廣東臺山海駿達花園項目推廣方案-70

1、2009年7月-2010年2月臺山海駿達花園推廣方案 策劃部PAGE PAGE 71臺山海駿駿達花園園20099年7月月-20010年22月推廣廣方案撰寫人：陸正方方 吳展展祺 二零零零九年年七月三三日2009年7月-2010年2月臺山海駿達花園推廣方案 策劃部TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc234750562 一、客戶戶分析 PAGEREF _Toc234750562 h 4 HYPERLINK l _Toc234750563 （一）登登記客戶戶情況分分析 PAGEREF _Toc234750563 h 4 HYPERLINK l _Toc234750564

2、（二）成成交客戶戶情況分分析 PAGEREF _Toc234750564 h 9 HYPERLINK l _Toc234750565 二、項目目前期推推廣回顧顧 PAGEREF _Toc234750565 h 11 HYPERLINK l _Toc234750566 （一）戶戶外廣告告 PAGEREF _Toc234750566 h 11 HYPERLINK l _Toc234750567 （二）紙紙媒報廣廣 PAGEREF _Toc234750567 h 13 HYPERLINK l _Toc234750568 （三）電電視廣告告 PAGEREF _Toc234750568 h 14 HYP

3、ERLINK l _Toc234750569 （四）電電臺廣告告 PAGEREF _Toc234750569 h 14 HYPERLINK l _TToc223477505570 （五）網絡及及雜志 PAGEREF _Toc234750570 h 15 HYPERLINK l _Toc234750571 （六）短短信 PAGEREF _Toc234750571 h 16 HYPERLINK l _Toc234750572 （七）活活動 PAGEREF _Toc234750572 h 16 HYPERLINK l _Toc234750573 三、競爭爭對手分分析 PAGEREF _Toc2347

4、50573 h 20 HYPERLINK l _Toc234750574 （一）碧碧桂園 PAGEREF _Toc234750574 h 20 HYPERLINK l _Toc234750575 （二）華華僑花園園 PAGEREF _Toc234750575 h 26 HYPERLINK l _Toc234750576 （三）臺臺山海駿駿達花園園與碧桂桂園、華華僑花園園對比分分析 PAGEREF _Toc234750576 h 27 HYPERLINK l _Toc234750577 四、推貨貨節(jié)奏 PAGEREF _Toc234750577 h 29 HYPERLINK l _Toc2347

5、50578 （一）貨貨量分析析 PAGEREF _Toc234750578 h 29 HYPERLINK l _Toc234750579 （二）推推貨節(jié)奏奏 PAGEREF _Toc234750579 h 35 HYPERLINK l _Toc23477505580 五、開開盤方式式 PAGEREF _Toc234750580 h 36 HYPERLINK l _Toc234750581 （一）開開盤方式式選擇 PAGEREF _Toc234750581 h 36 HYPERLINK l _Toc234750582 （二）兩兩種開盤盤方式優(yōu)優(yōu)缺點對對比 PAGEREF _Toc23475058

6、2 h 37 HYPERLINK l _Toc234750583 （三）開開盤方式式建議 PAGEREF _Toc234750583 h 38 HYPERLINK l _Toc234750584 六、開盤盤優(yōu)惠、團購優(yōu)優(yōu)惠及介介紹獎勵勵 PAGEREF _Toc234750584 h 39 HYPERLINK l _Toc234750585 （一）開開盤優(yōu)惠惠 PAGEREF _Toc234750585 h 39 HYPERLINK l _Toc234750586 （二）介介紹獎勵勵 PAGEREF _Toc234750586 h 41 HYPERLINK l _Toc234750587 （三

7、）團團購優(yōu)惠惠方案 PAGEREF _Toc234750587 h 42 HYPERLINK l _Toc234750588 七、推廣廣計劃 PAGEREF _Toc234750588 h 43 HYPERLINK l _Toc234750589 （一）整整體推廣廣思路 PAGEREF _Toc234750589 h 43 HYPERLINK l _Tocc234475005900 （二）7月份推推廣計劃劃 PAGEREF _Toc234750590 h 47 HYPERLINK l _Toc234750591 （三）88月至9月推廣廣計劃 PAGEREF _Toc234750591 h 52

8、 HYPERLINK l _Toc234750592 （四）110月至至12月推推廣計劃劃 PAGEREF _Toc234750592 h 59 HYPERLINK l _Toc234750593 （五）220100年1月至2月推廣廣計劃 PAGEREF _Toc234750593 h 62 HYPERLINK l _Toc234750594 八、現場場價值提提升建議議 PAGEREF _Toc234750594 h 63 HYPERLINK l _Toc234750595 （一）沙沙崗湖路路 PAGEREF _Toc234750595 h 63 HYPERLINK l _Toc2347505

9、96 （二）一一區(qū)高爾爾夫推桿桿區(qū) PAGEREF _Toc234750596 h 64 HYPERLINK l _Toc234750597 （三）十十三區(qū)親子子農莊、向日葵葵園 PAGEREF _Toc234750597 h 64 HYPERLINK l _Toc234750598 （四）入入口廣場場 PAGEREF _Toc234750598 h 64 HYPERLINK l _Toc234750599 （五）親親水平臺臺 PAGEREF _Toc234750599 h 65 HYPERLINK l _Toc234750600 （六）中中央湖 PAGEREF _Toc234750600 h

