某公園里項目可研分析報告

1、穗港白塔堡項目可研分析 PAGE 第 PAGE 84 頁 共 NUMPAGES 84 頁穗港公園園里項目目可研分分析 白塔塔堡項目目前 言言制造商的的高明不不在于他他能生產(chǎn)產(chǎn)什么而是取決決于他知知道市場場需要什什么開發(fā)商并并不是雕雕塑家他們的建建筑不是是用來欣欣賞的藝藝術品所以市場場決定著著我們要要去做什什么我們的分分析架構構住宅市場分析地塊基本分析，與開發(fā)方向基本定位 別墅市場分析白塔區(qū)域分析沈陽市宏觀分析土地市場分析供求關系分析競品分析環(huán)沈陽市大盤開發(fā)人脈流向與項目定位摘牌初步結論建設準標、成本與利潤分析政策法規(guī)分析結論盟森營銷的建議與綜合結論 盟盟森營銷銷一方面面從宏觀觀經(jīng)濟經(jīng)經(jīng)論與模模

2、擬投資資方面來來進行回回報分析析;另一一方面通通過周邊邊競品數(shù)數(shù)據(jù)分析析、購房房人流向向與銷售售周期測測算,分分析立項項的可行行,得出出綜合分分階段開開發(fā)結論論,最后后以自身身作為開開發(fā)商,進行比比較建議議,希望望得到大大家的一一致認可可,確保保投資的的風險最最低。目 錄第一部分分：市場場調(diào)研 項目宏觀觀與微觀觀環(huán)境分分析 房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展環(huán)境我國房地地產(chǎn)市場場發(fā)展狀狀況經(jīng)濟發(fā)展展趨勢分分析與預預測房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟與政政策分析析區(qū)域市場場現(xiàn)狀及及其趨勢勢判斷城建發(fā)展展與總體體規(guī)劃分分析房地產(chǎn)市市場發(fā)展展趨勢房地產(chǎn)市市場總體體供求現(xiàn)現(xiàn)狀為來人口口的增長長對房地地產(chǎn)大盤盤的促進進土地市場場分析地價刷

3、新新的特點點土地級別別重新劃劃定典型型區(qū)域地價漲幅幅小于房房價漲幅幅，還有有較大的的漲幅空空間項目周邊邊地價情情況土地拆遷遷補償情情況項目市場場調(diào)研沈陽市中中高檔住住項目分分析沈陽市別別墅市場場分析項目區(qū)域域市場分分析項目周邊邊環(huán)境關關系分析析周邊競品品界定及及個案的的深入剖剖析結論：項項目所在在區(qū)域內(nèi)內(nèi)商品住住宅市場場價格走走勢、供求關系系分析及及市場價價值挖掘掘項目目標標客戶定定位分析析目標客戶戶定位及及分析目標客戶戶特征分分析目標客戶戶需求分分析、消消費預測測及未來來預測第二部分分：項目目核心定定位及產(chǎn)產(chǎn)品建議議項目SWWOT分分析項目地塊塊的優(yōu)勢勢項目地塊塊的劣勢勢及化解解策略項目地塊

4、塊的機會會點項目地塊塊的威脅脅點及規(guī)規(guī)避策略略項目市場場競爭力力分析自身資源源審核市場競爭爭力及空空白點分分析差異化競競爭優(yōu)勢勢及核心心競爭力力分析項目開發(fā)發(fā)理念定定位本案開發(fā)發(fā)理念推推導模型型的建立立（結合合地塊自自身資源源、市場場競爭、規(guī)劃指指標等）目標客戶戶定位分分析本案核心心競爭力力定位項目開發(fā)發(fā)理念定定位產(chǎn)品定位位產(chǎn)品理念念及物業(yè)業(yè)類型定定位產(chǎn)品建筑筑風格設設計指導導產(chǎn)品單體體的戶型型配比定定位戶型局部部功能分分區(qū)控制制建議產(chǎn)品的建建筑環(huán)境境定位戶型結構構定位總體規(guī)劃劃設計建建議項目地塊塊價值分分析總體規(guī)劃劃之策劃劃理念建建議環(huán)境景觀觀規(guī)劃建建議景觀規(guī)劃劃之策劃劃理念建建議景觀設計計

5、及布局局建議項目公建建配套規(guī)規(guī)劃建議議項目公建建配套指指標建議議公建配套套細化建建議開發(fā)分期期戰(zhàn)略建建議分期開發(fā)發(fā)的依據(jù)據(jù)原則分期開發(fā)發(fā)的具體體劃分分期開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略項目開發(fā)發(fā)模式、時機及及周期策策略財務分析析 成成本分析析 現(xiàn)現(xiàn)金流分分析目 錄第一部分分：市場場調(diào)研 項目宏觀觀與微觀觀環(huán)境分分析 房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展環(huán)境(一)房地產(chǎn)產(chǎn)投資規(guī)規(guī)模進一一步擴大大，發(fā)展展空間廣廣闊A、經(jīng)濟發(fā)發(fā)展將帶帶動房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)規(guī)模進進一步擴擴大。119988年以來來，我市市國民經(jīng)經(jīng)濟以年年均122.2%的速度度持續(xù)快快速增長長，經(jīng)濟濟實力顯顯著增強強，地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總總值(GGDP)由19998年年的1339100億

6、元增增至20004年年的2333188.788億元。房地產(chǎn)產(chǎn)項目利利用外資資的份額額也明顯顯增加。20007年以以來，沈沈陽新批批房地產(chǎn)產(chǎn)項目772個，合同外外資額110.44億美元元，占總總額的119%；房地產(chǎn)產(chǎn)項目實實際利用用外資達達5.44億美元元，占總總額的333.33%。從目前我我市經(jīng)濟濟走勢看看，未來來幾年我我市經(jīng)濟濟將繼續(xù)續(xù)保持這這樣的發(fā)發(fā)展速度度，它必必將帶動動我市房房地產(chǎn)開開發(fā)規(guī)模模的進一一步擴大大，以適適應區(qū)域域經(jīng)濟發(fā)發(fā)展的需需要。B、宏觀調(diào)調(diào)控政策策將支持持房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資保持持持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展展。從中中長期看看，國家家最近出出臺的宏宏觀調(diào)控控政策，對穩(wěn)定定房地產(chǎn)產(chǎn)市場，

