XXXX-上饒房地產(chǎn)市場調(diào)研

1、1上饒市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告12報(bào)告框架上饒市房地產(chǎn)住宅市場分析上饒市重點(diǎn)個案分析上饒市房地產(chǎn)產(chǎn)品及營銷分析234上饒市房地產(chǎn)商業(yè)分析5調(diào)研總結(jié)6上饒市宏觀環(huán)境及政策分析123PART 1 上饒市宏觀環(huán)境及政策分析34上饒位于江西省的東北部。東鄰浙江，南靠福建、北接安徽，下轄12個縣區(qū)。行政區(qū)面積22791平方公里，人口728萬。信州區(qū)，是上饒市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積3388平方公里，行政區(qū)轄四鄉(xiāng)二鎮(zhèn)三個街道辦事處。城區(qū)面積14平方公里，全區(qū)人口約45萬人。交通，信州區(qū)交通便利，浙贛鐵路穿區(qū)而過，橫南鐵路在上饒接軌，上海至南寧的320國道及黎溫高速公路橫貫市區(qū)東西，以信州區(qū)為中心的公路

2、四通八達(dá)。同時，信州區(qū)周邊旅游資源豐富，東臨三清山，西接圭峰、龍虎山，南通武夷山，北連黃山，是江南旅游景區(qū)的中介結(jié)合點(diǎn)，有旅游熱線中轉(zhuǎn)站的獨(dú)特優(yōu)勢。信州區(qū)上饒市區(qū)-信州區(qū)是上饒市的經(jīng)濟(jì)行政文化中心，交通便利，旅游資源豐富上饒市南昌PART 1 宏觀環(huán)境分析/城市概況455上饒市發(fā)展目標(biāo)：牢固樹立“依托中心城區(qū)，服務(wù)全市發(fā)展”的工作理念，圍繞“做大做強(qiáng)中心城區(qū)”的發(fā)展目標(biāo)，堅(jiān)持走“工業(yè)支撐、商貿(mào)興區(qū)”的發(fā)展路子，強(qiáng)力主攻園區(qū)、城區(qū)、郊區(qū) 在“十二五”開局之年實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入過10億元，到“十二五”期末，實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)230億元，財(cái)政總收入達(dá)20億元，固定資產(chǎn)投資達(dá)500億元，社會消費(fèi)品零售總額

3、達(dá)200億元，城鎮(zhèn)化率達(dá)70%2010年上饒市信州區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)國內(nèi)生產(chǎn)總值115.43財(cái)政總收入7.81固定資產(chǎn)投資190.43社會消費(fèi)品零售總額56.32上饒市區(qū)-信州區(qū)多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均占到全市總體的25%以上，牽引贛東北區(qū)域及輻射長三角、珠三江區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展PART 1 宏觀環(huán)境分析/城市規(guī)劃56上饒社會固定資產(chǎn)投資、消費(fèi)品零售總額及居民儲蓄總額均保持高增長態(tài)勢，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的動力數(shù)據(jù)來源：上饒政府工作報(bào)告2010年全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資66.62億元，與去年同期相比增長30.42%，其中：住宅完成投資54.45億元，同比增長35.35%,占投資總額的81.73%；市中心城區(qū)

4、完成投資30.19億元,同比增長46.98%。其中住宅完成投資25.15億元，同比增長56.89%，占投資總額的83.3%。2010年全市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額330.5億元，同比增長19.6%。PART 1 宏觀環(huán)境分析/宏觀經(jīng)濟(jì)677上饒城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)對比省內(nèi)其他城市略顯一般，但增長勢頭迅猛 2010年上饒市的GDP達(dá)到901億元，省內(nèi)排名第四，與南昌全年2207億元仍存在差距，但與贛州1119億元和九江1032億元相差不大，處在同一層次。 縱觀2006年-2010年，上饒城市在5年的時間里，基本實(shí)現(xiàn)了GDP翻一番，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于快速上升期，未來發(fā)展?jié)摿薮?。?shù)據(jù)來源：上饒政府工作報(bào)告上饒

5、城市歷年GDP情況 （單位：億元）江西省各個城市2010年城市GDP情況對比PART 1 宏觀環(huán)境分析/宏觀經(jīng)濟(jì)78數(shù)據(jù)來源：上饒政府工作報(bào)告工業(yè)主導(dǎo)地位更加凸顯，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化進(jìn)程加快 2010年上饒經(jīng)濟(jì)三大產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)比重為：16.8：51.0：32.2；第二產(chǎn)業(yè)所占比重有所上升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日益優(yōu)化。 上饒市擁有省級以上農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)70家，數(shù)量繼續(xù)位居全省首位。 2010年全市凈增個體戶2.84萬戶，新增私營企業(yè)2778戶，注冊資本達(dá)到406.6億元。全市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正在形成多元發(fā)展、多極增長的新格局。上饒三產(chǎn)比例結(jié)構(gòu)狀況 單位:%PART 1 宏觀環(huán)境分析/城市經(jīng)濟(jì)89數(shù)據(jù)來源：上饒政府工作報(bào)告工

6、業(yè)的快速發(fā)展，促成了居民收入提高，增強(qiáng)居民消費(fèi)能力；同時促成了一批高收入階層的形成，形成極強(qiáng)的消費(fèi)能力園區(qū)經(jīng)濟(jì)集聚效應(yīng)突顯。全市工業(yè)園區(qū)實(shí)際開發(fā)面積位居全省第五，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位提升。逐步形成了以有色金屬、光伏、機(jī)電光學(xué)和新型建材為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局。全年有色金屬、新能源、機(jī)電光學(xué)、新型建材四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)共完成規(guī)模以上工業(yè)增加值167.01億元，同比增長28.03%，占規(guī)模以上增加值比重達(dá)到62.75%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐進(jìn)一步加快。PART 1 宏觀環(huán)境分析/城市經(jīng)濟(jì)910102010年，全市實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)增加值379.29億元，同比增長19.5%2010年，全市接待旅游者1986.8萬人次，同比

7、增長32.8%，實(shí)現(xiàn)旅游綜合總收入143.3億元，增長38.9%；全年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)比上年上漲3.1%，漲幅高于上年4.3個百分點(diǎn)。2010年全市商品房銷售面積達(dá)336.51萬平方米，同比增長22.79%；商品住宅交易面積達(dá)284.07萬平方米，同比增長21.43%，占商品房銷售面積的84.52%；市中心城區(qū)商品房銷售面積92.92萬平方米，同比增長21.69%，其中商品住宅銷售面積76.98平方米，同比增長29.2%，占商品房銷售面積的82.84%。結(jié)合全年的固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)的開發(fā)投資看，上饒市工業(yè)投資巨大；工業(yè)的快速發(fā)展對城市消費(fèi)提升有巨大的拉動作用城市工業(yè)、旅游業(yè)收入持續(xù)保持高增長

8、，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的動力；10年房地產(chǎn)市場銷售火爆，市中心城區(qū)銷售92.92萬數(shù)據(jù)來源：上饒政府工作報(bào)告PART 1 宏觀環(huán)境分析/城市經(jīng)濟(jì)1011數(shù)據(jù)來源：上饒政府工作報(bào)告上饒人均可支配收入每年保持10%以上增速遞增，但收入水平在省內(nèi)仍處于落后陣營，消費(fèi)能力有待挖掘 2010年，上饒市區(qū)居民人均可支配收入15535.06元，增速一直保持在10%以上，按照國際慣例，此時城市房地產(chǎn)發(fā)展跨入高速增長階段，各類產(chǎn)業(yè)都將蓬勃發(fā)展，城市化進(jìn)程加快。 全省11個地市的對比中，上饒市人均可支配收入依舊處于落后階段，未來城市消費(fèi)能力提升空間廣。江西省各個城市2010年人均可支配收入情況（元）PART

