國(guó)際體育演藝中心二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書(shū)

1、廣州凱得文化娛樂(lè)有限公司廣州國(guó)際體育演藝中心二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1 / 34 / 34 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 第一章、摘要4 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 一、公司基本情況 4 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 二、項(xiàng)目概括6 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 第二章、公司所處的行業(yè)基本情況 7 HYPERLINK l bookmark10 o Current

2、 Document 一、全球膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的行業(yè)概況7 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 二、我國(guó)膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)的概況8 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 三、我國(guó)膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑非直銷(xiāo)領(lǐng)域的市場(chǎng)概況 15 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 第三章、項(xiàng)目的建設(shè)背景 18一、我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升 18二、行業(yè)政策的不斷完善和國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的大力支持錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。三、我國(guó)已進(jìn)入營(yíng)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展期 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。四、國(guó)際品牌紛紛進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)

3、 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。五、 公司擁有強(qiáng)大的綜合實(shí)力和行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的市場(chǎng)基礎(chǔ).錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 第四章、項(xiàng)目建設(shè)必要性及可行性 20 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 一、項(xiàng)目建設(shè)必要性20 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 二、項(xiàng)目建設(shè)的可行性 21 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 第五章、項(xiàng)目建設(shè)方案 23一、項(xiàng)目用地23二、主要建設(shè)

4、內(nèi)容 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。第六章、環(huán)境影響與綜合利用評(píng)價(jià) 26一、擬建項(xiàng)目產(chǎn)生的主要污染物 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。二、擬建項(xiàng)目污染治理措施 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。三、結(jié)論錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。 HYPERLINK l bookmark46 o Current Document 第七章、項(xiàng)目的投資概算 28 HYPERLINK l bookmark48 o Current Document 一、土地出讓款 28二、建筑工程費(fèi)28三、裝修工程29四、設(shè)備及安裝費(fèi)29五、其他建設(shè)費(fèi)及預(yù)備費(fèi) 30 HYPERLINK l bookmark58 o Current Document 六、流動(dòng)資金30 HYPERLIN

5、K l bookmark60 o Current Document 七、投資估算總表30 HYPERLINK l bookmark62 o Current Document 八、資金籌措30第八章、項(xiàng)目效益分析31一、 研發(fā)中心效益分析 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。二、 連鎖總部及生產(chǎn)基地效益分析 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。第九章、研究結(jié)論 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。第一章、摘要、公司基本情況廣州凱得文化娛樂(lè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)公司或凱得文化公司），主要業(yè)務(wù)是膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的研發(fā)、生產(chǎn)和銷(xiāo)售。公司是中國(guó)膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)非直銷(xiāo)領(lǐng)域的龍 頭企業(yè)，是行業(yè)內(nèi)首創(chuàng)專(zhuān)柜加營(yíng)養(yǎng)顧問(wèn)銷(xiāo)售模式的企業(yè)，現(xiàn)已被認(rèn)定為高新技術(shù)企業(yè)。2008年

6、，公司在中國(guó)膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)非直銷(xiāo)領(lǐng)域的市場(chǎng)占有率達(dá)到了 10%，位居第一名，超過(guò)第二名2.8個(gè)百分點(diǎn)；若按照單一品牌計(jì)算，公司“凱 得文化公司”品牌和“十一坊”品牌 2008年在非直銷(xiāo)領(lǐng)域的市場(chǎng)占有率分別達(dá) 到了 8.7%和1.3%,分別位居第一名和第六名（數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)保健協(xié)會(huì)市場(chǎng)工 作委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：中國(guó)保健協(xié)會(huì)市場(chǎng)工委）。2009年，公司的收入和利潤(rùn) 增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)高于行業(yè)水平，市場(chǎng)龍頭地位得到進(jìn)一步加強(qiáng)，市場(chǎng)占有率也得到了 進(jìn)一步提高。公司創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)從2004年就確定“取自全球，健康全家”的品牌理念，在全 球范圍內(nèi)甄選最合適原料，為消費(fèi)者提供更具特色、更高品質(zhì)的產(chǎn)品。經(jīng)過(guò)2006 年和

7、2007年品牌擴(kuò)張戰(zhàn)略和品牌提升戰(zhàn)略，公司“凱得文化公司”品牌已經(jīng)成 為了強(qiáng)勢(shì)的渠道性品牌，該單一品牌的市場(chǎng)占有率第一，目前正在向知名的大眾 消費(fèi)品牌轉(zhuǎn)變，是中國(guó)在未來(lái)最有可能與“安利紐崔萊”等國(guó)外品牌相抗衡的國(guó) 內(nèi)品牌。目前，公司擁有行業(yè)非直銷(xiāo)領(lǐng)域最大的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)和連鎖網(wǎng)絡(luò)，在同行業(yè)中銷(xiāo)售渠道規(guī)模遙遙領(lǐng)先。截止 2009年12月31日，公司產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)200多個(gè) 城市總共約7,000多個(gè)零售終端進(jìn)行銷(xiāo)售，其中在 3,400多個(gè)終端設(shè)置了銷(xiāo)售專(zhuān) 柜，且每個(gè)專(zhuān)柜均配有經(jīng)專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)的營(yíng)養(yǎng)顧問(wèn)（營(yíng)養(yǎng)顧問(wèn)是各經(jīng)銷(xiāo)商派出的人員， 本公司的注冊(cè)營(yíng)養(yǎng)師負(fù)責(zé)對(duì)其培訓(xùn)），向顧客傳遞營(yíng)養(yǎng)及健康的觀念及銷(xiāo)售產(chǎn)品。 目前，

8、公司產(chǎn)品的零售終端數(shù)量在同行業(yè)中已遙遙領(lǐng)先， 并且還正在迅速增加中， 根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃，預(yù)計(jì)到2012年公司產(chǎn)品的零售終端將達(dá)到20,000個(gè)左右。 此外，公司參照NBTY GNC等國(guó)際標(biāo)桿企業(yè)的成熟經(jīng)營(yíng)模式，實(shí)施了連鎖經(jīng)營(yíng) 戰(zhàn)略。截止2009年12月31日，全國(guó)已有128家專(zhuān)賣(mài)公司產(chǎn)品的凱得文化公司 連鎖經(jīng)營(yíng)店分布在各大中城市，為消費(fèi)者提供專(zhuān)業(yè)的營(yíng)養(yǎng)健康產(chǎn)品、健康咨詢(xún)和 售后服務(wù)。根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃，到2014年連鎖經(jīng)營(yíng)店將達(dá)到3036家，公司將 成為國(guó)內(nèi)擁有最大膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑連鎖經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)的企業(yè)。公司已在珠海擁有了涵蓋軟膠囊、硬膠囊、片劑、粉劑等多個(gè)劑型的先進(jìn)生 產(chǎn)基地，該基地是中國(guó)專(zhuān)業(yè)的

9、膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑生產(chǎn)基地之一。2008年5月和2009年2月，公司產(chǎn)品分別榮獲“國(guó)家?jiàn)W林匹克體育中心運(yùn) 動(dòng)員專(zhuān)用營(yíng)養(yǎng)健康產(chǎn)品”稱(chēng)號(hào)和“公眾營(yíng)養(yǎng)與發(fā)展中心營(yíng)養(yǎng)健康倡導(dǎo)產(chǎn)品” 稱(chēng)號(hào)。2009年公司已被批準(zhǔn)成為高新科技企業(yè)?，F(xiàn)擁有較強(qiáng)的科研團(tuán)隊(duì)和自主創(chuàng) 新能力，目前，本公司技術(shù)中心共有工作人員約 50人，由從各大高校相關(guān)專(zhuān)業(yè) 畢業(yè)的本科生和研究生、高級(jí)工程師、注冊(cè)營(yíng)養(yǎng)師和助理工程師組成。經(jīng)過(guò)多年 積累，公司自行研發(fā)并擁有了新型薄膜包衣技術(shù)、多元濕法制粒技術(shù)、粉末直接壓片技術(shù)以及維生素及微量元素預(yù)混料技術(shù)，片劑工藝技術(shù)居領(lǐng)先水平。同時(shí)， 公司通過(guò)對(duì)全球多種膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑原料進(jìn)行對(duì)比研究、建立了原料數(shù)據(jù)庫(kù)

