商業(yè)公司制度權(quán)責(zé)匯編

1、第一部分招商管理 第二部分營運管理 第三部分績效考核第一部分招商管理第一章市場定位？ 第二章品牌管理？ 第三章招商管理？ 第四章合同管理第一章市場定位一、前期市場調(diào)研？二、項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃一、前期市場調(diào)研1、調(diào)研目的：應(yīng)用于項目定位、項目招商政策、項目招商推廣方案的確定調(diào)研方法及內(nèi)容如下？? 城市概況?區(qū)位商圈分析? 輻射范圍內(nèi)人口結(jié)構(gòu)及消費者分析? 競爭項目分析2、調(diào)研方法?以商家或購房者名義，咨詢商圈內(nèi)商業(yè)項目? 通過業(yè)內(nèi)同行了解3、調(diào)研內(nèi)容? 項目基本信息? 項目區(qū)位分析? 物業(yè)布局? 動線分析可編輯? 立面、景觀、導(dǎo)規(guī)分析 ？?銷售情況分析？ TOC o 1-5 h z ? 招商分析

2、（定位分析、物業(yè)條件、租金及物業(yè)費、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)）?商業(yè)運營分析（客流、客群分析、商家經(jīng)營分析、企劃活動分析）?商業(yè)設(shè)計分析（商業(yè)導(dǎo)視、通道包裝、接駁轉(zhuǎn)換、店面設(shè)計）二、項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃1、項目招商總體定位?總體定位包括：?宏觀區(qū)域環(huán)境分析? 城市概述（人口、經(jīng)濟(jì)、片區(qū)介紹等）?區(qū)域經(jīng)濟(jì)及環(huán)境分析（片區(qū)經(jīng)濟(jì)、人口、交通、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等）2、項目條件認(rèn)知（地塊指標(biāo)、四至條件、周邊環(huán)境、交通 ）3、區(qū)域商業(yè)市場盤點（順序:老城區(qū)商圈、新興商圈、項目商圈周邊）? 商業(yè)形態(tài)如:餐飲、服裝、寵物店、百貨 ？?主要商鋪列舉如:各業(yè)態(tài)代表商家?租賃面積與銷售面積的比例 ？?業(yè)態(tài)比例和消費客源比例? 租金、物業(yè)費水

3、平4、消費者分析?消費人口及消費能力預(yù)估 （周邊1.5公里人口、核心消費客群分析 ）?消費者問卷訪談（周邊消費者就消費相關(guān)問題問答）5、項目SWOT分析? 就危險、機(jī)會、優(yōu)勢、劣勢進(jìn)行分析 6、商家訪談分析? 各代表業(yè)態(tài)中的代表商家、品牌商家的約談。詳細(xì)了解商家訴求、經(jīng)營情況、對項目的看 法，未來開店計劃等相關(guān)內(nèi)容。7、商業(yè)定位建議可編輯? 結(jié)合綜上的分析情況，盡量避免同質(zhì)化，尋求差異化競爭的商業(yè)主題定位。項目要實現(xiàn)哪 些基本的功能，位于不同城市不同區(qū)域?qū)傩缘纳虡I(yè)體，由于區(qū)位特征不同，其承載的基本 功能及扮演的角色也會有較大的區(qū)別，力求定位精準(zhǔn)。? 業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位 業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位原則：

4、根據(jù)商業(yè)主題定位，整合相應(yīng)業(yè)態(tài)，按照 科學(xué)的業(yè)態(tài)面積配比及合理的動線（平行動線、垂直動線）的規(guī)劃，規(guī)劃相應(yīng)業(yè)態(tài)。再根據(jù)業(yè)態(tài)布局，根據(jù)所需業(yè)種商家的經(jīng)營面積，切割出相應(yīng)面積商鋪，選擇合適的業(yè)種代表品 牌，進(jìn)行品牌落位。通常，一個鋪的待選品牌為2-3個。？? 業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位的順序：？? 主力店、次主力店、品牌商家、散戶、多經(jīng)點位。第二章品牌及客戶管理一、品牌及客戶資料庫建立、優(yōu)化、更新1、建立：根據(jù)項目的業(yè)態(tài)及品牌落位，搜集匹配的商家聯(lián)系方式，匯總成品牌及客戶資料庫。并每月匯總到行政報備。2、登記表內(nèi)容（月）序號、業(yè)態(tài)、品牌名、聯(lián)系人、電話、拓展計劃、需求面積、現(xiàn)有店面地址3、優(yōu)化、更新:不斷

5、針對相應(yīng)商鋪搜集品牌級次更高或更匹配的商家聯(lián)系方式。已有聯(lián)系方式,招商人員每月定期回訪，以達(dá)詳細(xì)了解商家動態(tài)，及時報備行政部。第三章招商管理一、招商政策建立及確定二、招商意向金繳納、合同金繳納三、招商任務(wù)確定、分解、執(zhí)行四、二次招商一、招商政策的建立及確定1、招商政策包括：? 商鋪業(yè)態(tài)、租金、物業(yè)費、免租期、遞增、合同年限六項主要內(nèi)容。其中，最關(guān)鍵的是租 金定價， 是客戶對于租賃商鋪接受程度最主要的衡量標(biāo)準(zhǔn)。？可編輯2、租金定價的方法：? 參照法:參照周邊競品商業(yè)的租金情況，衡量制定我項目商鋪的租金定價，主要衡量地段、人流。 投資回報換算法：根據(jù)商鋪銷售定價，按照 25-30年的投資回報，反推

