商品房買賣中消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)課件

1、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法專題講座一、商品房買賣是否受消法調(diào)整原告王某與被告某開發(fā)公司于2000年12月22日簽訂預(yù)售合同，約定原告以93萬余元的價(jià)格購買被告開發(fā)的某區(qū)商品房一套，交房日期為2001年9月30日。簽約后，原告于2001年3月12日前向被告繳納了房款72萬元。被告在向原告售房時(shí)，尚未取得國有土地使用證和預(yù)售許可證，也未能交付房屋。原告為索還購房款起訴到該區(qū)人民法院并以被告售房有欺詐行為，依據(jù)消法第四十九條的規(guī)定請(qǐng)求雙倍賠償。法院對(duì)此不予支持，認(rèn)為本案預(yù)售合同違反房地產(chǎn)法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬無效交易行為，故判決被告償還原告購房款72萬元，并支付同期利息。判決結(jié)果為不予支持理由：關(guān)于本案能

2、否適用消法第四十九條雙倍賠償條款的問題，由于商品房非一般商品，如果適用雙倍賠償條款將導(dǎo)致雙方當(dāng)事人利益的失衡，違反民法的公平原則。大連某消費(fèi)者以21萬元購買了一套被稱為曾獲得“優(yōu)質(zhì)工程”的商品房。在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)發(fā)現(xiàn)開發(fā)商沒有銷售許可證，更不是優(yōu)質(zhì)工程。于是這位消費(fèi)者以房產(chǎn)欺詐為由提起訴訟，要求開發(fā)商退房并予以雙倍賠償。當(dāng)?shù)胤ㄔ簩徖砗笳J(rèn)為，開發(fā)商的行為已構(gòu)成欺詐，根據(jù)消法第四十九條，一審判決開發(fā)商向消費(fèi)者作雙倍賠償。房企與房主矛盾不容忽視(一)、商品房買賣不適用消法 代表：梁慧星一是消法制定時(shí)，針對(duì)的是普通商品市場(chǎng)存在的假冒偽劣和缺斤短兩問題，其適用范圍不包括商品房。二是商品房作為不動(dòng)產(chǎn)與作為

3、動(dòng)產(chǎn)的普通商品有差異商品房買賣合同上即使出賣人隱瞞了某項(xiàng)真實(shí)情況或捏造了某項(xiàng)虛假情況，與普通商品交易中的欺詐行為不能等量齊觀，商品房質(zhì)量問題通過瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度可以得到妥善處理。三是商品房買賣合同金動(dòng)輒數(shù)十上百萬，如按消法判決雙賠，將導(dǎo)致雙方利害關(guān)系的顯失平衡，在一般人的社會(huì)生活經(jīng)驗(yàn)看來很難說是合情合理合法的判決。 第三, 從消法的立法背景看, 該法所調(diào)整的商品范圍包括商品房。認(rèn)為立法者在消法制定時(shí)未將商品房列人其調(diào)整的范圍是缺乏根據(jù)的。有關(guān)消法的立法背景資料顯示, 立法機(jī)關(guān)在起草消法時(shí), 如何處理商品房買賣糾紛(當(dāng)時(shí)稱為房屋買賣糾紛)是其考慮的重點(diǎn)之一。第四, 從司法公正, 追求公平的角度看

