南京某房產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、阿爾卡迪迪亞項(xiàng)目目可行性研研究報(bào)告告榮盛房地地產(chǎn)發(fā)展展股份有有限公司司南京分分公司二00四四年十月月目 錄第一部分分、項(xiàng)目目總論11 項(xiàng)項(xiàng)目背景景 1111項(xiàng)目名名稱 1122開發(fā)公公司 1133承擔(dān)可可行性研研究單位位 1144研究工工作依據(jù)據(jù) 1155項(xiàng)目簡(jiǎn)簡(jiǎn)介 122 可行性性研究結(jié)結(jié)論 1211市場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè) 1222方案評(píng)評(píng)價(jià) 1233投資估估算與資資金籌措措 1244項(xiàng)目綜綜合評(píng)價(jià)價(jià)結(jié)論第二部分分、項(xiàng)目目投資環(huán)環(huán)境和市市場(chǎng)研究究 21 宏觀觀市場(chǎng)背背景 2211全國國投資環(huán)環(huán)境 2212南京京市投資資宏觀背背景21211地理環(huán)環(huán)境21222 經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境21233政策環(huán)環(huán)境21244人文

2、環(huán)環(huán)境 2213南京京市房地地產(chǎn)發(fā)展展現(xiàn)狀21311供應(yīng)量量與需求求量21322價(jià)格21333近期市市場(chǎng)描述述21344市場(chǎng)走走勢(shì)預(yù)測(cè)測(cè) 2214宏觀觀市場(chǎng)與與本項(xiàng)目目發(fā)展借借鑒 22 區(qū)域域市場(chǎng)分分析 2211區(qū)域市市場(chǎng)概況況222供給給分析 2233需求分分析 2244區(qū)域房房地產(chǎn)市市場(chǎng)特征征分析 23 項(xiàng)目板板塊分析析231項(xiàng)目目板塊地地段劃分分232項(xiàng)目目所在地地段總體體規(guī)劃233板塊塊功能234板塊塊開發(fā)動(dòng)動(dòng)態(tài)235板塊塊價(jià)格水水平236板塊塊項(xiàng)目分分析237板塊塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)關(guān)系分分析 244 市市場(chǎng)分析析結(jié)論第三部分分、項(xiàng)目目分析及及評(píng)價(jià) 31 條件件分析311用地地條件、規(guī)劃限限制

3、條件件312項(xiàng)目目成本條條件313規(guī)模模資源條條件314品牌牌資源條條件 32 地塊塊建設(shè)條條件 3321地形形、地勢(shì)勢(shì)、地質(zhì)質(zhì) 3322 抗抗震設(shè)防防 3323氣象象 3324基礎(chǔ)礎(chǔ)配套設(shè)設(shè)施 333 項(xiàng)目目SWOOT分析析 第四部分分、市場(chǎng)場(chǎng)定位及及項(xiàng)目評(píng)評(píng)估 41 發(fā)展展商定位位42 項(xiàng)目形形象定位位43 項(xiàng)目主主題定位位44 產(chǎn)品定定位45 價(jià)格定定位46 客戶定定位 第五五部分、項(xiàng)目開開發(fā)建設(shè)設(shè)進(jìn)度安安排 511 有關(guān)關(guān)工程計(jì)計(jì)劃說明明 52 開開發(fā)計(jì)劃劃 53 組組織架構(gòu)構(gòu)第六部分分、投資資估算與與資金籌籌措估算依據(jù)據(jù)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn) 投資估算算 資金投入入計(jì)劃資金籌措措第七部分分、銷售

4、售及經(jīng)營營收入測(cè)測(cè)定 71 各類類物業(yè)銷銷售收入入估算 772 項(xiàng)項(xiàng)目銷售售回款計(jì)計(jì)劃 773 銷銷售利潤潤第八部分分、盈虧虧平衡及及敏感性性分析 81 項(xiàng)目目不確定定性分析析 882 社社會(huì)效益益和影響響分析第九部分分、可行行性研究究結(jié)論與與建議 91 擬建建方案的的結(jié)論性性意見911項(xiàng)目目核心價(jià)價(jià)值體系系的建立立912產(chǎn)品品建議 992 可可行性研研究結(jié)論論 第一部分分、項(xiàng)目目總論11 項(xiàng)項(xiàng)目背景景111項(xiàng)目目名稱：阿爾卡卡迪亞 項(xiàng)目地地點(diǎn)：南南京市沿沿江工業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)112開發(fā)發(fā)公司：榮盛房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展股份份有限公公司開發(fā)資質(zhì)質(zhì)：一級(jí)級(jí)法人代表表：耿建建明注冊(cè)資金金：1665000萬元榮

5、盛房地地產(chǎn)發(fā)展展股份有有限公司司是榮盛盛控股股股份有限限公司的的控股子子公司，具有國國家一級(jí)級(jí)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)資資質(zhì)。公公司以房房地產(chǎn)開開發(fā)為核核心業(yè)務(wù)務(wù)，以商商業(yè)住宅宅作為房房地產(chǎn)的的主導(dǎo)開開發(fā)方向向。截止止20004年底底，公司司已成功功開發(fā)了了南京方方州花園園、水榭榭花苑、廊坊群群星小區(qū)區(qū)、錦繡繡家園、阿爾卡卡迪亞、滄州麗麗水華庭庭、蚌埠埠阿爾卡卡迪亞等等項(xiàng)目，現(xiàn)開發(fā)發(fā)面積愈愈2000萬平方方米。公公司以人人為本的的居住理理念，質(zhì)質(zhì)量至上上的精品品意識(shí)，誠信守守法的經(jīng)經(jīng)營原則則，獲得得了社會(huì)會(huì)和業(yè)主主的高度度滿意和和贊許。連續(xù)多多年被權(quán)權(quán)威機(jī)構(gòu)構(gòu)評(píng)為“中國房房地產(chǎn)信信譽(yù)AAAA”、“消費(fèi)者者

6、信得過過單位”、“重合同同守信用用單位”；開發(fā)發(fā)的項(xiàng)目目曾獲得得“中國水水景名盤盤”、“健康住住宅區(qū)”、“明星樓樓盤”等多項(xiàng)項(xiàng)殊榮。公司具有有完善的的法人治治理結(jié)構(gòu)構(gòu)、高度度認(rèn)同的的核心價(jià)價(jià)值觀和和優(yōu)秀的的企業(yè)文文化、明明晰的遠(yuǎn)遠(yuǎn)景和戰(zhàn)戰(zhàn)略；擁擁有一支支具有海海內(nèi)外教教育背景景、熟悉悉行業(yè)運(yùn)運(yùn)營模式式且成熟熟穩(wěn)健的的管理團(tuán)團(tuán)隊(duì)。113承擔(dān)擔(dān)可行性性研究單單位：榮榮盛房地地產(chǎn)發(fā)展展股份有有限公司司南京分分公司公司負(fù)責(zé)責(zé)人：謝謝金永公司地址址：南京京市六合合區(qū)現(xiàn)有員工工：300人南京分公公司自成成立以來來，已經(jīng)經(jīng)在南京京市六合合區(qū)成功功建設(shè)了了方州花花園、水水榭花苑苑，積累累了一定定的房地地產(chǎn)開發(fā)

7、發(fā)經(jīng)驗(yàn)。114研究究工作依依據(jù)1、土地地使用權(quán)權(quán)出讓合合同2、項(xiàng)目目選址意意見書，編號(hào)：寧沿管管會(huì)建（20004）字字第0117號(hào)3、建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證，編編號(hào)：220044100177號(hào)4、巖土土工程勘勘察報(bào)告告，工程程編號(hào)：2000508K2005、項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)。6、阿爾爾卡迪亞亞項(xiàng)目初初步規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方方案。7、國家家及地方方有關(guān)規(guī)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。115項(xiàng)目目的背景景阿爾卡迪迪亞項(xiàng)目目的建設(shè)設(shè)符合南南京市沿沿江工業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)，符合合沿江工工業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)城市市總體規(guī)規(guī)劃。沿沿江工業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)20003年77月份委委托南京京市六合合區(qū)國土土資源局局將地塊塊公開掛掛牌出

