筑博設(shè)計(jì)研究報(bào)告：業(yè)務(wù)多元保障長(zhǎng)期發(fā)展-低估設(shè)計(jì)龍頭價(jià)值凸顯

1、筑博設(shè)計(jì)研究報(bào)告：業(yè)務(wù)多元保障長(zhǎng)期發(fā)展_低估設(shè)計(jì)龍頭價(jià)值凸顯1. 民營(yíng)建筑設(shè)計(jì)龍頭，未來(lái)發(fā)展可期1.1. 建筑設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)為基，打造全國(guó)性綜合服務(wù)公司公司以建筑設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)起家，逐步成長(zhǎng)為全國(guó)性綜合型建筑公司。公司前身為筑博有限，成 立于 1996 年，主營(yíng)住宅設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)，服務(wù)于深圳區(qū)域。2002 年開(kāi)始，公司步入擴(kuò)張階段，拓 展公共建筑設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)，并從深圳逐步向全國(guó)擴(kuò)張。2008 年開(kāi)始，公司進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期， 以傳統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)為依托，向城市規(guī)劃、市政設(shè)計(jì)、風(fēng)景園林設(shè)計(jì)、BIM 技術(shù)、裝配式建筑、 建筑智能化等領(lǐng)域延伸，滿(mǎn)足客戶(hù)多方面需求，全面提高公司在建筑行業(yè)內(nèi)的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。 2011 年，筑博有限以

2、整體變更方式設(shè)立股份公司，并于 2019 年在創(chuàng)業(yè)板首發(fā)上市。經(jīng)過(guò)多 年深耕細(xì)作，公司長(zhǎng)期位列國(guó)內(nèi)民營(yíng)建筑設(shè)計(jì)企業(yè)第一梯隊(duì)。實(shí)際控制人合計(jì)持股 39.52%，股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。公司實(shí)際控制人為徐先林、徐江，兩人系兄 弟關(guān)系，為一致行動(dòng)人，截止 2021 年三季報(bào)，合計(jì)直接持有公司 29%的股份。其中，徐先 林為公司第一大股東、直接持有公司 20.48%的股份，并通過(guò)員工持股平臺(tái)（筑先投資、筑 就投資、筑為投資）間接持有公司 10.51%的股份，共持有公司 31%的股份，徐江持有公司 8.52%的股份，兩人合計(jì)持有公司 39.52%的股份，公司實(shí)控人持股比例較高。同時(shí)，公司推 出了員工股票激勵(lì)計(jì)劃，

3、對(duì) 68 名激勵(lì)對(duì)象授予 293 萬(wàn)股限制性股票，價(jià)格為 12.37 元/股。公司設(shè)計(jì)細(xì)分行業(yè)資質(zhì)齊全，逐步形成多業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式。公司核心業(yè)務(wù)為建筑設(shè)計(jì)，擁有 建筑行業(yè)（建筑工程）甲級(jí)資質(zhì)，能夠根據(jù)客戶(hù)需要，提供從概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、初 步設(shè)計(jì)到施工圖設(shè)計(jì)及后期施工配合等全過(guò)程設(shè)計(jì)服務(wù)或分階段設(shè)計(jì)服務(wù)。公司圍繞建筑設(shè) 計(jì)核心業(yè)務(wù)，拓展城市規(guī)劃以及與設(shè)計(jì)規(guī)劃相關(guān)的咨詢(xún)與技術(shù)業(yè)務(wù)，擁有城鄉(xiāng)規(guī)劃編制甲級(jí) 資質(zhì)、市政行業(yè)（給水工程、道路工程、橋梁工程）工程專(zhuān)業(yè)乙級(jí)資質(zhì)、風(fēng)景園林工程設(shè)計(jì) 專(zhuān)項(xiàng)乙級(jí)資質(zhì)，能夠承擔(dān)城市規(guī)劃、市政設(shè)計(jì)及風(fēng)景園林設(shè)計(jì)等相應(yīng)的業(yè)務(wù)。1.2. 聚焦核心業(yè)務(wù)，分業(yè)務(wù)利潤(rùn)率穩(wěn)定201