10、 66 HYPERLINK l _Toc234750601 （七）銷銷售中心心 PAGEREF _Toc234750601 h 66 HYPERLINK l _Toc234750602 （八）睇睇樓通道道 PAGEREF _Toc234750602 h 67 HYPERLINK l _Toc23475006033 （九）三三區(qū)配套套區(qū) PAGEREF _Toc234750603 h 68 HYPERLINK l _Toc234750604 （十）樣樣板房區(qū)區(qū) PAGEREF _Toc234750604 h 68 HYPERLINK l _Toc234750605 （十一）私家山山頂公園園 PA

11、GEREF _Toc234750605 h 69 HYPERLINK l _Toc234750606 （十二）其它 PAGEREF _Toc234750606 h 692009年7月-2010年2月臺山海駿達花園推廣方案 策劃部一、客戶戶分析（一）登登記客戶戶情況分析析1、088年122月至009年55月來訪訪客戶區(qū)域域分析表1：來來訪區(qū)域域分布表表 區(qū)域月份臺城四九海宴端芬華僑其他合計12月4701009571月2300021262月27010111403月71000010814月13002102071695月340003542合計33204102643415從上圖可可以看出出，來訪訪客戶中

12、中，臺城城占到880%，是項目目客戶的的主要來來源地，而四九九、海宴宴、端芬芬三個鎮(zhèn)鎮(zhèn)所占的的比例僅僅為3%。這與前前期的宣宣傳推廣廣主要以以臺城為為主有關關。在下下半年的的推廣中中，必須須要加大大對鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)的推廣廣力度，尤其是是大江、水步、四九、廣海這這幾個工工業(yè)比較較發(fā)達的的城鎮(zhèn)。同時也要要擴展向向華僑宣宣傳的有有效渠道道，可以以充分利利用臺山山僑務外外事局、工商聯聯等政府府機關單單位的資資源，與與他們建建立良好好的合作作關系。華僑歸歸國主要要集中在在春節(jié)前前后，因因此在11、2月月份是針針對華僑僑推廣的的重要時時機。3月和44月的來來訪量最最多，這這與廣告告推廣量量有直接接的聯系系（詳細細

13、見第二二部分的的項目前前期推廣廣分析）。2、088年122月至009年55月來訪訪客戶年年齡分析析表2：來來訪客戶戶年齡分分布表年齡20-33031-44041-55051-660合計來訪數量量71247504741531-440歲是是我們的的主要客客戶，這這一年齡齡段為中中年人士士，已成成家立室室，家庭庭構成多多為三口口之家。3、088年122月至009年55月來訪訪客戶需需求分析析表3：來來訪客戶戶需求分分布表戶型A型A1型A3型A4型B型B1型B2型C2型C4型合計面積（）350.93369.74278.61296.6362.52387.25387.63502.97469.75總貨量（套

14、）211168211110需求數量量1033673140608196391三區(qū)611套中，中等面面積的AA類戶型型數量最最多，約約占總貨貨量的775%。從的需需求量看看，客戶戶主要傾傾向于選選擇A、A3、A4。在售的的三區(qū)，及下半半年將推推出的二二區(qū)、五五區(qū)、十十五區(qū)，A類戶戶型同樣樣占據非非常大的的比例，該類戶戶型的銷銷售將是是下半年年的重點點。表4：來來訪客戶戶獲知途途徑分布布表獲知途徑徑月份報紙電視電臺途經戶外廣告告業(yè)主介紹紹非業(yè)主介介紹網絡其他合計12月010017701436571月0201060314262月0403120606313月05800150800814月10102004

15、038511695月080025270042合計10184030105546917406由到訪客客戶的獲獲知途徑徑可以看看到，電電視、戶戶外廣告告的作用用較大。另外朋朋友、同同事之間間介紹的的作用也也不可忽忽略，由由于是新新樓盤，業(yè)主相相對較少少，而非非業(yè)主介介紹也占占到較大大的宣傳傳比例，口碑傳傳播能起起到較好好的宣傳傳作用。（二）成成交客戶戶情況分析析表5：成成交客戶戶情況表表序號幢號戶型職業(yè)建筑面積花園面積成交價格格單價首次到訪訪日期成交日期期區(qū)域付款方式式獲知途徑徑163A4私人老板板296.52251,2337,0015417221月100日3月3日日臺城按揭非業(yè)主介介紹2113A4

16、公務員296.52461,2889,5565434991月1日日3月100日臺城按揭非業(yè)主介介紹378A公務員（市長）3512331,6228,7773464003月311日3月311日臺城按揭非業(yè)主介介紹4115A4私人老板板296.52561,3007,9942441114月111日4月177日臺城按揭非業(yè)主介介紹5112A4私人老板板296.51771,1556,0095389993月1月月5月2日日斗山按揭戶外廣告告6121A4私人老板板296.62831,2660,0000424883月211日5月166日臺城按揭電視廣告告793A3醫(yī)生278.52331,1885,66074257

17、74月8日日5月199日臺城按揭非業(yè)主介介紹8111A公務員（郵政局局局長）350.932041,3448,9144384442月2日日7月1日日臺城按揭電視廣告告截至7月月1日，臺山海海駿達花花園共成成交8幢別墅墅，成交交客戶主主要為私私人老板板和公務務員（其其中私人人老板44名，公公務員33名）。臺山現現任市長長在我項項目購房房，也說說明了我我項目對臺山的上上層人士士有較高高的吸引引力。目前成交交的8套套別墅全全部為按按揭付款款。成交客戶戶落定周周期相對對較長，普遍從從第一到到訪至成成交約需需兩個月月左右。由于推推貨量大大，給客客戶的印印象是備備選房源源多，加加上臺山山本地居居民的購購房習

