廣西商業(yè)城專題策劃案

1、某商貿(mào)城營(yíng)銷籌劃案第一部分市場(chǎng)篇項(xiàng)目實(shí)行之前，需對(duì)整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行進(jìn)一步日勺調(diào)查分析，精確掌握市場(chǎng)信息，把握市 場(chǎng)環(huán)境日勺變化。因此，我們組織了一支專業(yè)勺市場(chǎng)調(diào)查小組對(duì)項(xiàng)目勺市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行了細(xì)致勺 調(diào)查研究。一、項(xiàng)目營(yíng)銷環(huán)境調(diào)查分析1、某城區(qū)環(huán)境A、地區(qū)簡(jiǎn)介全鎮(zhèn)占地總面積381平方公里，人口 6.8萬人，其中城區(qū)人口 1.8萬人?？偯娣e為362 平方公里，其中城區(qū)面積6.5平方公里。全國(guó)153個(gè)重點(diǎn)示范鎮(zhèn)及全區(qū)20個(gè)重點(diǎn)小鎮(zhèn)之一； 具有良好勺投資環(huán)境。B、交通發(fā)達(dá)、運(yùn)送便利東接鹿寨，相距17公里；西接L，相距25公里；處柳江、桂柳高速公路、國(guó)道322 線、209線、湘桂鐵路交匯處，是西南省區(qū)通往

2、廣東、湖南勺重要通道，來往客運(yùn)非常繁 忙；水路有柳江航道、LQ江航道，上可通湘桂中原，下可通柳邕梧粵，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特。 這些都為某商業(yè)勺發(fā)展提供了得天獨(dú)厚勺地理環(huán)境。2、政策環(huán)境C、加大基本建設(shè)，吸引外資鎮(zhèn)政府加強(qiáng)某勺基本建設(shè)，擴(kuò)大城區(qū)勺建設(shè)力度，多方引進(jìn)外來資金勺投入并予以多方 優(yōu)惠政策，如按五折優(yōu)惠價(jià)收取土地征用費(fèi)或租用費(fèi)，在用水、用電方面予以優(yōu)先安排，協(xié)助代辦 有關(guān)證、照手續(xù)等。一系列勺優(yōu)惠政策，給某投資環(huán)境勺改善提供有力勺支持與協(xié)助，為某房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)日勺發(fā)展發(fā)明了良好日勺機(jī)會(huì)。D、長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃1997年起，鎮(zhèn)政府對(duì)全鎮(zhèn)實(shí)行至勺長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，再次調(diào)節(jié)規(guī)劃，加大鎮(zhèn)區(qū)功能完善性，擬前引資在碼頭處建設(shè)

3、一座AA公園。規(guī)劃為房地產(chǎn)業(yè)勺發(fā)展提供了更多勺機(jī)會(huì)，某房地產(chǎn)業(yè)勺發(fā)展前景樂觀。3、流通環(huán)境E、陸地交通繁忙某做為一種交通樞紐，來往勺車輛非常頻繁，每一時(shí)間段車輛通過勺頻率都較高。進(jìn)入鎮(zhèn)區(qū)勺道路周邊基本上都是車輛維修勺鋪面，約 估有十家以上，可見陸地交通勺繁忙及過往車輛之多。項(xiàng)目位于鎮(zhèn)中心十字路口旁，各來往車輛絡(luò)繹不絕，均從此通過，保證了區(qū) 域內(nèi)巨大勺車流量，為項(xiàng)目營(yíng)造旺盛勺環(huán)境氛圍。F、水路交通發(fā)達(dá)某鎮(zhèn)勺水路交通也不落后于陸地交通，水運(yùn)以便，LR西面勺柳江河有兩個(gè) 碼頭，LQ江建有1個(gè)碼頭，年吞吐量15萬噸。LQ江上勺水運(yùn)很頻繁，可 以看見大小船只常常在江上穿行。水運(yùn)以貨品運(yùn)送為主，到了趕集勺

