房地產(chǎn)行業(yè)：一線一手回暖持續(xù)、三線延續(xù)回落趨勢

1、 HYPERLINK / 本報告版權屬于安信證券股份有限公司。各項聲明請參見報告尾頁。內(nèi)容目錄 HYPERLINK l _bookmark0 市場跟蹤3 HYPERLINK l _bookmark1 行業(yè)動態(tài)3 HYPERLINK l _bookmark6 個股動態(tài)4 HYPERLINK l _bookmark8 2. 住房成交與可售（統(tǒng)計區(qū)間：19.01.18-19.01.24）4 HYPERLINK l _bookmark9 一手房成交4 HYPERLINK l _bookmark14 二手房成交5 HYPERLINK l _bookmark19 可售庫存6 HYPERLINK l _bo

2、okmark23 3. 土地供應與成交（統(tǒng)計區(qū)間 19.01.14-19.01.20）7 HYPERLINK l _bookmark30 投資建議8 HYPERLINK l _bookmark31 風險提示8圖表目錄 HYPERLINK l _bookmark2 圖 1：申萬一級房地產(chǎn)行業(yè)-周換手率3 HYPERLINK l _bookmark3 圖 2：申萬一級行業(yè)周換手率3 HYPERLINK l _bookmark4 圖 3：申萬一級行業(yè)-周收益率4 HYPERLINK l _bookmark5 圖 4：申萬一級行業(yè)風險溢價4 HYPERLINK l _bookmark7 圖 5：周漲幅

3、前十與跌幅前十個股情況4 HYPERLINK l _bookmark10 圖 6：一手房成交套數(shù)（按城市能級分類）5 HYPERLINK l _bookmark11 圖 7：一手房成交套數(shù)同環(huán)比、累計同比5 HYPERLINK l _bookmark12 圖 8：一手房成交面積（按城市能級分類）5 HYPERLINK l _bookmark13 圖 9：一手房成交面積同環(huán)比、累計同比5 HYPERLINK l _bookmark15 圖 10：二手房成交套數(shù)6 HYPERLINK l _bookmark16 圖 11：二手房成交套數(shù)同環(huán)比、累計同比6 HYPERLINK l _bookmark

4、17 圖 12：二手房成交面積6 HYPERLINK l _bookmark18 圖 13：二手房成交面積同環(huán)比、累計同比6 HYPERLINK l _bookmark20 圖 14：可售庫存6 HYPERLINK l _bookmark21 圖 15：可售庫存同環(huán)比6 HYPERLINK l _bookmark22 圖 16：去化周期7 HYPERLINK l _bookmark24 圖 17：供應規(guī)劃建筑面積7 HYPERLINK l _bookmark25 圖 18：掛牌均價7 HYPERLINK l _bookmark26 圖 19：成交總建面8 HYPERLINK l _bookma

5、rk27 圖 20：成交總價8 HYPERLINK l _bookmark28 圖 21：成交樓面價8 HYPERLINK l _bookmark29 圖 22：土地溢價率8 HYPERLINK / 本報告版權屬于安信證券股份有限公司。各項聲明請參見報告尾頁。市場跟蹤行業(yè)動態(tài)申萬一級房地產(chǎn)行業(yè)周換手率 3.08，較上周收縮 3.81%，從申萬一級其他行業(yè)表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)板塊交投活躍度在各板塊排名中屬于中等偏下位臵。周收益率-0.17%，較上周收益率收縮 1.06pct，上周銀行、電子、汽車等板塊領漲，地產(chǎn)板塊收益率在各板塊中偏中等。當前股票組合萬科 A、招商蛇口。上周，統(tǒng)計局公布 2018 年

6、 12 月房地產(chǎn)銷售與投資數(shù)據(jù)。1-12 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資120264 億元，同比增長 9.5%，增速比 1-11 月份回落 0.2 個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購臵面積 29142 萬平方米，同比增長 14.2%，增速比 1-11 月份回落 0.1 個百分點；土地成交價款 16102 億元，增長 18.0%，增速相對 1-11 月份回落 2.2 個百分點；商品房銷售面積171654 萬平方米，同比增長 1.3%，增速比 1-11 月份回落 0.1 個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 165963 億元，同比增長 6.4%，增速比 1-11 月份回落 1.2 個百分點。銷售端表現(xiàn)為東西區(qū)

