2021年物業(yè)行業(yè)企業(yè)經營狀況及財務分析

1、2021年物業(yè)行業(yè)企業(yè)經營狀況及財務分析1、經營狀況：內生外延擴張加速，打造非居物管巨 頭1.1 規(guī)模擴張：聚焦布局非居業(yè)態(tài)，規(guī)模擴張明顯加速截至 2020 末，新大正管理項目個數 369 個，同比+13.5%；簽約面積 8,000 萬平，同 比+14.3%，2015-2020 年，公司簽約面積 CAGR 達 16%。公司作為完全獨立第三方的物業(yè)公司，在沒有開發(fā)商背景下，上市前，其規(guī)模擴張相 對較穩(wěn)定，今年以來，隨著管理團隊的進一步完善，以及激勵機制的推出，公司規(guī)模擴張 明顯提速。作為非住宅主導型物業(yè)服務企業(yè)，公司核心業(yè)務聚焦于政府機關、公眾物業(yè)（包 括航空業(yè)態(tài)）及企業(yè)總部物業(yè)，并在學校、航空

2、、政府機關等物業(yè)細分領域占據市場領先 地位。公司具體在管非住宅項目包括，貴州省高級人民法院、中國聯通重慶分公司等政府 及辦公物業(yè)；重慶江北機場、北京大興機場等航空物業(yè)；重慶大學、廣西大學等高等院校； 重慶、蘇州、貴陽、長沙的軌道交通、重慶國際博覽中心等公眾類物業(yè)。近年來公司外拓積極，規(guī)模擴張明顯提速。2019 年，公司開發(fā)的新項目和業(yè)務合同總 金額超 6 億元，簽約金額同比增長約 50%，重慶地區(qū)以外市場占比約 70%。2020 年，公 司新開發(fā)項目和業(yè)務合同簽約總金額超 9.2 億元，年合同金額約 4.7 億元，簽約總金額同比 增長約 54%，省外地區(qū)（除成渝地區(qū)外）占比達 78%，公司全國

3、化布局已經初見成效。 2021Q3，公司新拓展項目中標總金額約 14 億元，新簽約合同年金額約 6.4 億元，同比增 長超過 160%，重慶以外區(qū)域市場拓展量占比超 80%。圖：公司新簽合同總金額/增速及重慶外區(qū)域占比航空業(yè)態(tài)方面，公司新中標深圳寶安國際機場、南通興東國際機場等 4 個機場。辦公 業(yè)態(tài)方面，公司新中標深圳市國銀金融中心、北京市中國再保險大廈及中國地震局等重要 標志性項目及多地干休所項目。同時，公司在市政環(huán)衛(wèi)類項目取得突破，中標重慶市涪陵 新城區(qū)市政環(huán)衛(wèi)項目；在醫(yī)養(yǎng)物業(yè)、交通類項目中標包神鐵路和貴陽、洛陽、合肥等地軌 道交通的部分線路，以及襄陽市中醫(yī)醫(yī)院等醫(yī)院項目；場館物業(yè)方面，

4、新中標的國家體育 總局冬季運動管理中心承擔保障 2022 年北京冬奧會的備戰(zhàn)參賽任務，將成為新大正發(fā)展歷程中體育場館業(yè)態(tài)新標桿。從公司新中標項目大多為全國化項目，表明公司全國化布局進 一步加速。1.2 市場化拓展：后勤社會化助力擴張，大量潛在業(yè)務可滲透我們認為，對于第三方物業(yè)公司來說，大部分房企都有自己的物業(yè)公司，因而住宅的 市場化拓展相對較難。公司戰(zhàn)略性地將更多的業(yè)務拓展聚焦到非住宅業(yè)態(tài)，而早期非住宅 業(yè)態(tài)的市場尚不成熟，市場化物業(yè)管理企業(yè)相對較少，公司積極投入研究、拓展項目資源， 形成錯位經營，并在重慶市場做出一定的品牌效應后，建立業(yè)務壁壘，在西南地區(qū)項目招 投標占據一定優(yōu)勢，幫助其更快速