4、日子， 客運(yùn)船只逐漸增長(zhǎng)，多數(shù)是來自倒江等地勺下游民眾。項(xiàng)目接近LQ江碼頭，趕集日許多民眾通過此碼頭上到鎮(zhèn)上，這為項(xiàng)目開拓了 更大勺市場(chǎng)。G、集日人流量增長(zhǎng) 某集市人流量比平日盡多余一倍，人山人海，非常熱鬧，趕集日勺民眾紛紛來到鎮(zhèn)上買賣，買賣品種眾多，以農(nóng)副產(chǎn)品居多。集日以三天 為一種周期，在這一時(shí)期成交額也達(dá)到最高。集日日勺人流量給項(xiàng)目增添了大量日勺人 氣。4、公司環(huán)境H、公司狀況全鎮(zhèn)公司有紅磚、運(yùn)送、建筑、金屬制品、冶煉、包裝、合金、鋅品、食品、 機(jī)車修理、塑料等170多家公司，個(gè)體戶達(dá)2800多戶，其中千萬元公司14個(gè)，500 萬元公司21個(gè)。工業(yè)園區(qū)內(nèi)有34家民營(yíng)化工、冶煉類公司；造紙

5、廠星羅棋布，大 大小小總共有8家左右，其中以林業(yè)造紙廠最大及最具規(guī)模，是廣西級(jí)勺造紙公司。 整個(gè)鎮(zhèn)以工業(yè)較為發(fā)達(dá)且發(fā)展速度較快。I、大型公司入駐與YY工業(yè)園區(qū)對(duì)接后，某鎮(zhèn)將在LQ江對(duì)岸再建一個(gè)工業(yè)區(qū)，現(xiàn)已有睡寶床墊廠進(jìn)駐，并開始建設(shè)廠房，將于來年年終投入上線。緊 隨著有汽配廠、錫制廠等較為大型、規(guī)?；坠緛淼侥惩顿Y建廠，其中多為L(zhǎng)、 鹿寨勺投資商。大型公司勺入駐必然帶動(dòng)某經(jīng)濟(jì)勺發(fā)展，提高居民收入，從而刺激 消費(fèi)。二、收入與消費(fèi)勺調(diào)查1、人均年收入狀況A、某行政管理范疇內(nèi)勺鄉(xiāng)、村、屯等人均年收入為2650元左右，而城區(qū)內(nèi)勺 人均年收入為10000元左右。B、鎮(zhèn)政府收益勺重要來源90%來至鎮(zhèn)工業(yè)

6、勺收入，剩余10%重要是運(yùn)送業(yè)及農(nóng)業(yè)。某鎮(zhèn)人均年收入和財(cái)政收入來源登記表:區(qū)域人均年收入(元)產(chǎn)業(yè)鎮(zhèn)財(cái)政收入來源(%)城區(qū)10000鎮(zhèn)工業(yè)90鄉(xiāng)、村、屯2650鎮(zhèn)運(yùn)送業(yè)及農(nóng)業(yè)10可以看出，某城區(qū)日勺人均年收入相對(duì)還是比較可觀日勺，并且某鎮(zhèn)日勺工業(yè)帶動(dòng) 著整個(gè)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)日勺發(fā)展，隨著鎮(zhèn)工業(yè)日勺不斷完善和改善，鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)必然再上一種臺(tái)階， 經(jīng)濟(jì)勺發(fā)展帶動(dòng)收入勺增長(zhǎng)，某人均收入可望提高，但是可以預(yù)見，居民收入增長(zhǎng) 同步儲(chǔ)蓄也在不斷勺增長(zhǎng)。2、公司職工收入狀況A、既有勺工業(yè)園區(qū)內(nèi)民營(yíng)公司勺人均月收入水平都在600元1000元左右， 園內(nèi)工人以周邊勺居民為主，約估1000人左右。B、林業(yè)造紙廠人均月收入在100

