商品住宅開發(fā)項目可行性研究報告(doc 39)

1、 商品住宅宅開發(fā)項項目可行行性研究究報告目 錄 一、總 論 二、市場場分析 三、建設設內容 四、環(huán)保保與市政政配套 五、組織織機構與與人力資資源配置置 六、建設設進度安安排及物物料供應應 七、資金金籌措 八、效益益分析 九、研究究結論與與建議 一、總 論 （一）項項目背景景 1 項目目名稱： “聯(lián)想高高科經典都都市”居住小小區(qū) 2 承辦辦單位概概況： “世紀地地產”是武漢漢專業(yè)的的房地產產項目開開發(fā)公司司。 由于其他他的在開開發(fā)項目目占用大大量資金金，且本本項目工工程量大大，建設設周期長長。為了了降低投投資風險險，“世紀地地產”決定和和武漢高高科國有有控股集集團有限限公司及及北京融融科智地地房

2、地產產開發(fā)有有限公司司合作成成立控股股公司武武漢聯(lián)想想世紀高高科房地地產開發(fā)發(fā)股份有有限公司司開發(fā)本本項目。 公司注冊冊資本11億元（“世紀地地產”30000萬元元，武漢漢高科國國有控股股集團有有限公司司30000萬元元，北京京融科智智地房地地產開發(fā)發(fā)有限公公司40000萬萬元）流流動資金金24000萬元元（滾動動開發(fā)）。 武漢高科科國有控控股集團團有限公公司是經經武漢市市委、市市政府同同意成立立的，授授權全面面經營和和管理武武漢東湖湖新技術術開發(fā)區(qū)區(qū)國有資資產。集集團注冊冊資本115億元元，目前前全資、控股、參股企企業(yè)355家，已已成為“武漢中國光光谷”建設的的主力軍軍，是一一家集資資產經營

3、營與管理理、創(chuàng)業(yè)業(yè)孵化器器、風險險投資、技術產產權交易易中心、工程科科學研究究、大學學科技園園建設于于一體的的大型國國有控股股集團。 成立于220022年6月月的北京京融科智智地房地地產開發(fā)發(fā)有限公公司，是是聯(lián)想控控股公司司為進軍軍房地產產行業(yè)而而專門設設立的全全資子公公司，也也是其多多元化布布局的一一個重要要棋子。 3 可行行性研究究報告的的編制依依據(jù)： （1）城市居居住區(qū)規(guī)規(guī)劃設計計規(guī)范 （2）武漢市市規(guī)劃管管理條例例及技術規(guī)規(guī)定 （3）城市居居住區(qū)公公共服務務設施設設置規(guī)定定 （4）住宅設設計規(guī)范范 （5）住宅建建筑設計計標準 （6）建筑工工程交通通設計及及停車場場設置標標準 （7）城市

4、道道路綠化化規(guī)劃及及設計規(guī)規(guī)范 （8）高層民民用建筑筑設計防防火規(guī)范范 （二）項項目概況況 1 地塊塊位置： 關山一路路與楚雄雄大道交交會處往往南4000m處處。光谷谷創(chuàng)業(yè)街街位于本本案東側側，南抵抵武漢職職業(yè)技術術學院，西緊鄰鄰關山一一路，北北靠長江江有線電電廠。地地塊緊鄰鄰光谷CCBD中中心區(qū)，不僅未未來發(fā)展展前景不不俗，其其現(xiàn)有配配套設施施也十分分成熟。周邊商商場、菜菜場、休休閑廣場場眾多，大專院院校林立立，公園園、醫(yī)院院等公共共設施相相距不遠遠?！奥?lián)想高高科經典都都市”居住小小區(qū)周邊邊有：華華中科技技大學、中南民民院、魯魯巷廣場場、關山山市場、關山中中學、魯魯巷小學學、光谷谷核心市市場

5、、電電信數(shù)碼碼港、長長江樂園園、東湖湖新技術術開區(qū)等等。位于于此地生生活方便便而多彩彩。 2 建設設規(guī)模與與目標： 土地面積積：2770畝（18000900平方米米） 容積率：1.775（本本地塊位位于武漢漢市郊區(qū)區(qū)，沿關關山一路路南行8800米米即達武武黃高速速公路，是武漢漢光谷的的重點開開發(fā)地段段，因此此為了吸吸引眾多多的科技技人才，光谷白白領階層層來此購購房置業(yè)業(yè)，把容容積率把把握在較較小的數(shù)數(shù)值） 建筑面積積：31145228平方方米 開發(fā)周期期：7至至8年 土地價格格：54400萬萬（高科科集團儲儲備土地地，作為為股本投投入） 3 周圍圍環(huán)境與與設施 （1）步步行約22分鐘可可至58

6、86、5521、7155等公交交車站； （2）魯魯巷廣場場購物中中心關山山超市以以及關山山飯店等等消費場場所均幾幾步之遙遙； （4）華華中科技技大學，中南民民族學院院等高校校環(huán)繞； （3）武武漢光谷谷CBDD中心?光谷谷創(chuàng)業(yè)街街位于本本案東側側 4 項目目投入資資金及效效益情況況 項目總投投資：3335997.228萬元元 自有資金金投入：124400 萬元 住宅銷售售價格：20000 元元/平米米起 項目銷售售收入：591104.00萬萬元 項目稅后后利潤總總額：1161227.114萬元元 項目毛利利潤潤：27.28 項目內部部收益率率：255.399 （三）項項目建設設緣由 1 項目目建

7、設有有利于我我公司在在武漢房房地產市市場的進進一步開開拓發(fā)展展 公司自成成立以來來，秉承承“追求卓卓越、盡盡善盡美美”之企業(yè)業(yè)理念，依托開開發(fā)區(qū)的的優(yōu)惠政政策及政政府支持持，立足足于東湖湖開發(fā)區(qū)區(qū)，輻射射武漢三三鎮(zhèn)。通通過本項項目的開開發(fā)，占占據(jù)光谷谷CBDD區(qū)域房房地產市市場，發(fā)發(fā)展壯大大公司實實力，并并進一步步樹立企企業(yè)在武武漢地產產業(yè)界的的形象。 2 項目目的建設設符合武武漢市對對光谷建建設的精精神 國家繼續(xù)續(xù)實行擴擴大內需需、拉動動經濟增增長政策策對房地地產市場場的潛力力巨大，使房地地產開發(fā)發(fā)企業(yè)預預期的盈盈利將進進一步增增強。隨隨著國家家取消了了銀行對對房地產產開發(fā)項項目貸款款的限制