10、，包含原料的生產(chǎn)工藝、成分、理化性質(zhì)、配伍協(xié)同/禁忌、作用機(jī)理、食用風(fēng)險(xiǎn)等， 為產(chǎn)品研發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)，更好地保證了產(chǎn)品的質(zhì)量和穩(wěn)定性。2010年1月，根據(jù)全國(guó)整頓和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序辦公室和國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn) 監(jiān)督管理委員會(huì)行業(yè)協(xié)會(huì)管理辦公室聯(lián)合下發(fā)的關(guān)于加強(qiáng)行業(yè)信用評(píng)價(jià)試點(diǎn)管 理工作的通知，公司被中國(guó)保健協(xié)會(huì)評(píng)為行業(yè)內(nèi)首批信用等級(jí)為 AAA的企業(yè)。報(bào)告期內(nèi)，公司的營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)一直保持快速增長(zhǎng)，增幅遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。未來(lái)三年，公司繼續(xù)秉承“營(yíng)養(yǎng)干預(yù)，為健康人管理健康”的理念，堅(jiān)持走 膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑專(zhuān)業(yè)化發(fā)展路線(xiàn)，在現(xiàn)有傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)已處于業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的基礎(chǔ) 上,通過(guò)積極擴(kuò)大藥店、商超等傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)

11、絡(luò)和加快推進(jìn)連鎖店等新型營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò) 的建設(shè)，鞏固并進(jìn)一步提升主力品牌一一 “凱得文化公司”在非直銷(xiāo)領(lǐng)域的龍頭 地位，積極發(fā)展“十一坊”和“頂呱呱”等細(xì)分市場(chǎng)輔助品牌，并通過(guò)加大研發(fā) 投入、新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和產(chǎn)能提升，進(jìn)一步提高公司產(chǎn)品的整體市場(chǎng)占有率； 公司將 加大品牌建設(shè)的投入，力求將“凱得文化公司”品牌由強(qiáng)勢(shì)的渠道性品牌建設(shè)為 知名的大眾消費(fèi)品牌，擴(kuò)大品牌的知名度和美譽(yù)度；公司將進(jìn)一步加強(qiáng)人才的培 養(yǎng)、引進(jìn)和激勵(lì)，進(jìn)一步夯實(shí)“快樂(lè)公司”企業(yè)文化的建設(shè)，提高員工工作積極 性及滿(mǎn)意度，為中國(guó)城鎮(zhèn)家庭提供營(yíng)養(yǎng)及健康相關(guān)資訊、產(chǎn)品和服務(wù)。二、項(xiàng)目概括廣州國(guó)際體育演藝中心于2008年7月23日經(jīng)廣州開(kāi)發(fā)區(qū)管

12、委會(huì)主任辦公會(huì)（200849號(hào)）決定建設(shè)，計(jì)劃中的演藝中心整體規(guī)劃設(shè)計(jì)分為三個(gè)部分，一期 的主館（即已建成的演藝中心場(chǎng)館）、二期的商業(yè)、酒店公寓配套和三期的休閑 文化廣場(chǎng)。其中演藝中心一期場(chǎng)館占地面積 6.54萬(wàn)平方米，總建筑面積13萬(wàn)平 方米，總建安投資17.5億元。該場(chǎng)館將美國(guó)NBA場(chǎng)館的設(shè)計(jì)精髓和空間布局理 念結(jié)合本地的社會(huì)人文環(huán)境融為一體。最終一期主館按期建成投入運(yùn)行，而二期 和三期的商業(yè)配套和文化休閑項(xiàng)目因工期、亞運(yùn)開(kāi)幕等原因暫緩實(shí)施。一期場(chǎng)館自2010年9月30日交付使用以來(lái)，已成功舉辦了包括 NBA季前 賽、亞運(yùn)籃球賽事、著名歌星演唱會(huì)、湖南衛(wèi)視跨年晚會(huì)、著名企業(yè)年會(huì)在內(nèi)的 80

13、多場(chǎng)賽事和演出。獨(dú)特的建筑風(fēng)格、熙熙攘攘的人流、美倫美幻的場(chǎng)館燈光 和精彩絕倫的演出場(chǎng)景，集聚了濃厚的人氣和宣傳效應(yīng)，使演藝中心成為廣州及 開(kāi)發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)標(biāo)志性建筑和靚麗的名片， 為提升、宣傳區(qū)域形象做出了積極貢 獻(xiàn)。這其中，凱得公司二級(jí)子公司-廣州凱得文化娛樂(lè)有限公司（下稱(chēng)“凱得文 化公司”）作為演藝中心場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)維護(hù)管理單位，在場(chǎng)館商業(yè)化運(yùn)作、包廂使用 權(quán)銷(xiāo)售和商業(yè)廣告的引進(jìn)等方面做了積極而富有成效的工作。第二章、公司所處的行業(yè)基本情況本公司屬于營(yíng)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)中的膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)。無(wú)論是營(yíng)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，還是膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)，均為我國(guó)近年來(lái)興起的新興產(chǎn)業(yè)。 我國(guó)發(fā)展?fàn)I養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，具有豐 富而多樣化的原料來(lái)

14、源，具有較為強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)根基，具有數(shù)千年中醫(yī)學(xué)堅(jiān)實(shí)的理 論和實(shí)踐基礎(chǔ)。在全球經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局中，營(yíng)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)將是我國(guó)具有較多知識(shí) 產(chǎn)權(quán)、較強(qiáng)創(chuàng)造能力和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”。一、全球膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的行業(yè)概況1、全球膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的市場(chǎng)規(guī)模及分布根據(jù)世界營(yíng)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)專(zhuān)業(yè)研究機(jī)構(gòu) NBJ的報(bào)告，整個(gè)營(yíng)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)分為四部分：膳 食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑、功能食品、天然/有機(jī)食品、天然/有機(jī)個(gè)人護(hù)理產(chǎn)品。2006年, 全球營(yíng)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模已達(dá)2,283億美元，其中膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的市場(chǎng)規(guī)模超過(guò) 680億美元（資料來(lái)源：中國(guó)營(yíng)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告（2006） 0 2008年，在金融危 機(jī)的背景下，全球膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的銷(xiāo)售額仍然達(dá)到

15、了 646.7億美元（資料來(lái)源： 第四屆中國(guó)營(yíng)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)高層論壇）。膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑在各國(guó)的發(fā)展?fàn)顩r相差很大，發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)成熟度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于欠發(fā)達(dá)國(guó)家，美國(guó)、日本、西歐三大市場(chǎng)占有全球約70%的市場(chǎng)。美國(guó)是全球膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的頭號(hào)消費(fèi)強(qiáng)國(guó)，2006年市場(chǎng)規(guī)模已達(dá)約230億美元，全美國(guó) 有三分之二的消費(fèi)者有消費(fèi)膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的習(xí)慣。日本是全球第二大膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的消費(fèi)國(guó)，2006年市場(chǎng)規(guī)模約為111億美元，全日本有三分之二的消費(fèi) 者有消費(fèi)膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的習(xí)慣。2、全球膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的市場(chǎng)發(fā)展驅(qū)動(dòng)力雖然各國(guó)膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的市場(chǎng)起步時(shí)間不同，消費(fèi)者的教育程度和需求有 別，市場(chǎng)成熟度也各異，但在市場(chǎng)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力

