房地產(chǎn)成本組成和分類(核心成本構(gòu)成)

1、房地產(chǎn)成本的組成1、土地費用土地出讓金 ，土地征用費（拆遷安置補償費）協(xié)議出讓或 招標 出讓、拍賣 出讓的費用2、前期工程費前期規(guī)劃費用設(shè)計費可行性研究費地質(zhì)勘查費“三通一平”費用。他在整個 成本構(gòu)成 中所占比例相對較低，一般不會超過6%。3、建筑安裝工程費建筑工程費用設(shè)備及安裝工程費用約占整個成本的40%左右。4、市政公共設(shè)施費用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要指道路自來水污水電力電信綠化等建設(shè)費用。公共配套設(shè)施建設(shè)費學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所各種營利性的配套設(shè)施（糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）煤氣調(diào)壓站變電室自行車棚等室外工程在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項目所占比例一般在20%30%左右。5、管理費用管理人員

2、工資差旅費辦公費保險費職工教育費養(yǎng)老保險費等。在整個成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過2%。6、貸款利息利息其他融資 成本與融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。7、稅費一部分是稅收房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅耕地占有稅土地增值稅兩稅一費（ 營業(yè)稅 ，城市維護建設(shè)稅 和教育費附加 ）契稅企業(yè)所得稅印花稅 ，另一部分是行政性費用征地管理費商品房交易管理費大市政配套費人防費煤氣水電增容費開發(fā)管理費等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在 15%25%左右。8、其他費用銷售廣告費各種不可預(yù)見費等在成本構(gòu)成中一般不會超過10%。房地產(chǎn)成本會計的具體工作一、首先要弄清房地產(chǎn)成本的

3、組成。二、要掌握開發(fā)成本核算的項目。開發(fā)成本的核算項目有：1、土地征用及拆遷補償費：指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。2、前期工程費：指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、 可行性研究 以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。3、基礎(chǔ)設(shè)施費指：土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。4、建筑安裝工程費：指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設(shè)備費。5、配套設(shè)施費：指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開

4、發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。6、開發(fā)間接費：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機構(gòu)人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。三、正確核算區(qū)分開發(fā)成本和期間費用1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，相當于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費用。2、管理費用、

5、財務(wù)費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大部分都是經(jīng)營期間的費用開支，與開發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會增加開發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時期，將滯銷期間發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用計入當期開發(fā)產(chǎn)品成本，就會使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。同時，將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本管理責(zé)任。3、因此，現(xiàn)行會計制度中規(guī)定將期間費用計入當期損益，不再計入開發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計算開發(fā)成本，不計算完全成

6、本。房地產(chǎn)成本的核算一、開發(fā)成本的核算( 一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成內(nèi)容為了加強開發(fā)產(chǎn)品成本的管理，降低開發(fā)過程耗費的活勞動和物化勞動，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，必須正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項費用支出。要核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類：1、土地開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項費用支出。2、房屋開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。3、配套設(shè)施開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能

7、有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出。4、代建工程開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費用支出。以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：1、土地征用及拆遷補償費或批租地價：指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。2、前期工程費：指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。3、基礎(chǔ)設(shè)施費指：土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣

8、、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。4、建筑安裝工程費：指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設(shè)備費。5、配套設(shè)施費：指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。6、開發(fā)間接費：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機構(gòu)人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。從上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑

9、安裝工程的施工成本。如要計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費用。管理費用、財務(wù)費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大部分都是經(jīng)營期間的費用開支，與開發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會增加開發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時期，將滯銷期間發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用計入當期開發(fā)產(chǎn)品成本，就會使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。同時，將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，不但

10、要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本管理責(zé)任。因此，現(xiàn)行會計制度中規(guī)定將期間費用計入當期損益，不再計入開發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計算開發(fā)成本，不計算完全成本。( 二、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算程序房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程開發(fā)產(chǎn)品成本的核算程序是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)產(chǎn)品成本時應(yīng)遵循的步驟和順序。其一般程序是：1、歸集開發(fā)產(chǎn)品費用由于開發(fā)規(guī)模的不同，房地產(chǎn)開發(fā)的成本歸集對象也是不同的。對于小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個問題比較

11、容易解決，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對象，設(shè)立一個成本核算單位。但是對大規(guī)模的開發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開發(fā)，就必須科學(xué)地確定成本歸集對象。在這種情況下，成本核算不能過細（臺以單幢為單位），因為許多直接開發(fā)費用很難分攤到每幢房屋，這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，成本核算也不能簡單地以小區(qū)為核算單位，因為一個小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，而其中所開發(fā)的商品房卻是陸續(xù)完工出售的，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其成本結(jié)算和管理上的作用。本文以為：應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程內(nèi)容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據(jù)，對大的開發(fā)項目應(yīng)該按不同的開發(fā)期進行分塊，

12、便于費用的歸集和成本結(jié)算，充分發(fā)揮成本核算的作用。（1）在項目開發(fā)中發(fā)生的各項直接開發(fā)費用，直接計入各成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。（2）為項目開發(fā)服務(wù)所發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，可先歸集在“開發(fā)間接費”賬戶，即借記“開發(fā)間接費”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。（3）將“開發(fā)間接費”賬戶歸集的開發(fā)間接費，按一定的方法分配計入各開發(fā)成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細賬戶，貸記“開發(fā)間接費”賬戶。通過上述程序，將應(yīng)計人各成本核算對象的開發(fā)費用，歸集在“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細分類賬戶之中。2、正確劃分成本項目客觀地反映產(chǎn)品成本的結(jié)構(gòu)，

13、便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，“開發(fā)成本”作為一級成本核算科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要，選擇成本項目，并據(jù)此進行明細核算。選擇成本項目不能太多，對于發(fā)生次數(shù)較少、特別是單筆發(fā)生的費用，應(yīng)盡量合并。而對金額較大、并陸續(xù)發(fā)生的費用應(yīng)單獨設(shè)立科目核算。為核算開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營開發(fā)的業(yè)務(wù)要求，設(shè)置下列賬戶：（1）“ 4301 開發(fā)成本”賬戶。本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，貸方登記開發(fā)完成已