7、域上升、中部東北地區(qū)回落；三四線城市疲弱持續(xù)，二線回暖較為明顯；我們認為一二線城市的銷售在過去長達一年多的壓制中或將逐步釋放，2019 年一二線城市的銷售或有持續(xù)修復，而三四線在去庫存、棚改貨幣化收縮等逐步進入歷史性尾聲中銷售降溫趨勢或延續(xù)。投資端表現(xiàn)為全年投資增速 9.5%，12 月單月投資增速回落 1.1pct；全年新開工全年維持高位、施工持續(xù)走強；剔除土地購臵費的實際投資累計增速在 6 月底觸至-4.86%后，受土地購臵費的回落、施工的走強，開始逐步修復，未來我們認為土地購臵費的進一步回落及施工的強表現(xiàn)或進一步推動實際投資的回暖。2019 年全年投資增速預測上，我們認為土地購臵費增速或回

8、落，全年投資增速或跌入負區(qū)間，但建安投資增速在 2019 年或有正增長。資金端表現(xiàn)為累計到位資金增長單月較 11 月大幅回落，定金及預收款、個人按揭款仍然是主要到位資金來源渠道之一；若將定金及預收款、個人按揭款作為銷售回款的參考指標，截止 12 月份到位資金情況，銷售回款占到位資金比重高達 47.7%，維持歷史高位。但占據(jù)較大比例的銷售回款資金在 18 年下半年開始逐步走弱，12 月份銷售回款總額 8153 億元，同比增速-0.2%，較 11 月增速大幅回落 6.8pct；而從銷售回款/銷售金額的比例計算的回款率表現(xiàn)看，自 18 年 6 月份，銷售回款率低于 60%，并持續(xù)下行，這一表現(xiàn)與 1

9、1 年 6 月份開始的銷售回款率持續(xù)低于 60%相似。我們認為，當前行業(yè)資金緊張環(huán)境尚未有顯著改善，作為資金主要來源的銷售回款也有疲弱之態(tài)，短期內(nèi)房企做出相關行為加速資金回籠或仍是方向之一。政策上，廣州市黃埔區(qū)發(fā)布廣州市黃埔區(qū)廣州開發(fā)區(qū)加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知，通知包括商業(yè)用地改建租賃住房等政策；中共中央國務院發(fā)布關于支持河北雄安新區(qū)全面深化改革和擴大開放的指導意見，意見主要包括深入推進疏解到雄安新區(qū)的國有企業(yè)和事業(yè)單位改革、推動高端高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展等。圖 1：申萬一級房地產(chǎn)行業(yè)-周換手率圖 2：申萬一級行業(yè)周換手率 HYPERLINK / 本報告版權屬于安信證券股份有限公司。各項

10、聲明請參見報告尾頁。資料來源：wind、安信證券研究中心資料來源：wind、安信證券研究中心圖 3：申萬一級行業(yè)-周收益率圖 4：申萬一級行業(yè)風險溢價資料來源：wind、安信證券研究中心資料來源：wind、安信證券研究中心個股動態(tài)本周漲幅前十與跌幅前十個股如下：圖 5：周漲幅前十與跌幅前十個股情況資料來源：wind、安信證券研究中心2. 住房成交與可售（統(tǒng)計區(qū)間：19.01.18-19.01.24）一手房成交全國 41 城一手房成交套數(shù) 3.39 萬套，同比上升 0.12%，環(huán)比下降 1.76%，累計同比下降1.47%；其中，一線 4 城成交套數(shù) 0.54 萬套，同比上升 22.67%，環(huán)比上

11、升 8.58%，累計同比上升 17.00%；二線 19 城成交套數(shù) 2.15 萬套，同比上升 12.54%，環(huán)比下降 0.60%，累計同比上升 7.86%；三線 18 城成交套數(shù) 0.70 萬套，同比下降 32.52%，環(huán)比下降 11.51%，累計同比下降 28.45%。全國 41 城一手房成交面積 391.71 萬方，同比下降 30.44%，環(huán)比下降 2.39%，累計同比下 HYPERLINK / 本報告版權屬于安信證券股份有限公司。各項聲明請參見報告尾頁。降 28.99%；其中一線 4 城成交面積 56.64 萬方，同比上升 24.90%，環(huán)比上升 6.57%，累計同比上升 21.66%；

12、二線 19 城成交面積 250.34 萬方，同比下降 35.90%，環(huán)比下降 0.95%， 累計同比下降35.48%；三線18 城成交面積84.73 萬方，同比下降33.40%，環(huán)比下降11.19%，累計同比下降 26.80%。圖 6：一手房成交套數(shù)（按城市能級分類）圖 7：一手房成交套數(shù)同環(huán)比、累計同比資料來源：wind、安信證券研究中心資料來源：wind、安信證券研究中心圖 8：一手房成交面積（按城市能級分類）圖 9：一手房成交面積同環(huán)比、累計同比資料來源：wind、安信證券研究中心資料來源：wind、安信證券研究中心二手房成交全國 15 城二手房成交套數(shù) 1.30 萬套，同比上升 5.7

