2022年黑龍江房地產(chǎn)估價師理論與方法估價報告的質量模擬試題

1、黑龍江2017年房地產(chǎn)估價師理論與方法：估價報告的質量模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、單層工業(yè)廠房的屋蓋結構的主要承重構件為_。 A屋面板 B屋架 C天窗架 D托架 2、房地產(chǎn)估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構和估價人員應當站在的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平臺理的價值。 A：委托人 B：估價報告預期使用者 C：管理部門 D：中立 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維修

2、保養(yǎng)差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4，用直線法計算該建筑物的成新率為【2005年考題】 A：432 B：50 C：568 D：70 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 4、決定房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場的是房地產(chǎn)的特性。 A：不可移動性 B：異質性 C：用途多樣性 D：相互影響性 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得暫定資質證書一年后，經(jīng)審查符合條件，可以直接申報_級資質證書。 A一 B二 C三 D四 6、某商場先向甲銀行貸款30萬元。后用房屋向乙銀行抵押貸款80萬元，并到當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理了登記。抵押期屆滿時，商

3、場無力清償貸款，拍賣房屋所得100萬元應由_。 A兩家銀行按債權比例受償 B兩家銀行均等受償 C甲銀行優(yōu)先全額受償 D乙銀行優(yōu)先全額受償 7、在某商業(yè)街深度30的矩形土地，前后兩面臨街，其前街路線價(土地單價)為3 000 元，后街路線價為2 000元。那么按重疊價值估價法計算，其前街影響深度為。 A：18 B：20 C：15 D：25 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 8、以下房地產(chǎn)價格中，屬于政府定價的是。 A：經(jīng)濟適用住房價格 B：公有住房出售的成本價 C：普通住房價格 D：高檔住宅價格 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 9、某房地產(chǎn)估價業(yè)務發(fā)生在非經(jīng)濟特區(qū)，評估的房地產(chǎn)價格總額為6200萬元，

4、按國家規(guī)定的標準，該房地產(chǎn)估價最高收費額為萬元。(2008年試題) A：248 B：713 C：1350 D：3100 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 10、下列建筑安裝工程費用的構成項目中，屬于企業(yè)管理費的是。 A：養(yǎng)老保險費 B：失業(yè)保險費 C：醫(yī)療保險費 D：勞動保險費 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調11、按照謹慎原則，運用收益法評估房地產(chǎn)抵押價值時，當估計未來收益可能會高也可能會低時，一般采用的收益估計值。 A：較高 B：較低 C：最高 D：最低 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 12、關于下列數(shù)據(jù)表述正確的是。(2003年試題) A：上述數(shù)據(jù)的眾數(shù)為100 B：上述數(shù)據(jù)的眾數(shù)為101 C：上述數(shù)據(jù)的算術平均

5、數(shù)為101 D：上述數(shù)據(jù)的中位數(shù)為101 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 13、某宗土地預計未來每年凈收益為76萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為9%，假設該宗土地的年限為無限年，則該宗土地的價值為。 A：760萬元 B：744萬元 C：882萬元 D：844萬元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于_。 A物業(yè)管理水平 B同類型物業(yè)的市場供求關系 C業(yè)主目標收益要求 D物業(yè)適應性 15、某綜合辦公樓建設期為3年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，現(xiàn)補辦了土地使用權出讓手續(xù)，上地使用權出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為35年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應為年。(題干中假設土地

6、出讓合同未約定不可續(xù)期) A：35 B：45 C：48 D：50 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 16、已知某投資的凈現(xiàn)金流量如下表所示，如果投資者目標收益率為10，則此項目的財務凈現(xiàn)值是萬元。 A：-418 B：200 C：1582 D：-2418 E：借款合同 17、下列成本費用中，不屬于土地儲備開發(fā)成本的是_。 A拆遷補償費及有關稅費 B市政基礎設施建設有關費用 C貸款利息 D建安費用 18、將資金投入與房地產(chǎn)相關的證券市場的行為是_。 A房地產(chǎn)直接投資 B房地產(chǎn)間接投資 C房地產(chǎn)混合投資 D房地產(chǎn)有效投資 19、某宗面積為3 000 的工業(yè)用地，容積率為08，樓面地價為700 元?，F(xiàn)按規(guī)

7、劃擬改為商業(yè)用地，容積率為50，樓面地價為960元。理論上應補地價萬元。 A：78 B：882 C：1 210 D：1 272 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 20、某商鋪建筑面積為5000，建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和剩余土地使用年限為35年；市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元；運營費用率為和金收入的25；該類房地產(chǎn)的報酬率為10。該商鋪的價值為萬元。 A：521 B：533 C：695 D：711 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 21、施工圖中的總平面圖是_的一部分。 A建筑施工圖 B專業(yè)施工圖 C結構施工圖 D給排水施工圖 22、_是指房地產(chǎn)市場上沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。 A差異性 B

8、各異性 C特色性 D獨立性23、下列關于“抵押權設立后抵押房屋出租”，表述錯誤的是。 A：該租賃關系可以對抗已登記的抵押權 B：抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力 C：抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任 D：抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失由承租人自己承擔 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 24、商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設的房屋預先售給_，并由其預付定金或房價款的行為。 A購房者 B承購人 C預買客戶 D潛在客戶25、某寫字樓的采光受到影響，

