PAGEREF _Toc308525771 h 20 HYPERLINK l _Toc308525772 七、業(yè)態(tài)功能模塊定位 PAGEREF _Toc308525772 h 20 HYPERLINK l _Toc308525773 八、擬定項(xiàng)目檔次定位

8、： PAGEREF _Toc308525773 h 20 HYPERLINK l _Toc308525774 九、項(xiàng)目規(guī)劃 PAGEREF _Toc308525774 h 20 HYPERLINK l _Toc308525775 （一）東西巷目整體建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)核心思想 PAGEREF _Toc308525775 h 20 HYPERLINK l _Toc308525776 （二）依托明藩王文化，重塑山水王城 PAGEREF _Toc308525776 h 21 HYPERLINK l _Toc308525777 （三）東西巷的文化價(jià)值特色 PAGEREF _Toc308525777 h 21

9、HYPERLINK l _Toc308525778 （四）對桂林市正陽街路東西巷目周邊環(huán)境理解 PAGEREF _Toc308525778 h 21 HYPERLINK l _Toc308525779 （五）東西巷項(xiàng)目規(guī)劃方案 PAGEREF _Toc308525779 h 23 HYPERLINK l _Toc308525780 （五）東西巷項(xiàng)目地下部分其他規(guī)劃修改建議 PAGEREF _Toc308525780 h 39 HYPERLINK l _Toc308525781 五、項(xiàng)目測算方案 PAGEREF _Toc308525781 h 41 HYPERLINK l _Toc3085257

10、82 （一）東西巷修繕改造項(xiàng)目現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc308525782 h 41 HYPERLINK l _Toc308525783 （二）新建房打算和分配 PAGEREF _Toc308525783 h 41 HYPERLINK l _Toc308525784 （三）新建房工期和裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) PAGEREF _Toc308525784 h 41 HYPERLINK l _Toc308525785 （四）改造補(bǔ)償安置方案 PAGEREF _Toc308525785 h 41 HYPERLINK l _Toc308525786 （五）成本效益分析 PAGEREF _Toc30852578

11、6 h 42 HYPERLINK l _Toc308525787 （五）成本操縱措施 PAGEREF _Toc308525787 h 47 HYPERLINK l _Toc308525788 （六）拆遷戶安置措施 PAGEREF _Toc308525788 h 47 HYPERLINK l _Toc308525789 （七）項(xiàng)目建設(shè)工期 PAGEREF _Toc308525789 h 48 HYPERLINK l _Toc308525790 （八）結(jié)論及建議 PAGEREF _Toc308525790 h 48 HYPERLINK l _Toc308525791 第四部分 區(qū)域商圈及商業(yè)項(xiàng)目分

12、析 PAGEREF _Toc308525791 h 49 HYPERLINK l _Toc308525792 一、項(xiàng)目周邊重點(diǎn)商圈研究 PAGEREF _Toc308525792 h 49 HYPERLINK l _Toc308525793 （一）桂林市核心商圈：十字街商圈分析 PAGEREF _Toc308525793 h 49 HYPERLINK l _Toc308525794 （二）成功引進(jìn)500強(qiáng)：廣運(yùn)沃爾瑪商圈分析 PAGEREF _Toc308525794 h 52 HYPERLINK l _Toc308525795 （三）聯(lián)達(dá)商業(yè)廣場業(yè)態(tài)分布： PAGEREF _Toc30852

13、5795 h 52 HYPERLINK l _Toc308525796 （二）聯(lián)達(dá)商業(yè)廣場售價(jià)、租金、物業(yè)費(fèi)用 PAGEREF _Toc308525796 h 53 HYPERLINK l _Toc308525797 二、南京“1912”商業(yè)項(xiàng)目分析 PAGEREF _Toc308525797 h 54 HYPERLINK l _Toc308525798 三、類似項(xiàng)目“中心廣場地下街”分析 PAGEREF _Toc308525798 h 55 HYPERLINK l _Toc308525799 四、成都“寬窄巷子”項(xiàng)目分析 PAGEREF _Toc308525799 h 56 HYPERLIN

14、K l _Toc308525800 五、結(jié)合東西巷項(xiàng)目分析小結(jié)及推斷 PAGEREF _Toc308525800 h 57 HYPERLINK l _Toc308525801 第五部分 東西巷項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 PAGEREF _Toc308525801 h 58 HYPERLINK l _Toc308525802 一、商業(yè)業(yè)態(tài)定位與功能區(qū)域定位 PAGEREF _Toc308525802 h 58 HYPERLINK l _Toc308525803 三、商業(yè)業(yè)態(tài)及地下區(qū)域規(guī)劃方案（待定） PAGEREF _Toc308525803 h 58 HYPERLINK l _Toc308525804

15、（一）區(qū)域按建筑風(fēng)貌劃分如下 PAGEREF _Toc308525804 h 59 HYPERLINK l _Toc308525805 （二）考慮縱橫交通體系、經(jīng)營體系如下： PAGEREF _Toc308525805 h 59 HYPERLINK l _Toc308525806 （三）結(jié)合縱橫關(guān)系，將項(xiàng)目的區(qū)域業(yè)態(tài)規(guī)劃如下： PAGEREF _Toc308525806 h 60 HYPERLINK l _Toc308525807 （四）要緊業(yè)態(tài)劃分講明（略） PAGEREF _Toc308525807 h 61 HYPERLINK l _Toc308525808 第六部分 東西巷開發(fā)和運(yùn)營模

16、式 PAGEREF _Toc308525808 h 61 HYPERLINK l _Toc308525809 一、項(xiàng)目前期運(yùn)作模式分解 PAGEREF _Toc308525809 h 61 HYPERLINK l _Toc308525810 （一）前期運(yùn)作模式 PAGEREF _Toc308525810 h 62 HYPERLINK l _Toc308525811 （二）地下人防運(yùn)作要點(diǎn) PAGEREF _Toc308525811 h 62 HYPERLINK l _Toc308525812 （三）開發(fā)商獨(dú)資投入，風(fēng)險(xiǎn)利益并存 PAGEREF _Toc308525812 h 62 HYPERL