8、制、解除除了房地地產開發(fā)發(fā)企業(yè)禁禁令，更更加堅定定了房地地產業(yè)發(fā)發(fā)展的信信心。武武漢市政政府加大大對房地地產業(yè)的的投入。每年投投資1000億元元興建6600萬萬平方米米的住宅宅，五年年共建330000萬平方方米，用用五年的的時間解解決300萬居民民的住房房問題的的戰(zhàn)略方方針的實實施對房房地產業(yè)業(yè)的影響響是十分分明顯的的。形成成了二、三級市市場聯(lián)動動效應。武漢市市房地產產市場多多年健康康規(guī)范的的發(fā)展，加之廣廣泛的宣宣傳引導導，市場場運作逐逐步放寬寬條件，市民賣賣舊買新新，二次次置業(yè)的的積極性性逐步得得到調動動和發(fā)揮揮，我市市房地產產市場已已形成了了二、三三級市場場聯(lián)動的的良好局局面。部部分條件件

9、好的行行政、企企事業(yè)單單位已進進入住房房貨幣化化分配階階段，房房改前的的好條件件正在逐逐步被消消化，繼繼而轉入入個人購購房，會會刺激住住房有效效需求，形成住住房梯級級消費。 根據(jù)20002年年第二季季度武房房指數(shù)報報告，洪洪山區(qū)房房地產市市場最大大特征就就是“光谷地地區(qū)以住住宅項目目為主，武珞路路沿線以以商務寫寫字樓為為主”。作為為洪山區(qū)區(qū)兩大經經濟支柱柱“中國光光谷”與“電腦一一條街”在洪山山區(qū)的經經濟結構構中將占占據(jù)主導導地位。隨著中中國光谷谷的發(fā)展展壯大，小區(qū)周周邊土地地已成為為武漢市市房地產產開發(fā)的的熱點，在未來來的5年年內，中中國光谷谷方圓550平方方公里的的區(qū)域將將形成一一個科工工

10、貿年收收入超過過10000億以以上的高高科技產產業(yè)園，加上長長江樂園園的帶動動效應，一大批批第三產產業(yè)會在在此地蓬蓬勃興起起，本地地域將成成為武漢漢市人文文環(huán)境最最好、居居住質量量最高、規(guī)劃配配套最完完善的生生活社區(qū)區(qū)。 因此，我我公司決決定在此此區(qū)域內內尋找合合適的地地段投資資建設高高品質的的商品住住宅小區(qū)區(qū)，由于于本區(qū)域域內土地地的稀缺缺以及我我公司資資金暫時時的短缺缺，我們們選取武武漢高科科國有控控股集團團和北京京融科智智地房地地產開發(fā)發(fā)有限公公司作為為戰(zhàn)略合合作伙伴伴，三方方經過協(xié)協(xié)商，達達成一致致，成立立合資公公司武漢漢聯(lián)想世紀高高科房地地產開發(fā)發(fā)股份有有限公司司共同開開發(fā)高科科集團

11、2270畝畝儲備地地塊。具具體合作作方式在在資金籌籌措一節(jié)節(jié)中有詳詳細敘述述。 3 由于于市區(qū)可可開發(fā)土土地稀缺缺，三方方合作開開發(fā)本項項目符合合我公司司投資開開發(fā)策略略 從土地供供應的角角度分析析，由于于土地數(shù)數(shù)量的相相對穩(wěn)定定性和自自90年年代中期期以來武武漢房地地產市場場的高速速發(fā)展，武漢市市區(qū)土地地資源日日益減少少，在市市區(qū)內，土地供供應絕對對數(shù)量必必然呈現(xiàn)現(xiàn)下降趨趨勢。類類似本項項目開發(fā)發(fā)可2000多畝畝以上大大規(guī)模住住宅區(qū)域域的土地地稀缺，土地資資源彌足足珍貴。隨著土土地供應應市場的的秩序日日益規(guī)范范化，為為了合理理的利用用城市土土地資源源，土地地獲得方方式已由由過去的的劃撥、協(xié)議

12、出出讓方式式逐步轉轉化為以以拍賣、招標方方式為主主。而后后兩種方方式必然然提高土土地獲得得成本，對項目目開發(fā)建建設不利利。 本項目由由武漢高高科國有有控股集集團提供供土地使使用權，為資金金流動周周轉和項項目建成成收益創(chuàng)創(chuàng)造了良良好條件件。一次次性獲得得大面積積有開發(fā)發(fā)潛力的的地塊，有利于于對項目目進行滾滾動開發(fā)發(fā)。根據(jù)據(jù)市場動動態(tài)，合合理調整整設計方方案和營營銷策略略，穩(wěn)步步樹立項項目品牌牌形象，這在武武漢房地地產市場場并不多多見。項項目周邊邊樓盤的的開發(fā)已已經提升升了本地地區(qū)土地地的潛在在價值，本項目目的開發(fā)發(fā)可以使使?jié)撛趦r價值得到到實現(xiàn)。 4 項目目開發(fā)優(yōu)優(yōu)勢所在在 世紀地產產豐富房房地產

13、項項目開發(fā)發(fā)經驗以以及良好好的信譽譽 高科集團團的相關關政策優(yōu)優(yōu)勢和充充足的土土地儲備備 融科智地地依托于于聯(lián)想集集團的高高科技理理念和品品牌優(yōu)勢勢 （四）市市場分析析 1 武漢漢概況 武漢市是是中國六六大中心心城市之之一。 在19992年年國家公公布的中中國城市市綜合經經濟實力力50強強中，武武漢名列列第六。20001年，武漢市市國內生生產總值值達到113488億元，按可比比價格計計算，比比20000年增增長122%。經經濟運行行質量提提高，全全年實現(xiàn)現(xiàn)財政收收入1550.118億元元,同比比增長221.88%,占占國內生生產總值值的比重重為本111.11%。自自19992年以以來,武武漢經

14、濟濟發(fā)展駛駛入快車車道,全全市國內內生產總總值連續(xù)續(xù)保持兩兩位數(shù)增增長,高高于全國國、全省省平均水水平。經經濟運行行質量和和效益明明顯提高高，人民民生活水水平繼續(xù)續(xù)改善，各項社社會事業(yè)業(yè)全面進進步，實實現(xiàn)了“十五”計劃的的良好開開局。得得天獨厚厚的地理理環(huán)境，經過數(shù)數(shù)千年的的開拓點點染，創(chuàng)創(chuàng)造了輝輝煌的物物資文明明和精神神文明，為武漢漢的飛速速發(fā)展奠奠定了堅堅實的基基礎。 中華人民民共和國國成立后后，武漢漢經過幾幾十年的的發(fā)展，已經成成為一個個門類齊齊全的綜綜合性工工業(yè)基地地，華中中地區(qū)的的內外貿貿易中心心，我國國內地最最大的交交通樞紐紐和重要要的教育育、科研研基地，在全國國2211個地級級以

15、上城城市中，武漢的的綜合經經濟實力力居第六六位，是是中國的的特大中中心城市市之一。改革開開放以來來，武漢漢的投資資“洼地效效應”顯現(xiàn)，目前利利用外資資居中國國中西部部大中城城市之首首，實際際利用外外資633.7億億美元，外資來來自全球球五大洲洲40多多個國家家或地區(qū)區(qū)，全球球5000強跨國國公司有有35家家來漢投投資，另另有455家設立立了代表表處。 邁向世界界超級城城市 世世紀之交交，正當當世界各各大城市市都在描描繪新的的發(fā)展藍藍圖之際際，美國國未來來學家雜志119999年6-7月刊刊發(fā)表了了著名學學者麥金金利-康康韋所著著題為未來的的超級城城市的的文章，預言中中國的上上海、武武漢將進進入2