8、讓讓，土地地性質(zhì)為為國有土土地，土土地的上上市及掛掛牌程序序符合南南京市土土地政策策。根據(jù)據(jù)土地掛掛牌文件件，中華華人民共共和國境境內(nèi)外的的公司、企業(yè)、其他組組織和個(gè)個(gè)人，除除法律另另有規(guī)定定者外，均可參參加競(jìng)買買?？梢砸元?dú)立競(jìng)競(jìng)買，也也可以聯(lián)聯(lián)合競(jìng)買買。榮盛盛房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展股股份有限限公司，具有一一級(jí)開發(fā)發(fā)資質(zhì)，符合參參加競(jìng)買買條件。榮盛房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展股份份有限公公司在南南京分公公司對(duì)地地塊充分分調(diào)研的的前提下下，授權(quán)權(quán)并委托托南京分分公司參參與該地地塊的競(jìng)競(jìng)標(biāo)。最最終在南南京市六六合區(qū)公公證處現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)公證證的情況況下，經(jīng)經(jīng)過多輪輪競(jìng)價(jià)，榮盛房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展股份份有限公公司以33584412770

9、3.68元元的價(jià)格格競(jìng)得該該地塊的的土地使使用權(quán)。116項(xiàng)目目簡(jiǎn)介 地理位位置：南南京市沿沿江工業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)（原南南京市大大廠區(qū)）居住區(qū)用用地面積積： 33779949總建筑面面積：77130076，容積積率：11.888其中：住住宅建筑筑面積：60778377商業(yè)建筑筑面積：10552399居住戶數(shù)數(shù)：54418戶戶，規(guī)劃劃人口1190000人機(jī)動(dòng)車車車庫或車車位12220個(gè)個(gè)。12 可可行性研研究結(jié)論論121市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)測(cè)南京房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)過兩兩年的持持續(xù)高溫溫，在政政策的調(diào)調(diào)控下正正逐步走走向成熟熟，但是是政策的的調(diào)控并并沒有結(jié)結(jié)束，項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)過程必必須時(shí)刻刻關(guān)注政政府政策策的變動(dòng)動(dòng)和導(dǎo)

10、向向，隨時(shí)時(shí)調(diào)整開開發(fā)方案案。區(qū)域內(nèi)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展展時(shí)間較較短，住住房的現(xiàn)現(xiàn)狀還停停留在有有房住的的基礎(chǔ)上上，住房房的面積積和戶型型都相對(duì)對(duì)較差，表現(xiàn)出出的購房房欲望強(qiáng)強(qiáng)烈，且且需求特特點(diǎn)清晰晰，這給給項(xiàng)目的的定位提提供了一一定的依依據(jù)，同同時(shí)為項(xiàng)項(xiàng)目的成成功找到到了一個(gè)個(gè)強(qiáng)有力力的支撐撐點(diǎn)。且且當(dāng)?shù)鼐泳用袷杖肴胨较嘞鄬?duì)于當(dāng)當(dāng)?shù)氐姆糠课輧r(jià)格格具有很很強(qiáng)購買買力。在在市場(chǎng)消消化能力力方面，由于該該項(xiàng)目在在區(qū)域內(nèi)內(nèi)地理位位置較佳佳，市場(chǎng)場(chǎng)供需基基本平衡衡?？块_開發(fā)區(qū)的的消費(fèi)能能力、化化學(xué)工業(yè)業(yè)園內(nèi)每每年新增增的消費(fèi)費(fèi)能力及及沿江工工業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)的城城市化進(jìn)進(jìn)程，基基本可以以支撐房房地產(chǎn)市市場(chǎng)上

11、的的住宅供供給。本項(xiàng)目在在板塊內(nèi)內(nèi)面臨的的直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手較少，間接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手較多，所以必必須在產(chǎn)產(chǎn)品的品品質(zhì)上提提高產(chǎn)品品的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，減減少客戶戶向區(qū)外外流失。根據(jù)上述述項(xiàng)目的的SWOOT分析析，該地地塊在配配套、環(huán)環(huán)境污染染等方面面都有暫暫時(shí)的劣劣勢(shì)，其其綜合條條件也不不盡人意意。只有有時(shí)刻保保持清醒醒地頭腦腦，克服服項(xiàng)目在在開發(fā)過過程中的的種種困困難，深深入細(xì)致致的做好好工作，并采取取相應(yīng)對(duì)對(duì)策，對(duì)對(duì)項(xiàng)目作作最大價(jià)價(jià)值的挖挖掘，才才可以很很好的提提升競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。122方案案評(píng)價(jià)項(xiàng)目的主主題定位位為“綠色生生態(tài) 溫馨家家園”對(duì)于一一個(gè)工業(yè)業(yè)區(qū)具有有一定的的沖擊力力，高起起點(diǎn)的規(guī)規(guī)劃和現(xiàn)現(xiàn)代

12、主義義的建筑筑風(fēng)格為為項(xiàng)目引引導(dǎo)當(dāng)?shù)氐胤康禺a(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)又又奠定了了基礎(chǔ)，同時(shí)戶戶型定位位也滿足足市場(chǎng)的的需求特特征。123投資資估算與與資金籌籌措銷售收入入：18826332.88萬元 銷售稅金金：1001366.1萬萬元 稅后收入入：17724996.77萬元總投入：13778899.4萬萬元 利潤：3346007.33萬元 利潤率：25.10%項(xiàng)盈虧平平衡時(shí)住住宅均價(jià)價(jià)為18841元元/。盈虧平衡衡時(shí)的銷銷售率為為79.9%。目啟動(dòng)資資金約1150000萬元元，其中中：土地地款1000000萬元、建設(shè)啟啟動(dòng)資金金50000萬元元，其他他所需投投入資金金由項(xiàng)目目滾動(dòng)開開發(fā)自己己解決。124項(xiàng)目目

13、綜合評(píng)評(píng)價(jià)結(jié)論論通過對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的綜綜合評(píng)價(jià)價(jià)可以得得出：項(xiàng)項(xiàng)目符合合國家和和南京市市的管理理規(guī)定；產(chǎn)品的的市場(chǎng)定定位合理理，符合合市場(chǎng)需需求特點(diǎn)點(diǎn)；目標(biāo)標(biāo)客戶明明確；具具有一定定的獲利利能力；項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較小小，因此此項(xiàng)目是是可行的的。第二部分分、項(xiàng)目目投資環(huán)環(huán)境和市市場(chǎng)研究究21 宏宏觀市場(chǎng)場(chǎng)背景211全國國投資環(huán)環(huán)境20044 年上上半年中中國房地地產(chǎn)經(jīng)歷歷了宏觀觀調(diào)控最最嚴(yán)厲的的 “ 春天 ” ，監(jiān)察部部和國土土資源部部曾發(fā)出在在 20004 年 88 月 31 日 前前今年各各地必須須將經(jīng)營營性土地地使用權(quán)權(quán)招標(biāo)拍拍賣掛牌牌出讓的的歷史遺遺留問題題處理完完畢；國國務(wù)院下下發(fā)通知知，將房房地

14、產(chǎn)開開發(fā)固定定資產(chǎn)投投資項(xiàng)目目（不包包含經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房）資本本金比例例從 220 提高到到 355 以以上；銀銀監(jiān)會(huì)加加強(qiáng)了對(duì)對(duì)房產(chǎn)信信托的監(jiān)監(jiān)管力度度，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金將將進(jìn)一步步吃緊的的趨勢(shì)已已經(jīng)明朗朗；中央央 5 家大型型房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)受受命整合合國有房房地產(chǎn)行行業(yè)；針針對(duì)貨幣幣供應(yīng)量量增長偏偏快、信信貸增幅幅偏大、固定資資產(chǎn)投資資增長過過快的情情況，央央行今年年已經(jīng)出出臺(tái)并實(shí)實(shí)行了再再貸款浮浮息制度度、實(shí)行行差別存存款準(zhǔn)備備金率制制度和提提高存款款準(zhǔn)備金金率制度度三項(xiàng)政政策以調(diào)調(diào)整控制制過熱行行業(yè)包括括房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的投資增增長，控控制通脹脹。眾多多政策動(dòng)動(dòng)態(tài)表明明國家近近期在宏宏觀調(diào)