9、1 宏觀環(huán)境分析/城市經(jīng)濟(jì)1112截止2010年，信州區(qū)人口約45萬，根據(jù)十二五規(guī)劃，爭取2015年人口將突破100萬，步入江西四個特大城市行列。從江西各地房地產(chǎn)開發(fā)情況來看，區(qū)域人口是支撐房地業(yè)發(fā)展的最重要因素。（江西縣市外出勞務(wù)人員比重較大） 截止2010年，信州區(qū)人口約45萬，人口出生率在1.39、人口自然增長率約0.79。據(jù)此推算，2015年預(yù)計(jì)發(fā)展到約100萬人。PART 1 宏觀環(huán)境分析/城市人口121313上饒主要年份人口結(jié)構(gòu)狀況 單位:%上饒15-64歲人口比例呈現(xiàn)快速上漲去，是勞動年齡人口的“黃金”時期，即形成了一個少兒與老年撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)均相對較輕、勞動力資源相對豐富的“人口紅利

10、”期。上饒人口發(fā)展呈現(xiàn)“兩頭小、中間大”特征，勞動力資源富足更有利于城市工業(yè)的發(fā)展，未來消費(fèi)能力有較大空間提升PART 1 宏觀環(huán)境分析/人口結(jié)構(gòu)1314上饒的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)使收入結(jié)構(gòu)呈金字塔分布，大量的中高收入人群，形成較強(qiáng)的消費(fèi)力上饒是一個資源型城市，其收入結(jié)構(gòu)狀況呈金字塔分布，中高收入人群占到一定比例，他們對房地產(chǎn)的高品質(zhì)項(xiàng)目有需求并且能夠消化。高收入人群：企業(yè)主、礦主等中高收入人群：公務(wù)員 ，私營業(yè)主，企業(yè)中高層管理人員中低收入人口：在崗職工，普通小生意者以旅游資源占主導(dǎo)的城市人口收入結(jié)構(gòu)泛公務(wù)員群體：公務(wù)員、教師（家庭年收入5-10萬）（家庭年收入10-20萬）（家庭年收入20-30萬）P

11、ART 1 宏觀環(huán)境分析/人口收入結(jié)構(gòu)（家庭年收入30萬以上）1415客群來源分析企事業(yè)單位人群上饒市企事業(yè)單位及縣、市鎮(zhèn)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部等約有1.9萬人教師群體全市共有普通高校3所、普通高中81所、小學(xué)2203所，共計(jì)在校生124余萬，教師及學(xué)校管理層約有3萬人企業(yè)中高層管理金科、原上饒客車廠、廣豐卷煙廠等大型企業(yè)員工23.1余萬人，企業(yè)中高層管理人員約1.2萬人左右私營業(yè)主包括本地及省內(nèi)外私營業(yè)主，上饒本地私營企業(yè)的數(shù)量早在08年就多于國企數(shù)量，形式以個體戶較多，這部分人群行業(yè)分布廣泛，有一定的資金及人脈，對房產(chǎn)市場有一定的關(guān)注度，是上饒房地產(chǎn)市場的主力軍返鄉(xiāng)人員上饒是以勞動力輸出為主的四線城市

12、，這其中又有近3成的外出務(wù)工的考慮回鄉(xiāng)置業(yè)，約有6萬人投資客受政策面影響，目前投資群體約占總體的5%左右，主要是贛皖浙閩的小企業(yè)老板，投資客比例偏低的原因可能與市場上缺乏品質(zhì)產(chǎn)品有關(guān)目前上饒市區(qū)房地產(chǎn)市場以本地置業(yè)者為主，中低端產(chǎn)品占據(jù)主流，本地及周邊省市縣的高端客戶需求得不到釋放PART 1 宏觀環(huán)境分析/置業(yè)人口結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，外地人上饒購房的比重占到11%，市外的購房占25%（中心城區(qū)外）15162010年上饒市信州區(qū)居民消費(fèi)占可支配收入的比重為72%，比全國85%的平均水平低約13個百分比之多，尚有部分消費(fèi)力未能得到有效釋放，這些將給未來的發(fā)展提供一定空間。13%近幾年上饒市和信州區(qū)

13、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況持續(xù)健康發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，居民消費(fèi)購買力不斷增強(qiáng)，城市消費(fèi)潛力提升空間大。PART 1 宏觀環(huán)境分析/居民生活水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)1617城市規(guī)劃進(jìn)程（1982-2000年）（1997-2010年）（2000-2020年）（2007-2020年）人口規(guī)模1987年為13.5萬，2000年18萬2000年25萬人，2010年34-36萬人2005年25萬人，2020年45萬人2010年60萬人，遠(yuǎn)期100萬人城市規(guī)模2000年達(dá)到173平方公里2000年22平方公里，2010年達(dá)到33.85平方公里2005年21.5平方公里，2020年達(dá)到44.9平方公里2012年60平方公里，遠(yuǎn)期

14、達(dá)到100平方公里城市性質(zhì)輕工業(yè)城市以機(jī)械工業(yè)為主、旅游和商貿(mào)服務(wù)為特色的贛、浙、閩邊境地區(qū)中心城市上饒市的政治、經(jīng)濟(jì)文化中心，贛、浙、閩毗鄰地區(qū)的商貿(mào)流通和旅游服務(wù)中心贛浙閩皖四省交界地區(qū)重要的城市中心和交通樞紐、旅游服務(wù)中心，上饒市域政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心用地布局規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)北區(qū)，適當(dāng)發(fā)展南區(qū)，逐步改造老區(qū)。老中心城區(qū)：行政辦公、商業(yè)服務(wù)和居住區(qū)茅家?guī)X：科研文教區(qū)水南區(qū)：增加居住用地鐵路以北：東部（機(jī)械電子工業(yè)區(qū)）和西部（紡織、儀表和有污染排放的工業(yè)區(qū)）組成的主要工業(yè)區(qū)規(guī)劃分為老城、帶湖、旭日、三江、水南五個組團(tuán)，形成“一主兩副”城市中心。老城：生活居住區(qū)帶湖：生活居住及旅游綜合區(qū)旭日組團(tuán)：

15、生活居住、工業(yè)綜合地三江組團(tuán)：行政辦公、文教區(qū)水南組團(tuán)：生活居住區(qū)城市用地布局分為六大片區(qū)：老城區(qū)、帶湖片區(qū)、民主片區(qū)、三江片區(qū)、水南組團(tuán)和旭日片區(qū)。老城區(qū)：零售商業(yè)特色服務(wù)中心帶湖片區(qū)：商貿(mào)、會展中心中心片區(qū)：行政文化中心三江片區(qū)：商業(yè)、辦公綜合副中心旭日片區(qū)：商業(yè)、辦公綜合副中心規(guī)劃形成三個工業(yè)區(qū)，兩個工業(yè)組團(tuán)“五片區(qū)、兩組團(tuán)、復(fù)合中心”片區(qū)式城市空間布局結(jié)構(gòu)五片區(qū)：信江北岸老城-帶湖地區(qū)、中心片區(qū)、城東片區(qū)、旭日片區(qū)和信江以南的三江片區(qū)兩組團(tuán)：水南組團(tuán)和高速公路西側(cè)的羅橋組團(tuán)復(fù)合中心：中心片區(qū)南部的行政辦公金融文體中心、老城的商業(yè)服務(wù)中心和三江北部的文化娛樂中心組成改革開放以來，上饒市城

16、市總體規(guī)劃經(jīng)歷了四個時期，最終確立了整體“五片區(qū)、兩組團(tuán)、復(fù)合中心”片區(qū)式城市空間布局結(jié)構(gòu)PART 1 宏觀環(huán)境分析/城市規(guī)劃進(jìn)程1718 上饒是贛東北唯一的核心城市，位于環(huán)鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)、海西經(jīng)濟(jì)區(qū)和長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的交匯中心上饒市區(qū)-信州區(qū)城市規(guī)劃定位于贛浙閩皖四省交界地區(qū)重要的城市中心和交通樞紐、旅游服務(wù)中 心，上饒市區(qū)域政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心上饒作為贛東北唯一的核心城市，輻射能力強(qiáng)，城市定位比較高PART 1 宏觀環(huán)境分析/城市規(guī)劃1819五片區(qū)：信江北岸的老城帶湖片區(qū)、中心片區(qū)、城東片區(qū)、旭日片區(qū)和信江南岸的三江片區(qū)。兩組團(tuán)：水南組團(tuán)和高速公路西側(cè)的羅橋組團(tuán)。復(fù)合中心：城市中心“三心并一