5、的獲取政府機關等機構類項目。此外，隨著劉文波、高文田等高管的加入，公司管理團隊進一步完善，同時公司市場 化資源優(yōu)勢進一步擴大，并且公司年初發(fā)布激勵計劃，有望推動市場化拓展的快速擴張。展望后續(xù)，一方面隨著我國后勤社會化的推進，公司非住宅物管業(yè)務有望逐步由西南 地區(qū)擴張至全國；另一方面，目前非住宅業(yè)態(tài)的服務內容滲透并不深，以航空業(yè)態(tài)為例， 目前公司與重慶機場集團簽訂的合同服務內容主要包括停車場服務、T2 航站樓保潔及旅客 手推車服務、部分區(qū)域保潔等服務，2019 年新增了飛行區(qū)安全哨巡場業(yè)務，后續(xù)仍有大量 潛在區(qū)域的服務內容可開放。1.3 并購擴張：并購優(yōu)質標的，優(yōu)勢業(yè)態(tài)突破、區(qū)域拓展2020 年

6、 10 月13 日，公司以現金 9,700 萬元收購四川民興物業(yè) 100%股權，對應 PE3.1 倍。民興物業(yè)成立于 1996 年，注冊資本 1,500 萬元。民興物業(yè)以國企總部辦公樓、政府 行政辦公樓、綜合寫字樓的專業(yè)物業(yè)管理為核心業(yè)務，延伸至為商業(yè)銀行各支行及營業(yè)網 點、大型商場、三級甲等醫(yī)院、別墅、電梯公寓及多層住宅提供規(guī)范的物業(yè)管理服務。民 興物業(yè)以成都市區(qū)為中心，輻射至郊縣和省內 12 個地市州，以及重慶、云南、安徽、甘肅 等省市，服務總面積達 350 多萬平方米。2019 年，標的公司實現營業(yè)收入 2.62 億元。公 司并購民興物業(yè)，聚焦優(yōu)勢業(yè)態(tài)突破，同時提升公司四川區(qū)域影響力，實

7、現區(qū)域拓展突破， 并提升公司的外拓能力。2、財務情況：多重因素推動公司業(yè)績將換擋加速2.1 營收&業(yè)績：過往業(yè)績持續(xù)高增，業(yè)務由西南輻射全國2021H1，公司實現營業(yè)收入 9.0 億元，同比+58.0%；實現歸母凈利潤 0.7 億元，同 比+38.4%。2016-2020 年，公司營收 CAGR 達 20.7%，歸母凈利潤 CAGR 達 48.3%。從 主營業(yè)務結構來看，2021H1，綜合物業(yè)、專項物業(yè)和增值服務分別占比 77.7%、16.6%、 5.6%，目前綜合物業(yè)收入占比較高，增值服務收入占比較低。區(qū)域結構來看，2016-2020H1，重慶地區(qū)營業(yè)收入占主營業(yè)務收入的比例分別為 87.8

8、%、85.1%、82.5%、76.0%、65.9%、52.3%，呈現逐步下降趨勢，而貴州、四川、 云南、廣西等西南地區(qū)和中東部地區(qū)收入占比逐步上升，符合公司立足重慶本地，以西南 地區(qū)為重點，并向中東部地區(qū)和全國輻射的業(yè)務拓展戰(zhàn)略。行業(yè)層面來看，近期，在房地產行業(yè)下行以及房企資金鏈趨緊階段，物管行業(yè)也將在 三大層次上獲得集中度的加速提升：1）母公司地產集中度提升帶來的內生增長的集中度提 升；2）地產企業(yè)下行壓力加劇，或導致部分企業(yè)出售物業(yè)管理資產，從而帶來的并購的集 中度提升；3）低效企業(yè)出清后，第三方外拓市場競爭環(huán)境有望緩和，推動外拓市場向優(yōu)質 物企的集中度提升。公司層面來看，考慮到公司為非住

9、宅物業(yè)管理的細分領域頭部企業(yè)， 并且積極招攬了眾多優(yōu)秀市場化管理人才，并構建多層次激勵機制，公司后續(xù)規(guī)模擴張有 望在市場化擴張和收并購等多層次進一步加速。2.2 利潤率：非住宅具重定價能力，賦予中長期穩(wěn)定利潤率2021H1，公司毛利率和凈利率分別為19.3%、8.3%，分別較2020 年-2.1pct、-1.8pct； 其中，物業(yè)管理服務、物業(yè)增值服務毛利率分別為 17.5%、49.5%，較 2020 年-1.2pct、 +1.9pct。2021H1 綜合物業(yè)項目和專項物業(yè)項目的毛利率分別為 18.2%、14.7%，分別較 2020 年-1.7pct、+1.4pct。2021H1 毛利率和凈利