4、, 商品房買賣適用消法也十分必要。適用消法處理商品房買賣糾紛不會(huì)導(dǎo)致當(dāng)事人雙方權(quán)益的嚴(yán)重失衡, 也不會(huì)違背法律所追求的維護(hù)社會(huì)正義與公平的目標(biāo)。消費(fèi)者在商品房買賣中享有的權(quán)利：消費(fèi)者的安全保障權(quán)。消費(fèi)者的知悉真情權(quán)。消費(fèi)者的自主選擇權(quán)。消費(fèi)者的公平交易權(quán)。消費(fèi)者的賠償請(qǐng)求權(quán)。消費(fèi)者的結(jié)社權(quán)。（二）開發(fā)商隱瞞重大事實(shí)這里所說的隱瞞主要是指商品房預(yù)售人（賣方）隱瞞沒有相關(guān)資格的事實(shí)而 進(jìn)行預(yù)售。（三）開發(fā)商挪用預(yù)售款甚至攜款潛逃在商品房預(yù)售中，消費(fèi)者還沒有取得房屋鑰匙，他的購房款就已經(jīng)揣到了開發(fā)商的腰包里。消費(fèi)者即刻喪失該筆款項(xiàng)的所有權(quán)，但是并沒有即刻取得相應(yīng)房屋的所有權(quán)。（四）開發(fā)商重復(fù)銷售商品

5、房就是開發(fā)商在與消費(fèi)者達(dá)成購房協(xié)議后，又將該房產(chǎn)售于其他買方。開發(fā)商的這種做法往往是瞞著消費(fèi)者們進(jìn)行的，房屋竣工后，后一消費(fèi)者在不知道實(shí)情的情況下，辦理了產(chǎn)權(quán)登記，原消費(fèi)者就徹底喪失了該房的所有權(quán)，只能眼睜睜的看著別人住著自己曾買過的房子。這對(duì)消費(fèi)者是一種巨大的傷害。二、“新消法”強(qiáng)調(diào)連帶責(zé)任，欺詐處罰三倍賠償?shù)谒氖鍡l消費(fèi)者因經(jīng)營者利用虛假廣告或者其他虛假宣傳方式提供商品或者服務(wù)，其合法權(quán)益受到損害的，可以向經(jīng)營者要求賠償。廣告經(jīng)營者、發(fā)布者發(fā)布虛假廣告的，消費(fèi)者可以請(qǐng)求行政主管部門予以懲處。廣告經(jīng)營者、發(fā)布者不能提供經(jīng)營者的真實(shí)名稱、地址和有效聯(lián)系方式的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。廣告經(jīng)營者、發(fā)布

6、者設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布關(guān)系消費(fèi)者生命健康商品或者服務(wù)的虛假廣告，造成消費(fèi)者損害的，應(yīng)當(dāng)與提供該商品或者服務(wù)的經(jīng)營者承擔(dān)連帶責(zé)任。社會(huì)團(tuán)體或者其他組織、個(gè)人在關(guān)系消費(fèi)者生命健康商品或者服務(wù)的虛假廣告或者其他虛假宣傳中向消費(fèi)者推薦商品或者服務(wù)，造成消費(fèi)者損害的，應(yīng)當(dāng)與提供該商品或者服務(wù)的經(jīng)營者承擔(dān)連帶責(zé)任。第五十五條經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的三倍；增加賠償?shù)慕痤~不足五百元的，為五百元。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。經(jīng)營者明知商品或者服務(wù)存在缺陷，仍然向消費(fèi)者提供，造成消費(fèi)者或者其他受害人死亡或者健

7、康嚴(yán)重?fù)p害的，受害人有權(quán)要求經(jīng)營者依照本法第四十九條、第五十一條等法律規(guī)定賠償損失，并有權(quán)要求所受損失二倍以下的懲罰性賠償。（二）現(xiàn)實(shí)中商品房買賣的欺詐行為1、虛假廣告宣傳誤導(dǎo)消費(fèi)者商品房特別是期房銷售過程中，廣告往往是引起消費(fèi)者購買欲并作出購房決定的促成因素。廣告法規(guī)定廣告內(nèi)容必須真實(shí)，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。開發(fā)商發(fā)布虛假的廣告信息，無疑是以虛假信息誘使對(duì)方作出意思表示的欺詐行為。開發(fā)商交付的房屋達(dá)不到合同或者廣告中承諾的事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為欺詐。2、商品房開發(fā)證照不全且沒有告知消費(fèi)者商品房開發(fā)必須嚴(yán)格按照法律的規(guī)定辦理各種審批手續(xù)，依法取得各項(xiàng)批準(zhǔn)證書后才能開工建設(shè)銷售，證照不全的建設(shè)項(xiàng)目因

