城市投資機(jī)會與分析-以合肥、嘉興為例

1、城市投資機(jī)會與分析以合肥、嘉興為例目錄一、客戶關(guān)注點分析二、如何實現(xiàn)客戶需求三、城市進(jìn)入機(jī)會評價模型分析案例一：嘉興案例二：合肥案例三：蘇州城市進(jìn)入城市：進(jìn)不進(jìn)？時機(jī)：什么時候進(jìn)？區(qū)位：進(jìn)哪個區(qū)域？產(chǎn)品：開發(fā)什么產(chǎn)品？項目：能不能介入?客戶：在哪里?產(chǎn)品：開發(fā)什么產(chǎn)品？操作：如何開發(fā)？客戶：定位那些客戶？價格：什么價格出售？操作：如何進(jìn)行開發(fā)？研究整體脈絡(luò)項目介入一、客戶關(guān)注點分析五大關(guān)注點宏觀經(jīng)濟(jì)是否有支撐？區(qū)位地理是否有優(yōu)勢？市場需求是否有滿足？價格增長是否有空間？產(chǎn)品投放是否有機(jī)會？解決城市是否進(jìn)入問題解決進(jìn)哪個區(qū)位的問題解決進(jìn)入時機(jī)問題解決進(jìn)入時機(jī)問題解決產(chǎn)品開發(fā)問題關(guān)注點一：宏觀經(jīng)濟(jì)

2、是否有支撐？宏觀經(jīng)濟(jì)考量指標(biāo)GDP水平居民可支配收入城市規(guī)劃總量：是否較大增幅：是否夠快結(jié)構(gòu)：是否合理排名：是否靠前總量：是否較大增幅：是否夠快排名：是否靠前負(fù)荷：是否合理城市規(guī)劃：是否有強(qiáng)勢“概念”產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：是否能導(dǎo)入人口用地規(guī)劃：是否有較大發(fā)展關(guān)注點二：區(qū)位地理是否有優(yōu)勢？區(qū)位環(huán)境考量指標(biāo)空間環(huán)境配套設(shè)施規(guī)劃利好地理位置：相鄰輻射關(guān)系歷史人文：有無悠久的歷史文化自然景觀：有無優(yōu)越的自然景觀交通環(huán)境：內(nèi)、外交通是否便捷教育環(huán)境：有無知名的教育支撐醫(yī)療環(huán)境：有無知名的醫(yī)療設(shè)施生活環(huán)境：有無完善的生活設(shè)施功能定位：有無強(qiáng)勢“概念”引入基建規(guī)劃：有無大型基建規(guī)劃生活配套規(guī)劃：有無大型商業(yè)規(guī)劃市場需

3、求考量指標(biāo)供應(yīng)成交綜合總量：有無達(dá)到一定規(guī)模增幅：有無達(dá)到一定比例總量：有無達(dá)到一定規(guī)模增幅：有無達(dá)到一定比例供求關(guān)系：是否合理區(qū)位排名：是否靠前人均面積：是否有空間關(guān)注點三：市場需求是否有滿足？價格增長考量指標(biāo)均價其他房產(chǎn)價格：有無持續(xù)增長增長幅度：有無達(dá)到一定比例區(qū)位排名：與周邊其他城市相比價格區(qū)間：客戶普遍接受的價格購買壓力：房價與家庭收入比關(guān)注點四：價格增長是否有空間？地產(chǎn)成本價格：有無增長空間產(chǎn)品投放考量指標(biāo)各類型產(chǎn)品的市場供應(yīng)比重各類型產(chǎn)品的市場成交比重關(guān)注點五：產(chǎn)品投放是否有機(jī)會？各類型產(chǎn)品的供求關(guān)系各類型產(chǎn)品的價格水平二、如何實現(xiàn)客戶需求？客戶需求實現(xiàn)途徑宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境城市地理環(huán)