14、竣工驗收的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。借方余額反映未完開發(fā)項目的實際成本。本賬戶應(yīng)按開發(fā)成本的種類，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設(shè)置二級明細賬戶，并在二級明細賬戶下，按成本核算對象進行明細核算。（2）“ 4302 開發(fā)間接費”賬戶。本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。本賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，貸方登記分配計入開發(fā)成本各成本核算對象的開發(fā)間接費。月末本賬戶無余額。本賬戶應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門（分公司）設(shè)置明細賬

15、戶。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，間接費用應(yīng)作為期間費用，直接計入當期損益，本文認為，這樣處理，對部分費用來說，有悖于會計的配比性原則。該原則要求：企業(yè)的各項收入和與其相關(guān)聯(lián)的成本、費用，應(yīng)當在同一會計期間內(nèi)予以確認和計量。比如，為項目貸款而支付的利息以及項目的前期銷售費用，這些費用的特點是數(shù)額較大、受益對象明確，如果在受益對象實現(xiàn)銷售之前，就將其列入損益類科目進行核算，勢必會形成虛假的財務(wù)成果，不能客觀地反映企業(yè)的實際經(jīng)營情況。附件1制作獸藥 GSP驗收申報文件所需材料說明書一、獸藥供貨單位（獸藥生產(chǎn)企業(yè)）應(yīng)提供：1、營業(yè)執(zhí)照、獸藥生產(chǎn)許可證、獸藥GMP證書復(fù)印件2、售人員的合法資格（

16、 要求：獸藥生產(chǎn)企業(yè)提供授權(quán)委托書和銷售人員的身份證復(fù)印件）。3、產(chǎn)品批準文號批件復(fù)印件。4、供貨單位兩年來被農(nóng)業(yè)部、省、市獸藥管理部門通報的情況。（要求：提供供貨單位所在地縣級以上畜牧獸醫(yī)行政管理部門出具的無違法被通報的證明）。5、獸藥質(zhì)量標準。 （要求：獸藥質(zhì)量標準指生產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)獸藥產(chǎn)品執(zhí)行的質(zhì)量標準，由企業(yè)出具其參照執(zhí)行獸藥質(zhì)量標準類別、編號、頁碼以及生產(chǎn)該種獸藥執(zhí)行的具體標準名稱證明，并將獸藥質(zhì)量標準附于證明之后）。6、檢驗報告。 （檢驗報告指獸藥生產(chǎn)企業(yè)檢驗機構(gòu)或者具有檢驗資質(zhì)的監(jiān)管檢驗機構(gòu)出具的近期的檢驗報告對合法獸藥產(chǎn)品按照生產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行的產(chǎn)品質(zhì)量標準進行檢驗后的合格檢驗報告。7、

17、獸藥標簽、說明書等樣稿。 （要求：提供與農(nóng)業(yè)部審批一致的標簽、說明書樣稿）。8、獸藥的性能、用途、儲存條件以及質(zhì)量信譽等內(nèi)容。9、獸藥生產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品目錄。 （要求：由生產(chǎn)企業(yè)將出售給獸藥經(jīng)營企業(yè)的獸藥產(chǎn)品按照農(nóng)業(yè)部批準生產(chǎn)產(chǎn)品的批準文號按順序登記匯總，編制獸藥生產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品目錄，提供紙質(zhì)及電子文檔）。二、獸藥經(jīng)營企業(yè)應(yīng)提供：1、獸藥經(jīng)營企業(yè)法定代表人、企業(yè)負責(zé)人、質(zhì)量負責(zé)人和質(zhì)量管理機構(gòu)的負責(zé)人、員工身份證、畢業(yè)證、職稱資格證、簡歷、體檢健康證明復(fù)印件各3份、小2寸彩色照片 2 張及電子版。（要求：（ 1）在市、縣級城區(qū)內(nèi)設(shè)立的獸藥經(jīng)營企業(yè)，其質(zhì)量負責(zé)人和質(zhì)量管理機構(gòu)的負責(zé)人應(yīng)當具有獸藥、獸醫(yī)等相

18、關(guān)專業(yè)大專以上學(xué)歷，或者具有獸藥、獸醫(yī)等相關(guān)專業(yè)中級以上專業(yè)技術(shù)職稱。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)立的獸藥經(jīng)營企業(yè)，其主管質(zhì)量的負責(zé)人應(yīng)當具有獸藥、獸醫(yī)等相關(guān)專業(yè)中專以上學(xué)歷，或者具有獸藥、獸醫(yī)等相關(guān)專業(yè)初級以上專業(yè)技術(shù)職稱。（2）獸藥質(zhì)量管理人員不得在本企業(yè)以外的其他單位兼職。（ 3）體檢健康證明。（ 4）照片大小、分辨率要一致）。3、獸藥經(jīng)營企業(yè)場所、倉庫、驗收養(yǎng)護等設(shè)施、設(shè)備情況表3 份。（要求：提供設(shè)施、設(shè)備的產(chǎn)品合格證，產(chǎn)品說明書，質(zhì)量“三包”證明，使用說明書，購貨發(fā)票）。4、獸藥經(jīng)營企業(yè)經(jīng)營場所和倉庫的平面布局圖 3 份。（要求：圖示要準確，各部面積要顯示）。5、獸藥經(jīng)營企業(yè)經(jīng)營的獸藥品種目錄（要求：

19、獸藥品種目錄包括獸藥的通用名稱、商品名稱、批準文號、批號、劑型、規(guī)格、有效期、生產(chǎn)單位、供貨單位、批準文號、執(zhí)行標準等內(nèi)容。）6、獸藥經(jīng)營企業(yè)提供企業(yè)人員一覽表、企業(yè)經(jīng)營設(shè)施、設(shè)備情況表、設(shè)施設(shè)備一覽表、合格供貨方檔案表、獸藥經(jīng)營企業(yè)獸藥品種目錄、首營品種審批表等，同時提供電子文檔。注：所有證件原件或復(fù)印件需加蓋生產(chǎn)企業(yè)或者經(jīng)營企業(yè)紅色印章。企業(yè)人員一覽表職務(wù)技姓名性年齡/ 崗學(xué)術(shù)備注別歷職位稱企業(yè)負責(zé)人質(zhì)量負責(zé)人門市負責(zé)人采購員驗收員保管員養(yǎng)護員銷售員檔案管理員企業(yè)經(jīng)營場所、倉儲、驗收養(yǎng)護等設(shè)施、設(shè)備情況表輔辦助公營業(yè)場所及輔用用備助、辦公用房營業(yè)用房面積房注房面面積積無平方米無此項此項備獸

