項目論證程序

1、深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.項目論證程序編號：VKSZ/QP/PR001版號：A/2頁碼：第 PAGE 11 頁 共 NUMPAGES 11 頁項目論證證程序編制蘇驍驍日期20022-088-211審核唐激楊日期20022-088-211批準(zhǔn)劉榮先日期20022-088-222流 程 要 素素流程目標(biāo)標(biāo)：流程時間間要求流程監(jiān)控控點數(shù)目目流程主要要責(zé)任崗崗位流程涉及及職位數(shù)數(shù)目修訂記錄錄日 期期修訂狀態(tài)態(tài)修改內(nèi)容容修改人審核人批準(zhǔn)人20022-100-9A/15.3.1、66、7蘇驍驍唐激揚劉榮先20033-3-3A/24.1.

2、1、44.3、5.11.5、5.22.3、5.22.4、5.44.4蘇驍驍唐激揚劉榮先目的為保持公公司可持持續(xù)性發(fā)發(fā)展，尋尋找房地地產(chǎn)新項項目并在在確定項項目前對對其可行行性進(jìn)行行科學(xué)論論證。適用范圍圍適用于房房地產(chǎn)新新項目發(fā)發(fā)展體系系的新項項目論證證工作，以及為為之展開開的相應(yīng)應(yīng)研究工工作。術(shù)語和定定義新項目論論證：包包含“論”和“證”兩個過過程，即即對影響響新項目目的各個個因素進(jìn)進(jìn)行充分分討論和和預(yù)測，最后針針對預(yù)測測的綜合合效果進(jìn)進(jìn)行可行行性求證證。房地產(chǎn)土土地儲備備：為保保證房地地產(chǎn)公司司未來項項目開發(fā)發(fā)的土地地需求，而預(yù)先先進(jìn)行的的以控制制土地開開發(fā)權(quán)力力為目的的購入土土地的行行為。

3、可行性研研究：就就是對擬擬購入的的土地進(jìn)進(jìn)行房地地產(chǎn)項目目技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)上的的論證分分析，并并在此基基礎(chǔ)上對對項目的的經(jīng)濟(jì)效效果進(jìn)行行預(yù)測，為投資資決策提提供依據(jù)據(jù)。職責(zé)項目發(fā)展展部：負(fù)責(zé)組織織基礎(chǔ)研研究，每每年末制制定土土地儲備備控制性性計劃表表，并并對研究究成果進(jìn)進(jìn)行歸檔檔。牽頭組織織獲得新新項目土土地開發(fā)發(fā)權(quán)及此此前各階階段的新新項目論論證工作作。法律室：參與新項項目談判判，提供供法律意意見。根據(jù)新項項目背景景情況進(jìn)進(jìn)行法律律風(fēng)險分分析，撰撰寫合同同。銷售經(jīng)營營部、萬萬創(chuàng)公司司、成本本管理部部、財務(wù)務(wù)管理部部：在項目論論證過程程中提供供參考意意見。公司總經(jīng)經(jīng)理：在發(fā)展項項目確定定階段決決定是

4、否否進(jìn)入可可行性研研究階段段，指導(dǎo)導(dǎo)項目發(fā)發(fā)展方向向。在新項目目可行性性研究階階段提出出綜合調(diào)調(diào)整意見見，決定定項目合合作條件件的實施施，批準(zhǔn)準(zhǔn)項目交交由集團(tuán)團(tuán)項目發(fā)發(fā)展小組組直至決決策委員員會評審審。工作程序序 基礎(chǔ)研研究基礎(chǔ)研究究包含土土地信息息研究、宏觀市市場研究究、城市市規(guī)劃動動態(tài)研究究、經(jīng)濟(jì)濟(jì)動態(tài)研研究、政政策法規(guī)規(guī)研究、項目風(fēng)風(fēng)險研究究、公司司戰(zhàn)略研研究和競競爭對手手研究等等分項研研究工作作。各分項研研究工作作由項目目發(fā)展部部牽頭完完成，做做到專項項有專人人負(fù)責(zé)，然后再再充分利利用內(nèi)外外資源，予以功功能完善善和健全全。各分項工工作需及及時把握握動態(tài)信信息，做做到及時時收集、及時分分

