房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計管理概述

1、房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計管理概述房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要行業(yè)，涉及了國家政策、 項目投資、市場營銷、產(chǎn)品規(guī)劃、物業(yè)經(jīng)營及物業(yè)管理等多個專業(yè)。但歸根結(jié)底，房地產(chǎn)還是屬于產(chǎn)品范疇 （即房地產(chǎn)商提供滿足市場需求的產(chǎn)品），面臨著激烈的市場競爭，為此，房地產(chǎn)行業(yè)需要加強自身的市場競爭力，其核心競爭力在產(chǎn)品，而產(chǎn)品優(yōu)劣其關(guān)鍵在“設(shè)計管理 ”，下面就房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計管理進行闡述與分析。一、房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計管理的概念“設(shè)計管理 ”，簡單來說就是設(shè)計管理者的工作內(nèi)容。在房地產(chǎn)方面的設(shè)計管理，要針對設(shè)計效果，兼顧項目進度管理、資源管理以及質(zhì)量管理的管理工作。 房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計管理需要在前期項目的策劃基礎(chǔ)上，明

2、確具體項目的內(nèi)容。 房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計管理貫穿于項目開發(fā)建設(shè)的所有階段與過程，設(shè)計管理的任務由產(chǎn)品的市場定位、設(shè)計進度規(guī)劃、規(guī)劃與單體方案、擴初圖與施工圖設(shè)計、設(shè)計圖紙的優(yōu)化與審查、施工過程中設(shè)計的管理控制等構(gòu)成。 要完成房地產(chǎn)項目的投資、進度、質(zhì)量的目標控制，需要通過建筑設(shè)計管理，把各個層次的資源整合起來， 協(xié)調(diào)管理一切與設(shè)計相關(guān)的活動， 找到最佳解決問題辦法，使房地產(chǎn)企業(yè)可以完成更高質(zhì)量的產(chǎn)品。二、房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計進度控制方面1設(shè)計進度控制的意義房地產(chǎn)設(shè)計進度管理， 是房地產(chǎn)設(shè)計管理的主要內(nèi)容。房地產(chǎn)項目設(shè)計進度完成后， 才能夠?qū)椖康氖┕さ葍?nèi)容進行管理。如果設(shè)計進度無法獲得有效的控制，

3、 則無法設(shè)計出科學的設(shè)計圖紙，施工單位也無法根據(jù)計劃進行施工。 要想科學的縮短項目施工周期，就需要設(shè)計單位進行合理的進度設(shè)計。此外，設(shè)計進度控制是對施工材料、設(shè)備控制的基礎(chǔ)， 在進度設(shè)計過程中要考慮到材料采購周期的長短、防止施工材料、設(shè)備供不上等因素， 這些因素是阻礙房地產(chǎn)項目的總進度的主要影響因素。2影響進度控制的因素設(shè)計單位水平的高低是影響房地產(chǎn)項目的進度控制的主要因素。房地產(chǎn)項目的開發(fā)商一般都想請設(shè)計水平高的單位來對房地產(chǎn)項目進行規(guī)劃。開發(fā)商可以通過公司內(nèi)部部門推薦的設(shè)計單位， 進行實地考察選擇、公平打分，找出適合自己項目的設(shè)計師。此外，設(shè)計意圖不明顯、設(shè)計審批時間不充分、不同施工專業(yè)之

4、間的協(xié)調(diào)設(shè)計、施工材料進行更換等因素也會對項目進程控制造成影響。3完善設(shè)計進度控制的方法首先設(shè)計者需要根據(jù)房地產(chǎn)項目總進度確定出進度控制目標， 可以參考的內(nèi)容有： 房地產(chǎn)類似項目的設(shè)計時間、 房地產(chǎn)可以使用的技術(shù)標準。通過明確各個設(shè)計階段的進度控制內(nèi)容， 可以形成一個良好的設(shè)計控制體系。在前期準備階段，通過對原始資料的整理收集，確定出房地產(chǎn)項目設(shè)計的條件，選擇設(shè)計單位以及簽訂相應的設(shè)計合同，對房地產(chǎn)項目產(chǎn)品進行市場定位。初步設(shè)計時期可以進行編制設(shè)計任務書，制定出相應的設(shè)計標準，對設(shè)計理念進行交底、匯報等。施工圖的設(shè)計需要在初步設(shè)計的基礎(chǔ)上再進行詳細的設(shè)計。要對施工圖進行詳細的預算編制，制作出施

5、工材料、設(shè)備的訂貨標準。要想確保工程項目可以順利實施， 還要根據(jù)專業(yè)劃分出進度控制目標。例如建筑設(shè)計進度控制的目標、 園林工程設(shè)計進度控制的目標、小市政工程設(shè)計進度控制的目標， 智能化設(shè)計進度控制的目標、大市政項目設(shè)計進度控制的目標等。 房地產(chǎn)開發(fā)商要選擇技術(shù)水平高的設(shè)計單位進行下一步的進度控制。如果在項目設(shè)計階段沒有選擇合適的設(shè)計單位，會使工作交接變的繁瑣，使房地產(chǎn)開發(fā)商很被動。開發(fā)商前期設(shè)計思想的經(jīng)常變動也會造成設(shè)計方案的反復修改， 不能很快的進入實質(zhì)性的設(shè)計過程。4設(shè)計單位的設(shè)計控制對于合約中規(guī)定的設(shè)計文件，要明確設(shè)計具體交付時間。例如，規(guī)劃設(shè)計、園林工程設(shè)計、小市政工程設(shè)計，智能化設(shè)計