17、INK l _Toc308525813 （四）組建銷售團(tuán)隊(duì)，迅速回籠資金 PAGEREF _Toc308525813 h 62 HYPERLINK l _Toc308525814 二、項(xiàng)目后期商業(yè)運(yùn)營分解 PAGEREF _Toc308525814 h 62 HYPERLINK l _Toc308525815 （一）零租零售與整租不售兩種方式混合的模式 PAGEREF _Toc308525815 h 63 HYPERLINK l _Toc308525816 （二）全“獨(dú)資投入”與“共同股份運(yùn)營” PAGEREF _Toc308525816 h 63 HYPERLINK l _Toc308525

18、817 （三）商業(yè)地產(chǎn)三種運(yùn)營模式 PAGEREF _Toc308525817 h 63 HYPERLINK l _Toc308525818 （四）走特色商業(yè)運(yùn)營，建桂林文化“耍都” PAGEREF _Toc308525818 h 63 HYPERLINK l _Toc308525819 第七部分 桂林東西巷項(xiàng)目招商策略 PAGEREF _Toc308525819 h 64 HYPERLINK l _Toc308525820 一、招商總體策略 PAGEREF _Toc308525820 h 64 HYPERLINK l _Toc308525821 （一）立足桂林、面向廣西，輻射全國 PAGER

19、EF _Toc308525821 h 64 HYPERLINK l _Toc308525822 （二）重點(diǎn)確保主力店引進(jìn)，以“羊群效應(yīng)”吸附中小品牌 PAGEREF _Toc308525822 h 64 HYPERLINK l _Toc308525823 （三）集中簽約“聚合效應(yīng)”，形成事件營銷的借力點(diǎn) PAGEREF _Toc308525823 h 64 HYPERLINK l _Toc308525824 （四）大型活動引導(dǎo)造勢，細(xì)致招商工作執(zhí)行到底 PAGEREF _Toc308525824 h 64 HYPERLINK l _Toc308525825 二、商家進(jìn)駐要求和原則 PAGERE

20、F _Toc308525825 h 65 HYPERLINK l _Toc308525826 第八部分 桂林東西巷項(xiàng)目開街策略 PAGEREF _Toc308525826 h 65 HYPERLINK l _Toc308525827 一、東西巷項(xiàng)目開街總體策略 PAGEREF _Toc308525827 h 65 HYPERLINK l _Toc308525828 （一）先試營業(yè)后正式開業(yè) PAGEREF _Toc308525828 h 65 HYPERLINK l _Toc308525829 （二）開業(yè)需要具備的條件 PAGEREF _Toc308525829 h 66 HYPERLINK

21、l _Toc308525830 二、東西巷項(xiàng)目開街活動策劃 PAGEREF _Toc308525830 h 66 HYPERLINK l _Toc308525831 （一）SP開業(yè)促銷活動 PAGEREF _Toc308525831 h 66 HYPERLINK l _Toc308525832 （二）開業(yè)典禮等活動 PAGEREF _Toc308525832 h 66 HYPERLINK l _Toc308525833 （三）開業(yè)慶典演藝活動 PAGEREF _Toc308525833 h 67 HYPERLINK l _Toc308525834 第九部分 桂林東西巷商業(yè)經(jīng)營治理策略 PAGE

22、REF _Toc308525834 h 68 HYPERLINK l _Toc308525835 一、商業(yè)經(jīng)營治理的前期介入方案 PAGEREF _Toc308525835 h 68 HYPERLINK l _Toc308525836 （一）前期施工建設(shè)時(shí)期的介入 PAGEREF _Toc308525836 h 68 HYPERLINK l _Toc308525837 （二）竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收 PAGEREF _Toc308525837 h 68 HYPERLINK l _Toc308525838 （三）商業(yè)經(jīng)營治理知識的咨詢和答疑 PAGEREF _Toc308525838 h 68 HYP

23、ERLINK l _Toc308525839 （四）商業(yè)經(jīng)營治理的差不多工作 PAGEREF _Toc308525839 h 69 HYPERLINK l _Toc308525840 （五）后期商業(yè)專項(xiàng)維修資金 PAGEREF _Toc308525840 h 70 HYPERLINK l _Toc308525841 （六）入駐商家進(jìn)行評級工作 PAGEREF _Toc308525841 h 70 HYPERLINK l _Toc308525842 （七）后期商業(yè)經(jīng)營治理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： PAGEREF _Toc308525842 h 70 HYPERLINK l _Toc308525843 二、桂林

24、東西巷促銷宣傳治理 PAGEREF _Toc308525843 h 72 HYPERLINK l _Toc308525844 （一）東西巷項(xiàng)目VI系統(tǒng) PAGEREF _Toc308525844 h 72 HYPERLINK l _Toc308525845 （二）東西巷項(xiàng)目年度營銷活動的策劃 PAGEREF _Toc308525845 h 72第一部分 桂林經(jīng)濟(jì)及社會概況一、桂林都市規(guī)劃與進(jìn)展概況桂林是一座歷史悠久的文化名城，1998年桂林實(shí)現(xiàn)地市合并后，桂林市現(xiàn)轄有五個(gè)城區(qū)、十二個(gè)縣。五個(gè)城區(qū)為秀峰區(qū)、疊彩區(qū)、象山區(qū)、七星區(qū)、雁山區(qū)，十二縣為龍勝、資源、全州、灌陽、興安、靈川、臨桂、永福、陽

25、朔、荔浦、平樂、恭城。本項(xiàng)目區(qū)位于市區(qū)內(nèi)七星區(qū)。七星區(qū)位于桂林市漓江的東畔，轄2個(gè)鄉(xiāng)（穿山鄉(xiāng)、朝陽鄉(xiāng)）和2個(gè)街道辦事處（七星街道辦事處、東江街道辦事處），行政區(qū)域面積83平方公里。高新區(qū)七星區(qū)在市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真貫徹市委、市政府提出的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)要實(shí)現(xiàn)“八個(gè)突破”的要求，發(fā)揚(yáng) “務(wù)實(shí)為本、開拓爭先”的高新區(qū)精神，始終圍繞年初確定的“一手抓園區(qū)建設(shè)，一手抓現(xiàn)有企業(yè)做大做強(qiáng)，不斷夯實(shí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)可持續(xù)進(jìn)展基礎(chǔ)”的工作思路，努力按照自治區(qū)提出的實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展“三突破”的要求開展工作，一年來，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)保持了持續(xù)增長，園區(qū)建設(shè)取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，投資環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，各項(xiàng)社會事業(yè)全面進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)社會協(xié)