15、控控上 對(duì)對(duì) 房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)采取了了進(jìn)行適適度打壓壓和緊縮縮態(tài)度。而在這這種背景景下， 20004 年年 6 月，全全國共完完成 商商品房 施工面面積 11654499.36 萬平米米，同比比增長 23% ，其其中住宅宅 9334144.622 萬平平米，同同比增長長 200.2% ，竣竣工面積積 2008888.499 萬平平米，同同比增長長 144.4% ，其其中住宅宅 1229055.5 萬平米米，同比比增長 7.88% 。其中房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)投資額額為 554133.588 億元元，同比比增長 28% ，在在各行業(yè)業(yè)中占全全社會(huì)固固定資產(chǎn)產(chǎn)總投資資額的 24.8% ，各項(xiàng)項(xiàng)同比增增幅普遍遍

16、有所回回落。 今年上上半年，全國的的商品房房銷售價(jià)價(jià)格比去去年同期期上漲 9.11% ，土地交交易價(jià)格格上漲 9.55% ，房屋租租賃價(jià)格格上漲 0.88% ； 20004 年二季季度以來來中國房房地產(chǎn)市市場(chǎng)繼續(xù)續(xù)升溫，價(jià)格大大幅上漲漲，與一一季度相相比，商商品房銷銷售價(jià)格格上漲 2.33% ，土地交交易價(jià)格格上漲 4.11% 。從統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)可以以看出，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的宏觀調(diào)調(diào)控已經(jīng)經(jīng)取得一一定的效效果，投投資開始始從高位位持續(xù)回回落，但但是投資資增幅仍仍較大，投資結(jié)結(jié)構(gòu)不夠夠合理、商品房房價(jià)格繼繼續(xù)走高高的現(xiàn)象象仍然存存在。 212南京京市投資資宏觀背背景21211地理環(huán)環(huán)境南京是一一座古老

17、老、美麗麗的城市市，地處處中國長長江下游游平原，東望大大海，西西達(dá)荊楚楚，南接接皖浙，北聯(lián)江江淮。全全市總面面積65597.6平方方公里，城區(qū)面面積2000.885平方方公里。戶籍總總?cè)丝?553.04萬萬人。境境內(nèi)山地地、河流流、平原原交錯(cuò)，城東有有鐘山屏屏障，城城南有十十里秦淮淮。境內(nèi)內(nèi)地理?xiàng)l條件優(yōu)越越，物產(chǎn)產(chǎn)資源豐豐富。公公元世世紀(jì)以來來，先后后有十個(gè)個(gè)朝代和和政權(quán)在在這里建建都，使使南京成成為古代代和近代代長江中中下游地地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)、政治治、文化化的中心心，留下下了光輝輝燦爛的的民族文文化。今今天的南南京是中中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)省省份江蘇蘇省的省省會(huì)，長長江流域域四大中中心城市市之一，在全國國

18、宏觀生生產(chǎn)力布布局中居居于重要要地位。21222 經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境根據(jù)南京京市統(tǒng)計(jì)計(jì)局發(fā)布布數(shù)據(jù)：上半年年南京市完完成生產(chǎn)產(chǎn)總值 9022.811 億元元，同比比增長 18.2% ，增幅幅比去年年同期高高 4 個(gè)百分分點(diǎn)，比比全國平平均水平平高出 8.55 個(gè)百百分點(diǎn)，比全省省平均水水平高 3.11 個(gè)百百分點(diǎn)；上半年年南京城城市居民民人均可可支配收收入達(dá) 58339.332 元元，同比比增長 13.7 ，增幅幅比去年年同期高高出 55.5 個(gè)百分分點(diǎn)；今今年 11-5 月南京京市全社社會(huì)固定定資產(chǎn)投投資總額額達(dá) 3357.84 億元， 比去去年同期期增長 30.5% ，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資額額達(dá) 8

19、80.332 億億元， 比去年年同期增增長 226.77% ，占全社社會(huì)固定定資產(chǎn)投投資總額額 222.455% ， 增幅幅有所回回落。21233政策環(huán)環(huán)境 對(duì)項(xiàng)目目影響較較大的主主要是金金融政策策，其次次是當(dāng)?shù)氐氐牟疬w遷政策。銀行利利率的上上調(diào)，將將抑制一一部分市市民舉債債購房的的提前消消費(fèi)行為為；新的的拆遷政政策不能能出臺(tái)，將直接接影響到到項(xiàng)目的的啟動(dòng)時(shí)時(shí)間。21244人文環(huán)環(huán)境南京人文文薈萃，人才濟(jì)濟(jì)濟(jì)，是是我國重重要的科科研和教教育基地地。現(xiàn)有有中科院院、高等等院校、部、省省、市及及企業(yè)所所屬各類類自然科科學(xué)研究究和開發(fā)發(fā)機(jī)構(gòu)近近6000家，研研究領(lǐng)域域涉及自自然科學(xué)學(xué)和工程程技術(shù)各各

20、大門類類，科研研設(shè)施先先進(jìn)，科科研開發(fā)發(fā)實(shí)力雄雄厚。擁擁有以高高校、科科研院所所為依托托、代表表國家一一流學(xué)術(shù)術(shù)水平和和科研水水平的實(shí)實(shí)驗(yàn)室和和研究中中心百余余個(gè)，其其中國家家重點(diǎn)實(shí)實(shí)驗(yàn)室118個(gè),國家工工程技術(shù)術(shù)研究中中心100個(gè)。擁擁有體系系完善、功能齊齊全的科科技服務(wù)務(wù)網(wǎng)絡(luò)，其中科科技推廣廣、科技技信息、科技出出版、專專利、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)計(jì)量、檢檢測(cè)等專專門科技技服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)百余余家。各各類科技技協(xié)會(huì)、學(xué)會(huì)4400余余個(gè)，其其中省、市級(jí)學(xué)學(xué)會(huì)2000個(gè)。擁有科科技人員員近400萬人，聚集了了一大批批高素質(zhì)質(zhì)的科技技英才，在寧中中國科學(xué)學(xué)院院士士、中國國工程院院院士663人。南京地地區(qū)現(xiàn)有有各類

21、大大專院校校37所所，中等等專業(yè)學(xué)學(xué)校500所。小結(jié)：南南京房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)過兩兩年的持持續(xù)高溫溫，在政政策的調(diào)調(diào)控下正正逐步走走向成熟熟，但是是政策的的調(diào)控并并沒有結(jié)結(jié)束，項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)過程必必須時(shí)刻刻關(guān)注政政府政策策的變動(dòng)動(dòng)和導(dǎo)向向，隨時(shí)時(shí)調(diào)整開開發(fā)方案案。213南京京市房地地產(chǎn)發(fā)展展現(xiàn)狀房價(jià)繼續(xù)續(xù)穩(wěn)步上上升，市市場(chǎng)需求求實(shí)現(xiàn)比比例有所所降低，這是 20004 年年上半年年南京市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的基本表表現(xiàn)。在在房地產(chǎn)產(chǎn)金融方方面，國國家連續(xù)續(xù)出臺(tái)的的相關(guān)政政策，如如提高房房貸門檻檻，減少少貸款投投放，對(duì)對(duì)南京市市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的影影響較大大，觀察察南京市市 20004 年二季季度以來來的房地地