20、藥儲存用倉庫倉庫面積注特殊管陰理倉庫總面積冷庫面積涼常溫庫 獸庫面積藥面積專庫面積平無無平方米無此項方此此米項項設(shè)施、設(shè)備貨架、柜臺備注避光、通風(fēng)、照明窗簾、換氣扇、日光燈控制溫度、濕度干濕溫度計、空調(diào)滅火器、防潮墊防火、防塵、防潮、板、空調(diào)除濕防霉、防污染防蟲、防鼠、防鳥捕鼠器、紗窗運輸用車輛設(shè)備面包車 1輛符合藥品特性要求的設(shè)備電腦、辦公桌、其它椅子填寫說明： 1、根據(jù)企業(yè)設(shè)施、設(shè)備的實際填寫。如無欄目所設(shè)項目，應(yīng)注明 “無此項 ”。2、表中所有面積均為建筑面積，單位為平方米。3、“營業(yè)場所及輔助、辦公用房”欄目中 “輔助用房 ”指庫區(qū)中服務(wù)性或勞保用房。首營生產(chǎn)企業(yè)評估表LHXLSYJY

21、B QM04002（3）開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本 50的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準予按金融機構(gòu)同類同期貸款基準利率二、土地開發(fā)成本的核算( 一現(xiàn)行會計制度中設(shè)置的“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”科目，它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支出并不完全對口，原則上僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的土地，其費用可分清負擔對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本，在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”科目進行核算。如果企業(yè)開發(fā)的自用土地，分不清負擔對象，應(yīng)由兩個或兩個以上成本

22、核算對象負擔的，其費用可先通過“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”科目進行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的標準（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。如果企業(yè)開發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一部分，則應(yīng)將整塊土地作為一個成本核算對象，在“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出，計算其總成本和單位成本，并于土地開發(fā)完成時，將成本結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。待使用土地時，再將使用土地所應(yīng)負擔的開發(fā)成本，從“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶，計入商品房、出租房等房屋的開發(fā)成本。( 二、土地開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設(shè)置（1）土

23、地開發(fā)成本核算對象的確定為了既有利于土地開發(fā)支出的歸集，又有利于土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，對需要單獨核算土地開發(fā)成本的開發(fā)項目，可按下列原則確定土地開發(fā)成本的核算對象：1、對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發(fā)項目為成本核算對象；2、對開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對象。成本核算對象應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。（2）土地開發(fā)成本項目的設(shè)置日企業(yè)開發(fā)的土地，因其設(shè)計要求不同，開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進行地下各

24、種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。因此，就各個具體的土地開發(fā)項目來說，它的開發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。企業(yè)要根據(jù)所開發(fā)土地的具體情況和會計制度規(guī)定的成本項目，設(shè)置土地開發(fā)項目的成本項目。對于會計制度規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項目，如建筑安裝工程費，配套設(shè)施費，可不必設(shè)置。根據(jù)土地開發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對土地開發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或土地批租費；（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4）開發(fā)間接費。其中土地征用及拆遷補償費是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進行土地開發(fā)所發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，及有關(guān)地上、地下物拆遷補償費等。但對拆遷舊建

25、筑物回收的殘值應(yīng)估價入賬并沖減有關(guān)成本。開發(fā)土地如通過批租方式取得的，應(yīng)列入批租地價。前期工程費是指土地開發(fā)項目前期工程發(fā)生的費用，包括規(guī)劃、設(shè)計費，項目可行性研究費，水文、地質(zhì)勘察、測繪費，場地平整費等?；A(chǔ)設(shè)施費是指土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費用。開發(fā)間接費指應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用。土地開發(fā)項目如要負擔不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費，還應(yīng)設(shè)置“配套設(shè)施費”成本項目，用以核算應(yīng)計入土地開發(fā)成本的配套設(shè)施費。企業(yè)在土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，除可將直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶核算外

26、，其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”賬戶進行核算。為了分清轉(zhuǎn)讓、出租用土地開發(fā)成本和不能確定負擔對象自用土地開發(fā)成本，對土地開發(fā)成本應(yīng)按土地開發(fā)項目的類別，分別設(shè)置“商品性土地開發(fā)成本”和“自用土地開發(fā)成本”兩個二級賬戶，并按成本核算對象和成本項目設(shè)置明細分類賬。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等土地開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)成本明細分類賬，并記入“開發(fā)成本( 四 、舉例說明土地開發(fā)成本的核算如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)土地開發(fā)支出：GMP證書與編號商品性土地72 000 元支付承包設(shè)計單位前期工程款該企業(yè)具備國家規(guī)定的合法生產(chǎn)企業(yè)條件和

27、資格，其產(chǎn)品暢銷，適合在我地區(qū)銷售，建議作為合格供貨方。應(yīng)付承包施工單位基礎(chǔ)設(shè)施款該企業(yè)具備國家規(guī)定的合法生產(chǎn)企業(yè)條件和資格，證照證書齊全質(zhì)量管理體系完善，其產(chǎn)品執(zhí)行的質(zhì)量標準符合國家規(guī)定，包裝、標簽、說明書符合要求，產(chǎn)品經(jīng)檢驗合格，近兩年來沒有被農(nóng)業(yè)部、省、市通報，該企業(yè)已達到合格供貨方標準。分配開發(fā)間接費考察人：年 月日合計審核意見質(zhì)量負責(zé)人：年月日、則在用銀行存款支付征地拆遷費時，應(yīng)作：借；開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本78 000企業(yè)負責(zé)人： 年 月 日貸：銀行存款150 000開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本18 000計算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。( 三、土地開發(fā)成本的核算年月銀行存款有效期至 應(yīng)付賬