26、調(diào)進(jìn)展，差不多實(shí)現(xiàn)區(qū)人大八屆三次會議確定的工作目標(biāo)，全面完成上級下達(dá)的“三突破”經(jīng)濟(jì)指標(biāo)任務(wù)?！皭圩o(hù)漓江，進(jìn)展臨桂，再造一個(gè)新桂林”的桂林都市進(jìn)展戰(zhàn)略。逐漸形成高新產(chǎn)業(yè)向東進(jìn)展、高校學(xué)府區(qū)南移至雁山區(qū)、工業(yè)行政在西、商貿(mào)物流在北的都市格局，充分利用各區(qū)域的優(yōu)勢。臨桂、漓東新區(qū)依舊是目前桂林城建的主戰(zhàn)場,也是市民矚目的焦點(diǎn)。二、“兩鐵”、“兩區(qū)”規(guī)劃機(jī)遇貴廣鐵路：通過市區(qū)和龍勝、臨桂、靈川、陽朔和恭城5省。2013年通車。湘桂鐵路：該鐵路 HYPERLINK http:/www.guilin.cm t _blank 桂林段正線長度245公里，通過市區(qū)和全州、興安、靈川、臨桂和永福5縣，總投資12

27、0億元。“兩鐵”的建成對桂林的進(jìn)展：形成2小時(shí)商務(wù)圈：在湘桂鐵路改造完成以及貴廣鐵路建成后，將有兩條快速、高標(biāo)準(zhǔn)的鐵路通過桂林，桂林將成為“兩鐵”交匯的節(jié)點(diǎn)，其區(qū)域性交通樞紐地位會進(jìn)一步凸顯。以后，市民乘火車到長沙、廣州、貴陽、南寧4個(gè)省會都市，最快只需2個(gè)小時(shí)左右。全面推進(jìn)“兩區(qū)”建設(shè)，優(yōu)化提升第三產(chǎn)業(yè)。強(qiáng)力推進(jìn)桂林“國家旅游綜合改革試驗(yàn)區(qū)”和“國家服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)區(qū)域”建設(shè)，把旅游業(yè)和服務(wù)業(yè)培育成為我市戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。桂林的第三產(chǎn)業(yè)增加值在國民經(jīng)濟(jì)所占比重在廣西處于領(lǐng)先地位，2010年桂林旅游接待總?cè)藬?shù)達(dá)2246.33萬人次。從經(jīng)濟(jì)進(jìn)展看，桂林是世界聞名的HYPERLINK /view/

28、401302.htm風(fēng)景巡游都市和HYPERLINK /view/39422.htm歷史文化名城，是廣西東北部地區(qū)商業(yè)集散中心，商業(yè)機(jī)構(gòu)眾多，商業(yè)交易活躍，形成 國營、集體、民營、外資、個(gè)體等多種HYPERLINK /view/2870612.htm經(jīng)濟(jì)成分和多種形式并存的商業(yè)流通格局，“兩廣”鐵路的建設(shè)為桂林市經(jīng)濟(jì)跨越式進(jìn)展帶來了新機(jī)遇,必將帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作邁上新臺階,使桂林更快地融入珠三角經(jīng)濟(jì)。從房地產(chǎn)進(jìn)展來看，擁有獨(dú)特的山水風(fēng)光的桂林將成為一二線都市選擇投資、自住的最佳選擇都市，為桂林的房地產(chǎn)行業(yè)看到了以后的進(jìn)展前景是巨大的。三、2011市政規(guī)劃桂林市1212工程”是指“一橋兩園十二路”

29、，“一橋”為龍門大橋、“兩園”為園林植物園、漓東公園、“十二路”分不是西二環(huán)路、萬福東路、建干北路、陽江南路、陽江北路、濱江南路、濱江北路、福利路、芳香路、芳華路、站前路、臨蘇路等都市基礎(chǔ)設(shè)施。這些項(xiàng)目的實(shí)施,將對進(jìn)一步完善都市路網(wǎng),疏解中心城區(qū)交通,改善都市交通環(huán)境和生活環(huán)境,緩解都市交通壓力,促進(jìn)桂林社會經(jīng)濟(jì)進(jìn)展產(chǎn)生積極的作用。四、桂林要緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析（來源2011政府工作報(bào)告）（一）桂林市GDP增長分析我市地區(qū)生產(chǎn)總值在“十五”期末的2005年為512.03億元增加到2010年的1108.63億元，年均增長13.5%；財(cái)政收入由51.61億元增加到121.08億元，年均增長18.6%。累

30、計(jì)完成全社會固定資產(chǎn)投資2717.78億元，年均增長35.5%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由23.436.540.1調(diào)整為18.345.336.4。以特色效益農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)穩(wěn)步進(jìn)展，農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值突破300億元、增加值突破200億元，農(nóng)民人均純收入突破5000元大關(guān)。經(jīng)濟(jì)的快速增長，使桂林市民的整體消費(fèi)勁大大增加，人民的購買力穩(wěn)步提升，社會消費(fèi)品零售總額也不斷攀升。表一：桂林市城鎮(zhèn)居民可支配收入與消費(fèi)支出情況表可支配收入消費(fèi)性支出消費(fèi)傾向（%）2009年1-12月2010年1-12月增減（%）2009年1-12月2010年1-12月增減（%）桂林市16221.4517949.1410.6510448

31、.5211477.469.8563.94桂林市區(qū)16620.3818372.3410.5410966.5111646.96.2063.39桂林縣域15822.2917520.9710.749930.2411306.0313.8564.53（二）城鎮(zhèn)居民收入及支出統(tǒng)計(jì)表二： 桂林市2010年家庭收入構(gòu)成情況指 標(biāo)單位金額同比增長%占總收入比重家庭總收入元19113.410.89100其中：可支配收入元17949.110.651.工資性收入元11163.98.6858.412.經(jīng)營性收入元2186.8510.5911.443.財(cái)產(chǎn)性收入元782.727.024.104.轉(zhuǎn)移性收入元4979.913

32、.9326.05桂林市2010年城鎮(zhèn)居民消費(fèi)性支出增減情況表指 標(biāo)本期上年同期同比增減(%)五、家庭總支出1476513641.48.24消費(fèi)支出11477.510448.59.85其中:服務(wù)性消費(fèi)支出2999.892662.4612.67一、食品47654414.187.95二、衣著1016.87949.387.11三、居住1279.221055.6921.17四、家庭設(shè)備用品及服務(wù)740.13680.418.78五、醫(yī)療保健664.75578.7114.87六、交通和通信1401.171292.898.38七、教育文化娛樂服務(wù)1344.711217.4910.45八、其他商品和服務(wù)265.

