土地估價(jià)對(duì)象資料收集

1、土地估價(jià)對(duì)象資料收集一、單項(xiàng)選擇題.決定了土地的位置和條件，也直接影響地價(jià)高低A.城鎮(zhèn)規(guī)劃圖B.市政管網(wǎng)和道路等基礎(chǔ)設(shè)施C歷史地價(jià)資料D.地上物狀況答案：B.下列各項(xiàng)中不能從總平面圖中了解到的有 A.宗地形狀B.方位、坐標(biāo)、四至C地上建筑物形狀D .各層次的構(gòu)造答案：B.估價(jià)師從地籍圖中可以了解到 。A.建筑層B.宗地形狀C地產(chǎn)界址、方位D.地上建筑物形狀答案：C.下列各項(xiàng)不屬于其他輔助資料的有 。A.歷史地價(jià)資料B.規(guī)劃等有關(guān)資料C地籍圖D .建筑材料價(jià)格變動(dòng)指數(shù)答案：C5. 土地登記面積與出讓合同上的面積不一致時(shí)以 為準(zhǔn)。A.土地證上登記面積B.出讓合同上的面積C.實(shí)際測(cè)量面積D委托方確定

2、的面積答案：A6.甲公司委托土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其已出讓在建辦公樓用地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)師 在評(píng)估地價(jià)過(guò)程中采用的建筑面積指標(biāo)應(yīng)選擇 A.出讓合同約定的建筑面積B.在建工程實(shí)際的建筑面積C建筑施工圖標(biāo)識(shí)的建筑面積D.房產(chǎn)測(cè)繪的建筑面積答案：A.決定了土地的位置和條件，也直接影響地價(jià)高低。A.城鎮(zhèn)規(guī)劃圖.市政管網(wǎng)和道路等基礎(chǔ)設(shè)施C歷史地價(jià)資料D.地上物狀況答案：B8.估價(jià)師從地籍圖中可以了解到 oA.建筑層B.宗地形狀C地產(chǎn)界址、方位D.地上建筑物形狀答案：C二、多項(xiàng)選擇題1.以下屬于其他輔助資料的是。A.歷史地價(jià)資料B.地籍圖C.市政管線圖D .土地交易資料E城鎮(zhèn)規(guī)劃等有關(guān)資料答案：AE解答資料收集

3、時(shí)除了一些主要資料外，還需要收集一些輔助資料，包括(1)歷史地價(jià)資料；(2)有關(guān)經(jīng)濟(jì)指數(shù)及建筑材料價(jià)格變動(dòng)指數(shù)；(3)土地開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的政策法規(guī)、條例、規(guī)定；(4)有關(guān)土地房屋的稅收種類、稅率等；(5)城鎮(zhèn)規(guī)劃等有關(guān)資料。并不是其地籍圖、市政管線圖、土地交易資料都屬于土地估價(jià)所需基本資料， 他輔助資料的范疇。選項(xiàng)B、C、D不是備選答案。.地籍調(diào)查包括 oA.權(quán)屬調(diào)查B地產(chǎn)臨路狀況C用途限制D地籍測(cè)量E面積測(cè)量答案：AD.資料收集的主要方法有。A.現(xiàn)場(chǎng)踏勘B.從政府、專業(yè)團(tuán)體、估價(jià)機(jī)構(gòu)取得各種資料C社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒D .年度地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告E通過(guò)民意調(diào)查所得答案：ABCD.估價(jià)資料的收集要求 。A

4、.合法B詳細(xì)C準(zhǔn)確D及時(shí)E.完整答案：BCD.用于估價(jià)的資料應(yīng) 。A.客觀真實(shí)B.有代表性C是正常交易資料D .不一定是正常交易資料E.可以是估計(jì)的資料答案：ABD.下列各項(xiàng)中屬于土地估價(jià)時(shí)應(yīng)提供的權(quán)屬資料的有 A.規(guī)劃許可證B.建設(shè)用地批文C國(guó)有土地使用證D .國(guó)有土地出讓合同E集體土地所有證答案：BCD.資料收集的方法主要有。A.委托人提供、現(xiàn)場(chǎng)踏勘.查詢估價(jià)機(jī)構(gòu)自己的資料庫(kù)C從政府、專業(yè)團(tuán)體、估價(jià)機(jī)構(gòu)取得各種資料D.詢問(wèn)有關(guān)知情人士E.查詢有關(guān)報(bào)刊或登錄網(wǎng)站查詢答案：ABCDE8.估價(jià)資料收集過(guò)程中，可以作為確定待估宗地最佳開(kāi)發(fā)利用方式依據(jù)的有 0A.建設(shè)用地規(guī)劃許可證.控制性詳細(xì)規(guī)劃C