5、析，其其研究成成果可在在即時報報告中和和以年度度為節(jié)點點的總結(jié)結(jié)報告中中體現(xiàn)?；A(chǔ)研究究的成果果經(jīng)向公公司總經(jīng)經(jīng)理匯報報后，最最終提煉煉作為三三年經(jīng)營營計劃外外部環(huán)境境分析的的主要部部分，并并在此基基礎(chǔ)上制制定公司司房地產(chǎn)產(chǎn)三年土土地儲備備滾動計計劃，以以指導(dǎo)土土地儲備備工作的的進(jìn)行。基礎(chǔ)研究究需指定定一人為為總負(fù)責(zé)責(zé)人，專專門負(fù)責(zé)責(zé)整個基基礎(chǔ)研究究計劃的的制定、監(jiān)督和和基礎(chǔ)研研究庫的的整理，基礎(chǔ)資資料和研研究成果果需由該該項負(fù)責(zé)責(zé)人整理理，經(jīng)編編號后放放入各基基礎(chǔ)研究究庫歸檔檔。土地信息息收集、甑別：項目發(fā)展展部全體體成員均均是土地地信息收收集的責(zé)責(zé)任人，但需指指定一人人為土地地信息負(fù)負(fù)責(zé)人

6、，專項負(fù)負(fù)責(zé)土地地信息的的匯總、整理和和總結(jié)等等。土地信息息的收集集可通過過如下幾幾種渠道道進(jìn)行：通過政府府公告收收集：從從相關(guān)網(wǎng)網(wǎng)站或工工作人員員處提前前獲得政政府出讓讓土地信信息公告告、土地地交易中中心進(jìn)行行的企業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)讓土土地信息息掛牌公公告和法法院拍賣賣土地信信息公告告、產(chǎn)權(quán)權(quán)交易中中心對擁擁有土地地儲備的的企業(yè)進(jìn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓讓的掛牌牌公告。通過主動動詢問收收集：主主動了解解各片區(qū)區(qū)歷史用用地、行行政劃撥撥用地、農(nóng)村工工商發(fā)展展用地和和舊城改改造的信信息，關(guān)關(guān)注并跟跟蹤了解解國土部部門在報報紙上公公布的企企業(yè)用地地確權(quán)公公告等。其他渠道道：土地地信息人人來電、傳真、約訪、推介等等。了解到有有

7、效土地地信息后后填寫土地信信息采集集表，并交由由土地信信息負(fù)責(zé)責(zé)人匯總總。項目目發(fā)展部部不定期期對各土土地信息息進(jìn)行合合議，根根據(jù)公司司土地儲儲備要求求對土地地信息進(jìn)進(jìn)行初步步判斷，會議由由土地信信息負(fù)責(zé)責(zé)人記錄錄并存檔檔，會議議結(jié)果知知會項目目發(fā)展部部領(lǐng)導(dǎo)。通過初步步判斷的的土地信信息進(jìn)入入發(fā)展項項目確定定階段，原則上上指定負(fù)負(fù)責(zé)土地地所在片片區(qū)的項項目發(fā)展展人員為為項目負(fù)負(fù)責(zé)人接接管后續(xù)續(xù)工作，并通過過土地地信息采采集表的形式式將土地地情況及及時向公公司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)知會；未通過過的信息息由土地地信息負(fù)負(fù)責(zé)人填填寫判斷斷意見，存入土土地信息息庫，并并統(tǒng)一答答復(fù)信息息提供人人，此后后由土地地信息負(fù)負(fù)

8、責(zé)人對對該項土土地的后后續(xù)成交交情況或或條件變變化情況況加以跟跟蹤。發(fā)發(fā)展項目目確定進(jìn)入發(fā)展展項目確確定階段段后的項項目，由由項目負(fù)負(fù)責(zé)人按按集團(tuán)規(guī)規(guī)范要求求填制新項目目發(fā)展信信息通報報，交交土地信信息負(fù)責(zé)責(zé)人以郵郵件形式式上報集集團(tuán)企劃劃部。項目負(fù)責(zé)責(zé)人根據(jù)據(jù)項目情情況，可可通過談?wù)勁械攘肆私庠擁楉椖康谋潮尘百Y料料，初步步判斷項項目用地地購買操操作方式式，資料料匯總后后提請法法律室提提供意見見，最終終做出項項目用地地購買操操作方式式的判斷斷。項目負(fù)責(zé)責(zé)人進(jìn)行行項目實實地勘察察和周邊邊市場的的簡易調(diào)調(diào)查，根根據(jù)市場場情況和和項目特特點做出出初步項項目定位位，初步步項目定定位至少少需包含含以下內(nèi)