33、61259.782.24（三）2011桂林市旅游業(yè)分析東西巷規(guī)劃具有旅游地產(chǎn)屬性，旅游分析較重要。桂林作為國際旅游名城，以旅游業(yè)為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)健康進(jìn)展，質(zhì)量效益顯著提高，2010年累計(jì)接待游客8601.90萬人次，年均增長13.3%；實(shí)現(xiàn)旅游總收入549.74億元，年均增長23.8%。 桂林借助中國東盟博覽會在廣西舉辦的優(yōu)勢，加大了對東盟客源市場的開拓，東盟國家游客量異軍突起，上半年同比增長就超過40%，增幅居全國之首。同時(shí)，注重培育穆斯林市場，進(jìn)展印度、俄羅斯市場，終使使海外旅游堅(jiān)韌收紅。 受國家經(jīng)濟(jì)刺激政策阻礙，去年全國國內(nèi)旅游仍較為紅火。桂林旅游對此早有預(yù)備，在年初海外旅游一片低迷時(shí)

34、就做好了“國際損失國內(nèi)補(bǔ)”的對策，市領(lǐng)導(dǎo)帶頭在廣東、湖南、上海、北京等國內(nèi)要緊旅游客源都市開展形式多樣的旅游推介活動。同時(shí)，還精心策劃了桂林國際山水文化旅游節(jié)、恭城桃花節(jié)、興安“桂林米粉節(jié)”、資源老城墻燈歌節(jié)等節(jié)慶活動，吸引了眾多游人，使國內(nèi)旅游在去年接待1470多萬人次的高平臺上仍呈現(xiàn)出兩位數(shù)的高增長率。在旅游接待和旅游收入大幅增長的同時(shí)，接到的游客服務(wù)質(zhì)量投訴為155起，同比下降16.2%，游客中意率全年保持在97%以上。第二部分 桂林商業(yè)市場分析一、宏觀市場分析（一）全國商業(yè)地產(chǎn)走勢高緯環(huán)球機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2010年前11個(gè)月，中國商業(yè)地產(chǎn)投資增長48.4%，眾多住宅開發(fā)商紛紛進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)

35、領(lǐng)域；此外，去年前11個(gè)月辦公樓和商鋪的銷售額同比分不增長48.4%和50.2%。商業(yè)地產(chǎn)的活躍在上海、北京等要緊都市尤為明顯。數(shù)據(jù)顯示，由于銷售、租用良好，上海甲級寫字樓空置率由2009年末的17.2%大幅降至2010年末的 6.1%。租金方面，2010年第四季度上海甲級寫字樓市場平均有效凈租金達(dá)到346元/平方米/月，環(huán)比上漲3.4%，同比上漲20.7%。商業(yè)地產(chǎn)包括：商鋪地產(chǎn)、寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)、購物中心地產(chǎn)、酒店公寓等。傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從規(guī)模和形態(tài)上分為三大類，一類是大型的ShoppingMall，一類是主體商業(yè)街的商鋪店面，還有一類是為社區(qū)服務(wù)的便民商店，也確實(shí)是人們常講的居民社區(qū)臨

36、街商鋪。20102011年政策頻出、市場多變，通脹壓力不減，商業(yè)市場不管是供應(yīng)量依舊成交量，都有所下降。國際經(jīng)濟(jì)局勢動蕩不安，先有美債危機(jī)，后有美聯(lián)儲承諾低息。在調(diào)控背景下,央行保持了慎重的態(tài)度。既沒有緊跟美國宣布以后實(shí)行低息，也沒有進(jìn)一步加息或提高存準(zhǔn)的操作。新“國十條”頒布下，觀望氛圍出現(xiàn)，但政策也都臨時(shí)還未涉及商業(yè)市場。商務(wù)部門的“限外”等政策，國內(nèi)投資者在整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)大宗交易中的比重將加大。（二）調(diào)控針對住宅，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)回暖信號2010年開始地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部差不多開始出現(xiàn)分化，龍頭和商業(yè)地產(chǎn)的市場份額提升，呈現(xiàn)出強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱的局面。2011年這種態(tài)勢進(jìn)一步連續(xù)。上半年地產(chǎn)公司銷售回款

37、保持增長，但增幅低于去年同期。其中，一線龍頭和商業(yè)地產(chǎn)銷售回款增幅最大，市場份額同比提高；園區(qū)土地開發(fā)和主題投資類公司銷售回款最差，市場份額有所下降。在房地產(chǎn)調(diào)控環(huán)境下，一線龍頭公司和商業(yè)地產(chǎn)具有逆勢擴(kuò)張的能力，資金實(shí)力較弱的中小開發(fā)商面臨市場份額進(jìn)一步下滑的風(fēng)險(xiǎn)。（三）新增信貸與貨幣回落，貨幣政策難言放松依照定量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，2011年下半年開發(fā)商投資力度持續(xù)下降已成定局，籌資環(huán)境也不可能有大的改善，最大的不確定性是市場，分析可知，若銷售增速有所下降，開發(fā)商面臨的資金壓力專門大。這將直接導(dǎo)致開發(fā)商下半年投資力度下降。分析推斷：2010年萬科宣布將在經(jīng)營戰(zhàn)略上正式向多元化業(yè)態(tài)經(jīng)營邁進(jìn)。王石表示