4、6-2020 年，全國(guó)布局轉(zhuǎn)型帶動(dòng)收入利潤(rùn)穩(wěn)定提升。筑博設(shè)計(jì) 2020 年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入/凈 利潤(rùn) 9.6 億/1.38 億，同比增長(zhǎng) 3.9%/-2.97%。2016-2020 年，公司的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)穩(wěn)定， CAGR+10.8%，主要系城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)、公司全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)拓展以及全國(guó)性市場(chǎng)布局 所致。16-20 年，公司歸母凈利 CAGR+18.1%，收入穩(wěn)定增長(zhǎng)的情況下，凈潤(rùn)率逐步提升， 使得利潤(rùn)增速高于收入增速。公司核心業(yè)務(wù)為建筑設(shè)計(jì)，三項(xiàng)主營(yíng)業(yè)務(wù)均保持較高毛利率。業(yè)務(wù)占比方面，2020 年建筑 設(shè)計(jì)占總營(yíng)業(yè)收入的 92.43%，其次為設(shè)計(jì)咨詢(xún)和城市規(guī)劃業(yè)務(wù)，分別占比 5.11%和 2.

5、35%。 毛利率方面，建筑設(shè)計(jì)作為公司的核心業(yè)務(wù)，16-20 年穩(wěn)定在 35%左右，城市規(guī)劃業(yè)務(wù)毛利 率也基本維持在 32%，設(shè)計(jì)咨詢(xún)業(yè)務(wù)毛利率從 35%上升至 37%，三項(xiàng)業(yè)務(wù)毛利率整體來(lái)看較 穩(wěn)定。建筑設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)是公司的核心業(yè)務(wù)。根據(jù)建筑類(lèi)型劃分，公司建筑設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)主要包括居住建 筑設(shè)計(jì)、公共建筑設(shè)計(jì)及商業(yè)建筑設(shè)計(jì)。居住建筑設(shè)計(jì)方面，公司與萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地 集團(tuán)、中海地產(chǎn)等行業(yè)品牌開(kāi)發(fā)商建立了長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系。參與設(shè)計(jì)的居住類(lèi)項(xiàng)目覆蓋 全國(guó) 30 個(gè)省級(jí)行政區(qū) 160 余個(gè)地級(jí)市；公共建筑設(shè)計(jì)方面，公司參與設(shè)計(jì)的公共建筑主要 包括醫(yī)療建筑、辦公建筑、文教體育建筑、產(chǎn)業(yè)園建筑、物流倉(cāng)儲(chǔ)建筑

6、、觀覽建筑等，其中 醫(yī)療及養(yǎng)老建筑屬于特殊建筑的一種，需要具備專(zhuān)業(yè)性、多樣性、復(fù)雜性等特征，公司多年 來(lái)憑借較強(qiáng)的綜合設(shè)計(jì)實(shí)力，承接了眾多大型醫(yī)院建設(shè)項(xiàng)目；商業(yè)建筑方面，以超高層、酒 店、商業(yè)為代表的綜合開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為城市開(kāi)發(fā)的主流，公司多年來(lái)憑借較強(qiáng)的綜合設(shè)計(jì)實(shí)力 及設(shè)計(jì)管理能力，承接了眾多超大型城市綜合體及超高層設(shè)計(jì)項(xiàng)目，為全國(guó)重點(diǎn)一、二線(xiàn)城 市設(shè)計(jì)了大量?jī)?yōu)秀地標(biāo)建筑。公司主營(yíng)業(yè)務(wù)還包括城市規(guī)劃及設(shè)計(jì)咨詢(xún)業(yè)務(wù)。城市規(guī)劃業(yè)務(wù)主要包含城市設(shè)計(jì)與城市更 新，公司參與設(shè)計(jì)的代表性項(xiàng)目包括：深圳前海中心區(qū)城市規(guī)劃、深圳八卦嶺城市更新統(tǒng)籌 規(guī)劃、金地工業(yè)區(qū)城市更新設(shè)計(jì)等。設(shè)計(jì)咨詢(xún)業(yè)務(wù)主要包括裝配式建筑、

7、BIM 技術(shù)、綠色建 筑、海綿城市、建筑智能化等設(shè)計(jì)以及相關(guān)的咨詢(xún)服務(wù)。2. 行業(yè)分析：建筑業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，區(qū)域性及細(xì)分領(lǐng)域景氣度較高2.1. 城鎮(zhèn)化率提高仍是帶動(dòng)建筑業(yè)發(fā)展的重要抓手國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化率水平的提高，推動(dòng)我國(guó)建筑業(yè)良好發(fā)展。建筑業(yè)的發(fā)展是建 筑設(shè)計(jì)行業(yè)市場(chǎng)需求的直接來(lái)源。近年來(lái)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化高速推進(jìn)， 為建筑業(yè)的發(fā)展提供了良好機(jī)遇。2010 年至 2020 年，我國(guó)建筑業(yè)總產(chǎn)值從 9.6 萬(wàn)億增長(zhǎng) 到 26.39 萬(wàn)億，CAGR+10.64%。我國(guó)城市化率已經(jīng)從 2010 年的不足 50%增長(zhǎng)到 2020 年的 60%以上，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院指出，預(yù)計(jì)到 2