17、心”，形成復(fù)合中心，由中心片區(qū)南部的行政辦公金融文體中心、老城帶湖片區(qū)的商業(yè)服務(wù)中心和三江片區(qū)北部的文化娛樂中心共同組成。城市主要公共設(shè)施呈“Y”字型布局。城市規(guī)劃重心向東、向西發(fā)展，城市主要公共設(shè)施呈“Y”字型布局PART 1 宏觀環(huán)境分析/城市規(guī)劃1920上饒市信州區(qū)城市總體規(guī)劃分為近期和遠(yuǎn)期實(shí)施，其中從2011年到2015年為近期，從2016年到2020年為遠(yuǎn)期。 中期規(guī)劃的開發(fā)建設(shè)逐漸由點(diǎn)及面，形成分布于中心城區(qū)的重要建設(shè)區(qū)域。1.啟動老城地區(qū)改造，拆除違章建筑和危舊房，盡量挖掘綠化空間。2.完善中心片區(qū)各項(xiàng)配套設(shè)施。3.配合三江口地區(qū)的城市中心形象打造，沿水系改造和美化逐步擴(kuò)大；啟動

18、南部茅家?guī)X森林公園建設(shè)。4.水南組團(tuán)豆芽巷地區(qū)人口外遷，用地置換為森林公園用地。5.適時啟動?xùn)|部城市北部地區(qū)建設(shè)，建設(shè)市級體育中心，建設(shè)環(huán)境優(yōu)異的住宅區(qū)。6.完成三江片區(qū)和三清山大道南側(cè)的工業(yè)向經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的搬遷。7.經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)基本完成，并開始向梨溫高速公路西側(cè)適當(dāng)發(fā)展。8.完成并形成中心城區(qū)環(huán)路，截流外部過境車輛。9.優(yōu)化城區(qū)交通條件，構(gòu)建成型城區(qū)道路網(wǎng)骨架。10.住宅建設(shè)以中心片區(qū)和帶湖片區(qū)的北部地區(qū)為主。森林公園用地三江片區(qū)帶湖片區(qū)以北中心片區(qū)PART 1 宏觀環(huán)境分析/城市規(guī)劃20211.擴(kuò)大新站片區(qū)居住用地建設(shè)，完善片區(qū)各項(xiàng)設(shè)施。2.擴(kuò)大羅橋組團(tuán)居住用地建設(shè)，完善片區(qū)各項(xiàng)設(shè)施。3.

19、完成城市中心城區(qū)內(nèi)用地建設(shè)，形成具有完善服務(wù)功能的大城市。4.構(gòu)建完善城市綠地景觀系統(tǒng)，完成中心城區(qū)外圍森林公園建設(shè)，營造“青山清水新上饒”的城市整體形象，突出城市環(huán)境品質(zhì)。5.完善成熟中心片區(qū)和帶湖片區(qū)的北部地區(qū)住宅綜合配套設(shè)施及環(huán)境建設(shè)。6.推動城市產(chǎn)業(yè)升級改造，形成無污染，高效能的西部產(chǎn)業(yè)空間。7.發(fā)揮城市的服務(wù)功能，進(jìn)一步吸引市域的要素集聚，促進(jìn)城市化進(jìn)程，并形成服務(wù)于全市的、分散而就業(yè)便利的優(yōu)美的居住空間。 遠(yuǎn)期（2016-2020）：開發(fā)建設(shè)逐漸由外延伸式轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式，著力于中心區(qū)完善和老城改造，大力改善城區(qū)環(huán)境，塑造城市特色，提升城市品質(zhì)，發(fā)揮城市的服務(wù)功能。三江片區(qū)新站片區(qū)中心片

20、區(qū)PART 1 宏觀環(huán)境分析/城市規(guī)劃2122第一層次：依托老城區(qū)提升改造一個商業(yè)中心。第二層次：建設(shè)一個新火車站片區(qū)商貿(mào)副中心。第三層次：建設(shè)三條商業(yè)帶和八條商業(yè)特色街。即：濱江路旅游景觀商業(yè)帶、鳳凰大道（民主路）行政商務(wù)帶、帶湖路綜合商業(yè)帶和抗建路步行休閑街、書院/水南街步行休閑街、解放路品牌服飾街、勝利北路家居裝飾街、中山西路電子數(shù)碼及現(xiàn)代辦公用品街、信江路副食品街、中心片區(qū)特色餐飲街、三江科教片區(qū)濱江文化休閑街。第四層：按照“城內(nèi)大商貿(mào)，城郊大市場”，改造和整合寶澤樓批發(fā)市場、白歐園綜合市場、八角塘農(nóng)貿(mào)市場；確定一批輻射能力強(qiáng)的重大商貿(mào)項(xiàng)目，著力建設(shè)5萬噸直屬糧庫及糧食批發(fā)交易市場、贛

21、東北農(nóng)副產(chǎn)品大市場、大型冷凍冷藏庫等重點(diǎn)項(xiàng)目。第五層次：大力開拓農(nóng)村市場，促進(jìn)農(nóng)村市場繁榮。重點(diǎn)抓好靈溪農(nóng)產(chǎn)品物流中心、沙溪集貿(mào)市場遷建項(xiàng)目。健全和完善個體、私營經(jīng)濟(jì)為主的農(nóng)村基層商品流通網(wǎng)絡(luò)。培育一支“農(nóng)民商戶”型農(nóng)產(chǎn)品營銷隊(duì)伍。 商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)放在商貿(mào)服務(wù)定位、商貿(mào)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)布局、商貿(mào)服務(wù)業(yè)態(tài)調(diào)整、商貿(mào)服務(wù)體制創(chuàng)新，按照五個層次推進(jìn)，合理優(yōu)化商貿(mào)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)布局老城區(qū)商業(yè)中心新火車站片區(qū)商貿(mào)副中心濱江路旅游景觀商業(yè)帶抗建路步行休閑街解放路品牌服飾街靈溪農(nóng)產(chǎn)品物流中心PART 1 宏觀環(huán)境分析/城市規(guī)劃222323 規(guī)劃居住用地2336.51公頃，占城市建設(shè)用地的30.43%，人均居住面積32

22、.45平方米，對比南昌市的人均居住用地面積為28平方米 城市用地規(guī)模2012年規(guī)劃為60平方公里，遠(yuǎn)期規(guī)劃100平方公里。上饒市區(qū)-信州區(qū)人均居住面積高于南昌，隨著城市版圖的不斷擴(kuò)張，城市的宜居度進(jìn)一步提升PART 1 宏觀環(huán)境分析/城市規(guī)劃2324萬年產(chǎn)業(yè)發(fā)展以建材、礦產(chǎn)加工、視頻和旅游產(chǎn)業(yè)為主鄱陽以發(fā)展特色輕工制造業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工、商貿(mào)物流和旅游業(yè)為主的綜合性園林城市余干產(chǎn)業(yè)發(fā)展以制藥、食品加工、紡織、建材與工藝制造業(yè)為主弋陽產(chǎn)業(yè)發(fā)展以特色輕工、建材為主婺源贛東北地區(qū)的山水文化旅游城市廣豐發(fā)展以食品加工為主，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和建材業(yè)為輔，環(huán)境優(yōu)美的山水園林城市全市工礦業(yè)的綜合服務(wù)基地，產(chǎn)業(yè)發(fā)展