38、，“在經(jīng)營戰(zhàn)略上升級為：從單一住宅步入多元化業(yè)態(tài)經(jīng)營，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)”。反映了萬科應(yīng)對市場的策略選擇，“在當(dāng)前的形勢下，假如接著現(xiàn)在的策略，將可能面臨巨大的市場風(fēng)險(xiǎn)?！鄙虡I(yè)地產(chǎn)大概成為能夠臨時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和政策的避難場所，與此同時(shí)，加上對政府在住宅市場的（僅2011年成本就高達(dá)1.3萬億元）保障房打算心存畏懼，越來越多的地產(chǎn)商將以后戰(zhàn)略調(diào)整的天平偏向了商業(yè)地產(chǎn)。那么正在金融危機(jī)中逆勢狂舞的商業(yè)地產(chǎn)，以后究竟是一個(gè)巨大金礦依舊深淵陷阱呢？結(jié)論顯而易見：學(xué)習(xí)萬達(dá)和萬科，深入市場、引進(jìn)前瞻性商業(yè)規(guī)劃：比如沃爾瑪要求5.4米，300個(gè)車位，電影院是5米以上地下商業(yè)規(guī)劃須滿足這些硬件，招商才有力度、顯效果。二

39、、桂林商業(yè)場分析（一）桂林商業(yè)地產(chǎn)市場脈絡(luò)梳理A、1997年，桂林微笑堂開業(yè)；B、1999年，桂林中心廣場正式竣工；C、2000年，桂林中心廣場地下商場：小香港商業(yè)城正式竣工營業(yè)，占地24108平方米，鋪面共878間。 D、2000年，正陽路步行街完工開街，總建面10240平方米，集商業(yè)購物、休閑娛樂為一體。E、2005年，國展購物中心引進(jìn)“南城百貨”正式營業(yè)；F、2005年，聯(lián)達(dá)商業(yè)廣場正式開場，拉動鐵西片區(qū)；G、2009年，廣運(yùn)美居沃爾瑪購物廣場開業(yè)商業(yè)格局初具雛形，以十字街商圈為主中心，三個(gè)副中心分不為：北邊沃爾瑪商圈；南邊聯(lián)達(dá)商圈；東面甲天下商圈。由于桂林市的都市市政規(guī)劃無連續(xù)性，加上

40、2011年提交的三個(gè)規(guī)劃都被國務(wù)院駁回。從整體規(guī)劃而言，桂林市商圈格局缺乏政府的有效引導(dǎo)，且缺乏大品牌、大商家的進(jìn)駐，導(dǎo)致整個(gè)桂林市的商業(yè)狀況，處于一個(gè)較無序狀態(tài)。2、商鋪經(jīng)歷2003、2008兩個(gè)疲軟期：2003年，十字街商圈商鋪嚴(yán)峻貶值，南方大廈、溫州商會大廈、點(diǎn)歌臺大樓商業(yè)部分無人問津、門可羅雀，商鋪市場陷入低迷期，此負(fù)面阻礙一直連續(xù)到2005年初。由于桂林本地居民消費(fèi)能力相對有限，造成了桂林市房地產(chǎn)市場上商鋪的租售情況疲軟，除了處于正陽街和中山路核心地段的商鋪情況略微理想一點(diǎn)外，其他區(qū)域商鋪情況不甚理想，幾乎沒有一家二樓商鋪經(jīng)營成功的。現(xiàn)狀：中山路段寫字樓均欠缺停車位，部分層高較低或采

41、光通風(fēng)差。甲天下廣場段、三里店大圓盤段多為一般電梯住宅改為商業(yè)辦公，物管較差。3、市區(qū)案例分析：A、盛景中心：1、租金情況：位于漓東高新區(qū)內(nèi)驂鸞路；中山路段寫字樓租40-80元/月，七星區(qū)板塊2550元/月。2、銷售情況：“盛景中心”目前商業(yè)開發(fā)市場上唯一以寫字樓標(biāo)準(zhǔn)建筑的項(xiàng)目，總建約4.6萬，自2007年底開始銷售至今，銷售率約達(dá)65%，目前銷售均價(jià)約6500元/。意向購買客戶較少，銷售速度特不緩慢。B、酒店現(xiàn)狀：1、酒店數(shù)量：上千家酒店，其中五星級5家；四星級7家；三星級200家；2、酒店分布特點(diǎn)：五星級酒店差不多位于漓江畔；四星級酒店位置多數(shù)山水圍繞；三星級酒店要緊集中在中山路段及各城區(qū)

42、交通便利，配套齊全路段。3、酒店價(jià)格情況： 五星級旺季約1000元，淡季約600元。 四星級旺季約500元，淡季約300元。 三星級旺季約200元，淡季約100元。分析推斷：依照一線商業(yè)地產(chǎn)及香港商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)測算，支持一個(gè)都市商圈（商業(yè)綜合體）需要30萬人口以上，按桂林70多萬人口來算，只適合支撐兩個(gè)如此的都市商業(yè)中心。而目前桂林存在四個(gè)商業(yè)中心。1、桂林是國際旅游都市，也是個(gè)歷史文化名城，為了愛護(hù)旅游資源和文化遺產(chǎn)，因此關(guān)于都市的建設(shè)特不慎重，從而也抑制了桂林的都市化進(jìn)展，特不對房地產(chǎn)的阻礙專門大。但近幾年來，桂林進(jìn)行了舊城改造工程，大大改變加進(jìn)了都市化的歷程，在今后相當(dāng)長的一段時(shí)刻內(nèi)，對

43、桂林房地產(chǎn)的進(jìn)展都起到專門大的推作用。2、房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，已成為桂林國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康進(jìn)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的差不多要求，是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康進(jìn)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴(kuò)大社會就業(yè)的有效途徑。（二）桂林商業(yè)經(jīng)營模式分析商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)中的商業(yè)步行街模式。社區(qū)型或者都會型商業(yè)區(qū)街和商業(yè)步行街是當(dāng)前都市商業(yè)地產(chǎn)中比較突出的一個(gè)代表形態(tài)。近年來，步行商業(yè)街正在成為中國都市新的投資熱點(diǎn)和都市名片。A、寫字樓：桂林的寫字樓價(jià)格大都在67007200元/間，集中在象山區(qū)。寫字

