2021土地估價師考試考前沖刺卷

1、第 頁2021土地估價師考試考前沖刺卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分。每題的備選項中，只有一個最符合題意） 1.剩余法不適用于評估。A：地上有寫字樓的土地價格B：現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中的土地價格C：具有潛在開發(fā)價值的土地價格D：不具有潛在開發(fā)價值的土地價格E：合法性 2.下列選項中，一般不作為剩余法評估中計算投資利潤辦法的是。A：計算年利潤折現(xiàn)B：計算建造費用的一定比例C：計算不動產(chǎn)總價的一定比例D：計算全部預(yù)付總資本的一定比例E：合法性 3.某地在確定路線價中的標準深度時，根據(jù)資料測算得到了以下幾個深度值，為了使今后利用

2、路線價法評估宗地價格的工作簡便，通常應(yīng)以作為該路線段的標準深度。A：路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗地的深度的眾數(shù)B：路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗地的深度的中位數(shù)C：路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗地的深度的最大值D：路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗地的深度的最小值E：合法性 4.在我國的地價體系構(gòu)成中，從地價的特點看，基準地價屬于。A：區(qū)域平均地價B：評估價格的平均值C：市場價格的平均值D：成交地價的平均水平E：合法性 5.對于待拆遷改造的危舊居住用地，如無特殊需要一般不得依現(xiàn)狀用途評估，而應(yīng)按評估。A：證載用途B：規(guī)劃用途C：最佳用途D：合同約定用途E：合法性 6.下列選項中，不屬于農(nóng)用地的主要價格影響因素的是。A：自然因素B：社會

3、因素C：經(jīng)濟因素D：特設(shè)因素E：合法性 7.特爾菲權(quán)重測定法要求的專家人數(shù)一般以為宜。A：510人B：1020人C：1040人D：3050人E：合法性 8.當對某省所有城鎮(zhèn)進行土地分等時，合理的等別數(shù)目應(yīng)為。A：25等B：35等C：28等D：38等E：合法性 9.農(nóng)用地分等單元劃分方法中，網(wǎng)格法適用于。A：土地利用現(xiàn)狀類型多的地區(qū)B：地貌類型比較復(fù)雜的地區(qū)C：分等因素空間變化不復(fù)雜的地區(qū)D：所有分等類型和地區(qū)E：合法性 10.城鎮(zhèn)土地定級因素體系包括綜合定級因素、商業(yè)用地定級因素、住宅用地定級因素、工業(yè)用地定級因素以及其他方面的因素，其中，商業(yè)用地定級因素中，人口狀況方面的因素有。A：人口素質(zhì)

4、B：人口密度C：人口質(zhì)量D：人均生產(chǎn)力水平E：合法性 11.城鎮(zhèn)土地定級通常采用的方法是。A：層次分析法B：數(shù)理統(tǒng)計法C：修正法D：多因素綜合評價法E：合法性 12.農(nóng)用地的定級方法通常有。A：因素法、修正法、樣地法B：因素法、修正法、地塊法C：修正法、樣地法、剩余法D：因素法、樣地法、疊置法E：合法性 13.城市地價監(jiān)測指標中，地價指數(shù)通常以地價水平值比值的倍表示。A：10B：30C：50D：100E：合法性 14.征地區(qū)片綜合地價的范圍是城鎮(zhèn)行政區(qū)確定的建設(shè)用地。A：城市總體規(guī)劃B：城市分區(qū)規(guī)劃C：土地利用總規(guī)劃D：土地利用詳細規(guī)劃E：合法性 15.既屬于一般因素、區(qū)域因素，又屬于個別因素

5、的是。A：環(huán)境因素B：宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件C：城市規(guī)劃限制D：土地使用年限E：合法性 16.計算主次干道影響距離一般采用公式。A：d=2slB：d=s2lC：d=slD：d=2slE：合法性 17.土地估價時，可根據(jù)整個不動產(chǎn)價格及其他構(gòu)成部分的價格，采用估算土地價格。A：收益還原法B：市場比較法C：剩余法D：成本逼近法E：合法性 18.預(yù)期收益原則可以在估價方法中得以應(yīng)用。A：成本法和剩余法B：剩余法C：模型估價法D：剩余法和收益還原法E：合法性 19.在土地分等中，與土地質(zhì)量呈負相關(guān)關(guān)系的因子有。A：區(qū)域人口密度B：區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均耕地C：城鎮(zhèn)商業(yè)活動強度D：城鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出效果E：合法性 2