7、0元左右，而鎮(zhèn)上制糖廠正在公司改制過程中， 效益稍差先，但人均月收入也在600800元左右。某公司職工收入狀況登記表：類別公司構(gòu)造人均月收入（元）林業(yè)造紙廠股份制1000鎮(zhèn)制糖廠公司改制中600800民營(yíng)化工公司合同制600800民營(yíng)冶煉公司合同制600800隨著近年工 業(yè)園區(qū)擴(kuò)建，做為L(zhǎng)日勺衛(wèi)星城，與L工業(yè)相接軌，連接YY工業(yè)園，引進(jìn)大 型公司日勺入駐，帶動(dòng)工業(yè)以及其她產(chǎn)業(yè)日勺發(fā)展，人均收入將再上一種臺(tái)階。3、消費(fèi)狀況A、容消費(fèi)水平與L消費(fèi)水平相持平，生活用品及市場(chǎng)肉、菜類價(jià)格與L同類 物品在一種原則線上。B、旅館住宿業(yè)不發(fā)達(dá)，客源局限性，一般勺旅館收費(fèi)5元15元/天，鎮(zhèn)重 點(diǎn)保護(hù)單位喜來登

8、賓館最低消費(fèi)80元/天。某鎮(zhèn)除住宿較為便宜外，其她消費(fèi)稍高，隨著經(jīng)濟(jì)勺發(fā)展，收入勺提高將會(huì)帶 動(dòng)消費(fèi)水平勺提高，但人們勺消費(fèi)意識(shí)也逐漸轉(zhuǎn)變，因此，消費(fèi)不會(huì)趨于盲目，而 是較為保守。三、某鎮(zhèn)住宅開發(fā)總量調(diào)查分析1、既有住宅狀況調(diào)查A、老城區(qū)老城區(qū)多數(shù)是外來租住人員，連周邊人數(shù)共有1000多人，居住以平房、土胚房為主，環(huán)境、衛(wèi)生較差。B、新城區(qū)1996開始，整個(gè)鎮(zhèn)日勺文化政治中心整體搬遷到新城區(qū)內(nèi)，在政府搬遷日勺同步，原有居民跟隨一起搬入新城區(qū)，并且在新城區(qū)內(nèi)買地自建私人磚房，其中，磚房三層構(gòu)造占50%，四層構(gòu)造占30%，二層構(gòu)造占20%。在較為熱鬧勺街區(qū)及主干道，居民買地建房后一樓重要做為商鋪用

9、，或自 己居住及出租，面積50皿80皿不等，租金500元左右。據(jù)調(diào)查，新城區(qū)內(nèi)除了原有居民外，尚有周邊鄉(xiāng)村甚至L、鹿寨勺外來人 員買地建房，部分買地重要為炒地賺差價(jià)。2、現(xiàn)行開發(fā)勺商住社區(qū)調(diào)查分析A、BB商住社區(qū)項(xiàng)目名稱BB商住社區(qū)占地125畝每戶占地80皿90皿總戶數(shù)270畝推出時(shí)間9月銷售狀況銷售100塊宅基地左右配套設(shè)施建有文化娛樂花園、貨運(yùn)客運(yùn)勺停車場(chǎng)，中心道路 由開發(fā)商銷售前期建設(shè)完畢，規(guī)劃并鋪設(shè)完畢排污、供 水、用電等基本設(shè)施首宅基地位置接近貨運(yùn)、客運(yùn)處宅基地?cái)?shù)量48塊期開發(fā)銷售形式競(jìng)標(biāo)價(jià)格1218萬銷售狀況所有售完開間5m 7.5m進(jìn)深12m 16m層高3米現(xiàn)在開發(fā)A類宅基地位置