9、內(nèi)容：項目的檔檔次、主主要客戶戶群。項目在公公司項目目組合中中的地位位和開發(fā)發(fā)周期。項目中不不同建筑筑產(chǎn)品的的種類和和各自面面積份額額、售價價。項目負(fù)責(zé)責(zé)人可根根據(jù)項目目的特殊殊性與否否，進(jìn)行行后續(xù)處處理：常規(guī)項目目，易于于規(guī)劃的的：可與與萬創(chuàng)公公司口頭頭溝通后后確定各各種形式式產(chǎn)品的的面積組組合，并并由成本本管理部部提交各各種形式式產(chǎn)品（含基本本配套）的成本本數(shù)據(jù)，作為初初步經(jīng)濟(jì)濟(jì)測算的的依據(jù)。特殊地形形或包含含特殊配配套的項項目：可可將項目目資料和和初步產(chǎn)產(chǎn)品定位位交由萬萬創(chuàng)公司司做出規(guī)規(guī)劃設(shè)計計草案，交成本本做出建建安成本本的粗略略測算，作為初初步經(jīng)濟(jì)濟(jì)測算的的依據(jù)。項目負(fù)責(zé)責(zé)人根據(jù)據(jù)項

10、目情情況，做做出初步步經(jīng)濟(jì)測測算結(jié)果果，綜合合項目談?wù)勁泻蟠_確定的操操作方式式，形成成簡易的的初步匯匯報，經(jīng)經(jīng)部門內(nèi)內(nèi)部評審審后，申申請召開開公司內(nèi)內(nèi)部的項項目匯報報會。項目匯報報會是由由公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)和參參與論證證工作的的各部門門人員參參加的、判斷項項目能否否確定并并進(jìn)入可可行性研研究程序序的評審審會議，會議內(nèi)內(nèi)容如下下：項目匯報報會初步步報告包包括項目目簡介、周邊環(huán)環(huán)境和市市場介紹紹、未來來發(fā)展趨趨勢和市市場定位位、法律律及獲得得方式分分析、設(shè)設(shè)計要點點和相應(yīng)應(yīng)成本分分析、公公司策略略和開發(fā)發(fā)周期、經(jīng)濟(jì)效效益測算算等。項目負(fù)責(zé)責(zé)人需提提前將項項目初步步報告發(fā)發(fā)給與會會人員，為保密密起見，土地方

11、方情況和和重要談?wù)勁袟l件件不能涉涉及。項目負(fù)責(zé)責(zé)人根據(jù)據(jù)項目情情況，可可確定參參加會議議各專業(yè)業(yè)部門的的人員，須提前前通知。會議首先先由項目目負(fù)責(zé)人人做介紹紹，并確確定主題題由各專專業(yè)部門門進(jìn)行討討論和論論證，最最后綜合合各部門門意見。公司總經(jīng)經(jīng)理最終終決定項項目是否否進(jìn)入可可行性研研究階段段，并根根據(jù)各部部門意見見指導(dǎo)項項目發(fā)展展方向。項目經(jīng)評評審確定定后，進(jìn)進(jìn)入可行行性研究究階段，未通過過則根據(jù)據(jù)會議意意見進(jìn)行行調(diào)整或或放棄。項目可行行性研究究項目可行行性研究究是對前前期項目目初步預(yù)預(yù)測的論論證，其其最終形形成的報報告參照照集團(tuán)團(tuán)房地產(chǎn)產(chǎn)項目可可行性報報告內(nèi)容容指引。項目負(fù)責(zé)責(zé)人首先先將公

12、司司項目匯匯報會上上的意見見匯總，根據(jù)項項目情況況，制訂訂可行行性研究究計劃，該計計劃需包包含各相相應(yīng)工作作的責(zé)任任部門（責(zé)任人人）、達(dá)達(dá)到效果果和時間間要求，并根據(jù)據(jù)時間節(jié)節(jié)點列出出橫道圖圖，發(fā)相相關(guān)部門門。項目負(fù)責(zé)責(zé)人根據(jù)據(jù)項目情情況，向向集團(tuán)企企劃部申申請成立立項目發(fā)發(fā)展小組組。項目負(fù)責(zé)責(zé)人根據(jù)據(jù)可行性性研究計計劃，組組織其它它部門對對項目進(jìn)進(jìn)行現(xiàn)場場勘察，并組織織完成如如下工作作：項目負(fù)責(zé)責(zé)人進(jìn)一一步完善善項目背背景調(diào)研研，包括括：項目目獲得方方式的流流程、土土地方資資信情況況、項目目所在區(qū)區(qū)域的環(huán)環(huán)境和配配套、區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃和未來來發(fā)展趨趨勢等。法律室負(fù)負(fù)責(zé)參加加項目后后續(xù)談判判，做出