4、境市場需求環(huán)境城市歷年統(tǒng)計年鑒城市規(guī)劃網(wǎng)國土資源網(wǎng)城市政府網(wǎng)站城市規(guī)劃網(wǎng)城市地圖網(wǎng)城市歷年統(tǒng)計年鑒城市房地產(chǎn)網(wǎng)房地交易中心統(tǒng)計報告城市國土資源網(wǎng)實地調(diào)查客戶需求實現(xiàn)途徑價格空間環(huán)境產(chǎn)品開發(fā)環(huán)境實地調(diào)查房地交易中心統(tǒng)計報告房地產(chǎn)交易網(wǎng)當(dāng)?shù)胤科笫袌鲅芯繄蟾鎸嵉卣{(diào)查城市房地產(chǎn)網(wǎng)房地交易中心統(tǒng)計報告當(dāng)?shù)胤科笫袌鲅芯繄蟾娼由享撊?、城市進(jìn)入機(jī)會評價模型分析說明： 模型包括城市整體投資環(huán)境模型、土地價值評價模型、住宅需求分析模型、寫字樓需求分析模型和商業(yè)需求分析模型類別影響因素指標(biāo)闡述權(quán)重單項得分最終得分衡量標(biāo)準(zhǔn)基本面GDP衡量城市發(fā)展水平人口規(guī)模衡量房地產(chǎn)的需求量是否充足人均可支配收入衡量居民消費力高低重

5、大基礎(chǔ)設(shè)施衡量未來城市房地產(chǎn)的輻射半徑發(fā)展面城市發(fā)展方向衡量城市發(fā)展方向是否適合發(fā)展城市規(guī)劃定位衡量城市規(guī)劃是否有利于房地產(chǎn)發(fā)展政策面政策金融環(huán)境衡量是否對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)有推動作用行業(yè)面供應(yīng)量衡量城市房地產(chǎn)市場容量成交量衡量城市房地產(chǎn)市場容量價格衡量市場上升空間產(chǎn)品衡量產(chǎn)品的開發(fā)機(jī)會合計城市房地產(chǎn)投資機(jī)會總體評價模型（模型一）城市房地產(chǎn)投資機(jī)會總體評價模型（模型二）城市綜合競爭力AB1城市經(jīng)濟(jì)實力C1GDP C2人均GDP C3利稅總額C4社會消費品零售總額C5規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤總額C6人均可支配收入B2城市資金實力C7全社會固定資產(chǎn)投資總額C8人均年末儲蓄額C9人均地方財政收入C10人均地方財

6、政支出B3城市科技實力C11科研綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)人員數(shù)C12每萬人擁有高校在校學(xué)生數(shù)C13人均教育事業(yè)費支出C14高等學(xué)校數(shù)C15高等學(xué)校教師數(shù)B4城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與效益C16第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重C17第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)C18工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)C19工業(yè)利潤總額城市房地產(chǎn)投資機(jī)會總體評價模型（模型一）城市綜合競爭力AB5城市開放程度C20進(jìn)口總額C21出口總額C22進(jìn)出口總額占GDP比例C23吸收外資金額C24國際旅游收入B6城市基礎(chǔ)設(shè)施C25基礎(chǔ)設(shè)施投資額C26人均生活用水量C27人均鋪裝道路面積C28每萬人擁有公交車C29每十萬人擁有醫(yī)生數(shù)C30每十萬人擁有醫(yī)院床位數(shù)C31人均生活用電量

7、C32人均郵電業(yè)務(wù)總量C33每百萬人擁有影劇院數(shù)C34每百人擁有公共圖書館藏數(shù)B7城市政府管理水平C35城市化水平C36市區(qū)土地面積C37市區(qū)人口密度C38就業(yè)率C39人均住房使用面積C40工業(yè)廢水排放達(dá)標(biāo)率C41人均蔬菜產(chǎn)量C42人均肉產(chǎn)量C43建成區(qū)綠化覆蓋率C44環(huán)境噪聲達(dá)標(biāo)面積接上表土地價值評價模型 （模型三）指標(biāo)項因素指標(biāo)評價因素權(quán)重指標(biāo)權(quán)重優(yōu)/100良/80中/60差/0區(qū)位環(huán)境地理位置歷史人文自然景觀交通條件公共交通軌道交通道路建設(shè)生活配套醫(yī)療環(huán)境教育環(huán)境大型超市其他商業(yè)環(huán)境商業(yè)密集性商業(yè)繁華度商業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)環(huán)境產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)GDP在全市的排名人均可支配收入房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)量土地價格走