22、產(chǎn)需求求實(shí)現(xiàn)情情況可以以發(fā)現(xiàn)，由于拆拆遷量有有限，剛剛性購房房需求減減少，消消費(fèi)者普普遍認(rèn)為為目前房房價(jià)過高高而推遲遲購房時(shí)時(shí)間，持持幣觀望望群體絕絕對(duì)總量量有所增增加。在在存量房房交易方方面，受受貸款政政策的影影響，成成交量波波動(dòng)較大大， 55 月成成交量降降低， 6 月月有所恢恢復(fù)。土土地一級(jí)級(jí)市場(chǎng)方方面， 4 月月底國務(wù)務(wù)院辦公公廳決定定農(nóng)用地地轉(zhuǎn)非農(nóng)農(nóng)建設(shè)用用地的審審批暫停停半年，南京在在半年內(nèi)內(nèi)停止征征用農(nóng)用用地。由由于南京京市國有有儲(chǔ)備土土地充足足，因此此短期內(nèi)內(nèi)不會(huì)影影響土地地的供給給，相反反，南京京市短期期內(nèi)提高高了國有有土地的的供給量量，但土土地價(jià)格格仍然繼繼續(xù)穩(wěn)步步上升。

23、根據(jù)據(jù)抉策地地產(chǎn)研究究中心本本期季度度調(diào)查顯顯示，南南京市 20004 年年二季度度房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)有有兩個(gè)主主要特征征，一是是商品房房總體供供需比和和新建商商品房的的供需比比都大于于 1 ，說明明房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)已已經(jīng)供過過于求，買方市市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)到來；二是結(jié)結(jié)構(gòu)性的的供求矛矛盾仍然然很突出出，相應(yīng)應(yīng)的細(xì)分分市場(chǎng)微微觀特征征錯(cuò)綜復(fù)復(fù)雜。 眾多事事實(shí)也表表明，南南京市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)，已已進(jìn)入全全面競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)時(shí)代。市場(chǎng)表表現(xiàn)為供供需平衡衡被打破破，已出出現(xiàn)局部部的供過過于求的的狀況，供需依依舊存在在著比較較嚴(yán)重的的結(jié)構(gòu)性性矛盾，價(jià)格漲漲幅回落落、某些些層次的的商品房房交易量量有所降降低、消消費(fèi)者購購買心理理更

24、加成成熟。由由于市場(chǎng)場(chǎng)逐步成成熟，法法律法規(guī)規(guī)的不斷斷健全、產(chǎn)品競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的加加劇，一一批資金金不足的的房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展商商面臨被被淘汰、優(yōu)勢(shì)企企業(yè)之間間開始尋尋求聯(lián)合合等等，一個(gè)更更開放、資源整整合水平平更高的的新市場(chǎng)場(chǎng)平臺(tái)正正在形成成中。在在南京的的開發(fā)企企業(yè)“陣陣容”非非常龐大大，大大大小小共共有4221家。今年這這些開發(fā)發(fā)商中，總共有有1255家“無無開發(fā)工工作量”，即這這些開發(fā)發(fā)商連11平方米米的房子子也沒開開發(fā)出來來。 另外，市市場(chǎng)開始始出現(xiàn)了了：部分分項(xiàng)目采采取降價(jià)價(jià)打折推推盤，有有的項(xiàng)目目為追求求細(xì)分市市場(chǎng)，掀掀起打造造挑高商商住項(xiàng)目目、小戶戶型住宅宅、酒店店式高級(jí)級(jí)公寓、精裝修修房等

25、特特質(zhì)產(chǎn)品品的熱潮潮，而在在不同片片區(qū)各分分物業(yè)的的表現(xiàn)差差距拉大大， 220033 年全全面熱銷銷的局面面不再出出現(xiàn)，一一些名盤盤、大盤盤的廣告告營銷費(fèi)費(fèi)用開始始大幅增增加等種種種市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)。21311供應(yīng)量量與需求求量根據(jù)南京京市統(tǒng)計(jì)計(jì)局發(fā)布布的數(shù)據(jù)據(jù)， 220044 年 1-66 月，南京市市商品房房交易總總量為 4366 萬平平米。南南京市新新建商品品房銷售售持續(xù)走走旺，銷銷售面積積達(dá) 2216.35 萬平米米，同比比增長 48.4% ，新建建商品房房銷售額額 844.922 億元元，同比比增幅高高達(dá) 778.44% ；其中新新建商品品住宅銷銷售 1187.05 萬平米米，同比比增長

26、39.7% 21322價(jià)格現(xiàn)現(xiàn)狀南京房地地產(chǎn)經(jīng)過過兩年的的快速發(fā)發(fā)展，價(jià)價(jià)格水平平已經(jīng)上上升到較較高的位位置：江江寧房價(jià)價(jià)：均價(jià)價(jià)：33300-34000元/平方米米城北：448000元/平平方米城中：880000元/平平方米浦口：229000元/平平方米（長江大大橋一帶帶）江浦：227000元/平平方米河西：555000-65500元元/平方方米 59000元/平方米米/平方方米（均均價(jià)）南京市準(zhǔn)準(zhǔn)購房者者對(duì)南京京房價(jià)的的評(píng)價(jià) ：連續(xù)幾個(gè)個(gè)月來，南京房房價(jià)的漲漲幅逐漸漸趨于平平穩(wěn)，但但是目前前南京建建材成本本上漲、土地出出讓價(jià)格格上漲、供需比比例不平平衡等一一些因素素仍然在在促使房房價(jià)上漲漲

27、。目前前，政府府正在加加大宏觀觀調(diào)控力力度，增增加經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房和中低低價(jià)房的的建設(shè)，進(jìn)一步步緩解了了供需不不平衡狀狀態(tài)。從從目前的的南京房房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展展態(tài)勢(shì)看看，市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加加劇，產(chǎn)產(chǎn)品向多多元化趨趨勢(shì)發(fā)展展，市場(chǎng)場(chǎng)更加規(guī)規(guī)范化，價(jià)格逐逐漸走向向平穩(wěn)。21333近期市市場(chǎng)描述述即將過去去的20004年年，南京京樓市發(fā)發(fā)生了歷歷史性的的變化商品品房市場(chǎng)場(chǎng)改變了了以往幾幾年供不不應(yīng)求的的狀態(tài)。南京今今年商品品房的施施工面積積將首次次突破220000萬平方方米。這這表明，除去今今年已批批準(zhǔn)上市市銷售的的大約110000萬平方方米商品品房，今今年的施施工面積積中，又又將有大大約10000萬萬平方

28、米米的總量量要在明明年上市市，從而而成為明明年的樓樓市“增增量”。因此，“存量量”加上上“增量量”，明明年南京京商品房房市場(chǎng)的的總供應(yīng)應(yīng)量差不不多在112000萬平方方米上下下。21344市場(chǎng)走走勢(shì)預(yù)測(cè)測(cè)今年南京京預(yù)計(jì)大大約8000萬平平方米的的商品房房銷售量量，是在在國家進(jìn)進(jìn)行宏觀觀調(diào)控，進(jìn)而提提高存貸貸款利率率，南京京適度放放慢拆遷遷進(jìn)度，不少消消費(fèi)者又又持幣觀觀望的大大背景下下取得的的。因此此，今年年的大量量需求，事實(shí)上上并沒有有充分釋釋放出來來。 “明年南南京樓市市的需求求量，應(yīng)應(yīng)該不會(huì)會(huì)低于今今年?！边@里至至少有33個(gè)理由由：明年年國家仍仍將采取取穩(wěn)健的的調(diào)控措措施；本本月起，南京提

29、提高了住住房公積積金貸款款的最高高額度，支持繳繳存公積積金的職職工改善善住房條條件；隨隨著購房房人對(duì)調(diào)調(diào)息的適適應(yīng)度增增加，觀觀望氣氛氛將有所所減弱，有效需需求將會(huì)會(huì)緩緩釋釋放。 214宏觀觀市場(chǎng)與與本項(xiàng)目目發(fā)展借借鑒未來南京京房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的增長率率有所放放緩既是是在宏觀觀調(diào)控的的影響下下的合理理表現(xiàn)，也是其其走向成成熟與理理性的標(biāo)標(biāo)志，地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)只有以以科學(xué)的的發(fā)展觀觀為指導(dǎo)導(dǎo)，將項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃建設(shè)與與城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文文化的發(fā)發(fā)展結(jié)合合起來，才能打打造出市市場(chǎng)能夠夠接受、消費(fèi)者者迫切需需要的產(chǎn)產(chǎn)品。22 區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)分析221區(qū)域域市場(chǎng)概概況沿江工業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)前身為為南京市市大廠區(qū)區(qū)，位于于