28、款年月日自用土地20 000企業(yè)地址名稱電話傳真郵編經(jīng)營企業(yè)經(jīng)濟方式性質(zhì)生產(chǎn)GMP證書范圍編號獸藥生產(chǎn)營業(yè)執(zhí)照許可證法人銷售姓名姓名代表代表職務(wù)委托書職稱電話質(zhì)量負責(zé)人職工人數(shù)年銷售額( 萬元供貨品種1、質(zhì)量管理與檢驗機企業(yè)構(gòu)是否健質(zhì)量全。是管理情況 否簡介2、質(zhì)管人員素質(zhì)配備是否符合要身份證電話技術(shù)職務(wù)職稱質(zhì)管人員數(shù)固定資產(chǎn)( 萬元房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便企業(yè)對于房可售獸藥生產(chǎn)企房面積單位業(yè) 8%的地 產(chǎn) 開地產(chǎn)開發(fā)公工程成本司來說，根發(fā) 企 業(yè)=成本對比例內(nèi)據(jù)許據(jù)企業(yè)所象總成本擬開 發(fā) 的得稅暫行條實扣除廣可總可售供土 地 ，例第六面

29、積告支出。證條、第七品按 其 用另 外 ，名條、企業(yè)法人代表種所得稅暫行國家稅稱途 可 將條例實施細已銷務(wù)總局關(guān)它 分 為則第八開發(fā)產(chǎn)品如 下 兩條、企業(yè)的計稅成 于房地產(chǎn)求。是結(jié)出否審 核3、質(zhì)量責(zé)任制是否人 簽明確。名 ：span 是 所得稅稅前本開發(fā)業(yè)務(wù)扣除辦法已實現(xiàn)銷征收企業(yè)（國稅發(fā)200084售的可售所得稅問號）第四面積可題 的 通條、第六知（國條、第八售面積單條、第九種 ： 一種 是 為了轉(zhuǎn)讓 、 出租 而 開否預(yù)提費用位工程成稅發(fā)條，國家發(fā) 的 商年 月4、質(zhì)量體系是否健全。日是否(5、質(zhì)量方針、目標、制度管理體系是否落實。是否6、質(zhì)量標準體系是否完善。是否7、工藝管理、工藝質(zhì)量

30、是否健全。是否8、物料管理、設(shè)備管理是否規(guī)范。是否9、生產(chǎn)批次記錄管理是否規(guī)范。是稅務(wù)總局關(guān)本。200631于房地產(chǎn)開號 ） 規(guī)發(fā)業(yè)務(wù)征收2、定，開發(fā)企業(yè)所得稅至于廣告企業(yè)取得問題的通費列支的知（國稅問題，根 的預(yù)售收發(fā)200631據(jù)企業(yè)入不得作號）規(guī)定，所得稅稅開發(fā)企業(yè)在前扣除辦為廣告進行成本、法（國費、業(yè)務(wù)費用的核算稅發(fā)宣傳費、與扣除時，200084必須按規(guī)定號）第四 業(yè)務(wù)招待區(qū)分期間費十條的規(guī)費等三項用和開發(fā)產(chǎn)定，納稅品成本、開人每一納 費用的計發(fā)產(chǎn)品稅年度發(fā)算基數(shù)，生的廣告首營企費支出可 至預(yù)售收以在稅前入轉(zhuǎn)為實業(yè)審批列支的部際銷售收分確實應(yīng)表該在銷售 入時，再（營業(yè)）將其作為LHXL

31、SYJYB 收入 2QM07001以內(nèi)據(jù)實計算基編 號 ：扣除。但數(shù)；新辦是后來，填表日期：開發(fā)企業(yè)國家稅務(wù)、根據(jù)國總局在在取得第2001 年 8一筆開發(fā)家稅務(wù)總局品 性 土地 （ 也叫 商 品性 建 設(shè)場地 ） ；另 一 種是 為 開發(fā) 商 品房 、 出租 房 等房 屋 而開 發(fā) 的自 用 土地 。 前者 是 企業(yè) 的 最終 開 發(fā)產(chǎn) 品 ，其 費 用支 出 單獨 構(gòu) 成土 地 的 否10、生產(chǎn)車間是否通過GMP認證。3、計算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實際成本注：實地考察后則填，否則據(jù)實填寫。 、按已完開發(fā)產(chǎn)品的實際功能和去向，將開發(fā)產(chǎn)品實際成本結(jié)轉(zhuǎn)進入有關(guān)賬戶。即借記“經(jīng)營成本”、“分期收款開發(fā)產(chǎn)

32、品”、“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。關(guān)于房地產(chǎn) 200189產(chǎn)品實際開發(fā)業(yè)務(wù)征號），根銷售收入收企業(yè)所得稅問題的通據(jù)該通之前發(fā)生知（國稅知第一的，與建發(fā) 200631號）第八條條 的 規(guī)造、銷售第（二）項定：自開發(fā)產(chǎn)品的規(guī)定，已銷開發(fā)產(chǎn)品 2001年 1相關(guān)的廣的計稅成月告費、業(yè)本。當期準務(wù)宣傳費予扣除的已和業(yè)務(wù)招銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成待費，可本，按當期以向后結(jié)已實現(xiàn)銷售的可售面積轉(zhuǎn)，按稅和可售面積收規(guī)定的單位工程成標 準 扣本確認。可售面積單位除，但結(jié)工程成本和轉(zhuǎn)期限最已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成長不得超本按下列公過式計算確定：個納稅年度。3國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收

33、企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)開 發(fā) 成本 ； 而后 者 則是 企 業(yè)的 中 間開 發(fā) 產(chǎn)品 ， 其費 用 支出 應(yīng) 計入 商 品房 、 出租 房 等有 關(guān) 房屋 開 發(fā)成本。200631號）第八條第（二）項第十二、十三款是這樣分別規(guī)定的：開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除；成本對象報廢和毀損損失。成本對象在建造過程中如單項或單位工程發(fā)生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或