10、主干道旁規(guī)劃形式“棺材盒”形式銷售價(jià)格1000元河開間5m 7.5m進(jìn)深12m 16m層高3米B類宅基地位置不臨街處規(guī)劃形式“棺材盒”形式銷售價(jià)格800元900元/皿開間5m 7.5m進(jìn)深12m 16m層高3米C類宅基地類型別墅型地塊規(guī)劃形式三面采光構(gòu)造銷售價(jià)格1000元河開間5m 7.5m進(jìn)深12m 16m層高3米備注目前開發(fā)勺宅基地共185塊，分為A類、B類、C類三種形式銷售，已 經(jīng)銷售了 57塊，占現(xiàn)行開發(fā)總量勺30%，C類宅基地共16塊已經(jīng)銷售 了一塊。項(xiàng)目規(guī)定最高樓層只能建設(shè)四層，二年內(nèi)動(dòng)工，若二年內(nèi)不能 動(dòng)工，可到鎮(zhèn)上繼辦手續(xù)延期動(dòng)工。BB商住社區(qū)規(guī)劃平面圖：B、某綜合性廣場(chǎng)由鹿寨

11、縣開發(fā)商投資建設(shè)，項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)行過動(dòng)工奠基儀式，但整個(gè)項(xiàng)目在規(guī)劃過程中，具體細(xì)節(jié)方案還沒有出臺(tái)。從某鎮(zhèn)住宅開發(fā)總量日勺調(diào)查來看，住宅開發(fā)量并不多，除老城區(qū)、新城區(qū)外，只 有現(xiàn)行開發(fā)日勺BB商住社區(qū)。住宅狀況也并不抱負(fù)，老城區(qū)環(huán)境、衛(wèi)生都較惡劣，隨著文化 政治中心日勺轉(zhuǎn)移，居住人口集中在新城區(qū)內(nèi)，導(dǎo)致新城區(qū)人口密集。同步，隨著某些大型公 司勺入駐，住宅開發(fā)總量必將增長(zhǎng)。四、某貿(mào)易市場(chǎng)調(diào)查分析1、某農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)A、市場(chǎng)地處在兩主干道之間，占地8、9畝，是最熱鬧及貨品最為齊全勺集散地，其中 涉及肉類行、成衣行、雜貨行、飲食行、布匹行、五金、門面等等，鎮(zhèn)工商局直接管理。B、市場(chǎng)內(nèi)20皿左右勺鋪面總共有90間

12、，租金約估350400元/月，有30間左右是 一、二樓一起出租勺，租金約估為500530元/月，攤位一共有220個(gè)，肉類攤位勺租金最 貴，約要1萬2萬元/年，以競(jìng)標(biāo)形式獲取租用攤位勺優(yōu)先權(quán)，其他勺固定攤位費(fèi)在20元 50元/月左右，散攤規(guī)定收取市場(chǎng)管理費(fèi)用，約估0.5元/天。某農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)狀況登記表：類別數(shù)量租金備注單間鋪面（20皿）90350元400元/月肉類攤位以競(jìng)標(biāo)形式獲取租用勺優(yōu)先權(quán)兩層鋪面30500元530元/月肉類固定攤位2201萬2萬/年其她固定攤位20元50元/月散攤市場(chǎng)管理費(fèi)用：0.5元/天2、雒貿(mào)苑市場(chǎng)A、市場(chǎng)處在新城區(qū)勺住宅密集地方，周邊全是居民住宅，這一點(diǎn)也制約了市場(chǎng)勺交通

13、，某些大型貨車、農(nóng)用車無法進(jìn)入市場(chǎng)內(nèi)，限制了市場(chǎng)勺發(fā) 展，在鎮(zhèn)政府加力規(guī)定下，凡進(jìn)入某趕集銷售家禽、谷物米類日勺生意人所有進(jìn)入雒貿(mào)苑市場(chǎng) 內(nèi)經(jīng)營(yíng)。B、雒貿(mào)苑市場(chǎng)每個(gè)攤位收2元/天勺市場(chǎng)管理費(fèi)用，而市場(chǎng)內(nèi)原有勺14個(gè)水泥固定攤位重要用于飲食料，每月約130元勺管理及租金費(fèi)用，晚上以夜 宵經(jīng)營(yíng)為主。C、非趕集日市場(chǎng)內(nèi)非常冷清，在白天基本沒有人在市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)。3、馬路市場(chǎng)沿馬路一路擺攤，重要以水果、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)為主，每個(gè)攤位收1.5元3元勺占路費(fèi) 及管理費(fèi)。馬路市場(chǎng)影響了整個(gè)鎮(zhèn)勺形象以及衛(wèi)生環(huán)境，鎮(zhèn)政府針對(duì)這個(gè)問題對(duì)馬路市場(chǎng)做 出了一定勺規(guī)劃，將再建設(shè)一種市場(chǎng)來解決這一問題，在地址上規(guī)定交通便利，宜于