7、促進房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)持續(xù)健健康發(fā)展展具有積積極作用用。全面面建設小小康社會會奮斗目目標的提提出、國國家振興興東北老老工業(yè)基基地政策策的出臺臺，以及及沈陽市市政府提提出的“土地分分塊出讓讓，配套套分期付付款，分分割發(fā)證證，分批批次預售售，審辦辦聯(lián)動，強化拆拆遷，配配套先行行，活躍躍房地產(chǎn)產(chǎn)市場，加大金金融支持持”等多項項措施，也將激激發(fā)房地地產(chǎn)商的的投資信信心和積積極性，為我市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資的持持續(xù)增長長提供了了強有力力的政策策保障。C、良好的的投資環(huán)環(huán)境為房房地產(chǎn)投投資規(guī)模模進一步步擴大創(chuàng)創(chuàng)造了條條件。目目前，我我市城市市建設日日新月異異，道路路交通明明顯改觀觀，供水水、供電電情況明明顯改善

8、善，中心心城市的的載體和和輻射功功能日趨趨增強，周邊地地區(qū)的聚聚集作用用進一步步加大。隨著“環(huán)保模模范城市市”、“森林城城市”、“活力城城市”等榮譽譽的取得得，沈陽陽的名片片越來越越亮麗，對房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資吸吸引力也也進一步步增強，為投資資規(guī)模的的進一步步擴大創(chuàng)創(chuàng)造了條條件。在在加強城城市硬環(huán)環(huán)境建設設的同時時，沈陽陽市政府府注重軟軟環(huán)境建建設，積積極轉(zhuǎn)變變政府工工作作風風，努力力打造“服務型型”政府，減少行行政審批批手續(xù)，提高行行政效率率，對吸吸引房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資，增加房房地產(chǎn)供供應起到到了促進進作用。D、較大的的利潤空空間驅(qū)使使房地產(chǎn)產(chǎn)供給不不斷增加加。任何何一個行行業(yè)，任任何一個個企

9、業(yè)的的最終目目標都是是追求利利潤最大大化，房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)也不例例外。據(jù)據(jù)業(yè)內(nèi)專專家測算算，目前前單個房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目的平均均利潤率率在155-200%，這這就必然然形成了了房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的內(nèi)驅(qū)力力。沈陽陽作為東東北特大大中心城城市之一一，具備備較大的的市場空空間，擁擁有持續(xù)續(xù)穩(wěn)定的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)市市場需求求，可使使房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)在房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目中，擁擁有相當當寬泛的的余地來來進行市市場定位位，來尋尋求市場場的縫隙隙，進行行差異化化競爭，獲得更更多利潤潤。(二二)房地地產(chǎn)需求求十分旺旺盛，開開發(fā)潛力力巨大A、消費升升級轉(zhuǎn)型型帶動住住房改善善型需求求增長。一方面面，從消消費結構

10、構看，國國外先進進國家發(fā)發(fā)展的一一般規(guī)律律表明，恩格爾爾系數(shù)為為40%左右時時，是房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的快速速發(fā)展時時期。220077年，我我市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民消消費的恩恩格爾系系數(shù)略低低于400%，居居民消費費重點已已經(jīng)轉(zhuǎn)向向住、行行和教育育等方面面，消費費結構的的升級轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型，將將較大幅幅度地提提高住房房消費在在居民消消費中的的比例，增加住住房消費費總量，提高住住房消費費質(zhì)量，由“有其房房”向“優(yōu)其房房”轉(zhuǎn)變，改善型型需求增增長。另另一方面面，從消消費水平平看，城城鎮(zhèn)居民民收入的的增長，消費水水平的提提高，無無疑也為為住房質(zhì)質(zhì)量的改改善奠定定了堅實實的基礎礎。19998年年以來，我市GGDP和和人均GGD

11、P增增長均在在10%以上；城鎮(zhèn)居居民人均均可支配配收入從從49331元上上升至220077年的889244元，年年均增長長10.4%；城鎮(zhèn)居居民人均均儲蓄存存款也從從119994元元提高至至20007年的的223357元元，年均均增長110.99%。B、城市化化進程加加快提供供自動型型住房需需求。城城市化是是世界各各國共同同的發(fā)展展規(guī)律。根據(jù)國國際經(jīng)驗驗，當一一國經(jīng)濟濟進入持持續(xù)穩(wěn)步步增長時時期，城城市化也也將進入入一個快快速發(fā)展展時期，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與一一個國家家或地區(qū)區(qū)的城市市化發(fā)展展水平有有著很強強的正相相關關系系。因為為城市化化發(fā)展所所帶來的的人口增增長，將將提供巨巨大的自自動型住住房需求

12、求。20004年年，我市市城鎮(zhèn)人人口占總總人口的的比重為為64.3%。按照政政府提出出的每年年要提高高一個百百分點城城鎮(zhèn)化的的發(fā)展指指標，到到20110年將將達到770%，在未來來幾年中中，如果果我市人人口自然然增長率率仍保持持20004年的的0.003，預計計城鎮(zhèn)人人口凈增增加約440萬人人，以人人均住房房面積330平方方米(小小康標準準)計算算，每年年就需要要約2000萬平平方米的的住房。C危危舊房改改造產(chǎn)生生被動型型住房需需求。近近年來，我市以以“經(jīng)營城城市”為理念念，以政政府為主主導，采采取市場場化運作作舊房的的拆遷、改造工工作，將將舊城改改造目標標化，由由政府有有關機構構負責組組織實

13、施施，為住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展準備了了充足的的被動型型需求潛潛力。220044年，拆拆除各類類危險破破舊房屋屋1722.2萬萬平方米米，其中中住宅994.88萬平方方米,20007年,新增棚棚戶區(qū)改改造755萬平方方米。據(jù)據(jù)了解，至20010年年預計拆拆遷改造造危舊房房9000萬平方方米，每每年約1150萬萬平方米米，按照照1:22膨脹系系數(shù)測算算，每年年要新建建3000萬平方方米以上上的住房房，才能能滿足被被動型住住房需求求。D、人均居居住面積積偏低，主動型型住房需需求大。20007年，我市城城鎮(zhèn)人均均住房面面積22.51平方米米，雖比比19998年提提高了55.399平方米米，但與與全國平平

14、均水平平24.97平平方米相相比，相相差2.46平方米米；在全全國155個副省省級市中中位次偏偏后，居居第9位位。國際際經(jīng)驗表表明，在在人均住住房建筑筑面積達達到355平方米米之前，會保持持旺盛的的住房需需求。剔剔除其他他因素，以現(xiàn)有有城鎮(zhèn)人人口每人人每年住住房增加加1.00平方米米保守估估算，每每年就需需要約4440萬萬平方米米的住房房。因此此，潛在在的主動動型市場場需求將將為我市市住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)續(xù)發(fā)展提提供廣闊闊的發(fā)展展空間。E、外向度度擴大，需求多多樣化。隨著外外向經(jīng)濟濟的不斷斷發(fā)展，越來越越多國際際資本注注入沈陽陽，越來來越多外外資企業(yè)業(yè)登陸沈沈陽，通通過實施施“金廊”工程，吸引一一些