13、2%，環(huán)比下降 0.84%，累計同比下降3.12%；其中，一線 2 城成交套數(shù) 0.30 萬套，同比上升 14.65%，環(huán)比上升 39.41%，累計同比下降 13.52%；二線 9 城成交套數(shù) 0.94 萬套，同比上升 6.22%，環(huán)比下降 10.08%，累計同比上升 4.35%；三線 4 城成交套數(shù) 0.06 萬套，同比下降 28.86%，環(huán)比上升 20.93%， 累計同比下降 47.52%。全國 15 城二手房成交面積 130.23 萬方，同比上升 6.14%，環(huán)比上升 0.93%，累計同比下降4.44%；其中，一線 2 城成交面積 35.26 萬方，同比上升 4.58%，環(huán)比上升 26.

14、32%，累計同比下降 22.02%；二線 9 城成交面積 89.59 萬方，同比上升 11.05%，環(huán)比下降 7.39%，累計同比上升 8.28%；三線 4 城成交面積 5.38 萬方，同比下降 35.23%，環(huán)比上升 23.15%， 累計同比下降 50.13%。 HYPERLINK / 本報告版權屬于安信證券股份有限公司。各項聲明請參見報告尾頁。圖 10：二手房成交套數(shù)圖 11：二手房成交套數(shù)同環(huán)比、累計同比資料來源：wind、安信證券研究中心資料來源：wind、安信證券研究中心圖 12：二手房成交面積圖 13：二手房成交面積同環(huán)比、累計同比資料來源：wind、安信證券研究中心資料來源：wi

15、nd、安信證券研究中心可售庫存全國 15城可售庫存套數(shù)同比上升27.53%，環(huán)比下降0.37%；其中一線4 城同比上升34.20%，環(huán)比上升 0.43%；二線 8 城同比上升 28.62%，環(huán)比下降 1.12%；三線 3 城同比下降 0.40%， 環(huán)比下降 0.16%。全國 15 城可售庫存去化周期 33.09 周，較上周增加 0.30 周；其中一線 4 城去化周期 37.67周，較上周增加 0.74 周；二線 8 城去化周期 34.06 周，與上周去化周期持平；三線 3 城去化周期 19.16 周，較上周增加 0.15 周。圖 14：可售庫存圖 15：可售庫存同環(huán)比資料來源：wind、安信證

16、券研究中心資料來源：wind、安信證券研究中心 HYPERLINK / 本報告版權屬于安信證券股份有限公司。各項聲明請參見報告尾頁。圖 16：去化周期資料來源：wind、安信證券研究中心3. 土地供應與成交（統(tǒng)計區(qū)間 19.01.14-19.01.20）供應量跌價升：100 大中城市供應規(guī)劃建筑面積 1063.55 萬平米，累計同比-24.43%，相對過去四周變化幅度為-64.71%，其中一、二、三線累計同比增速分別為-27.69%、-21.52%、-26.97%；相對過去四周變化幅度分別為-63.92%、-63.52%、-65.99%。100 大中城市掛牌均價 3649 元/平米，同比+77

17、.05 %，環(huán)比+174.15%；其中一線城市掛牌均價 11235 元/平米， 同比+19.84%，環(huán)比+149.50%；二線城市掛牌均價 4426 元/平米，同比+164.24%，環(huán)比+327.63%；三線城市掛牌均價 1029 元/平米，同比-22.05%，環(huán)比-30.00%。成交量價齊跌：100 大中城市成交總建面 1571.66 萬平米，累計同比-45.14%，相對過去四周變化幅度為-50.41%；其中一、二、三線城市累計同比變化分別為-5.42%、-36.37%、-57.19%；相對過去四周變化幅度分別為+78.63%、-36.08%、-74.73%。100 大中城市成交總價 350

18、.25 億元，累計同比-51.24 %，相對過去四周變化幅度為-56.97 %；其中一、二、三線城市累計 同比增速分別為-63.60%、-43.92%、-58.04%；100 大中城市成交樓面價 2229 元/平米，同比-28.90%，環(huán)比-10.52 %；其中一、二、三線城市成交樓面價同比分別為-75.02%、-42.73%、-1.13%；環(huán)比分別為-75.82%、-6.72%、+18.20%。土地溢價率：100 大中城市土地溢價率 6.3%，其中一、二、三線城市土地溢價率分別為 12.02%、5.16%、0.18%。圖 17：供應規(guī)劃建筑面積圖 18：掛牌均價資料來源：wind、安信證券研究中心資料來源：wind、安信證券研究中心 HYPERLINK / 本報告版權屬于安信證券股份有限公司。各項聲明請參見報告尾頁。圖 19：