44、樓的價(jià)鈔票相當(dāng)于市中心住宅的售價(jià)，空置率在46左右，反映桂林當(dāng)?shù)厣虡I(yè)活動欠缺活躍度。B、商場商鋪比較： 項(xiàng)目地址月租(元/)售價(jià)(元/)出租率%南方大廈解放西路2號13327750（2002年）30文化大廈解放東路137號11013319000（2002年）43大世界秀峰區(qū)桂林十字街9013320350（2002年）60康美大廈秀峰區(qū)中山中路33號3814813300（2001年）64八桂大廈秀峰區(qū)中心廣場正對2001年）90c、步行街商鋪比較：項(xiàng)目地址月租(元/)售價(jià)(元/)出租率% 小香港中山中路中心廣場地下2002年）90正陽步行街正陽

45、路36072048100（2000年）95流行港苗圃路28號120-18020000（2001年）55天下桂林機(jī)場高速路和榕山路交界處36544860起（1999年）362、治理費(fèi)用治理費(fèi)用方面，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般為12元/48元/,跨度比較大。客戶特征：商鋪的投資者一般差不多上財(cái)力雄厚的公務(wù)員、個(gè)體老總、當(dāng)?shù)鼐用竦?。商業(yè)投資者中，私營企業(yè)主和個(gè)體經(jīng)營者占了70%的比例，此類人士一般入行較早，對市場趨勢把握較好，投資決策也相對比較果斷；公務(wù)員等有穩(wěn)定收入，具有一定的投資能力，占到了被調(diào)查人數(shù)的20%，商業(yè)投資者中桂林本地居民約占80%，外地居民則占了20%，這其中又以桂林周邊的市縣居民為主。 第三部

46、分 項(xiàng)目主題概念及規(guī)劃要點(diǎn)一、東西巷項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)分析（一）項(xiàng)目區(qū)位桂林正陽路東西巷屬于以靖江王府為核心桂林古城愛護(hù)區(qū)，東依漓江，南接正陽路步行街、與解放東路相鄰，西鄰中山路十字街。（二）政府針對項(xiàng)目之規(guī)劃改造要點(diǎn)正陽路東西巷歷史文化街區(qū)改造項(xiàng)目,位于桂林歷史文化愛護(hù)進(jìn)展區(qū)中心靖江王城東南部分地段，含正陽路東巷、江南巷、蘭井巷、仁壽巷、正陽路西巷、正陽路北段、解放東路部分。秀峰區(qū)政府已將該項(xiàng)目列入十二五規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目總占地面積2.92公頃（其中歷史文化核心區(qū)2.35公頃，鴻慶隆商業(yè)片區(qū)0.57公頃），區(qū)域內(nèi)地上總建筑面積27543.21平方米。該項(xiàng)目本著愛護(hù)性開發(fā)原則，擬以修繕改造為主、

47、拆除改建為輔的方式實(shí)施該項(xiàng)目的改造建設(shè)，可能該項(xiàng)目總投資4.2億元。（三）東西巷項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目優(yōu)勢（STRENGTH）項(xiàng)目劣勢（WEAKNESS）處于十字街商圈核心地段，交通便利，有利消費(fèi)者到達(dá)；靖江王城文物愛護(hù)范圍內(nèi)，有利于旅游地產(chǎn)模式的規(guī)劃改造；商業(yè)氛圍濃郁，商業(yè)歷史悠久，具有較強(qiáng)的傳承根基；地段及王城文化一脈傳承，是王城遺址復(fù)原的前奏及開發(fā)探究，東西巷項(xiàng)目具有打造都市名片的潛質(zhì)；桂林市區(qū)目前尚無此類風(fēng)格的歷史文化愛護(hù)型街區(qū)；可結(jié)合正陽路步行街，做為延長段開發(fā)；地塊小，回遷量過大，不利于開發(fā)運(yùn)營的成本回收。拆遷與安置是本項(xiàng)目的操作難點(diǎn)；歷史文化愛護(hù)要求高，施工難度大；規(guī)劃限制因素過多

48、，贏利困難；按同濟(jì)大學(xué)的規(guī)劃模式及建筑風(fēng)格，若純復(fù)古街區(qū)，則利于旅游地產(chǎn)而不適合回遷居?。患偃缈紤]回遷安置，街區(qū)層高則有悖于愛護(hù)要求，屬于仿古型居住區(qū)，難以吸引游客，也難以承載打造都市名片的規(guī)劃；項(xiàng)目缺乏土地置換及拆遷安置的力度，缺乏復(fù)原王城文化的決心；明清風(fēng)貌建筑，與傳統(tǒng)商業(yè)的現(xiàn)代風(fēng)格取向不同，將不可幸免地受到相當(dāng)一部分零售商的抵觸，不利于招商引資；地下一層如不能完全售出，開發(fā)商則具有虧損的風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目威脅點(diǎn)（THREAT）項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)（OPPORTUNITY）與步行街商圈距離太近，同質(zhì)化商業(yè)會搶奪客源有限；旅游景點(diǎn)較難留住旅游客源；地面“拆一補(bǔ)一”，地下“建一補(bǔ)二”的模式：地下一層的單位如不能

49、完全售出，開發(fā)商則具有虧損的風(fēng)險(xiǎn)；政府打壓住宅，開發(fā)商全民開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)增勢迅猛有過熱的風(fēng)險(xiǎn)，須加快開發(fā)力度，不易拖延太久；地質(zhì)未有效勘探，這是項(xiàng)目能否建地下人防二層的先決條件，也是項(xiàng)目開發(fā)投入的關(guān)鍵所在，須慎重；秀峰區(qū)及桂林市政府大力支持；地段及王城文化一脈傳承，是王城遺址復(fù)原的前奏及開發(fā)探究，東西巷項(xiàng)目具有打造都市名片的潛質(zhì)；緊臨靖江王城旅游景點(diǎn)，旅游人群多；國務(wù)院“兩區(qū)”規(guī)劃，以及大桂林旅游、大文化特色、愛護(hù)舊城戰(zhàn)略，有利于本項(xiàng)目的開發(fā)；十字街繁華商圈、正陽步行街等，循環(huán)軌道交通給商業(yè)帶來穩(wěn)定人流；可結(jié)合正陽路步行街，做為步行街的延長段規(guī)劃開發(fā)；桂林市區(qū)目前尚無此類風(fēng)格的歷史文化