8、030 年我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到 70%左右，即便如此，與發(fā)達(dá)國(guó)家平均 80%的城鎮(zhèn)率水平相比還有較大差距。城鎮(zhèn)化率的提升疊加龐大的 人口基數(shù)，未來(lái)我國(guó)城市建設(shè)仍有較大發(fā)展空間，人口大規(guī)模向城市遷移，催生了旺盛的城 市住房需求；同時(shí)，城市規(guī)劃和建設(shè)、市政設(shè)施建設(shè)、舊城區(qū)更新改造及其他各種建筑需求 也相應(yīng)地大幅增長(zhǎng)。根據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究預(yù)測(cè)，2024 年我國(guó)建筑業(yè)總產(chǎn)值達(dá) 34 萬(wàn)億，20-24 年 CAGR+6.53%，建筑業(yè)保持良好發(fā)展態(tài)勢(shì)?？辈煸O(shè)計(jì)行業(yè)整體市場(chǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng)，2020 年房建設(shè)計(jì)行業(yè)新簽合同額超 2300 億。根據(jù)住建 部的數(shù)據(jù)，2020 年勘察設(shè)計(jì)行業(yè)實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收 7.2 萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)

9、12.9%，其中四大主營(yíng)業(yè)務(wù) 勘察/設(shè)計(jì)/技術(shù)服務(wù)/工程總承包分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收 1026/5483/805/33057 億，占勘察設(shè)計(jì)行業(yè) 總營(yíng)收比 1.4%/7.6%/1.1%/45.6%，同比增長(zhǎng) 4%/7.6%/1.1%/-1.7%。工程設(shè)計(jì) 5 年復(fù)合增速達(dá) 10.25%，2020 年行業(yè)新簽房建工程設(shè)計(jì)合同 2371.6 億，同比下降 4.26%。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和建設(shè)規(guī)劃帶來(lái)新機(jī)遇。21 年前 10 月，廣東、江蘇、浙江三省份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 投資分別達(dá)到 14468.42 億、11678.12 億、10517.71 億，連續(xù)穩(wěn)居全國(guó)前三。廣東省推動(dòng)“雙 區(qū)”建設(shè)和廣州、深圳“雙城聯(lián)動(dòng)”建設(shè)模式

10、，充分發(fā)揮“雙區(qū)”建設(shè)模式在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展 中的重要作用，引領(lǐng)珠三角、帶動(dòng)全廣東、輻射粵港澳，形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、高質(zhì)量發(fā)展的區(qū)域 經(jīng)濟(jì)布局。我們認(rèn)為短周期下，地產(chǎn)新開(kāi)工承壓，而非房類(lèi)（公共建筑等）或受重視，高景氣度帶動(dòng)設(shè)計(jì)行業(yè)穩(wěn)健增長(zhǎng)。從新開(kāi)工數(shù)據(jù)來(lái)看，今年以來(lái)，地產(chǎn)持續(xù)受到政策收緊影響，銷(xiāo)售端 明顯降速，新開(kāi)工持續(xù)下探。21M1-10 房地產(chǎn)拿地/新開(kāi)工累計(jì)同比增速-11.0%/-7.7%，M10 單月同比-24.2%/-33.1%，我們預(yù)計(jì)房住不炒的政策基調(diào)和行業(yè)去杠桿的定力之下，短期內(nèi)地 產(chǎn)投資或延續(xù)承壓下行趨勢(shì)，地產(chǎn)新開(kāi)工或仍處于底部階段。從面積占比來(lái)看，20 年、21 年 1-9 月房地產(chǎn)