6、0.決定城市土地利用價值的重要因素是。A：經(jīng)濟發(fā)展狀況B：交通狀況及通達度C：人口密度D：區(qū)位E：合法性 21.對權(quán)重確定的方法中的因素成對比較法描述不正確的是。A：將因素兩兩之間都進行比較B：某一因素權(quán)重有可能是零C：為使結(jié)果更準確，可結(jié)合特爾斐測定法D：可在因素集合中設(shè)置一虛擬目標E：合法性 22.在城鎮(zhèn)土地定級中，某市級商服中心的市級、區(qū)級、小區(qū)級商服功能對某評價單元均有影響，影響分值分別為l5、10、20，但同時又受另一區(qū)級中心的區(qū)級功能和小區(qū)級商服功能影響，影響分值分別為12、21，則對應(yīng)上述兩個商服中心，該評價單元的商服繁華度作用分值為。A：33B：45C：48D：78E：合法性

7、23.已知某因子與土地質(zhì)量等呈負相關(guān)，其指標值為80，已知該因子指標的極限高值和極限低值分別為130和20，則采用極值標準化進行標準化后得到的指標值為。A：455B：533C：545D：615E：合法性 24.利用收益還原法求算地價時，下列中不是總收益產(chǎn)生的形式。A：土地租金B(yǎng)：房屋租金C：房地出租的租金D：企業(yè)經(jīng)營收益E：合法性 25.一般而言，以下還原利率最高的是A：承租土地使用權(quán)還原利率B：土地還原利率C：建筑物還原利率D：綜合還原利率E：合法性 二、多項選擇題（共25題，每題2分。每題的備選項中，有多個符合題意） 1.評估基準地價需要用模型進行的，應(yīng)根據(jù)，從眾多模型中選擇適合當?shù)爻擎?zhèn)特

8、點的模型，評估基準地價。A：土地等級B：土地收益C：地價的相關(guān)關(guān)系D：各地的土地市場條件E：土地制度 2.基準地價的特點有。A：全域性B：分用途C：無限期D：平均性E：有限期 3.地價是地租的資本化，是土地經(jīng)濟規(guī)律的反映，是的購買價格。A：土地價值B：土地使用價值C：土地收益D：土地權(quán)利E：土地肥沃程度 4.標定地價劃撥土地使用權(quán)，時補交土地使用權(quán)出讓金的標準。A：出賣B：轉(zhuǎn)讓C：承典D：出租E：抵押 5.影響價格的建筑物的自身因素有。A：面積、結(jié)構(gòu)、材料B：臨街狀況C：建筑物的年代D：設(shè)計、設(shè)備和施工質(zhì)量E：朝向、樓層、建筑物外觀 6.下列有可能影響不動產(chǎn)價格升降的有。A：經(jīng)濟發(fā)展B：城市化

9、進程C：城市規(guī)劃D：國家或行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的升遷變故E：不動產(chǎn)價格政策 7.全部不動產(chǎn)對必須具有效用。A：承租人B：承租型所有人C：所有權(quán)人D：投資型所有人E：自用型所有人 8.對于等均需要對不動產(chǎn)資產(chǎn)進行估價。A：企業(yè)兼并B：投資C：參股D：企業(yè)解體E：企業(yè)重組 9.定量研究的缺點為。A：成本高B：周期長C：太抽象D：數(shù)學(xué)方法具有失靈的可能E：得到的結(jié)果不客觀 10.用于基準地價評估的房地交易、出租中包含的地價資料包括資料。A：土地使用權(quán)出租B：房屋出租C：以地換房D：企業(yè)兼并E：房屋轉(zhuǎn)讓 11.在我國，政府可通過等措施，促使不動產(chǎn)價格提高。A：控制土地供應(yīng)量B：提高土地出讓價格C：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