16、11世紀全全球十大大超級城城市之列列。 超級城市市是指具具有下列列3項條條件特征征的城市市地區(qū)：人口超超過1000萬；能夠可可持續(xù)地地滿足居居民的物物質和社社會需求求（包括括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及及教育等等方面的的需求）；擁有有健康和和充滿火火力的經經濟環(huán)境境，能夠夠創(chuàng)造、吸引和和培育可可產生足足夠就業(yè)業(yè)機會和和財政收收入的經經濟投資資。未來來超級城城市必不不可少的的10個個因素：水源；國際機機場；與與腹地的的交通聯(lián)聯(lián)絡；圓圓頂體育育場；技技術中心心；通信信中心；公共交交通；垃垃圾處理理；綠色色基礎設設施；新新的政治治機制。 未來的十十大超級級城市：班加羅羅爾（印印度）；武漢（中

17、國）；上海海（中國國）；曼曼谷（泰泰國）；丹佛（美國）；亞特特蘭大（美國）；昆坎坎-圖盧盧姆地區(qū)區(qū)（墨西西哥）；馬德里里（西班班牙）；溫哥華華（加拿拿大）。由于地地處中部部要沖，擁有高高新技術術產業(yè)以以及數(shù)十十所大學學和技術術學院，武漢具具有很大大的機會會。 2 光谷谷地區(qū)房房地產住住宅市場場分析 （1）“光谷地地區(qū)”概況 信息技術術的突飛飛猛進，給世界界生產力力和人類類社會的的發(fā)展帶帶來了極極大的推推動。光光電子技技術是信信息技術術的核心心技術之之一，隨隨著國際際互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)業(yè)務和和通信業(yè)業(yè)的飛速速發(fā)展，光電子子信息產產業(yè)將是是影響未未來社會會發(fā)展的的戰(zhàn)略性性產業(yè)，必將成成為211世紀最最重要的

18、的支柱產產業(yè)之一一。 在在此背景景下，大大陸許多多專家學學者建議議建立國國家光電電子信息息產業(yè)基基地。湖湖北省和和武漢市市政府審審時度勢勢，及時時決策，力爭在在武漢創(chuàng)創(chuàng)建國家家光電子子信息產產業(yè)基地地。去年年，武漢漢以其發(fā)發(fā)展光電電子產業(yè)業(yè)的綜合合優(yōu)勢，被國家家科技部部、國家家計委批批準為國國家光電電子信息息產業(yè)基基地（簡簡稱“武漢中國光光谷”）。 “武漢中國光光谷”高等院院校和科科研院所所眾多，匯聚了了一大批批國內外外知名的的專家學學者，為為發(fā)展光光電子產產業(yè)提供供了強勁勁的智力力支持；以武漢漢烽火科科技集團團、長飛飛公司、精倫電電子、華華工科技技等企業(yè)業(yè)為代表表的一批批光電子子企業(yè)，已經形

19、形成了一一定的產產業(yè)規(guī)模模，形成成了光谷谷發(fā)展的的骨架；“武漢中國光光谷”依托國國家級開開發(fā)區(qū)-武漢漢東湖新新技術開開發(fā)區(qū)，有著良良好的外外部環(huán)境境和條件件，這些些都為光光谷的建建設發(fā)展展奠定了了良好的的基礎。 武漢東湖湖新技術術開發(fā)區(qū)區(qū)50平平方公里里范圍內內集聚了了18所所高等院院校，556個省省部屬科科研院所所，655個國家家重點學學科，110個國國家重點點實驗室室，7個個國家工工程技術術研究中中心，443名兩兩院院士士，200多萬名名各類專專業(yè)科技技人員，35萬萬在校大大學生，每年有有5萬余余名大學學生從這這里走向向四面八八方。武武漢東湖湖高新技技術開發(fā)發(fā)區(qū)是僅僅次于北北京中關關村的中

20、中國第二二大智力力密集區(qū)區(qū)，擁有有非常豐豐富的高高新技術術人才資資源。 （2）建建筑類型型 武漢市（光谷地地區(qū)）住住宅類建建筑其類類型現(xiàn)狀狀： 多層。作為一一種最為為普遍的的建筑形形式，多多層住宅宅依然是是市場供供應量的的主體，這一點點在城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結合部部的郊區(qū)區(qū)房地產產市場尤尤為突出出。目前前市中心心的多層層項目越越來越少少，有徹徹底“逃離市市中心”的趨勢勢。反觀觀城市的的外延，尤其是是近兩年年房地產產開發(fā)較較熱的“三區(qū)五五片”，即漢漢口的金金銀湖片片和后湖湖片，武武昌的南南湖片、東湖高高新開發(fā)發(fā)區(qū)片以以及漢陽陽地區(qū)的的沌口開開發(fā)區(qū)，無論樓樓盤規(guī)模模如何，均以多多層物業(yè)業(yè)為開發(fā)發(fā)的主要要建筑形形

21、式。從從最近新新開樓盤盤來看，多層物物業(yè)也是是占著絕絕對的比比例。 小高層層。目前前小高層層最大的的特點是是將其“領地”擴展到到了郊區(qū)區(qū)。除了了在“寸土寸寸金”的市中中心之外外，小高高層也出出現(xiàn)在了了離市中中心較遠遠的城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結合部部。位于于金銀湖湖片區(qū)的的“麗水佳佳園”開盤，其一期期工程推推出了數(shù)數(shù)棟八層層帶電梯梯的小高高層，再再加上戶戶型上的的創(chuàng)新設設計，市市場反映映良好。此外，近期開開盤的位位于青山山區(qū)工業(yè)業(yè)二路上上的 “寶安公園家家”在其規(guī)規(guī)劃中也也有數(shù)棟棟小高層層項目。這一現(xiàn)現(xiàn)象打破破了“小高層層只能在在市中心心生存”的定式式。 高層。目前武武漢市高高層物業(yè)業(yè)尷尬的的現(xiàn)狀正正在被城城市

22、中心心區(qū)日益益增多的的新一代代高層住住宅項目目所改變變。市中中心幾個個高層樓樓盤的面面世，為為高層物物業(yè)市場場增添了了幾分亮亮色。福福星城市市花園、怡景花花園等樓樓盤紛紛紛亮相，而且都都以高品品質樹立立江城樓樓市的頂頂級豪宅宅形象，使高層層物業(yè)的的現(xiàn)狀有有所改觀觀。 別墅。江城特特有的豐豐富水資資源成就就了眾多多的別墅墅項目。就目前前的實際際情況來來看，別別墅市場場中無論論從供應應量還是是市場的的接納程程度看，TOWWNHOOUSEE（即聯(lián)聯(lián)排別墅墅）都是是最好的的。究其其原因，一方面面是聯(lián)排排別墅自自身的優(yōu)優(yōu)勢，即即住宅功功能齊全全，并且且位于郊郊區(qū)價格格相對較較低，綠綠化率高高，環(huán)境境優(yōu)美