8、其不合法，通常不能為購房者辦理權(quán)屬證書，不僅直接導(dǎo)致購房者的購房目的不能實(shí)現(xiàn)(無法取得房屋所有權(quán)證書和所有權(quán)) ，而且對(duì)社會(huì)穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展危害甚大。依法開發(fā)、照章開發(fā)，是法律賦予開發(fā)商的義務(wù)。開發(fā)商沒有依法取得開發(fā)工程所需的各種證照且沒有如實(shí)告知消費(fèi)者，在合同約定的交付期限內(nèi)又不能補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)的，不僅違反了房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的有關(guān)行政法規(guī)，同時(shí)因沒有履行自己的告知義務(wù)，也構(gòu)成對(duì)消費(fèi)者的欺詐。3、房屋面積縮水，短斤少兩房屋面積減少，開發(fā)商將可能直接侵占消費(fèi)者的財(cái)產(chǎn)(短少部份的資金)。由于房屋建筑強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格按圖施工，因此，面積短少，只能是開發(fā)商故意所為 (因政府規(guī)劃改變除外) .考慮到建設(shè)工程

9、施工過程的復(fù)雜性，商品房銷售管理辦法已經(jīng)設(shè)定的3%的誤差允許值，對(duì)于短少面積超過允許值范圍的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為構(gòu)成欺詐。4、商品房因施工或裝飾材料等引起的質(zhì)量糾紛房屋建設(shè)和裝修涉及的用材種類繁多，各種材料優(yōu)劣及價(jià)格相差懸殊，工程施工中以次充好、以劣充優(yōu)的情形屢見不鮮。這種行為不僅造成房屋及裝修質(zhì)量低劣，使買賣雙方的利益明顯不對(duì)稱，消費(fèi)者受到巨大的利益損失，嚴(yán)重的還可能影響到住房的安全。這種情形可以分別處理：如果材料低劣但不影響房屋的整體安全和使用的，對(duì)于不符合合同要求的部份(如使用劣質(zhì)地板) ，可以判決雙倍賠償;如果使用的基本建材存在質(zhì)量缺陷，導(dǎo)致房屋存在安全問題并難以修復(fù)的，應(yīng)當(dāng)判決按整套房屋的價(jià)

10、格雙倍賠償。案例： 2000年8月，被告李太富以其個(gè)人名義通過出讓方式取得營角上4號(hào)國有土地使用權(quán)，宗地面積540.72平方米，土地用途為商住。營角上4號(hào)商住樓（取名富康樓）于2000年10月開工建設(shè)，于2001年12月竣工，共建有10套住宅、13間店鋪。在2001年8月至2002年12月期間，被告李太富以沙河鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)公司名義與原告黃天江等十三人簽訂贛州市城鎮(zhèn)商品房購銷合同，被告李太富并在合同開發(fā)企業(yè)法定代表人處簽名，以住房每平方820元至960元、店鋪每平方4200元4600元不等的價(jià)格，將其自建房屋分別銷售給原告等人。經(jīng)查原贛州市沙河鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)公司屬沙河鄉(xiāng)政府下屬集體企業(yè)，于1993

11、年4月15日設(shè)立，1995年6月1日至2000年12月31日由被告李太富承包經(jīng)營。由于該公司長期未開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目，同時(shí)未參加2000年度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢，2001年12月被江西省建設(shè)廳注銷其四級(jí)資質(zhì)證書，工商行政部門也于2002年1月27日公告吊銷了該公司營業(yè)執(zhí)照。對(duì)此，沙河鄉(xiāng)政府進(jìn)行了公告，聲明沙河鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)公司營業(yè)執(zhí)照、公章作廢。原告購房后均對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，并已居住使用，但被告一直未辦好商品房產(chǎn)權(quán)證給原告。2003年12月18日，被告李太富書面通知原告辦理集資房所有權(quán)證，遭原告拒絕，以致發(fā)生糾紛。解析： 2004年11月29日贛州市中級(jí)人民法院對(duì)本案作出了（2004）贛中民一初字第