11、新開(kāi)工面積（含住宅、商業(yè)、辦公）占建筑業(yè)新開(kāi)工面積的比例為 43.8%、 45.7%，非地產(chǎn)新開(kāi)工面積占比 56.2%、54.3%，我們認(rèn)為過(guò)去 10 年內(nèi)是房地產(chǎn)發(fā)展黃金十年， 新開(kāi)工占比亦呈現(xiàn)提升趨勢(shì)，展望未來(lái)，非房建設(shè)或受重視，景氣度提升有望帶動(dòng)建筑行業(yè) 繼續(xù)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)。2.2. 行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域，把握醫(yī)療衛(wèi)生建設(shè)新機(jī)遇2020 年衛(wèi)生類(lèi)固定資產(chǎn)投資增速邁上新臺(tái)階，醫(yī)院改擴(kuò)建建設(shè)市場(chǎng)空間龐大。2015-2019 年全國(guó)醫(yī)院數(shù)量穩(wěn)定增長(zhǎng)，每千人口床位數(shù) 2019 年達(dá)到 6.29 張，提前完成國(guó)務(wù)院辦公廳提 出的 2020 年每千人口床位數(shù)達(dá)到 6 張的目標(biāo)。2010-2020 年，我國(guó)衛(wèi)生

12、固定資產(chǎn)投資從不 到 1700 億增至超 8000 億，CAGR+16.9%，其中 2020 年疫情提升了政府對(duì)公共衛(wèi)生投資的 重視程度，當(dāng)年衛(wèi)生固定資產(chǎn)投資增速達(dá)到 29.9%，為 2010 年以來(lái)的最高值。2019 年全國(guó) 醫(yī)院機(jī)構(gòu)數(shù)達(dá)到 3.44 萬(wàn)個(gè)，每萬(wàn)人床位數(shù)達(dá)到 63 張，相比 2000 年分別增長(zhǎng)了 111%和 165%， 但根據(jù)世界銀行的數(shù)據(jù)，2018 年日本和韓國(guó)的每萬(wàn)人床位數(shù)已經(jīng)達(dá)到 130/124 張，我國(guó)與 人口同樣較為稠密的鄰國(guó)相比，醫(yī)療設(shè)施數(shù)量仍有較大的提升空間。我們認(rèn)為疫情可能成為 醫(yī)療基礎(chǔ)設(shè)施投資的催化劑，后續(xù)衛(wèi)生固定資產(chǎn)投資增速有望維持在穩(wěn)定較高的水平。老齡

13、化進(jìn)程加快，催生康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)需求。中國(guó)第七次人口普查顯示，年齡 65 歲以上人口為 1.91 億，占總?cè)丝诘?13.5%。與 2010 年第六次人口普查相比，65 歲以上人口增加了 7170 萬(wàn)人， 占比+4.6pct。根據(jù)世界銀行預(yù)測(cè)，按照中性情景，中國(guó)將在 2035 年進(jìn)入超老齡化社會(huì)，即 65 歲及以上老年人口占比超過(guò) 20%，2050 年這一比例將提高至 26%，隨著人口老齡化逐漸 加重，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)將得到快速發(fā)展。細(xì)分領(lǐng)域市場(chǎng)容量大，建設(shè)設(shè)計(jì)需求廣闊。2020 年我國(guó)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)規(guī)模 86632 億，其中康養(yǎng) 地產(chǎn)占比約為 16.5%，康養(yǎng)服務(wù)占比約為 5.5%?？叼B(yǎng)地產(chǎn)方面，需求升級(jí)和政策紅利

14、驅(qū)動(dòng)之 下，康養(yǎng)地產(chǎn)市場(chǎng)容量迅速擴(kuò)大，2016-2020 年，我國(guó)康養(yǎng)地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模從 8653 億增長(zhǎng)至 14285 億，CAGR 為 13.4%；康養(yǎng)服務(wù)方面，2016-2020 年，養(yǎng)老床鋪從 730.2 萬(wàn)張?jiān)鲩L(zhǎng)至 821 萬(wàn)張，市場(chǎng)規(guī)模從 2940 億增長(zhǎng)至 4775 億，CAGR 為 12.9%。在政府支持的背景下，康 養(yǎng)產(chǎn)業(yè)正在成為我國(guó)又一個(gè)新興的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，空間廣闊，康養(yǎng)地產(chǎn)及服務(wù)將推動(dòng)相關(guān) 建筑設(shè)計(jì)的需求。3. 公司競(jìng)爭(zhēng)力明顯：業(yè)務(wù)多點(diǎn)開(kāi)花，全國(guó)化布局戰(zhàn)略清晰3.1. 區(qū)域性建設(shè)提速+醫(yī)療康養(yǎng)領(lǐng)域深耕，業(yè)績(jī)保障力度強(qiáng)粵港澳大灣區(qū)建設(shè)或提升，公司深度受益。公司總部位于粵港澳大