6、租金定價。3、招商政策明細(xì)表? 商務(wù)條件審批明細(xì)表內(nèi)容：（元/天/平）、起租年限、免租期、遞增、意序號、商戶、鋪號、面積、規(guī)劃業(yè)態(tài)、租金單價 向金（千元）、物業(yè)費（元/月/平）。4、制定流程 招商部出具政策細(xì)則-招商運營經(jīng)理審批-總理審批-財務(wù)部報備。? 注：在招商過程中，任何人不得私自破底價租賃。如遇特殊情況，需發(fā)起租金優(yōu)惠審批流程。二、招商意向金繳納及合同金繳納1、繳納意向金的作用：招商人員與商家就商鋪達(dá)成較深的進(jìn)駐意愿，以求綁定商家的進(jìn)駐意愿，以收繳商家意向金的形式，完成綁定商家的行為。2、意向金繳納流程：? 就與商家初步確認(rèn)的商務(wù)條件進(jìn)行整理，如達(dá)到或低于標(biāo)準(zhǔn)租賃條件的，需填寫商務(wù)條件

7、申請表，由招商對接商家簽名確認(rèn)最終方案，填寫繳費通知單交賬務(wù)收取意向金。意向書復(fù)印件、收據(jù)復(fù)印留底交于運營部。繳納首期合同金（包括首期租金和保證金），意向金自動轉(zhuǎn)為合同金。? 意向金收取標(biāo)準(zhǔn)：以首月租金一個月收取。3、意向金繳納/租賃政策審批表? 商鋪租賃政策標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容? 商戶、鋪號、面積、規(guī)劃業(yè)態(tài)、租金單價 （元/天/平）、起租年限、免租期、遞增、意向金 （千 元）、物業(yè)費（元/月/平）4、不符合標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)條件申請流程：? 招商部出具政策方案-招商經(jīng)理審批-總經(jīng)理審批-財務(wù)部報備。 備? 注:租賃條件符合標(biāo)準(zhǔn)的，經(jīng)招商運營經(jīng)理同意簽字后，便可到財務(wù)繳納意向金。5、招商免租期原則表? 總則:免租

8、期消化在租金未遞增的合同期前1-2年內(nèi)，原則上免租期優(yōu)惠最高期限不超過3個月可編輯 三、招商任務(wù)確定、分解、執(zhí)行1、招商任務(wù)分解：按照年、季度、月、周招商面積統(tǒng)計，拆解到每個招商人員。？2、按照2018年現(xiàn)有招商人員編制：1名招商經(jīng)理、2名招商專員拆解。（例）3、現(xiàn)況：1名招商經(jīng)理各完成年度計劃的 30% , 2名招商專員各完成年度計劃的 20%。（例）四、二次招商1、二次招商的原則：? 根據(jù)項目整體第二個租賃周期啟動需求，或根據(jù)運營反饋的在場經(jīng)營商家預(yù)警信息作出相 應(yīng)二次招商動作。2、管理辦法：? 二次招商的租金標(biāo)準(zhǔn)通常要在之前合同租金標(biāo)準(zhǔn)上，并且根據(jù)商業(yè)街周邊的租金情況，提高15%以上并且

9、品牌級次力求提高。（招商政策同空鋪原則）3、業(yè)態(tài)組合? 業(yè)態(tài)組合原則：以項目定位、業(yè)態(tài)劃分為主導(dǎo)，科學(xué)搭配各業(yè)態(tài)的組合方式、力求業(yè)態(tài)之 間有良好的呼應(yīng)效應(yīng)，以提高各商家運營能力。4、品牌優(yōu)化? 根據(jù)運營評估，對聚客能力較差的品牌，進(jìn)行合理的品牌調(diào)整。5、掉鋪? 根據(jù)運營評估，對經(jīng)營能力較差的商家或不按期繳費的商家，進(jìn)行商家的調(diào)換。第四章合同管理一、招商租賃合同文本制定二、招商租賃商務(wù)條件審核三、招商租賃合同簽訂 ？四、合同簽訂前準(zhǔn)備工作五、招商租賃合同變更六、招商租賃合同終止一、招商租賃合同文本制定1、流程:招商部擬定合同（運營部參與意見 卜人事行政部法務(wù)依據(jù)法律條款做批示-招商運營經(jīng)理審批-