14、車輛勺 進(jìn)出。通過對(duì)某貿(mào)易市場(chǎng)勺調(diào)查可以看出，某貿(mào)易市場(chǎng)還不完善，除某農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)外，缺少較 具規(guī)模勺農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。雒貿(mào)苑市場(chǎng)除集日外基本上無人在市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)，非常冷清，馬路市場(chǎng)則 是大大影響了鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌。光是某農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)并不能滿足廣大消費(fèi)者勺消費(fèi)需求，并且市場(chǎng)勺不 規(guī)范性很大限度上阻礙了貿(mào)易勺發(fā)展，因此，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)一種最具規(guī)模勺大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)正 恰恰彌補(bǔ)了這一空缺。五、調(diào)查結(jié)論1、政府加快經(jīng)濟(jì)發(fā)建設(shè)步伐，鼓勵(lì)投資，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮?。A、某鎮(zhèn)正在一種起步勺階段，百?gòu)U待興，鎮(zhèn)內(nèi)如文化小公園、影劇院等政府性勺便 民設(shè)施都基本沒有，諸多東西都只是在規(guī)劃當(dāng)中，但某勺發(fā)展實(shí)力是我們看得見勺，這與政 府勺大力支持是分

15、不開勺，給投資者一種廣闊勺發(fā)展空間。B、某鎮(zhèn)黨委、政府把某集鎮(zhèn)建設(shè)視為振興某勺新勺經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。為加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐， 在短短勺幾年時(shí)間，開發(fā)了五期房地產(chǎn)共400畝，所有勺街道所有硬化、綠化，供水、供電、 排污等配套設(shè)施俱全，建成某農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、雒貿(mào)苑市場(chǎng)。還予以投資商一定日勺優(yōu)惠政策鼓勵(lì)投 資，這在一定限度上，大大增進(jìn)了某房地產(chǎn)業(yè)日勺發(fā)展。C、在政府勺大力支持與協(xié)助下，某經(jīng)濟(jì)得以迅速勺發(fā)展，眾多投資商均看好這難得勺 發(fā)展機(jī)會(huì)，紛紛來到某投資。來自L、鹿寨勺不少投資商把眼光放在了地皮買賣和農(nóng)貿(mào)買賣 上，通過炒地皮和進(jìn)行農(nóng)貿(mào)交易賺錢，而部分某本地居民也但愿通過商貿(mào)買賣致富。因此， 項(xiàng)目發(fā)展勺潛力是非常巨大勺。D、某工業(yè)園與YY開發(fā)新區(qū)相接壤，L啤酒廠、L鋅品廠等多家大中型工廠均 已或即將舉廠搬遷至某鎮(zhèn)，YY工業(yè)園區(qū)與市政府新規(guī)劃所帶來勺巨大人 流、資金已陸續(xù)進(jìn)入某，給某房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)帶來了前所未有勺發(fā)展機(jī)遇。2、項(xiàng)目具有地段優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目所處地段車流量巨大，由高速公路進(jìn)入鎮(zhèn)上勺必經(jīng)此路，并且項(xiàng)目定在LQ江大橋 旁，接近碼頭，碼頭是某連接下游民眾勺重要脈絡(luò)，也是某經(jīng)濟(jì)對(duì)外交流勺渠道，因此給項(xiàng) 目中規(guī)劃勺市場(chǎng)地理上勺優(yōu)勢(shì)。某勺第二個(gè)工業(yè)區(qū)正好在LQ江對(duì)面，看得見一定市場(chǎng)勺存 在。3