15、金融融、貿(mào)易易企業(yè)落落戶沈陽陽，進而而加大了了對高檔檔寫字樓樓和商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房的需需求。在在提升房房地產(chǎn)質(zhì)質(zhì)量和人人氣的同同時，為為沈陽房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展創(chuàng)造了了良好的的契機。綜上上所述，我市每每年住房房需求在在9400萬平方方米以上上，按現(xiàn)現(xiàn)在的開開發(fā)比例例推算，每年各各類商品品房屋需需求可達達10000萬平平方米，需求十十分旺盛盛，開發(fā)發(fā)潛力巨巨大。(三三)房地地產(chǎn)價格格穩(wěn)中有有升，未未來前景景看好從供供給來看看，建材材成本及及地價的的上漲將將帶動房房價上漲漲；從需需求來看看，有效效需求的的逐漸擴擴大將推推動房價價上漲。在供求求關系的的共同作作用下，未來房房地產(chǎn)價價格將延延續(xù)近年年穩(wěn)中

16、有有升的良良好態(tài)勢勢，這為為我市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)提供了了廣闊的的發(fā)展空空間。主主要原因因：一是是我市房房價與其其他城市市比相對對較低，具有很很大的上上升空間間，具有有較強的的增值潛潛力，房房價的穩(wěn)穩(wěn)步上升升將會增增強投資資者的信信心。220044年，我我市商品品房的平平均價為為每平方方米29911元元，明顯顯低于深深圳(667711)、廣廣州(445377)和廈廈門(441466)等市市，在115個副副省級市市中居第第九位。二是我我市房價價收入比比逐年下下降，人人們購房房能力不不斷增強強，房價價的穩(wěn)步步上升不不會影響響市場需需求。相相反，人人們“買漲不不買跌”的心理理會刺激激消費需需求增加加。20

17、004年年房價收收入比為為6.99，接近近國際公公認36合適適水平。房地產(chǎn)作作為支柱柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)在在我國已已經(jīng)走向向成熟。在第十十個五年年計劃期期間，220011年到220077年，住住宅年度度投資額額從422167億元元，上升升到88837億億元，增增長100966；住住宅新開開工面積積從30053227萬萬平方米米上升到到479949萬萬平方米米，增長長616；商品房房中住宅宅的銷售售量為4402112億元元上升到到861194億億元，增增長1114（住宅銷銷售面積積從1999388萬平方方米上升升到3338199萬平方方米），像北京京、上海海等大城城市發(fā)展展速度還還要更快快一些。

18、我國房地地產(chǎn)市場場發(fā)展狀狀況中國房地地產(chǎn)價格格自19998年年以來，持續(xù)77年以百百分比兩兩位數(shù)的的速度增增長。從從20002年至至20007年44月，全全國住宅宅用地平平均價格格指數(shù)在在五年間間上漲了了54.2%，京、滬滬、穗、深等地地房地產(chǎn)產(chǎn)價格均均上漲一一倍以上上，杭州州則超過過了2000%。這其中中有正面面的推動動力，如如經(jīng)濟發(fā)發(fā)展、居居民購買買力增強強、供求求關系變變化、農(nóng)農(nóng)村城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化等，但其間間也蘊藏藏著大量量非理性性繁榮的的因素。20044年下半半年以來來，我國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)景氣氣指數(shù)隨隨著房價價的持續(xù)續(xù)高漲而而呈現(xiàn)走走高的趨趨勢。在在國家的的宏觀調(diào)調(diào)控下，竣工面面積、土土地開發(fā)發(fā)

19、面積、新開工工面積等等指標增增幅都有有較大回回落，政政府對土土地資源源的控制制，導致致人們對對土地這這種稀缺缺資源的的升值預預期空前前高漲，無論出出于投資資或自住住，業(yè)主主都樂意意盡快掏掏錢購買買。20007年年6111月年年我國完完成開發(fā)發(fā)土地面面積81190.5萬平平方米，與20004年年同期相相比增長長了3.0。全國完完成購置置土地面面積1662999.7萬萬平方米米，與220044年同期期相比增增長了33.9。20007年年6111月我我國房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資額額為61193.1億元元，比220044年同期期增長223.55。我我國東部部地區(qū)房房地產(chǎn)投投資額為為41773.44億元，比2

20、0004年年同期增增長199.2。中部部地區(qū)的的房地產(chǎn)產(chǎn)投資額額為9559.66億元，比20004年年同期增增長344.8。西部部地區(qū)的的房地產(chǎn)產(chǎn)投資額額為10060.1億元元，比220044年同期期增長332.11。房房地產(chǎn)企企業(yè)的融融資活動動空前活活躍。據(jù)據(jù)有關調(diào)調(diào)查統(tǒng)計計，20004年年，房地地產(chǎn)基金金投向房房地產(chǎn)資資金超過過7億美美元，220077年，房房地產(chǎn)基基金投向向房地產(chǎn)產(chǎn)資金將將達到228億美美元；220044年，全全國300家信托托投資公公司共計計發(fā)行了了約833個房地地產(chǎn)信托托產(chǎn)品，募集金金額約1122億億元，220077年，房房地產(chǎn)信信托募集集資金約約為2220億元元。經(jīng)

21、濟發(fā)展展趨勢分分析與預預測改革開放放以來，隨著市市場經(jīng)濟濟的發(fā)展展，沈陽陽市的綜綜合經(jīng)濟濟實力顯顯著增強強；新世世紀以來來經(jīng)濟呈呈現(xiàn)快速速增長趨趨勢，220044年是振振興東北北老工業(yè)業(yè)基地的的開局之之年，在在這一年年里，沈沈陽的經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展不僅增增長速度度達到了了十年來來的最高高水平，經(jīng)濟運運行質(zhì)量量更是顯顯著提高高。沈陽近八八年人均均GDPP走勢 說明：從從19998年至至20007年的的七年間間，沈陽陽人均GGDP連連續(xù)保持持著遞增增的趨勢勢，20003年年的人均均GDPP增長率率更是達達到144.2%，；220044年已完完成GDDP18845.5億元元，同比比增長115.44%，22

22、0077年預計計比上年年同上增增長155.2%,從GGDP總總量上看看，沈陽陽市的GGDP總總值不算算高，因因為在沈沈陽市，我們擁擁有較多多的國防防科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，不不計算在在國家的的GDPP總值中中，但從從圖表，我們不不難出，沈陽市市的快速速增長過過程，及及有利于于全民收收入水平平的提高高,沈陽陽市進入入城市發(fā)發(fā)展的快快速成長長行列。房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟與政政策分析析1、國國八條A、高度度重視穩(wěn)穩(wěn)定住房房價格； B、切實實負起穩(wěn)穩(wěn)定住房房價格的的責任；C、大力力調(diào)整住住房供應應結構； D、嚴格格控制被被動性住住房需求求； E、正確確引導居居民合理理消費需需求； F、全面面監(jiān)測房房地產(chǎn)市市場運行行；G、積

