2022年房地產(chǎn)估價師案例與分析常見錯誤估價結(jié)果報告書漏項考試試卷

1、2015年房地產(chǎn)估價師制度與政策:第三章一節(jié)試題一、單項選擇題（共 24 題，每題的備選項中，只有 1 個事最符合題意） 1、商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)的房屋預(yù)先售給_，并由其預(yù)付定金或房價款的行為。 A購房者 B承購人 C預(yù)買客戶 D潛在客戶 2、在某商業(yè)街深度3048 m(即100英尺)，臨街寬度20 m的矩形土地，總價為1 200萬元。根據(jù)四三二一法測，與其相鄰、臨街深度為4572 m(即150英尺)、臨街寬度20 m的矩形土地的總價為萬元。 A：1 504 B：1 404 C：1 304 D：1 204 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、_是由房地產(chǎn)估價工作的性質(zhì)決定的，是房

2、地產(chǎn)估價的最高行為準則，是房地產(chǎn)估價師的天職。 A獨立、客觀、公正原則 B合法原則 C最高最佳使用原則 D估價職業(yè)道德 4、運用平均增減量法進行估價的條件是_。 A房地產(chǎn)價格時間序列逐期升高或下降 B房地產(chǎn)價格的變動呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性 C房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且市場升或下降的波動幅度大致相等 D房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的數(shù)額大致接近5、投資額不足總投資額_且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的土地屬于閑置土地。 A25% B20% C15% D10% 6、建筑面積誤差絕對值超過3%的房價款應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)_倍返還。 A1 B2 C3 D4 7、_

3、不屬于對外交通用地。 A管道運輸 B港口 C企業(yè)內(nèi)鐵路 D機場 8、采用收益法測算房地產(chǎn)價格時，公式表示。 A：房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增 B：房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減 C：房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增 D：房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 9、設(shè)立地役權(quán)通常會使。 A：供役地的價值下降 B：需役地的價值下降 C：供役地與需役地的價值都下降 D：供役地與需役地的價值都上升 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 10、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有_的特性。 A獨一無二和供給有限 B獨一無二和價值量大 C流動性差和價值量大 D不可移動和用途多樣1

4、1、利率和通貨膨脹，屬于房地產(chǎn)市場運行環(huán)境中的_因素。 A社會環(huán)境 B政治環(huán)境 C經(jīng)濟環(huán)境 D金融環(huán)境 12、在估價報告中應(yīng)包含一份由的估價師簽名、蓋章的聲明。 A：本估價機構(gòu)所有 B：所有參加該估價項目 C：對該估價項目負第一責(zé)任 D：任本估價機構(gòu)法定代表人 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 13、某高層樓房占用的土地總面積為800，總建筑面積為2 000，某人擁有其中120的建筑面積。那么如果按建筑面積進行分攤計算，該所有人擁有的土地數(shù)量為。 A：40 B：45 C：48 D：50 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、按照公司法的規(guī)定，可以發(fā)行股票的公司是_。 A投資公司 B股份有限公司 C有限

5、公司 D股份公司 15、某類房地產(chǎn)2001年初至2005年初的價格分別為2 300元、2 450元、2 650元、 2 830元和3 000元，其增減量的權(quán)重分別為01、03、02和04，按平均增減量趨勢 法估計，以2001年初為預(yù)測基期，則該類房地產(chǎn)與2006年初的價格最接近于2005 年考題 A：3 100元 B：3 195元 C：3 285元 D：3 300元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 16、張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為 34萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。則

6、張某的這項投資在第4年的利息備付率是。 A：107 B：147 C：207 D：333 E：借款合同 17、若拆遷當事人對裁決不服，可以在接到裁決書之日起13內(nèi)向人民法院起訴。 A：15 B：20 C：30 D：60 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 18、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟因素的是。 A：房地產(chǎn)投機 B：物價變動 C：財政收支狀況 D：居民收入水平 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 19、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是_。 A投機需求膨脹 B金融機構(gòu)過度放貸 C房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā) D土地資源的稀缺性 20、下列估價基本事項中，僅由委托人決定的事_。 A估價對性 B估價目的 C估價時點 D價值

7、類型 21、房地產(chǎn)估價的要求是獨立、客觀、公正，體現(xiàn)了房地產(chǎn)估價的_。 A根本準則 B最高行為準則 C基本行為準則 D重要準則 22、我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的特點不包括_。 A房地產(chǎn)權(quán)屬登記由不同的登記機關(guān)分別登記 B房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動態(tài)登記 C房地產(chǎn)權(quán)屬登記實行申報登記制度 D房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有公信力23、某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)。土地使用年限為40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為35年，評估時該建筑物的折舊年限應(yīng)取_年。 A35 B45 C48 D50 24、保險的派生職能不包括_。 A防災(zāi)防損 B融通資金 C組織經(jīng)濟補償 D分配二、多項選擇題（共 24 題