18、慣慣，造成成了客戶戶的思考考周期長長、成交交緩慢的的現象。表示已售三區(qū)平面圖成交戶型型中A44型5套套、A型2套套、A33型1套套，共88套。景景觀較好好的有44套。非業(yè)主的的介紹占占非常多多的比例例，因此此需要出出臺相應應的介紹紹獎勵制制度，對對非業(yè)主主介紹也也要給予予一定的的獎勵。成交客戶戶主要為為臺城人人，暫時時還沒有有華僑，可見對對于這部部分潛在在客戶的的宣傳推推廣力度度依然不不足，以以致仍未未能打開開華僑客客源的市市場。二、項目目前期推推廣回顧顧（一）戶戶外廣告告天誠港（天嶺廣廣場附近近） 新新臺高速速出口 通濟橋橋頭 沙崗崗湖入口口立柱總共更換換四次畫畫面，每每次主題題如下：1、2

19、0008年年12月月5日。內容“傳世品品質，藝藝術筑家家”2、20009年年1月220日。內容“法國原原鄉(xiāng)，山山湖林墅墅”3、20009年年2月223日。內容“臺山海海駿達花花園一期期聯排別別墅誠意意登記中中”4、20009年年3月226日。內容“3月228日現現場銷售售中心/樣板房房耀世綻綻放”一系列昭昭示性極極強的戶戶外廣告告，達到到強勢的的市場占占位目的的，主題題從集團團品牌形形象到建建立項目目品牌形形象，再再到發(fā)布布誠意登登記、營營銷中心心/樣板板房開放放信息，通過漸漸入式的的宣傳，使項目目在臺城城本地的的知名度度大大提提高，目目前原沙沙崗湖度度假村的的海駿達達花園別別墅盤已已為大多多

20、數臺城城人所知知曉。從宣傳的的主題來來看，前前階段主主要以集集團和項項目品牌牌形象宣宣傳為主主，后階階段則以以銷售信信息發(fā)布布為主，總的來來說，在在調性上上保持了了連貫性性，但在在形象價價值的詮詮釋上著著力點不不足，“法國原原鄉(xiāng)，山山湖林墅墅”的價價值內涵涵不能體體現，畫畫面過于于平實，在臺城城浩翰的的戶外廣廣告中難難以突出出，不能能讓人有有耳目一一新的感感覺，價價值傳遞遞的效力力有所削削弱。（二）紙紙媒報廣廣項目形象象對外公公開至今今，在江門日日報總總共投放放4期半半版硬廣廣。 20088年122月5日日 220099年2月月26日日 20009年33月5日日 220099年3月月26日日江

21、門日報報是五邑邑地區(qū)的的黨政機機關報，政府機機關和行行政事業(yè)業(yè)單位硬硬性要求求訂閱，因此報報媒可作作為面向向政府公公務員的的小眾傳傳播渠道道；但由由于臺山山閱讀報報紙的人人不多，且閱者者多為退退休人士士，因此此報紙廣廣告作為為大眾傳傳播媒介介的作用用有限，僅可作作為輔助助類宣傳傳手段。（三）電電視廣告告1、1月月23日日-2月99日賀年年電視廣廣告；同同期配合合15、30秒秒電視廣廣告；2、2月月18日日-3月77日155、300秒電視視廣告；3、3月月12日日-211日155、300秒電視視廣告；4、3月月26日日-4月44日155、300秒電視視廣告；5、4月月28日日-5月99日155、

22、300秒電視視廣告；電視廣告告受眾面面廣、傳傳播快、信息量量大，視視覺沖擊擊力強，宣傳作作用明顯顯，而臺臺山人相相對比較較休閑，喜歡聚聚堆，而而且喜歡歡把電視視開著，注重享享受、娛娛樂，一一旦廣告告被某部部分人認認可，很很快就會會被傳播播開來，同時電電視廣告告可覆蓋蓋下面鎮(zhèn)鎮(zhèn)街，宣宣傳面較較廣，因因此可加加大投放放力度，并結合合其它媒媒體進行行立體宣宣傳。（四）電電臺廣告告1、熱烈烈慶祝臺臺山海駿駿達花園園展銷中中心于112月66日盛大大開放。“傳世世品質，藝術筑筑家”，廣東海海駿達集集團榮譽譽出品，歡迎蒞蒞臨品鑒鑒。地址址：環(huán)市市中路麥麥當勞斜斜對面，銷售熱熱線：5557111111。2、法

23、國國原鄉(xiāng)，山湖林林墅，臺臺山海駿駿達花園園-沙沙崗湖上上純天然然法式建建筑，原原生態(tài)山山水獨立立別墅，敬請垂垂賞，銷銷售熱線線：555711111。3、臺山山海駿達達花園獨獨棟別墅墅誠意登登記中，易學知知識講座座暨新聞聞發(fā)布會會即將盛盛大舉行行，咨詢詢熱線：557711111。4、法國國原鄉(xiāng)，山湖林林墅，臺臺山海駿駿達花園園現場銷銷售中心心、樣板板房于33月288日耀世世綻放，沙崗湖湖上純天天然法式式建筑完完美呈現現，獨立立別墅內內部優(yōu)惠惠認購中中，銷售售熱線5557111111。選擇臺山山本地電電臺投放放半點報報時廣告告，每天天10頻頻次，為為期半年年，效果果甚微。（五）網網絡及雜雜志 前期

