房地產(chǎn)行業(yè)專題報(bào)告：AH兩市TOP50房企核心數(shù)據(jù)分析

1、 目錄TOC o 1-1 h z u HYPERLINK l _bookmark0 2018 年 TOP50 銷售增速超越行業(yè)，黑馬完成梯隊(duì)進(jìn)階5 HYPERLINK l _bookmark5 2018 年土地投資放緩，總土地儲(chǔ)備仍舊充足6 HYPERLINK l _bookmark13 房企業(yè)績(jī)鎖定能力較強(qiáng)8 HYPERLINK l _bookmark22 2018 年融資成本普遍上升11 HYPERLINK l _bookmark26 5.總結(jié)12圖目錄 HYPERLINK l _bookmark3 圖 1梯隊(duì)公司數(shù)量分布情況6 HYPERLINK l _bookmark4 圖 2排名進(jìn)位

2、（正數(shù)為公司 2018 年銷售規(guī)模排名進(jìn)位數(shù)）6 HYPERLINK l _bookmark6 圖 32018 年房企投資土地金額與當(dāng)年銷售金額比值（%）7 HYPERLINK l _bookmark7 圖 42017 年房企投資土地金額與當(dāng)年銷售金額比值（%）7 HYPERLINK l _bookmark8 圖 5各梯隊(duì)公司 2019 年銷售金額（全口徑）目標(biāo)增速7 HYPERLINK l _bookmark9 圖 6各梯隊(duì)公司 2018 年銷售金額（全口徑）目標(biāo)增速7 HYPERLINK l _bookmark10 圖 7部分房企土地投資力度散點(diǎn)圖7 HYPERLINK l _bookma

3、rk11 圖 82018 年房企總土地儲(chǔ)備建面與當(dāng)年銷售面積比值（年）8 HYPERLINK l _bookmark12 圖 92017 年房企總土地儲(chǔ)備建面與當(dāng)年銷售面積比值（年）8 HYPERLINK l _bookmark14 圖 102018 年房企預(yù)收賬款與當(dāng)年?duì)I業(yè)收入比值（倍）9 HYPERLINK l _bookmark15 圖 112017 年房企預(yù)收賬款與當(dāng)年?duì)I業(yè)收入比值（倍）9 HYPERLINK l _bookmark16 圖 122017-2018 年新開工面積增速10 HYPERLINK l _bookmark17 圖 132017-2018 年竣工面積增速10 HY

4、PERLINK l _bookmark18 圖 142016-2017 年新開工增速10 HYPERLINK l _bookmark19 圖 152016-2017 年竣工增速10 HYPERLINK l _bookmark23 圖 162018 年房企平均融資成本12 HYPERLINK l _bookmark24 圖 172017 年房企平均融資成本12 HYPERLINK l _bookmark25 圖 18民營(yíng)房企和國(guó)企 2017 和 2018 年平均融資成本變化12 HYPERLINK l _bookmark27 圖 192019 年銷售目標(biāo)增速排名前十房企13 HYPERLINK

5、l _bookmark28 圖 202018 年預(yù)收賬款/營(yíng)業(yè)收入排名前十公司13表目錄 HYPERLINK l _bookmark1 表 12018 年房地產(chǎn)行業(yè)銷售數(shù)據(jù)5 HYPERLINK l _bookmark2 表 22018 年 Top50 房地產(chǎn)行業(yè)銷售數(shù)據(jù)5 HYPERLINK l _bookmark20 表 32018 年以后部分仍有股權(quán)激勵(lì)的 A 股公司11 HYPERLINK l _bookmark21 表 42018 年部分公司股權(quán)激勵(lì)完成情況112018 年 TOP50 銷售增速超越行業(yè)，黑馬完成梯隊(duì)進(jìn)階2018 年房地產(chǎn)行業(yè)銷售金額和面積整體增速趨于放緩，商品房和住