34、保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。4、借款利息支出，按照下列方法對成本對象進行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進行扣除：1）開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務(wù)費用直接扣除。（2銷售員78 000 元支付征地拆遷性別費綜合評價18 000 元門市負責(zé)18000 元人：審批意見建議列入合格供貨方。借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本20000附件1制作獸藥 GSP驗收申報文件所需材料說明書一、獸藥供貨單位（獸藥生產(chǎn)企業(yè)）應(yīng)提

35、供：1、營業(yè)執(zhí)照、獸藥生產(chǎn)許可證、獸藥GMP證書復(fù)印件2、售人員的合法資格（ 要求：獸藥生產(chǎn)企業(yè)提供授權(quán)委托書和銷售人員的身份證復(fù)印件）。3、產(chǎn)品批準文號批件復(fù)印件。4、供貨單位兩年來被農(nóng)業(yè)部、省、市獸藥管理部門通報的情況。（要求：提供供貨單位所在地縣級以上畜牧獸醫(yī)行政管理部門出具的無違法被通報的證明）。5、獸藥質(zhì)量標準。 （要求：獸藥質(zhì)量標準指生產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)獸藥產(chǎn)品執(zhí)行的質(zhì)量標準，由企業(yè)出具其參照執(zhí)行獸藥質(zhì)量標準類別、編號、頁碼以及生產(chǎn)該種獸藥執(zhí)行的具體標準名稱證明，并將獸藥質(zhì)量標準附于證明之后）。6、檢驗報告。 （檢驗報告指獸藥生產(chǎn)企業(yè)檢驗機構(gòu)或者具有檢驗資質(zhì)的監(jiān)管檢驗機構(gòu)出具的近期的檢驗報

36、告對合法獸藥產(chǎn)品按照生產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行的產(chǎn)品質(zhì)量標準進行檢驗后的合格檢驗報告。7、獸藥標簽、說明書等樣稿。 （要求：提供與農(nóng)業(yè)部審批一致的標簽、說明書樣稿）。8、獸藥的性能、用途、儲存條件以及質(zhì)量信譽等內(nèi)容。9、獸藥生產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品目錄。 （要求：由生產(chǎn)企業(yè)將出售給獸藥經(jīng)營企業(yè)的獸藥產(chǎn)品按照農(nóng)業(yè)部批準生產(chǎn)產(chǎn)品的批準文號按順序登記匯總，編制獸藥生產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品目錄，提供紙質(zhì)及電子文檔）。二、獸藥經(jīng)營企業(yè)應(yīng)提供：1、獸藥經(jīng)營企業(yè)法定代表人、企業(yè)負責(zé)人、質(zhì)量負責(zé)人和質(zhì)量管理機構(gòu)的負責(zé)人、員工身份證、畢業(yè)證、職稱資格證、簡歷、體檢健康證明復(fù)印件各3份、小2寸彩色照片 2 張及電子版。（要求：（ 1）在市、縣級城區(qū)內(nèi)

37、設(shè)立的獸藥經(jīng)營企業(yè)，其質(zhì)量負責(zé)人和質(zhì)量管理機構(gòu)的負責(zé)人應(yīng)當具有獸藥、獸醫(yī)等相關(guān)專業(yè)大專以上學(xué)歷，或者具有獸藥、獸醫(yī)等相關(guān)專業(yè)中級以上專業(yè)技術(shù)職稱。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)立的獸藥經(jīng)營企業(yè)，其主管質(zhì)量的負責(zé)人應(yīng)當具有獸藥、獸醫(yī)等相關(guān)專業(yè)中專以上學(xué)歷，或者具有獸藥、獸醫(yī)等相關(guān)專業(yè)初級以上專業(yè)技術(shù)職稱。（2）獸藥質(zhì)量管理人員不得在本企業(yè)以外的其他單位兼職。（ 3）體檢健康證明。（ 4）照片大小、分辨率要一致）。3、獸藥經(jīng)營企業(yè)場所、倉庫、驗收養(yǎng)護等設(shè)施、設(shè)備情況表3 份。（要求：提供設(shè)施、設(shè)備的產(chǎn)品合格證，產(chǎn)品說明書，質(zhì)量“三包”證明，使用說明書，購貨發(fā)票）。4、獸藥經(jīng)營企業(yè)經(jīng)營場所和倉庫的平面布局圖 3 份。（要

38、求：圖示要準確，各部面積要顯示）。5、獸藥經(jīng)營企業(yè)經(jīng)營的獸藥品種目錄（要求：獸藥品種目錄包括獸藥的通用名稱、商品名稱、批準文號、批號、劑型、規(guī)格、有效期、生產(chǎn)單位、供貨單位、批準文號、執(zhí)行標準等內(nèi)容。）6、獸藥經(jīng)營企業(yè)提供企業(yè)人員一覽表、企業(yè)經(jīng)營設(shè)施、設(shè)備情況表、設(shè)施設(shè)備一覽表、合格供貨方檔案表、獸藥經(jīng)營企業(yè)獸藥品種目錄、首營品種審批表等，同時提供電子文檔。注：所有證件原件或復(fù)印件需加蓋生產(chǎn)企業(yè)或者經(jīng)營企業(yè)紅色印章。企業(yè)人員一覽表職務(wù)技姓名性年齡/ 崗學(xué)術(shù)備注別歷職位稱企業(yè)負責(zé)人質(zhì)量負責(zé)人門市負責(zé)人采購員驗收員保管員養(yǎng)護員銷售員檔案管理員企業(yè)經(jīng)營場所、倉儲、驗收養(yǎng)護等設(shè)施、設(shè)備情況表輔辦助公營