24、在臺臺山政府府網站首首頁投放放標題欄欄廣告，以及在在新寧雜雜志投放放了一期期廣告。新寧雜雜志是臺臺山僑聯聯辦主辦辦的雜志志，季刊刊，可發(fā)發(fā)行到國國外，對對于國外外華僑是是一個較較好的宣宣傳媒介介，同時時，僑聯聯辦是我我司今后后公關的的主要對對象，在在其上可可多做廣廣告，并并結合近近期的新新寧雜志志創(chuàng)刊1100周周年及新新寧中學學創(chuàng)校1100周周年的契契機，進進行相應應的宣傳傳推廣。（六）短短信1、法國國原鄉(xiāng)，山湖林林墅，臺臺山海駿駿達花園園現場銷銷售中心心、樣板板房于33月288日耀世世綻放，獨立別別墅內部部優(yōu)惠認認購火熱熱進行中中，銷售售熱線5557111111（3月月26日日）2、臺山山海

25、駿達達花園打打造全城城唯一高高度，77.4米米中空客客廳盡顯顯貴族奢奢華，境境界之作作，開創(chuàng)創(chuàng)法式新新古典主主義，“五一一”活動動誠邀參參與，銷銷售熱線線557711111（44月300日）短信群發(fā)發(fā)是一個個低成本本營銷的的渠道，卻具有有覆蓋面面廣、客客戶捕捉捉準、到到達率快快的特點點，在今今后的推推廣中可可以加大大使用頻頻次。（七）活活動1、20008年年12月月6日，外展點點開放 外展點開開放標志志著臺山山海駿達達花園正正式儲客客。2、20009年年1月11日1月55日，臺臺山房展展 從房展會會的現場場布置和和客戶反反映來看看，臺山山海駿達達花園在在全場的的所有參參展展位位中是最最搶眼，設

26、計布布展最好好的，人人流最多多，人氣氣最旺，從宣傳傳的效果果看，相相當成功功。臺山海駿駿達花園園參加此此次房展展會的主主要目的的是擴大大宣傳和和吸客、儲客，從現場場情況來來看，基基本達到到了這兩兩個目的的，派出出了20000張張單張，3000多套資資料，而而登記的的客戶也也達到2200人人左右。就目前前到訪項項目現場場的客戶戶調查來來看，990%以以上的人人都是從從房展會會認識到到廣東海海駿達集集團和臺臺山海駿駿達花園園。（注注：本次次房展較較多的為為途經的的游客，誠意客客戶不多多）3、20009年年2月228日，臺山產產品新聞聞發(fā)布會會暨易學學知識講講座 項目產品品發(fā)布會會暨易學學知識講講座

27、是隨隨著項目目宣傳推推廣節(jié)奏奏開展的的，臺山山項目由由此進入入項目宣宣傳推廣廣期。新聞發(fā)布布會請來來了宋韶韶光風水水大師進進行演講講，在信信服風水水的臺山山地區(qū)產產生了較較大的影影響。本本次活動動是以邀邀請票的的形式憑憑票進場場的，約約2700張票相相繼派發(fā)發(fā)到客戶戶手中，但由于于當天為為臺山的的掃墓期期，很多多客戶都都去掃墓墓了，實實際到場場人數不不到1880人，與預想想效果有有所出入入。風水炒作作是一個個較好的的構思，對于風風水這一一方面的的話題及及資源要要充分挖挖掘、利利用，在在今后的的宣傳中中要遵循循“城市市（中國國第一僑僑鄉(xiāng)、政政商名人人）、項項目（區(qū)區(qū)域優(yōu)勢勢、地理理優(yōu)勢）、產品品

28、”突出出整個項項目風水水格局的的優(yōu)勢，以此為為突破口口，打動動一部分分客戶。4、20009年年3月77日，順順德之旅旅 順德之旅旅共邀770多名名意向客客戶參加加，主要要為銷售售人員自自有的客客戶及銀銀行VIIP客戶戶，旅游游路線為為佛山奧奧園、哥哥頓酒店店及康格格斯。此此次活動動讓客戶戶真實了了解和感感受到了了廣東海海駿達集集團的實實力，對對海駿達達的品牌牌、品質質有了一一定的認認識，在在項目前前期形象象導入的的宣傳上上起到較較好的作作用，同同時費用用相對不不高，建建議可根根據階段段性儲備備的客戶戶量再組組織，但但在客戶戶的甄別別、選定定上要進進行適當當篩選，力爭邀邀約較有有意向的的客戶。同

29、時，借鑒這這一方式式，可在在周邊重重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)推廣并并儲客到到一定程程度時，邀請下下面鎮(zhèn)街街的客人人到臺城城、沙崗崗湖、溫溫泉度假假村旅游游，增加加與客人人的互動動溝通。5、20009年年3月228日，銷售中中心、樣樣板房開開放活動動 現場銷售售中心及及樣板房房在當地地是最大大氣、最最豪華的的，對臺臺山當地地人沖擊擊較大，好評如如潮，增增強了銷銷售人員員項目推推介的底底氣。6、20009年年5月112日日，五一一黃金周周活動 通過活動動公司籌籌劃組織織的特色色、新穎穎的攤位位游戲活活動，對對于臺山山當地人人有相當當的吸引引力，但但由于前前期宣傳傳面鋪的的不夠，到場的的潛在目目標客戶戶不多，活動效

30、效果一般般。三、競爭爭對手分分析目前臺山山市在售售的別墅墅樓盤有有三個，分別是是海駿達達花園、碧桂園園、華僑僑花園。其中碧碧桂園規(guī)規(guī)模最大大、品牌牌最響，與我項項目只有有一路之之隔，是是最直接接、最有有威脅的的競爭對對手。（一）碧碧桂園碧桂園位位于環(huán)市市西路南南側、沙沙崗湖路路西側，總占地地面積228000畝，總總建筑面面積855萬平方方米，容容積率僅僅0.446，產產品包括括獨立別別墅、聯聯排別墅墅、洋房房。碧桂園的的主入口口設在環(huán)環(huán)市西路路南側，小區(qū)內內有兩條條規(guī)劃路路（龍盛盛路、臺臺南大道道）將其其分割成成三個區(qū)區(qū)域，一一期北片片區(qū)以洋洋房為主主，一期期南片區(qū)區(qū)以獨立立和聯排排為主，二期