16、方面卻有很多共同點(diǎn)。 比如美國(guó)、 歐洲和日本市場(chǎng)的發(fā)展與人口老齡化、 醫(yī)療費(fèi)用增加、對(duì)食品安全性的重視程度 以及環(huán)保問(wèn)題等因素密切有關(guān)，而南美和亞洲（不包括日本）較高的增長(zhǎng)幅度與 其經(jīng)濟(jì)發(fā)展、可支配收入的增長(zhǎng)，不斷擴(kuò)大的中產(chǎn)階層的消費(fèi)能力密不可分。3、全球膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的市場(chǎng)增長(zhǎng)2001年到2006年，發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家的膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑市場(chǎng)容量的年 均增長(zhǎng)速度分別為4%和11%。由于發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)成熟度高，膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的 市場(chǎng)已趨于飽和，發(fā)展速度不如發(fā)展中國(guó)家快。發(fā)展中國(guó)家市場(chǎng)由于滲透率低， 有較高的增長(zhǎng)潛力，近年來(lái)已經(jīng)表現(xiàn)出比發(fā)達(dá)國(guó)家更快的發(fā)展速度。比如，2006年?yáng)|歐和拉美地區(qū)的膳食營(yíng)養(yǎng)

17、補(bǔ)充劑增長(zhǎng)率分別達(dá)到17%和13%。我國(guó)人口基數(shù)大，人均可支配收入逐年增多，再加上健康意識(shí)的增強(qiáng)及政府政策的引導(dǎo)，未來(lái)必將成為最有發(fā)展?jié)摿Φ氖袌?chǎng)，發(fā)展速度將遠(yuǎn)超發(fā)展中國(guó)家的年均增幅。發(fā)展中國(guó)家和發(fā)達(dá)國(guó)家 2001-2006市場(chǎng)發(fā)展速度對(duì)比情況口發(fā)展中國(guó)家年均炭展速度11% 發(fā)達(dá)國(guó)家年均發(fā)展速度4%資料來(lái)源：NBJ、我國(guó)膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)的概況1、我國(guó)國(guó)民的營(yíng)養(yǎng)狀況現(xiàn)代社會(huì)中市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)引起公眾生活節(jié)奏明顯加快， 人們普遍食用快餐使 得營(yíng)養(yǎng)攝入出現(xiàn)失衡。城市化浪潮使農(nóng)民食用商品糧比例上升，糧食精細(xì)加工導(dǎo) 致微量營(yíng)養(yǎng)素大量流失，而工業(yè)化的食品加工，在高溫滅菌和真空包裝工藝中容 易使食品的原有礦物質(zhì)

18、、維生素遭到破壞。根據(jù)我國(guó)2004年發(fā)布的中國(guó)居民營(yíng)養(yǎng)和健康現(xiàn)狀調(diào)查情況和相關(guān)研究報(bào)告分析，與十年前、二十年前的調(diào)查數(shù)據(jù)相比，雖然大部分公眾的熱量、脂肪 攝入已達(dá)標(biāo)甚至超量，而各種人體必需的維生素、礦物質(zhì)、膳食纖維等營(yíng)養(yǎng)素的 缺乏狀況并沒(méi)有明顯好轉(zhuǎn)，有的甚至情況更加嚴(yán)重。1982-2002我國(guó)居民微量營(yíng)養(yǎng)素?cái)z入低于推薦量且呈下降趨勢(shì)實(shí)際躍入賣(mài)薦&的百埜1982-2002中國(guó)居民微量營(yíng)養(yǎng)缺乏狀況資料來(lái)源：中國(guó)居民營(yíng)養(yǎng)和健康現(xiàn)狀（2004）由于過(guò)于追求產(chǎn)量和生長(zhǎng)速度以及錯(cuò)誤的飲食習(xí)慣，蔬菜的營(yíng)養(yǎng)價(jià)值出現(xiàn)了明顯下降，現(xiàn)代食品業(yè)非科學(xué)的加工方式也使得營(yíng)養(yǎng)損失嚴(yán)重。蔬菜的營(yíng)養(yǎng)價(jià)值下降蔬菜的營(yíng)養(yǎng)價(jià)值下降蔬

19、菜維他命匸含量的變化AAAAAAAA 1Q080604020力瑩 巻心菜油榮 茴禹 番55 白菜 肓撫 藏菜A 1963 b 2000設(shè)定1963的含育量為工00 （ % ）資料來(lái)源：中國(guó)居民營(yíng)養(yǎng)和健康現(xiàn)狀（2004）面粉生產(chǎn)過(guò)程造成的營(yíng)養(yǎng)損失面粉生產(chǎn)過(guò)程造成的營(yíng)養(yǎng)損失資料來(lái)源：中國(guó)居民營(yíng)養(yǎng)和健康現(xiàn)狀（2004）2、中國(guó)膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的發(fā)展歷程在直銷(xiāo)巨頭安利中國(guó)未進(jìn)入中國(guó)之前，我國(guó)并沒(méi)有完整的膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的 圧念。安利中國(guó)于1992年落戶(hù)廣州，1998年安利中國(guó)的膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑系列產(chǎn)品“紐崔萊”進(jìn)入中國(guó)，第一次將膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的概念完整的帶入中國(guó)。安利中國(guó)以其特有的直銷(xiāo)模式，向中國(guó)消費(fèi)者傳遞

20、全新的營(yíng)養(yǎng)與健康觀念和產(chǎn)品，培育了膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的市場(chǎng)，同時(shí)也為膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑非直銷(xiāo)領(lǐng)域的市場(chǎng)發(fā)展打下 了堅(jiān)實(shí)的客戶(hù)基礎(chǔ)。2001年11月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了中國(guó)食物與營(yíng)養(yǎng)發(fā)展綱要（2001-2010 年）提出要“加快開(kāi)展食物營(yíng)養(yǎng)強(qiáng)化工作，重點(diǎn)推行主食品營(yíng)養(yǎng)強(qiáng)化，減輕食 物營(yíng)養(yǎng)素缺乏的狀況”，第一次把食物與營(yíng)養(yǎng)結(jié)合起來(lái)作為一個(gè)完整和配套的系 統(tǒng)，體現(xiàn)了新時(shí)期人們對(duì)營(yíng)養(yǎng)和健康的追求。2002年，廣州佰健在膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的非直銷(xiāo)領(lǐng)域市場(chǎng)中率先引入專(zhuān)柜加 營(yíng)養(yǎng)顧問(wèn)模式，在全國(guó)大規(guī)模設(shè)置配有經(jīng)過(guò)專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)的營(yíng)養(yǎng)顧問(wèn)的專(zhuān)柜，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)。之后許多廠家模仿這一銷(xiāo)售模式，推出眾多產(chǎn)品，整個(gè)市場(chǎng)異?；钴S， 行業(yè)

21、迅速發(fā)展。2003年“非典”爆發(fā)，國(guó)民的保健意識(shí)不斷加強(qiáng)，補(bǔ)充人體所需的營(yíng)養(yǎng)素、 提高自身免疫力成為許多人的常識(shí)。膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)新產(chǎn)品、新模式層出不 窮，顯示出巨大的市場(chǎng)活力。在這一階段，在直銷(xiāo)領(lǐng)域中以安利“紐崔萊”等品 牌為代表和在非直銷(xiāo)領(lǐng)域中以本公司“凱得文化公司”等品牌為代表的產(chǎn)品快速 發(fā)展，品種逐漸豐富，成為了膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的市場(chǎng)主流。2006年，全球膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的巨頭 NBTY GNC進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，并開(kāi)始在 大城市開(kāi)設(shè)專(zhuān)柜和品牌連鎖店，標(biāo)志著全球標(biāo)桿企業(yè)開(kāi)始關(guān)注中國(guó)這個(gè)巨大市 場(chǎng)，帶來(lái)了行業(yè)的新銷(xiāo)售模式，同時(shí)也加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。2008年1月15日，衛(wèi)生部發(fā)布了中國(guó)居民膳食指南（