23、極極貫徹調(diào)調(diào)控住房房供求的的各項政政策措施施；H、認真真組織對對穩(wěn)定住住房價格格工作的的督促檢檢查。 盟盟森營銷銷觀點： 國務院院為進一一步規(guī)范范房地產(chǎn)產(chǎn)的有序序發(fā)展與與擠壓房房地產(chǎn)的的泡沫，在房地地產(chǎn)的稅稅務與管管理進行行宏觀調(diào)調(diào)控，從從“國八條條”的發(fā)布布至今，房地產(chǎn)產(chǎn)價格的的增長勢勢頭在減減緩，一一二線城城市出現(xiàn)現(xiàn)負增長長，三線線城市房房價減緩緩增長；國家宏宏觀調(diào)控控基本上上取得了了成效，一二線線城市房房地產(chǎn)泡泡沫被部部分擠出出，國家家宏觀調(diào)調(diào)控取得得了成效效；而三三線城市市的房地地產(chǎn)減緩緩增長，從另一一個方面面影響了了各地方方城市發(fā)發(fā)展的GGDP增增長值，房地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)發(fā)與銷售售，是三

24、三線城市市GDPP增長的的主要來來源，各各地方結結合中央央的要求求，準許許各地方方，根據(jù)據(jù)自身情情況，對對“國八條條”區(qū)域落實進行行調(diào)整，特別是是房地產(chǎn)產(chǎn)兩年內(nèi)內(nèi)再交易易的，增收收5%的的營業(yè)稅稅方面，在一二二線城市市，一二手手房營業(yè)業(yè)稅落實實較少，一般只采采用12%的的營業(yè)稅稅，全國國只有山山東青島島增收22%的營營業(yè)稅，按全國國現(xiàn)階段段房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展情況，我們認認為中央央不會在在今明兩兩年再出出現(xiàn)針對對房地產(chǎn)產(chǎn)增長的的嚴管宏宏觀調(diào)控控制度。2、831土土地大限限20022年5月月9日，國土資資源部簽簽發(fā)111號文件件(招招標拍賣賣掛牌出出讓國有有土地使使用權規(guī)規(guī)定，以下簡簡稱“11號號令

25、”)，文文件叫停停了已沿沿用多年年的土地地協(xié)議出出讓方式式，要求求從20002年年7月11日起，所有有經(jīng)營性性開發(fā)的的項目用用地都必必須通過過招標、拍賣或或掛牌方方式進行行公開交交易。國國土資源源部、監(jiān)監(jiān)察部日日前聯(lián)合合下發(fā)“關于繼繼續(xù)開展展經(jīng)營性性土地使使用權招招標拍賣賣掛牌出出讓情況況執(zhí)法監(jiān)監(jiān)察工作作的通知知”，為協(xié)協(xié)議出讓讓經(jīng)營性性土地使使用權規(guī)規(guī)定了最最后期限限20004年88月311日。盟森營銷銷觀點：國家從土土地方面面控制了了不正當當?shù)母偁帬?，讓房房地產(chǎn)的的開發(fā)商商，在土土地方面面的確取取得，基基本上是是公平競競爭；另另一方面面也控制制了一部部分地方方官員權權錢交易易，受賄賄的行為

26、為。3、央行行兩次加加息20004年年10月月29日日至20007年33月177日央行將現(xiàn)現(xiàn)行的住住房貸款款優(yōu)惠利利率回歸歸到同期期貸款利利率水平平，實行行下限管管理，下下限利率率水平為為相應期期限檔次次貸款基基準利率率的0.9倍，商業(yè)銀銀行法人人可根據(jù)據(jù)具體情情況自主主確定利利率水平平和內(nèi)部部定價規(guī)規(guī)則。以以5年期期以上個個人住房房貸款為為例，其其利率下下限為貸貸款基準準利率66.122%的00.9倍倍（即55.511%），比現(xiàn)行行優(yōu)惠利利率5.31%高0.20個個百分點點。 盟森營營銷觀點點：國家通過過央行，對房地產(chǎn)產(chǎn)的銷售售融資方方面，逐逐步取消消了優(yōu)惠惠政策，通過對對消費者者的消費費制

27、約，把房地地產(chǎn)貸款款與其它它行業(yè)的的貸款推推到一條條起跑線線上競爭爭，從另一一方面阻阻止了一一部分社社會上的的“熱錢”，流向向房地產(chǎn)產(chǎn),或者者是其它它方面。4、20007年年1月11日起，銀行可可采固定定利率住住房貸款款從1月11日起，銀銀行貸款款利率上上調(diào)，并并根據(jù)個個人信貸貸信用提提供不同同貸款利利率。目目前，光光大銀行行還獲批批推出固固定利率率貸款，而建行行、工行行等也在在申請推推出固定定利率貸貸款。所所謂的固固定利率率住房貸貸款，就就是在貸貸款合同同簽訂時時，即設設定好固固定的利利率，不不論貸款款期內(nèi)市市場利率率如何變變動，借借款人都都按照固固定的利利率支付付利息，不會“隨行就就市”。

28、而現(xiàn)現(xiàn)行的住住房貸款款規(guī)則下下，國內(nèi)內(nèi)商業(yè)銀銀行發(fā)放放的中長長期貸款款，實行行的是逐逐年甚至至逐月調(diào)調(diào)整利率率的計息息方式，一旦遇遇到貸款款利率調(diào)調(diào)整，貸貸款買房房的人就就要從下下一年度度開始按按照新的的貸款利利率還貸貸。盟森營銷銷觀點：04、005年央央行兩次次調(diào)高利利率后，房貸利利率上漲漲21。持續(xù)續(xù)升息的的壓力和和預期，帶來的的是國內(nèi)內(nèi)房貸市市場持續(xù)續(xù)17個個月的增增速放緩緩，以及及提前還還貸數(shù)量量的激增增。如采采用固定定利率，可以有有效控制制提前還還貸為銀銀行帶來來的金融融損失，增進銀銀行穩(wěn)定定收益，對消費費者來說說，如果果兩者超超過1，選擇擇浮動利利率比較較劃算；如果低低于1，選擇擇

29、固定利利率將會會相對更更合理。區(qū)域市場場現(xiàn)狀及及其趨勢勢判斷城建發(fā)展展與總體體規(guī)劃分分析房地產(chǎn)市市場發(fā)展展趨勢沈陽陽是東北北地區(qū)的的核心，在房地地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展中中,與其其它一二二線城市市比較相相對落后后，在這這次宏觀觀調(diào)控政政策實施施前房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的基基本態(tài)勢勢是健康康的，主主要特點點是購銷銷兩旺，有效需需求拉動動供給；主要問問題是供供給結構構失衡，有效供供給不足足。1.1、快速發(fā)發(fā)展的基基本態(tài)勢勢沈陽房地地產(chǎn)19985至至20003年的的18年年間，房房地產(chǎn)投投資出現(xiàn)現(xiàn)3次高高潮和22次低潮潮。19985年年開始進進入第三三個發(fā)展展期，220033年進入入快速發(fā)發(fā)展期。土地開開發(fā)利用用6