10、的稅費D：調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策E：降低房地產(chǎn)稅收 12.基準地價評估中，下列對樣點數(shù)據(jù)進行檢驗的主要內(nèi)容和技術(shù)處理方法中，正確的有 。A：為了消除樣點資料處理時因可變參數(shù)的選擇而造成的地價水平系統(tǒng)誤差要對樣點資料歸類B：樣本總體分布類型檢驗，在基準地價評估中常用的方法是檢驗C：剔除異常數(shù)據(jù)，就其中常用的t檢驗法，對于給定的顯著水平和自由度V=n-2，若統(tǒng)計量t(，n-2)，則樣點數(shù)據(jù)為異常值，反之為正常值D：不管采用何種方法，剔除樣本總體中的異常數(shù)據(jù)均需要在樣本總體分布類型檢驗基礎(chǔ)上進行E：資料處理方法檢驗，一般也稱為同一性檢驗，其主要方法為多總體秩和檢驗法 13.在土地估價中，修正體系的科學(xué)性是基準

11、地價系數(shù)修正法估價結(jié)果準確性的決定性因素 按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的要求，下列關(guān)于基準地價修正系數(shù)編制的做法不正確的是。A：在基準地價修正系數(shù)表驗證時，計算得到宗地實際地價與評估地價的價差范圍為一12+13，則表明修正系數(shù)符合要求B：通過土地定級總分值編制基準地價修正系數(shù)時，地價修正幅度的確定以實際土地收益為依據(jù)計算C：級別修正幅度計算時，好、較好、一般對應(yīng)的土地收益分別以A、B、C表示，則三者的修正幅度順序分別為：(A-C)100C、(A-C)1002C和0D：在確定級別修正幅度階段，采用聚類分析法和圖示法需對資料進行組團分析E：引用特爾斐法確定的土地定級因素權(quán)重值作為各地價影響因素修正幅度計算

12、時的權(quán)重 14.某工業(yè)倉儲用地地處城市遠郊，南臨省道，所在區(qū)域無市政供水管網(wǎng)，供水來自企業(yè)自建水井，雨水散排到墻外荒地里，供電由企業(yè)自行投資，接自5000 m外某變電站，現(xiàn)有一部電 話，自有鍋爐，可提供熱力，無燃氣現(xiàn)場勘察記錄不準確的是。A：宗地紅線外“三通”(通路、通訊、通水)B：宗地紅線外“兩通”(通路、通訊)C：宗地紅線外“四通”(通路、通訊、通水、排水)D：宗地紅線內(nèi)“三通”(通路、通訊、通電)E：宗地紅線內(nèi)場地平整 15.按照城市房屋拆遷管理條例的規(guī)定，下列房屋拆遷不需要進行補償?shù)挠?。A：尚有半年到期的臨時用地上的簡易房屋B：平房屋頂搭建的屋頂棚屋C：占用公共設(shè)施用地建造的商業(yè)店鋪D

13、：住宅小區(qū)建設(shè)的車棚E：沒有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證而建成的房屋 16.下列關(guān)于土地估價師資格制度說法正確的是。A：土地估價師必須經(jīng)注冊才能簽署估價報告B：土地估價師實踐考核分為專業(yè)實踐和專業(yè)考核C：土地估價師的專業(yè)實踐期不少于1年D：土地估價師不可以評估地上建筑物E：國家實行土地估價師資格認證制度 17.以下土地估價理論方法體系與土地估價的技術(shù)標準體系中屬于行業(yè)標準的是。A：城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程B：農(nóng)用地分等規(guī)程C：土地估價報告規(guī)范格式D：城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范E：國家實行土地估價師資格認證制度 18.我國的地價體系是以為基礎(chǔ)的。A：基準地價B：標定地價C：宗地地價D：路線價E：樓面地價 19.爭議解決的辦法有。A：協(xié)商B：仲裁C：調(diào)解D：訴訟E：私下解決 20.估價合同書。A：必須到公證機關(guān)公證B：可以由雙方協(xié)商簽訂C：不用到公證機關(guān)公證D：通過法律途徑簽訂E：按照規(guī)定的制式填寫 21.有估價能力者對自己擁有或擬取得的土地使用權(quán)，自己提出估價要求，并且自己進行估價，這種估價結(jié)果。A：對外不具有法律效力B：對外具有法律效力C：僅供自己掌握D：供大家參考E：是商業(yè)活動中的重要策略 22.簽訂土地估價委托協(xié)議的重要性是。A：估