12、6號(hào)民事判決，判決以被告李太富使用明知已經(jīng)廢止的蓋有沙河開發(fā)公司印章的商品房購銷合同與原告簽訂商品房買賣合同，存在嚴(yán)重欺詐行為為由，確認(rèn)雙方簽訂的贛州市城鎮(zhèn)商品房購銷合同無效，原告黃天江等十三人按房屋現(xiàn)狀返還已購房屋（含裝修設(shè)備）歸李太富所有，由被告李太富返還原告黃天江等十三人購房款及裝修損失費(fèi)共計(jì)2909117.30元，另外由被告李太富賠償原告黃天江等十三人已交購房款50%的賠償金，計(jì)人民幣1144825元。案例分析新消法中，商品房并沒有明確列入調(diào)整對(duì)象，“在司法實(shí)踐中，可能會(huì)出現(xiàn)同案不同判的情形。原則上來說，只要是為自住而購置的商品房應(yīng)當(dāng)適用消法，但若為投資需求，則可能適用不了新消法。后悔

13、權(quán)分兩種情況，一種是不符合質(zhì)量要求，二是“無因后悔權(quán)”，這專指網(wǎng)絡(luò)、電話等線上交易，新消法將“后悔權(quán)”限定為“經(jīng)營者采用網(wǎng)絡(luò)、電視、電話、郵購等方式銷售商品”，對(duì)于樓盤銷售而言一般線上線下相結(jié)合，線上看房，線下簽合同，“所以，像孫小姐這樣的情況，退定金的概率非常小。但如果孫小姐是線上購房，則能享受后悔權(quán)。（一）“適逢”樓盤降價(jià)可享有后悔權(quán)現(xiàn)象：馬年春節(jié)之后，杭州樓市的降價(jià)令許多的購房人“血脈噴張”，并“撼動(dòng)”樓市，致使房價(jià)的走勢(shì)成為業(yè)內(nèi)熱議話題。2月中下旬，杭州德信北海公園率先宣布以低于前期3000元/平方米的售價(jià)入市；此舉動(dòng)引發(fā)“蝴蝶效應(yīng)”，同區(qū)域內(nèi)的天鴻香榭里被“傳染”，直降6000元/平

14、方米，大有“長江后浪推前浪”之勢(shì)。樓盤降價(jià)“熱火朝天”的背后，引發(fā)了老業(yè)主的強(qiáng)烈不滿，造成經(jīng)濟(jì)損失，致使其怒砸售樓處，以解“心頭之恨”。在樓盤降價(jià)的背后，不少購房人拋出“樓盤降價(jià)，可享有后悔權(quán)”的疑問。那么，根據(jù)新消法的新規(guī)定，消費(fèi)者七天內(nèi)有“后悔權(quán)”，該條規(guī)定同樣適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)嗎？四、舉證責(zé)任倒置有利于改變消費(fèi)者的弱勢(shì)地位法律條文：經(jīng)營者提供的機(jī)動(dòng)車、計(jì)算機(jī)、電視機(jī)、電冰箱、空調(diào)器、洗衣機(jī)等耐用商品或者裝飾裝修等服務(wù)，消費(fèi)者自接受商品或者服務(wù)之日起六個(gè)月內(nèi)發(fā)現(xiàn)瑕疵，發(fā)生爭(zhēng)議的，由經(jīng)營者承擔(dān)有關(guān)瑕疵的舉證責(zé)任。案例：案例：王女士這幾天心情很不好，她買的一套120多平方米的精裝大戶型，住進(jìn)去沒多