6、宅銷售金額的同比增速分別為 12.17%和 14.65%，分別較 2017 年同比增速下滑 1.5 個(gè)百分點(diǎn)和上升3.37個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售面積的同比增速分別為 1.33%和 2.17%，分別較 2017 年下降 6.34和 3.10 個(gè)百分點(diǎn)。表 1 2018 年房地產(chǎn)行業(yè)銷售數(shù)據(jù)行業(yè)銷售金額銷售面積商品房住宅商品房住宅（%）（%）（%）（%）2017 年13.6711.287.665.272018 年12.1714.651.332.17變化-1.53.37-6.34-3.1資料來(lái)源：Wind，相關(guān)公司 2017-2018 年年報(bào)， 我們按照銷售規(guī)模排列 A 股和 H 股上市房地產(chǎn)公司，并

7、根據(jù)全口徑銷售金額數(shù)據(jù)從大到小排序選取了 50 個(gè)銷售金額規(guī)模排名在A 股和H 股上市房企中前 50 的公司。2018 年 Top50 上市房地產(chǎn)公司銷售總金額達(dá)到了 7.82 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 39%，高于行業(yè)銷售金額同比增速，權(quán)益銷售金額達(dá)到 5.65 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 23%。表 2 2018 年 Top50 房地產(chǎn)行業(yè)銷售數(shù)據(jù)2017 年2018 年同比（%)銷售金額（億元）563317821039%權(quán)益銷售金額（億元）459975646723%銷售面積（萬(wàn)平）417715646735%銷售單價(jià)（元每平資料來(lái)源：Wind，相關(guān)公司 2017-2018 年報(bào)，

8、我們按照房企全口徑銷售金額的規(guī)模將房企分為三大梯隊(duì)，分類方式和 2017 年相同。第一梯隊(duì)房企 2018 年全口徑銷售金額達(dá)到 5000 億元（含 5000 億元，以人民幣計(jì)價(jià)）以上，第二梯隊(duì)的房企全口徑銷售金額在 5000 億元和 1000 億元（含 1000 億元） 之間，第三梯隊(duì)的房企全口徑銷售金額在 1000 億元以下。以此梯隊(duì)劃分方式，2018 年我們選取的 52 個(gè)房企公司（2017 年 Top50 中有兩個(gè)房企銷售總規(guī)模在 2018 年跌出Top50，但我們?cè)?2018 年數(shù)據(jù)中保留了這兩個(gè)房企）中第一梯隊(duì)房企為 3 個(gè)（和 2017年數(shù)量及房企一致），第二梯隊(duì)為 25 個(gè)，第三

9、梯隊(duì)為 24 個(gè)。第一梯隊(duì)中，2017 年達(dá)到 5000 億元的三個(gè)房企的銷售金額規(guī)模（本節(jié)以下簡(jiǎn)稱“銷售規(guī)模”）在 5000 億元以上 5600 億元以下，銷售規(guī)模差距約 500 億元。2018 年第一梯隊(duì)的銷售規(guī)模差距較 2017 年明顯拉開，規(guī)模差距在 1500 億元以上。第二梯隊(duì)中，2017 年第二梯隊(duì)銷售規(guī)模最大約 3600 億元，4000-5000 億元銷售規(guī)模的房企缺失，梯隊(duì)內(nèi)銷售規(guī)模差距約 2600 億元左右。2018 年融創(chuàng)中國(guó)和保利地產(chǎn)的銷售規(guī)模沖破 4000 億元填補(bǔ)了空白。此外，2018 年第二梯隊(duì)內(nèi)銷售規(guī)模差距約 3600 億元左右，較 2017 年有明顯增加。201

10、8 年第二梯隊(duì)中有 12 個(gè)黑馬房企在 2018 年實(shí)現(xiàn)了 1000 億元銷售規(guī)模大關(guān)，成功升階進(jìn)入第二梯隊(duì)，這其中包括富力地產(chǎn)、融信集團(tuán)、金科集團(tuán)、中國(guó)金茂、首開股份、中南建設(shè)、正榮集團(tuán)、泰禾集團(tuán)1、雅居樂和遠(yuǎn)洋 地產(chǎn)等。第三梯隊(duì)銷售規(guī)模最高值和最低值之間的差距從 2017 年約不到 900 億元增加到約1600 億元。從梯隊(duì)內(nèi)部最高值和最低值來(lái)看，2018 年房企梯隊(duì)內(nèi)部銷售金額規(guī)模持續(xù)分化。 圖1 梯隊(duì)公司數(shù)量分布情況（個(gè)）40342524133335302520151050圖2 排名進(jìn)位（正數(shù)為公司 2018 年銷售規(guī)模排名進(jìn)位數(shù)）76554 4433222 2 21111187654