23、以礦產(chǎn)加工、食品、建材和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主德興玉山贛東北門戶城市，以發(fā)展機(jī)械、建材為主，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為輔，環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)旅游城市鉛山上饒市區(qū)-信州區(qū)快速發(fā)展的同時，帶動下轄的其他縣市，也加快了周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市化進(jìn)程PART 1 宏觀環(huán)境分析/市域城鎮(zhèn)職能結(jié)構(gòu)規(guī)劃2425PART 1 宏觀環(huán)境分析/政策研究嚴(yán)格執(zhí)行，力度加強(qiáng)，范圍擴(kuò)大，新政策出臺2526PART 1 宏觀環(huán)境分析/政策研究未來房地產(chǎn)行業(yè)政策走勢將主要取決于房價(jià)，并且將逐步由政策主導(dǎo)的周期轉(zhuǎn)向市場供求主導(dǎo)的周期2627政府此次對房地產(chǎn)調(diào)控的決心不容忽視，住房問題已經(jīng)從經(jīng)濟(jì)層面上升到政治層面政策的嚴(yán)厲程度前所未有，大超預(yù)期：17 日國務(wù)院通

24、知將遏制房價(jià)與維護(hù)社會穩(wěn)定等量齊觀，這是中央對高房價(jià)的危害性的評級最嚴(yán)重的一次；將考核問責(zé)機(jī)制提到文件的“第二條”，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部等部門對省級人民政府的相關(guān)工作進(jìn)行考核、監(jiān)督。并嚴(yán)厲強(qiáng)調(diào)：“對穩(wěn)定房價(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。” 措施細(xì)化可操作性強(qiáng)，完全封堵住利用信貸炒房的口子：此次政策針對性更強(qiáng)，對于投機(jī)性需求抑制更明顯。此次政策最嚴(yán)厲之處在于：房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。這相當(dāng)于堵住了利用金融杠桿

25、炒房的通道，同時也增加了異地購房的難度。最大限度的保證市場上的購房者主要是剛性需求者。嚴(yán)格清算土地增值稅,從開發(fā)商資金端調(diào)控市場,以達(dá)到迫使開發(fā)商適當(dāng)調(diào)控價(jià)格的目的：從目前整體的情況來看,開發(fā)商的資金狀況處于歷史最好的情況,但是如果政府對土地增值稅嚴(yán)格清算,或者加大對囤地等情況的打擊,一定會逐步改變開發(fā)商的資金鏈狀況,使得從開發(fā)商角度調(diào)整價(jià)格成為可能。PART 1 宏觀環(huán)境分析/政策研究272828基本判斷:此輪調(diào)整并不是房地產(chǎn)長期拐點(diǎn)與07年此次政策相比，力度更強(qiáng)，但背景有諸多不同經(jīng)濟(jì)環(huán)境不同：08年房地產(chǎn)調(diào)控恰逢經(jīng)濟(jì)危機(jī)，政府為保經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)“松綁”，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢趨穩(wěn)，調(diào)控半途而廢可能性較

26、小供應(yīng)層面不同：當(dāng)前可售房源的緊張程度、開發(fā)商資金的寬裕程度好于08年。2004年以來，政府先后采取一系列政策抑制房價(jià)，但房價(jià)總體向上的趨勢并未因此改變，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場存在著固有的周期。國外研究表明房地產(chǎn)長波平均為18年。其次，經(jīng)濟(jì)放慢對房地產(chǎn)需求確實(shí)有影響，但比想象的短暫而溫和。相反，房地產(chǎn)崩潰對經(jīng)濟(jì)的拖累是長期而痛苦的。從這個意義上可以理解，當(dāng)前需要遏制過快增長的房價(jià)，但政府也并不希望房地產(chǎn)市場出現(xiàn)硬著陸。PART 1 宏觀環(huán)境分析/政策研究282929判斷一：從一二線城市的表現(xiàn)，新政影響已經(jīng)凸顯出來；就格局而言；此次調(diào)控關(guān)系國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的平衡、社會穩(wěn)定以及民生和諧以及政府社會公信力等重要

27、因素，不僅是一個經(jīng)濟(jì)問題也是一個政治問題，決定了政府調(diào)控決心非常之大。判斷二：上一輪市場調(diào)控從量跌價(jià)升 量價(jià)齊跌 價(jià)格探底，所經(jīng)歷時間約為16個月，此輪調(diào)控中政策執(zhí)行力度速度及市場反映速度明顯快于上一輪，預(yù)計(jì)這一輪調(diào)控到達(dá)價(jià)格控底的時間約為12個月。PART 1 宏觀環(huán)境分析/政策研究我們的判斷293030判斷三：就城市而言；一、二線城市所面臨沖擊要遠(yuǎn)大于三、四線城市；其表現(xiàn)在新開盤項(xiàng)目的表現(xiàn)上已經(jīng)充分體現(xiàn)了出來。南昌量價(jià)齊跌，上饒從我們目前了解的為成交量大幅萎縮，價(jià)格未出現(xiàn)大批降價(jià)項(xiàng)目。判斷四：就購買行為而言，投資者短期會加速離場，二手房市場的松動會加速新房市場的松動。新政出臺前后一周的數(shù)據(jù)

28、，在北京、上海、廣州、深圳、天津5個城市二手房掛牌量快速增加，增幅分別達(dá)到49%、33%、24%、24%和20%。判斷五：就后續(xù)供應(yīng)而言；集中性壓力將會出現(xiàn)在今年四季度及2012年上半年我們的判斷PART 1 宏觀環(huán)境分析/政策研究。3031調(diào)整僵持供求雙方：逐漸進(jìn)入僵持階段量降價(jià)升(穩(wěn))走向量價(jià)齊跌調(diào)整階段存量少，無庫存壓力供應(yīng)不足，去化較快資金充足，壓力較小執(zhí)行層面依然有難度短期降價(jià)可能性小企業(yè)：謹(jǐn)慎樂觀購房者：調(diào)整觀望房價(jià)上升過快房價(jià)收入比上升房貸政策執(zhí)行媒體調(diào)整降價(jià)渲染降價(jià)預(yù)期大進(jìn)而觀望PART 1 宏觀環(huán)境分析/政策研究313232PART 1 宏觀環(huán)境分析/小結(jié)1、經(jīng)濟(jì)：上饒城市經(jīng)

29、濟(jì)基礎(chǔ)對比省內(nèi)其他城市略顯一般，但增長勢頭迅猛，上饒人均可支配收入每年保持10%以上增速遞增，但收入水平在省內(nèi)仍處于落后陣營，消費(fèi)能力有待挖掘；2、產(chǎn)業(yè)：工業(yè)主導(dǎo)地位更加凸顯，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化進(jìn)程加快，城市工業(yè)、旅游業(yè)收入持續(xù)保持高增長，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的動力；3、人口：截止2010年，信州區(qū)人口約45萬，2015年預(yù)計(jì)人口將突破100萬，主要人口居住區(qū)仍以老城帶湖片區(qū)為主，同時向城西方向擴(kuò)散，上饒人口發(fā)展呈現(xiàn)“兩頭小、中間大”特征，勞動力資源富足更有利于城市工業(yè)的發(fā)展，未來消費(fèi)能力有較大空間提升；4、規(guī)劃：上饒作為贛東北唯一的核心城市，輻射能力強(qiáng)，城市定位比較高，城市規(guī)劃重心向東、向西發(fā)

