定價策略基礎(chǔ)知識匯總個

1、價格定位分析概述在市市場環(huán)境境下開發(fā)發(fā)商怎樣樣為商品品房定價價才屬合合理，是是根據(jù)商商品房建建設成本本加計劃劃利潤的的成本導導向定價價較好，還是視視市場供供求關(guān)系系的需求求導向定定價為佳佳?下文對對此作一一些分析析。一、認識房房地產(chǎn)價價格的真真實面目目房地地產(chǎn)價格格與一般般物價既既有共同同之處，也有不不同的地地方。其其共同之之處是：首先都都是價格格，都用用貨幣表表示；其其次是都都有波動動，受供供求等因因素的影影響；第第三，按按質(zhì)論價價；優(yōu)質(zhì)質(zhì)高價，劣質(zhì)低低價。而而房地產(chǎn)產(chǎn)價格與與一般物物價相比比，更表表現(xiàn)出房房地產(chǎn)價價格不同同的特征征：第一一，房地地產(chǎn)價格格既可表表示為交交換代價價的價格格，同

2、時時也可表表示為使使用和收收益代價價的租金金（房地地產(chǎn)價格格VS租金金本金金VS利息息）。其實實，租金金能較準準確地反反映商品品房實際際價格，因為真真正需要要房地產(chǎn)產(chǎn)商品的的人，是是租用房房地產(chǎn)的的人，是是他們看看中了房房地產(chǎn)商商品的使使用價值值，而購購買者則則不一定定真正使使用，他他可能是是作為一一種投資資去購買買商品房房，用于于保值、升值，他看中中的是房房地產(chǎn)商商品所具具有的收收益性，房地產(chǎn)產(chǎn)的價值值最終是是體現(xiàn)在在使用者者身上。第二二，房地地產(chǎn)價格格實質(zhì)上上是關(guān)于于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利利利益的價價格。房房地產(chǎn)自自然地理理位置不不可移動動，可以以轉(zhuǎn)移的的并非房房地產(chǎn)實實物本身身，而是是有關(guān)該該房地

3、產(chǎn)產(chǎn)的所有有權(quán)、使使用權(quán)。第三三，房地地產(chǎn)價格格是在長長期考慮慮下形成成的。一一宗房地地產(chǎn)通常常與周圍圍其他宗宗房地產(chǎn)產(chǎn)構(gòu)成某某一地區(qū)區(qū)，這個個地區(qū)并并非固定定不變的的，尤其其是社會會經(jīng)濟位位置經(jīng)常常在不斷斷變化，所以房房地產(chǎn)價價格是在在考慮該該房產(chǎn)過過去如何何使用，將來能能作何種種使用，總結(jié)這這些考慮慮結(jié)果后后才能形形成房地地產(chǎn)的今今日價格格。第四四，房地地產(chǎn)的現(xiàn)現(xiàn)實價格格一般隨隨著交易易的必要要而個別別形成，交易主主體之間間的個別別因素容容易起作作用。這這是由于于不可移移動性、數(shù)量固固定性、個別性性等土地地的自然然屬性，使房地地產(chǎn)不同同于一般般物品。沒有一一個統(tǒng)一一價格，或指導導價格，交易

4、主主體會根根據(jù)房地地產(chǎn)的自自身條件件，供求求狀況而而接受不不同的價價格。房地地產(chǎn)價格格的結(jié)構(gòu)構(gòu)包括生生產(chǎn)成本本、銷售售成本、利潤和和稅金等等項目（略）。二、制定房房地產(chǎn)價價格合理理的定價價目標首先先，對每每一個開開發(fā)商來來講，追追求最大大利潤是是自然的的，這便便是定價價目標。不少開開發(fā)商往往往會將將價格盡盡量定高高以獲取取高額利利潤，這這在900年代初初賣方市市場下，可能是是行得通通的。如如今在市市場日益益成熟的的情況下下，價格格的高企企只是開開發(fā)商一一廂情愿愿而已。事實上上，追求求最大利利潤并不不等于定定高價格格，而是是追求企企業(yè)長期期目標的的最大利利潤，高高價帶來來的高額額利潤只只是短期期

5、的，逐逐漸會受受到消費費者的不不滿而拒拒絕購買買，反而而讓競爭爭者爭得得市場。以低價價入市爭爭取顧客客，擁有有消費者者，才能能給企業(yè)業(yè)帶來長長遠的利利潤。房地地產(chǎn)價格格始終是是購房者者、開發(fā)發(fā)商以及及競爭同同行最敏敏感的問問題。當當同地區(qū)區(qū)有多個個樓盤參參與銷售售競爭時時，在樓樓盤素質(zhì)質(zhì)相近的的情況下下，價格格較低者者往往能能取得良良好的銷銷售成績績。在定定價之前前，作為為開發(fā)商商應仔細細研究同同區(qū)競爭爭對手的的定價和和有關(guān)樓樓宇設計計、施工工質(zhì)量、建筑材材料、銷銷售手段段等方面面資料，以制定定具有競競爭力的的價格。一般可可以同地地區(qū)同類類房屋市市場占有有率最高高的樓盤盤價格為為基礎(chǔ)價價格，考

