某項目經(jīng)濟測算指標體系(密檔)課件

1、某項目經(jīng)濟測算指標體系(密檔)課件某項目經(jīng)濟測算指標體系(密檔)課件問題：1、項目利潤是怎樣計算出來的？2、房地產(chǎn)經(jīng)營需要哪些要素投入？3、什么樣的房地產(chǎn)項目才是好項目？問題：1、項目利潤是怎樣計算出來的？2、房地產(chǎn)經(jīng)營需要哪些要項目凈利潤=銷售收入-開發(fā)成本-營業(yè)稅及附加-期間費用-所得稅 （期間費用包括：營業(yè)費用、銷售費用、管理費用）土地、資金、人力資源、技術(shù)、品牌投入少、回報高、見效快項目凈利潤土地、資金、人力資源、技術(shù)、品牌投入少、回報高、見一、應用標準測算報表體系的必要性項目決策科學化 定量分析； 全面、多角度分析； 動態(tài)分析；程序規(guī)范。項目決策效率 便于計算、便于理解、便于檢查。主

2、要基于以下需要：一、應用標準測算報表體系的必要性項目決策科學化 主要基于以報表格式、指標計算不統(tǒng)一 報表格式多樣、指標不完整、信息不完全。評價指標不能完整反映項目經(jīng)營情況 過去主要計算投資回報率、銷售利潤率指標。原項目測算的弊處報表格式、指標計算不統(tǒng)一原項目測算的弊處二、新的可行性論證經(jīng)濟指標體系的特點將動態(tài)指標與靜態(tài)指標相結(jié)合 動態(tài)指標 -考慮資金時間價值 靜態(tài)指標 -不考慮資金時間價值將指標分為核心指標和參考指標 核心指標：主要指標，反映核心收益能力 參考指標：反映某一個方面或作補充說明包括以下四項：二、新的可行性論證經(jīng)濟指標體系的特點將動態(tài)指標與靜態(tài)指標相結(jié)除整體指標外增加了單項指標 如

3、：資金峰值比例；地價支付貼現(xiàn)比； 啟動資金獲利倍數(shù)。運用函數(shù)工具和公式鏈接簡化計算 如：凈現(xiàn)值（NPV）函數(shù)； 內(nèi)部收益率（IRR）函數(shù)； 測算要素的彈性調(diào)整。除整體指標外增加了單項指標資金的時間價值： 資金用之于投資，隨著時間的推移，其價值會增長。 今天的1元錢 不等于 明天的1元 利息；單利；復利；貼現(xiàn)；現(xiàn)值；終值 資金成本：使用資金要支付代價 銀行借款 ： 按利率計付利息 股東投入： 交付利潤三、資金的時間價值資金的時間價值： 三、資金的時間價值單利終值計算: S = P（1 + i*t )單利現(xiàn)值計算: p =s * (1- i*t ) n復利終值計算: S = P（1 + i ) -

4、n復利現(xiàn)值計算: p = s（1 + i ) 問：第1年年初存入100元，利率10%，分別 按單利和復利計算，兩年后其終值多少？單利終值計算: S = P（1 + i*t )問：四、現(xiàn)金流量與凈流量、凈現(xiàn)值現(xiàn)金流量：指項目投資、出售引起的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出的數(shù)量?，F(xiàn)金凈流量：指一定時期現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的差額。流入量大于流出量時凈流量為正值，反之為負值。凈現(xiàn)值：指未來資金流入的現(xiàn)值與資金流出的現(xiàn)值的差額。四、現(xiàn)金流量與凈流量、凈現(xiàn)值現(xiàn)金流量：指項目投資、出售引起的萬科城市花園項目概況：總建35萬平米，單位地價800元/平米，建造成本等1700元； 4年開發(fā)銷售完畢，平均價格3214元/平米