30、展，城市主要公共設(shè)施呈“Y”字型布局；5、政策：房地產(chǎn)逐漸走向下行通道，預(yù)計(jì)這一輪調(diào)控到達(dá)價(jià)格控底的時間約為12個月。3233PART 2 上饒市房地產(chǎn)住宅市場分析3334發(fā)展階段起步階段產(chǎn)品競爭階段綜合素質(zhì)競爭階段產(chǎn)品品質(zhì)品牌競爭階段00年-02年03年-05年06年-2008年09-年以后上饒房地產(chǎn)發(fā)展歷程示意圖上饒自設(shè)市以來經(jīng)過10年的房地產(chǎn)發(fā)展歷程，房地產(chǎn)市場具有以下幾點(diǎn)特征：東高西低形成以新行政中心為核心，同時大力發(fā)展東部房地產(chǎn)市場，作為未來城市功能規(guī)劃和政策引導(dǎo)方向價(jià)格洼地由于地處4線城市，房地產(chǎn)起步較晚，房價(jià)泡沫相對1,2,3線城市較少。較低的房價(jià)已經(jīng)形成相對周邊省市的明顯價(jià)值洼

31、地，必將導(dǎo)致未來上饒房地產(chǎn)市場大量剛需、回購和價(jià)值投資行為。品質(zhì)競爭上饒房產(chǎn)市場已開始出現(xiàn)高中低檔市場區(qū)分。規(guī)劃升級、戶型創(chuàng)新、服務(wù)提升。未來將向品質(zhì)和品牌競爭發(fā)展。PART 2 住宅市場分析/上饒房地產(chǎn)市場綜述和發(fā)展路徑上饒房產(chǎn)市場呈現(xiàn)剛需強(qiáng)勁、穩(wěn)中有升局面，政策影響相對滯后。外出上饒人返鄉(xiāng)回購行為價(jià)值洼地的投資聚集效應(yīng)”這2類將成為未來支撐上饒房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮的強(qiáng)大后勁。 3435上饒市土地供應(yīng)及成交情況上饒市土地成交均價(jià)情況 2010年至2011年5月份，中心城區(qū)土地供應(yīng)面積1386.76畝，成交面積1179.35畝，總體供求比1:0.85，總體供大于求。 價(jià)格方面，進(jìn)入2011年土地

32、市場成交均價(jià)達(dá)到200萬元/畝，相比去年同期增長幅度高達(dá)158.26%。土地成交價(jià)格的上漲勢必帶動上饒房產(chǎn)市場價(jià)格的猛增。單位：畝單位：萬元/畝上饒土地市場供應(yīng)充裕，但本地中小開發(fā)商全部消化有難度，土地市場總體表現(xiàn)為供大于求，成交價(jià)格仍持續(xù)攀升。PART 2 住宅市場分析/土地供求關(guān)系3536交易時間 地塊位置面積（畝） 用途 容積率 起始單價(jià)成交單價(jià)競得單位 10.02.09上饒市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)旭日片區(qū)39.66居住用地23536九江中盛地產(chǎn)集團(tuán)10.03.10市志敏大道北側(cè)、三江經(jīng)濟(jì)適23.1居住用地2.860152上饒市萬恒房地產(chǎn)10.06.21上饒市吉陽路以南82.2居住用地297100江

33、西中福實(shí)業(yè)公司10.07.06三清山大道以北、龜峰大道東80.97居住用地3132136九江中盛地產(chǎn)集團(tuán)10.07.06三清山大道以北、龜峰大道西116.85居住用地3.2120128衢州致遠(yuǎn)房地產(chǎn)10.07.08新火車站片區(qū)鳳凰大道以北42.56綜合用地4.27576上饒城市建設(shè)投資10.07.23豐溪路北側(cè)、清水醫(yī)院西側(cè)12.31居住用地1.898152江西九盛置業(yè)10.08.31市濱江路以北、體育館路兩側(cè)121.02居住用地3.3228459上饒市自立實(shí)業(yè)10.08.11鳳凰大道南側(cè)、龜峰西路179.42居住用地2.6125257福建匯成投資10.11.25市志敏大道南側(cè)44.26居住用

34、地2.884258江西明陽置業(yè)10.12.13市新火車站片區(qū)70.84居住用地3.5104143張春生、楊盛江11.01.26廣信大道東，三清山大道南46.5居住用地3201543王建木11.01.31上饒市五三大道延伸段南側(cè)23.22居住用地1.6113301江西華洲投資11.02.24三清山大道北、紫陽大道以西128.69居住用地2.28990上饒市紫陽房地產(chǎn)11.03.03 信州區(qū)朝陽鄉(xiāng)下潭居委會20.74居住用地1.53145上饒市盛華公司11.03.03 三江片區(qū)南至特殊學(xué)校44.26居住用地2.884258江西明陽置業(yè)11.03.11三清山大道以北、茶圣路43商業(yè)用地1.58182

35、江西郭門實(shí)業(yè)公司11.05.11名仕康城東側(cè)，規(guī)劃30米道路西側(cè)21.48 居住用地1.5135135鄭素娥11.05.20東至待征地、南至待征地、西至文教路4.71 居住用地1.2-1.53030翁葉舟11.05.20市帶湖路以西、吉陽路以北34.16 居住用地3.5184184上饒市振華置業(yè)有限責(zé)任公司近一年上饒市土地成交共1119.6畝，其中住宅用地為1034.04畝，商業(yè)用地43畝，綜合用地42.56畝，未來將有213萬方上市。PART 2 住宅市場分析/土地市場未來供應(yīng)3637PART 2 住宅市場分析/土地市場小結(jié)1、成交土地量成井噴之勢，未來住宅市場推量巨大2、市中心土地日益稀缺

36、，無大規(guī)?？砷_發(fā)用地，以小面積地塊供應(yīng)量為主。市場土地供應(yīng)量每年預(yù)計(jì)在800-1000畝，目前存量土地也在3000畝以上（上饒房管局局長汪滿火）3738城東：區(qū)域尚處在城市發(fā)展的初級階段，交通設(shè)施、生活商業(yè)配套、教育資源等要素仍顯不足，但這一區(qū)域樓盤人氣卻十分旺盛。該市品質(zhì)最高的樓盤中航城就坐落于此區(qū)域。這充分說明，居民越來越關(guān)注升值潛力巨大的新城區(qū)；城中：房產(chǎn)開發(fā)已逐漸升溫。市政配套設(shè)施日漸完善，新興的城市中心已初具規(guī)模。隨著上饒市政治中心向這一區(qū)域轉(zhuǎn)移，上饒縣域經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，這一區(qū)域的房產(chǎn)也將有更大的升值空間。目前在售的公園道1號已經(jīng)進(jìn)入銷售旺期，一期已銷售一空，二期房源追捧者眾多；城西

37、：市政規(guī)劃中提出“今日城西，明日浦東”的發(fā)展口號，2006年春季上饒城西基礎(chǔ)設(shè)施及功能性項(xiàng)目推介會給城西帶來機(jī)會。上饒縣一系列購房政府補(bǔ)貼也給城西房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來一定的推動作用。迄今為止，隨著城市中心西移，城西片區(qū)的房地產(chǎn)市場已逐步成熟，居住小區(qū)也已逐漸成型，競爭異常激烈城東區(qū)帶湖區(qū)老城區(qū)中心區(qū)旭日片城西區(qū)PART 2 住宅市場分析/上饒房地產(chǎn)版塊分布布局和發(fā)展定位上饒房產(chǎn)市場按照城市的發(fā)展，仍然以城東、城中和城西區(qū)分 3839區(qū) 域城西板塊中心片板塊城東板塊概 況上饒市城西片區(qū)，以上饒縣老城區(qū)為中心的基礎(chǔ)上，向周邊擴(kuò)展開來的新城區(qū)，周邊商業(yè)和生活配套以老縣城為主。由于定位縣級，區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)