30、766萬平方方米，收收取土地地出讓金金30.03億億元；開開發(fā)建設設投資1177.3億元元，施工工面積117388.8萬萬平方米米，竣工工面積5585.9萬平平方米；拆遷居居民3.95萬萬戶，拆拆遷面積積1822萬平方方米，安安置居民民4.882萬戶戶；商品品房銷預預售面積積5188.2萬萬平方米米，銷售售額944.7億億元；存存量房銷銷售5553.33萬平方方米，銷銷售額990.44億元；租賃面面積677.7萬萬平方米米，租金金為5.8億元元；商業(yè)業(yè)銀行貸貸款2008.99億元，個人貸貸款911.233億元；居民人人均住房房面積上上升到220.112平方方米，房房價收入入比降低低到8.02。

31、由此可可見，沈沈陽房地地產(chǎn)業(yè)是是在剛剛剛進入快快車道就就迎淶了了宏觀調(diào)調(diào)控的考考驗。1.2、購銷兩兩旺，主主要比例例協(xié)調(diào)開發(fā)建設設投資與與房屋銷銷售比協(xié)協(xié)調(diào)。220044年房地地產(chǎn)投資資1777.3億億元，商商品房預預售合同同備案金金額1664.999億元元，投資資銷售比比為933.1%，遠高高于全國國平均770880%的的水平，20007年1111月月，沈陽陽市房地地產(chǎn)完成成投資3314.42億億元,比比上年同同期增長長30%,其住住宅完成成了2664億,比上年年同期增增長244%。房屋竣工工面積與與銷售面面積比協(xié)協(xié)調(diào)。220044年，沈沈陽市商商品房竣竣工近5586萬萬平方米米，銷售售51

32、88萬平方方米，占占88.45%。20007年年110月月沈陽市市房地產(chǎn)產(chǎn)施工面面積為227699萬平方方米,比比支年同同期增長長8.11%,其其中住宅宅為21103萬萬平方米米,同比比增長119.22%。房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展與本本市國民民經(jīng)濟發(fā)發(fā)展相應應。19985-20007年，GDPP年均增增長166.3%，固定定資產(chǎn)投投資年平平均增長長21.6%，其中房房地產(chǎn)投投資占固固定資產(chǎn)產(chǎn)的266.9%，屬于于正常區(qū)區(qū)間。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展與與人均可可支配性性收入相相協(xié)調(diào)。19995-220077年，沈沈陽市居居民可支支配性收收入由337211元增加加到近880000元，房房價收入入比由99.7降降到8.0

33、2，居民購購房能力力大有提提高。房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展與城城市化進進程相協(xié)協(xié)調(diào)。我我國城市市化水平平為399.1%，沈陽陽市已達達63.6%。根據(jù)國國際經(jīng)驗驗證明，城市化化達到440-550%，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進入入快速發(fā)發(fā)展期，沈陽市市已處于于這個階階段中。二三級市市場協(xié)調(diào)調(diào)共進。20007年1111月月商品房房銷售面面積8448.115萬平平米，存存量房銷銷售5338.004萬平平方米，二者比比例為11：1.57，形勢喜喜人。從20007年1111月月的購房房消費與與購房投投資比例例來看,基本上上達到11:1。因此租租金將會會回歸,房價格格上漲會會減緩。這說明明進入良良性發(fā)展展階段。住房消費費已開始始轉(zhuǎn)向

34、大大眾消費費為主體體。20003年年，每平平方米330000元以下下的和1120平平方米以以下的商商品住宅宅均達660%左左右，220044年，這這一比例例還在增增加，220077年1-11月月已超過過65%，百姓姓購房成成為沈陽陽市的強強勢主流流。房價上漲漲與居民民可支配配性收入入增長相相適應。19993-220044年111年間，沈陽市市居民可可支配性性收入年年均增長長12.97%，同期期房價上上漲9.97%，低于于前者33%。220044年房價價上漲99.5%，20007年年1-77月上漲漲6.66%，處處于穩(wěn)中中有升的的良好狀狀態(tài)。房地產(chǎn)市市場總體體供求現(xiàn)現(xiàn)狀沈陽市國國民經(jīng)濟濟支柱產(chǎn)產(chǎn)

35、業(yè)的房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)，在全全國及時時的宏觀觀調(diào)控中中，其發(fā)發(fā)展趨勢勢同整體體的房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展形勢勢一樣，仍在持持續(xù)快速速健康地地發(fā)展著著，且今今后的發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢將會更更好。根根據(jù)統(tǒng)計計資料顯顯示，沈沈陽市房房地產(chǎn)完完成投資資、開發(fā)發(fā)建設、市場銷銷售等情情況如下下表：年份項目1998819999200002001120022200332004420077年111月月完成投資資額（億億元）35.6651.8864.0078.11116.1177.3142.4房地產(chǎn)投投資占全全社會固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資比比例（%）19.1121.5524.4425.8828.8830.4429.77房屋施工工面積（萬）61

36、0.7719.9828.4888.912388.217388.815300.1房屋竣工工面積（萬）238.7326.1349.5348.8363.6585.9723.4存量房總總面積（萬）/139156158261348538.04商品房實實際銷售售面積（萬）120.5149.1210.5195.2206.1324.8387.4944.61商品房實實際銷售售額（億億元）29.2241.6656.5553.5556.4494.77106.5314.42商品住宅宅平均價價格（元元/）23111.824377.725455.826099.026011.027522.73107732566從上表中中，

37、我們們可以分分析得出出，沈陽陽市房地地產(chǎn)業(yè)已已進入了了快速發(fā)發(fā)展期，對全市市經(jīng)濟和和社會發(fā)發(fā)展以及及老工業(yè)業(yè)基地振振興起到到了巨大大的推動動作用。結合這這幾年的的房地產(chǎn)產(chǎn)持續(xù)上上升，結結合沈陽陽市的人人口總量量，到達達小康人人均居住住面積225平方方米還有有較大的的需求空空間，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的存量量房總面面積將會會拉動一一手與二二手之間間的中低低檔項目目的互動動，促進進房地產(chǎn)產(chǎn)的交易易良性發(fā)發(fā)展。結合20007年年1111月房地地產(chǎn)銷售售情況表表:單位：件件/萬平平方米/億元項目件數(shù)面積金額當月累計比上年同同期增長長當月累計比上年同同期增長長當月累計比上年同同期增長長商品房銷銷售（合合同備案案）