15、灣區(qū)的核心城市深圳， 在華南地區(qū)的收入占比超過(guò) 50%。作為全國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的區(qū)域之一，華南地區(qū)的固定資產(chǎn)投 資規(guī)模與城鎮(zhèn)化建設(shè)都處于領(lǐng)先水平，2019 年 2 月，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)粵港澳大灣 區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要，提出粵港澳大灣區(qū)要建設(shè)成發(fā)展活力充沛、創(chuàng)新能力突出、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu) 化、要素流動(dòng)通暢、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的國(guó)際一流灣區(qū)和世界級(jí)城市群?；浉郯拇鬄硡^(qū)發(fā)展規(guī)劃 的實(shí)施，將推動(dòng)新一輪的投資建設(shè)高潮，為建筑設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃、市政工程等業(yè)務(wù)帶來(lái)穩(wěn)定 的市場(chǎng)需求。公司醫(yī)療養(yǎng)老項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)豐富。在目前住宅類(lèi)建筑、辦公類(lèi)建筑等傳統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)較 為充分的情況下，公司憑借較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)能力積極拓展專(zhuān)業(yè)細(xì)分領(lǐng)域，如醫(yī)

16、療、養(yǎng)老、康 復(fù)等特殊工程。在醫(yī)療及養(yǎng)老建筑設(shè)計(jì)方面擁有豐富的項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，累積了較多有影響力 的項(xiàng)目業(yè)績(jī)和業(yè)界口碑，逐漸形成專(zhuān)業(yè)化的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，重點(diǎn)布局在人口、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勢(shì)的珠 三角和長(zhǎng)三角區(qū)域，設(shè)計(jì)作品在專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)領(lǐng)域獲得多個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)，醫(yī)療建筑代表作包括中國(guó)科學(xué) 院腫瘤醫(yī)院深圳分院、香港中文大學(xué)深圳醫(yī)院、上海國(guó)際醫(yī)學(xué)中心、上海國(guó)家兒童醫(yī)學(xué)中心 等，康養(yǎng)建筑設(shè)計(jì)的代表性項(xiàng)目有廣州保利和熹會(huì)。2021 年 1-6 月期間，公司醫(yī)療及養(yǎng)老 建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目新簽合同金額超過(guò) 1 億，與去年同期相比實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，其中重要的新簽項(xiàng)目 包括中山大學(xué)附屬第七醫(yī)院（深圳）二期項(xiàng)目、深圳市眼科醫(yī)院二期項(xiàng)目等。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)

17、的新發(fā)展，各地對(duì)醫(yī)療資源的配置和布局均有較大且相對(duì)持續(xù)的優(yōu)化需求；加 上國(guó)務(wù)院、國(guó)家衛(wèi)生健康委等先后發(fā)布了關(guān)于推動(dòng)公立醫(yī)院高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)、公立 醫(yī)院高質(zhì)量發(fā)展促進(jìn)行動(dòng)（2021-2025 年），預(yù)計(jì)十四五為高水平醫(yī)院建設(shè)發(fā)展的機(jī)遇期，公司憑著自身的專(zhuān)業(yè)細(xì)分和經(jīng)驗(yàn)累積，將有利于在專(zhuān)項(xiàng)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)和加大地域輻射的影 響力，并在十四五的發(fā)展機(jī)遇期中深度受益。3.2. 全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)布局+區(qū)域分公司模式，全國(guó)化拓展順暢公司全產(chǎn)業(yè)鏈布局，推動(dòng)業(yè)務(wù)平穩(wěn)增長(zhǎng)。近幾年，國(guó)家和行業(yè)主管部門(mén)積極推動(dòng)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè) 鏈上下游整合，在此背景下，公司致力于打造規(guī)劃設(shè)計(jì)行業(yè)多維度設(shè)計(jì)平臺(tái)。在產(chǎn)業(yè)鏈橫向 擴(kuò)張方面，公司在夯實(shí)建

18、筑設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，積極開(kāi)拓城市規(guī)劃、市政設(shè)計(jì)、風(fēng)景園林設(shè) 計(jì)、工程咨詢(xún)等領(lǐng)域的業(yè)務(wù)，為客戶(hù)提供一體化的服務(wù)；在產(chǎn)業(yè)鏈縱向延伸方面，公司以傳 統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，以自主研究開(kāi)發(fā) BIM 建筑設(shè)計(jì)技術(shù)為手段，為客戶(hù)提供 BIM 技術(shù)協(xié)同 設(shè)計(jì)、裝配式建筑設(shè)計(jì)、綠色建筑設(shè)計(jì)、海綿城市、建筑智能化、光伏建筑一體化等專(zhuān)業(yè)方 面的服務(wù)。通過(guò)全產(chǎn)業(yè)鏈的布局，擴(kuò)大服務(wù)領(lǐng)域和業(yè)務(wù)規(guī)模，從而不斷提高公司盈利能力， 同時(shí)能適應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的需求，應(yīng)對(duì)行業(yè)未來(lái)可能發(fā)生的不利變化，保持業(yè)務(wù)的平穩(wěn)增長(zhǎng)?！翱偛?區(qū)域公司+分公司”模式，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展。公司業(yè)務(wù)規(guī)模位列民營(yíng)建筑設(shè)計(jì)企業(yè) 第一梯隊(duì)，已經(jīng)建立“總部+區(qū)域公司+分