6、考慮自身身位置、設計、技術(shù)水水平、配配套設施施等不可可或缺的的因素，或以高高或低于于競爭者者的價格格出售，如高于于基礎(chǔ)價價格，必必須具備備超過競競爭者的的有利條條件，使使顧客愿愿意支付付較高的的價格。以取取得最大大利潤作作為定價價目標，是個抽抽象的數(shù)數(shù)字，是是大前提提。如果果要將目目標具體體化，也也可將投投資利潤潤率作為為定價目目標。即即在總體體投資基基礎(chǔ)上加加上事先先確定的的投資利利潤率，計算出出售樓的的價格。但是投投資利潤潤率為多多少才合合理呢？在房地地產(chǎn)熱火火朝天的的90年代代初，房房地產(chǎn)市市場的投投資收益益率可高高達400。當當市場趨趨于成熟熟和規(guī)范范以后，房地產(chǎn)產(chǎn)的平均均利潤仍仍可能

7、高高于社會會平均利利潤，以以高風險險、高回回報為特特征的房房地產(chǎn)平平均利潤潤將可在在10到到20之之間。三、房地產(chǎn)產(chǎn)價格的的合理定定位現(xiàn)房房地產(chǎn)定定價通用用的定價價方法有有成本導導向法和和需求導導向法。成本本導向，顧名思思義是以以總成本本為中心心來制定定價格。即：價格成本利潤稅金（其中利利潤可用用銷售利利潤率計計算也可可用投資資利潤率率計算）成本本導向法法緊緊圍圍繞著開開發(fā)商的的利潤目目標，有有利于最最大限度度地控制制成本，而目標標利潤也也可根據(jù)據(jù)目前房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)平均利利潤率，視自己己項目的的規(guī)模、設計、套型、環(huán)境、施工質(zhì)質(zhì)量等因因素相應應制定合合理的目目標利潤潤，這種種方法無無疑是比比較簡便

8、便。但由由于開發(fā)發(fā)商取得得地塊的的途徑不不同，經(jīng)經(jīng)營管理理水平不不同，同同等樓宇宇成本的的差異也也比較大大，如果果僅以自自己的目目標成本本加目標標利潤制制定價格格，這個個價格未未免是一一廂情愿愿，市場場是不管管你成本本，不管管你利潤潤的，市市場能接接受的價價格才是是合理的的價格，只有接接受你的的價格你你的房子子才能賣賣出去。況且如如果市場場能接受受的價格格高于原原來目標標成本加加目標利利潤制定定的價格格，使你你能多賺賺錢，那那么何樂樂而不為為呢？歸根根到底，與許多多產(chǎn)品一一樣，房房地產(chǎn)價價格主要要是取決決于市場場供求關(guān)關(guān)系。以以需求導導向法定定價是目目前較多多開發(fā)商商使用的的較科學學合理的的方

9、法。需求求導向定定價法需求求導向定定價法是是依據(jù)買買方對產(chǎn)產(chǎn)品價值值的理解解和需求求強度來來定價，不是依依據(jù)賣方方的成本本定價。是根據(jù)據(jù)消費者者的價格格觀念，以較好好的房屋屋設計、完善的的配套設設施、美美麗的庭庭園、優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務務等條件件來影響響消費者者的購買買行動。根據(jù)不不同地區(qū)區(qū)的房地地產(chǎn)市場場、不同同的時間間、不同同地點離離市區(qū)中中心遠近近程度、繁華程程度、交交通條件件等適當當定下不不同價錢錢。要根根據(jù)市場場的供求求關(guān)系定定價，便便要了解解房地產(chǎn)產(chǎn)所處的的環(huán)境中中各種因因素是怎怎樣影響響供求關(guān)關(guān)系，從從而影響響定價，熟練分分析了這這些因素素對合理理定價取取得最大大利潤很很有幫助助。在這這些