22、2007）這是繼1997 年中國(guó)居民膳食指南發(fā)布10年后又一次對(duì)中國(guó)居民膳食狀況提出了重要的 指導(dǎo)意見(jiàn)，并倡導(dǎo)平衡膳食結(jié)構(gòu)，合理攝取營(yíng)養(yǎng)。2009年4月7日，國(guó)務(wù)院公布了關(guān)于深化醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革的意見(jiàn)等 關(guān)于新醫(yī)改的文件，新醫(yī)改方案把預(yù)防和控制疾病放在首位。而膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑 正符合這一發(fā)展方向，從“治未病”的角度，具有普通食品和藥品所無(wú)法替代的 作用。隨著新醫(yī)改政策的逐步明晰，特別是國(guó)家對(duì)低收入人群和新農(nóng)合投入的加 強(qiáng)，必將推動(dòng)人們自我健康投入的比例，這無(wú)疑都會(huì)成為膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)巨大發(fā)展的市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)推動(dòng)力2009年6月1日開(kāi)始實(shí)施的食品安全法，以及在行業(yè)內(nèi)征求意見(jiàn)的保 健食品監(jiān)督管理?xiàng)l例、

23、食品質(zhì)量監(jiān)督管理?xiàng)l例等，對(duì)食品和保健食品進(jìn)一步 加強(qiáng)管理，膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)作為包含普通食品和保健食品的產(chǎn)業(yè)， 將受到更 加嚴(yán)格的監(jiān)管和規(guī)范，為行業(yè)未來(lái)的進(jìn)一步快速發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?？傮w來(lái)看，從2003年“非典”事件之后，中國(guó)的膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)呈現(xiàn) 出快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，今后必將成為全球重要的消費(fèi)市場(chǎng)。3、中國(guó)膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀截止到2008年底，我國(guó)膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模約550億元左右。由于行業(yè)發(fā)展的歷史原因，直銷(xiāo)領(lǐng)域的企業(yè)占據(jù)了較大的市場(chǎng)規(guī)模和比例。直銷(xiāo)領(lǐng)域的代表企業(yè)有安利中國(guó)、如新（中國(guó)）日用保健品有限公司和完美（中國(guó)） 日用品有限公司等。其中，安利中國(guó)旗下的紐崔萊系列

24、膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑產(chǎn)品僅 2008年在中國(guó)銷(xiāo)售收入就超過(guò)100億元。由于銷(xiāo)售渠道的隔離，直銷(xiāo)領(lǐng)域的企 業(yè)與非直銷(xiāo)領(lǐng)域的企業(yè)并不產(chǎn)生正面競(jìng)爭(zhēng)，反而為非直銷(xiāo)領(lǐng)域的企業(yè)培育了市場(chǎng) 和教育了消費(fèi)者。從2003年開(kāi)始，隨著膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑在藥店、商超、郵購(gòu)、品牌連鎖等渠 道的逐步建立和成型，膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑在中國(guó)的非直銷(xiāo)領(lǐng)域企業(yè)取得了跳躍式的 發(fā)展。2008年，我國(guó)膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的非直銷(xiāo)領(lǐng)域市場(chǎng)規(guī)模已達(dá)60億元。在非直銷(xiāo)領(lǐng)域的代表企業(yè)主要有本公司、同仁堂健康、益生康健等公司。4、中國(guó)膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的發(fā)展前景（1 ）我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展為膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)的發(fā)展提供了廣闊空間根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家的人均GDP達(dá)

25、到1,500至3,000美元之間時(shí)， 營(yíng)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)就會(huì)崛起，它與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)度密不可分。2008年，我國(guó)人均GDP 跨越3,000美元達(dá)到了 3,260美元，2009年人均GDP將達(dá)到3,500美元左右。我 國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了營(yíng)養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展期。從 2007年開(kāi)始，深圳、廣州、上海、 北京等城市的人均GDP（以常住人口計(jì)算）陸續(xù)超過(guò)10,000美元，根據(jù)目前的 發(fā)展速度，到2010年，人均GDP超過(guò)10,000美元的大中城市將會(huì)接近20個(gè)，大約覆蓋1億人口。廣大人民群眾在進(jìn)入小康甚至中等發(fā)達(dá)國(guó)家生活水平后，追求健康、追求美麗、追求長(zhǎng)壽，人們的食品消費(fèi)已經(jīng)不再滿(mǎn)足于“飽腹”和感官 享受，而是更加

26、注重食品的營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充、發(fā)育促進(jìn)、疾病預(yù)防和輔助治療等內(nèi)在品 質(zhì)。中國(guó)國(guó)民生活和消費(fèi)的觀念、方式正在快速升級(jí)，這對(duì)營(yíng)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)提出了新的 要求，也提供了新的動(dòng)力。（2）按人均消費(fèi)量計(jì)算未來(lái)發(fā)展空間巨大我國(guó)營(yíng)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)目前處于成長(zhǎng)階段，而膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)則是近幾年剛剛興 起的產(chǎn)業(yè)。目前，我國(guó)營(yíng)養(yǎng)產(chǎn)品的消費(fèi)量大大低于世界平均水平，根據(jù)中國(guó)營(yíng) 養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告（2006）中的數(shù)據(jù)，2003年中國(guó)人均營(yíng)養(yǎng)產(chǎn)品的消費(fèi)量是 5.36 美元，僅相當(dāng)于美國(guó)的2.37%、歐洲的7.22%、日本的2.16%、加拿大的3.41%, 為世界平均消費(fèi)水平27.21美元的1/5。隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展和居 民可支配收入的不斷

27、提高，未來(lái)我國(guó)營(yíng)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)乃至膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)的發(fā)展空 間巨大。2003年中國(guó)營(yíng)養(yǎng)產(chǎn)品人均消費(fèi)量與世界的差距國(guó)家及地區(qū)人均消費(fèi)量（美兀）各國(guó)超過(guò)中國(guó)的倍數(shù)（倍）美國(guó)225.7541.12歐洲74.2712.86日本248.4445.35加拿大156.9728.29中國(guó)5.360.00拉美7.520.40非洲1.06-0.80全球平均27.214.08資源來(lái)源：中國(guó)營(yíng)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告（2006）（3）通過(guò)重預(yù)防、治未病以降低衛(wèi)生醫(yī)療費(fèi)用是未來(lái)發(fā)展的大趨勢(shì)世界衛(wèi)生組織認(rèn)為：決定健康的因素中有 60%取決于生活方式，而只有8% 取決于醫(yī)療手段?，F(xiàn)代醫(yī)療保險(xiǎn)制度的誕生，雖然有其正面意義，但一定程度上 存在

28、保護(hù)醫(yī)藥公司的利益，歧視營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充和自然療法，導(dǎo)致人們重疾病、輕健康，重治療、輕預(yù)防，重藥物、輕營(yíng)養(yǎng)，助長(zhǎng)過(guò)度醫(yī)療。從我國(guó)的情況來(lái)看，1999年我國(guó)居民個(gè)人衛(wèi)生支出總額為 2,473.10億元，到2007年已經(jīng)增長(zhǎng)到5,098.70 億元，增長(zhǎng)了 106%。1999-2007年居民個(gè)人衛(wèi)生支出總額情況單位：億元資料來(lái)源：國(guó)家衛(wèi)生部網(wǎng)站2009年公布的新醫(yī)改方案在總體原則和總體目標(biāo)中即提出“堅(jiān)持以預(yù)防為 主”表明政府已經(jīng)充分認(rèn)識(shí)到了“治未病”的極端重要性，并將在這方面加大 公共財(cái)政和人力資源的投入。從發(fā)達(dá)國(guó)家走過(guò)的歷程來(lái)看，一般當(dāng)人均GDP達(dá)到1500 3000美元以后，就會(huì)遇到病譜轉(zhuǎn)變后的問(wèn)題。