11、321華潤(rùn)置地新城控股招商蛇口世茂房地產(chǎn)陽(yáng)光城富力地產(chǎn)融信集團(tuán)金科集團(tuán)中國(guó)金茂首開股份龍光地產(chǎn)榮盛發(fā)展奧園地產(chǎn)合景泰富中糧集團(tuán)華發(fā)股份東原地產(chǎn)北辰實(shí)業(yè)寶龍地產(chǎn)0第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)2017年2018年資料來(lái)源：Wind，相關(guān)公司 2017-2018 年報(bào)， 資料來(lái)源：Wind，相關(guān)公司 2017-2018 年報(bào)， 在下面的幾個(gè)章節(jié)中我們將圍繞 2018 年 Top52 個(gè)房企的土地儲(chǔ)備、業(yè)績(jī)鎖定能力以及融資成本三方面展開分析。2018 年土地投資放緩，總土地儲(chǔ)備仍舊充足首先我們先從房企2018 年新增土地儲(chǔ)備和截止到2018 年底總土地儲(chǔ)備來(lái)分析房地產(chǎn)企業(yè)“儲(chǔ)備”情況。1）2018 年新增

12、土儲(chǔ)投資力度放緩我們以 2018 年 Top52 房企各梯隊(duì)新增土地投資金額除以當(dāng)年銷售金額作為衡量公司 2018 年投資土地市場(chǎng)的力度指標(biāo)。考慮到數(shù)據(jù)的可得性和連貫性，我們使用了全口徑的土地投資金額和全口徑的銷售金額。對(duì)比 2017 年，2018 年 Top52 房企各梯隊(duì)的土地投資金額占當(dāng)年銷售金額比值的平均值、中位值、最大值和最小值均小于 2017 年相應(yīng)數(shù)據(jù)。這說(shuō)明 2018 年房企在投資土地力度方面出現(xiàn)了放緩。我們認(rèn)為，雖然 2018 年行業(yè)銷售金額達(dá)到歷史新高，但是增速出現(xiàn)放緩。頭部房企對(duì)市場(chǎng)由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱的轉(zhuǎn)變相對(duì)較敏感。在行業(yè)周期下行時(shí)段，房企選擇現(xiàn)金為王的策略、減少土地投資，我們認(rèn)

13、為是應(yīng)對(duì)周期的正常操作。此外，房企對(duì)行業(yè)判斷從 2019 年銷售目標(biāo)的制定上也可以看出。從各梯隊(duì)房企 2019年銷售金額較 2018 年實(shí)際銷售金額的增速平均值來(lái)看，各梯隊(duì)房企均下調(diào)了 2019 年銷售目標(biāo)增速，顯示出 Top52 房企對(duì) 2019 年行業(yè)銷售保持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。第二梯隊(duì)中有房企的銷售目標(biāo)增速出現(xiàn)了同比增長(zhǎng) 63%，達(dá)到梯隊(duì)內(nèi)最大值，且最大值顯著高于2018 年?？v觀第二梯隊(duì)平均值、中位數(shù)和最小值，銷售目標(biāo)增速較 2018 年的下滑幅度較其他梯隊(duì)小。我們認(rèn)為，這說(shuō)明 2019 年就銷售目標(biāo)的制定來(lái)說(shuō)，第二梯隊(duì)的房企較1 泰禾集團(tuán) 2018 年銷售數(shù)據(jù)由億翰提供其他梯隊(duì)更有增長(zhǎng)意

14、愿和動(dòng)力。圖3 2018 年房企投資土地金額與當(dāng)年銷售金額比值（%）圖4 2017 年房企投資土地金額與當(dāng)年銷售金額比值（%） 80%70%60%50%40%30%20%10%0%2018年土地投資金額/2018年銷售金額72%64%42%47%40%34%21%22%26%21%15%4%第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)平均值 中位數(shù) 最大值 最小值160 %140 %120 %100 %80%60%40%20%0%2017年土地投資金額/2017年銷售金額 142%89%59%49%47%53%59%64%55%41%30%15%第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)平均值中位數(shù)最大值最小值 注：2018 年為