19、公司”一體化的經(jīng)營(yíng)模式，在北京、上海、重慶、成都、西安、武漢、佛山等地設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，形成輻射全國(guó)的市場(chǎng)格局。總部負(fù)責(zé)推動(dòng)核心 業(yè)務(wù)的升級(jí)和客戶(hù)資源的輸出，加強(qiáng)與各區(qū)域的內(nèi)外聯(lián)動(dòng)；區(qū)域公司及分公司作為當(dāng)?shù)氐臉I(yè) 務(wù)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，提升公司與當(dāng)?shù)乜蛻?hù)的溝通、配合效率，同時(shí)還可以作為在當(dāng)?shù)氐臉I(yè)務(wù)宣傳窗 口，在當(dāng)?shù)丶爸苓厖^(qū)域開(kāi)展業(yè)務(wù)承攬。在保證華南區(qū)域業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)，公司努力實(shí)現(xiàn) 全國(guó)業(yè)務(wù)的均衡發(fā)展。在國(guó)家“一帶一路”、“粵港澳大灣區(qū)建設(shè)”等政策指引下，華東、 西南區(qū)域業(yè)務(wù)成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)，公司將繼續(xù)在北京、上海、深圳三個(gè)城市周邊的二三線(xiàn)城市 新設(shè)分公司。公司目前參與設(shè)計(jì)的居住類(lèi)項(xiàng)目覆蓋全國(guó) 30 個(gè)省級(jí)行

20、政區(qū) 160 余個(gè)地級(jí)市， 已具備良好的區(qū)域業(yè)務(wù)滲透能力。3.3. BIM+裝配式，BIM+VR/AR 具備高成長(zhǎng)性，公司緊跟行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)“十四五”階段，我們認(rèn)為裝配式和信息化是建筑設(shè)計(jì)行業(yè)兩大發(fā)展趨勢(shì)，有望革新傳統(tǒng)建筑行業(yè)的生產(chǎn)方式。國(guó)內(nèi)連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)重要政策，推進(jìn)裝配式建筑和 BIM 技術(shù)發(fā)展。近 年來(lái)，國(guó)家陸續(xù)釋放充分的政策紅利，促進(jìn)建筑設(shè)計(jì)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。國(guó)辦發(fā)關(guān)于促進(jìn)建 筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)中要求：“到 2025 年裝配式建筑占比要達(dá)到 30%”。根據(jù)住建 部數(shù)據(jù)，2020 年我國(guó)裝配式建筑面積約 6.3 億平方米，yoy+50%，新建裝配式建筑面積占比 約 20.5%，完成了十三五

21、規(guī)劃要求的“裝配式建筑占新建建筑比例達(dá)到 15%”的目標(biāo)，我們 預(yù)計(jì) 2025 年占比可能比 30%的目標(biāo)更高。我們預(yù)計(jì) 2025 年裝配式建筑設(shè)計(jì)市場(chǎng)容量有望超過(guò) 440 億，20-25 年 CAGR+12.19%。我 們按照（單位面積設(shè)計(jì)費(fèi)X新建裝配式建筑面積占比X新建建筑面積）來(lái)預(yù)測(cè)裝配式建筑設(shè)計(jì) 市場(chǎng)空間。假定新建建筑面積 2020-2025 年維持 2%的增速，新建裝配式建筑面積占比每年 增加 2.5pct，至 2025 年將增加至 33%，與住建部 2025 年 30%的目標(biāo)基本一致。根據(jù)行業(yè)經(jīng) 驗(yàn)，傳統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)的單平米收費(fèi)在 30-40 元（對(duì)應(yīng)建筑單平造價(jià)的 1%-2%），而裝