5、總平面圖D.規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書E房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系及走向分析答案：ABCDE.在土地估價(jià)資料收集中，下列選項(xiàng)屬于產(chǎn)權(quán)登記資料的是 。A.國(guó)有土地所有證B.國(guó)有土地使用證C房屋所有權(quán)證D.土地登記證E城鎮(zhèn)規(guī)劃圖答案：BCD10. 土地估價(jià)師可以從城市總規(guī)劃圖中了解到待估宗地的基本信息有 A.容積率B.周圍土地利用環(huán)境C建筑物高度D覆蓋率限制E用途答案：BE11.下列各項(xiàng)中屬于土地估價(jià)時(shí)應(yīng)提供的權(quán)屬資料的有 。A.規(guī)劃許可證B.建設(shè)用地批文C國(guó)有土地使用證D .國(guó)有土地出讓合同E集體土地所有證答案：BCD三、簡(jiǎn)答題.產(chǎn)權(quán)資料的內(nèi)容及收集要求？答案：土地權(quán)屬文件主要包括國(guó)有土地使用證、集體土地所有權(quán)

6、證、集體建設(shè)用 地使用證、農(nóng)村宅基地使用證、土地他項(xiàng)權(quán)利證明書或房地合一的房地產(chǎn)權(quán)證、 房地產(chǎn)證、房地產(chǎn)共有權(quán)證、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證。對(duì)房地合一管理的地方，簽訂了 土地出讓合同并獲得建設(shè)用地批準(zhǔn)書也可以確認(rèn)土地產(chǎn)權(quán)，對(duì)商品房占地，可以用經(jīng)鑒證過(guò)的商品房銷售（或預(yù)售）合同及付款憑證確認(rèn)土地產(chǎn)權(quán)；對(duì)臨時(shí)用地和， 臨時(shí)建筑，可以采用有關(guān)政府部門出具的臨時(shí)使用土地和臨時(shí)建筑批準(zhǔn)文件。估價(jià)師從中能了解土地及地上建筑物的產(chǎn)權(quán)狀況、 使用者和所有者、取得產(chǎn)權(quán) 的日期、面積、用途、標(biāo)定地價(jià)、地產(chǎn)等級(jí)、宗地范圍、所在街道、街坊、地號(hào)、 地上建筑物狀況及相鄰地產(chǎn)狀況、他項(xiàng)權(quán)利登記等。土地使用權(quán)證書、土地出讓合同應(yīng)附有

7、地籍圖，利用地籍圖估價(jià)師可以從中了 解地產(chǎn)的界址、方位、坐標(biāo)、地產(chǎn)臨路狀況、深度及四至等內(nèi)容。產(chǎn)權(quán)資料一般向委托方索取，應(yīng)該保證是委托方保存的原件，經(jīng)受托估價(jià)機(jī)構(gòu) 核對(duì)無(wú)誤后復(fù)印留存，原件交還給委托方。如果委托方提供的是復(fù)印件，受托估 價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)要求核對(duì)原件，如果委托方因特殊原因無(wú)法提供原件時(shí)， 估價(jià)師應(yīng)到相 關(guān)部門查證落實(shí)復(fù)印件的真實(shí)性。. 土地規(guī)劃及利用現(xiàn)狀資料的內(nèi)容及收集要求 ？答案：查閱城市規(guī)劃資料，通過(guò)城鎮(zhèn)規(guī)劃圖，可以從中了解到宗地所在地區(qū)域的 規(guī)劃限制，如土地功能分區(qū)情況、建筑物高度、容積率、覆蓋率限制以及用途和 利用限制等內(nèi)容，而相應(yīng)的利用現(xiàn)狀則必須通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)踏勘來(lái)獲得第一手資料；內(nèi)

