購物中心商管系統(tǒng)籌備期招商管理

1、目 錄一、項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃二、品牌落位管理三、招商實施管控第1頁目 錄一、項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃二、品牌落位管理三、招商實施管控第2頁市場調(diào)研節(jié)點要求 項目初步調(diào)研：發(fā)展部發(fā)出聯(lián)合調(diào)研通知后10日內(nèi)，商管總部綜合部 完成項目主要商業(yè)競爭主體銷售額和租金水平。 籌備期調(diào)研：各地商管企業(yè)在交地日后70天內(nèi)完成。項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃租賃決議文件租賃協(xié)議一、項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃招商政策文件第3頁市場調(diào)研主要內(nèi)容市場環(huán)境調(diào)查：城市經(jīng)濟概況、主要商圈、消費者特征及需求調(diào)查項目環(huán)境調(diào)查：商業(yè)地位、交通位置、區(qū)域商業(yè)調(diào)查、區(qū)域人口特征調(diào)查租金水平與業(yè)態(tài)競爭分析項目解讀：項目定位及支撐點、項目SWOT分析 調(diào)查問卷標(biāo)

2、準(zhǔn)、案例項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃租賃決議文件租賃協(xié)議一、項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃招商政策文件第4頁市場調(diào)研節(jié)點要求總體定位：商管總部招商部在交地日后90天完成項目總體定位編制。主力店、次主力店、待定區(qū)域定位及規(guī)劃：商管總部大客戶部在交地日后140天內(nèi)完成，并移交商業(yè)規(guī)劃研究院。步行街定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃：商管總部綜合部在開業(yè)日前300天由商管總部招商部編制完成室內(nèi)步行街定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃由綜合部提交商業(yè)規(guī)劃研究院。項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃租賃決議文件租賃協(xié)議一、項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃招商政策文件第5頁市場調(diào)研管控關(guān)鍵點項目開啟：在開業(yè)日前330天，由營運中心牽頭，綜管中心計劃部、大客戶部，地產(chǎn)研究部共同參加。第一步 項目解讀

3、及定位提議；第二步 定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及品類組合研討業(yè)態(tài)規(guī)劃、品類組合項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃租賃決議文件租賃協(xié)議一、項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃招商政策文件第6頁市場調(diào)研節(jié)點要求&編制方法節(jié)點要求：在項目交地日后240天，商管總部綜合部負(fù)責(zé)依據(jù)籌備期項目租賃決議文件編制管理方法完成編制，并在項目開業(yè)前300天完成審批。編制方法：主力店緊密型商家規(guī)劃區(qū)域：依據(jù)聯(lián)發(fā)協(xié)議、項目所在城市級別測算。主力店非緊密型客戶規(guī)劃區(qū)域和步行街區(qū)域：項目測算法、市場比較法（同等級別城市3個可比項目）、經(jīng)驗分析法（開業(yè)滿2年以上3個類比萬達廣場）、商戶反饋法（3個以上目標(biāo)商戶洽談摸底），四種方法交叉驗證測算。項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃租賃決議

4、文件租賃協(xié)議一、項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃招商政策文件第7頁市場調(diào)研項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃租賃決議文件租賃協(xié)議一、項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃招商政策文件節(jié)點要求&主要內(nèi)容節(jié)點要求：在項目交地日后300天內(nèi)完成招商政策執(zhí)行書編制，經(jīng)商管總部綜合部審核，報商管總部總經(jīng)理同意后下發(fā)各地商管企業(yè)執(zhí)行。主要內(nèi)容：1、招商通知2、租金分解標(biāo)準(zhǔn) 租金分解圖&租金分解表第8頁市場調(diào)研定義&修訂時限格式協(xié)議由我方編制協(xié)議文本，標(biāo)準(zhǔn)印刷成冊，簽約時只填寫商務(wù)條件，不更改其它任何條款協(xié)議主力店：1次/2年次主力店：1次/年步行街：1次/年標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議以我方格式協(xié)議文本為母版，按照與客戶洽談最終約定條件進行修訂協(xié)議。1次/年非標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議以客戶

5、提供協(xié)議文本為母版，按照雙方洽談最終約定條件進行修訂協(xié)議。1次/年項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃租賃決議文件租賃協(xié)議一、項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃招商政策文件協(xié)議條款任何修改均須推行會簽流程簽署補充協(xié)議第9頁目 錄一、項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃二、品牌落位管理三、招商實施管控第10頁樓層業(yè)態(tài)百分比一層生活精品不超出25%二層體驗（含餐飲）25%生活精品40%服裝35%三層餐飲100%二、品牌落位管理業(yè)態(tài)配比標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)步行街餐飲品牌落位標(biāo)準(zhǔn)品牌落位品牌百分比品牌落位管控第11頁內(nèi)容1、不允許重復(fù)落位同菜系中同品類餐飲品牌；2、餐飲品牌落位前須對當(dāng)?shù)夭惋嬈放七M行市場調(diào)研并提供調(diào)研匯報，對適合落位品牌分菜系、分品類按照人氣進行排