15、久就發(fā)現(xiàn)屋頂出現(xiàn)裂縫、墻紙發(fā)霉。她想要投訴開發(fā)商，但苦于不知道如何取證而遲遲無法維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)利。案例分析：“誰主張，誰舉證”是民事訴訟法規(guī)定的一般證據(jù)規(guī)則。消費(fèi)者要想證明某個(gè)商品是否存在瑕疵就必須拿出證據(jù)來，但因?yàn)椴徽莆障嚓P(guān)技術(shù)等信息，消費(fèi)者舉證往往非常困難，“新消法將消費(fèi)者拿證據(jù)維權(quán)轉(zhuǎn)換為經(jīng)營者自證清白，實(shí)行舉證責(zé)任倒置，確解了消費(fèi)者舉證難問題”。從新“消法”條文來看，并沒有將商品房通過列舉的方式明確包含在內(nèi)。在司法實(shí)踐中，對(duì)于商品房買賣過程中發(fā)生的糾紛，一般不會(huì)適用舉證責(zé)任倒置。但就房屋質(zhì)量問題，因?yàn)樯唐贩拷?jīng)營者有交付符合合同質(zhì)量要求的房屋的義務(wù)，故在房屋質(zhì)量發(fā)生問題時(shí)，一般由商品房經(jīng)

16、營者承擔(dān)舉證義務(wù)。故王女士可以要求該商品房的經(jīng)營者提供該房質(zhì)量合格的證明。五、房屋買賣中對(duì)買房者個(gè)人隱私的保護(hù)法律條文： 第二十九條 經(jīng)營者收集、使用消費(fèi)者個(gè)人信息，應(yīng)當(dāng)遵循合法、正當(dāng)、必要的原則，明示收集、使用信息的目的、方式和范圍，并經(jīng)被收集者同意。經(jīng)營者收集、使用消費(fèi)者個(gè)人信息，應(yīng)當(dāng)公開其收集、使用規(guī)則，不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和雙方的約定收集、使用信息。 經(jīng)營者及其工作人員對(duì)收集的消費(fèi)者個(gè)人信息必須嚴(yán)格保密，不得泄露、篡改、毀損，不得出售或者非法向他人提供。經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)采取技術(shù)措施和其他必要措施，確保信息安全，防止消費(fèi)者個(gè)人信息泄露、毀損、丟失。在發(fā)生或者可能發(fā)生信息泄露、毀損、丟失的情

17、況時(shí)，應(yīng)當(dāng)立即采取補(bǔ)救措施。 經(jīng)營者未經(jīng)消費(fèi)者同意或者請(qǐng)求，或者消費(fèi)者明確表示拒絕的，不得向其發(fā)送商業(yè)性電子信息。案例：家住通州的周先生表示：“我新買的房子還不到兩個(gè)月，就有裝修公司電話推銷各類裝修用品，新房尚未交付，甚至連貸款還沒有辦理完，可見這裝修公司的效率比銀行高多了。更可笑的是，新房還沒到手，就有二手房中介問及是否要出手。每天各種騷擾電話不斷，嚴(yán)重影響了生活。”解讀：“一旦發(fā)生個(gè)人信息泄露后，當(dāng)事人應(yīng)首先找到泄露源頭。與經(jīng)營者協(xié)商和解、請(qǐng)求消費(fèi)者協(xié)會(huì)或者依法成立的其他調(diào)解組織調(diào)解；向有關(guān)行政部門投訴；根據(jù)與經(jīng)營者達(dá)成的仲裁協(xié)議提請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁；向人民法院提起訴訟?！泵磕耆舜?、政協(xié)代表都有關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人信息安全保護(hù)的建議提案議案。新的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法首次明確保護(hù)消費(fèi)者個(gè)人信息的內(nèi)容，不但規(guī)定了經(jīng)營者收集、使用消費(fèi)者個(gè)人信息應(yīng)當(dāng)經(jīng)消費(fèi)者同意外，還規(guī)定了對(duì)侵害消費(fèi)者個(gè)人信