22、配式建筑 額外增加的深化設(shè)計(jì)和精細(xì)化設(shè)計(jì)部分可增加每平米設(shè)計(jì)費(fèi)約 10 元，我們假設(shè)裝配式建筑 每平米的設(shè)計(jì)費(fèi)用合計(jì)為 40 元，則至 2025 年裝配式建筑設(shè)計(jì)對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)空間有望達(dá)到 447.9 億，20-25 年市場(chǎng)空間年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá) 12.9%。公司切入裝配式建筑同時(shí)開(kāi)展 BIM 研究，緊跟行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。裝配式建筑設(shè)計(jì)方面，公司 早在 2010 開(kāi)始裝配式建筑的專(zhuān)項(xiàng)研究，于 2017 年獲批成為首批“國(guó)家裝配式建筑產(chǎn)業(yè)基 地”，擁有多名資深裝配式建筑設(shè)計(jì)專(zhuān)家，多年來(lái)積極參與各地方規(guī)范、圖集的編制和修訂 工作，代表項(xiàng)目有深圳中海鹿丹名苑為國(guó)家第一個(gè)超高層裝配式建筑，東莞常平萬(wàn)科城為東 莞第

23、一個(gè)裝配式高層住宅，福州萬(wàn)科金域藍(lán)灣為福州第一個(gè)裝配式高層住宅；BIM 方面，公 司是最早啟動(dòng) BIM 專(zhuān)項(xiàng)研究的建筑設(shè)計(jì)企業(yè)之一，經(jīng)過(guò)近十年的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了建筑的全生 命周期 BIM 應(yīng)用，代表項(xiàng)目有西安華潤(rùn)置地萬(wàn)象城、深圳檔案中心、前海世茂金融中心等， 使整個(gè)建筑工程項(xiàng)目在建造、設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)等各個(gè)階段動(dòng)態(tài)可視，提高工作效率。裝配式建筑 與 BIM 業(yè)務(wù)市場(chǎng)潛力巨大，且因其技術(shù)門(mén)檻較高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較小，行業(yè)利潤(rùn)率處于較高水 平，率先掌握核心技術(shù)的公司將會(huì)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中掌握主動(dòng)權(quán)，享受行業(yè)高速發(fā)展的成 果。發(fā)展裝配式建筑與 BIM 業(yè)務(wù)，有望成為公司未來(lái)利潤(rùn)增長(zhǎng)的重要來(lái)源，是公司保持競(jìng) 爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，

24、贏得未來(lái)的關(guān)鍵。BIM+VR/AR 技術(shù)，或是 BIM 又一發(fā)展趨勢(shì)。BIM+VR/AR 技術(shù)主要是通過(guò)計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)、圖 元互導(dǎo)技術(shù)，由于數(shù)據(jù)本身可以通過(guò)轉(zhuǎn)換格式的聯(lián)動(dòng)，又可以通過(guò)編程技術(shù)實(shí)現(xiàn)相互之間的 提取與調(diào)用，以達(dá)到建筑設(shè)計(jì)過(guò)程和成果輸出的最優(yōu)化。VR/AR 沉浸式體驗(yàn)，加強(qiáng)了具象性 及交互功能，提升 BIM 應(yīng)用效果，從而推動(dòng)其在建筑業(yè)的推廣和應(yīng)用。BIM+VR/AR 除了能 解決建筑行業(yè)最大的痛點(diǎn)“所見(jiàn)非所得”和“工程控制難”外，系統(tǒng)化的 BIM 平臺(tái)還能將 建筑設(shè)計(jì)過(guò)程信息化、三維化，同時(shí)加強(qiáng)建筑施工過(guò)程的項(xiàng)目管理能力。公司目前掌握通過(guò) BIM 模型的深化處理，在 VR 引擎創(chuàng)建一個(gè)

25、可視化、可交互、腳本驅(qū)動(dòng)的虛擬現(xiàn)實(shí)環(huán)境技術(shù)， 可用于方案匯報(bào)展示、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)宣傳等。3.4. “人才+經(jīng)驗(yàn)”立品牌護(hù)城河，保障下游客戶(hù)穩(wěn)定公司人才儲(chǔ)備足，高端作品樹(shù)行業(yè)知名度。建筑設(shè)計(jì)行業(yè)是典型的知識(shí)密集型服務(wù)行業(yè)， 設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的創(chuàng)新和設(shè)計(jì)能力決定了設(shè)計(jì)企業(yè)的技術(shù)水平和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，公司擁有超 1900 名專(zhuān)業(yè)技術(shù)及管理人才，其中高級(jí)工程師 150 余人，碩士、博士 200 多人。多年來(lái)，公司 憑借在人才團(tuán)隊(duì)、技術(shù)研發(fā)、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)及項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)等方面的核心優(yōu)勢(shì)，完成了包括多個(gè)國(guó)內(nèi) 一、二線(xiàn)城市地標(biāo)性建筑、核心商業(yè)區(qū)綜合體、醫(yī)療養(yǎng)老建筑以及中高端酒店等一系列代表 性作品，在建筑設(shè)計(jì)行業(yè)內(nèi)樹(shù)立起良好的品牌