6、名；3、地方餐飲品牌調(diào)研排名首選所處區(qū)域、城市，不能滿足廣場落位需要時依次將品牌選擇范圍擴大到相鄰城市、省、相鄰??；4、每一菜系或品類均應(yīng)選取當(dāng)?shù)厝藲馀琶叭放坡湮?，?biāo)準(zhǔn)上一、二線城市地方品牌落位數(shù)量占比不得低于65%，三、四線城市地方品牌落位數(shù)量占比不得低于40%；5、因客觀條件不能滿足上述要求時，需書面匯報分管業(yè)務(wù)副總裁審批，同意新地方餐飲品牌落位數(shù)量占比。二、品牌落位管理業(yè)態(tài)配比標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)步行街餐飲品牌落位標(biāo)準(zhǔn)品牌落位品牌百分比品牌落位管控第12頁合格供方品牌庫級別業(yè)態(tài)非餐飲、非體驗各類引進百分比A90%以上A類品牌占60%以上，B類品牌40%以下，C類品牌不引進B80%以上A類品牌占4

7、0%以上B類品牌40%以上C類品牌不引進C70%以上A類品牌占20%以上B類品牌40%以上C類品牌10%以下二、品牌落位管理業(yè)態(tài)配比標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)步行街餐飲品牌落位標(biāo)準(zhǔn)品牌落位品牌百分比品牌落位管控第13頁節(jié)點要求鋪位分割圖各地商管企業(yè)負(fù)責(zé)制訂品牌落位初步方案，報送商管總部招商部審核，并在項目開業(yè)日前300天完成提報分管業(yè)務(wù)副總裁審批。品牌落位圖1、各地商管企業(yè)負(fù)責(zé)品牌落位，商管總部營運中心負(fù)責(zé)審核，由商管總部綜合部組織營運中心、綜合管理中心、商業(yè)地產(chǎn)研究部、萬達百貨會審，并經(jīng)分管業(yè)務(wù)副總裁專題會審核后，報商業(yè)地產(chǎn)總裁、董事長同意。2、餐飲品牌落位在開業(yè)前170天完成審批，非餐飲品牌落位在開業(yè)前14

8、0天完成審批。二、品牌落位管理業(yè)態(tài)配比標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)步行街餐飲品牌落位標(biāo)準(zhǔn)品牌落位品牌百分比品牌落位管控第14頁管控關(guān)鍵點總體要求要符合定位、遵照業(yè)態(tài)規(guī)劃、滿足品類組合其它關(guān)鍵點標(biāo)桿品牌優(yōu)先、高租優(yōu)先、相同度高不能重復(fù)案例南京江寧項目落位及布局關(guān)鍵點二、品牌落位管理業(yè)態(tài)配比標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)步行街餐飲品牌落位標(biāo)準(zhǔn)品牌落位品牌百分比品牌落位管控第15頁目 錄一、項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃二、品牌落位管理三、招商實施管控第16頁招商職責(zé)界面租賃期限租賃指標(biāo)管控三、招商實施管控分類界面主力店次主力店（大餐飲除外）由綜合管理中心大客戶部負(fù)責(zé)談判、對接、協(xié)議簽署、解約。聯(lián)發(fā)品牌經(jīng)分管業(yè)務(wù)副總裁同意聯(lián)發(fā)品牌名單內(nèi)品牌，由綜合管理

9、中心大客戶部負(fù)責(zé)品牌談判、對接、協(xié)議簽署、解約。其它品牌由營運中心招商部與各地商管企業(yè)在品牌落位落位方案簽批后劃分品牌招商界面，完成談判、對接、協(xié)議簽署。第17頁招商職責(zé)界面租賃期限租賃指標(biāo)管控三、招商實施管控類別業(yè)態(tài)年限主力店影城超市其它次主力店第18頁招商職責(zé)界面租賃期限租賃指標(biāo)管控三、招商實施管控室內(nèi)步行街業(yè)態(tài)類別租賃上限百分比餐飲租賃面積大于300平米且裝修投入抵達150萬元8年占業(yè)態(tài)總數(shù)20%面積小于200平方米33個月面積小于70平方米（含）24個月其它55個月零售合格供方品牌庫內(nèi)S級55個月占業(yè)態(tài)總數(shù)20%其它33個月體驗美容、美發(fā)和瑜伽等會員制55個月其它33個月第19頁招商職

10、責(zé)界面租賃期限租賃指標(biāo)管控三、招商實施管控超期審批類別標(biāo)準(zhǔn)主力店、次主力店超出要求期限須由商管總部大客戶部提報書面匯報，經(jīng)商管總部綜合部審核后上報商業(yè)地產(chǎn)董事長同意。室內(nèi)步行街超出要求期限須由商管總部招商部提報書面匯報，經(jīng)商管總部綜合部審核后上報分管業(yè)務(wù)副總裁同意。第20頁招商職責(zé)界面租賃期限租賃指標(biāo)管控三、招商實施管控類別標(biāo)準(zhǔn)最終審批人主、次主力店符合租賃決議指標(biāo)分管業(yè)務(wù)副總裁單個主力店總租金低于租賃決議指標(biāo)50萬（含）內(nèi)單個主力店總租金低于租賃決議指標(biāo)50萬以上至100萬內(nèi)（含）商業(yè)地產(chǎn)總裁單個主力店總租金低于租賃決議指標(biāo)100萬以上商業(yè)地產(chǎn)董事長主力店、次主力店業(yè)態(tài)調(diào)整第21頁招商職責(zé)界面租賃期限租賃指標(biāo)管控三、招商實施管控類別標(biāo)準(zhǔn)最終審批人步行街各項租賃指標(biāo)均在決議指標(biāo)內(nèi)，租期不超出決議期，單個品牌不符合品牌落位且面積小于300平方米（不含），業(yè)態(tài)不變商管總部營運中心總經(jīng)理采取抽成租金計租方式，調(diào)整品牌落位五個（含）品牌以內(nèi)