15、 52 個(gè)房企資料來(lái)源：Wind，相關(guān)公司 2018 年報(bào)， 圖5 各梯隊(duì)公司 2019 年銷售金額（全口徑）目標(biāo)增速注：2017 年為 50 個(gè)房企資料來(lái)源：Wind，相關(guān)公司 2017 年報(bào)， 圖6 各梯隊(duì)公司 2018 年銷售金額（全口徑）目標(biāo)增速70%60%50%40%30%20%10%0%2019年銷售額目標(biāo)同比增速63%20%17%30%21%23%9% 9%10% 7%10%5%第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)平均值中位數(shù)最大值最小值160 %140 %120 %100 %80%60%40%20%0%2018年銷售額目標(biāo)同比增速139%54%52%27%18%17%10%42%29%29

16、%13%8%第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)平均值中位數(shù)最大值最小值注：2018 年為 52 個(gè)房企資料來(lái)源：Wind，相關(guān)公司 2018 年報(bào)， 注：2017 年為 50 個(gè)房企資料來(lái)源：Wind，相關(guān)公司 2017 年報(bào)， 圖7 部分房企土地投資力度散點(diǎn)圖資料來(lái)源：Wind，相關(guān)公司 2017-2018 年報(bào)， 2）截止 2018 年底房企土地儲(chǔ)備充足程度近似 2017 年土地投資力度減小不意味著土地投資金額減少。由于土地投資力度指標(biāo)是相對(duì)于當(dāng)年銷售金額而言的，當(dāng)年銷售金額增長(zhǎng)高于土地投資增長(zhǎng)，則該指標(biāo)出現(xiàn)下滑。我們認(rèn)為該指標(biāo)在判斷房企土地投資力度上有一定借鑒意義，它可以直觀的比較當(dāng)年銷售金額中有

17、多少比重資金用來(lái)投資土地。房企土地儲(chǔ)備總面積（全口徑建面）是否充足，我們用另外一個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量，即截止年底房企土地儲(chǔ)備面積與當(dāng)年銷售面積的比值。其含義在于，如果我們假設(shè)每年銷售面積維持在當(dāng)年的水平，公司現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備總面積可以銷售幾年。換而言之，當(dāng)年土地儲(chǔ)備單位為萬(wàn)平方米，而銷售面積為萬(wàn)平方米每年，所以指標(biāo)的單位為年。雖然該標(biāo)準(zhǔn)忽略了房企未來(lái)銷售增長(zhǎng)性，但每個(gè)房企未來(lái)增長(zhǎng)速度各異，而該指標(biāo)可以把房企放在同一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)下進(jìn)行橫向比較。我們認(rèn)為，該指標(biāo)如果在 2-3 年左右屬于土地儲(chǔ)備較為正常的水平，高于 3 年說(shuō)明公司土地儲(chǔ)備較充裕。對(duì)比 2018 年和 2017 年房企年末總土地儲(chǔ)備建面與當(dāng)年銷售面

18、積比值，我們發(fā)現(xiàn)2018 年各梯隊(duì)房企該指標(biāo)的均值和 2017 年無(wú)太大變化。第一梯隊(duì)和第二梯隊(duì)指標(biāo)均值與 2017 年相同，分別為 4 和 5 年。第三梯隊(duì)指標(biāo)均值為 7 年而 2017 年為 6 年。第三梯隊(duì)均值較高主要受極值影響，從中位數(shù)來(lái)看第三梯隊(duì) 2018 年指標(biāo)為 7 年，較 2017年上升一年。此外，從最大值和最小值的差異來(lái)看，我們發(fā)現(xiàn)各梯隊(duì)最大值和最小值之差均有所增加 ，這說(shuō)明房企土地儲(chǔ)備充裕程度也呈現(xiàn)分化。其中第二梯隊(duì)和第三梯隊(duì)個(gè)別公司的土地儲(chǔ)備僅夠銷售 1 年，土儲(chǔ)緊張。 圖8 2018 年房企總土地儲(chǔ)備建面與當(dāng)年銷售面積比值（年）2018年總土地儲(chǔ)備建面/2018年銷售面