10、率的下降主要源于重慶外市場處于快速擴張期，新進項目占比 較高，處于培育期的中心城市公司盈利水平低于重慶區(qū)域，及城市公司組織建設相應的成 本增加。其中，公司成熟項目（一年以上）毛利率 21.3%，新進項目（一年以內）毛利率 11.4%。 公司新進項目毛利率較低，主要源于新項目前期存在人員招聘費用及培訓費用，并且項目 早期收入貢獻較少，隨著項目逐步成熟，毛利率將逐步提升至成熟項目水平。我們認為，一方面，現階段行業(yè)加速整合，集中度快速提升，公司正處于規(guī)模擴張加 速期，其收入規(guī)模增速較短期利潤增速的重要性更高；另一方面，隨著公司新進項目逐步 轉化為成熟項目，毛利率有望逐步抬升，后續(xù)業(yè)績或將加速釋放。2

11、.3 增值服務：增值服務業(yè)務剛起步，后續(xù)具較大提升空間公司目前的物業(yè)增值服務主要包括政務服務、商務服務、招商租賃、企業(yè)推介等， 2016-2020 年，增值服務收入 CAGR 達 20.7%；2021H1，公司物業(yè)增值服務收入 5,050 萬元，同比+42.5%，占比 5.6%，遠低于目前上市物業(yè)公司增值服務收入占比，后續(xù)提升 潛力較大。我們認為，一方面，非住宅業(yè)態(tài)和住宅業(yè)態(tài)的增值服務定義有所不同，住宅的基礎服 務和增值服務的界限相對明確，而非住宅通常在招投標過程中會選擇具體細分服務項目從 而相應報價，因此非住宅的基礎/增值服務的界限相對更模糊，直接對標的意義并不大；另 一方面，公司聚焦的非住

12、宅業(yè)態(tài)同樣具備豐富的增值服務應用場景，尤其學校、機場等人流密集的業(yè)態(tài)，隨著非住宅業(yè)態(tài)的后勤社會化、增值服務逐步擴張，后續(xù)公司潛在收入空 間巨大。 此外，公司增值服務的占比提升，后續(xù)將在收入規(guī)模產生明顯貢獻，并且由于增值服 務的毛利率相對較高，公司整體毛利率有望抬升。圖：公司增值服務占比較低2.4 業(yè)態(tài)結構：公共、學校占比較高，航空業(yè)態(tài)潛在空間巨大從業(yè)態(tài)結構來看，2021H1，公司學校、航空、公共、辦公和商住物業(yè)收入占比分別為 16.7%、11.4%、20.0%、34.6%、17.4%，近年辦公物業(yè)發(fā)展迅速。從項目數來看，截至 2020 年末，學校、航空、公共、辦公和商住物業(yè)個數分別為 68、1

13、6、69、138、78 個。公司的辦公物業(yè)主要為黨、政、軍機關、企（事）業(yè)單位和商用寫字樓等提供專業(yè)化、 規(guī)范化、標準化的物業(yè)管理服務，致力于打造高規(guī)格、高品質、高站位的“三高”辦公物 業(yè)典范。辦公物業(yè)在基礎物業(yè)服務外，還圍繞辦公場景的具體需求提供如政務會議服務、 商務接待服務、資產管理服務、餐飲服務等多種辦公特色服務。公司學校物業(yè)面向全國學校提供綜合一體化后勤服務，包括各類高校、?？茖W校及中 小學，提供基礎物業(yè)管理及與校園生活配套的公寓、安全、學習輔助及師生生活服務等。 學校物業(yè)秉承“管理、服務、環(huán)境”育人理念，以全委托綜合一體化后勤服務解決方案的 “校園大管家”服務體系，全方位滿足師生的多

14、元化、多層次、人性化的育人需求，在基 礎物業(yè)服務外，還提供教學保障服務、公寓管理服務、能耗管理服務、智慧校園打造、學 生創(chuàng)業(yè)就業(yè)服務等學校特色服務。航空業(yè)態(tài)方面，近年來，國內部分機場單位（例如廣州白云機場、榆林榆陽機場）通 過自己設立或由其上級單位設立物業(yè)公司，并全權委托該物業(yè)公司將物業(yè)服務進行對外公 開招標。公司目前服務機場達 19 個，包括重慶江北、北京首都、北京大興、上海虹橋、廣 州白云、深圳寶安、昆明長水、杭州蕭山、鄭州新鄭、南寧吳圩、福州長樂、南京祿口、 青島膠東、長沙黃花等，實現航空物業(yè)一線城市全覆蓋。公司服務的重慶江北國際機場項 目榮獲“全球旅客吞吐量 2,500 萬-4,000 萬層級最佳機場第一名”、