8、勢房屋價格走勢企業(yè)同行競爭行業(yè)平均利潤未來發(fā)展規(guī)劃區(qū)域功能定位基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃生活配套設(shè)施發(fā)展規(guī)劃改造工程規(guī)劃指標(biāo)低方案中方案高方案說明影響因素發(fā)展趨勢經(jīng)濟(jì)發(fā)展人均GDP居民收入消費結(jié)構(gòu)內(nèi)需對經(jīng)濟(jì)增長城市人口城市化水平戶籍人口 機(jī)械增長 境外和外省士人的增加城市規(guī)劃城市相關(guān)規(guī)劃舊城改造軌道交通的建設(shè)住宅市場需求分析模型 （模型四）住宅市場需求分析模型 （模型四）指標(biāo)低方案中方案高方案說明未來五年住宅需求總量總?cè)丝?萬人)城市化水平城市人口（萬人）本市居民改善居住需求（萬M2）動拆遷居民需求（萬M2）農(nóng)民進(jìn)鎮(zhèn)需求（萬M2）外籍人士需求（萬M2）城市人口機(jī)械化增長需求（萬M2）投資需求（萬M2）外

9、省市人口需求（萬M2）住宅需求量（萬M2）接上表住宅市場需求分析模型 （模型四）接上表指標(biāo)低方案中方案高方案說明未來住宅需求空間分布中心城區(qū)城市人口(萬人）供應(yīng)需求次中心城區(qū)城市人口(萬人）供應(yīng)需求城市邊緣區(qū)城市人口(萬人）供應(yīng)需求指標(biāo)低方案中方案高方案說明影響因素發(fā)展趨勢經(jīng)濟(jì)發(fā)展三次產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值期末三次產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重吸引外資外來企業(yè)入駐城市人口勞動力數(shù)量期末第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員占總就業(yè)人員比重就業(yè)機(jī)會城市規(guī)劃交通的規(guī)劃產(chǎn)業(yè)分布區(qū)域規(guī)劃科技園區(qū)等的規(guī)劃商務(wù)中心的規(guī)劃寫字樓市場需求分析模型 （模型五）寫字樓市場需求分析模型 （模型五）指標(biāo)低方案中方案高方案說明未來五年寫字樓需求總量總?cè)丝?萬人)城市就業(yè)人

10、口（萬人）城市產(chǎn)業(yè)就業(yè)比重第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)（萬人）原有從業(yè)人員改善辦公條件新增規(guī)模（萬M2）新增第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員需求量（萬M2）寫字樓需求規(guī)模（萬M2）指標(biāo)低方案中方案高方案說明未來寫字樓需求空間分布中心城區(qū)供應(yīng)需求次中心城區(qū)供應(yīng)需求接上表指標(biāo)低方案中方案高方案說明影響因素發(fā)展趨勢經(jīng)濟(jì)發(fā)展居民實際收入恩格爾系數(shù)內(nèi)需對經(jīng)濟(jì)增長城市人口戶籍人口城市化水平外地人和境外人士旅游人次不斷增加城市規(guī)劃旅游景點拓展期末商業(yè)網(wǎng)點布局旅游業(yè)發(fā)展指標(biāo)低方案中方案高方案說明未來五年商業(yè)用房需求總量總?cè)丝?萬人)購買力從業(yè)人員人均占有商業(yè)面積（M2）城市人均商業(yè)面積（M2）原人口改善需求新增規(guī)模（萬M2）新增人口需