29、而這些疾病和不健康狀 態(tài)的最主要的成因是生活方式和飲食結(jié)構(gòu)。發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)開(kāi)始通過(guò)發(fā)展?fàn)I養(yǎng)健康 產(chǎn)業(yè)，主動(dòng)干預(yù)國(guó)民健康的方式逐步解決醫(yī)藥品支出過(guò)大的問(wèn)題。日本厚生省統(tǒng)計(jì)顯示營(yíng)養(yǎng)健康食品消費(fèi)與醫(yī)藥品支出呈負(fù)相關(guān)關(guān)系般用醫(yī)藥品與特定保健用食品之間的消長(zhǎng)1997199920012003 年A 一般醫(yī)藥品 出特定保健申倉(cāng)品帀場(chǎng)規(guī)模2曰元金料來(lái)源：曰本厚生勞動(dòng)肖、白本借康莒養(yǎng)胃品協(xié)會(huì)三、我國(guó)膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑非直銷(xiāo)領(lǐng)域的市場(chǎng)概況1、直銷(xiāo)領(lǐng)域和非直銷(xiāo)領(lǐng)域的區(qū)別我國(guó)膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)首先是依托直銷(xiāo)巨頭安利中國(guó)的力量開(kāi)始起步。安利中國(guó)在市場(chǎng)早期階段對(duì)消費(fèi)者展開(kāi)了大量的營(yíng)養(yǎng)及健康知識(shí)、觀念的普及教 育，改變了消費(fèi)者對(duì)

30、傳統(tǒng)保健食品的誤區(qū)，培養(yǎng)了產(chǎn)品消費(fèi)需求。隨后，藥店、 商超、郵購(gòu)、品牌連鎖等非直銷(xiāo)渠道開(kāi)始逐步建立和成型，且其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更加豐 富，市場(chǎng)規(guī)模也快速擴(kuò)大。由于中國(guó)法律和市場(chǎng)的原因，直銷(xiāo)渠道與非直銷(xiāo)渠道完全隔離，直銷(xiāo)領(lǐng)域的 企業(yè)與非直銷(xiāo)領(lǐng)域的企業(yè)通常不產(chǎn)生正面的競(jìng)爭(zhēng)。據(jù)中國(guó)保健協(xié)會(huì)市場(chǎng)工委的統(tǒng) 計(jì)，截止2008年末我國(guó)膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的市場(chǎng)份額在 550億元左右，其中以安 利中國(guó)、完美中國(guó)為代表的直銷(xiāo)企業(yè)仍然占據(jù)著較大市場(chǎng)份額； 而在非直銷(xiāo)企業(yè) 中，近年來(lái)以本公司、益生康健為代表的企業(yè)發(fā)展迅速， 2008年市場(chǎng)份額已達(dá) 到60億元。2、規(guī)模增長(zhǎng)情況2003-2007年期間，我國(guó)膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑非直銷(xiāo)領(lǐng)域

31、的市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)迅速，平均增速達(dá)到了 77.8% （數(shù)據(jù)來(lái)源：庶正康訊），2007年的市場(chǎng)容量達(dá)到了 50 億元。2008年，在國(guó)際金融危機(jī)等諸多不利因素的影響下，我國(guó)膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充 劑行業(yè)非直銷(xiāo)領(lǐng)域市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到 60億元，仍然比2007年增長(zhǎng)了 20%,行業(yè)呈現(xiàn) 出良好發(fā)展態(tài)勢(shì)；企業(yè)數(shù)量達(dá)到 330家，比2007年增長(zhǎng)了 10%；品牌數(shù)量達(dá)到 1,200個(gè)，比2007年增長(zhǎng)了 20%；產(chǎn)品數(shù)量達(dá)到25,000個(gè)，比2007年增長(zhǎng)了 25%。項(xiàng)目市場(chǎng)規(guī)模（億元）企業(yè)數(shù)量（余個(gè)）品牌數(shù)量（余個(gè)）產(chǎn)品數(shù)量（余個(gè)）成熟品種（個(gè)）2007 年50300100020000552008 年6033012002

32、500060同比增長(zhǎng)20%10%20%25%10%數(shù)據(jù)來(lái)源：庶正康訊中國(guó)保健協(xié)會(huì)市場(chǎng)工委出具的 2009,膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑（非直銷(xiāo)領(lǐng)域）報(bào)告 認(rèn)為：“雖然未來(lái)膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑市場(chǎng)可能會(huì)受到政策調(diào)整、競(jìng)爭(zhēng)激烈等因素的 影響，但是，只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)在未來(lái)數(shù)年內(nèi)不低于8%的增速，膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的市場(chǎng)規(guī)模將保持目前的增長(zhǎng)速度，到 2012年膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑非直銷(xiāo)領(lǐng)域市場(chǎng)規(guī) 模將超過(guò)160億元”非直銷(xiāo)領(lǐng)域膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的市場(chǎng)規(guī)模增幅3、消費(fèi)市場(chǎng)地域分布情況2008年最大的消費(fèi)區(qū)域是長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，占總體比例的30%，其次是珠江三角洲和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)，各占25%,全國(guó)其他地區(qū)僅占20%,市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)潛力 巨大。地區(qū)珠三

33、角長(zhǎng)三角環(huán)渤海其它地區(qū)合計(jì)銷(xiāo)售額估值（億元）1518151260銷(xiāo)量占比（%25302520100數(shù)據(jù)來(lái)源：庶正康訊第三章、項(xiàng)目的建設(shè)背景一、廣州科學(xué)城與演藝中心二期廣州科學(xué)城自1998年奠基啟動(dòng)以來(lái)，經(jīng)過(guò)近12年的奮發(fā)圖強(qiáng)，目前已經(jīng)成 為具有高質(zhì)量城市生態(tài)環(huán)境，完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施，高效率的投資管理軟環(huán)境的 產(chǎn)、學(xué)、研一體化的多功能、現(xiàn)代化新型科學(xué)園區(qū)。2008年省委書(shū)記汪洋同志在視察科學(xué)城后稱(chēng)，廣州科學(xué)城代表了廣東的未來(lái)。近年來(lái)，為創(chuàng)建和諧城市，完善 兩城一島”宜居宜業(yè)的創(chuàng)業(yè)投資環(huán)境，在市 委、市政府大力支持下，廣州開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、蘿崗區(qū)政府先行先試、敢為人先， 在科技園區(qū)、體育文化設(shè)施、城市

34、交通系統(tǒng)等方面做了大量而卓有成效的工作， 其中廣州國(guó)際體育演藝中心（下稱(chēng) 演藝中心”就是我區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型、具有一定前 瞻性戰(zhàn)略之作。為進(jìn)一步致力打造廣州開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)際級(jí) 香雪文化體育名片”最大程度發(fā)揮場(chǎng) 館配套功效，實(shí)現(xiàn)場(chǎng)館建設(shè)與場(chǎng)館運(yùn)行的良好平衡。根據(jù)管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)指示精神， 廣州凱得控股有限公司（下稱(chēng) 凱得公司”在借鑒國(guó)內(nèi)外場(chǎng)館建設(shè)及運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)教 訓(xùn)基礎(chǔ)上，成立了專(zhuān)項(xiàng)工作組，在規(guī)劃設(shè)計(jì)院、商業(yè)咨詢(xún)公司等中介機(jī)構(gòu)配合下， 對(duì)演藝中心二期項(xiàng)目的規(guī)劃、定位、招商及后續(xù)運(yùn)營(yíng)等方面進(jìn)行了較為深入和細(xì) 致的研究，并編制了廣州國(guó)際體育演藝中心二期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案。二、著名體育場(chǎng)館案例縱觀國(guó)內(nèi)外體育場(chǎng)館建設(shè)，往往都存在重大