31、全全部為獨獨立。目目前在售售的為二二期的獨獨立別墅墅。2009年7月-2010年2月臺山海駿達花園推廣方案 策劃部環(huán)市西路龍盛路臺南大道沙崗湖路市區(qū)臺山海駿達花園二期獨立別墅中醫(yī)院新寧中學新南區(qū)范圍4月底至至6月220日共共推出兩兩批獨立立別墅，其中44月底推推出155套毛坯坯獨棟，至6月月底，售售出9套套；6月220日推推出188套毛坯坯獨棟、30套套簡裝修修獨棟，至6月月底，簡簡裝獨棟棟售出226套，毛坯基基本未有有售出。2009年7月-2010年2月臺山海駿達花園推廣方案 策劃部毛坯戶型：208-382簡裝戶型：208-382簡裝戶型：208-382二期北區(qū)2009年7月-2010年2月

32、臺山海駿達花園推廣方案 策劃部二期南區(qū)2009年7月-2010年2月臺山海駿達花園推廣方案 策劃部四月底推推出的毛毛坯獨棟棟價格見見下表：表6：碧碧桂園44月推出出的毛坯坯獨棟價價格表編號位置面積戶型花園面積積一次性（96折折）按揭（998折）單價（998折）1一街1881號291.24 五房二廳廳421.56 1,2882,6688 1,3009,4411 44966 2一街988號291.24 五房二廳廳425.56 1,3669,6688 1,3998,2223 48011 3一街1000號291.24 五房二廳廳430.56 1,3886,6688 1,4115,5577 48611

33、4一街900號291.24 五房二廳廳491.56 1,4778,6688 1,5009,4494 51833 5一街822號312.49 五房二廳廳419.83 1,2558,6688 1,2884,9911 41122 6一街800號312.49 五房二廳廳383.83 1,2666,6688 1,2993,0077 41388 7一街1883號312.49 五房二廳廳419.83 1,3991,8888 1,4220,8886 45477 8一街1889號312.49 五房二廳廳393.83 1,4006,6688 1,4335,9994 45955 9一街866號335.00 六房二廳

34、廳516.91 1,3554,9998 1,3883,2227 41299 10一街888號335.00 六房二廳廳502.91 1,4557,6688 1,4888,0057 44422 11三街266號382.25 七房二廳廳373.77 1,7228,6688 1,7664,7702 46177 12三街188號382.25 七房二廳廳461.77 1,7441,8888 1,7778,1177 46522 13一街922號382.25 七房二廳廳403.77 1,7994,6688 1,8332,0077 47933 14一街966號382.25 七房二廳廳422.77 1,8001,

35、6688 1,8339,2223 48122 15一街1006號382.25 七房二廳廳536.77 1,9777,8888 2,0119,0094 52822 備注：陰陰影部分分為未售售出的66套從上表可可以看出出，碧桂桂園的基基價為一一次性996折的的價格，該價格格結尾三三個數字字是“6688”“9888”“8888”，其按揭揭98折折的價格格以966折的為為基數計計算出來來的。六月二十十日推出出的價格格見下表表：表7：碧碧桂園66月推出出的簡裝裝修獨棟棟價格表表編號位置面積戶型花園面積積一次性（96折折）按揭（998折）單價（998折）1二街6號號208.77 四房二廳廳314.80 8

36、73,8888 892,0944 42733 2六街1號號208.77 四房二廳廳331.80 897,6888 916,3900 43899 3六街9號號208.77 四房二廳廳438.80 939,6888 959,2655 45955 4二街9號號208.77 四房二廳廳377.80 951,8888 971,7199 46544 5二街2號號208.77 四房二廳廳323.80 954,8888 974,7811 46699 6二街233號208.77 四房二廳廳382.80 955,6888 975,5988 46733 7六街233號283.47 五房二廳廳539.95 1,500

37、5,6688 1,5337,0056 54222 8六街211號283.47 五房二廳廳645.95 1,6556,8888 1,6991,4406 59677 9二街211號291.24 五房二廳廳379.56 1,1775,9998 1,2000,4498 41222 10二街199號291.24 五房二廳廳388.56 1,1990,6688 1,2115,4494 41744 11二街811號291.24 五房二廳廳495.56 1,2228,6688 1,2554,2286 43077 12六街2號號291.24 五房二廳廳369.56 1,5550,6688 1,5882,9994

38、 54355 13六街6號號291.24 五房二廳廳487.56 1,6006,6688 1,6440,1161 56322 14六街666號304.97 五房二廳廳444.02 1,7228,9998 1,7665,0019 57888 15六街600號304.97 五房二廳廳484.02 1,7998,6688 1,8336,1161 60211 16六街388號304.97 五房二廳廳540.02 1,8334,6688 1,8772,9911 61411 17六街3號號312.49 五房二廳廳485.83 1,3662,8888 1,3991,2281 44522 18六街622號32

39、1.56 四房二廳廳497.91 1,8778,6688 1,9117,8827 59644 19六街366號321.56 四房二廳廳593.91 1,9778,6688 2,0119,9911 62822 20六街322號321.56 四房二廳廳697.91 2,1113,6688 2,1557,7723 67100 21二街633號335.00 六房二廳廳432.91 1,3005,6688 1,3332,8890 39799 22二街311號335.00 六房二廳廳413.91 1,3117,6688 1,3445,1140 40155 23二街333號335.00 六房二廳廳397.9