38、14899797766038.550139.12944.6124.4447.008314.4230.00其中：住住宅12944485188034.558121.96848.1521.66037.552264.00 24.00存量房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓703226971102.55150.666538.042.55313.228114.063.2其中：住住宅680886648832.11240.445440.972.5118.17789.7774.8公房出售售1537721888423.846.799128.00 21.620.1663.78844.1房地產(chǎn)抵抵押6368855811417.74149.971

39、2744.54418.0922.777224.3111.6其中：住住房消費費貸款6138853299717.5856.889517.9622.209.62288.44727.2房地產(chǎn)典典當0572.220.000 0.16674.170.000 0.0443.33房屋租賃賃23255161669143.0319.009208.2783.0060.7888.95513.44我們不難難看出,20007年,沈陽房房地產(chǎn)在在國家宏宏觀調(diào)控控的引導導下,發(fā)發(fā)展較為為良性,房地產(chǎn)產(chǎn)一手的的成交量量在增加加,二手手的的成成交量在在下降,房屋的的供給量量不足,市場需需求量較較高,會會促進二二手房的的價格進進一

40、步升升值；結結合房地地產(chǎn)的兩兩次加息息,一次次性付款款的客戶戶比例再再增加,住房消消費貸款款在減少少。為來人口口的增長長對房地地產(chǎn)大盤盤的促進進(資料料來源: 市政政協(xié)人口口資源環(huán)環(huán)境與城城鄉(xiāng)建設設委員會會)沈陽市未未來人口口總量（含機械械人口）單位位：萬人人預測年份份人口數(shù)戶籍人口口流動人口口每年新增增人口每人增加加25計算20077801.8720.781.11如果每年年新戶籍籍增人口口15.8萬人人成立每年需求求房地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)發(fā)面積不不能少于于3955萬,20066841.4736.5104.920077881752.3128.720088920.6768.1152.520099960.

41、2783.9176.320100999.8799.7200.12015511977.8878.7319.1從上表中中,沈陽陽市按現(xiàn)現(xiàn)階段的的發(fā)展情情況,每每年需要要的新增增居隹面面積為3395萬萬平方米米,如果果沈陽市市現(xiàn)階段段少于這這個面積積的開發(fā)發(fā)量,沈沈陽市的的房地產(chǎn)產(chǎn)價格還還會繼續(xù)續(xù)上漲,從這幾幾年房地地產(chǎn)的開開發(fā)量與與人口增增長相比比較來看看,沈陽陽市房地地產(chǎn)的價價格,會會進入緩緩慢成長長期。土地市場場分析地價刷新新的特點點A、調(diào)整整后的地地價仍有有上漲空空間沈陽市市地價水水平還有有上漲空空間。與與東北地地區(qū)其他他城市相相比，調(diào)調(diào)整后的的沈陽市市地價水水平稍領領先于長長春和哈哈爾濱，

42、但與大大連相比比還有一一定距離離，各級級別基準準地價比比大連市市約低445%左左右。與與其他省省會城市市相比，沈陽市市地價水水平高于于西部的的西安，與中部部的武漢漢相當，低于東東部的杭杭州和南南京。與與北京、上海相相比，仍仍有較大大差距。 B、近郊郊區(qū)地價價漲幅較較大，市市中心區(qū)區(qū)和遠郊郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)漲幅較較小。 就各各級別基基準地價價來看，四級地地和五級級地等近近郊區(qū)上上調(diào)幅度度較大，市中心心和遠郊郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)的上調(diào)調(diào)幅度較較小。這這種規(guī)律律與沈陽陽市的城城市建設設重點地地區(qū)分布布與區(qū)域域土地市市場狀況況完全一一致。市市中心地地區(qū)城市市建設已已基本成成熟，土土地市場場趨于飽飽和，因因此地價價變化不

43、不大；遠遠郊區(qū)市市政設施施改造力力度較小小，地價價變化也也較??；而二環(huán)環(huán)兩側區(qū)區(qū)域，近近年來基基礎設施施改造力力度較大大，城市市環(huán)境有有明顯改改善，地地價水平平上漲較較快。另另外，近近兩年土土地出讓讓的地塊塊也大部部分集中中在一環(huán)環(huán)到二環(huán)環(huán)之間以以及二環(huán)環(huán)周邊的的區(qū)域，這些地地區(qū)的實實際出讓讓地價已已遠遠高高于原來來的地價價水平。比如，大東區(qū)區(qū)目前毛毛地出讓讓價格平平均在6600元元/平方方米左右右，而原原來的出出讓價格格僅為2290元元/平方方米，這這次上調(diào)調(diào)為4440元/平方米米，與實實際地價價水平相相比仍有有一定空空間。這這也說明明，基準準地價調(diào)調(diào)整是一一個漸進進的過程程，地價價水平應應

44、逐漸趨趨于合理理。 C、城市重重點改造造區(qū)域地地價漲幅幅較大。 城市市基礎設設施改造造力度加加大的區(qū)區(qū)域，如如金廊工工程、銀銀帶工程程、景觀觀路改造造、公園園綠地建建設等，地價水水平上漲漲明顯。如金廊廊沿線220022年土地地出讓均均價為每每平方米米40000元；20003年為為每平方方米70000元元；20004年年達到每每平方米米90000-1100000元，這次基基準地價價上調(diào)為為59229元/平方米米，考慮慮容積率率等修正正后的宗宗地地價價與實際際地價水水平基本本相當。土地級別別重新劃劃定典型型區(qū)域A.商商業(yè)用地地部分地地區(qū)地價價水平變變化情況況 西江街、塔灣地地區(qū)、渾渾南地區(qū)區(qū)：由五

45、五級地調(diào)調(diào)整為四四級地。 大韓屯、三臺子子、沙河河子、老老瓜堡：由六級級地調(diào)整整為四級級地。 上園、沈沈鐵路、長青街街、方家家欄、東東陵西路路、向工工街、鴨鴨綠江街街、于洪洪廣場、榆樹臺臺地區(qū)：由六級級地調(diào)整整為五級級地。 長白地區(qū)區(qū)：由七七級地調(diào)調(diào)整為五五級地。 北京街-青年大大街（快快速干道道南二環(huán)環(huán)路）：由三級級地調(diào)整整為二級級地。 北陵大街街：由四四級地調(diào)調(diào)整為三三級地。 西塔地區(qū)區(qū)：由三三級地調(diào)調(diào)整為二二級地。 南京街：由一級級地調(diào)整整為二級級地，基基準地價價由89992元元/m22調(diào)整為為59229元/m2，降幅為為34.1%；出讓金金由24428元元/m22調(diào)整為為22776元/