39、業(yè)場所及輔用用備助、辦公用房營業(yè)用房面積房注房面面積積無平方米無此項此項備獸藥儲存用倉庫倉庫面積注特殊管陰理倉庫總面積冷庫面積涼常溫庫 獸庫面積藥面積專庫面積平無無平方米無此項方此此米項項設(shè)施、設(shè)備貨架、柜臺備注避光、通風(fēng)、照明窗簾、換氣扇、日光燈控制溫度、濕度干濕溫度計、空調(diào)滅火器、防潮墊防火、防塵、防潮、板、空調(diào)除濕防霉、防污染防蟲、防鼠、防鳥捕鼠器、紗窗運輸用車輛設(shè)備面包車 1輛符合藥品特性要求的設(shè)備電腦、辦公桌、其它椅子填寫說明： 1、根據(jù)企業(yè)設(shè)施、設(shè)備的實際填寫。如無欄目所設(shè)項目，應(yīng)注明 “無此項 ”。2、表中所有面積均為建筑面積，單位為平方米。3、“營業(yè)場所及輔助、辦公用房”欄目中

40、 “輔助用房 ”指庫區(qū)中服務(wù)性或勞保用房。首營生產(chǎn)企業(yè)評估表LHXLSYJYB QM04002（3）開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本 50的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準予按金融機構(gòu)同類同期貸款基準利率二、土地開發(fā)成本的核算( 一現(xiàn)行會計制度中設(shè)置的“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”科目，它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支出并不完全對口，原則上僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的土地，其費用可分清負擔對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本，在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”

41、科目進行核算。如果企業(yè)開發(fā)的自用土地，分不清負擔對象，應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，其費用可先通過“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”科目進行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的標準（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。如果企業(yè)開發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一部分，則應(yīng)將整塊土地作為一個成本核算對象，在“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出，計算其總成本和單位成本，并于土地開發(fā)完成時，將成本結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。待使用土地時，再將使用土地所應(yīng)負擔的開發(fā)成本，從“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶，計入商品房、出租房

42、等房屋的開發(fā)成本。( 二、土地開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設(shè)置（1）土地開發(fā)成本核算對象的確定為了既有利于土地開發(fā)支出的歸集，又有利于土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，對需要單獨核算土地開發(fā)成本的開發(fā)項目，可按下列原則確定土地開發(fā)成本的核算對象：1、對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發(fā)項目為成本核算對象；2、對開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對象。成本核算對象應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。（2）土地開發(fā)成本項目的設(shè)置日企業(yè)開發(fā)的土地，因其設(shè)計要求不同，開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進行場地的清理平整

43、，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。因此，就各個具體的土地開發(fā)項目來說，它的開發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。企業(yè)要根據(jù)所開發(fā)土地的具體情況和會計制度規(guī)定的成本項目，設(shè)置土地開發(fā)項目的成本項目。對于會計制度規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項目，如建筑安裝工程費，配套設(shè)施費，可不必設(shè)置。根據(jù)土地開發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對土地開發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或土地批租費；（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4）開發(fā)間接費。其中土地征用及拆遷補償費是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進行土地開發(fā)所發(fā)生的土地征

44、用費、耕地占用稅、勞動力安置費，及有關(guān)地上、地下物拆遷補償費等。但對拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入賬并沖減有關(guān)成本。開發(fā)土地如通過批租方式取得的，應(yīng)列入批租地價。前期工程費是指土地開發(fā)項目前期工程發(fā)生的費用，包括規(guī)劃、設(shè)計費，項目可行性研究費，水文、地質(zhì)勘察、測繪費，場地平整費等?；A(chǔ)設(shè)施費是指土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費用。開發(fā)間接費指應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用。土地開發(fā)項目如要負擔不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費，還應(yīng)設(shè)置“配套設(shè)施費”成本項目，用以核算應(yīng)計入土地開發(fā)成本的配套設(shè)施費。企業(yè)在土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，除可

45、將直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”賬戶進行核算。為了分清轉(zhuǎn)讓、出租用土地開發(fā)成本和不能確定負擔對象自用土地開發(fā)成本，對土地開發(fā)成本應(yīng)按土地開發(fā)項目的類別，分別設(shè)置“商品性土地開發(fā)成本”和“自用土地開發(fā)成本”兩個二級賬戶，并按成本核算對象和成本項目設(shè)置明細分類賬。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等土地開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)成本明細分類賬，并記入“開發(fā)成本( 四 、舉例說明土地開發(fā)成本的核算如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)土地開發(fā)支出：GMP證書與編號商品性土地72

46、 000 元支付承包設(shè)計單位前期工程款該企業(yè)具備國家規(guī)定的合法生產(chǎn)企業(yè)條件和資格，其產(chǎn)品暢銷，適合在我地區(qū)銷售，建議作為合格供貨方。應(yīng)付承包施工單位基礎(chǔ)設(shè)施款該企業(yè)具備國家規(guī)定的合法生產(chǎn)企業(yè)條件和資格，證照證書齊全質(zhì)量管理體系完善，其產(chǎn)品執(zhí)行的質(zhì)量標準符合國家規(guī)定，包裝、標簽、說明書符合要求，產(chǎn)品經(jīng)檢驗合格，近兩年來沒有被農(nóng)業(yè)部、省、市通報，該企業(yè)已達到合格供貨方標準。分配開發(fā)間接費考察人：年 月日合計審核意見質(zhì)量負責(zé)人：年月日、則在用銀行存款支付征地拆遷費時，應(yīng)作：借；開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本78 000企業(yè)負責(zé)人： 年 月 日貸：銀行存款150 000開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本計算的數(shù)額內(nèi)

47、稅前扣除。( 三、土地開發(fā)成本的核算年月銀行存款有效期至 應(yīng)付賬款年月日自用土地20 000企業(yè)地址名稱郵電話傳真編經(jīng)營方式企業(yè)經(jīng)濟性質(zhì)生產(chǎn)GMP證書范圍編號獸藥生產(chǎn)營業(yè)執(zhí)許可照證銷法人姓名售姓代表代名表職務(wù)職稱電話質(zhì)量負責(zé)人職工人數(shù)年銷售額( 萬元供貨品種企業(yè)質(zhì)量 1、質(zhì)量管理 管理與檢情況 驗機構(gòu)是簡介 否健全。是委托書身份證電話技術(shù)職務(wù)職稱質(zhì)管人員數(shù)固定資產(chǎn)( 萬元房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的最終目的是計可售房對于房地產(chǎn)開發(fā)公 面積單位獸藥生產(chǎn)擬許地產(chǎn)開司來說，根據(jù)企業(yè)所工程成本供可得稅暫行條例第六=成本對企業(yè) 8%發(fā)企 業(yè)的比例內(nèi)品證條、第七條、企業(yè)所象總成本種開發(fā) 的得稅暫行條例實施細總可售