38、價(jià)格與市區(qū)房產(chǎn)價(jià)格落差明顯。市中心片區(qū)，以新建的市政府大樓為中心，地處上饒市老城區(qū)和上饒縣之間，現(xiàn)周邊配套并不完善，但潛力巨大，規(guī)劃中的各項(xiàng)配套正在建設(shè)中為上饒市新興的房地產(chǎn)市場的主力軍。中心區(qū)被認(rèn)為是上饒市目前房地產(chǎn)市場中最被看好的有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一。城東片區(qū)經(jīng)過十年開發(fā)，現(xiàn)已形成相對比較成熟的住宅和商業(yè)環(huán)境，離城市中心5公里左右，現(xiàn)已成為上饒市最具人氣的城市新興居住區(qū)，周邊土地出讓量巨大，可開發(fā)土地?cái)?shù)量眾多，周邊項(xiàng)目林立，銷售火爆，本地客戶較認(rèn)可城東片區(qū)未來的居住和投資前景。規(guī) 模中小型項(xiàng)目為主大中型項(xiàng)目為主大中型項(xiàng)目為主銷售價(jià)格3500-4500元/45006300元/47005500

39、元/物業(yè)形態(tài)多層、小高層、別墅多層、高層、小高層多層、小高層城東在大盤（中航城）的標(biāo)桿示范效應(yīng)下，后續(xù)發(fā)展前景、政府引導(dǎo)支持、產(chǎn)業(yè)配套完善等各方面，都將引發(fā)全城更多更大關(guān)注。與城西、老城區(qū)、新中心等板塊相比，具有更廣闊的未來發(fā)展空間，可謂先行一步。在后階段發(fā)展中預(yù)計(jì)將以明星大盤、高品質(zhì)品牌項(xiàng)目領(lǐng)跑大市。 成為投資、自住的首選區(qū)域。PART 2 住宅市場分析/各板塊內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目分布格局上饒房產(chǎn)市場按照城市的發(fā)展，仍然以城東、城中和城西區(qū)分 旭日片中心區(qū)帶湖區(qū)水南區(qū)城東區(qū)三江區(qū)城西區(qū)老城區(qū)3940402010年1-12月份上饒市住宅新開工面積情況2010年南昌、上饒各縣（市、區(qū)）商品房新開工面積情

40、況（單位：萬平方米）（單位：萬平方米） 全市商品房新開工面積326.03萬；其中商品住宅新開工面積273.63萬（住宅22821套），占商品房新開工面積83.36%。 市中心城區(qū)商品房新開工面積107.93萬，其中商品住房新開工面積91.78萬（住宅7648套），占商品房新開工面積的85.08%。2011年1-9月份全市房屋施工面積506.5萬平方米，同比下降8.5%，其中住宅面積436.5萬平方米，同比下降5.6%。 市中心城區(qū)商品房新開工面積占全市33.1%，和省會城市南昌仍有比較大的差距。PART 2 住宅市場分析/開工面積上饒市區(qū)-信州區(qū)房產(chǎn)整體開發(fā)與省會南昌差距明顯。40414120

41、10年1-12月份上饒市住宅竣工面積情況2010年南昌、上饒各縣（市、區(qū)）商品房竣工面積情況（單位：萬平方米）（單位：萬平方米） 全市商品房竣工面積275.34萬，其中商品住房竣工面積225.06萬（住宅18051套），占商品房竣工面積的81.74%。 市中心城區(qū)商品竣工面積83.27萬，其中商品住房竣工面積57.92萬（住宅4827套），占商品房竣工面積的69.55%。2011年1-9月份全市共竣工商品房68.2萬平方米，同比下降28.4%，其中住宅竣工面積61.2萬平方米，下降21.9%. 市中心城區(qū)-信州區(qū)產(chǎn)品以商品住宅為主，其他商業(yè)、辦公產(chǎn)品所占比重較小。PART 2 住宅市場分析/竣

42、工面積上饒市房產(chǎn)產(chǎn)品相對單一，商品住宅產(chǎn)品占比較大。4142422010年1-12月份上饒市住宅（預(yù)）銷售面積情況2010年南昌、上饒各縣（市、區(qū)）商品房銷售面積情況（單位：萬平方米）（單位：萬平方米） 全市商品房（預(yù)）銷售面積336.51萬，其中商品住房（預(yù)）銷售面積284.07（住宅22962套），占商品房（預(yù)）銷售面積的84.52%。 市中心城區(qū)商品房（預(yù)）銷售面積92.92萬，其中商品住房（預(yù)）銷售面積76.98萬（住宅6592套），占商品房（預(yù)）銷售面積的82.84%。2011年1-9月份全市共銷售商品房111.3萬平方米，同比增長16.8%，其中住宅銷售面積101.8萬平方米，同比

43、增長21.3%。同時，實(shí)現(xiàn)商品房銷售額38.2億元，同比增長68.9%，其中住宅銷售額32.8億元，同比增長95%。 市中心城區(qū)商品房（預(yù)）銷售面積占全市的32.7%，南昌市銷售面積是上饒中心城區(qū)的四倍以上。PART 2 住宅市場分析/銷售面積2010年，上饒中心城區(qū)-信州區(qū)住宅銷售量接近80萬方，占全市住宅銷售面積的27.1%。4243432010年1-12月份上饒市存量住房交易面積情況2010年南昌、上饒各縣（市、區(qū)）存量房交易情況（單位：萬平方米）（單位：萬平方米） 全市存量房交易面積108.38萬，其中住房存量交易面積84.7萬（住宅6876套），占存量房交易面積的78.1%。 市中心

44、城區(qū)存量房交易面積24.16萬，其中住房存量交易面積17.11萬（住宅1675套），占存量房交易面積的70.81%。 房地產(chǎn)發(fā)展水平和存量房市場占比成正比的規(guī)律不難看出，上饒市區(qū)-信州區(qū)存量房占比較低，本地房地產(chǎn)發(fā)展水平仍處于起步階段。PART 2 住宅市場分析/存量住房上饒市區(qū)-信州區(qū)存量房占比較低，未來房地產(chǎn)發(fā)展空間大 。4344上饒市住宅市場供求關(guān)系情況單位：萬平方米上饒住宅供求維持基本平衡，2010年漲幅最大，高達(dá)663元/平方米，2011年整體成交價(jià)格突破4000元大關(guān)。PART 2 住宅市場分析/住宅供求關(guān)系上饒市住宅市場成交均價(jià)情況年增長=492元/年增長=663元/4445 上

45、饒市住宅銷售均價(jià)位列全省第五，高于江西省平均水平，上饒傳統(tǒng)城區(qū)規(guī)模相對較小，人口較少，隨著城市化進(jìn)程的加快，相比經(jīng)濟(jì)處在相同水平的九江、贛州未來市場還有比較大的提升價(jià)格空間。上饒住宅市場價(jià)格增長放緩，和南昌、九江、贛州等城市仍存在差距，有較大的價(jià)格提升空間PART 2 住宅市場分析/成交價(jià)格4546PART 2 住宅市場分析/商品房成交套數(shù)總體上受政策的影響，上饒市的商品房成交有有下跌的趨勢，但總體上保持平穩(wěn)4647PART 2 住宅市場分析/商品房成交價(jià)格上饒市的商業(yè)成交價(jià)格波動較大，商品住宅價(jià)格平穩(wěn)上升，截至到11月達(dá)到高峰4748PART 2 住宅市場分析/小結(jié)4849PART 3 上饒

46、市重點(diǎn)個案分析4950城西片區(qū)中心片區(qū)城東片區(qū)中央公園清林桃花源米蘭春天紫陽名邸中航城公園道1號天一尊邸帝景灣黃浦陽光府邸秀水園九州奧城PART 3 重點(diǎn)個案分析/上饒主要項(xiàng)目分布圖城南片區(qū)上層時代香港名城海博藍(lán)庭翡翠城御景天下鳳凰城永利濱江御景大學(xué)春城名仕康城億升濱江花園億升廣場5051PART 3 重點(diǎn)個案分析/城東板塊5152【中央公園(國際公館) 】指標(biāo)細(xì)項(xiàng)開發(fā)商江西立天唐人房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 地段項(xiàng)目區(qū)位信州區(qū)五三大道延伸段北側(cè) 項(xiàng)目配套商業(yè)休閑中心、停車場產(chǎn)品物業(yè)規(guī)模16萬平方米 物業(yè)類型高層主力戶型2-4房，面積：90-170平方米容積率2.23 綠化率40%物管0.8元/月銷售

