2022年寧夏省房地產(chǎn)估價師案例與分析估價技術(shù)報告的寫作考試試卷

1、2016年寧夏省房地產(chǎn)估價師案例與分析：估價技術(shù)報告的寫作考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、國務(wù)院宣布從年下半年開始，全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。 A：1995 B：1996 C：1998 D：2000 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 2、已知某居住區(qū)的住宅用地面積和住宅建筑基底總面積，可以計算出該居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟指標是。 A：住宅平均層數(shù) B：住宅建筑凈密度 C：住宅建筑面積凈密度 D：住宅建筑面積毛密度 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、某房地產(chǎn)開發(fā)項

2、目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬元，則該項目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為。 A：45.05 B：49.31 C：58.86 D：63.6 E：借款合同 4、”五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、等設(shè)施或條件以及場地平整。 A：給水、排水、電力、通信 B：給水、排水、燃氣、熱力 C：排水、電力、通信、燃氣 D：排水、電力、通信、熱力 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、從理論上講，房地產(chǎn)市場分析的第一步工作是（）。 A設(shè)計問卷 B收集信息 C定義市場區(qū)域 D確定調(diào)查方式 6、商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將

3、正在建設(shè)的房屋預先售給_，并由其預付定金或房價款的行為。 A購房者 B承購人 C預買客戶 D潛在客戶 7、某大型房地產(chǎn)開發(fā)項目對該區(qū)域的商業(yè)、教育、金融等配套帶來較大改善，也提升了周邊房地產(chǎn)的市場價值，這說明該項目具有。 A：壟斷性 B：外部性 C：復雜性 D：信息不對稱性 E：借款合同 8、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3 500元和4 800元， 采用平均發(fā)展速度法預測2008年的價格最接近于【2005年考題】 A：4 800元 B：5 124元 C：5 800元 D：7 124元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 9、長期趨勢法應(yīng)用的假設(shè)前提條件為_。 A過去形成的房

4、地產(chǎn)價格變動趨勢在未來繼續(xù)存在 B房地產(chǎn)市場無明顯季節(jié)性波動 C忽略了政府宏觀調(diào)控因素對價格的影響 D市場上能夠找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料 10、某房地產(chǎn)開發(fā)項目從購買土地使用權(quán)到竣工驗收共用了3年時間，建成后用于出租經(jīng)營，預計經(jīng)濟壽命為40年，土地使用權(quán)年限為50年，則該項目的經(jīng)營期為_年。 A37 B40 C43 D5011、房地產(chǎn)開發(fā)項目施工現(xiàn)場的安全由_負責。 A建筑施工企 B監(jiān)理企業(yè) C房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) D施工合同中規(guī)定的單位 12、在強制拍賣中，拍賣的主體是。 A：人民法院和拍賣公司 B：競買人和買受人 C：人民法院和拍賣標的所有權(quán)人 D：拍賣公司和拍賣標的所有權(quán)人 E：執(zhí)行層的組

5、織協(xié)調(diào) 13、”區(qū)位”是指某一房屋的地理位置，包括_。 A在城市或區(qū)域中的地位 B與其他地方往來的便捷性 C與市中心的距離 D周圍環(huán)境、景觀14、下列關(guān)于地籍和地籍測量，表述不正確的是。 A：地籍亦稱土地的戶籍 B：地籍資料應(yīng)具有現(xiàn)實性和準確性 C：基礎(chǔ)地籍資料包括地籍圖、地籍冊和地籍登記檔案 D：地籍測量，亦稱房地產(chǎn)測量 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 15、按照租客的意愿及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，是房地產(chǎn)投資中的。 A：存在效益外溢和轉(zhuǎn)移 B：需要適時更新改造投資 C：不一樣性 D：保值性與增值性 E：借款合同 16、關(guān)于投資組合理論的說法，正確的是_。 A投資者應(yīng)選擇毫無風險的投資組合 B投資者應(yīng)

6、選擇投資項目間有一個正協(xié)方差的投資組合 C投資者可以將系統(tǒng)風險因素減少甚至完全抵消 D投資者可以將個別風險因素減少甚至完全抵消 17、對某種特定的商品來說，下列關(guān)于市場容量概念的表述中，正確的是。 A：潛在市場服務(wù)市場有效市場合格的有效市場 B：潛在市場有效市場服務(wù)市場合格的有效市場 C：潛在市場有效市場合格的有效市場服務(wù)市場 D：服務(wù)市場潛在市場有效市場合格的有效市場 E：借款合同 18、某宗面積為5 000的房地產(chǎn)開發(fā)用地，市場價格(按面地價)為800元，容積率為2，受讓人需按照受讓價格的3繳納契稅等稅費，則土地取得成本為萬元。 A：824 B：864 C：882 D：904 E：工業(yè)用地