50、愛護(hù)型街區(qū)；靖江王城文物愛護(hù)范圍內(nèi)，有利于旅游地產(chǎn)模式的規(guī)劃改造；（四）項(xiàng)目劣勢及威脅的規(guī)避 通過對項(xiàng)目 SWOT 的分析，我們了解了項(xiàng)目的優(yōu)劣勢以及項(xiàng)目所面臨的機(jī)會威脅。關(guān)于項(xiàng)目的優(yōu)勢及機(jī)會，在以后定位時(shí)要盡可能地發(fā)揮，同時(shí)關(guān)于劣勢和威脅，應(yīng)主動采取措施去規(guī)避。 以下是我司對項(xiàng)目劣勢及威脅的規(guī)避措施： 在定位方面。項(xiàng)目盡量多安排一些互補(bǔ)的業(yè)態(tài)，除了滿足旅游者觀賞以外，項(xiàng)目盡可能地多提供吃、住、娛樂等多功能服務(wù)，同時(shí)應(yīng)盡量將同一業(yè)態(tài)集中某一區(qū)域，減少顧客在不同功能服務(wù)區(qū)之間流淌的轉(zhuǎn)換時(shí)刻； 在硬件方面。確定與王城統(tǒng)一的項(xiàng)目建風(fēng)格，需要從項(xiàng)目主題方面來提高項(xiàng)目的獨(dú)特性；另外，采納優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)，以

51、有利于項(xiàng)目以后主力店招商； 在招商方面。項(xiàng)目考慮錯(cuò)誤經(jīng)營，幸免商業(yè)業(yè)態(tài)同質(zhì)化，招商時(shí)需要通過大面積主力店的招商來帶動中小商戶的入駐，形成項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢； 在銷售方面。時(shí)刻操縱上，要盡早啟動營銷策略，縮短銷售期，通過積蓄勢能在短時(shí)刻消化可售物業(yè)；在價(jià)格方面，應(yīng)更多考慮大面積店鋪（地面地下連體規(guī)劃建筑等）的實(shí)際需要，制定出合理價(jià)格以吸引投資客戶，而且通過如租售連動等，引入主力店等措施增強(qiáng)投資者信心；在資金壓力方面，能夠采納多種戰(zhàn)略合作方式減少投資壓力，盡量發(fā)揮項(xiàng)目整體規(guī)模以及商戶組合優(yōu)勢； 在經(jīng)營方面。項(xiàng)目免面臨培養(yǎng)期的問題，業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)盡可能地考慮更多選擇目的性業(yè)態(tài)，其次，依照項(xiàng)目及區(qū)域的特點(diǎn)，盡

52、可能連通正陽步行街區(qū)與十字街區(qū)，增加區(qū)域內(nèi)的固定人流。 “寬街無鬧市，街巷有商情”的傳統(tǒng)理念，具體如下：“王城、景觀步行街、小廣場、商業(yè)步行街”構(gòu)成不夜城的商業(yè)框架。一個(gè)獨(dú)立的商業(yè)實(shí)體，里面包含了多種業(yè)態(tài)和產(chǎn)業(yè)；景觀步行街：其功能是把五大板塊的商業(yè)串聯(lián)起來，是人流淌線，是交流、溝通、觀光、休息的場所；小廣場：指項(xiàng)目內(nèi)的文化交流處，客流休閑休憩的地點(diǎn)；商業(yè)步行街：具體指五大板塊內(nèi)，各個(gè)獨(dú)立的商業(yè)子項(xiàng)目間形成的商業(yè)街，正如都市里的商業(yè)街，其功能是為人們提供購物、娛樂和其他消費(fèi)的場所。二、正陽街東西巷歷史沿革正陽路東西巷緊鄰靖江王城，歷史文化悠久。唐代武德年間修建“桂林城”，明代靖江王在此建筑靖江王

53、府，正陽東西巷位于靖江王城東側(cè)和南側(cè)，受藩王沿革及社會多元文化的阻礙，歷史積淀厚重，是目前桂林主城區(qū)僅存最古老的街區(qū)之一。它的存在豐富了王城地區(qū)歷史景觀氛圍，有助于靖江王城歷史文化感知度的增加。正陽東西巷曾是近代以來桂林商業(yè)文化繁華的象征，在桂林歷史上曾經(jīng)顯赫一時(shí)。地塊內(nèi)建有許多名人居所，如兩廣總督岑春煊的公館，前清秀才，清朝“兄弟翰林”龍朝翊兄弟的住宅；民主人士、解放后任桂林市副市長魏繼昌的住宅等。但由于歷史緣故，特不是經(jīng)歷抗戰(zhàn)洗禮，那些豪宅大院已不復(fù)存在。東巷現(xiàn)存的建筑，多數(shù)是抗戰(zhàn)后重建，盡管差不多破舊，但真實(shí)反映了都市的一段歷史。桂林地點(diǎn)留傳下來的許多“老字號”鋪?zhàn)樱w現(xiàn)出東西巷曾經(jīng)的繁

54、華，如“又益軒”米粉，“張永發(fā)”的布染水，“曹保元”的膏丹丸散；“熊同和”藥店，“巨豐泰”商行，“友信”商行，“黃昌典”毛筆，“鴻慶隆”的月餅，“車馨蘭”的生切煙，“抖著肺”的酸也等，它們的發(fā)源地都在東西巷。三、項(xiàng)目核心主題概念（一）定位概念的提出A、都市需要什么？B、東西巷能為都市提供什么？ 都市的功能需要轉(zhuǎn)變和豐富 ；都市的商業(yè)需要注入文化的因子 ；都市旅游服務(wù)業(yè)不夠集中需要集約化經(jīng)營 ；旅游都市的功能需要改善 ；舊城改造需要新的模式；“愛護(hù)漓江，再造一個(gè)桂林城”桂林舊城及王城愛護(hù)提上日程，王城遺址復(fù)原的前奏；投資者和商家需要投資的舞臺；消費(fèi)者和游客需要體驗(yàn)片區(qū)的文化；更完整的呈現(xiàn)都市文化