48、名據(jù)實扣除土地 ，則第八條、企業(yè)所面積否算出項目的總2、質(zhì)管成本和單位可人員素質(zhì)銷售面積的開配備是否發(fā)成符合要本，以求。是便企業(yè)否結(jié)出3、質(zhì)量審 核責(zé)任制是否明確。 人 簽span 是 否名 ：預(yù) 提 費4、質(zhì)量體用 年系是否健全。 是月 日 否5、質(zhì)量方(針、目標、制度管理體系是否落實。 是 否6、質(zhì)量標準體系是否完善。是 否7、工藝管理、工藝質(zhì)量是否健全。是 否得稅稅前扣除辦法法人代表廣 告 支稱按其用（國稅發(fā) 200084出 。 另途可 將號）第四條、第六條、已銷 外，國它分 為第八條、第九條，國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品家稅務(wù)總?cè)缦?兩的計稅成開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得本局關(guān)于房種： 一稅

49、問題的通知（國稅發(fā) 200631 號）規(guī)已實現(xiàn)銷地產(chǎn)開發(fā)種是 為定，開發(fā)企業(yè)在進行成業(yè)務(wù)征收了轉(zhuǎn)本、費用的核算與扣除售的可售時，必須按規(guī)定區(qū)分期面積可企業(yè)所得讓、 出間費用和開發(fā)產(chǎn)品成售面積單稅問題的租而 開本、開發(fā)產(chǎn)品通 知 發(fā)的 商位工程成首營企業(yè)審本。（國稅發(fā)品性 土批表200631地（ 也2、號 ） 規(guī)叫商 品LHXLSYJYB QM07 001至于廣告定，開發(fā)性建 設(shè)費列支的編號：問題，根 企業(yè)取得場填表日期：據(jù)企業(yè)的預(yù)售收地） ；所得稅稅、根據(jù)國家稅務(wù)總局前扣除辦 入不得作另一 種關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征法（國為 廣 告是為 開收企業(yè)所得稅問題的通稅發(fā)費、業(yè)務(wù)發(fā)商 品知（國稅發(fā) 200

50、631200084號）第八條第（二）項號）第四 宣傳費、房、 出的規(guī)定，已銷開發(fā)產(chǎn)品十條的規(guī)業(yè)務(wù)招待租房 等的計稅成本。當期準予定，納稅扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的人每一納 費等三項房屋 而計稅成本，按當期已實稅年度發(fā)費用的計開發(fā) 的現(xiàn)銷售的可售面積和可生的廣告售面積單位工程成本確費支出可 算基數(shù)，自用 土認?？墒勖娣e單位工程以在稅前至預(yù)售收地。 前成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的列支的部入轉(zhuǎn)為實者是 企計稅成本按下列公式計分確實應(yīng)算確定：該在銷售 際銷售收業(yè)的 最（營業(yè)）入時，再終開 發(fā)收入 2以內(nèi)據(jù)實 將其作為產(chǎn)品 ，8、物料管理、設(shè)備管理是否規(guī)范。是 否9、生產(chǎn)批次記錄管理是否規(guī)范。 是 否10、生產(chǎn)車間是

51、否通過 GMP認證。3、計算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實際成本注：實地考察后則填，否則據(jù)實填寫。、按已完開發(fā)產(chǎn)品的實際功能和去向，將開發(fā)產(chǎn)品實際成本結(jié)轉(zhuǎn)進入有關(guān)賬戶。即借記“經(jīng)營成本”、扣除。但計算基其費 用是后來，數(shù)；新辦支出 單國家稅務(wù)開發(fā)企業(yè)獨構(gòu) 成總局在2001 年 8在取得第土地 的200189一筆開發(fā)開發(fā) 成號），根產(chǎn)品實際本； 而據(jù)該通銷售收入后者 則知第一之前發(fā)生是企 業(yè)條 的 規(guī)的，與建的中 間定 ： 自造、銷售開發(fā) 產(chǎn)2001 年 1開發(fā)產(chǎn)品品， 其月相關(guān)的廣費用 支告費、業(yè)出應(yīng) 計務(wù)宣傳費入商 品和業(yè)務(wù)招房、 出待費，可租房 等以向后結(jié)有關(guān) 房轉(zhuǎn)，按稅屋開 發(fā)收規(guī)定的成本。標 準

52、 扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過個納稅年度。3國家稅務(wù)總局關(guān)“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”、“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)房”等賬200631戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。號）第八條第（二）項第十二、十三款是這樣分別規(guī)定的：開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除；成本對象報廢和毀損損失。成本對象在建造過程中如單項或單位工程發(fā)生報廢和毀損，減去殘料價

53、值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。4、借款利息支出，按照下列方法對成本對象進行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進行扣除：1）開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借 款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計入成 本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務(wù)費用直接扣除。（ 2銷售員支付征地 78 000 元拆遷費性別綜合評價 18 000 元門 市負責(zé)18000 元人：審 批意見建 議列 入合 格供 貨方。借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本20000注：附獸藥生產(chǎn)許可證、營業(yè)執(zhí)照、獸藥GMP證書復(fù)印

54、件。合格供貨方檔案表編號：建檔時間：企業(yè)名稱地址法定代表人聯(lián)系電話郵政編碼營業(yè)執(zhí)照許可證生產(chǎn)經(jīng)營范圍營業(yè)方式企業(yè)概況年產(chǎn)值獲得主要榮譽技術(shù)人員萬元主要產(chǎn)質(zhì)量狀況：產(chǎn)品狀況品：批批全檢，合格率 100%質(zhì)量管理與質(zhì)量機制度情況質(zhì)量保證質(zhì)量名稱情況構(gòu)名稱(按 GMP或GSP管理質(zhì)量質(zhì)量負責(zé)人姓名性別文化程度職務(wù)技術(shù)工作職稱年限審核以上這些資料符合規(guī)定，可以列入合格供貨方檔案。綜合評價質(zhì)量負責(zé)人：年 月日 企業(yè)負責(zé)人： 年月 日獸藥質(zhì)量評估記錄LHXLSYJYB QM04003通用名稱商品名稱劑型單位數(shù) 量規(guī)格批號有效期至生產(chǎn)企業(yè)供貨企業(yè)評估時間評估人1、 對供貨單位合法資格和質(zhì)量信譽的評估是否索取