8、容包括土地實(shí)際用途、開(kāi)發(fā)程度、地上建 6J）筑物布局、建筑物高度及容積率、 覆蓋率等。. 土地開(kāi)發(fā)程度及基礎(chǔ)設(shè)施資料的內(nèi)容及收集要求 ？答案：土地開(kāi)發(fā)程度可簡(jiǎn)單地表示為 幾通一平”，主要收集資料有：供電、供水、 供氣、供暖、排水、通訊等市政管網(wǎng)、道路的連通情況，可通過(guò)市政管網(wǎng)圖件和 相關(guān)資料了解各項(xiàng)設(shè)施規(guī)模、分布及其狀況，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)踏勘了解土地是否經(jīng)過(guò)平整，地上有無(wú)何種定著物以及定著物的具體狀況， 并感受和了解所在區(qū)域公共服 務(wù)設(shè)施建設(shè)和使用狀況。.地上建筑物的內(nèi)容及收集要求？答案：已建成并投入使用的建筑物可以從其房地產(chǎn)權(quán)屬證書來(lái)獲得建筑面積、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、層高、已使用年限等詳細(xì)情況。建筑物成新度

9、、建筑密度、設(shè)備的安 裝使用狀況須結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)踏勘情況來(lái)確定。在建工程則須收集其建設(shè)工程規(guī)劃許可 證、建設(shè)工程施工許可證來(lái)掌握規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。 利用工程建設(shè)圖紙可計(jì)算工程量， 通過(guò)平面位置圖，估價(jià)師可以了解宗地形狀，地上建筑物形狀、分布、各層次的 構(gòu)造等內(nèi)容。. 土地歷史交易或租賃資料的內(nèi)容及收集要求答案：對(duì)于委估土地的特征和構(gòu)成要素的詳細(xì)描述和分析，有助于估價(jià)師選擇適宜的估價(jià)資料和估價(jià)方法，而作為比較的交易資料也應(yīng)該是資料中最類似委估土 地的部分。因此，必須對(duì)交易案例資料作進(jìn)一步詳細(xì)分析，并對(duì)每宗選作比較的 土地的資料整理出一份包括構(gòu)成要素的完整資料。.工程建設(shè)圖紙的種類有哪些？答案：工程建設(shè)圖紙

10、包括：建筑總平面圖，建筑施工圖，結(jié)構(gòu)施工圖，暖通及空 調(diào)施工圖，給排水施工圖，電氣施工圖。.資料收集的方法是什么？答案：資料收集的方法主要有以下幾種。(1)委托人提供；(2)現(xiàn)場(chǎng)踏勘；(3)從政府、專業(yè)團(tuán)體、估價(jià)機(jī)構(gòu)取得各種資料；(4)詢問(wèn)有關(guān)知情人士；(5)查詢估價(jià)機(jī)構(gòu)自己的資料庫(kù)；(6)查詢有關(guān)報(bào)刊或登錄網(wǎng)站查詢。四、案例分析題某城市擬對(duì)市中心區(qū)域進(jìn)行舊城改造，涉及a、b、c、d四宗地，土地總面積為20000m2。其中宗地a為一舊住宅區(qū)，土地總面積為 8500m2;宗地b為企業(yè)甲 所使用的國(guó)有劃撥土地，土地面積為 7000m2, 土地現(xiàn)狀用途為工業(yè)，由于規(guī)劃 限制，該企業(yè)計(jì)劃搬遷到城市郊區(qū)

11、；宗地 c為公司乙所使用的國(guó)有出讓土地，土 地面積為1500m2,出讓用途為商業(yè)，出讓年期為 40年，已使用5年；宗地d 為公司內(nèi)所使用的國(guó)有出讓土地，土地面積為3000m2,出讓用途為商業(yè)性辦公用地，出讓年期為40年，由于缺乏建設(shè)資金，該宗地已閑置 5年。上述四宗地由當(dāng)?shù)厥型恋厥召?gòu)儲(chǔ)備中心代表政府進(jìn)行統(tǒng)一收購(gòu)，經(jīng)整理后按照規(guī)劃擬建成一商業(yè)中心，規(guī)劃建筑容積率為 2.03.5。問(wèn)題1.市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心在對(duì)宗地a進(jìn)行收購(gòu)補(bǔ)償時(shí)，有人認(rèn)為只應(yīng)對(duì)房 屋進(jìn)行補(bǔ)償，不包括土地補(bǔ)償，請(qǐng)從土地資產(chǎn)管理的角度判斷該說(shuō)法是否正確？簡(jiǎn)述理由。答案：該說(shuō)法不正確，其補(bǔ)償應(yīng)包括土地的價(jià)格補(bǔ)償。(1)由于土地的資產(chǎn)屬