10、因素素里當然然以供求求關(guān)系為為主要影影響因素素。供給給和需求求是價格格水平形形成的兩兩個最終終因素，其他一一切因素素要么通通過影響響供給，要么通通過影響響需求來來影響價價格。供求求關(guān)系因因素；房房地產(chǎn)的的價格一一般來說說也是由由供給和和需求決決定的，與需求求成正相相關(guān)，與與供給成成負相關(guān)關(guān)。房地地產(chǎn)的供供求狀況況可分為為如下44種類型型： 1）全國房房地產(chǎn)總總的供求求狀況； 2）本地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)的供求求狀況； 3）全國本本類房地地產(chǎn)的供供求狀況況； 4）本地區(qū)區(qū)本類房房地產(chǎn)的的供求狀狀況。還有有影響房房地產(chǎn)價價格的其其他因素素：經(jīng)濟濟因素：包含物物價、土土地價格格、利率率、貨幣幣供應量量、經(jīng)濟

11、濟增長率率等內(nèi)容容。物價價和土地地價格上上漲會造造成價格格上漲，房地產(chǎn)產(chǎn)原料上上漲，商商品房價價格也會會上漲。銀行利利率提高高會減少少買方市市場，利利率降低低刺激購購房。貨貨幣供應應量增加加時，其其代表的的土地價價格相對對減少，即提高高價格。經(jīng)濟增增長使購購買力加加強，房房地產(chǎn)價價格上漲漲。社會會因素：人口因因素的影影響表現(xiàn)現(xiàn)為人口口增長率率或人口口集中地地區(qū)，對對房地產(chǎn)產(chǎn)的需求求增加，房價自自然提高高；家庭庭結(jié)構(gòu)可可影響購購房目的的、購買買力；福福利性實實物分房房的停止止，住房房公積金金貸款、微利房房的推出出等均能能提高購購房需求求。行政及法法律因素素：比如如產(chǎn)業(yè)政政策和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)直接影影

12、響經(jīng)濟濟發(fā)展，失業(yè)率率高房子子當然很很難賣掉掉。自身身因素：所謂自自身條件件，是指指那些反反映房地地產(chǎn)本身身的自然然物理性性狀況的的因素。這些因因素如下下： 1、位置：房地產(chǎn)產(chǎn)價格與與位置優(yōu)優(yōu)劣成正正相關(guān)。一般來來說，商商業(yè)房地地產(chǎn)的位位置優(yōu)劣劣，主要要看周圍圍環(huán)境狀狀況、安安寧程度度、交通通是否方方便，以以及與市市場中心心的遠近近。 2、地質(zhì)：地質(zhì)條條件對地地價的影影響很大大，地價價與地質(zhì)質(zhì)條件成成正相關(guān)關(guān)。地質(zhì)質(zhì)條件的的好壞決決定著建建設費用用的大小小。 3、土地面面積：規(guī)規(guī)模大的的住宅區(qū)區(qū)，封閉閉式物業(yè)業(yè)管理，完善的的配套設設施，大大面積的的花園總總能令消消費者對對樓盤滿滿意，增增進需求

13、求。 4、日照朝朝向、采采光、通通風、風風向等。 5、建筑物物的外觀觀：建筑筑樣式、風格和和色調(diào)。凡建筑筑物外觀觀新穎、優(yōu)美，可以給給人們舒舒適的感感受，價價格就高高；反之之，單調(diào)調(diào)、呆板板，很難難引起人人們強烈烈的享受受欲望，甚至令令人壓抑抑、厭惡惡，價格格就低。 6、心理因因素：當當經(jīng)濟大大環(huán)境暫暫時不佳佳，前景景不明朗朗時，購購房者持持幣觀望望。隨著著樓市的的逐步成成熟，購購房者已已不再是是盲目跟跟風的一一族，而而且各種種渠道涌涌進的信信息均可可提高他他們的分分析和判判斷能力力。分析析過各種種影響因因素后，價格的的定位是是講究技技巧的。具體來來說，一一般先行行設置內(nèi)內(nèi)部認購購時期的的價格

14、，目的是是摸清樓樓盤由價價格表現(xiàn)現(xiàn)的各項項條件的的市場接接受程度度。內(nèi)部部認購價價可根據(jù)據(jù)成本加加成法，并參照照附近地地區(qū)樓盤盤價，以以較低為為好。如如果市場場表現(xiàn)踴踴躍，可可在公開開發(fā)售時時作向上上調(diào)整，幅度不不可太大大。如果果市場表表現(xiàn)冷淡淡，表明明內(nèi)部認認購價格格定高了了，可以以采取提提高裝修修標準，或增加加提供優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務務，或送送管理費費及其他他附加費費等措施施吸引客客戶，爭爭取公開開發(fā)售成成功。總總之應使使樓盤開開售后，價格只只升不跌跌，給予予客戶信信心，使使?jié)撛诳涂蛻羰艿降酱碳ぃa(chǎn)生購購買的欲欲望。 DATE M.d.yyyy 9.2.2022 DATE HH:mm 13:51 DATE HH:mm:ss 13:51:29 TIME