47、價(jià)格均價(jià)5300元/平方米優(yōu)劣勢分析園林景觀，配套設(shè)施優(yōu)勢項(xiàng)目概述項(xiàng)目指標(biāo)中央公園位于五三大道延伸段，北地塊南靠五三大道，西鄰國際公館，東接三清山大道伸延段，規(guī)劃有12棟15-25層的高層住宅建筑，呈整體圍合式布局，可保證每戶住宅都擁有最大的景觀面，地塊南北最小樓間距為40余米，最大樓間距為90余米，東西間距為280余米，住宅總戶872戶，設(shè)計(jì)有3種戶型，7種套型，兩房戶型設(shè)計(jì)面積（約90平米）、三房戶型（約130-140平米）、四房戶型（約170平米），地塊地下負(fù)1層為超大型整體停車場，每棟住宅電梯均可直達(dá)負(fù)1層停車場，小區(qū)車戶比基本達(dá)到1：1，靠五三大道、三清山大道規(guī)劃有臨街一層商業(yè)及小區(qū)

48、會所。國際公館2期中央公園項(xiàng)目是目前上饒地產(chǎn)界的里程碑，中央公園項(xiàng)目歸納成以下幾個之最：中央公園上饒房地產(chǎn)項(xiàng)目中最大的園林景觀的小區(qū)；中央公園上饒房地產(chǎn)項(xiàng)目中擁有配套設(shè)施最多的小區(qū)；中央公園上饒房地產(chǎn)項(xiàng)目中樓間距最寬的小區(qū)；中央公園上饒房地產(chǎn)項(xiàng)目中節(jié)能環(huán)保材料采用最多的小區(qū)；中央公園上饒房地產(chǎn)項(xiàng)目中最具實(shí)力的開發(fā)商；中央公園上饒房地產(chǎn)項(xiàng)目中最具影響力的品牌樓盤。PART 3 重點(diǎn)個案分析/中央公園52531）主題定位：上饒豪宅生活典范-68畝人文風(fēng)情園林，環(huán)保節(jié)能生活樣板2）總體形象：售樓處外部形象比較生硬，和建筑風(fēng)格脫節(jié)。內(nèi)部空間相對空曠，缺少展示陳列和明確的功能分區(qū)。售樓處銷售人員沒有統(tǒng)一

49、著裝。3）規(guī)劃設(shè)計(jì)：典型的“長板燒”圍合式布局。雖能確保景觀均好性和最大90米的超寬樓間距。但組團(tuán)空間呆板單調(diào)沒有變化，毫無個性和特色。4）建筑品質(zhì)：被銷售人員誤解為新古典主義的 Art Deco風(fēng)格，材質(zhì)為深黃色的面磚拼接。優(yōu)點(diǎn)是線條簡潔有力。缺點(diǎn)是色調(diào)暗沉，沒有親和力。5）戶型空間：只有少數(shù)戶型做到了真正的南北通透，大部分仍然為客餐廚的間接采光。戶型面積主流放大。優(yōu)點(diǎn)是雙錯層戶型是目前上饒市僅有。6）會所定位：沿三清山大道規(guī)劃有會所。會所功能有健身房、乒乓球室、閱覽室、臺球 室、麻將包房、網(wǎng)上沖浪區(qū)、親子游樂室等。高端配套缺乏。7) 商業(yè)配套：目前業(yè)主生活主要依靠周邊配套，如現(xiàn)代城菜場、博

50、愛醫(yī)院、萬福超市、第四中學(xué)、現(xiàn)代城步行街、五三電動車市場等。無自身配套。8）物業(yè)管理：立天唐人，江西省品牌物管。9）智能化體系：24小時周界防越系統(tǒng)、可視門禁系統(tǒng)、電子 防盜系統(tǒng)、車輛出入控制系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)等智能設(shè)施，概念到位，缺乏展示體驗(yàn)。53545455項(xiàng)目概述項(xiàng)目指標(biāo)指標(biāo)細(xì)項(xiàng)開發(fā)商江西省春來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地段區(qū)位信州區(qū)鳳凰大道和紫陽大道交界處 配套商業(yè)休閑中心、停車場產(chǎn)品規(guī)模22萬平方米 類型高層戶型2-3房，面積：80-135平方米容積率1.96綠化率35%物管價(jià)格均價(jià)5300元/平方米優(yōu)劣勢分析周邊商業(yè)成熟，上饒首座人文主題社區(qū) 米蘭春天，位于帶湖-紫陽公園片區(qū)中心區(qū)域，是永

51、隆城市廣場核心組成部分，周邊三條城市主干道構(gòu)成上饒最發(fā)達(dá)的黃金三角交通網(wǎng)，交通極為便捷優(yōu)越。總建筑面積約22萬平方米的封閉式社區(qū)。采用新古典主義建筑風(fēng)格，通過自由多變的建筑組合和空間形態(tài)打破傳統(tǒng)單純南北朝向排列的規(guī)整刻板；倡導(dǎo)平等和諧，健康向上的居住理念和生活態(tài)度，通過貫穿在社區(qū)的運(yùn)動主題，如籃球場、羽毛球場、2公里環(huán)形健身跑道、大型室內(nèi)游泳池、健身會所、形體中心等場所，為業(yè)主創(chuàng)造出科學(xué)運(yùn)動、健身生活的良好環(huán)境；人性化戶型設(shè)計(jì)，多面向陽，獲得充分采光；人車分流系統(tǒng)，建立地下車庫，保障車流人流安全暢通無阻的同時，也把噪聲和車輛尾氣污染降至最低；多重現(xiàn)代智能安防系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控、彩色可視對講門禁

52、、背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)、停車場智能管理系統(tǒng)等帶您進(jìn)入現(xiàn)代 、安全的全新生活。目前米蘭春天7 8 9號樓于9月底交房 10 11 12 13 正在銷售中 2011年1月底交房，二批單元正在接收預(yù)定，有單身公寓二房三房四房。 PART 3 重點(diǎn)個案分析/米蘭春天55561）主題定位：首座意大利人文主題社區(qū)意大利風(fēng)情園林綠色健康運(yùn)動新古典主義建筑2）總體形象：由于地塊位置及開發(fā)時間等問題，項(xiàng)目總體形象陳舊、雜亂，售樓處內(nèi)設(shè)施陳舊，沙盤破損，銷售人員不著正裝，象是尾盤銷售。3）規(guī)劃設(shè)計(jì)：意大利風(fēng)情園林運(yùn)動主題社區(qū)。兩個主題氣質(zhì)與風(fēng)格相對不符。兵列式排布，樓間距較密。優(yōu)點(diǎn)是地下車庫，人車分流。3）

53、建筑品質(zhì)：新古典主義建筑風(fēng)格，外立面以涂料涂面，顏色分段，但顏色搭配較差，整體造型顯得沉重。面磚材質(zhì)粗糙，凹凸不平。4）戶型空間：采用了“飄窗、入戶花園、景觀陽臺”等的創(chuàng)新空間設(shè)計(jì)手法，通過面積贈送提升了空間的利用率 。面積段遵循主流戶型面積。5）會所定位：項(xiàng)目為架空層泛會所概念，內(nèi)部功能規(guī)劃有兒童風(fēng)雨活動空間、老人休息區(qū)、圖書閱覽區(qū)、四季熱帶花房 。6）商業(yè)配套：除四星酒店外，周邊大型專業(yè)市場混雜。如服裝小百貨市場、裝飾建材市場、副食品百貨市場、800米永隆精品建材街、永隆服裝城等。 7）物業(yè)管理： 主打24小時服務(wù)熱線概念。但概念假、大、空。沒有具體的服務(wù)內(nèi)容。8）智能化體系：傳統(tǒng)智能安防