7、的監(jiān)測點評估價格 19、在建工程抵押價值評估中扣除拖欠的建設(shè)工程款，符合房地產(chǎn)估價普適技術(shù)性原則中的（）。 A謹慎原則 B替代原則 C合法原則 D最高最佳利用原則 20、某倉庫房地產(chǎn)，建筑面積為800 ，容積率為08，對應(yīng)的土地單價為850元，現(xiàn) 擬變更為商業(yè)用地，容積率為20，并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可假定改為商業(yè)用地后樓面地價為2 000元，則理論上應(yīng)補地價的數(shù)額為【2006年考題】 A：9375萬元 B：115萬元 C：29375萬元 D：315萬元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 21、下圖是一塊三角形ABC的土地如果臨街深度80英尺的一面臨街矩形土地的平均深度價格修正率為116

8、，臨街深度80英尺的三角形土地價格修正率為63，該塊三角形土地ABC的總價為 A：2 046 240元 B：584 640元 C：1461 600元 D：2 688 000元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 22、三級房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，其專職房地產(chǎn)估價專業(yè)人員占職工總數(shù)的_以上。 A40% B50% C60% D70%23、寫字樓經(jīng)營者與甲公司簽訂了20年的租賃合同，租金為400元/(m2年)，則其面臨_。 A市場供求風險 B周期風險 C變現(xiàn)風險 D通貨膨脹風險 24、開發(fā)投資的投資者主要是。 A：賺取開發(fā)利潤 B：保值增值 C：獲得收益 D：消費 E：借款合同25、根據(jù)權(quán)利的作用，以下民事權(quán)

9、利屬于形成權(quán)的是_。 A物權(quán) B知識產(chǎn)權(quán) C人身權(quán) D撤銷權(quán)二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、在資產(chǎn)負債表的編制中，_是根據(jù)幾個賬戶的期末余額合計數(shù)填列。 A短期投資項目 B累計折舊項目 C未分配利潤項目 D存貨項目 2、根據(jù)現(xiàn)行法律，下列房地產(chǎn)中不應(yīng)作為以抵押為目的的估價對象的有（）。 A土地所有權(quán) B依法承包的荒山的土地使用權(quán) C宅基地使用權(quán) D固有汽車加油站 E鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房3、地產(chǎn)的價值就在于其位置，是房地產(chǎn)投資特性中的。 A：位置固定性 B：適應(yīng)性 C：壽命周期長 D

10、：各異性 E：借款合同 4、收益遞增遞減原理揭示的投入產(chǎn)出關(guān)系不包括。 A：收益遞減規(guī)律 B：規(guī)模報酬規(guī)律 C：利潤最大化規(guī)律 D：均衡規(guī)律 E：適合規(guī)律5、按照房地產(chǎn)經(jīng)營使用方式分類，下列主要是營業(yè)的房地產(chǎn)有。 A：旅館 B：影劇院 C：商店 D：餐館 E：寫字樓 6、下列不屬于建設(shè)用地使用權(quán)出讓特點的是_。 A平等 B自愿 C有償 D無限期 7、國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門依據(jù)法律、行政法規(guī)以及規(guī)定的職權(quán)代表國家對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動進行監(jiān)督和管理的行為，這是指。 A：與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作 B：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理 C：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管

11、理 D：房地產(chǎn)開發(fā)的合理利用 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 8、下列關(guān)于建設(shè)項目施工階段工程造價計價與控制，表述正確的有。 A：工程變更就是工程的實際施工情況與招標投標時的工程情況發(fā)生的變化 B：承包人在確定變更后7日內(nèi)不向工程師提出變更工程價款報告的，視為該項設(shè)計變更不涉及合同價款的變更 C：變更合同價款的確定方法，對合同中沒有適用或類似變更合同的價格，由發(fā)包人提出適當?shù)淖兏鼉r格，經(jīng)工程師確認后執(zhí)行 D：工程索賠包括承包人向發(fā)包人的索賠和發(fā)包人向承包人的索賠，所以工程索賠是雙向的 E：按照索賠的合同依據(jù)可以將工程索賠分為工期索賠和費用索賠 9、實行包干制的物業(yè)服務(wù)費，其構(gòu)成不包括。 A：物業(yè)服務(wù)成本