19、積251374 565 5531130252015105-第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)平均值中位數(shù)最大值最小值圖9 2017 年房企總土地儲(chǔ)備建面與當(dāng)年銷售面積比值（年）2017年 總土地儲(chǔ)備/2017年銷售面積1186 75544433212108642-第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)平均值中位數(shù)最大值最小值注：2018 年為 52 個(gè)房企資料來(lái)源：Wind，相關(guān)公司 2018 年報(bào)， 注：2017 年為 50 個(gè)房企資料來(lái)源：Wind，相關(guān)公司 2017 年報(bào)， 房企業(yè)績(jī)鎖定能力較強(qiáng)賬面預(yù)收賬款（合同負(fù)債）業(yè)績(jī)鎖定方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售制度下未交房的房款以及房屋預(yù)定金放在流動(dòng)負(fù)債中的預(yù)收賬款（20

20、18 年年報(bào)以后改稱為合同負(fù)債）中，因此預(yù)收賬款的金額在一定程度上代表了房企未來(lái)竣工結(jié)轉(zhuǎn)收入的潛力，或營(yíng)業(yè)收入鎖定能力。從我們跟蹤的房企來(lái)看，房企最終凈利潤(rùn)的增速主要受當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)收入增速影響，其次是結(jié)轉(zhuǎn)毛利率。我們以賬面預(yù)收賬款（合同負(fù)債）與當(dāng)年?duì)I業(yè)收入的比值來(lái)看房企業(yè)績(jī)鎖定能力。圖10 2018 年房企預(yù)收賬款與當(dāng)年?duì)I業(yè)收入比值（倍）2.852.751.701.481.251.351.281.201.060.570.450.062018年 預(yù)收賬款/營(yíng)業(yè)收入圖11 2017 年房企預(yù)收賬款與當(dāng)年?duì)I業(yè)收入比值（倍）2017年 預(yù)收賬款/營(yíng)業(yè)收入4.062.361.701.721.341.4

21、61.361.131.080.600.470.145.003.002.502.001.501.000.500.00第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)平均值中位數(shù)最大值最小值4.003.002.001.000.00第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)平均值中位數(shù)最大值最小值注：2018 年為 52 個(gè)房企資料來(lái)源：Wind，相關(guān)公司 2018 年報(bào)， 注：2017 年為 50 個(gè)房企資料來(lái)源：Wind，相關(guān)公司 2017 年報(bào)， 對(duì)比 2017 年預(yù)收賬款與營(yíng)業(yè)收入比值，2018 年第一梯隊(duì)和第二梯隊(duì)的平均值、中位數(shù)、最大值和最小值均略有下滑，但變化并不大。我們認(rèn)為房企預(yù)收賬款可結(jié)轉(zhuǎn)成為次年?duì)I業(yè)收入的潛力依舊存在，房

22、企的業(yè)績(jī)鎖定能力更強(qiáng)。考慮到比值略微下滑的趨勢(shì)， 我們認(rèn)為不排除 2019 年房企營(yíng)業(yè)收入的增速較 2018 年放緩。（文末我們結(jié)合銷售目標(biāo)增速將公司進(jìn)行了排序）開竣工增速受數(shù)據(jù)可得性限制，我們搜集了 25 個(gè)房企 2018 年新開工數(shù)據(jù)和 36 個(gè)房企的竣工增速數(shù)據(jù)。新開工面積：從新開工增速情況來(lái)看，2018 年房企第一梯隊(duì)的新開工面積同比增速不高，我們認(rèn)為這主要是因?yàn)楣疽?guī)模較大的情況下年初預(yù)期相對(duì)穩(wěn)定，公司會(huì)及時(shí)根據(jù)銷售情況在半年度進(jìn)行調(diào)整。其次是，本身基數(shù)較大，規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)的增速會(huì)逐步降低。第二梯隊(duì)新開工增速約為 26%，第三梯隊(duì)新開工增速約為 33%。新開工面積的增減意味著房企將土地