30、長江北北岸，北北接六合合，南臨臨浦口，全區(qū)下下轄山潘潘、西廠廠門、卸卸甲甸三三個(gè)街道道辦事處處及葛塘塘、長蘆蘆兩鎮(zhèn)，總?cè)丝诳?8.5萬人人，20003年年實(shí)現(xiàn)財(cái)財(cái)政收入入3.55億元；GDPP為266億元人人民幣；零售額額13億億元，年年增幅110%。區(qū)內(nèi)主主要以化化學(xué)工業(yè)業(yè)、能源源工業(yè)為為支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，如如：揚(yáng)子子石化、南京鋼鋼鐵集團(tuán)團(tuán)、華能能電廠、南京熱熱電場(chǎng)廠廠、南化化集團(tuán)等等。沿江江工業(yè)開開發(fā)區(qū)交交通方便便，南京京長江二二橋和江江北大道道直接將將它與南南京主城城區(qū)有機(jī)機(jī)的連接接起來。1、人口口情況根據(jù)20001年年人口普普查，沿沿江工業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)在籍人人口為11858841人人，其中中：

31、卸甲甲甸街道道辦事處處478878人人、西廠廠門街道道辦事處處295579人人、三潘潘街道辦辦事處6672881人、葛塘鎮(zhèn)鎮(zhèn)171174人人、長蘆蘆鎮(zhèn)2339299人。在在18558411個(gè)在籍籍人口中中，沿江江工業(yè)開開發(fā)區(qū)人人口約66.7萬萬人、企企業(yè)人口口約122萬。另另外區(qū)內(nèi)內(nèi)流動(dòng)人人口約44.5萬萬，整個(gè)個(gè)沿江開開發(fā)區(qū)總總?cè)丝诤虾嫌?jì)233萬。2、各大大企業(yè)人人口及收收入情況況各個(gè)大型型企業(yè)的的附屬企企業(yè)相繼繼改制與與大企業(yè)業(yè)脫離，在122萬的企企業(yè)人口口中，各各個(gè)大型型企業(yè)的的在職人人數(shù)分別別如下：揚(yáng)子石石化1.5萬人人、南鋼鋼集團(tuán)11.5萬萬人、南南化集團(tuán)團(tuán)1.33萬人、華能電電廠7

32、550人、南京電電廠20000人人、揚(yáng)子子巴斯夫夫3000人（籌籌建人員員），合合計(jì)4.6萬人人。各個(gè)個(gè)大企業(yè)業(yè)附屬企企業(yè)及當(dāng)當(dāng)?shù)刂行⌒∑髽I(yè)人人口7.4萬人人。近幾幾年五家家大型企企業(yè)每年年增加員員工合計(jì)計(jì)大約5500人人。根據(jù)20003年年統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)，沿沿江工業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)人均年年收入1162220元。具體各各個(gè)大型型企業(yè)人人均年收收入如下下：揚(yáng)子子石化44萬元/人年、揚(yáng)揚(yáng)子巴斯斯夫5萬萬元/人人年、南南京電廠廠2.55萬元/人年、華華能電廠廠6萬元元/人年、南南鋼集團(tuán)團(tuán)2.55萬元/人年、南南化集團(tuán)團(tuán)1.55萬元/人年、機(jī)機(jī)關(guān)人員員2.33萬元/人年。五五家大型型企業(yè)的的中層人人員的收收入水

33、平平都在66萬元/人年以上上，部分分高層人人員年收收入達(dá)到到1000萬元。小結(jié)：這這樣的收收入水平平相對(duì)于于當(dāng)?shù)氐牡姆课輧r(jià)價(jià)格具有有很強(qiáng)購購買力。222供給給分析1、現(xiàn)有有福利房房和自建建房存量量3500萬平方方米沿江工業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)由于長長期受到到福利分分房的影影響，市市場(chǎng)上除除了福利利房就是是自建房房，在戶戶型、面面積、配配套等方方面相對(duì)對(duì)較差。這部分分總量約約3500萬平方方米。其其中：揚(yáng)揚(yáng)子石化化1000萬平方方米、南南化集團(tuán)團(tuán)1000萬平方方米、南南鋼集團(tuán)團(tuán)約500萬平方方米、其其他1000平方方米。幾個(gè)大型型企業(yè)福福利房具具體情況況如下：企業(yè)名稱稱福利房規(guī)規(guī)模及類類型主要戶型型及面積

34、積最后一批批福利房房的分房房對(duì)象最后一批批福利分分房時(shí)間間揚(yáng)子石化化100萬萬平方米米、1.4萬戶戶，多層層和高層層40660平方方米（多多層）77090平平方米（高層）96年以以前參加加工作員員工。20044年南化集團(tuán)團(tuán)100平平方米，以多層層為主集集合少量量平房60平方方米為主主96年以以前參加加工作員員工。計(jì)劃繼續(xù)續(xù)籌建南鋼集團(tuán)團(tuán)多層住宅宅50萬萬平方米米60平方方米為主主85年以以前參加加工作員員工20011年備注：南南化集團(tuán)團(tuán)96年年以前進(jìn)進(jìn)廠職工工中有相相當(dāng)一部部分人沒沒有住房房，南化化集團(tuán)準(zhǔn)準(zhǔn)備繼續(xù)續(xù)籌建110萬平平方米集集資房。2、到220100年市場(chǎng)場(chǎng)總供應(yīng)應(yīng)量1880平方方

35、米沿江工業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)城區(qū)面面積非常常有限，平頂山山路以北北為揚(yáng)子子石化綠綠化隔離離帶，揚(yáng)揚(yáng)新路以以南基本本為南京京市浦口口區(qū)土地地，向東東為長江江，西為為江北大大道。江江北大道道以西在在短時(shí)間間內(nèi)由于于配套和和規(guī)劃原原因發(fā)展展速度肯肯定較慢慢，不會(huì)會(huì)形成住住宅的潛潛在供給給形勢(shì)，而且江江北大道道在一定定程度上上限制了了沿江工工業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)向西西的擴(kuò)張張。這樣樣在未來來幾年內(nèi)內(nèi)，沿江江工業(yè)開開發(fā)區(qū)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的住住宅供給給就集中中在城區(qū)區(qū)。而城城區(qū)剩余余的一點(diǎn)點(diǎn)土地在在20003年已已經(jīng)全部部推向市市場(chǎng)，合合計(jì)約115000畝土地地。從土土地供給給來看，在近幾幾年內(nèi)市市場(chǎng)上總總供給量量約1880

36、萬平平方米（包括本本項(xiàng)目）。223需求求分析沿江工業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)由于于揚(yáng)子石石化、南南化等污污染企業(yè)業(yè)的存在在，所以以市場(chǎng)上上的住房房需求主主要以當(dāng)當(dāng)?shù)貫橹髦?，不考考慮區(qū)外外人口的的需求。沿江工工業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)不包包括葛塘塘和長蘆蘆兩鎮(zhèn)，城區(qū)在在籍人口口約144.3萬萬，流動(dòng)動(dòng)人口約約4.55萬人。假設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)過程中中，區(qū)內(nèi)內(nèi)進(jìn)出人人口相等等，總?cè)巳丝跀?shù)量量保持不不變，人人均住房房需求為為35平平方米。則城區(qū)區(qū)人口住住房需求求總量5500萬萬平方米米。小結(jié)：市市場(chǎng)上供供需總量量基本持持平。224區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)特特征分析析一、分析析依據(jù)：市場(chǎng)調(diào)調(diào)研 （1）作為市市場(chǎng)調(diào)研研的重點(diǎn)點(diǎn)，消費(fèi)費(fèi)者調(diào)