40、1 1,3666,6688 1,3995,1161 41655 24二街3號號335.00 六房二廳廳451.91 1,4116,6688 1,4446,2202 43177 25六街111號335.00 六房二廳廳619.91 1,4336,6688 1,4666,6619 43788 26三街133號335.00 六房二廳廳401.91 1,5446,6688 1,5778,9911 47133 27二街1號號335.00 六房二廳廳648.91 1,7776,6688 1,8113,7702 54144 28三街6號號382.25 七房二廳廳477.77 1,8661,6688 1,90

41、00,4473 49722 29六街100號382.25 七房二廳廳538.77 2,0111,6688 2,0553,5598 53722 30三街8號號382.25 七房二廳廳559.77 2,1002,6688 2,1446,4494 56155 備注：陰陰影部分分為未售售出的44套表8：碧碧桂園66月推出出的毛坯坯獨棟價價格表編號位置面積戶型花園面積積一次性（96折折）按揭（998折）單價（998折）1三街211號208.77 四房二廳廳372.80 1,0555,6688 1,0777,6682 51622 2一街1991號208.77 四房二廳廳424.80 1,0665,6688

42、 1,0887,8890 52111 3三街222號291.24 五房二廳廳351.56 1,3115,6688 1,3443,0098 46122 4三街200號291.24 五房二廳廳382.56 1,3440,8888 1,3668,8823 47000 5一街1993號291.24 五房二廳廳513.56 1,3882,8888 1,4111,6698 48477 6三街100號291.24 五房二廳廳366.56 1,4444,8888 1,4774,9990 50655 7三街288號291.24 五房二廳廳335.56 1,4445,8888 1,4776,0011 50688

43、8一街900號291.24 五房二廳廳491.56 1,4778,6688 1,5009,4494 51833 9一街1229號319.61 六房二廳廳388.50 1,2116,6688 1,2442,0036 38866 10一街1223號319.61 六房二廳廳361.50 1,2996,6688 1,3223,7702 41422 11一街1331號335.00 六房二廳廳388.91 1,2669,6688 1,2996,1140 38699 12一街866號335.00 六房二廳廳516.91 1,3554,9998 1,3883,2227 41299 13一街1661號335.0

44、0 六房二廳廳444.91 1,3882,6688 1,4111,4494 42133 14一街888號335.00 六房二廳廳502.91 1,4557,6688 1,4888,0057 44422 15三街199號335.00 六房二廳廳471.91 1,5000,6688 1,5331,9952 45733 16三街266號382.25 七房二廳廳373.77 1,7228,6688 1,7664,7702 46177 17一街922號382.25 七房二廳廳403.77 1,7994,6688 1,8332,0077 47933 18一街966號382.25 七房二廳廳422.77 1

45、,8001,6688 1,8339,2223 48122 備注：陰陰影部分分為未售售出碧桂園44月推出出的非湖湖景毛坯坯獨棟的的單價（按揭）集中在在41000-446000元/之間，緊鄰綠綠化帶毛毛坯獨棟棟的單價價（按揭揭）集中中在46600-52000元/之間間。而6月月推出的的非湖景景簡裝獨棟棟的單價價（按揭揭）也主要要集中在在41000-446000元/之間，緊鄰綠綠化帶簡簡裝獨棟棟的單價價（按揭揭）集中中在46600-56000元/之間間，可見見其產品品升級了了，但是是價格基基本未有有提升。與碧桂園園相比，我項目目成交的的五房二二廳戶型型，單價價（按揭揭）主要要集中在在38000-44

46、4000元/之間，僅僅低于碧碧桂園簡簡裝單價價（按揭揭、非湖湖景）的的三四百百元，碧桂園園的產品品性價比比非常高高。（二）華華僑花園園華僑花園園位于臺臺城鎮(zhèn)環(huán)環(huán)市西路路側的龍龍山上，占地面面積333萬多平平方米，建筑面面積只有有10萬萬平方米米，容積積率僅為為0.333，建建筑密度度只有112%，而綠化化率卻在在60%以上。整個小小區(qū)規(guī)劃劃建別墅墅3000棟，公公寓200棟，區(qū)區(qū)內的建建筑，有有序地建建在起伏伏的山坡坡上，沿沿著綠樹樹成蔭的的道路，分設著著會所、泳池、體育場場、兒童童游樂場場、休閑閑公園，其利用用天然山山溝構筑筑出的數數十畝的的人工湖湖。華僑花園園東鄰環(huán)環(huán)市西路路，南靠靠沿海大

47、大道，對對面是通通濟公園園，塔山山公園在在其東北北面。華華僑花園園靠近市市中心區(qū)區(qū)，生活活配套設設施齊全全，距鵬鵬權中學學、城西西小學、城西市市場、人人民廣場場等僅幾幾分鐘路路程。名稱戶型面積積價格優(yōu)惠措施施華僑花園園317-4544特價兩套套（3117）：45570元元/，總價1145萬萬贈送雅力力士1.6L，或折減減8萬（三）臺臺山海駿駿達花園園與碧桂桂園、華華僑花園園對比分分析表9：臺臺山海駿駿達花園園與碧桂桂園、華華僑花園園對比分分析表項目名稱稱臺山海駿駿達花園園碧桂園華僑花園園區(qū)位優(yōu)勢遠離市區(qū)區(qū)的喧鬧鬧一、二期期剛好處處于新南南區(qū)范圍圍內位于環(huán)市市西路西西南側，距市區(qū)區(qū)最近劣勢距市區(qū)