12、性，住戶作為土地使用者，享有一定的土地收益權(quán)。 (2)由于土地區(qū)位和收益的差異，住戶也應(yīng)得到補(bǔ)償。.為保證企業(yè)甲的順利搬遷，市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心需對(duì)其所使用的國(guó)有劃撥土 地進(jìn)行補(bǔ)償，試問(wèn)：如以現(xiàn)狀用途的評(píng)估價(jià)作為補(bǔ)償依據(jù)， 如何對(duì)該國(guó)有劃撥土 地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，請(qǐng)簡(jiǎn)述評(píng)估思路。答案：以現(xiàn)狀用途的評(píng)估價(jià)作為補(bǔ)償依據(jù)， 對(duì)該國(guó)有土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估的評(píng)估思 路如下。(1)劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格應(yīng)為出讓土地使用權(quán)價(jià)格扣減土地出讓金后的余額。(2)劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格應(yīng)按現(xiàn)狀工業(yè)用途進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估方法可以選用成本逼近法、 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法、收益還原 法。.根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心在收購(gòu)

13、宗地c時(shí)，應(yīng)對(duì)公司乙的土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償。請(qǐng)問(wèn)：如何確定補(bǔ)償價(jià)格 ？答案：對(duì)宗地c應(yīng)按原出讓用途及其年限下的市場(chǎng)價(jià)格給予適當(dāng)補(bǔ)償。(1)土地用途應(yīng)設(shè)定為商業(yè)，土地使用權(quán)年限應(yīng)為出讓剩余年限35年。(2)可選擇采用收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法、剩余法等方 法。.根據(jù)法律規(guī)定，對(duì)宗地d應(yīng)如何處置以明其法律依據(jù)。答案：對(duì)于宗地d應(yīng)由政府無(wú)償收回，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，以出 讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的， 如滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收 回。.該中心區(qū)域經(jīng)整理后，擬將土地進(jìn)行公開(kāi)出讓，請(qǐng)問(wèn)可采用哪幾種方式出讓？簡(jiǎn)述不同出讓方式的基本特點(diǎn)。答案：作為商業(yè)中心用地，屬于經(jīng)營(yíng)性

14、用地，根據(jù)國(guó)土資源部2002年第11號(hào)令 的規(guī)定，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式公開(kāi)出讓。各出讓方式的基本特征如下。(1)招標(biāo)。由投標(biāo)者制作并投送標(biāo)書，根據(jù)標(biāo)書所示的設(shè)計(jì)方案和投標(biāo)價(jià)格確定中標(biāo)者，投標(biāo)者一般在3個(gè)以上。(2)拍賣。先由出讓方公布拍賣土地的使用條件及有關(guān)限制，然后在固定的場(chǎng) 所集中競(jìng)買，出價(jià)高者成交。(3)掛牌。由出讓方發(fā)布掛牌公告，公布出讓土地的交易條件和期限，掛牌期 限截止時(shí)的最高價(jià)格即為成交價(jià)格。.市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心為確定公開(kāi)出讓底價(jià)，擬委托一土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該宗地 的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，請(qǐng)問(wèn)：(1)該土地估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托后，應(yīng)按何程序進(jìn)行評(píng)估？(2)可以選用哪兩種方法進(jìn)行評(píng)估？為此

15、應(yīng)收集哪些資料？答案：(1)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受評(píng)估委托后，應(yīng)按以下程序進(jìn)行評(píng)估確定估價(jià)的基本事項(xiàng)，包括估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)期日、價(jià)格類型、 估價(jià)日期等。擬訂估價(jià)作業(yè)計(jì)劃，確定估價(jià)項(xiàng)目、內(nèi)容、資料類型、來(lái)源、調(diào)查方法、 人員安排、時(shí)間進(jìn)度等。資料收集與實(shí)地查勘，主要收集社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、環(huán)境等一般資料及宗 地個(gè)別資料等。相關(guān)資料分析，對(duì)影響地價(jià)的一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素等進(jìn)行分析。按照一定的原則，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，試算宗地價(jià)格。試算價(jià)格調(diào)整，確定最后估價(jià)結(jié)果。撰寫土地估價(jià)報(bào)告書。將土地估價(jià)報(bào)告提交給委托方。(2)由于待估宗地為商業(yè)用途，為此應(yīng)選用收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中的兩種。收集的資料包括：收益還原法應(yīng)收集的資料。a.開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)出租收益。b.房地產(chǎn)出租費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)等。c.房屋重置成本。d. 土地還原率、房屋還原率等參數(shù)。e.當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)資料及待估宗地個(gè)別資料等。市場(chǎng)比較法應(yīng)收集的資料。3個(gè)以上與待估宗