35、賽事結(jié)束后的后期維護(hù)與運(yùn)營(yíng)問(wèn) 題。就廣州亞運(yùn)場(chǎng)館而言，如廣州亞運(yùn)城場(chǎng)館、南沙體育館、大學(xué)城體育中心場(chǎng) 館，因交通或缺乏商業(yè)配套等原因，都存在運(yùn)作艱難的困境。他山之石，可以攻玉，以最近2012年英國(guó)奧運(yùn)會(huì)為例，北格林尼治中心（原 02體育館）最初是為了慶祝千禧而建，當(dāng)時(shí)運(yùn)營(yíng)并不成功。在之后的奧運(yùn)改建 過(guò)程中，02體育館考慮了燈光、音效以及附屬商業(yè)設(shè)施等多種因素。目前， 02 體育館除了主體建筑外，其附屬建筑包括 11個(gè)電影廳、數(shù)十家餐廳，屋頂還有 一條天空步行道，逐漸形成了包括商場(chǎng)、餐飲和其他休閑場(chǎng)所的體育和娛樂(lè)中心， 憑借在改擴(kuò)建和運(yùn)營(yíng)之初的可持續(xù)發(fā)展理念， 奧運(yùn)會(huì)閉幕后，北格林尼治中心成 為

36、全球最熱門(mén)的集音樂(lè)、體育、娛樂(lè)為一身的音樂(lè)圣地和休閑場(chǎng)所。第四章、項(xiàng)目建設(shè)必要性及可行性一、項(xiàng)目建設(shè)必要性（一）是廣州市建設(shè)東部新城區(qū)的需要與廣州市中心區(qū)域相比，開(kāi)發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)仍是傳統(tǒng)的工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)， 包括文 化體育在內(nèi)的三產(chǎn)配套及商業(yè)氛圍相對(duì)滯后， 在很大程度上成為阻礙科學(xué)城集聚 人氣和吸引高端人才長(zhǎng)期落戶(hù)的價(jià)值洼地。2011年，廣州提出將著力打造 一軸兩城三中心”形成新的城市發(fā)展格局， 蘿崗區(qū)被定位為廣州東部山水新城的核心區(qū)。 今年9月中共廣州開(kāi)發(fā)區(qū)工委第二 次工作會(huì)議暨蘿崗區(qū)委二屆三次全會(huì)提出大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，要求進(jìn)一步優(yōu)化提升科學(xué)城綜合服務(wù)功能，滿(mǎn)足廣州開(kāi)發(fā)區(qū)中心區(qū)科學(xué)城區(qū)域日益增長(zhǎng)的

37、物質(zhì)與文 化需要，實(shí)現(xiàn)第一產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)有機(jī)結(jié)合，切實(shí)解決商業(yè)配套服務(wù)不足的問(wèn)題。 演藝中心二期項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)是應(yīng)時(shí)、 應(yīng)勢(shì)之舉，符合廣州市建設(shè)東部新城區(qū)的文 化體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套需要。（二）是場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)及減輕開(kāi)發(fā)區(qū)財(cái)政壓力的有效途徑演藝中心一期場(chǎng)館的建設(shè)是由區(qū)財(cái)政統(tǒng)籌投資主導(dǎo)建設(shè)的準(zhǔn)公益性”項(xiàng)目，為維持場(chǎng)館正常運(yùn)轉(zhuǎn)，按照原設(shè)計(jì)，開(kāi)發(fā)區(qū)財(cái)政每年需投入運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)用補(bǔ)貼約 2,300萬(wàn)元。為降低區(qū)財(cái)政壓力，凱得文化公司在充分發(fā)揮場(chǎng)館效能、包廂使用 權(quán)銷(xiāo)售、商業(yè)廣告的引進(jìn)和開(kāi)源節(jié)流等方面做了大量積極的工作。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年以來(lái)通過(guò)場(chǎng)館運(yùn)作，兩年合計(jì)降低財(cái)政補(bǔ)貼約 2,800萬(wàn)元。但受場(chǎng)館財(cái)政固定 資產(chǎn)投

38、入大、企業(yè)還本付息及折舊負(fù)擔(dān)重、首期建設(shè)缺乏配套體系設(shè)施等因素制 約，致使凱得文化公司盡管降低了開(kāi)發(fā)區(qū)財(cái)政負(fù)擔(dān)， 仍然不能完全擺脫對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū) 財(cái)政補(bǔ)貼的依賴(lài)。通過(guò)二期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作，將產(chǎn)生的純收益全部用于一期場(chǎng)館 負(fù)債及彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)資金不足，可化解一期場(chǎng)館的經(jīng)營(yíng)困局。（三）是發(fā)展文化體育產(chǎn)業(yè)，打造香雪文化品牌的有益選擇演藝中心二期項(xiàng)目周邊毗鄰區(qū)行政中心、市民廣場(chǎng)、科技人員公寓、區(qū)法院、檢察院，鄰近科城山莊、保利香雪山、宏康福港線(xiàn)坑小區(qū)等民用商住區(qū)，南靠科 學(xué)城主干道一開(kāi)創(chuàng)大道。物華天寶、人杰地靈，是目前科學(xué)城核心區(qū)域唯一的、 不可復(fù)制的集商業(yè)、體育、文化于一體的生態(tài)旺地。演藝中心二期項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn) 營(yíng)

39、是周邊受眾群體的客觀需求，也是開(kāi)發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)創(chuàng)建和諧社區(qū)的有益選擇。 通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)中物理空間的渾然天成， 可以形成以演藝中心為圓點(diǎn)，營(yíng)造輻射周 邊的商業(yè)氛圍。不但為周邊約三萬(wàn)戶(hù)居民和五萬(wàn)名企事業(yè)人員提供一個(gè)購(gòu)物、體育休閑與文化娛樂(lè)的場(chǎng)所，彌補(bǔ)開(kāi)發(fā)區(qū)從未有過(guò)大型商業(yè)區(qū)域和商業(yè)氛圍的缺 陷，形成宜居宜業(yè)的環(huán)境，也將最大程度上發(fā)揮演藝行業(yè)的夜間經(jīng)濟(jì)”讓更多的人流在此停留和觀光，極大的拉動(dòng)相關(guān)交通、餐飲、旅業(yè)、通訊、廣告等行業(yè)， 為開(kāi)發(fā)區(qū)再開(kāi)稅源經(jīng)濟(jì)，成為開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的主要區(qū)域。二、項(xiàng)目建設(shè)的可行性1、2010年管委會(huì)、蘿崗區(qū)政府召開(kāi)常務(wù)會(huì)議（穗蘿府第1屆106次201013 號(hào)），會(huì)議決定 在尊