54、系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控、彩色可視對講門禁、背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)、停車場智能管理系統(tǒng) 。缺乏展示和體驗(yàn)。56575758項(xiàng)目指標(biāo)指標(biāo)細(xì)項(xiàng)開發(fā)商上饒清林實(shí)業(yè)有限公司地段區(qū)位紫陽大道與吉陽大道交界配套商業(yè)休閑中心、停車場產(chǎn)品規(guī)?？偨?7416類型高層戶型三房二廳容積率4.8綠化率30%物管價(jià)格已售項(xiàng)目亮點(diǎn)上饒稀缺的高層建筑組團(tuán)，附加自有商業(yè)配套，金色樓頂項(xiàng)目概述 紫陽名邸所位于的帶湖片區(qū),為上饒市規(guī)劃最大的住宅片區(qū),所距鬧市核心,地理位置優(yōu)越.住宅綜合配套設(shè)施及環(huán)境建設(shè)將全面跟進(jìn)住宅片區(qū).正逐漸成為上饒中央住宅片區(qū). 帶湖片區(qū)所連接市區(qū)和周邊的重要通道,西部緊臨未來行政商務(wù)中心-民主片區(qū);東抵未來

55、交通運(yùn)輸中心-新站片區(qū),隨著交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的不斷完善,新站片區(qū)將日漸成熟,南達(dá)老城商業(yè)核心,區(qū)域價(jià)值日見攀升,發(fā)展前景無可限量. 紫陽名邸便捷舒適生活向國際看齊,社區(qū)內(nèi)將配備完善的日常生活設(shè)施和休閑娛樂設(shè)施.從品牌服裝,特色餐飲,精品服飾到生活配套商業(yè),娛樂休閑,社區(qū)規(guī)劃有15000平方米綜合商娛配套,全力打造城市副中心便利生活.PART 3 重點(diǎn)個案分析/紫陽名邸58591）主題定位：登高望世，坐觀天下-上饒第一高樓，270度觀景飄窗2）總體形象：上饒第一高樓，加上地處全城制高點(diǎn)位置，視野廣闊。入市受到上饒高端人士的追捧，建筑總體形象現(xiàn)代感較強(qiáng)。售樓處裝修簡單，空間局促，與豪宅定位不符合。3）

56、規(guī)劃設(shè)計(jì)：打造上饒豪宅領(lǐng)先者，由四幢高層建筑圍合而成，景觀無設(shè)計(jì)亮點(diǎn)。4）建筑品質(zhì)：四幢28-32層的高層建筑，外立面特色鮮明，頂部鑲金，整體立面金色包邊，十分顯眼。5）戶型空間：以3房以上戶型為主力，去化較慢的房源主要為140160高層大戶型。戶型設(shè)計(jì)無創(chuàng)新突破，受高層建筑分?jǐn)傒^高影響，部分戶型實(shí)用率低。6）商業(yè)配套：自身社區(qū)底商，目前進(jìn)駐商家多以建材、家居裝飾為主。59606061項(xiàng)目指標(biāo)指標(biāo)細(xì)項(xiàng)開發(fā)商中航地產(chǎn)地段區(qū)位三清山大道東湖花園東側(cè)配套金色大道商業(yè)街，紫陽公園，森林公園等生活配套一應(yīng)俱全產(chǎn)品規(guī)?？?0萬類型小高層，高層，別墅戶型二房、三房、四房容積率一期1.48綠化率一期57%物管

57、 中航物業(yè)價(jià)格5200優(yōu)劣勢分析體量較大，社區(qū)自身生活商業(yè)配套齊全項(xiàng)目概述 中航城，華藝設(shè)計(jì)繼云嶺高爾夫別墅、格瀾郡后聯(lián)手中航的又一鼎力作。依托城東高鐵新城規(guī)劃發(fā)展、這里將匯集上饒首家五星級大酒店，金色大道地中海風(fēng)情商業(yè)街，50多萬平米高端住宅和商務(wù)公寓，大型社區(qū)購物中心，6萬多平米歐式水景公園和高檔湖岸會所。 中航城擁有豐富的城東優(yōu)質(zhì)資源，匯聚交通樞紐、生態(tài)公園、大型商業(yè)、名校教育服務(wù)等于一體的“360”全生活資本圈，向上饒展現(xiàn)一座城及其生活資源的全方位占有！開啟罕有的一站式復(fù)合城市生活。PART 3 重點(diǎn)個案分析/中航城61621）主題定位：60萬TOD國際都市綜合體-歐式地中海風(fēng)情樓盤2

58、）總體形象: 大型社區(qū)，項(xiàng)目體量、售樓處裝修、銷售員的專業(yè)度、宣傳廣告等均與項(xiàng)目氣質(zhì)形象符合3）規(guī)劃設(shè)計(jì): 項(xiàng)目規(guī)劃有高端住宅、商務(wù)公寓、地中海風(fēng)情商業(yè)街、大型社區(qū)購物中心、歐 式水景公園等，上饒市首家五星級大酒店也將在此落戶，打造上饒市一站式復(fù)合城市生活圈。4）建筑品質(zhì): 地中海建筑風(fēng)格，情景洋房環(huán)中央公園布局，采用層層退臺式不規(guī)則樓體結(jié)構(gòu)。5）戶型空間: 低密度洋房產(chǎn)品，在戶型上納入了較多的戶外設(shè)計(jì)元素，如入戶花園、陽臺、露臺、飄窗等，是上饒首家整合為一的項(xiàng)目。6）會所定位: 高檔湖岸會所，定位為地中海主題會所，內(nèi)部規(guī)劃有健身房、家庭影院、兒童樂園、棋牌室、書屋、咖啡館等設(shè)施。7）商業(yè)配套

59、: 項(xiàng)目自身規(guī)劃有地中海風(fēng)情商業(yè)街、大型社區(qū)購物中心，外部主要依托紫陽公園周邊的餐飲、休閑等配套設(shè)施。8）物業(yè)管理: 中航物業(yè)-北京人民大會堂管家，上饒首家央企旗下品牌物業(yè)。62636364項(xiàng)目指標(biāo)指標(biāo)細(xì)項(xiàng)開發(fā)商上饒市億升實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司地段區(qū)位三清山大道東段與五三延伸段交匯處配套城東客運(yùn)站/農(nóng)副產(chǎn)品物流中心 /云碧峰森林公園/市立醫(yī)院/重點(diǎn)中小學(xué)產(chǎn)品規(guī)模總40萬類型聯(lián)排別墅、小高層戶型120-140平米三房四房容積率2.0綠化率40%價(jià)格預(yù)計(jì)4800元/平米優(yōu)劣勢分析體量較大，社區(qū)自身生活商業(yè)配套齊全項(xiàng)目概述 項(xiàng)目位于三清山大道與五三大道延伸段交匯處，占地面積253.17畝，總建筑面積約40

60、萬平方米，由47棟住宅建筑合圍而成，其中高層公寓22棟，提供房源1935套，排屋25棟，提供房源81套，園區(qū)內(nèi)將建2棟2層會所、幼兒園、垃圾中轉(zhuǎn)等物業(yè)、地下車庫，并將建設(shè)三個游泳池（其中室外兩個，室內(nèi)一個） 目前別墅已認(rèn)購一空，極受上饒高端客戶認(rèn)可。PART 3 重點(diǎn)個案分析/億升濱江花園64651）主題定位：全新的城市居住生活方式-現(xiàn)代歐式建筑亮點(diǎn)一：城東純住宅：濱江花園以信江為基礎(chǔ)，階梯式布局，數(shù)十棟建筑均以住宅功能建設(shè)，脫離目前多數(shù)的裙樓商業(yè)加住宅設(shè)計(jì)模式，項(xiàng)目總體綠化實(shí)現(xiàn)45%，內(nèi)建園區(qū)流水系統(tǒng)等。位處三清山大道與五三大道延伸段交匯處的3號樓規(guī)劃預(yù)留已與億升實(shí)業(yè)合作的步步高大型超市建筑