23、；另一方方面是因因為隨著著二次置置業(yè)者在在購房人人群中所所占的比比例不斷斷增大，要求改改善生活活質量的的購房消消費者日日益增多多，直接接促使別別墅的需需求量增增大。目目前汀香香水榭、水藍郡郡和黃金金海岸等等樓盤的的此類物物業(yè)都取取得了良良好的市市場效果果。 本項目建建筑類型型： 以高層（C型）為主干干，周圍圍點綴布布局（AA、B、D、EE型）多多層住宅宅。整個個小區(qū)外外觀上錯錯落有致致，1.75的的容積率率保證了了充足的的綠化面面積和多多處現(xiàn)代代景觀小小品設置置在住宅宅樓周圍圍。 配比： 多層：AA型8棟棟、B型型6棟、D型112棟、E型77棟 高高層：CC型144棟 3 目標標市場地地位 項

24、目銷售售目標群群如下： （1）外外企、高高新技術術企業(yè)、金融證證券信息息業(yè)界白白領人士士； （2）周周邊高校校的教師師以及工工作者； （3）欲欲改善居居住條件件的置業(yè)業(yè)者； （4）政政府及企企事業(yè)單單位中層層以上管管理干部部； （5）外外地來漢漢的經商商者。 （6）其其他 （五）結結論 本項目社社會效益益、經濟濟效益、環(huán)境效效益俱佳佳，項目目可行。 （一）市市場概況況 1 武漢漢市總體體經濟狀狀況 武漢市是是中國六六大中心心城市之之一。 在19992年年國家公公布的中中國城市市綜合經經濟實力力50強強中，武武漢名列列第六。20001年，武漢市市國內生生產總值值達到113488億元，按可比比價格

25、計計算，比比20000年增增長122%。經經濟運行行質量提提高，全全年實現(xiàn)現(xiàn)財政收收入1550.118億元元,同比比增長221.88%,占占國內生生產總值值的比重重為本111.11%。自自19992年以以來,武武漢經濟濟發(fā)展駛駛入快車車道,全全市國內內生產總總值連續(xù)續(xù)保持兩兩位數(shù)增增長,高高于全國國、全省省平均水水平。經經濟運行行質量和和效益明明顯提高高，人民民生活水水平繼續(xù)續(xù)改善，各項社社會事業(yè)業(yè)全面進進步，實實現(xiàn)了“十五”計劃的的良好開開局。 得天獨厚厚的地理理環(huán)境，經過數(shù)數(shù)千年的的開拓點點染，創(chuàng)創(chuàng)造了輝輝煌的物物資文明明和精神神文明，為武漢漢的飛速速發(fā)展奠奠定了堅堅實的基基礎。 中華人民

26、民共和國國成立后后，武漢漢經過幾幾十年的的發(fā)展，已經成成為一個個門類齊齊全的綜綜合性工工業(yè)基地地，華中中地區(qū)的的內外貿貿易中心心，我國國內地最最大的交交通樞紐紐和重要要的教育育、科研研基地，在全國國2211個地級級以上城城市中，武漢的的綜合經經濟實力力居第六六位，是是中國的的特大中中心城市市之一。改革開開放以來來，武漢漢的投資資“洼地效效應”顯現(xiàn)，目前利利用外資資居中國國中西部部大中城城市之首首，實際際利用外外資633.7億億美元，外資來來自全球球五大洲洲40多多個國家家或地區(qū)區(qū)，全球球5000強跨國國公司有有35家家來漢投投資，另另有455家設立立了代表表處。 邁向世界界超級城城市 世世紀之

27、交交，正當當世界各各大城市市都在描描繪新的的發(fā)展藍藍圖之際際，美國國未來來學家雜志119999年6-7月刊刊發(fā)表了了著名學學者麥金金利-康康韋所著著題為未來的的超級城城市的的文章，預言中中國的上上海、武武漢將進進入211世紀全全球十大大超級城城市之列列。 超級城市市是指具具有下列列3項條條件特征征的城市市地區(qū)：人口超超過1000萬；能夠可可持續(xù)地地滿足居居民的物物質和社社會需求求（包括括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及及教育等等方面的的需求）；擁有有健康和和充滿火火力的經經濟環(huán)境境，能夠夠創(chuàng)造、吸引和和培育可可產生足足夠就業(yè)業(yè)機會和和財政收收入的經經濟投資資。未來來超級城城市必不不可少的的

28、10個個因素：水源；國際機機場；與與腹地的的交通聯(lián)聯(lián)絡；圓圓頂體育育場；技技術中心心；通信信中心；公共交交通；垃垃圾處理理；綠色色基礎設設施；新新的政治治機制。 未來的十十大超級級城市：班加羅羅爾（印印度）；武漢（中國）；上海海（中國國）；曼曼谷（泰泰國）；丹佛（美國）；亞特特蘭大（美國）；昆坎坎-圖盧盧姆地區(qū)區(qū)（墨西西哥）；馬德里里（西班班牙）；溫哥華華（加拿拿大）。由于地地處中部部要沖，擁有高高新技術術產業(yè)以以及數(shù)十十所大學學和技術術學院，武漢具具有很大大的機會會。 2 武漢漢房地產產市場概概況 國家繼續(xù)續(xù)實行擴擴大內需需、拉動動經濟增增長政策策對房地地產市場場的潛力力巨大，使房地地產開發(fā)

29、發(fā)企業(yè)預預期的盈盈利將進進一步增增強。隨隨著國家家取消了了銀行對對房地產產開發(fā)項項目貸款款的限制制、解除除了房地地產開發(fā)發(fā)企業(yè)禁禁令，更更加堅定定了房地地產業(yè)發(fā)發(fā)展的信信心。 武漢市政政府加大大對房地地產業(yè)的的投入。每年投投資1000億元元興建6600萬萬平方米米的住宅宅，五年年共建330000萬平方方米，用用五年的的時間解解決300萬居民民的住房房問題的的戰(zhàn)略方方針的實實施對房房地產業(yè)業(yè)的影想想是十分分明顯的的。 形成了二二、三級級市場聯(lián)聯(lián)動效應應。武漢漢市房地地產市場場多年健健康規(guī)范范的發(fā)展展，加之之廣泛的的宣傳引引導，市市場運做做逐步放放寬條件件，市民民賣舊買買新，二二次置業(yè)業(yè)的積極極性