8、，每題的備選項中，有 2 個或 2 個以上符合題意，至少有1 個錯項。） 1、假設(shè)某段時間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期收益率為15%，國債的投資收益率為10%，市場整體的平均收益率為20%，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場風(fēng)險相關(guān)系數(shù)是。(2005年試題) A：0.25 B：0.50 C：1.5 D：2.00 E：借款合同 2、房地產(chǎn)投資風(fēng)險可分為系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險，下列屬于個別風(fēng)險因素的是。(2008年試題) A：變現(xiàn)風(fēng)險 B：時間風(fēng)險 C：或然損失風(fēng)險 D：通貨膨脹風(fēng)險 E：借款合同3、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的主要工作內(nèi)容有。 A：開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇 B：評價方案構(gòu)造 C：區(qū)位分析與選擇 D：開發(fā)時機的分析

9、與選擇 E：融資方式的分析與選擇 4、動態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期之間的關(guān)系是。 A：動態(tài)投資回收期大于靜態(tài)投資回收期 B：動態(tài)投資回收期等于靜態(tài)投資回收期 C：動態(tài)投資回收期小于靜態(tài)投資回收期 D：動態(tài)投資回收期可能人于、等于或小于靜態(tài)投資回收期 E：借款合同5、某宗面積為3000m2的倉儲用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/m2。現(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價為960元/m2。則理論上應(yīng)補地價_萬元。 A1270 B1271 C1272 D1273 6、影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的_因素，是指傳統(tǒng)觀念及消費心理、福利、人口數(shù)量等內(nèi)容。 A家庭 B社會 C文化 D政策

10、 7、開發(fā)商若委托物業(yè)代理進行物業(yè)銷售，則開發(fā)商要支付相當于售價_的傭金。 A1%3% B0.5%0.9% C3.5% D4% 8、某銀行存款的計息方式采用單利，假設(shè)其一年期存款的年利率為2.25%，為吸引5年期的儲戶，則其5年期的年利率應(yīng)大于_。 A2.50% B3.5% C2.38% D3.25% 9、關(guān)于征收耕地的補償費用的說法，正確的有。 A：土地補償費歸農(nóng)村集體組織所有 B：土地補償費歸農(nóng)民個人所有 C：地上附著物和青苗補償費一定歸農(nóng)村集體所有 D：地上附著物和青苗補償費歸地上附著物和青苗的所有者所有 E：安置補助費一定歸農(nóng)村集體組織所有 10、關(guān)于商用房地產(chǎn)抵押貸款，下列說法不正確

11、的是。 A：貸款價值比率(抵借比)通常不超過50 B：貸款期限最長不超過10年 C：貸款利率通常高于個人住房抵押貸款 D：僅對已經(jīng)通過竣工驗收的商用房地產(chǎn)發(fā)放 E：借款合同11、城市的總體規(guī)劃由_負責(zé)組織編制。 A市人民政府建設(shè)行政主管部門 B市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門 C市人民政府土地行政主管部門 D市人民政府 12、某宗房地產(chǎn)的收益期限為30年，通過調(diào)查判定其未來每年的凈收益基本不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為23萬元、24萬元、23萬元、25萬元，報酬率為10%，則該宗房地產(chǎn)每年的固定凈收益價格為_萬元。 A23.75 B24 C23 D23.69 13、一般用于評價開發(fā)完

12、成后用來出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項目，也可用來評價置業(yè)投資項目，但不宜用于評價開發(fā)完成后出售情形的盈利能力指標是_。 A財務(wù)凈現(xiàn)值 B投資利潤率 C動態(tài)投資回收期 D財務(wù)內(nèi)部收益率14、金融機構(gòu)進行項目貸款審查時，要進行_工作。 A客戶評價 B項目評估 C擔(dān)保方式評價 D貸款綜合評價 E環(huán)境評價 15、由企業(yè)簽發(fā)，承諾在指定日期無條件支付確定的金額給收款人的票據(jù)是_。 A匯票 B本票 C支票 D銀行券 16、計量估價合同是以_和單價表為計算包價依據(jù)的合同。 A總工程量 B實測工程量 C工程量清單 D最終工程量 17、如果權(quán)利人不知道或不應(yīng)當知道權(quán)利被侵害，訴訟時效期間即不應(yīng)開始。但是，從權(quán)利

13、被侵害之日起超過年的，人民法院不予保護。 A：5 B：10 C：15 D：20 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 18、現(xiàn)需評估某宗房地產(chǎn)2004年10月末的價格，選取的可比實例成交價格為2500元/m2，成交日期為 2004年1月末，該類房地產(chǎn)自2003年7月末至2004年6月末平均每月價格遞增l%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月價格上漲20元/m2。該可比實例在2004年10月末的價格為_。 A2648元/m2 B2688元/m2 C2708元/m2 D2734元/m2 19、城市房屋拆遷的裁決應(yīng)當由_做出。 A仲裁機構(gòu) B人民法院 C公安機關(guān) D房屋拆遷管理部門 20、_增加了國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的掛牌出讓方式。 A中華人民共和國土地管理法 B中華人民共和國土地管理法實施條例 C城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 D招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 21、動態(tài)投資回收期是指項目以_所需的時間。 A經(jīng)營收入抵償全部投資 B全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出 C凈收益抵償全部投資 D凈收益現(xiàn)值抵償全部投資 22、報建審批管理主要包括審批核發(fā)_。 A項目選址意見書 B建