11、求規(guī)模（萬M2）商用物業(yè)需求規(guī)模萬M2）指標(biāo)低方案中方案高方案說明未來商業(yè)用房需求空間分布中心城區(qū)供應(yīng)需求次中心城區(qū)供應(yīng)需求商業(yè)用房需求分析模型 （模型六）案例一：嘉興案例二：合肥案例三：蘇州案例說明：嘉興市、合肥市是針對城市是否進(jìn)入的問題進(jìn)行研究；而蘇州市是針對項目是否開發(fā)的問題進(jìn)行研究.四、案例演示案例一：嘉興市城市研究說明：萬科有意將嘉興作為下一個拓展城市，故委托我們研究目前嘉興市房地產(chǎn)市場狀況，判斷開發(fā)商現(xiàn)階段是否進(jìn)入嘉興市房地產(chǎn)市場？案例一：嘉興市上海市杭州市案例一：嘉興市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境評價解決進(jìn)與不進(jìn)、什么時候進(jìn)的問題類別影響因素指標(biāo)闡述權(quán)重單項得分最終得分基本面GDP1156億元8

12、%80.64人口數(shù)量300萬8%80.64可支配收入1618915%91.35重大基礎(chǔ)設(shè)施四通八達(dá)，融貫上海等周邊其他城市10%90.9發(fā)展面城市發(fā)展方向北抑南移、東進(jìn)西拓5%70.35城市規(guī)劃定位長三角經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、杭州灣濱海新市、江南水鄉(xiāng)文化大市5%80.4政策面政策金融環(huán)境地方政策主要針對經(jīng)濟(jì)適用房8%80.64行業(yè)面供應(yīng)量442萬8%80.64成交量298萬15%81.2價格3181元/平方米8%80.64競爭企業(yè)以本地和區(qū)域開發(fā)上為主5%80.4項目品質(zhì)緊跟上海及杭州房地產(chǎn)市場5%80.4合計/100%/8.2市場需求環(huán)境評價解決進(jìn)入哪個區(qū)域問題案例一：嘉興市區(qū)域 / 權(quán)重15%10%1

13、5%10%10%25%15%綜合評分區(qū)位配套客戶購買力產(chǎn)品檔次價格未來土地供應(yīng)未來發(fā)展?jié)摿δ虾聟^(qū)4333445得分0.60.30.450.30.410.753.8秀洲新區(qū)4333344得分0.60.30.450.30.310.63.55市中心5434512得分0.750.40.450.40.50.250.33.05北方工業(yè)園3432322得分0.450.40.450.20.30.50.32.6產(chǎn)品開發(fā)環(huán)境評價解決開發(fā)什么產(chǎn)品問題案例一：嘉興市發(fā)現(xiàn)一：配套成熟度開始對項目去化有較大影響 發(fā)現(xiàn)二：社區(qū)商業(yè)概念已引進(jìn)嘉興 市場反應(yīng)有待檢驗 發(fā)現(xiàn)三：自然水系資源豐富，本地客戶對有水景鑒別能級高 發(fā)現(xiàn)

14、四：創(chuàng)新型產(chǎn)品的市場關(guān)注度較高發(fā)現(xiàn)五：戶型設(shè)計以二房二廳一衛(wèi)和三房二廳二衛(wèi)為主發(fā)現(xiàn)六：嘉興人對房子的舒適性要求較高，已經(jīng)進(jìn)入二次置業(yè)階段發(fā)現(xiàn)七：當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格差異不大案例一：嘉興市綜合結(jié)論根據(jù)我們對嘉興市住宅市場的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前嘉興市低密度住宅產(chǎn)品不多。如果萬科進(jìn)入嘉興低密度住宅市場，我們建議萬科客戶打造一個“以我為中心，注重整體效應(yīng)”的景觀社區(qū)。因此要把握好幾方面因素： 區(qū)位選擇：各區(qū)差異性不大，我們建議優(yōu)先考慮南湖區(qū)，其次秀州新區(qū)；物業(yè)選擇：建議以聯(lián)排別墅為主，中央景觀區(qū)配有少量獨棟；產(chǎn)品塑造：引進(jìn)一些城市成熟的低密度產(chǎn)品，前期不建議產(chǎn)品超前；景觀功能：緊抓“水景”，嘉興多水，居民樂水