46、m2，降幅為為6.33%。B.住宅宅用地部部分地區(qū)區(qū)地價水水平變化化情況 南市地區(qū)區(qū)：由一一級地調(diào)調(diào)整為二二級地。 勝利大街街：由二二級地調(diào)調(diào)整為三三級地。 八王寺地地區(qū)：由由四級地地調(diào)整為為三級地地。 老瓜堡地地區(qū)、塔塔灣地區(qū)區(qū)、渾南南地區(qū):由五級級地調(diào)整整為四級級地。 盟森營銷銷觀點：從上面的的土地基基準地價價上的上上調(diào)中，我們可可以看出出，地區(qū)區(qū)改造成成與地價價上調(diào)息息息相關關；動遷遷前與動動遷后，基準地地價一般般是上調(diào)調(diào)的；政政府地基基準地價價方面為為房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)提提供最終終的高銷銷售房價價奠定了了一部分分基礎，例如：八王寺寺、老堡地區(qū)區(qū)、塔灣灣地區(qū)、渾南地地區(qū)，都都是這種種情況，促進

47、了了大盤的的升值，為房地地產(chǎn)抵押押貸款，評估提提供了理理想基數(shù)數(shù)。地價價漲幅小小于房價價漲幅，還有較較大的漲漲幅空間間，為房房地產(chǎn)大大面積開開發(fā)提供供了可能能，土地地成為了了“保值與與升值”，地產(chǎn)產(chǎn)商風險險較小。項目周邊邊地價情情況20077年8月23日簽訂的的編號為為：A、20007-0044號地塊塊掛牌牌交易成成交確認認書（沈和交交字（220077）0044號），競得人人為沈陽陽市興和和房屋開開發(fā)有限限公司。經(jīng)核準準，規(guī)劃劃條件中中容積率率由1.66調(diào)整為為1.668；毛毛地成交交單價由由6600元/平方米米調(diào)整為為6877元/平方米米，面積積由7003000平方米米調(diào)整為為693385.

48、7平方方米，毛毛地成交交總價款款變更為為4766679975.9元；B、20007-0055號地塊塊掛牌牌交易成成交確認認書（沈和交交字（220077）0055號），競得人人為沈陽陽市和興興房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司。經(jīng)核核準，規(guī)規(guī)劃條件件中容積積率由1.66調(diào)整為為1.77；毛地地成交單單價由5539元元/平方米米調(diào)整為為5655元/平方米米，毛地地成交總總價款變變更為44510065449元。附：土地地拆遷補補償情況況表沈陽市城城市房屋屋拆遷住住宅房屋屋補償區(qū)區(qū)域級別別劃分圖圖區(qū)域范圍補償標準準（建筑面面積m22）區(qū)域范圍補償標準準（建筑面面積m22）一級區(qū)域起青年大大街與渾渾河水涯涯線交匯

49、匯處渾河北北水涯線線南京南南大街砂陽路路鐵路線線北跨線線橋勝利北北街市府大大路南京北北街昆山中中路長江街街泰山路路北陵大大街嵩山東東路黑龍江江街昆山東東路敬賓街街惠工街街友好街街廣宜街街北順城城路東順城城街魁星樓樓路萬泉街街萬柳塘塘路文化東東路天壇一一街中環(huán)路路青年大大街青年大大街與渾渾河水涯涯線交匯匯處止。31955元四級區(qū)域起鐵路線線與玄武武湖街交交匯處鐵路線線重工南南街、重重工北街街白山路路小韓屯屯東側路路西江街街沙萬路路塔北村村西側路路千山路路黃河北北大街區(qū)界線線省牛肉肉繁育中中心南側側路鐵路觀泉路路高官臺臺街中環(huán)路路渾河隧隧道渾河北北水涯線線長青橋橋與北水水涯線交交匯處止止22844

50、元起渾河橋橋與北水水涯線交交匯處機場高高速公路路沈營公公路繞城高高速公路路鐵路長青街街長青橋橋與北水水涯線交交匯處止止二級區(qū)域起渾河水水涯線與與大鐵橋橋交匯處處鐵路砂陽路路南京南南街渾河北北水涯線線渾河北北水涯線線與長大大鐵橋交交匯處止止。29022元五級區(qū)域起沈營公公路與繞繞城高速速公路交交匯處繞城高高速公路路鐵路渾河北北水涯線線南李宮宮 堡北北側路大堡南南側路燕塞湖湖街沈遼路路沈遼公公路七號街街沈新路路繞城高高速公路路鐵路繞城告告訴公路路文儲街街鐵路線線望花啤啤酒廠北北側望花中中街望花村村北側路路范家墳墳南側路路榆林街街東望街街鐵路金杯客客車廠南南側路區(qū)界線線東大營營街馬官橋橋北側路路金家

51、街街大壩路路農(nóng)大種種雞科研研場北側側路渾河北北水涯線線渾河隧隧道與北北水涯線線交匯處處止18855元起北跨線線橋與鐵鐵路交匯匯處北虹橋橋路珠江街街華山路路怒江街街北運河河長江北北街香爐山山路黃河大大街白山路路陵東街街銀山路路陵園街街嵩山東東路北運河河小北關關街天后宮宮路草倉路路鐵路滂江街街蓮花街街泉園二二路富民街街渾河北北水涯線線渾河北北水涯線線和渾河河橋交匯匯處止。三級區(qū)域起沈陽站站鐵路線線與中環(huán)環(huán)交匯處處中環(huán)路路鐵路線線衛(wèi)工南南街建設西西路保工北北街北二中中路興華北北街天山路路昆山西西路塔灣街街北運河河水渠怒江北北街白山路路大韓屯屯東側路路黑山路路黃河北北大街蓮花山山路陵北街街陵北街街與白

52、山山路交匯匯處止。27011元起渾河北北水涯線線與渾河河園林處處東側路路交匯處處水渠東黃泥泥坎村民民委員會會東側路路繞城高高速公路路繞城高高速公路路與丹霍霍公路交交匯處止止起陵東街街與金山山路交匯匯處金山路路鴨綠江江街北海街街珠林路路北運河河和睦路路凌云街街長安路路小河沿沿路江東街街長青路路文萃路路2100巷中環(huán)路路渾河北北水涯線線渾河北北水涯線線與富民民街交匯匯處止。六級區(qū)域五級以外外區(qū)域15066元項目市場場調(diào)研沈陽中高高檔項目目分析（一）本本次所選選項目的的界定標標準與“理想想新城”項目地地理位置置相當?shù)牡捻椖?。項目單價價均價在在40000-660000元/平平方米之之間的。項目規(guī)模模在