6、，大市政項目設(shè)計等。通過建立合同實施臺賬， 可以很好的協(xié)調(diào)好各個設(shè)計院的設(shè)計進程，劃分清楚各個設(shè)計院的工作范圍， 也能方便的了解到各個設(shè)計院的合同執(zhí)行情況。 通過進度控制跟蹤系統(tǒng)， 可以很好的保證項目實施按照計劃進行。 房地產(chǎn)項目的管理功能需要對當前項目有深入的、準確的了解，然后提取進度控制的相關(guān)信息。5主體設(shè)計院與專業(yè)設(shè)計院進度的協(xié)調(diào)工作房地產(chǎn)項目的設(shè)計過程，主體設(shè)計院需要和專業(yè)的設(shè)計院配合，防止出現(xiàn)某個環(huán)節(jié)的設(shè)計滯后而影響了工程進度。專業(yè)的設(shè)計院有裝修、消防、小市政、大市政、景觀、幕墻等專業(yè)設(shè)計院。主體設(shè)計院與專業(yè)設(shè)計院保持配合練習， 還要簽署合同約定，按照整體開發(fā)計劃，保證各個進度控制環(huán)

7、節(jié)順利銜接。三、房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計質(zhì)量控制方面1建筑設(shè)計質(zhì)量控制的意義及途徑房地產(chǎn)工程項目的合理設(shè)計可以保障工程項目的建設(shè)質(zhì)量， 預期的投資回報以及項目工程的經(jīng)濟效益。 通過以下四點進行房地產(chǎn)項目的設(shè)計質(zhì)量控制。 一是制定好項目工程總規(guī)劃體系， 項目設(shè)計人員要注重設(shè)計質(zhì)量和功能。 對于設(shè)計質(zhì)量控制方案要做到嚴格審查， 必須懂技術(shù)、有實際經(jīng)驗的專業(yè)人員進行審核。通過可行的目標規(guī)劃，讓項目工程設(shè)計人員既注重了工程項目的設(shè)計質(zhì)量和功能， 也考慮到了設(shè)計對工程總費用的影響。 二是進行經(jīng)濟分析，合理設(shè)計好工程投資。三是實行競爭制度，在設(shè)計上實行招標和監(jiān)理，優(yōu)化設(shè)計的方案，達到項目工程的要求。 四是對于審

8、核預算提出改進意見， 概算和施工預算內(nèi)容要求正確無誤， 不能遺留相關(guān)內(nèi)容。 通過加強設(shè)計時的工程概算和預算審核，保障設(shè)計時概算和施工預算可以科學、準確的完成。2設(shè)計好施工圖紙，選擇合適的施工材料首先要保證設(shè)計單位設(shè)計圖紙的深度，還要成立評審小組， 對設(shè)計圖紙進行評審， 搞清楚設(shè)計圖紙的意圖和房地產(chǎn)項目的要求。例如審查總圖上的地形、 地面標高是否正確、 管線與建筑物是否符合規(guī)范標準。加大設(shè)計圖紙的會審工作， 使施工單位可以了解房地產(chǎn)項目的設(shè)計意圖，找出技術(shù)難題所在，制定出解決方法。圖紙會審完成后，需要開發(fā)商督促監(jiān)理完成會審問題清單，然后做出相應的調(diào)整， 防止出現(xiàn)設(shè)計不合理造成經(jīng)濟損失。在開工前，還要對設(shè)計圖紙進行交底工作，防止設(shè)計環(huán)節(jié)交代不清， 項目施工人員不能很好的理解而造成施工延誤問題。 加大技術(shù)管理力度和質(zhì)量監(jiān)督力度，施工時發(fā)現(xiàn)的設(shè)計圖紙問題由設(shè)計單位及時有效地進行解決，不能因為圖紙和現(xiàn)場操作不符而影響到項目的施工建設(shè)，避免出現(xiàn)不必要的損失。 注重施工質(zhì)量控制，施工需要的原材料和機器設(shè)備，由具有資格的單位進行質(zhì)量檢驗，防止用在施工項目上的原材料不過關(guān)。機器設(shè)備和原材料還要在使用中保管好， 使原材料和機器設(shè)備在使用時有一個良好的質(zhì)量保證。總結(jié)：房地產(chǎn)項目建筑在設(shè)計管理時要注重其對房地產(chǎn)企業(yè)的影響， 對建筑工程進行有效的設(shè)計管理可以為施工企業(yè)帶來較好的經(jīng)濟效益和