5、。萬科城市花園項目概況：五、現(xiàn)金凈流量與利潤的關(guān)系利潤是按照權(quán)責發(fā)生制確定的分期損益現(xiàn)金凈流量是根據(jù)收付實現(xiàn)制確定的分期損益?？尚行匝芯恐?，現(xiàn)金凈流量可以代替利潤作為評價投資凈收益的指標。 在整個投資有效年限內(nèi)，項目利潤總計與現(xiàn)金凈流量是相等的。應用現(xiàn)金凈流量，并可方便地引入資金時間價值來考察投資方案。五、現(xiàn)金凈流量與利潤的關(guān)系利潤是按照權(quán)責發(fā)生制確定的分期損益六、項目可行性論證經(jīng)濟指標體系核心指標1、內(nèi)部收益率 使累計凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率2、銷售凈利率 項目凈利潤/銷售收入100%六、項目可行性論證經(jīng)濟指標體系核心指標參考指標3、總投資回報率 項目凈利潤/項目總投資 100% 4、銷售毛利率

6、項目利潤/銷售收入100%5、獲利指數(shù) 現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值6、資金峰值比例 資金峰值/項目總投資 7、地價支付貼現(xiàn)比 各期支付地價現(xiàn)值之和/地價總額8、啟動資金獲利倍數(shù) 項目凈利潤/啟動資金六、項目可行性論證經(jīng)濟指標體系參考指標六、項目可行性論證經(jīng)濟指標體系6-1、內(nèi)部收益率（IRR）內(nèi)部收益率： 是指能夠使未來現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值等于未來現(xiàn)金流出現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。簡單說就是使投資方案累計凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)率。 內(nèi)部收益率是這樣的一種利率，如果按該利率通過借款來投資項目，將一無所獲。 內(nèi)部收益率體現(xiàn)了項目本身即內(nèi)在的收益水平或獲利能力，是項目內(nèi)在的投資收益率，本質(zhì)上是一個貼現(xiàn)率。 6-1、內(nèi)部

7、收益率（IRR）內(nèi)部收益率：萬科城市花園項目：萬科城市花園項目：6-2、銷售凈利率銷售凈利率=項目凈利潤/銷售收入100% （項目凈利潤=項目利潤-期間費用-所得稅）為什么用銷售凈利率取代投資回報率作為核心指標？ 以銷售收入為基數(shù)，指標蘊涵內(nèi)容更豐富點，除了能反映獲利能力，還可以反映售價風險的承受能力，比如，銷售凈利率為9%，大約可以知道，如果售價下降9%左右，將基本無利可圖；而售價相當于市場風險，其難以控制程度遠大于成本； 銷售凈利率更易于普遍的理解，直觀明了，望文即可知道是“凈利潤”除以“銷售收入”；投資回報率則須特別明確，如總投資是“總成本”還是“總成本+期間費用”，包含不包含“所得稅”

8、？ “回報”是稅前利潤還是稅后利潤？ 6-2、銷售凈利率銷售凈利率=項目凈利潤/銷售收入100%6-3、總投資回報率總投資回報率=項目凈利潤/項目總投資100% （項目總投資=總開發(fā)成本+期間費用）總投資回報率靜態(tài)的反映了項目總體投資回報水平，但并不是該項目實際的收益率，只能作為輔助指標參考。項目開發(fā)周期越長，該指標意義可應用度越小。6-3、總投資回報率總投資回報率=項目凈利潤/項目總投資16-4、銷售毛利率銷售毛利率%=項目利潤/銷售收入100% （項目利潤=銷售收入-開發(fā)成本-營業(yè)稅及附加）銷售毛利率的意義： 在于體現(xiàn)了項目的獲利空間。即還有多少銷售收入可以用來抵償期間費用和所得稅，最后獲