9、為克服該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費30萬元，每年增加電費等運營費用5萬元。該寫字樓的預期剩余經(jīng)濟壽命為30年，報酬率為8%，該寫字樓因采光受影響造成的損失為（）萬元。 A35.00 B56.29 C86.29 D180.00二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、收益性房地產(chǎn)包括_。 A未出租的餐館 B旅店 C加油站 D農(nóng)地 E未開發(fā)的土地 2、銀行個人住房貸款業(yè)務中發(fā)生的“假按揭”屬于風險(2006年試題) A：信用 B：管理 C：法律 D：操作 E：借款合同3、價格領先制

10、通常有三種形式。 A：被支配型價格領先 B：支配型價格領先 C：成本最高型價格領先 D：成本最低型價格領先 E：晴雨表型價格領先 4、在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中用到的估算公式：直接費每平方米造價指標建筑面積，屬于_。 A單元估算法 B單位指標估算法 C概算指標法 D工程量近似匡算法5、城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù)是_。 A土地總價值 B納稅人實際占用土地的租金 C土地年收益 D納稅人實際占用的土地面積 6、對年應納稅所得額在3萬元以下的企業(yè)，企業(yè)所得稅暫按_%的稅率征收。 A5.5 B18 C27 D33 7、下列關于給水排水施工圖，表述正確的是。 A：給水排水施工圖一般分為

11、室內給水排水和室外給水排水兩部分 B：給水排水施工圖的室內部分表示一個區(qū)域的給水和排水管網(wǎng) C：給水排水總平面圖亦稱給水排水外線圖 D：給水排水總平面圖是指在建筑物(一群或單個)以外的給水排水線路的平面布置圖 E：給水排水總平面圖亦稱給排水外線圖 8、廉租住房保障資金的來源有等。 A：地方財政預算安排 B：中央財政專項補助 C：住房公積金增值收益 D：土地出讓凈收益 E：住宅專項維修資金 9、下列建設工程必須實行監(jiān)理。 A：中型公用事業(yè)工程 B：成片開發(fā)建設的住宅小區(qū)工程 C：利用國際組織援助資金的工程 D：城鎮(zhèn)居民自建住房 E：農(nóng)村村民自建住宅 10、房地產(chǎn)投資開發(fā)是指在依法取得國有_的土地

12、上投資進行基礎設施、房屋建設的行為。 A土地使用權 B土地開發(fā)權 C土地所有權 D土地駐扎年限11、某可比實例的成交價格為2400元/m2，建筑面積100m2，首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%，則該可比實例的實際價格為（）元/m2。 A2290.91 B2326.41 C2344.16 D2308.66 12、針對不同的估價目的所采用的價值標準，可以分為兩類_。 A主觀合理價值和公開市場價值 B主觀合理價值和非公開市場價值 C主觀合理價值和客觀合理價值 D公開市場價值和非公開市場價值 13、城市由于建筑密集，生產(chǎn)與生活活動散發(fā)大量熱量，往往出現(xiàn)市區(qū)氣

13、溫比郊外高的現(xiàn)象，這被稱為。 A：溫差效應 B：綠島效應 C：溫壓效應 D：熱島效應 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調14、以下關于建筑物剩余經(jīng)濟壽命與土地使用權剩余期限的說法正確的是。 A：建筑物剩余經(jīng)濟壽命與土地使用權剩余期限可能同時結束 B：建筑物剩余經(jīng)濟壽命與土地使用權剩余期限不同時結束 C：建筑物剩余經(jīng)濟壽命不可能早于土地使用權剩余期限結束 D：建筑物剩余經(jīng)濟壽命不可能晚于土地使用期限結束 E：建筑物剩余經(jīng)濟壽命早于土地使用權剩余期限結束 15、建筑平面圖反映的內容有_。 A建筑的朝向、平面形狀 B門窗的編號、開啟方向 C各樓層的地面標高 D建筑外形及細部：門窗、雨篷、陽臺等 E內墻位置、房間名

14、稱、樓梯間的位置 16、保險合同的關系人有（）。 A保險人 B投保人 C被保險人 D受益人 E保險代理人 17、以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途，必須取得同意，并依法辦理相關手續(xù)。 A：原出讓方 B：轉讓人 C：規(guī)劃行政主管部門 D：原出讓方和市、縣規(guī)劃行政主管部門 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 18、下列敘述錯誤的是_。 A房地產(chǎn)的權益，是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益和收益 B房地產(chǎn)的所有權中，建筑物區(qū)分所有權是一種復合性的權利 C土地使用權是指土地使用權人依法對國有土地或者集體土地享有占有、使用、收益和處分的權利 D地役權是

15、指土地所有權人或土地使用權人為他人能在自己土地上通行而使用自己土地的權力 E典權是指支付典價占有他人房地產(chǎn)而為自己使用、收益的權利 19、最能說明土地價格水平高低的價格是_。 A土地單價 B基準地價 C樓面地價 D標定地價 20、折價處置抵押房地產(chǎn)的，應當參照 A：原購買價 B：重建價格 C：重置價格 D：市場價格 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 21、以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓的，現(xiàn)需房地產(chǎn)估價，_。 A私有住宅轉讓后仍用于居住的 B辦理了出讓手續(xù)，變劃撥土地為出讓土地，由受讓方繳納出讓金 C按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的 D是不改變土地劃撥性質，對轉讓方征收土地收益金 E轉讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的 22、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算時，如為委托銷售代理的，則代理費應列入_。 A管理費 B銷售費用 C其他費用 D前期費用23、關于抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強弱比較的說