48、約約5公里里，距新新南區(qū)約約3公里里交通優(yōu)勢小區(qū)內兩兩條規(guī)劃劃主干道道：龍盛盛路、臺臺南大道道，可迅迅速接駁駁外環(huán)、三臺大大道、新新臺高速速及通往往各鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)主干道道。由環(huán)市西西路可接接駁各主主干道劣勢向北經過過3公里里的沙崗崗湖路才才可接駁駁臺南大大道措施：做做好形象象工程，爭取市市政的支支持，沙沙崗湖路路的路面面及路燈燈盡快施施工環(huán)市西路路車流量量大商業(yè)配套套優(yōu)勢商業(yè)中心心建筑大大氣，檔檔次較高高800米米商業(yè)街街，入口口兩側設設有小型型超市、麥當勞勞臨近市中中心的商商業(yè)配套套劣勢商業(yè)面積積小，配配套比較較有限措施：吸吸引品牌牌商家進進駐，高高裝修標標準，樹樹立精品品商業(yè)的的形象商業(yè)街裝裝修

49、、綠綠化一般般，作為為別墅配配套檔次次較低小區(qū)內無無商業(yè)配配套生態(tài)環(huán)境境優(yōu)勢三面環(huán)山山，原生生態(tài)山林林，風水水寶地措施：讓讓客戶深深刻了解解我們的的生態(tài)環(huán)環(huán)境和風風水小區(qū)內有有沙崗湖湖措施：三三個項目目均有人人工湖，應該使使我們的的沙崗湖湖脫穎而而出，建建議增加加噴泉、垂釣臺臺、船只只等水上上娛樂，臨湖別別墅增加加親水平平臺坡地建筑筑，有層層次感劣勢小區(qū)內建建筑平緩緩，除外外圍別墅墅可望山山景、臨臨湖別墅墅可望水水外，其其他戶型型無景觀觀優(yōu)勢措施：在在小區(qū)內內多種植植樹木，尤其是是花園，贈送一一些植物物，作為為交樓標標準建筑優(yōu)勢法式建筑筑、外觀觀大氣、墻面貼貼高檔墻墻磚措施：向向客戶傳傳播我們

50、們建筑的的設計來來源、法法式生活活方式、用材、建筑質質量劣勢建筑單薄薄，受質質量問題題的影響響園林綠化化優(yōu)勢售樓部、銷售通通道的綠綠化率比比較高劣勢因為是新新項目，園林僅僅呈現出出了雛形形，與經經營了幾幾期的碧碧桂園、華僑花花園無法法比較措施：增增加園林林的層次次感，制制造1至至2個亮亮點無亮點銷售中心心優(yōu)勢裝修新、挑高空空間、大大氣配備比較較完善（設茶水水吧），但裝修修陳舊劣勢裝修、配配套簡單單，無茶茶水吧，歐式裝裝飾品少少會所優(yōu)勢擁有兩個個會所：酒店水水療會所所、別墅墅會所建筑外觀觀大氣劣勢9月底投投入使用用酒店會所所價格較較高別墅會所所還在建建設，未未投入使使用功能簡單單、內部部裝修非非

51、常簡潔潔小區(qū)內配配套優(yōu)勢會所、商商業(yè)中心心、籃球球場、羽羽毛球場場、標準準泳池商業(yè)、休休閑、娛娛樂、運運動的配配套比較較完善800米米商業(yè)街街、雙會會所、兒兒童游樂樂場、便便利店、網球場場、標準準泳池會所、標標準泳池池劣勢網球場位位于二期期在建四、推貨貨節(jié)奏（一）貨貨量分析析1、貨量量分析表示板房三區(qū)61棟二區(qū)27棟五區(qū)39棟十五區(qū)6棟戶型AA-2A1A3A4BB1B2CC1C2C2-22C3C4D2合計五房二廳廳五房二廳廳五房四廳廳五房二廳廳五房二廳廳五房二廳廳四房三廳廳四房三廳廳五房三廳廳五房三廳廳五房四廳廳五房四廳廳六房三廳廳五房三廳廳六房五廳廳面積350.93369.74278.612

52、96.6387.25387.63502.97469.75三區(qū)21-1168211-1-10-61二區(qū)42-3-314-31627五區(qū)15-71-5-54-2-39十五區(qū)-6-6合計40224711211811043136133比例30.008%1.500%18.005%5.266%8.277%1.500%0.755%0.755%6.022%0.755%7.522%3.011%2.266%9.777%4.511%100%備注： 1、“”表示示未出測測繪面積積； 2、AA與A-2戶型型相似； 33、C22與C22-2戶戶型相似似。三區(qū)、二二區(qū)、五五區(qū)、十十五區(qū)總總套數達達1333棟，除除去已售售的

53、8棟棟，目前前總貨量量達1225棟。其中AA型別墅墅貨量最最多，共共有422棟，約約占322%；其其次分別別為A11型（18%），C22型（11%），C44型（110%），所占占比重也也較大。2、戶型型對比分分析A：3448；B：3356臺山海駿駿達臺山海駿駿達碧桂園戶型五房兩廳廳五房兩廳廳六房兩廳廳ABB1299/1330面積348356335總價157-1811萬（面面價）146-1688萬（993折后后）160萬萬（面價價）149萬萬（933折后）135-1466萬（996折后后）數量21套2套優(yōu)勢7.4mm挑高客客廳客廳朝東東南或西西南雙車庫雙主臥，居住空空間大主臥超大大，344（未未