15、；配套功能：做好小區(qū)內(nèi)部功能配套，提升小區(qū)整體檔次；物業(yè)管理：引進(jìn)知名的物管公司，提升小區(qū)的物業(yè)管理水平，拉開檔次。案例二：合肥市城市研究說明：萬科有意將合肥作為下一個拓展城市，故委托我們研究目前合肥市房地產(chǎn)市場狀況，判斷開發(fā)商現(xiàn)階段是否進(jìn)入合肥市房地產(chǎn)市場？案例二：合肥市南京市案例二：合肥市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境評價類別影響因素指標(biāo)闡述權(quán)重單項得分最終得分基本面GDP854億元9%50.45人口數(shù)量455.7萬9%80.72人均可支配收入968415%50.75重大基礎(chǔ)設(shè)施華東第二通道樞紐站10%60.6發(fā)展面城市發(fā)展方向環(huán)城濱湖臨江8%70.56城市規(guī)劃定位一主城、四中心、一濱湖新區(qū)8%70.56政

16、策面政策金融環(huán)境與其他城市基本一致，地方政策主要針對經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房8%60.48行業(yè)面供應(yīng)量411萬9%70.63成交量366萬15%71.05價格3189元/平方米9%70.63合計/100%/6.43市場需求環(huán)境評價案例二：合肥市區(qū)域 / 權(quán)重15%10%10%10%15%10%15%15%綜合評分區(qū)位配套產(chǎn)品檔次價格供求比成交占全市比重未來土地供應(yīng)未來發(fā)展?jié)摿Π訁^(qū)0.60.20.30.20.450.30.30.62.95政務(wù)區(qū)0.60.20.30.20.30.20.50.62.9高新區(qū)0.450.20.40.20.450.20.50.452.85廬陽區(qū)0.450.30.20.20.

17、450.450.50.32.85蜀山區(qū)0.450.30.30.20.30.30.50.452.8新站區(qū)0.30.20.20.30.450.450.50.32.7瑤海區(qū)0.450.20.20.30.450.450.250.32.6經(jīng)濟(jì)區(qū)0.30.10.20.30.30.30.750.32.55風(fēng)險評價宏觀環(huán)境風(fēng)險案例二：合肥市解決進(jìn)與不進(jìn)的問題影響因素指標(biāo)闡述評價地區(qū)生產(chǎn)總值853.57億GDP位于長三角城市的中下游，以“工業(yè)立市”發(fā)展方向的效果還沒得到體現(xiàn)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)的總量和投入還不足。人均可支配收入9684居民的可支配收入尚未足10000元，位于長三角城市的最末位，居民的生活水平較低。房地產(chǎn)投

18、資額190.29億房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資的38.4%，比上海還高。房地產(chǎn)竣工率30.76%房地產(chǎn)竣工率逐漸降低，房地產(chǎn)開發(fā)周期被拉長，以往幾年出讓的土地還繼續(xù)供應(yīng)，加大了未來的消化壓力，容易形成惡性循環(huán)。房地產(chǎn)成交量365.7萬作為省會城市， 365.7萬商品住宅成交量明顯偏低，城市房地產(chǎn)發(fā)展還處于一個相對初級階段，以當(dāng)?shù)鼐用褡宰橹?，外來購買力不強(qiáng)。商品住宅空置45.24萬已購商品住宅的空置率達(dá)到12%以上，浙江一帶的投資客進(jìn)來導(dǎo)致了當(dāng)?shù)厣唐纷≌目罩寐实奶岣撸⑶乙仓圃炝艘恍肮┎粦?yīng)求”假象。商品住宅均價3189價格受外界因素刺激作用較小，價格一直沒有較大增幅。由于供應(yīng)量較大導(dǎo)致了開發(fā)