13、出法律風(fēng)風(fēng)險分析析，并編編寫相應(yīng)應(yīng)的合同同。銷售經(jīng)營營部根據(jù)據(jù)可行性性研究計計劃對項項目周邊邊市場進(jìn)進(jìn)行詳細(xì)細(xì)調(diào)研，反饋給給項目負(fù)負(fù)責(zé)人，制訂產(chǎn)產(chǎn)品定位位建議，并由項項目發(fā)展展部和銷銷售經(jīng)營營部進(jìn)行行討論后后通過，形成新項目目市場定定位建議議設(shè)計草草案任務(wù)務(wù)書。萬創(chuàng)公司司先期對對現(xiàn)場勘勘察地塊塊的地形形、地貌貌進(jìn)行項項目規(guī)劃劃的分析析，并根根據(jù)新新項目市市場定位位建議設(shè)設(shè)計草案案任務(wù)書書，完完成規(guī)劃劃設(shè)計草草案，形形成新新項目可可行性論論證規(guī)劃劃草案指指標(biāo)說明明。同時，萬萬創(chuàng)需對對地塊的的地形、地貌進(jìn)進(jìn)行工程程建造的的分析，并根據(jù)據(jù)前述規(guī)規(guī)劃草案案完成工工程技術(shù)術(shù)分析和和建造標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)建議議。成本

14、管理理部根據(jù)據(jù)萬創(chuàng)公公司提供供的規(guī)劃劃草案、新項項目可行行性論證證規(guī)劃草草案指標(biāo)標(biāo)說明和工程程技術(shù)分分析，提提供建安安成本測測算。銷售經(jīng)營營部在萬萬創(chuàng)公司司完成規(guī)規(guī)劃設(shè)計計草案后后，制訂訂銷售初初步計劃劃。財務(wù)管理理部根據(jù)據(jù)各專業(yè)業(yè)部門提提供的規(guī)規(guī)劃、成成本、銷銷售計劃劃等材料料，完成成經(jīng)濟(jì)效效益預(yù)測測分析，形成新項目目可行性性研究測測算表_經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)部分分。項目發(fā)展展部最終終組織各各方面材材料，形形成固定定格式的的項目可可行性報報告，經(jīng)經(jīng)部門內(nèi)內(nèi)部審議議后，申申請召開開公司新新項目評評審會。決策評審審公司新項項目評審審會由公公司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)和參與與項目論論證的各各部門參參加，聽聽取項目目負(fù)責(zé)人人對

15、項目目可行性性研究的的匯報，最終由由公司總總經(jīng)理決決定項目目是否報報集團(tuán)項項目發(fā)展展小組審審核直至至集團(tuán)決決策委員員會評審審。項目發(fā)展展部負(fù)責(zé)責(zé)參加集集團(tuán)項目目論證會會的相關(guān)關(guān)準(zhǔn)備工工作，呈呈報資料料報分管管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理理審閱。集團(tuán)項目目發(fā)展小小組對評評審會結(jié)結(jié)果進(jìn)行行審核，向集團(tuán)團(tuán)決策委委員會申申請召開開項目論論證會。若項目在在上述兩兩個環(huán)節(jié)節(jié)中未獲獲通過，項目負(fù)負(fù)責(zé)人則則需要根根據(jù)會議議意見對對可行性性研究進(jìn)進(jìn)行綜合合調(diào)整或或放棄該該項目。項目經(jīng)集集團(tuán)項目目論證會會通過后后，若無無需進(jìn)一一步解決決的問題題，項目目發(fā)展部部可根據(jù)據(jù)實際情情況向公公司申請請?zhí)崆皢釉擁楉椖块_發(fā)發(fā)的前期期準(zhǔn)備工工作（包包含銷售售經(jīng)營部部提前介介入)。項目目發(fā)展部部負(fù)責(zé)按按照集團(tuán)團(tuán)新項目目決策委委員會通通過的項項目合作作條件，簽訂合合作合同同，并負(fù)負(fù)責(zé)合作作條件的的實施和和跟蹤。無論通過過何種方方式，公公司合法法地獲得得項目土土地的開開發(fā)權(quán)力力后，項項目發(fā)展展部可提提請公司司根據(jù)開開發(fā)計劃劃成立項項目經(jīng)理理部，實實現(xiàn)項目目相關(guān)資資料的順順利移交交和存檔檔，并做做出相應(yīng)應(yīng)總結(jié)。招標(biāo)、拍拍賣及掛掛牌項目目參照集團(tuán)房房地產(chǎn)開開發(fā)用地地投標(biāo)、競拍管管理辦法法。支持性文文件VKSZZ/TDD/VRR0011集團(tuán)團(tuán)房地產(chǎn)產(chǎn)新項目目管理制制度VKSZZ/TDD/VRR0022