55、供貨單位的獸藥生產(chǎn)（經(jīng)營）許可證和營業(yè)執(zhí)照是否評估內(nèi)容“證照”復(fù)印件是否加蓋了供貨單位的原印章是 否“證照”是否在其注明的有效期之內(nèi)是否“證”與“照”的相關(guān)內(nèi)容是否一致是否“證照”上的注冊地址是否與供貨單位實際的生產(chǎn)或經(jīng)營地址相同是 否是否索取供貨單位的GMP、 GSP認證證書的復(fù)印件是否“證書”是否加蓋了供貨單位的原印章是否對 GMP或 GSP認證證書的真實性進行查驗 是否“證書”是否在其所注明的有效期之內(nèi)是否供貨單位兩年來是否被農(nóng)業(yè)部、省、市獸藥管理部門通報是否2、 對采購獸藥進行合法性和質(zhì)量可靠性的評估是否索取所采購獸藥產(chǎn)品批準文號批件和獸藥質(zhì)量標準的復(fù)印件是否上述文件或資料的復(fù)印件是否

56、加蓋了供貨單位質(zhì)量管理部門的原印章是 否所采購獸藥是否在供貨單位的生產(chǎn)或經(jīng)營范圍之內(nèi)是否所采購獸藥是否在本企業(yè)的經(jīng)營范圍之內(nèi)是否所采購獸藥是否是畜牧獸醫(yī)行政管理部門要求停止或暫停生產(chǎn)、銷售和使用的獸藥是否獸藥外觀的性狀是否符合要求是否獸藥內(nèi)外包裝及標識是否符合要求是 否采購的獸藥是否是抽驗合格的獸藥是 否采購的獸藥是否是曾有發(fā)生嚴重不良反應(yīng)報道的獸藥是否、對供貨單位獸藥銷售員合法資格的評估供貨單位獸藥銷售員是否持有“企業(yè)委托授權(quán)書”原件是 否供貨單位獸藥銷售員是否提供身份證原件及復(fù)印件是否“企業(yè)委托授權(quán)書”原件是否加蓋有供貨單位和法定代表人的印章是 否“委托授權(quán)書”是否注明有被委托授權(quán)人、委托

57、授權(quán)的范圍、權(quán)限和有效期限是 否供方銷售員的身份證是否與“委托授權(quán)書”上所注明的被委托授權(quán)人為同一人是 否、對首營企業(yè)和首營品種的評估是否執(zhí)行首營企業(yè)審核程序和首營品種審核程序是否、購進合同評估是否簽訂有明確質(zhì)量條款的購進合同是否供貨單位為獸藥生產(chǎn)企業(yè)時，購進合同中是否明確：（ 1）獸藥質(zhì)量符合質(zhì)量標準和有關(guān)質(zhì)量要求；（ 2）獸藥附產(chǎn)品合格證；3）獸藥包裝符合有關(guān)規(guī)定和貨物運輸要求。質(zhì)量負責(zé)人意見企業(yè)負責(zé)人意見首營品種審批表LHXLSYJYB QM07 002編號：商品名稱規(guī) 格批準文號生產(chǎn)企業(yè)是 否評估意見：評估年月 日負責(zé)人：年 月 日負責(zé)人：年 月 日通 用 名稱有效批單位期號質(zhì) 量 標

58、準供 貨 單位發(fā)證機許可證許可證名稱關(guān)許可證編號營業(yè)執(zhí)照發(fā)證機關(guān)發(fā)證日期GMP、 GSP認證情況獸藥包裝、標簽及說明書審核儲存條件獸藥性能、質(zhì)量、用途、療效等情況出廠檢驗報告書編號注冊號有效期至證 書 編號批采購出廠價發(fā)價價監(jiān) 管 檢驗 報 告書編號申請原因采購員意見門市負責(zé)人意見負責(zé)人簽字：采購員簽字：年年月日月 日企業(yè)負責(zé)人審批質(zhì)量負責(zé)人意見意見同意進貨負責(zé)人簽字：年不同意進貨月 日負責(zé)人簽字：年 月 日注：附獸藥產(chǎn)品批準文號、標簽說明書批件、質(zhì)量標準、出廠檢驗報告書等相關(guān)資料復(fù)印件。獸藥質(zhì)量檔案表建檔日期編號：通用名稱商品名批準文號劑 型生產(chǎn)廠家規(guī) 格質(zhì)量標準效 期標簽、說明儲存條件書外

59、觀質(zhì)量檢查情況包裝、標簽說明書情況質(zhì)量查詢情況用戶訪問情況庫存質(zhì)量檢查情況設(shè)備一覽表商品性土地開發(fā)成本10 000貸：開發(fā)間接費用10 000同時應(yīng)將各項土地開發(fā)支出分別記入商品性土地開發(fā)成本、自用土地開發(fā)成本明細分類賬。( 五、已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)四、基礎(chǔ)設(shè)施費用的核算房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施支出，一般應(yīng)直接或分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時，應(yīng)將其應(yīng)負擔的基礎(chǔ)設(shè)施費（按歸

60、類集中結(jié)轉(zhuǎn)的還應(yīng)包括應(yīng)負擔的前期工程費和開發(fā)間接費）計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本 房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。如某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進行招標，標價為1080000 元，這兩幢商品房的預(yù)算造價為：101商品房630 000元102商品房504 000 元合計1134 000 元則在工程完工結(jié)算工程價款時，應(yīng)按如下方法計算各幢商品房的實際建筑安裝工程費：某項工程實際建筑安裝工程費工程標價該項工程預(yù)算造價各項工程預(yù)算造價合計設(shè)例中：、對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本 房屋開發(fā)成本