53、建筑筑面積55萬平方方米以上上的。目標客戶戶群相近近的項目目。（二）所所選項目目的具體體分布情情況所選的中中高檔住住宅項目目主要分分布在和和平區(qū)、皇姑區(qū)區(qū)、大東東區(qū)和沈沈河區(qū)。其中和和平區(qū)項項目有五五個，主主要分布布在太原原街商圈圈和金廊廊工程，具體分分布見圖圖一。大大東區(qū)項項目有六六個，全全部都在在一環(huán)線線以內(nèi)，臨近沈沈河區(qū)，具體分分布見圖圖二。圖一：和和平區(qū)樓樓盤分布布圖 圖二：大東區(qū)區(qū)樓盤分分布圖皇姑區(qū)項項目有九九個，是是項目最最多的一一個區(qū)域域，主要要分布在在黃河大大街和長長江街沿沿線，具具體分布布見圖三三。沈河河區(qū)項目目有五個個，主要要分布在在金廊沿沿線，具具體分布布見圖四四、圖五五

54、。圖三：皇皇姑區(qū)項項目分布布圖 圖四：沈河區(qū)區(qū)項目分分布圖圖五：沈沈河區(qū)項項目分布布圖 圖六六：渾南南新區(qū)項項目分布布圖 渾南新新區(qū)所選選項目為為兩個，分布在在渾河兩兩側。還有部分分項目分分布在于于洪、鐵鐵西與東東陵，具具體分布布情況見見圖七、圖八、圖九。圖七：城城建花園園 圖八：陽光1100 圖圖九：錦錦繡江南南住宅項目目市場供供應量、銷售量量分析（一）供供應量分分析A、所選選住宅項項目總體體供應情情況分析析（單位位：平方方米）本次調(diào)研研所選的的30個個項目的的總供應應量為4497223277.244平方米米。主要要分布在在于洪區(qū)區(qū)、皇姑姑區(qū)、沈沈河區(qū)、大東區(qū)區(qū)及和平平區(qū)。東東陵區(qū)及及鐵西區(qū)

55、區(qū)的分布布量較少少。其中中于洪區(qū)區(qū)主要為為陽光1100項項目，其其總供應應量在1150萬萬平方米米。和平平區(qū)及沈沈河區(qū)多多為金廊廊項目。B、所選選項目年年供應情情況分析析（單位位：平方方米）從上圖中中可以看看出，列列入本次次調(diào)研范范圍內(nèi)的的住宅項項目的供供應量，從20002年年開始至至今，逐逐年成倍倍數(shù)遞增增。C、以戶戶型劃分分的供應應情況分分析 從圖中中可以看看出，所所選的中中高檔住住宅項目目中，三三室、四四室戶型型的供應應量占總總供應量量的766%，是是各戶室室戶型中中的主要要部分。尤其是是三室戶戶型，占占到總供供應量的的56%。其他他戶型僅僅占244%。尤尤其是五五室以上上戶型，僅占總總

56、供應量量的3%。平層戶型型仍是所所選項目目的主流流產(chǎn)品，占總供供應量的的91.2%。錯層、躍層、復式做做為項目目的一些些亮點點點綴其中中，不足足總供應應量的110%。D、以面面積區(qū)間間劃分的的供應情情況分析析列入本次次調(diào)研的的中高檔檔住宅項項目中，面積段段在1000平米米以下（含1000平米米）的供供應量僅僅為122%。在在1000平方米米以上的的面積區(qū)區(qū)間中，1200-1550平方方米（含含1500平方米米）的供供應量最最多，占占總供應應量的228%，1500-1880平方方米（含含1800平方米米）區(qū)間間的供應應量占總總供應量量的266%。1100-1200平方米米（含1220平方方米）與

57、與1800平方米米以上的的供應量量基本相相當，各各占188%和116%。中高檔住住宅產(chǎn)品品因其價價格較高高，因此此決定了了其目標標客戶的的經(jīng)濟水水平較高高，這樣樣的人多多為400歲以上上，四口口之家或或三代同同堂，其其要求產(chǎn)產(chǎn)品的功功能要全全，要有有足夠的的空間。因此戶戶型面積積均偏大大。E、以單單價劃分分的供應應情況分分析從圖中可可以看出出，所選選樓盤中中項目均均價在440011-45500元元/平方方米的是是大多數(shù)數(shù)，占總總供應量量的433%。其其次為555011-60000元元/平方方米，其其供應量量為211%。單單價在440000元/平平方米以以下與660000元/平平方米以以上的供供

58、應量相相對較小小，各占占供應量量的4%。當然然這與我我們所選選取的樣樣本形態(tài)態(tài)是有著著直接關關系的。6、以總總價款劃劃分的供供應情況況分析本次以110萬元元為跨度度對列入入本次調(diào)調(diào)研范圍圍內(nèi)的項項目進行行統(tǒng)計，從圖中中可以看看出，本本次所選選項目的的總價款款主要集集中在550-1100萬萬之間，占總供供應量的的68%左右。這是因因為中高高檔項目目的單價價較高，而且面面積較大大，因此此其總價價款也相相應較高高。（二）銷銷售量分分析A、所選選住宅項項目總體體銷售情情況分析析所選在售售項目數(shù)數(shù)量總供應量量總消化量量平均銷售售率26293334566平方米米203116766平方米米69.226%26

59、個在在售項目目中，有有3個在在20002年就就已經(jīng)入入市，55個項目目在20007年年入市。其余大大多數(shù)為為20003年入入市，至至20007年銷銷售周期期已有三三年，雖雖然平均均銷售率率達到669.226%，但是整整體上來來說，銷銷售速度度較中低低檔住宅宅來說還還是慢得得多。B、所選選項目年年銷售情情況分析析（單位位：平方方米）所選項目目多為003年入入市，在在04年年正是其其強銷期期，因此此04年年的消化化量是最最大的。進入005年，老盤的的供應量量已經(jīng)相相應有所所減少，而055年的新新樓盤入入市又比比較晚，尚未形形成有效效的銷售售量，城城市的購購買力不不足，是是中高檔檔項目銷銷售不佳佳的

60、主要要原因。C、以戶戶型劃分分的銷售售情況分分析通過各戶戶室銷售售量和銷銷售率的的對比圖圖可以看看出，二二室至四四室的戶戶型消化化量是最最大的，而其對對應的銷銷售率并并不高，原因在在于二室室至四室室的戶型型的供應應量也是是最大的的。而從從銷售率率圖中可可以看出出，六室室以上戶戶型的銷銷售率是是最高的的，究其其原因，一是這這部分戶戶型全部部為躍層層，這樣樣的大戶戶室戶型型的格局局及功能能區(qū)間的的劃分比比較合理理，受到到消費者者的歡迎迎。二是是這部分分產(chǎn)品供供應量非非常的小小，因此此其銷售售量很小小但是其其銷售率率卻很高高。五室室戶型多多為平層層，因其其面積較較大，銷銷售率較較低。D、以面面積區(qū)間