19、商之間的價格戰(zhàn)。另外，近兩年的中低價房政策的實施對房價也是一個沖擊。房價收入比例11.36居民的購房壓力偏高。未來土地供應(yīng)15060畝5077畝已經(jīng)列入06年供地計劃，未來的供應(yīng)還將繼續(xù)放量，在沒有外來購買力的情況下，合肥樓市去化速度將再次放慢。風(fēng)險評價市場供應(yīng)風(fēng)險案例二：合肥市解決進(jìn)入哪個區(qū)域問題板塊市場特征描述2005年銷售面積(萬)2005年度成交價格板塊可售面積（萬方）2006供應(yīng)（畝）所需銷售時間（年）蜀山區(qū)發(fā)展早配套成熟學(xué)校資源眾多573370161.754153.4高新區(qū)外部環(huán)境優(yōu)越，別墅類產(chǎn)品為主，檔次較高33308081.621352.8政務(wù)區(qū)品牌開發(fā)企業(yè)樓盤檔次較高2834

20、5099.65/4.4經(jīng)濟(jì)區(qū)房價低，中低檔產(chǎn)品居多42249092.35/2.1廬陽區(qū)中心城區(qū)供應(yīng)稀少，北部受控制區(qū)，未來發(fā)展空間不大593200162.0916904.9包河區(qū)合肥濱湖新城重點開發(fā)區(qū)，開發(fā)檔次迅速提升413350114.0311393（住宅1200）5.1新站區(qū)交通便捷、生態(tài)環(huán)境較好，價格低，發(fā)展?jié)摿?9284084.83/2.1瑤海區(qū)工業(yè)區(qū)，環(huán)境較差，住宅升級階段，32297063.0214273.5案例二：合肥市綜合結(jié)論我們通過對合肥市進(jìn)行了調(diào)查，以該城市的宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)各板塊市場發(fā)展情況作為衡量萬科能否進(jìn)入合肥市場的標(biāo)準(zhǔn)。就合肥目前各方面發(fā)展來看，我們認(rèn)為，選擇目前進(jìn)

21、入合肥房地產(chǎn)市場具有一定的風(fēng)險。 案例三：蘇州市項目項目研究說明：*企業(yè)有意在蘇州中心城區(qū)開發(fā)低密度產(chǎn)品，特委托我們研究蘇州市中心城區(qū)（金閶、平江、滄浪）的低密度市場情況，并判斷能否開發(fā)容積率在0.8的低密度產(chǎn)品？案例三：蘇州市項目案例三：蘇州市項目一、環(huán)境有支撐總體來說，蘇州市整體宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，位列長三角城市的前茅。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動各行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭產(chǎn)業(yè)，在蘇州經(jīng)濟(jì)中扮演著重要的角色。 案例三：蘇州市項目二、區(qū)位有優(yōu)勢金閶區(qū)平江區(qū)滄浪區(qū)定位優(yōu)勢：“中心城區(qū)代表蘇州的城市形象，是蘇州文化的魂”，“蘇州的政治、經(jīng)濟(jì)、文化高地”。提高中心城區(qū)定位已納入蘇州“十一五”規(guī)

22、劃之中。配套優(yōu)勢：各種商業(yè)、交通等配套設(shè)施日趨完善。園林優(yōu)勢：蘇州園林天下知名，各種風(fēng)格的園林如拙政園、留園、獅子林等都有悠久的歷史。土地稀缺：土地市場主要依靠舊城改造和城區(qū)外延提供開發(fā)用地，可供開發(fā)的土地相對緊缺，商品房市場供不應(yīng)求。 案例三：蘇州市項目三、市場有需求2005年蘇州中心城區(qū)上市別墅項目去化情況產(chǎn)品類型獨幢別墅聯(lián)排別墅其他2004100%100%100%200595%85%75%2006/70%/2005年上市銷售的別墅項目中，獨幢別墅的銷售情況最好，推出的60套獨幢房源中，僅剩5套房源可售，去化率已達(dá)95%；聯(lián)排別墅的銷售次之，去化率已達(dá)85%左右；其他類型別墅的去化率在75