37、研研這部分分主要通通過入戶戶問卷調(diào)調(diào)查完成成。調(diào)中中共走訪訪了揚(yáng)子子、南化化、南鋼鋼等生活活區(qū)，共共發(fā)放2220份份問卷，其中有有效問卷卷2000份，有有效率達(dá)達(dá)90.91%. （2）調(diào)調(diào)查對(duì)象象的甄別別：調(diào)研研的甄別別條件是是年收入入在2萬萬元以上上，而且且在近期期有在大大廠區(qū)購購房的打打算。二、調(diào)查查結(jié)果分分析 消費(fèi)者者基本情情況由于大廠廠區(qū)有五五六個(gè)大大的國有有企事業(yè)業(yè)單位，而且都都有一定定歷史的的積淀，所以入入戶調(diào)查查大廠區(qū)區(qū)居民的的年齡結(jié)結(jié)構(gòu)主要要以366歲以上上的人群群組成，而他們們是有一一定的購購買力的的人群。從水榭榭花苑的的客戶資資料統(tǒng)計(jì)計(jì)中也可可以看到到，各大大企業(yè)特特別是楊

38、楊子的購購房者一一般都是是在楊子子有一定定工齡的的職工，他們不不僅有早早先的福福利房的的產(chǎn)權(quán)，而且有有一定的的積蓄。 從圖中中可以看看出，被被訪者主主要是以以揚(yáng)子、南化職職工組成成。 從圖中中可以看看出，調(diào)調(diào)研的最最多人群群是各大大企業(yè)的的一般員員工，占占了355%，而而專業(yè)技技術(shù)人員員和工程程師也是是比較大大的一個(gè)個(gè)群體，而一般般這類白白領(lǐng)人士士也是有有能力買買房的主主要的目目標(biāo)客戶戶群。從上圖可可以看出出，大廠廠區(qū)各大大企業(yè)職職工的主主要以高高中/中中專和大大專組成成兩者一一共占了了所有被被訪者的的68%，本科科生也僅僅僅占了了10%,比初中學(xué)歷歷的還少少了111%。從圖中可可以看到到，大

39、部部分的人人在大廠廠區(qū)的居居住年數(shù)數(shù)都在116年以以上，而而且在大大廠生活活超過330年的的人也大大有人在在。這和和大廠區(qū)區(qū)的實(shí)際際情況是是分不開開的，各各大企業(yè)業(yè)都建于于建國后后不久的的時(shí)期，老的員員工在大大廠區(qū)還還算多數(shù)數(shù)。消費(fèi)者住住房現(xiàn)狀狀從被訪者者現(xiàn)在居居住的戶戶型可以以看出，兩室一一廳的戶戶型還是是占了大大多數(shù)，有588%的人人還住在在兩室一一廳里。但根據(jù)據(jù)實(shí)地考考察，各各大企業(yè)業(yè)的福利利房中的的所謂兩兩室一廳廳不過是是一室半半加一個(gè)個(gè)廳而已已。從下下面的被被訪者居居住的面面積便可可以看到到這一點(diǎn)點(diǎn)。和消費(fèi)者者現(xiàn)在居居住的戶戶型統(tǒng)計(jì)計(jì)圖相比比較，被被訪者現(xiàn)現(xiàn)在居住住的面積積就顯得得太

40、過局局促。兩兩室一廳廳的房子子，只有有51-70平平方米。不僅如如此，550平米米以下的的房子還還有300%的人人在住，71平平米以上上的僅占占了200%。這這些數(shù)字字充分說說明了大大廠區(qū)居居民的住住房現(xiàn)狀狀的惡劣劣情況。從上圖中中可以看看到，被被訪者的的家庭常常住人口口還主要要是以三三口之家家為主，五人家家庭（三三代人）和兩人人家庭（一代）也占了了較大的的一部分分，但兩兩者相對(duì)對(duì)三口之之家還是是少數(shù)。從上圖中中可以看看出，被被訪者中中對(duì)自己己的房子子滿意的的不過114%，基本滿滿意占了了43%，不滿滿意和非非常不滿滿意也占占了433%，說說明總體體上大廠廠人對(duì)自自己的住住房現(xiàn)狀狀很不滿滿意。

41、 從圖中中可以看看到被訪訪者認(rèn)為為現(xiàn)在的的住房現(xiàn)現(xiàn)狀最主主要是面面積太小小，其次次是戶型型不合理理，還有有現(xiàn)在的的社區(qū)物物業(yè)管理理太差，社區(qū)檔檔次低，安全性性差，社社區(qū)環(huán)境境差也是是比較重重要的不不滿意原原因。消費(fèi)者需需求狀況況分析從圖中可可以看出出，消費(fèi)費(fèi)者購房房的主要要原因有有兩點(diǎn)，即原住住房面積積太小和和戶型不不合理，兩者相相加超過過了其他他所有原原因的總總和。這這充分說說明了從從最實(shí)際際的最表表面化的的方面來來說大廠廠區(qū)的居居民買房房的潛力力是巨大大的，和和上文中中提到的的被訪者者對(duì)現(xiàn)在在住房不不滿意的的原因以以及他們們的住房房現(xiàn)狀是是相呼應(yīng)應(yīng)的。而而子女結(jié)結(jié)婚用房房也是買買房的另另外

42、一大大原因。從消費(fèi)者者計(jì)劃的的購房時(shí)時(shí)間統(tǒng)計(jì)計(jì)圖可以以看出，消費(fèi)者者在一年年以內(nèi)有有買房大大算的只只占了113%，而三年年之內(nèi)買買房的人人去占了了68%，說明明了大廠廠區(qū)潛在在的購房房需求還還是很大大的。從上圖中中也同樣樣可以看看到，除除過對(duì)單單位面積積價(jià)格的的關(guān)注以以外，消消費(fèi)者最最關(guān)心的的還是戶戶型和房房屋面積積，而社社區(qū)狀況況社區(qū)環(huán)環(huán)境等因因素都不不是怎么么重要的的因素。圖中數(shù)數(shù)據(jù)還進(jìn)進(jìn)一步說說明了大大廠區(qū)居居民買房房的觀念念還比較較實(shí)際，價(jià)格還還是大廠廠人關(guān)注注的第一一因素，而對(duì)戶戶型的要要求、對(duì)對(duì)房屋面面積的要要求源于于對(duì)現(xiàn)有有住房戶戶型和過過小面積積的不滿滿。從上圖可可以看出出，消

43、費(fèi)費(fèi)者在看看房選房房時(shí)看中中的還是是住宅的的最基本本用途的的空間，說明了了大廠區(qū)區(qū)的購買買人群還還是比較較偏向生生活型、經(jīng)濟(jì)型型。而從從消費(fèi)者者愿意承承受的總總房價(jià)數(shù)數(shù)字統(tǒng)計(jì)計(jì)結(jié)果來來看，大大部分的的人還只只是愿意意將總房房款控制制在255萬元一一次下。僅次于于它的也也是在226-330之間間的總房房款定位位。 從上圖圖可以看看到，消消費(fèi)者對(duì)對(duì)住宅面面積的需需求大概概在800-1110之間間，這實(shí)實(shí)際上也也是同居居民的消消費(fèi)現(xiàn)狀狀中演化化而來的的?，F(xiàn)在在居住的的面積過過小使得得居民對(duì)對(duì)80-90平平米和1120平平米的區(qū)區(qū)分沒有有太大觀觀念上的的關(guān)注。從消費(fèi)者者計(jì)劃購購買的套套型統(tǒng)計(jì)計(jì)圖來看看

44、，兩房房兩廳一一衛(wèi)和三三房兩廳廳一衛(wèi)的的需求量量是最大大的。值值得注意意的是，同時(shí)兩兩房兩廳廳的戶型型一個(gè)衛(wèi)衛(wèi)生間更更受歡迎迎。三房房兩室一一廳比起起三房兩兩室兩衛(wèi)衛(wèi)暢銷要要的多。從計(jì)劃購購買的住住宅類型型來看，小高層層與多層層相差不不大，比比較多的的人喜歡歡小高層層，但還還是不太太喜歡99層左右右的小高高層。小結(jié)：區(qū)區(qū)域內(nèi)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展展時(shí)間較較短，住住房的現(xiàn)現(xiàn)狀還停停留在有有房住的的基礎(chǔ)上上，住房房的面積積和戶型型都相對(duì)對(duì)較差，表現(xiàn)出出的購房房欲望強(qiáng)強(qiáng)烈，且且需求特特點(diǎn)清晰晰，這給給項(xiàng)目的的定位提提供了一一定的依依據(jù)，同同時(shí)為項(xiàng)項(xiàng)目的成成功找到到了一個(gè)個(gè)強(qiáng)有力力的支撐撐點(diǎn)。23 項(xiàng)目目

