房地產(chǎn)估價理論與實務（第三版）第09章各種用途房地產(chǎn)估價

1、第九章 各種用途房地產(chǎn)估價一、居住房地產(chǎn)估價 居住房地產(chǎn)，或簡稱住宅，主要包括普通住宅、高檔公寓、別墅等，它是房地產(chǎn)商品中所占比重最大的一類。1、居住房地產(chǎn)主要有一些特點：（1）單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大。（2）具有較強的相似性、可比性。（3）不同類型住房價格內(nèi)涵差異明顯。2、影響居住房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位因素 1）位置、 2）交通條件、3）生活服務設施、4）基礎設施狀況、5）教育配套設施、6）環(huán)境因素、7）社會因素、8）區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平、9）行政因素3、影響居住房地產(chǎn)價格的主要實物狀況 1) 建筑結構、類型和等級、2）裝修、3）設施與設備、4）建筑質(zhì)量和品質(zhì)、5）朝向與樓層、6）房

2、屋的布局、房型、戶型、7）物業(yè)管理條件4、居住房地產(chǎn)估價的常用方法 （1）市場法：由于居住房地產(chǎn)交易較頻繁、交易量較大，很容易獲取交易實例，因此市場法是居住房地產(chǎn)估價最常用的方法。（2）成本法：成本法也常用居住房地產(chǎn)的估價，在居住房地產(chǎn)的抵押值評估時，出于安全、保守的考慮常會用到成本法，此外居住房地產(chǎn)的征收估價以及在建工程的估價往往也會采用成本法。（3）收益法：采用收益法對居住房地產(chǎn)估價相對較少，主要用于出租型公寓等居住房地產(chǎn)。二、商業(yè)房地產(chǎn)估價商業(yè)房地產(chǎn)指用于商業(yè)目的的房地產(chǎn)，狹義的商業(yè)房地產(chǎn)包括商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。 1、商業(yè)房地產(chǎn)的特點1） 收益性；2）經(jīng)營內(nèi)容

3、多；3）裝修高檔而復雜；4）轉(zhuǎn)租經(jīng)營多。 5）垂直空間價值衰減性明顯 2、影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位因素 1）地段繁華程度、2）交通條件、3）臨街狀況、 4）樓層、5）環(huán)境、基礎公用設施狀況、6）自然、社會因素、7）經(jīng)濟因素3、影響狹義商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況 1）建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局 、2）凈高 、3）面積、4）裝飾裝修、5）設施設備、6）物業(yè)管理條件、7）無形價值4、商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法（1）收益法：商業(yè)房地產(chǎn)的價值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上。收益性房地產(chǎn)的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法 。（2）市場法：商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此，較易

4、獲得比較案例。有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法 。（3）成本法：如商業(yè)房地產(chǎn)的抵押估價，或是對將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進行估價時，或者市場無交易實例時，也會用到成本法作為輔助。5、商務辦公房地產(chǎn)估價 1）含義：商務辦公樓，俗稱寫字樓，是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務經(jīng)營活動的建筑物及其附屬設施和相關場地。2）商務辦公房地產(chǎn)的分類與分級。（1）按建筑面積的大小，可分為小型、中型和大型寫字樓。 （2）按使用功能的不同，可分為：單純型寫字樓；商住型寫字樓；綜合型寫字樓。 （3）按寫字樓所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力不同，可將寫字樓分為甲級寫字樓、乙甲級寫字樓、丙甲級寫字

5、樓三個檔次。 3）商務辦公房地產(chǎn)的特點：所處區(qū)位好，規(guī)模大。多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設施完善。出租經(jīng)營為主，多由專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)管理。4）影響商務辦公房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況：（1）集聚程度、（2）交通條件、（3）周邊環(huán)境、（4）樓層 5）影響商務辦公房地產(chǎn)價格的主要實物狀況：（1）外觀形象、（2）內(nèi)部裝修、（3）設備、設施 、（4）智能化程度、（5）物業(yè)服務水平、（6）租戶類型6）商務辦公房地產(chǎn)估價的常用方法：收益法、市場法、成本法等。6、旅館房地產(chǎn)估價 1）特點：旅館房地產(chǎn)的估價特點除與商業(yè)房地產(chǎn)類似外，還具有以下特點：（1）轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓、（2）功能多樣、（3）一次性投資大、投資回收期較長、經(jīng)營風險較大、（4）價值主要體現(xiàn)在接待客戶的類型及其能力。2）影響旅館房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況： （1）交通條件、（2）周圍環(huán)境 3)影響旅館房地產(chǎn)價格的主要實物狀況除了通常的房地產(chǎn)實物狀況，特別是影響商業(yè)房地產(chǎn)的實物狀況以外，影響旅館房地產(chǎn)的重要實物狀況有：（1）設備設施和用具、（2）經(jīng)營管理 三、工業(yè)房地產(chǎn)估價 工業(yè)房地產(chǎn)主要包括廠房及工廠區(qū)內(nèi)的其他房地產(chǎn)、倉庫及其他倉儲用房地產(chǎn)。1、工業(yè)房地產(chǎn)的特點1）涉及的行業(yè)多2）非標準廠房多，單價相差大3）要區(qū)分設備和建筑物的造價4）廠房使用壽命受腐蝕影響大 2、影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位因素1）交通狀