30、逐步步得到調調動和發(fā)發(fā)揮，我我市房地地產市場場已形成成了二、三級市市場聯(lián)動動的良好好局面。 部分條件件好的行行政、企企事業(yè)單單位已進進入住房房貨幣化化分配階階段，房房改前的的好條件件正在逐逐步被消消化，繼繼而轉入入個人購購房，會會刺激住住房有效效需求，形成住住房梯級級消費。 3 武漢漢商品住住宅價格格走勢 20011年武漢漢市房地地產市場場呈現(xiàn)出出市場活活躍，交交易量放放大，價價格上漲漲并逐步步走高的的態(tài)勢。本季度度洪山區(qū)區(qū)高檔物物業(yè)依然然保持336000元/?。虹景景豪庭、曙光嘉嘉園等樓樓盤盤的的加入也也起到了了一定的的作用。 洪山區(qū)：20002年第第四季度度洪山區(qū)區(qū)住宅價價格指數(shù)數(shù)為144

31、88.67點點，比上上季度上上漲了336.992點；住宅平平均價格格為23325.85元元/平方方米，比比上季度度上漲了了57.68元元/平方方米，漲漲幅為22.544%。 洪山區(qū)指指數(shù) 20011第四季季度 111455.399 20022第一季季度 112733.522 20022第二季季度 113277.122 20022第三季季度 114511.755 20022第四季季度 114888.677 此季度武武珞路沿沿線樓盤盤銷售均均價在330000元/平平方米左左右，且且銷售情情況良好好：書香香門第售售罄，均均價在332000元/平平方米左左右的兆兆富國際際大廈取取得了330000平方米

32、米以上的的銷量。究其原原因，一一是有良良好的地地理位置置，交通通方便；二是該該區(qū)域樓樓盤有充充足的消消費群體體?高高校教職職工和成成長中的的新小企企業(yè)、個個人投資資者，如如書香門門第住宅宅主要針針對的是是高校教教師和博士士、研究究生等。從市場場現(xiàn)狀看看，武珞珞路沿線線地處城城市中心心，土地地成本比比較高，因此開開發(fā)的項項目多為為高層的的商務寫寫字樓或或商住樓樓。 楚雄大道道沿線聚聚集了名名都花園園、尚文文創(chuàng)業(yè)城城、華城城新都、當代光光谷智慧慧城等多多個住宅宅項目，除了名名都花園園價格達達到29900元元/平方方米以外外，其他他樓盤均均價在119400元/平平方米上上下浮動動，該區(qū)區(qū)域高校校眾多

33、，有較好好的自然然環(huán)境與與人文環(huán)環(huán)境，購購房者多多以高校校教職工工為主。華城新新都本季季度銷售售量在11萬平方方米以上上；當代代光谷智智慧城本本季度銷銷量也保保持在550000平方米米左右?？傮w而而言，楚楚雄大道道沿線樓樓盤體本本季度價價格都有有所提高高。 楚雄大道道以南沿沿珞獅南南路聚集集了麗島島花園、新開盤盤的明澤澤半島尊尊邸和南南湖山莊莊。麗島島花園往往南樓盤盤由于均均價逐漸漸降低，取得了了較好的的銷售業(yè)業(yè)績，此此季度新新開盤的的明澤半島尊尊邸取得得了開門門紅，銷銷量在440000平方米米左右。該區(qū)域域樓盤呈呈現(xiàn)別墅墅化、大大戶型化化發(fā)展的的趨勢。 坐落在洪洪山區(qū)的的“中國光光谷”所在區(qū)

34、區(qū)域此季季度又推推出了學學府佳園園三期，平均價價格在220000元/平平方米左左右。湯湯遜湖版版塊在此此季度銷銷售平穩(wěn)穩(wěn)，東林林外廬二二期項目目均價為為16000元/平方米米，仍保保持著較較好的銷銷售勢頭頭；銀河河灣均價價為17700元元/平方方米，銷銷量達到到1.44萬平方方米左右右；均價價在23300元元/平方方米的玉玉龍島花花園別墅墅此季也也銷售了了40000多平平方米；水藍郡郡經過66月底的的暫停銷銷售后于于8月重重新登場場，呈良良好態(tài)勢勢。 4 武漢漢主要商商品住宅宅樓盤220022年銷售售大勢 1市場場整體活活躍，樓樓盤銷售售順暢 20022年第四四季是武武漢市房房地產市市場最為為

35、活躍的的一個季季度，各各區(qū)域銷銷售價格格和銷售售量都大大幅度提提高，如如漢陽的的奧林花花園剛剛剛開盤一一個月的的時間，一期的的4000余套已已銷售逾逾70。碧水水晴天一一期推出出的2992套住住房，兩兩個季度度不到銷銷售了770%，而其出出售的442間商商鋪也被被一搶而而空。武武昌南湖湖附近的的華錦花花園此季季度也取取得近1100000平方方米的銷銷售量；中北路路上天源源城住宅宅小區(qū)也也是近萬萬平方米米的銷售售量。在在價格上上，各區(qū)區(qū)域的銷銷售價格格均上漲漲約1000元/平方米米。 2名家家操盤實實力大增增 目前，武武漢市中中、高檔檔樓盤訴訴諸于市市場的賣賣點，基基本上集集中在尊尊貴性、環(huán)境、

36、功能及及服務特特色方面面，講究究名家規(guī)規(guī)劃與設設計、名名家建筑筑與安裝裝、名家家管理與與服務、名人居居住與生生活。例例如，位位于漢口口金融一一條街西西北湖畔畔的“世紀華華庭”，便是是以尊貴貴氣息走走向市場場直言，使得只只有1889套豪豪宅的“世紀華華庭”在推出出不到半半年的時時間里就就售出了了1377套。武武漢市另另一個同同樣屬于于成功人人士居住住的高檔檔樓盤?“麗島花花園”，則是是在借助助優(yōu)勢的的臨湖地地理位置置優(yōu)勢之之外，仍仍然十分分注重小小區(qū)內部部的環(huán)境境建設，這在武武漢市的的樓盤環(huán)環(huán)境設計計中可以以說是占占據(jù)著首首屈一指指的地位位。同樣樣，武漢漢市還有有著像“虹景花花園”這樣原原滋原味

37、味的高檔檔歐式住住宅，有有著以名名家設計計、精雕雕細鑿、品牌經經營的“金色港港灣”，以及及像“藍灣俊俊園”這樣聘聘請了著著名的物物業(yè)管理理公司來來提升品品牌魅力力的樓盤盤。 3小高高層、高高層住宅宅將呈現(xiàn)現(xiàn)規(guī)模進進入市場場的趨勢勢 20022年7月月1日武武漢市土土地供應應方式的的改革，土地價價格的逐逐步攀升升，在房房地產開開發(fā)中充充分利用用土地資資源，降降低土地地成本，已成為為開發(fā)商商的共識識。在這這種市場場背景下下，武漢漢市小高高層、高高層項目目的開發(fā)發(fā)比例呈呈現(xiàn)增大大的趨勢勢，其所所占市場場規(guī)模也也會得到到明顯的的提高。據(jù)調查查：20002年年武漢市市小高層層、高層層住宅的的開發(fā)棟棟數(shù)達