26、知名度。大客戶(hù)多年合作穩(wěn)定。良好的品牌形象形成公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，獲得保利集團(tuán)、萬(wàn)科、中 海地產(chǎn)、綠地控股、金地集團(tuán)、金海地產(chǎn)等長(zhǎng)期戰(zhàn)略客戶(hù)，同時(shí)公司也是深圳市建筑工務(wù)署、 南山區(qū)人民政府、坪山區(qū)人民政府等政府部門(mén)的合作單位，保障公司房建外的設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)。根 據(jù)公司招股書(shū)披露，公司 16-19 年前 5 大客戶(hù)占比在 34%-40%之間，主要由知名房企和政府 部門(mén)構(gòu)成，其中，保利和萬(wàn)科為公司前兩大房企客戶(hù)，合作穩(wěn)定，保利作為公司第一大客戶(hù)， 收入占比穩(wěn)定在 17%-20%之間，在房地產(chǎn)行業(yè)集中度持續(xù)提升的背景下，預(yù)計(jì)該等客戶(hù)的業(yè) 務(wù)規(guī)模也將持續(xù)提升，進(jìn)而帶動(dòng)公司與之業(yè)務(wù)的穩(wěn)定發(fā)展。3.5. 公司房地

27、產(chǎn)賬面與市場(chǎng)價(jià)值有較大差距公司自持房產(chǎn)較多，賬面與市場(chǎng)價(jià)值有較大差距。2020 年末公司披露房產(chǎn)賬面價(jià)值 2.27 億， 按房屋用途來(lái)看，根據(jù)我們整理（武漢辦公樓未披露位置，無(wú)法獲得目前對(duì)應(yīng)市場(chǎng)價(jià)格，以 賬面價(jià)值計(jì)算），辦公、工業(yè)廠(chǎng)房、住宅面積分別為 11121 、2134 、5172 ，占比分 別為 60%、12%、28%；分地區(qū)來(lái)看，公司自有房產(chǎn)主要集中在深圳、北京、上海等一線(xiàn)城市， 其中深圳房產(chǎn)面積共有 8021 ，占比為 44%。我們根據(jù)房屋所處位置，結(jié)合附近房產(chǎn)的參 考價(jià)格，得到公司自有房產(chǎn)目前市場(chǎng)價(jià)值，根據(jù)測(cè)算，目前公司所持房產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值約為 4.75 億，較賬面價(jià)值 2.27

28、億，有 2.48 億的差距。4. 財(cái)務(wù)分析：資產(chǎn)負(fù)債優(yōu)質(zhì)，整體費(fèi)用利潤(rùn)率穩(wěn)定4.1. 盈利能力行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀，現(xiàn)金充足幾近無(wú)有息負(fù)債公司 ROE 處于行業(yè)水平優(yōu)秀水平。橫向看，19 年前，ROE 提升得益于公司凈利率和總資產(chǎn) 周轉(zhuǎn)率的穩(wěn)步提升，公司凈資產(chǎn)收益率呈上升趨勢(shì)，18 年高達(dá) 30%以上，體現(xiàn)出公司強(qiáng)勁 的盈利能力，19 年 ROE 的下行主要受公司上市后所有者權(quán)益增加攤薄 ROE 所致，并導(dǎo)致總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率減弱；縱向比，上市前公司保持 ROE 行業(yè)優(yōu)秀水平，主要系公司凈利率和總資 產(chǎn)周轉(zhuǎn)率處于行業(yè)較高水平，尤安設(shè)計(jì) ROE 較高主要系公司 20 年仍未上市，所有者權(quán)益基 數(shù)不高。資產(chǎn)端現(xiàn)金充裕，負(fù)債端幾近無(wú)有息負(fù)債。資產(chǎn)端拆解來(lái)看，2020 年公司流動(dòng)資產(chǎn)/非流動(dòng) 資產(chǎn)占比 85%/15%，非流動(dòng)資產(chǎn)端主要是固定資產(chǎn)，2020 年為 2.4 億，占非流動(dòng)資