55、歷史 ；持續(xù)完善與再造旅游熱點(diǎn)，喚醒600多年的藩王城根的文化“經(jīng)歷”；更深的挖掘都市內(nèi)涵；更多的為都市提供就業(yè)機(jī)會、稅收收入；最能代表都市形象的名片；1、定位思路： 桂林作為世界旅游名城及靖江王府作為中國保存最完整最大的明代藩王府城是桂林歷史文化的一張王牌； 600年王城文化，明清歷史文化作為文化背景； 大桂林旅游、大文化特色戰(zhàn)略的重大舉措。東西巷作為秀峰新區(qū)最重要的商業(yè)項(xiàng)目，關(guān)于實(shí)現(xiàn)古都風(fēng)韻和現(xiàn)代商業(yè)完美結(jié)合、激活600年王城文化發(fā)揮著最關(guān)鍵的作用，是桂林“明”文化旅游的點(diǎn)睛之筆，是桂林的都市名片。2、主題概念的提出：復(fù)原一個(gè)真正體現(xiàn)王城根文化的時(shí)尚生活街區(qū)是一個(gè)秉承桂林藩王明城、桂北合院

56、歷史的文化精髓，以品味休閑娛樂、精巧餐飲服務(wù)、時(shí)尚婚慶中心、精品零售、高檔精品酒店會所等多元化高端服務(wù)一體的綜合性時(shí)尚休閑商業(yè)街區(qū)。是一個(gè)中國與西方文化相交融的時(shí)尚休閑娛樂購物的新天地。東西巷時(shí)尚生活街區(qū)，千年王城再復(fù)興3、項(xiàng)目總體定位本項(xiàng)目的總體定位為：【藩王文化與現(xiàn)代文明對接的平臺】（二）東西巷項(xiàng)目文化定位1、項(xiàng)目都市功能和角色定位 傳承傳統(tǒng)文化、展示都市形象的都市名片； 桂林都市旅游服務(wù)核心區(qū)，都市旅游商圈；2、目標(biāo)客戶群定位目標(biāo)市場定位 一級市場 游客市場 二級市場廣西區(qū)內(nèi)外及桂林市及都市周邊居民，為都市居民提供都市最大規(guī)模、最集中的餐飲娛樂消閑場所。 以 400 萬人次游客量/年作為

57、消費(fèi)者目標(biāo)，為其提供集約服務(wù)一站服務(wù)的旅游服務(wù)核心區(qū)，融觀光、文化展示、消閑、吃喝購住行于一體； 3、項(xiàng)目功能定位正陽東西巷【一個(gè)都市的文化綜合體】匯合了大型餐飲、各地小吃、民間曲藝、商務(wù)酒店、消閑娛樂、旅游購物等等全 面的集吃、喝、購、住、行、消閑、民俗、文化功能于一體的具有較強(qiáng)輻射功能和目的性消費(fèi)的文化旅游體驗(yàn)基地。 世界自然文化遺產(chǎn)都市的旅游服務(wù)五星級場所，旅游都市名片。四、商業(yè)形象定位 商業(yè)形象定位的目的A、符合項(xiàng)目差不多建筑特征與文化內(nèi)涵B、滿足目標(biāo)客戶群心理需求與經(jīng)營、消費(fèi)需求C、商業(yè)項(xiàng)目在都市商業(yè)中的惟一性、排他性需求XXX地產(chǎn)在充分研究歐美購物中心，同時(shí)結(jié)合中國購物中心目前進(jìn)展

58、狀況，將購物中心按照自身物業(yè)特征的四個(gè)營銷組合要素（選址/面積，行業(yè)組合，消費(fèi)者溝通，購物娛樂傾向性）分為10種類型：City Centre1、都市購物中心Residential Shopping Centre2、鄰里購物中心Retail3、購物公園Regional Shopping Centre4、區(qū)域購物中心Super Regional Shopping Centre5、超級區(qū)域購物中心Lifestyle Centre7、時(shí)尚生活中心Power Centre6、功能中心Meal-Entertainment centre8、美食娛樂中心Specialty Mall9、專業(yè)市場購物中心Comm

59、unity Centre10、社區(qū)購物中心通過以上分析，可看出東西巷自以為明代桂林商業(yè)繁華的發(fā)源地，結(jié)合王城根的項(xiàng)目屬性，定位建議如下：項(xiàng)目商業(yè)形象定位：東西巷時(shí)尚美食娛樂中心企業(yè)形象定位：都市運(yùn)營商 都市功能板塊定位：愛護(hù)性文化旅游商業(yè)地，都市旅游商圈 五、商業(yè)類型定位項(xiàng)目商業(yè)類型定位：復(fù)合式都市商業(yè)綜合體六、商業(yè)主題定位傳播主形象定位：山水王城桂林都市客廳 七、業(yè)態(tài)功能模塊定位以商業(yè)中心為核心，在其周邊分布娛樂休閑業(yè)作為業(yè)態(tài)互補(bǔ)。八、擬定項(xiàng)目檔次定位：對現(xiàn)有競爭項(xiàng)目周邊商圈的分析及對以后進(jìn)展之考量，我們認(rèn)為在中高檔特色旅游商業(yè)層面上是目前的市場空缺點(diǎn)。鑒于此，本項(xiàng)目定位于中高檔商業(yè)將可取得

60、長足進(jìn)展。九、項(xiàng)目規(guī)劃（一）東西巷目整體建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)核心思想對該舊區(qū)的規(guī)劃，必須濃縮桂林城千年的歷史通過建筑的型重點(diǎn)突出表現(xiàn)桂林城“漢代開啟，唐朝興起，宋時(shí)繁榮，明清穩(wěn)定，抗戰(zhàn)期間成為救國救民盛極一時(shí)的文化名城的歷史片段?？傮w讓人感受到新建建筑“修舊如舊”“懷古又時(shí)尚”“ 傳統(tǒng)又有創(chuàng)意”，有文化又不失商業(yè)的效果。（二）依托明藩王文化，重塑山水王城東西巷依托成都靖江王府，以唐宋文化為靈魂，明、清風(fēng)貌作外表，并通過專門多專業(yè)商店，展示桂林的民風(fēng)民俗。加強(qiáng)夜間效果的塑造，加大燈光光影的運(yùn)用，逛東西巷，看看商店出售的筷子、茶葉、燈籠、蠶絲被等土特產(chǎn)，你會覺得東西巷是一般的、民眾的、世俗的，但通過臉譜、