23、%左右，整體去化情況良好。 案例三：蘇州市項目四、價格有空間隨著蘇州中心城區(qū)的地價穩(wěn)中有升，加上中央政府對于別墅用地加以限制，同時蘇州客戶對于園林別墅的追捧，這都導(dǎo)致了蘇州中心城區(qū)的別墅價格一路走高，相信未來的稀缺性更是價格上揚的基礎(chǔ)。 案例三：蘇州市項目五、產(chǎn)品有機(jī)會整體規(guī)劃水平不高由于土地稀缺性和低密度產(chǎn)品需求強(qiáng)勁，導(dǎo)致眾多開發(fā)商在開發(fā)過程中忽略了項目的規(guī)劃質(zhì)量的提升。 內(nèi)部細(xì)節(jié)關(guān)注度不高小區(qū)內(nèi)部三級道路即各排別墅之間的間距特別小，僅在2米左右，業(yè)主生活私密性得不到保障。小區(qū)內(nèi)部景觀處理比較一般。部分樓盤（如江南人家、水景麗舍等）產(chǎn)品內(nèi)部層高較低，進(jìn)入之后給人明顯的空間壓抑感。案例三：蘇州

24、市項目綜合結(jié)論綜上所述，無論從宏觀經(jīng)濟(jì)方面，還是從微觀市場方面的分析，蘇州市的房地產(chǎn)投資環(huán)境總體表現(xiàn)良好。在整體經(jīng)濟(jì)方面，蘇州市位于長三角城市前茅，居民的生活水平較高，對相關(guān)資料請見附件：蘇州中心城區(qū)低密度物業(yè)市場研究報告改善居住環(huán)境具有強(qiáng)烈的愿望。房地產(chǎn)市場方面，蘇州市中心城區(qū)的土地供應(yīng)較少，市場需求旺盛，房地產(chǎn)價格每年以較大的幅度上漲，市場前景良好；低密度產(chǎn)品方面，蘇州市的低密度產(chǎn)品在品質(zhì)、規(guī)劃、設(shè)計等方面檔次不高，缺乏較高品質(zhì)的低密度物業(yè)，中高端低密度產(chǎn)品的客戶挖掘空間較大。從以上幾個方面我們可以看出，在蘇州市中心城區(qū)開發(fā)低密度物業(yè)具有較大的發(fā)展前景。 案例四：杭州市項目項目研究說明：*

25、企業(yè)有意在杭州濱江區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)項目，特委托我們研究杭州市濱江區(qū)房地產(chǎn)狀況，并結(jié)合土地本身特質(zhì)，判斷其項目的可行性。案例四：杭州市項目東 信 大 道六合路杭州中恒電氣股份有限公司規(guī) 劃 支 路B 商業(yè)用地18920平方米A 住宅用地28306平方米南 都 逸 天 廣 場杭 州 第 二 中 學(xué)摩托羅拉北案例四：杭州市項目土地市場為了消化原有的出讓土地，06年政府嚴(yán)格控制現(xiàn)有土地的出讓。另外，目前濱江區(qū)所儲備的土地存量也不大，未來幾年內(nèi)不會出現(xiàn)大規(guī)模土地出讓現(xiàn)象。 03、04年濱江區(qū)土地供應(yīng)集中放量，05年有所減緩。案例四：杭州市項目住宅市場杭州市住宅月度成交量呈現(xiàn)“M”狀走勢，2006年住宅月均成交量為1596套。由于杭州最近上海較近，房地產(chǎn)市場受上海的因素也比較明顯，成交走勢與上?；疚呛?。 相比杭州市成交均價，濱江區(qū)的價格表現(xiàn)