45、板塊分分析231項(xiàng)目目板塊地地段劃分分本項(xiàng)目的的地理位位置位于于南京市市六合區(qū)區(qū)，屬于于江北板板塊。該該板塊位位于長江江以北，市場(chǎng)正正處于升升溫階段段。對(duì)該該板塊的的細(xì)分，可定為為三類地地段：第一類地地段為：從長江江大橋到到高新技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)的浦浦口地區(qū)區(qū)，此地地段交通通方便，與南京京市區(qū)僅僅一橋之之隔，以以明發(fā)濱江新新城為代代表的幾幾個(gè)規(guī)模模在10000畝畝以上的的大盤都都集中在在此區(qū)域域，市場(chǎng)場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)實(shí)供給量量和潛在在供給量量都非常常大。此此區(qū)域擁擁有國家家級(jí)高新新技術(shù)開開發(fā)區(qū)及及南京主主要幾個(gè)個(gè)裝飾城城，同時(shí)時(shí)也是南南京城區(qū)區(qū)市民夸夸江購房房的首選選之地。第二類地地段為：目前的的沿江工工

46、業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)（原原南京市市大廠區(qū)區(qū)），此此地段相相對(duì)第一一類地段段距離南南京市區(qū)區(qū)相對(duì)較較遠(yuǎn)，區(qū)區(qū)域內(nèi)擁擁有如：揚(yáng)子石石化等幾幾家國有有大型企企業(yè)，由由于各個(gè)個(gè)大型國國有企業(yè)業(yè)以前采采取福利利分房的的原因，當(dāng)?shù)胤糠康禺a(chǎn)市市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展只有有三年的的時(shí)間，市場(chǎng)上上現(xiàn)實(shí)供供應(yīng)量較較小，潛潛在供應(yīng)應(yīng)量較大大，且客客戶存在在流失現(xiàn)現(xiàn)象。由由于企業(yè)業(yè)存在污污染原因因，此區(qū)區(qū)域吸引引城區(qū)市市民來購購房的可可能較小小，第三類地地段為：六合地地區(qū)（原原南京市市六合縣縣），該該地段距距沿江工工業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)200公里，是大廠廠區(qū)和六六合縣區(qū)區(qū)劃調(diào)整整后的行行政中心心，目前前的房價(jià)價(jià)相對(duì)沿沿江工業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)要低22004

47、000元/，對(duì)南南京城區(qū)區(qū)的吸引引力較小小，但對(duì)對(duì)沿江工工業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)居民民仍有一一定的吸吸引力。阿爾卡迪迪亞項(xiàng)目目處于江江北板塊塊的第二二類地段段沿江江工業(yè)開開發(fā)區(qū)，該地段段吸引第第一類地地段和第第三類地地段潛在在購買力力的能力力非常小小，同時(shí)時(shí)還面臨臨著客戶戶向這兩兩類地段段流失的的壓力。232項(xiàng)目目所在地地段總體體規(guī)劃 住宅規(guī)規(guī)劃 沿江工工業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)將建建成以揚(yáng)揚(yáng)子石化化等一批批大型企企業(yè)為主主體的、兼具科科研、居居住功能能的綜合合性片區(qū)區(qū)。區(qū)內(nèi)內(nèi)由于一一些大型型企業(yè)的的存在，造成環(huán)環(huán)境存在在一定的的污染。項(xiàng)目要要成功，就要把把建成一一個(gè)綜合合素質(zhì)高高的高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住宅宅小區(qū)作作為開發(fā)發(fā)方向。

48、 配套規(guī)規(guī)劃 地段內(nèi)內(nèi)總體的的配套設(shè)設(shè)施比較較齊全。同時(shí)在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上將與與開發(fā)同同步中小小學(xué)設(shè)施施（與項(xiàng)項(xiàng)目相鄰鄰）合一一個(gè)變電電站，解解決地段段內(nèi)唯一一不足：用電負(fù)負(fù)荷不夠夠。 道路規(guī)規(guī)劃 地段內(nèi)內(nèi)的道路路規(guī)劃成成熟，道道路網(wǎng)發(fā)發(fā)達(dá)。項(xiàng)項(xiàng)目周圍圍的經(jīng)五五路和緯緯二路將將在20005年年10月月份修建建完成。 小結(jié)：目前在在水、電電配套上上還不能能滿足項(xiàng)項(xiàng)目的需需要，需需要政府府盡快解解決。233地段段功能 沿江工工業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)的總總體功能能定位為為工業(yè)、科研、居住的的綜合區(qū)區(qū)?？v觀觀此地段段，本項(xiàng)項(xiàng)目周圍圍樓盤功功能定位位具有單單一性，主要是是經(jīng)濟(jì)適適用房和和單位福福利房在在此區(qū)域域內(nèi)分布布

49、。對(duì)本本項(xiàng)目而而言，要要建成一一個(gè)高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、高高素質(zhì)的的居民住住宅生活活區(qū)，是是本項(xiàng)目目取得成成功的指指導(dǎo)方向向。本項(xiàng)項(xiàng)目將在在此地段段扮演一一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者的角角色，控控制消費(fèi)費(fèi)群的流流失和推推動(dòng)居民民二次置置業(yè)。234板塊塊開發(fā)動(dòng)動(dòng)態(tài) 江北板板塊是繼繼江寧板板塊之后后，南京京房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的又一個(gè)個(gè)焦點(diǎn)，以其特特有的自自然風(fēng)光光、生態(tài)態(tài)環(huán)境及及價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢(shì)，成成為南京京市民置置業(yè)的有有一片熱熱土。另另外，南南京市政政府為了了刺激江江北房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展展，出臺(tái)臺(tái)了一些些政策來來刺激市市場(chǎng)。 江北板板塊今年年來推出出的樓盤盤如下： 第一類類地段：碧云山山莊、石石林快樂樂城、嘉嘉泰隆、翡翠城城、華

50、僑僑城、旭旭日華庭庭、浦東東花園、江畔明明珠廣場(chǎng)場(chǎng)、明發(fā)發(fā)濱江新新城、大大華錦繡繡家園。 第二類類地段：滕泰花花園、福?；鶉H際花園、寶潤花花園、水水榭花苑苑。 第三類類地段：華歐國國際友好好城、龍龍池翠洲洲、新加加坡花園園城、秀秀林水苑苑、百合合園。 小結(jié)：隨著江江北房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)量量的放大大，樓盤盤之間的的競(jìng)爭(zhēng)將將越來越越大，而而且競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格局也也在不斷斷的發(fā)生生變化，目前在在江北已已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)了一批批規(guī)模在在一千畝畝以上大大盤，這這將給江江北房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)帶來很很大沖擊擊。235板塊塊價(jià)格水水平 江北板板塊房地地產(chǎn)物業(yè)業(yè)以住宅宅為主，價(jià)格段段的劃分分并不十十分明顯顯，以地地段劃分分，總體

51、體上可以以劃分為為三個(gè)價(jià)價(jià)格區(qū)。地 段樓 盤盤均 價(jià)第一類地地段旭日華庭庭29000元/平平方米華僑城29000元/平平方米江畔明珠珠廣場(chǎng)29300元/平平方米明發(fā)濱江江31000元/平平方米第二類地地段?；鶉H際花園24000元/平平方米藤泰花園園24000元/平平方米第三類地地段華歐國際際友好城城26000元/平平方米（精裝修修）龍池翠洲洲24000元/平平方米新加坡花花園城22000元/平平方米 由上表表可見，第一類類地段的的價(jià)格和和二、三三類地段段價(jià)格差差距并不不大，而而二、三三類地段段的價(jià)格格差距則則更小。支持一一類地段段價(jià)格主主要為臨臨長江、距離市市區(qū)近及及交通三三個(gè)因素素。二、三