23、庫(kù)存轉(zhuǎn)化為商品房庫(kù)存過(guò)程的快慢變化。從2018 年新開工增速與 2017 年增速的對(duì)比情況來(lái)看，第一和第二梯隊(duì)放緩了新開工面積的增長(zhǎng)速度，而第三梯隊(duì)的新開工面積增速較 2017 年增加。我們認(rèn)為，第一梯隊(duì)和第二梯隊(duì)中部分房企在完成銷售規(guī)模迅速拓展之后，順應(yīng)行業(yè)環(huán)境變化，將激進(jìn)的規(guī)模擴(kuò)展轉(zhuǎn)變?yōu)榉€(wěn)健增長(zhǎng)。新開工增速的變化和房企銷售總金額同比增速的變化基本相似。同時(shí)我們認(rèn)為，新開工面積增速的變化對(duì)房企可銷售商品房面積的影響是短期的，房企可以根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境變化及時(shí)調(diào)節(jié)新開工策略。圖12 2017-2018 年新開工面積增速2017-2018年新開工增速26%33%30%17%3% 3%35%圖13 20

24、17-2018 年竣工面積增速15%14%11%8%3%2017-2018年竣工增速30%25%20%15%10%5%0%第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)平均值 中位數(shù)第三梯隊(duì)20%15%10%5%0%18%第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)平均值 中位數(shù)注：新開工有效數(shù)據(jù)為 25 個(gè)房企資料來(lái)源：Wind，相關(guān)公司 2017-2018 年報(bào)， 圖14 2016-2017 年新開工增速注：竣工面積有效數(shù)據(jù)為 36 個(gè)房企資料來(lái)源：Wind，相關(guān)公司 2017-2018 年報(bào)， 圖15 2016-2017 年竣工增速30%25%20%15%10%5%0%2016-2017年新開工增速27%22% 22%23%25%23%

25、第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)平均值 中位數(shù)35%30%25%20%15%10%5%0%-5%2016-2017年竣工增速31%23% 23%22%第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)平均值 中位數(shù)注：新開工有效數(shù)據(jù)為 23 個(gè)房企資料來(lái)源：Wind，相關(guān)公司 2016-2017 年報(bào)， 注：竣工面積有效數(shù)據(jù)為 26 個(gè)房企，較多第二梯隊(duì)房企 2016 年數(shù)據(jù)缺失資料來(lái)源：Wind，相關(guān)公司 2016-2017 年報(bào)， 竣工面積：竣工面積方面，我們搜集了 36 個(gè)房企的全口徑竣工面積數(shù)據(jù)。2018 年房企竣工面積第一梯隊(duì)和第三梯隊(duì)的同比增速較 2017 年增速有所下滑。第二梯隊(duì)房企竣工面積增速在各梯隊(duì)中相對(duì)較高

26、。竣工面積和竣工項(xiàng)目的權(quán)益比例影響房企營(yíng)業(yè)收入。假設(shè)均價(jià)變化不大的情況下，并表項(xiàng)目竣工面積增長(zhǎng)則當(dāng)年?duì)I業(yè)收入增長(zhǎng)較多。所以橫向?qū)Ρ?2018 年各梯隊(duì)房企竣工增速，實(shí)際可以看作是對(duì)比的是 2018 年房企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)部分結(jié)轉(zhuǎn)收入增長(zhǎng)的情況。我們認(rèn)為，2018 年第二梯隊(duì)的房企具有較高的結(jié)轉(zhuǎn)增速。股權(quán)激勵(lì)業(yè)績(jī)目標(biāo)業(yè)績(jī)鎖定方面還有公司股權(quán)激勵(lì)給公司管理層設(shè)定的未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的目標(biāo)。房企股權(quán)激勵(lì)通?？己藲w母凈利潤(rùn)的規(guī)?；蛟鏊佟?018 年以后 A 股存在股權(quán)激勵(lì)的主要公司為華夏幸福、中南建設(shè)、招商蛇口、華發(fā)股份等。H 股因?yàn)楣蓹?quán)激勵(lì)要求因?yàn)椴⒉灰欢ü?，因此暫時(shí)未統(tǒng)計(jì)。從我們統(tǒng)計(jì)的公司 2018 年實(shí)