40、重歷史的同時(shí)，加快推進(jìn)演藝中心的商業(yè)化運(yùn)作、冠名權(quán)拍賣(mài)和商業(yè)廣告的引進(jìn)等工作，并將區(qū)法院后面的地塊開(kāi)發(fā)與演藝中心的運(yùn)營(yíng)統(tǒng)籌 考慮，統(tǒng)籌進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)?！?，演藝中心二期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)符合管委會(huì)對(duì)演藝中 心項(xiàng)目的統(tǒng)籌規(guī)劃。國(guó)際演藝中心一體化配套綜合體，從產(chǎn)業(yè)定位、外觀造型、 商業(yè)運(yùn)營(yíng)式達(dá)到完美的和諧，達(dá)到文化商業(yè)模塊與演藝中心的互動(dòng)，將成為廣州 東部永不落幕的演藝中心；2、英國(guó)02體育館、上海奔馳演藝中心成功的體育文化和商業(yè)設(shè)施的有機(jī) 結(jié)合的實(shí)踐，證明用配套的商業(yè)設(shè)施反哺體育設(shè)施， 產(chǎn)生相得益彰，成為城市旅 業(yè)亮點(diǎn)的可持續(xù)可盈利的模式是有效的；3、多年來(lái)，在開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)大力關(guān)懷和支持下，廣州開(kāi)發(fā)區(qū)、蘿

41、崗區(qū)積累 了較為豐富的投、融、建、管經(jīng)驗(yàn)，為演藝中心二期開(kāi)發(fā)建設(shè)培養(yǎng)和建立了一支 投融資、工程建設(shè)、園區(qū)管理方面的專(zhuān)業(yè)人才隊(duì)伍；4、通過(guò)兩年多時(shí)間運(yùn)作，凱得文化公司已經(jīng)形成一個(gè)較為強(qiáng)大的服務(wù)團(tuán)隊(duì)， 同時(shí)與湖南衛(wèi)視、成都演出集團(tuán)、明星巨典、共時(shí)文化傳播、大名娛樂(lè)、粵港經(jīng) 貿(mào)信息交流促進(jìn)會(huì)等傳媒機(jī)構(gòu)達(dá)成長(zhǎng)期、 廣泛的良好合作關(guān)系。下一步，凱得文并使之成為演藝中心化公司將這種優(yōu)質(zhì)服務(wù)融入到二期配套的商業(yè)休閑服務(wù)中,保持持久競(jìng)爭(zhēng)力的利器” / 34JfF|1建民廣場(chǎng)I慮幣花廠 I 在建小區(qū)產(chǎn)/ 夏、土inmaALLn-nni,wtataZL東地西地塊巧地塊A C為演藝中心二 期項(xiàng)目用地；地塊B為一期地

42、下停車(chē)場(chǎng)；市民廣場(chǎng)II第五章、項(xiàng)目建設(shè)方案、項(xiàng)目用地及位置1、2為地鐵6號(hào)線(xiàn)延長(zhǎng)線(xiàn) 演藝中心站點(diǎn)。演藝中心二期項(xiàng)目位于現(xiàn)演藝中心場(chǎng)館東西兩側(cè)，北依荔枝公園原生態(tài)山 體，毗鄰區(qū)行政中心、市民廣場(chǎng)、文化中心，南靠科學(xué)城主干道一開(kāi)創(chuàng)大道，是 原演藝中心預(yù)留兩塊用地，也是目前科學(xué)城核心位置唯一較大面積可開(kāi)發(fā)用地。 中間通過(guò)演藝中心地下廊道結(jié)合相連，使之成為一個(gè)有機(jī)的綜合體。項(xiàng)目分A東地塊（地塊編號(hào)KXC-Q2-3和西地塊（市民廣場(chǎng)二期，含地鐵上蓋的商業(yè)開(kāi)發(fā)地塊）。其中首期開(kāi)發(fā)地塊編號(hào)為KXC-Q2-3的東地塊，將作為廣23 / 34州國(guó)際演藝中心商業(yè)、居住及文化配套二、定位二期項(xiàng)目依托演藝中心一期項(xiàng)目

43、的輻射力和賽事的節(jié)目影響力，定位為具有與國(guó)際演藝中心產(chǎn)業(yè)互動(dòng)，提升開(kāi)發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)文化產(chǎn)業(yè)地位，完善廣州市東部 新城區(qū)城市生活配套，集文化、商演、創(chuàng)意、辦公、居住、休閑等功能復(fù)合，相 互作用與互為價(jià)值鏈的區(qū)域性地標(biāo)建筑和多種功能于一體的文化體育總部產(chǎn)業(yè) 園區(qū)，吸引和集聚廣州及珠三角音樂(lè)、文化、體育人才來(lái)此創(chuàng)業(yè)和發(fā)展，打造廣 州市文化體育產(chǎn)業(yè)的孵化器和集聚區(qū)。三、布局國(guó)際演藝中心一體化配套綜合體， 從產(chǎn)業(yè)定位、外觀造型、商業(yè)運(yùn)營(yíng)式達(dá)到 完美的和諧，達(dá)到文化商業(yè)模塊與演藝中心的互動(dòng)。東地塊一至三層為商業(yè)綜合體（含寫(xiě)字樓），面積約4.9萬(wàn)平方米，由兩大 功能布局組成，第一功能布局包括大型超市、百貨、主

44、題店、餐飲娛樂(lè)、健身休 閑等，滿(mǎn)足周邊住宅小區(qū)、政府及企業(yè)機(jī)構(gòu)的商業(yè)需求；第二功能布局包括電 影院、演藝廳、文化美術(shù)館及文化創(chuàng)意培訓(xùn)展示室等，滿(mǎn)足社區(qū)文化普及需求， 打造香雪文化藝術(shù)中心。四樓以上為產(chǎn)權(quán)式住宅，面積約4.9萬(wàn)平方米之間，針對(duì)演藝中心產(chǎn)業(yè)鏈中的藝術(shù)工作室、 個(gè)人工作室、藝術(shù)從業(yè)者等自住、創(chuàng)作和創(chuàng) 業(yè)之用。建立藝術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，鼓勵(lì)創(chuàng)意人才創(chuàng)辦企業(yè)，建立創(chuàng)意工作室、實(shí)驗(yàn) 室，引導(dǎo)建立大學(xué)生文化創(chuàng)意實(shí)訓(xùn)基地，定期舉辦文化產(chǎn)業(yè)人才培訓(xùn)班、研修班。 開(kāi)展多種形式的創(chuàng)意培訓(xùn)和實(shí)踐體驗(yàn)，鼓勵(lì)全社會(huì)文化創(chuàng)意創(chuàng)造。凝聚國(guó)家音樂(lè) 產(chǎn)業(yè)基地氛圍，推出了“音樂(lè)孵化器”項(xiàng)目，專(zhuān)門(mén)扶持音樂(lè)產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新項(xiàng)目，成

45、 為音樂(lè)圈聚集創(chuàng)業(yè)的好地方。西地塊沿地鐵上蓋，以鋼化玻璃建筑與地鐵和諧，構(gòu)造沿線(xiàn)風(fēng)情街，咖啡屋、 便利店、酒吧間，通過(guò)地下連廊，穿過(guò)演藝中心一期，直達(dá)東區(qū)地塊，形成地下 商業(yè)空間。四、規(guī)劃建設(shè)規(guī)模和投資情況設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目首期東地塊用地面積 32,766m2,擬規(guī)劃用地性質(zhì)是綜合用地，商業(yè)兼 容住宅，建筑密度控制在40%,建筑基底面積13,100 m2,容積率約3.0，總建筑 面積136,300 m2,項(xiàng)目總投資約12.47萬(wàn)元。其中地上商業(yè)（含寫(xiě)字樓）建筑面積 49,149 m2,住宅建筑面積49,149 m2,地下建筑面積38,000 m2（含2250個(gè)停車(chē) 位）。五、運(yùn)作模式第一方案，按管委