54、計衣帽帽間、衛(wèi)衛(wèi)生間）兩個大露露臺，合合計面積積達5117.4mm挑高客客廳客廳朝西西南雙車庫雙主臥，居住空空間大主臥超大大32，次主主臥422（未未計衣帽帽間、衛(wèi)衛(wèi)生間）兩個大露露臺，合合計面積積達511樓體寬度度達133.5 m，外外形大氣氣客廳寬敞敞6.226mm花園面積積大，約約5000左右右多一個88平方的的娛樂室室劣勢花園面積積小，約約1766-2441主臥朝東東北或西西北客廳面寬寬僅3.2m花園面積積小，約約1977-2220主臥朝東東北客廳、主主臥大多多朝北單主臥，帶雙露露臺單車庫A1：3366；B11：3885；B2：3855臺山海駿駿達臺山海駿駿達華僑花園園碧桂園戶型五房四

55、廳廳四房三廳廳四房三廳廳七房兩廳廳A1B1、BB2FB1633面積366385346382總價164-2288萬（面面價）152-2122萬（993折后后）183-2000萬（面面價）170-1866萬（993折后后）207萬萬左右（折后）173-1988萬（996折后后）數量11套2套優(yōu)勢7.4mm挑高客客廳家庭廳、娛樂廳廳客廳朝東東南或西西南雙車庫兩個大露露臺，合合計面積積達6667.4mm挑高客客廳娛樂廳雙車庫主臥超大大，422（未未計書房房、衛(wèi)生生間）主臥朝東東南客廳朝西西南或東東北全套間設設計兩個大露露臺，合合計面積積達722樓體寬達達16.8m，外觀大大氣6-7.5m挑挑高客廳廳花

56、園面積積大，約約4000左右右家庭廳雙主臥，主臥室室面積達達39（未計計衣帽間間、衛(wèi)生生間）露臺面積積約666全套間設設計戶型非常常緊湊、實用，共7間間套房雙套房設設計，均均配備了了獨立書書房餐廳、書書房設八八角形窗窗，2770景景觀花園面積積大，約約3700-5337劣勢花園面積積小，約約1766-2441主臥朝東東北或西西北花園面積積小，約約2300-2888單車庫單車庫露臺面積積小，僅僅25方方左右A3：2278臺山海駿駿達碧桂園戶型五房兩廳廳五房兩廳廳A3B1611/1662面積278291總價125-1599萬（面面價）116-1488萬（993折后后）128-1488萬（996折后

57、后）數量6套優(yōu)勢客廳寬敞敞5.445.4m7.4mm挑高客客廳客廳朝東東南或西西南超大入戶戶大廳，約4mm寬全套間設設計雙主臥，均可設設獨立書書房樓體寬，外形顯顯大氣30大大露臺客廳寬敞敞5.665.4m單車庫，面積約約20雙主臥，均有獨獨立書房房花園面積積大，約約4000-5000劣勢花園面積積小，約約2333-3335主臥朝東東北或西西北露天車庫庫，占用用花園面面積套房面積積偏小客廳大多多朝北一樓客廳廳、餐廳廳、客房房合用一一個洗手手間A4：3301臺山海駿駿達碧桂園華僑花園園戶型五房兩廳廳五房兩廳廳五房兩廳廳A4B15/16E面積301312317總價125-1488萬（面面價）116-

58、1377萬（993折后后）125-1411萬（996折后后）特價兩套套：1445萬數量8套優(yōu)勢7.4mm挑高客客廳客廳朝東東南或西西南雙主臥全套間設設計主臥朝東東南或西西南客廳寬敞敞6.226mm單主臥，帶飄窗窗，帶大大露臺花園面積積大，約約4000-5000餐廳躍式式設計全套間設設計兩個大露露臺，合合計面積積達677雙主臥花園面積積大，約約4000左右兩個大露露臺，合合計面積積達488帶單車庫庫劣勢花園面積積小，約約1777-2883客廳略窄窄5.113.2m套房面積積偏小露臺面積積小，約約18露天車庫庫，占用用花園面面積客廳、主主臥大多多朝北露天車庫庫C4：4473；C22：5008臺山海

59、駿駿達臺山海駿駿達華僑花園園戶型五房三廳廳五房四廳廳五房三廳廳C4C2V面積473508454總價204-2899萬（面面價）190-2699萬（993折后后）300萬萬（面價價）279萬萬（933折后）數量10套1套優(yōu)勢7.4mm挑高客客廳雙車庫主臥超大大，達553（未計書書房、衛(wèi)衛(wèi)生間）客廳超大大，達553客廳朝東東南或西西南超大入戶戶大廳，約4mm寬全套間設設計兩個大露露臺，合合計面積積達888樓體寬達達16.8m，外觀大大氣7.4mm挑高客客廳雙車庫客廳超大大，達553客廳朝西西南主臥朝西西南超大入戶戶大廳，約4mm寬兩個大露露臺，合合計面積積達10066-7.5m挑挑高客廳廳花園面積

60、積大，約約4000左右右雙車庫雙主臥全套間設設計露臺面積積約1110劣勢花園面積積小，約約2077-3556主臥朝東東北或西西北空間浪費費嚴重花園面積積小，約約3044主臥功能能少，僅僅配獨立立洗手間間（二）推推貨節(jié)奏奏7月10月1月3月主推三區(qū)61棟主推五區(qū)39棟、十五區(qū)A型6棟主推二區(qū)27棟第一階段段：7-10月月三區(qū)目前前剩余貨貨量533套，貨量量比較大大，因此此7-110月將將仍以該該區(qū)域別別墅的推推廣為主主，計劃劃于100月1日日開盤。預售證已已拿到。第二階段段：100-122月根據第一一階段的的銷售情情況，適適時地展展開五區(qū)區(qū)39棟棟和十五五區(qū)A型型6棟的的蓄客工工作和認認購登記記