52、類地地段價(jià)格格與一類類地段的的差距，其主要要原因：第一是是環(huán)境因因素、第第二消費(fèi)費(fèi)者對(duì)價(jià)價(jià)格比較較敏感，當(dāng)價(jià)格格達(dá)到一一定水平平，消費(fèi)費(fèi)者向第第一類地地段流失失將會(huì)變變得很明明顯。236板塊塊項(xiàng)目分分析 第一類類地段項(xiàng)項(xiàng)目分析析：1、江畔畔明珠廣廣場(chǎng) 裝修狀況況： 毛毛坯建筑類別別：小高層層、多層層物業(yè)地址址： 浦浦口大橋橋北路220號(hào) HYPERLINK /asp/trans/BuyNewhouse/Proj_Add_Bus.asp?StrprojCode=&newcode=1810070499&strprojname=江畔明珠廣場(chǎng) 交通狀況況：1449路、1599路、1136路路、6114

53、路、鹽浦線線、鼓珍珍線、鼓鼓揚(yáng)線、漢江線線。開 發(fā) 商： 南京泰泰山房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司銷 售 證：辦辦理中（無銷售售證）起價(jià)價(jià)： 26000元/平方米米， 均價(jià)：229000元/平平方米 最低價(jià)：28330元/平方米米， 最高價(jià)價(jià)：31150元元/平方方米付款方式式：一次次性或按按揭 主力戶型型：3室22廳1224.778、2室22廳1225.0092室2廳廳94.93、2室2廳990.889 開盤時(shí)間間：20004-10-5占地面積積：7003000平方米米， 容 積積 率：2.664停 車 位：6650個(gè)個(gè)， 建筑面面積：11845500平平方米綠化率：35.46%2、石林林快樂城城

54、裝修狀況況：毛坯坯建筑類別別：多層層物業(yè)地址址：浦口浦浦珠路1126號(hào)號(hào) HYPERLINK /asp/trans/BuyNewhouse/Proj_Add_Bus.asp?StrprojCode=&newcode=1810066200&strprojname=快樂之城 交通狀況況：漢江江線 、鼓珍線線、 鹽鹽浦線 開 發(fā) 商：南南京石林林房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司 銷 售 證：浦浦房銷第第040010號(hào)號(hào)均價(jià)價(jià)：27750元元/平方方米 付款方式式：一次次性或按按揭 物業(yè)類別別：普通通住宅開盤價(jià)：25000元/平方米米3、恒輝輝.翡翠翠城物業(yè)類別別：公寓寓付款方式式：一性次次或按揭揭 裝修狀況

55、況：毛坯坯建筑類別別：小高層層、多層層物業(yè)地址址：浦口口浦珠北北路1110號(hào) HYPERLINK /asp/trans/BuyNewhouse/Proj_Add_Bus.asp?StrprojCode=&newcode=1810067872&strprojname=恒輝.翡翠城 開盤時(shí)間間：20004-88-100交通狀況況：6003、鹽鹽浦線、鼓揚(yáng)線、江江漢線、浦葛線線 入住時(shí)間間： 20005-11-1， 開 發(fā)發(fā) 商：恒輝房房地產(chǎn) 占地面積積：730000平平方米， 銷 售售 證：浦房銷銷第0440188號(hào)建筑面積積：11550000平方米米， 均價(jià)：226000元/平平方米容 積 率：

56、1.550， 售樓處地地址：浦珠北北路1110號(hào)綠化率：36%總 戶戶 數(shù)：9366停 車 位：28554、明發(fā)發(fā)濱江江新城整個(gè)社區(qū)區(qū)占地116000畝，建建筑面積積1600萬平方方米，其其中住宅宅建筑面面積1440萬平平方米，商業(yè)建建筑面積積20萬萬平方米米。綠化率：40%，建筑形態(tài)態(tài)：包括括小高層層、高層層及聯(lián)排排別墅、獨(dú)立別別墅。交通：江江漢線、鼓揚(yáng)線線、6003W、鹽浦線線、浦葛葛線等多多配套：鄰鄰近浦口口區(qū)小紅紅花幼稚稚園（市市重點(diǎn)）、浦口口區(qū)實(shí)驗(yàn)驗(yàn)小學(xué)（省重點(diǎn)點(diǎn)小學(xué)）、省級(jí)級(jí)示范中中學(xué)十七七中。社社區(qū)內(nèi)設(shè)設(shè)有五所所幼兒園園、兩所所小學(xué)、一所中中學(xué)，充充分滿足足業(yè)主子子女就學(xué)學(xué)的需要

57、要；三座座大型會(huì)會(huì)所，兩兩個(gè)商業(yè)業(yè)中心。景觀：與與籌建中中11萬萬平方米米北堡中中心公園園連成一一片，獨(dú)獨(dú)享2.4公里里長江黃黃金岸線線賣點(diǎn)訴求求：A、土地未來 B、建建筑生活 C、風(fēng)風(fēng)景靈韻111月288號(hào)開盤盤，首期期60萬萬平米開盤起價(jià)價(jià)：26608元元/平方方米最高價(jià)：42000元/平方米米（觀景景樓）第二類地地段項(xiàng)目目分析：1、騰泰泰花苑 建筑類別別：多層、小高層層付款方式式：一次性性或按揭揭， 裝修狀況況：毛坯坯開 發(fā) 商： HYPERLINK /Asp2Html/asp_trans_BuyNewHouse_NewHouseView/newhouse_gsjj.asp?intnew

58、code=1810071742&developer=20040714093713 南南京騰泰泰房地產(chǎn)產(chǎn)、南京京嬴仁房房地產(chǎn) 物業(yè)類別別：普通住住宅銷 售 證：六房預(yù)預(yù)字第0030330號(hào)開盤時(shí)間間：20004-77-188 均價(jià)：2400元元/平方方米最高：226000元/平平方米 建筑筑面積：12000000平方米米售樓處地地址：大大廠緯二二路（大大廠地稅稅局旁）物業(yè)地址址： 六六合大廠廠緯二路路（大廠廠地稅局局旁） HYPERLINK /asp/trans/BuyNewhouse/Proj_Add_Bus.asp?StrprojCode=&newcode=1810071742&strpro

59、jname=騰泰花苑 2、?；鶉H花花園項(xiàng)目共分分四期開開發(fā)，一一期位于于楊莊、楊新路路南側(cè)，占地336畝，建筑面面積2881966平方米米；二期期位于楊楊新路北北側(cè)，建建筑面積積約為44萬平方方米；三三期位于于蔣家洼洼，占地地約2000畝，建筑面面積近220萬平平方米，四期位位于楊莊莊十字路路口。裝修狀況況：毛坯坯 建筑類類別：多層付款方式式：一性次次或按揭揭 戶型面積積：1155.688、1122.699、91.57、85.59 物業(yè)地址址：六合合楊新路路轉(zhuǎn)盤（桂馨園園東側(cè)） HYPERLINK /asp/trans/BuyNewhouse/Proj_Add_Bus.asp?Strpro

60、jCode=&newcode=1810068403&strprojname=?；鶉H花園 物業(yè)類別別：普通住住宅 開盤盤時(shí)間：20004-55-5交通狀況況：鼓揚(yáng)線線、浦葛葛線、鹽鹽葛線、1路22路環(huán)線線 開 發(fā) 商：南南京?；脴I(yè)有有限公司司 入住時(shí)間間：20005-22-1 均價(jià)：24000元/平方米米 售樓電話話：5700232243 容 積積 率：1.55綠化率:32%第三類地地段項(xiàng)目目分析：1、華歐歐國際友友好城裝裝修狀況況： 精裝修修均價(jià)價(jià)：26000元/平方米米 建筑類別別：別墅、高層、小高層層物業(yè)地址址： 六合龍龍池湖畔畔 HYPERLINK /asp/trans/BuyNe