9、得利潤。銷售毛利率和銷售凈利率的關(guān)系：銷售毛利率 - 銷售凈利率=銷售稅、費率6-4、銷售毛利率銷售毛利率%=項目利潤/銷售收入100%6-5、獲利指數(shù)（現(xiàn)值指數(shù)）現(xiàn)值指數(shù)可以理解為1元原始投資渴望獲得的現(xiàn)值凈收益?，F(xiàn)值指數(shù)反映了投資的效率。計算現(xiàn)值指數(shù)必須預先確定一個貼現(xiàn)率，一般是期望的最低資金回報率。按照集團凈資產(chǎn)收益率的要求我們將貼現(xiàn)率為10%?，F(xiàn)值指數(shù)1 說明收益超過成本，投資收益率超過期望的回報率，項目可行；現(xiàn)值指數(shù)1 說明其收益率達不到期望的回報率，項目不可行。如果以內(nèi)部收益率作為貼現(xiàn)率，則現(xiàn)值指數(shù)=1獲利指數(shù) = 現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值6-5、獲利指數(shù)（現(xiàn)值指數(shù)）現(xiàn)值指數(shù)可以

10、理解為1元原始投資渴萬科城市花園項目萬科城市花園項目萬科城市花園項目測算：萬科城市花園項目測算：6-6、資金峰值比例資金峰值的界定：資金峰值指在項目開發(fā)期間，累計負向凈現(xiàn)金流量的最大值，也就是資金的最大缺口。資金峰值是對項目而言，一般不必考慮本公司的自有存款余額。資金峰值比例反映了項目資金峰值占總投資的比例關(guān)系。資金峰值比例 = 資金峰值/項目總投資6-6、資金峰值比例資金峰值的界定：資金峰值指在項目開發(fā)期間萬科城市花園項目測算：資金峰值比例 = 資金峰值/項目總投資 =15000/（28000+59500） =17%萬科城市花園項目測算：資金峰值比例 = 資金峰值/項目總投資6-7、地價支付

11、貼現(xiàn)比本指標反映地價支付的快慢。土地合同中的地價是一種名義地價，將各期支付的地價折算為現(xiàn)值才是該項目的實際地價。地價支付貼現(xiàn)比反映了名義地價和實際地價的關(guān)系。該比例越小實際地價越低，反之實際地價越高。對各期地價進行折現(xiàn)同樣要確定一個貼現(xiàn)率，我們?nèi)远?0%（依據(jù)同前）地價支付貼現(xiàn)比 = 各期支付地價現(xiàn)值之和/地價總額6-7、地價支付貼現(xiàn)比本指標反映地價支付的快慢。地價支付貼現(xiàn)萬科城市花園項目：萬科城市花園項目：6-8、啟動資金獲利倍數(shù)啟動資金=3個最高的資金峰值之和/3啟動資金的界定：一個項目啟動資金較難直接計算，它應是開發(fā)前期一定階段的資金需求。因此我們近似定義為3個最高峰值的平均數(shù)。啟動資

12、金獲利倍數(shù)的意義：在于集團或分公司投入一個新項目必須的啟動資金，將來能獲得多少倍的凈利潤。它是一個靜態(tài)的參考指標。啟動資金獲利倍數(shù) = 項目凈利潤/啟動資金6-8、啟動資金獲利倍數(shù)啟動資金=3個最高的資金峰值之和/3萬科城市花園項目萬科城市花園項目七、核心指標的基本要求（參考）內(nèi)部收益率25% 銷售凈利率9%指標評價考慮：（1）核心指標確定指標值標準；參考指標中的總體指標未定標準僅做參考；參考指標中的單項指標結(jié)合具體項目分析評估。（2）經(jīng)過對部分項目（成都1期、大連等）的測試，其內(nèi)部收益率均超過30%。因此對一般多層項目內(nèi)部收益率暫定為25%。（3）經(jīng)測算，集團平均稅前銷售利潤率為12%，銷售凈利率約在8.0410.2%之間，因此銷售凈利率暫定為9%。七、核心指標的基本要求（參考）內(nèi)部收益率25% 八、關(guān)于本指標體系1、正確估計銷售價格、成本是一切測算正確的前提；2、正確的現(xiàn)金流量表是保證指標質(zhì)量的關(guān)鍵；制訂切實可行的項目開發(fā)、銷售計劃是編制現(xiàn)金流量表的基礎；3、對開發(fā)周期小于3年（含3年）的項目必須按季度編制現(xiàn)金流量表，開發(fā)周期超過3年的項目可以按年編制；