27、際完成情況來(lái)看，大部分公司達(dá)到了股權(quán)激勵(lì)對(duì)當(dāng)年業(yè)績(jī)的要求。表 3 2018 年以后部分仍有股權(quán)激勵(lì)的 A 股公司考核項(xiàng)目201720182019E2020E2021E2022E復(fù)合增速備注華夏幸福凈利潤(rùn)增速（%）30%65%105%43%每年增長(zhǎng)以 2017 年為基礎(chǔ)，漲幅不低于表中數(shù)據(jù)中南建設(shè)金科股份招商蛇口電 子 城 （非52 上市房企。近期出臺(tái)的股權(quán)激勵(lì)業(yè)績(jī)目標(biāo)作為橫向?qū)Ρ龋┤A發(fā)股份歸母凈利潤(rùn)增速（%）歸母凈利潤(rùn)增速（%）凈 資 產(chǎn) 收 益 率（%）歸母凈利潤(rùn)三年復(fù)合增長(zhǎng)率（%） 營(yíng)業(yè)總收入（億元）營(yíng)業(yè)總收入年復(fù)合增長(zhǎng)率（%）EOE（%）新型科技服務(wù)收入（億元）新型科技收入年復(fù)合增長(zhǎng)率（

28、%）總資產(chǎn)復(fù)合增長(zhǎng)率（%）歸母凈利潤(rùn)增速（%）凈 資 產(chǎn) 收 益 率（%）主 營(yíng) 業(yè) 務(wù) 比 率（%）240%560%1060%241%63%78%93%39%13%14%15%13%13%13%26.6229.2632.2110%10%10%10%12%12%12%4.605.065.5610%10%10%10%5%5%5%20%30%40%50%14%8.50%8.80%9%9.50%97%97%97%97%每年增長(zhǎng)以 2017 年為基礎(chǔ)，漲幅不低于表中數(shù)據(jù)每年增長(zhǎng)以 2014 年為基礎(chǔ)，漲幅不低于表中數(shù)據(jù)歸母凈利潤(rùn)/凈資產(chǎn)，不低于每年目標(biāo)，且不低于對(duì)標(biāo)企業(yè)同期 75 分位值漲幅不低于表中

29、數(shù)據(jù)，且不低于對(duì)標(biāo)企業(yè)同期 75 分位值不低于每年目標(biāo)，且不低于對(duì)標(biāo)企業(yè) 75 分位值，單位為億元年復(fù)合增長(zhǎng)率以 2018 年授予目標(biāo)值為基礎(chǔ)，漲幅不低于表中數(shù)據(jù)EOE 為凈資產(chǎn)現(xiàn)金回報(bào)率，不低于每年EOE 目標(biāo)，且不低于對(duì)標(biāo)企業(yè) 75 分位值不低于每年目標(biāo)，單位為億元年復(fù)合增長(zhǎng)率以 2018 年授予目標(biāo)值為基礎(chǔ)，漲幅不低于表中數(shù)據(jù)每年增長(zhǎng)數(shù)據(jù)均以 2017 年為基數(shù)（2017年經(jīng)審計(jì)的總資產(chǎn)為 113.20 億元），漲幅不低于表中數(shù)據(jù)每年增長(zhǎng)數(shù)據(jù)均以 2015 年為基礎(chǔ)，漲幅不低于表中數(shù)據(jù)，且不低于同行業(yè) 70 分位值和 2017 年所處行業(yè)分位值；每年歸母凈利潤(rùn)不低于 2016 年歸母凈利

30、潤(rùn)值不低于每年目標(biāo)，且不低于同行業(yè) 70 分位值和 2017 年所處行業(yè)分位值不低于每年目標(biāo)，且不低于同行業(yè)平均水平資料來(lái)源：公司股權(quán)激勵(lì)公告， 表 4 2018 年部分公司股權(quán)激勵(lì)完成情況考核項(xiàng)目華夏幸福中南建設(shè)金科股份招商蛇口華發(fā)股份凈利潤(rùn)增速（%）歸母凈利潤(rùn)增速（%） 歸母凈利潤(rùn)增速（%） 凈資產(chǎn)收益率增速（%）歸母凈利潤(rùn)三年復(fù)合增長(zhǎng)（%） 歸母凈利潤(rùn)增速（%）凈資產(chǎn)收益率（%）主營(yíng)業(yè)務(wù)比率（%）2018 目標(biāo)30%（較 2017 年）240%（較 2017 年）78%（較 2014 年）14%13%（2015-2017 年凈利潤(rùn)復(fù)合增速）30%（較 2015 年）8.80%97%201