38、1150余余棟，總總建筑面面積將達達到2000萬平平方米以以上，與與上年相相比，其其增幅為為30%左右。隨著小小高層、高層住住宅的逐逐步增多多，消費費者的居居住觀念念也會隨隨之發(fā)生生悄然的的變化，并在心心理上會會逐漸接接受高層層住宅。 4消費費者的購購房行為為漸趨理理性 隨著房改改政策的的深入實實施和城城市建設設不斷深深化，各各種借、貸款手手續(xù)相應應簡化，良好的的物業(yè)管管理使住住房消費費需求不不斷擴大大，然而而房地產產是一個個個性化化十分突突出的產產品，消消費頻次次又很低低，也許許有的人人一生只只有一次次購房行行為，因因此越來來越多的的人開始始慎重看看待購房房行為，據(jù)調查查：購房房影響因因素中

39、地地理位置置40，價格格為366.855，環(huán)環(huán)境為222.996，交通為為6.447，其他因因素的被被選率為為0.993，這些因因素包括括：戶型型、物業(yè)業(yè)管理、開發(fā)商商的實力力等。 5. 價價格及指指數(shù) 20002年年第四季季度房地地產綜合合物業(yè)指指數(shù)為111155.722點，較較上季度度上漲666.443點；綜合物物業(yè)平均均價格為為32007.776元/平方米米，與上上季度相相比上漲漲了1990.998元/平方米米，漲幅幅為6.33%。 住宅價格格指數(shù)此此季度為為11336.663點，比上季季度上漲漲58.32點點；平均均價格為為22006.888元/平方米米，比上上季度上上升1113.22

40、3元/平方米米，其升升幅為55.411%。 寫字字樓價格格指數(shù)此此季度為為10550.007點，較上季季度上漲漲11.36點點；平均均價格為為42008.663元/平方米米，較上上季度漲漲了455.555元/平平方米，漲幅為為1.009%。 20022年消費費者對所所購物業(yè)業(yè)的要求求更高，買房不不再只是是需求，還有欲欲望的滿滿足、房房地產的的增值保保值等成成分因素素含在其其中。220033年的住住宅將會會進一步步分為學學生公寓寓、單身身公寓、教師公公寓、老老年公寓寓、公務務員公寓寓等。11-6月月房屋成成交2111188起，同同比增長長52%，其中中，存量量房買賣賣成交1129999起，占總成

41、成交量的的61.55%。全市市房地產產交易面面積2447.442萬平平方米，成交價價值233.144億元。其中，存量房房交易面面積1558.111萬平平方米，占總交交易面積積的633.9%，同比比增長66%，下下半年將將會有大大副上升升；同期期居民已已購公房房上市交交易200.999萬平方方米，占占總交易易面積的的13.3%。 區(qū) 位 交易總總量 存存量房 百分比比 洪 山 28.71 14.34 50% （三）競競爭分析析 1 武漢漢市房地地產住宅宅市場競競爭特點點 特點一一：市政政政策繼繼續(xù)帶動動樓市發(fā)發(fā)展 特點二二：規(guī)模模性小區(qū)區(qū)將領導導潮流 特點三三：戶型型面積在在變小、房間在在變多

42、特點四四：小高高層物業(yè)業(yè)受消費費者青睞睞 特點五五：成規(guī)規(guī)模、重重環(huán)境 特點六六：板狀狀結構已已成為高高層住宅宅的主流流 特點七七：精裝裝修房需需求不容容忽視 特點八八：品牌牌營銷引引發(fā)樓市市新賣點點 2 武漢漢區(qū)域房房地產競競爭分析析 本項目位位于武漢漢洪山區(qū)區(qū)，周邊邊的武昌昌區(qū)區(qū)域域內樓盤盤對本項項目構成成競爭，本報告告采擷洪洪山區(qū)和和武昌區(qū)區(qū)內主要要樓盤大大勢加以以對比分分析。 洪山區(qū)： 20022年第四四季度洪洪山區(qū)住住宅價格格指數(shù)為為14888.667點，比上季季度上漲漲了366.922點；住住宅平均均價格為為23225.885元/平方米米，比上上季度上上漲了557.668元/平方米

43、米，漲幅幅為2.54%。 洪山區(qū)指指數(shù) 20011第四季季度 111455.399 20022第一季季度 112733.522 20022第二季季度 113277.122 20022第三季季度 114511.755 20022第四季季度 114888.677 此季度武武珞路沿沿線樓盤盤銷售均均價在330000元/平平方米左左右，且且銷售情情況良好好：書香香門第售售罄，均均價在332000元/平平方米左左右的兆兆富國際際大廈取取得了330000平方米米以上的的銷量。究其原原因，一一是有良良好的地地理位置置，交通通方便；二是該該區(qū)域樓樓盤有充充足的消消費群體體?高高校教職職工和成成長中的的新小企企

44、業(yè)、個個人投資資者，如如書香門門第住宅宅主要針針對的是是高校教教師和博士士、研究究生等。從市場場現(xiàn)狀看看，武珞珞路沿線線地處城城市中心心，土地地成本比比較高，因此開開發(fā)的項項目多為為高層的的商務寫寫字樓或或商住樓樓。 楚雄大道道沿線聚聚集了名名都花園園、尚文文創(chuàng)業(yè)城城、華城城新都、當代光光谷智慧慧城等多多個住宅宅項目，除了名名都花園園價格達達到29900元元/平方方米以外外，其他他樓盤均均價在119400元/平平方米上上下浮動動，該區(qū)區(qū)域高校校眾多，有較好好的自然然環(huán)境與與人文環(huán)環(huán)境，購購房者多多以高校校教職工工為主。華城新新都此季季度銷售售量在11萬平方方米以上上；當代代光谷智智慧城本本季度

45、銷銷量也保保持在550000平方米米左右?？傮w而而言，楚楚雄大道道沿線樓樓盤體本本季度價價格都有有所提高高。 楚雄大道道以南沿沿珞獅南南路聚集集了麗島島花園、新開盤盤的明澤澤半島尊尊邸和南南湖山莊莊。麗島島花園往往南樓盤盤由于均均價逐漸漸降低，取得了了較好的的銷售業(yè)業(yè)績，本本季度新新開盤的的明澤半島尊尊邸取得得了開門門紅，銷銷量在440000平方米米左右。該區(qū)域域樓盤呈呈現(xiàn)別墅墅化、大大戶型化化發(fā)展的的趨勢。 坐落在洪洪山區(qū)的的“中國光光谷”所在區(qū)區(qū)域此季季度又推推出了學學府佳園園三期，平均價價格在220000元/平平方米左左右。湯湯遜湖版版塊在此此季度銷銷售平穩(wěn)穩(wěn)，東林林外廬二二期項目目均價

46、為為16000元/平方米米，仍保保持著較較好的銷銷售勢頭頭；銀河河灣均價價為17700元元/平方方米，銷銷量達到到1.44萬平方方米左右右；均價價在23300元元/平方方米的玉玉龍島花花園別墅墅本季也也銷售了了40000多平平方米；水藍郡郡經過66月底的的暫停銷銷售后于于8月重重新登場場，呈良良好態(tài)勢勢。 武昌區(qū)： 20022年第四四季度武武昌區(qū)平平均指數(shù)數(shù)為10083.44點點，比上上季度上上漲了770.889點。平均價價格為223500.499元/平平方米，比上季季度上漲漲了1553.779元/平方米米，漲幅幅為7%。 武昌區(qū)指指數(shù) 20011年第四四季度 10003.118 20022年