46、會(huì)批準(zhǔn)的方案，財(cái)政統(tǒng)籌，競(jìng)得土地，以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)純收益 反哺演藝中心場(chǎng)館運(yùn)作，減少一期建設(shè)財(cái)政負(fù)債，構(gòu)筑演藝中心可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的造 血機(jī)制。即由凱得文化公司成立項(xiàng)目公司作為東地塊（地塊編號(hào)KXC-Q2-3投融資主體，項(xiàng)目公司注冊(cè)資金為6.5億元。采用純商業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理模式。寫(xiě) 字樓、住宅部分計(jì)劃全部對(duì)外銷(xiāo)售，快速變現(xiàn)；商業(yè)部分對(duì)外出租，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)商業(yè)價(jià)值最大化。投資及經(jīng)營(yíng)純收益除用于減少一期場(chǎng)館建設(shè)財(cái)政負(fù)債， 剩余部分留在凱得文化公司用于彌補(bǔ)場(chǎng)館日常運(yùn)營(yíng)開(kāi)支缺口。第二方案，按管委會(huì)批準(zhǔn)的方案，財(cái)政統(tǒng)籌，凱得文化公司參與土地投標(biāo)， 當(dāng)超過(guò)一定的地價(jià)后，則不再參與競(jìng)標(biāo)，由價(jià)高者得。區(qū)政府擇時(shí)將

47、相當(dāng)于地塊 出讓的資金以注資的方式，通過(guò)凱得公司增資于凱得文化公司，專(zhuān)項(xiàng)用于演藝中 心負(fù)債的償還和彌補(bǔ)場(chǎng)館日常運(yùn)營(yíng)開(kāi)支缺口。六、資金籌措計(jì)劃凱得公司是開(kāi)發(fā)區(qū)重要的投融資主體之一，融入的資金在區(qū)財(cái)政統(tǒng)籌下，由公司專(zhuān)項(xiàng)用于開(kāi)發(fā)區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)。凱得公司今年11月底可以發(fā)行中期票據(jù)到位資金16億元（2012年11月14日已取得中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)接受注 冊(cè)通知書(shū)），明年上半年還計(jì)劃發(fā)行短期融資券約 30億元，都納入財(cái)政統(tǒng)籌管 理。故在發(fā)債資金未到之前，先由財(cái)政注資或借支 6.5億元，用于支付地價(jià)和啟 動(dòng)費(fèi)用。后續(xù)開(kāi)發(fā)資金由開(kāi)發(fā)貸款和住宅、 寫(xiě)字樓預(yù)售款資金解決，為了降低風(fēng) 險(xiǎn)也可以引入戰(zhàn)略合作者，

48、力爭(zhēng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商業(yè)價(jià)值最大化。七、項(xiàng)目報(bào)批及建設(shè)周期2013年1月管委會(huì)審議通過(guò)，同意地塊編號(hào) KXC-Q2-3由凱得公司負(fù)責(zé)投資 開(kāi)發(fā)和商業(yè)運(yùn)作，并按照國(guó)土部門(mén)的規(guī)定取得土地所有權(quán)。 并由區(qū)財(cái)政安排專(zhuān)項(xiàng) 資金人民幣6.5億元作為土地款及項(xiàng)目啟動(dòng)費(fèi)用。2013年1月土地招拍掛。2013年2月規(guī)劃方案、設(shè)計(jì)方案報(bào)管委會(huì)及有關(guān)部門(mén)審批。2013年3月前完成施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及規(guī)劃報(bào)建。2013年4月完成招投標(biāo)（監(jiān)理、設(shè)計(jì)、施工等招標(biāo)）。2013年5月奠基開(kāi)工，辦理好相關(guān)施工證。2013年6月完成三通一平（水通、電通、路通和場(chǎng)地平整）。2014年8月結(jié)構(gòu)完成70%,開(kāi)始預(yù)售寫(xiě)字樓及公寓，回收成本大概4.14

49、億。2014年12月結(jié)構(gòu)封頂，主體驗(yàn)收、相關(guān)檢測(cè)，水電、設(shè)備安裝，并開(kāi)始裝 飾工程、配套及景觀。2015年6月竣工并交付，回收成本約 5.32億。27 / 34 / 34第六章、項(xiàng)目的投資概算一、土地出讓款項(xiàng)目首期東地塊用地面積32,766m2,按地價(jià)5500元/ m2容積率3.0計(jì)算 面積，土地費(fèi)用為55686萬(wàn)。二、項(xiàng)目前期費(fèi)建設(shè)前期費(fèi)用主要包括工程咨詢(xún)費(fèi)、編制可行性研究報(bào)告費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、 環(huán)境咨詢(xún)服務(wù)費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)、工程量清單編制費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、審核竣 工結(jié)算費(fèi)等，共計(jì)約1514萬(wàn)元，明細(xì)如下表所示：骨口. 序號(hào)項(xiàng)目及費(fèi)用建筑面積（貳）單位成本 （元 / m2）建筑成本（萬(wàn)元）1

50、建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢(xún)費(fèi)94.002編制可行性研究報(bào)告28.003勘察費(fèi)98298.0030.00294.894設(shè)計(jì)費(fèi)98298.0060.00589.795環(huán)境影響咨詢(xún)服務(wù)費(fèi)21.006招投代理服務(wù)費(fèi)85.007工程量清單編制費(fèi)104.008施工圖審查費(fèi)98298.0010.0098.309審核竣工結(jié)算費(fèi)109.0010招標(biāo)控制價(jià)評(píng)審費(fèi)79.0011建設(shè)工程交易服務(wù)費(fèi)9.83合計(jì)1514.04三、建筑安裝費(fèi)建筑安裝費(fèi)包括土建工程費(fèi)、機(jī)電及設(shè)備安裝費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)、總圖工 程費(fèi)（場(chǎng)地平整、室外綠化、總平管網(wǎng)等），裝修工程成本約36833萬(wàn)元，計(jì)算 明細(xì)如下表：骨口. 序號(hào)項(xiàng)目及費(fèi)用建筑面積（貳

51、）單位成本 （元 / m2）建筑成本（萬(wàn)元）1土建工程128448.001903.6024451.362機(jī)電設(shè)備及安裝128448.00416.005343.463裝飾裝修工程128448.00410.195268.854總圖工程1769.48合計(jì)36833.15四、項(xiàng)目管理費(fèi)項(xiàng)目管理費(fèi)約2897萬(wàn)元，明細(xì)如下表:骨口. 序號(hào)項(xiàng)目及費(fèi)用建筑面積（m）單位成本 （元 / m2）建筑成本（萬(wàn)元）1市政設(shè)施維護(hù)費(fèi)1926.722行政事業(yè)性收費(fèi)73.673建設(shè)管理費(fèi)602.334場(chǎng)地準(zhǔn)備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)184.175工程保險(xiǎn)費(fèi)110.50合計(jì)2897.38五、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)合計(jì) 23755萬(wàn)元，明細(xì)

52、如下:骨口. 序號(hào)項(xiàng)目及費(fèi)用建筑面積（貳）單位成本（元 / m2）建筑成本（萬(wàn)元）1管理費(fèi)用598.942銷(xiāo)售費(fèi)用591.493稅費(fèi)22564.40合計(jì)23754.83六、流動(dòng)資金因本項(xiàng)目需要大量流動(dòng)資金啟動(dòng)，如生產(chǎn)車(chē)間運(yùn)作及連鎖店開(kāi)拓，按建設(shè)總 投資的30%以?xún)?nèi)估算本項(xiàng)目的流動(dòng)資金，約 4,100萬(wàn)元。七、投資估算總表骨口. 序號(hào)明細(xì)金額（萬(wàn)元）1土地出讓金1,8002土建工程4,5003裝修工程2,7004設(shè)備及安裝6,1005其他建設(shè)費(fèi)及預(yù)備費(fèi)8586流動(dòng)資金4,100合計(jì)20,058八、資金籌措投資所需20,058萬(wàn)元，通過(guò)股東投入及貸款獲得。第七章、廣州國(guó)際體育演藝中心二期項(xiàng)目SWOT分析一、項(xiàng)目?jī)?yōu)