31、8 年實(shí)際33.13%219%428%20.08%（Wind 凈資產(chǎn)收益率-攤?。?9%223%15.36%（Wind 凈資產(chǎn)收益率-攤?。?6%資料來(lái)源：公司股權(quán)激勵(lì)公告、Wind， 2018 年融資成本普遍上升根據(jù)我們搜集的房企融資成本數(shù)據(jù)，2018 年第一梯隊(duì)房企平均融資成本為 6.63%， 第二梯隊(duì)為 5.97%，第三梯隊(duì)為 6.65%。對(duì)比 2017 房企平均融資成本，2018 年各梯隊(duì)融資成本略有上升。從劃分梯隊(duì)的角度來(lái)看，較難看出規(guī)模大的房企在融資上就一定比規(guī)模小的房企有優(yōu)勢(shì)，或者說(shuō)當(dāng)融資成本上升的時(shí)候，大規(guī)模房企是否一定比小規(guī)模房企融資成本上升的幅度小。圖16 2018 年房企

32、平均融資成本8.52%8.42%7.78%6.63%6.11%5.975%.74%6.656%.44%6.00%4.82%4.30%9.00%8.00%7.00%6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)平均值中位數(shù)最大值最小值圖17 2017 年房企平均融資成本8.09%8.10%5.76%5.22%3.98%6.00%5.045%.19%4.16%6.206%.20%4.30%9.00%8.00%7.00%6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)平均值中位數(shù) 最大值 最小值注：2018

33、 年為 52 個(gè)房企資料來(lái)源：Wind，相關(guān)公司 2018 年報(bào)， 注：2017 年為 50 個(gè)房企資料來(lái)源：Wind，相關(guān)公司 2017 年報(bào)， 換個(gè)角度看房企融資成本，我們將房企分為民營(yíng)和國(guó)企兩種類型，分別計(jì)算 2017年和 2018 年融資成本均值。從結(jié)果來(lái)看，民企和國(guó)企房地產(chǎn)公司在 2018 年融資成本均有所上升，但是國(guó)企融資成本較民企低了 1.58 個(gè)百分點(diǎn)。此外，國(guó)企 2018 年的融資成本較 2017 年上升的幅度僅為 20bps，而民企上升了 62bps。我們認(rèn)為在融資成本普遍上升的環(huán)境中，單因素規(guī)模與融資成本的相關(guān)性并不明顯， 規(guī)模房企融資的相對(duì)優(yōu)勢(shì)因公司而異。國(guó)有企業(yè)的融資

34、優(yōu)勢(shì)（融資成本和成本變動(dòng)）明顯優(yōu)于民企。圖18 民營(yíng)房企和國(guó)企 2017 和 2018 年平均融資成本變化6.76%6.14%4.98%5.18%8.00%7.00%6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%民營(yíng)國(guó)企2017年2018年資料來(lái)源：Wind，相關(guān)公司 2017-2018 年報(bào)， 總結(jié)綜上所述，我們認(rèn)為 2018 年 Top52 上市房企經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)較 2017 年有如下幾個(gè)特點(diǎn)：第一梯隊(duì)門檻規(guī)模和第二梯隊(duì)內(nèi)高銷售規(guī)模的公司差距縮小。2018 年 Top52第一梯隊(duì)房企數(shù)量保持穩(wěn)定，5000 億元銷售門檻在 2017 年對(duì)于第二梯隊(duì)公司來(lái)說(shuō)有些高，但是到了 2018 年第二梯隊(duì)有兩個(gè)房企填補(bǔ)了 4000 億元銷售規(guī)模的空白，成為躍升到第一梯隊(duì)的潛力公司。2018 年梯隊(duì)內(nèi)部持續(xù)分化。2018 年 Top52 房企各個(gè)梯隊(duì)中銷售規(guī)模最大值和最小值之間的差距較 201