12、 B：法定稅費 C：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金 D：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 10、下列關(guān)于信用形式，表述正確的是。 A：商業(yè)信用是指企業(yè)之間相互提供的、與商品交易直接聯(lián)系的信用形式 B：銀行信用是指銀行以貨幣形式向企業(yè)或個人提供的信用 C：銀行信用是目前主要的信用形式 D：民間信用是指企業(yè)或金融機構(gòu)對消費者個人提供的信用，一般直接用于生活消費 E：消費信用是指個人之間相互以貨幣或?qū)嵨锾峁┑男庞?1、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。 A選址規(guī)劃意見通知書 B規(guī)劃設(shè)計條件通知書 C建設(shè)用地規(guī)劃許可證 D建設(shè)工程規(guī)劃許可證 12、城市規(guī)劃對土地使用管制的內(nèi)容，

13、主要包括等， A：建筑高度 B：建筑結(jié)構(gòu) C：容積率 D：土地使用權(quán)來源 E：土地用途 13、從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之問的關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距是_。 A房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu) B房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu) C房地產(chǎn)數(shù)量結(jié)構(gòu) D房地產(chǎn)總量結(jié)構(gòu)14、住房公積金管理中心不是_。 A住房公積金委員會各項決策的執(zhí)行機構(gòu) B住房公積金運作管理部門 C住房公積金管理的主體 D住房公積金管理的決策機構(gòu) 15、下列關(guān)于供給價格彈性系數(shù)，表述正確的是。 A：供給價格彈性系數(shù)是供給量變動率與價格變動率的比值 B：供給價格彈性系數(shù)的數(shù)值一般都為負值 C：供給價格彈性系數(shù)的數(shù)值一般都為正值 D：供給價格彈性系數(shù)

14、反映了供給量與價格反方向變動的供給規(guī)律 E：同一條供給曲線上不同點的供給價格彈性系數(shù)大小并不一定相同 16、工廠煙囪之類位置固定的污染源，屬于。 A：固定污染源 B：移動污染源 C：點源 D：高架源 E：線源 17、下列關(guān)于所有權(quán)的表述中，正確的有。(2007年試題) A：所有權(quán)是從物權(quán) B：所有權(quán)是自物權(quán) C：可對所有權(quán)人的物設(shè)置他項權(quán)利 D：共有是確定份額的共同所有 E：建筑物區(qū)分所有權(quán)人僅擁有專有部分所有權(quán) 18、有關(guān)房地產(chǎn)投資的描述中屬于房地產(chǎn)特性的是。 A：位置固定性或不可移動性，是房地產(chǎn)資產(chǎn)最重要的一個特性 B：房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn) C：房地產(chǎn)投資容易受到政府政

15、策的影響 D：房地產(chǎn)投資能夠得到稅收優(yōu)惠 E：房地產(chǎn)投資可獲得相當高的利潤 19、貸款質(zhì)押是借款人以作為債權(quán)的擔保。 A：第三方保證人以自身的財產(chǎn) B：財產(chǎn) C：不動產(chǎn) D：動產(chǎn)或權(quán)力 E：借款合同 20、某成片荒地面積15000m2，取得該荒地的代價為1000萬元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費用為1500萬元，其中60%從銀行貸款取得，開發(fā)期為3年，貸款年利率為 8%，銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的2%、55%和10%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%，假設(shè)開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期三年中分別均勻投入30%、40%和30%，則該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟

16、地的平均單價為_元/m2。 A2265 B2346 C2698 D3968 21、房屋價格計算時，按套內(nèi)面積或建筑面積計價的，當事人應(yīng)當在合同中約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時的處理方式，當面積誤差比絕對值在_以內(nèi)時，據(jù)實結(jié)算房價款。 A4% B3% C6% D5% 22、甲公司開發(fā)建設(shè)一個普通住宅小區(qū)，并向社會公開預售。2009年3月1 日，王某與甲公司簽訂了商品房預售合同(王某為首次購房)。房屋竣工后，經(jīng)房地產(chǎn)測繪機構(gòu)測算，該房屋套內(nèi)建筑面積為70，陽臺面積為6，套內(nèi)墻體建筑面積9，分攤共有建筑面積13。(2009年試題)下列關(guān)于王某簽訂商品房預售合同的表述中，正確的為。 A：商品房預售合同未經(jīng)備案，合同無效 B：在商品房預售合同中，可以約定面積誤差處理方式 C：王某可以將預購的未竣工的商品房再轉(zhuǎn)讓 D：商品房預售后，甲公司應(yīng)當在簽約之日起30日內(nèi)辦理商品房預售合同登記備案。 E：要求查詢的資料不存在的23、負責二、三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)許