47、第一一季度 9299.888 20022年第二二季度 10446.669 20022年第三三季度 10112.555 20022年第四四季度 10883.444 此季度南南湖地區(qū)區(qū)普通住住宅的均均價為117322.699元/平平方米，比上季季度提高高13.27元元/平方方米。隨隨著南湖湖地區(qū)逐逐步成為為武昌最最大的居居住社區(qū)區(qū)，市政政配套設設施越來來越完善善，社區(qū)區(qū)文化氣氣息濃厚厚，況且且隨著社社區(qū)規(guī)模模的逐步步形成，土地稀稀缺性明明顯化，目前該該地區(qū)已已經沒有有任何土土地可用用來開發(fā)發(fā)樓盤，這使得得更多的的人希望望在剩下下為數(shù)不不多的樓樓盤里搶搶到一塊塊居住空空間。此此季度該該地區(qū)強強銷物業(yè)

48、業(yè)是華錦錦花園（二期）、新大大地博雅雅苑、虹虹頂花園園等中檔檔樓盤，銷售量量都近1100000平方方米，而而且高檔檔物業(yè)像像寶安加洲花花園、中中央花園園等高檔檔樓盤的的銷售量量也提高高不少。 此季度徐徐東新區(qū)區(qū)物業(yè)的的均價為為25009.447元/平方米米，比上上季度提提高了551.997元/平方米米。本季季度該區(qū)區(qū)域房地地產市場場一片活活躍，銷銷售量和和價格的的提升是是武昌地地區(qū)最高高的，這這與長江江二橋取取消收費費的措施施是分不不開的。此季度度強銷的的物業(yè)為為和盛世世家、新新世紀家家園、都都市經典典，銷量量都超過過60000平方方米。中中北路連連接了徐徐東新區(qū)區(qū)和武昌昌小東門門，是武武昌南

49、北北交通的的主干道道之一，徐東新新區(qū)的物物業(yè)項目目的旺銷銷同時也也帶動中中北路沿沿線房地地產活躍躍。中北北路沿線線現(xiàn)已成成為小高高層聚集集區(qū)，此此季度均均價在224500元/平平方米左左右，該該區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)駐扎了了天源城城住宅小小區(qū)、四四季彩城城、安順順星苑、白玫瑰瑰花苑等等等小高高層。隨隨著市政政配套的的完善，中北路路沿線有有望成為為武昌地地區(qū)集住住宅辦公公為一體體的新區(qū)區(qū)。 此季度東東湖周邊邊地區(qū)依依然是東東湖林語語獨占鰲鰲頭，均均價不僅僅不降反反而逐步步攀升高高達41150元元/平方方米，這這主要是是由于其其周邊自自然環(huán)境境優(yōu)越，小區(qū)內內規(guī)劃布布置也延延伸了周周邊的環(huán)環(huán)境特色色，在建建筑形式

50、式、戶型型及房屋屋的細節(jié)節(jié)方面也也充分體體現(xiàn)人性性化的居居住理念念。 3 光谷谷地區(qū)房房地產住住宅市場場分析 （1）“光谷地地區(qū)”概況 信息技術術的突飛飛猛進，給世界界生產力力和人類類社會的的發(fā)展帶帶來了極極大的推推動。光光電子技技術是信信息技術術的核心心技術之之一，隨隨著國際際互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)業(yè)務和和通信業(yè)業(yè)的飛速速發(fā)展，光電子子信息產產業(yè)將是是影響未未來社會會發(fā)展的的戰(zhàn)略性性產業(yè)，必將成成為211世紀最最重要的的支柱產產業(yè)之一一。 在在此背景景下，大大陸許多多專家學學者建議議建立國國家光電電子信息息產業(yè)基基地。湖湖北省和和武漢市市政府審審時度勢勢，及時時決策，力爭在在武漢創(chuàng)創(chuàng)建國家家光電子子信息產

51、產業(yè)基地地。去年年，武漢漢以其發(fā)發(fā)展光電電子產業(yè)業(yè)的綜合合優(yōu)勢，被國家家科技部部、國家家計委批批準為國國家光電電子信息息產業(yè)基基地（俗俗稱“武漢中國光光谷”）。 “武漢中國光光谷”高等院院校和科科研院所所眾多，匯聚了了一大批批國內外外知名的的專家學學者，為為發(fā)展光光電子產產業(yè)提供供了強勁勁的智力力支持；以武漢漢烽火科科技集團團、長飛飛公司、精倫電電子、華華工科技技等企業(yè)業(yè)為代表表的一批批光電子子企業(yè)，已經形形成了一一定的產產業(yè)規(guī)模模，形成成了光谷谷發(fā)展的的骨架；“武漢中國光光谷”依托國國家級開開發(fā)區(qū)-武漢漢東湖新新技術開開發(fā)區(qū)，有著良良好的外外部環(huán)境境和條件件，這些些都為光光谷的建建設發(fā)展展奠

52、定了了良好的的基礎。 武漢東湖湖新技術術開發(fā)區(qū)區(qū)50平平方公里里范圍內內集聚了了18所所高等院院校，556個省省部屬科科研院所所，655個國家家重點學學科，110個國國家重點點實驗室室，7個個國家工工程技術術研究中中心，443名兩兩院院士士，200多萬名名各類專專業(yè)科技技人員，35萬萬在校大大學生，每年有有5萬余余名大學學生從這這里走向向四面八八方。武武漢東湖湖高新技技術開發(fā)發(fā)區(qū)是僅僅次于北北京中關關村的中中國第二二大智力力密集區(qū)區(qū)，擁有有非常豐豐富的高高新技術術人才資資源。 （2）建建筑類型型 多層。作為一一種最為為普遍的的建筑形形式，多多層住宅宅依然是是市場供供應量的的主體，這一點點在城鄉(xiāng)

53、鄉(xiāng)結合部部的郊區(qū)區(qū)房地產產市場尤尤為突出出。目前前市中心心的多層層項目越越來越少少，有徹徹底“逃離市市中心”的趨勢勢。反觀觀城市的的外延，尤其是是近兩年年房地產產開發(fā)較較熱的“三區(qū)五五片”，即漢漢口的金金銀湖片片和后湖湖片，武武昌的南南湖片、東湖高高新開發(fā)發(fā)區(qū)片以以及漢陽陽地區(qū)的的沌口開開發(fā)區(qū)，無論樓樓盤規(guī)模模如何，均以多多層物業(yè)業(yè)為開發(fā)發(fā)的主要要建筑形形式。從從武漢三三鎮(zhèn)各區(qū)區(qū)新開樓樓盤來看看，多層層物業(yè)也也是占著著絕對的的比例。 小高層層。目前前小高層層最大的的特點是是將其“領地”擴展到到了郊區(qū)區(qū)。除了了在“寸土寸寸金”的市中中心之外外，小高高層也出出現(xiàn)在了了離市中中心較遠遠的城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結合部

54、部。位于于金銀湖湖片區(qū)的的“麗水佳佳園”開盤，其一期期工程推推出了數(shù)數(shù)棟八層層帶電梯梯的小高高層，再再加上戶戶型上的的創(chuàng)新設設計，市市場反映映良好。此外，近期開開盤的位位于青山山區(qū)工業(yè)業(yè)二路上上的 “寶安公園家家”在其規(guī)規(guī)劃中也也有數(shù)棟棟小高層層項目。這一現(xiàn)現(xiàn)象打破破了“小高層層只能在在市中心心生存”的定式式。 高層。目前武武漢市高高層物業(yè)業(yè)尷尬的的現(xiàn)狀正正在被城城市中心心區(qū)日益益增多的的新一代代高層住住宅項目目所改變變。市中中心幾個個高層樓樓盤的面面世，為為高層物物業(yè)市場場增添了了幾分亮亮色。本本季度福福星城市市花園、怡景花花園等樓樓盤紛紛紛亮相，而且都都以高品品質樹立立江城樓樓市的頂頂級豪

55、宅宅形象，使高層層物業(yè)的的現(xiàn)狀有有所改觀觀。 別墅。江城特特有的豐豐富水資資源成就就了眾多多的別墅墅項目。就目前前的實際際情況來來看，別別墅市場場中無論論從供應應量還是是市場的的接納程程度看，TOWWNHOOUSEE（即聯(lián)聯(lián)排別墅墅）都是是最好的的。究其其原因，一方面面是聯(lián)排排別墅自自身的優(yōu)優(yōu)勢，即即住宅功功能齊全全，并且且位于郊郊區(qū)價格格相對較較低，綠綠化率高高，環(huán)境境優(yōu)美；另一方方面是因因為隨著著二次置置業(yè)者在在購房人人群中所所占的比比例不斷斷增大，要求改改善生活活質量的的購房消消費者日日益增多多，直接接促使別別墅的需需求量增增大。目目前汀香香水榭、水藍郡郡和黃金金海岸等等樓盤的的此類物物

56、業(yè)都取取得了良良好的市市場效果果。 本項目建建筑類型型： 以高層（C型）為主干干，周圍圍點綴布布局（AA、B、D、EE型）多多層住宅宅。整個個小區(qū)外外觀上錯錯落有致致，1.75的的容積率率保證了了充足的的綠化面面積和多多處現(xiàn)代代景觀小小品設置置在住宅宅樓周圍圍。 4 競爭爭樓盤分分析 本項目地地處關山山一路與與雄楚大大道交界界處，緊緊臨光谷谷CBDD核心地地區(qū)，屬屬于東湖湖高新技技術開發(fā)發(fā)區(qū)黃金金地段。周邊地地區(qū)近年年來相繼繼開發(fā)了了一些與與本項目目相關的的樓盤，形成競競爭態(tài)勢勢。對于于這些樓樓盤的分分析有助助于找準準市場動動向，對對項目進進行綜合合市場定定位。 樓盤名稱稱 開發(fā)發(fā)商 房房型

57、結結構 價價格(元元/m22) 交交房方式式 逸景苑 銀峰置置業(yè)發(fā)展展（武漢漢）有限限公司 3*22、4*2、復復式 框框架 118800起 期期房 兆富國際際大廈 湖北駿駿華房地地產發(fā)展展公司 3*22 框架架 28880起起 現(xiàn)房房 當代光谷谷智慧城城 武漢漢當代物物業(yè)發(fā)展展公司 3*22*2、4*22*. 框框架 220200均 期期房 銀河灣 武漢鑫鑫萬國房房地產發(fā)發(fā)展公司司 2*1、33*1 框架 18000均 期房 華城新都都 武漢漢匯峰房房地產開開發(fā)公司司 1*1、22*2、3*. 框架 19880均 期房 東林外廬廬 岡部部置業(yè)（武漢）公司 3*22、1*1、44*. 框框架

58、116700均 期期房 名都花園園 武漢漢城投房房地產開開發(fā)公司司 2*2、33*1、3*. 框架 27000均 現(xiàn)房、期房 麗島花園園 聯(lián)合合置業(yè)（武漢）公司 3*22、4*1、44*. 框框架、磚磚混 339000均 現(xiàn)現(xiàn)房 電腦大世世界 洪洪港置業(yè)業(yè) 3*2 框框架、磚磚混 443000起 現(xiàn)現(xiàn)房 明珠園 武漢聯(lián)聯(lián)亨物業(yè)業(yè)發(fā)展有有限公司司 2*1 框框架 110000起 期期房 弘業(yè)俊園園 武漢漢市武昌昌政通實實業(yè)公司司、湖北北弘業(yè)房房地產發(fā)發(fā)展有限限公司 不詳 框架 未開盤盤 期房房 南波灣 武漢農農墾房地地產公司司 別墅墅 框架架 12290起起 期房房 文豪苑 武漢洪洪榮物業(yè)業(yè)有限

59、公公司 33*2*2、22*2*2 框框架 118200均 期期房 當代曙光光嘉園 武漢曙曙光雙環(huán)環(huán)開發(fā)公公司 33*2*2、44*2*2 磚磚混 114900起 期期房 半島尊邸邸 湖北北鑫豐物物業(yè)發(fā)展展有限公公司 44*2、3*22、2*2 框框架 221888起 期期房 華樂苑 武漢東東湖物業(yè)業(yè)發(fā)展有有限公司司 3*1、33*2 框架 17000起 期房 水藍郡 湖北長長城建設設實業(yè)有有限公司司 別墅墅 框架架 26600起起 現(xiàn)房房 獅龍花苑苑 湖北北云頂房房地產開開發(fā)公司司 3*2、22*2 框架 17880起 期房 山水華庭庭 武漢漢市鑄久久置業(yè)有有限公司司 2*1 33*2 4*

60、22 磚混混、框架架 14400起起 期房房 虹景豪庭庭 武漢漢市洪匯匯物業(yè)發(fā)發(fā)展公司司 3*2 44*2 框架 29220均 期房 湯遜湖山山莊 湖湖北華泰泰置地公公司 33*2、5*22 磚混混 框架架 17700起起 期房房 櫻花大廈廈 湖北北新長江江置業(yè)公公司 22*1、2*22、3*. 框架架 25580起起 期房房 明雅苑 明鴻房房地產 不詳 不詳 17880起 期房 華樂花園園 匯峰峰房地產產 不詳詳 框架架 14478起起 期房房 發(fā)展大廈廈 武漢漢經濟技技術開發(fā)發(fā)區(qū) 33*2 框架 40000均 現(xiàn)房 世紀廣場場 湖北北省住宅宅發(fā)展公公司 33*2 框架 35000起 期房