10、總經(jīng)理審閱2、特此警示：簽訂合同時，各類相關(guān)合同制式模板，任何人不得擅自更改。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，直接予 以開除處理。如需增減合同相關(guān)內(nèi)容需經(jīng)部門經(jīng)理、總經(jīng)理審閱或另行增加合同補充協(xié)議。流 程同上。？可編輯二、招商租賃商務(wù)條件審核1、流程：招商部擬定商務(wù)條件-招商經(jīng)理審批-總經(jīng)理審批三、招商租賃合同簽訂1、合同簽訂：合同簽訂必須本著公平公正的前提下，雙方充分了解及共同認(rèn)可商務(wù)條件的前提下，方可簽訂合同。2、流程：招商部擬定合同-招商經(jīng)理審批-總經(jīng)理審批-財務(wù)部報備四、合同簽訂前、后準(zhǔn)備工作1、合同簽訂前除需要就商務(wù)條件確認(rèn)外，還有需要就商鋪的物業(yè)交付現(xiàn)狀做詳細(xì)的排查。必須由商業(yè)公司牽頭各物業(yè)公司項目經(jīng)理

11、，邀約商家共同走場，確認(rèn)具體交付條件。其中，包括上下水、電、天然氣、消防設(shè)施 ；及進(jìn)駐后空調(diào)安裝情況、煙道情況、隔油池情況等。2、商戶進(jìn)場須知商戶辦理進(jìn)場前，需提交相關(guān)裝修管控材料至招商部后，轉(zhuǎn)至運營部與物業(yè)公司，審批同意后，方可辦理進(jìn)場手續(xù)。五、招商租賃合同主體變更1、因乙方原因，需要對合同主體進(jìn)行更改的，乙方需先向甲方繳納1-2千元，作為更改費用，方可辦理。2、此業(yè)務(wù)商家開業(yè)前，由招商部辦理；商家開業(yè)后由運營部辦理。3、流程：招商部（運營部）發(fā)起新合同-招商運營經(jīng)理審批-財務(wù)部或人事行政部審批 -總經(jīng)理審批六、招商租賃合同終止1、合同終止：無論合同終止二進(jìn)場前或進(jìn)場后，或者開業(yè)后。合同終止

12、前必須詳細(xì)與我行政法務(wù)部門詳細(xì)探討，尋求對我司最有力的解決方案。2、負(fù)責(zé)部門：此業(yè)務(wù)商家開業(yè)前，由招商部辦理；商家開業(yè)后由運營部辦理。3、流程：招商部/運營部-招商運營經(jīng)理審批-財務(wù)部和人事行政部審批 -總經(jīng)理審批第二部分：運營管理第一章信息管理第二章環(huán)境管理第三章裝修管理第四章商戶經(jīng)營及預(yù)警管理第五章？租金收繳制度第六章企劃管理第七章多經(jīng)管理可編輯 第一章信息管理一、檔案信息管理制度二、商戶臺賬檔案管理三、租戶基礎(chǔ)信息管理四、重大事件文件管理一、檔案信息管理制度1、目的? 為了確保商戶檔案資料的有用性、完整性和保密性。？2、適用范圍? 商業(yè)公司對商戶檔案的管理工作。？3、職責(zé)? 按照歸檔范圍

13、、要求，將商戶檔案資料的收集、整理、按時歸檔。商管人員應(yīng)當(dāng)遵紀(jì)守法、 忠于職守，努力維護(hù)公司檔案的完整不安全。4、工作程序? 檔案的借閱借閱規(guī)范化。? 罰款細(xì)則違規(guī)處罰等。? 表單/借閱申請單等。？二、商戶臺賬檔案管理。1、合同臺賬表三、租戶基礎(chǔ)信息管理1、營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）?2、稅務(wù)登記證（復(fù)印件）?3、食品流通許可證（復(fù)印件）？4、其他許可證（復(fù)印件）四、重大事件文件管理1、合同補充協(xié)議。2、往來商務(wù)函件?？删庉?、往來法律函件。4、經(jīng)營狀況證明。5、其他特殊約定。6、戶頭變更材料。信息管理表格工具：運營備忘錄-商戶運營備忘錄及租金收取備忘錄記入檔案，營運人員根據(jù)對接實際情況進(jìn)行填寫。XX

14、商鋪第X季度運營對接備忘錄序號 日期運營事件乙方對接人 處理結(jié)果及后續(xù)建議經(jīng)辦人第二章環(huán)境管理一、公共環(huán)境管理。二、租戶環(huán)境管理。一、公共環(huán)境管理。1、商業(yè)公司營運部對各項目公共環(huán)境巡場每日不得少二2次，并填寫巡查記錄表。并根據(jù)情況與物業(yè)公司溝通整改措施。? 現(xiàn)場營運管理工作指引? 巡場工彳規(guī)范？?日常運營巡規(guī)記錄表? 公共區(qū)域報修統(tǒng)計表二、租戶環(huán)境管理。1、商業(yè)公司營運部對各項目各商鋪巡場每日不得少于2次，并填寫巡查記錄表。并根據(jù)情況及時通知商戶進(jìn)行整改。? 商戶經(jīng)營環(huán)境管理。? 巡場工作規(guī)范。？?日常運營巡規(guī)記錄表。? 商戶整改通知單?？删庉嫷谌卵b修管理一、裝修管理1、運營部根據(jù)商鋪簽約

15、條件對商鋪的裝修辦進(jìn)場、圍擋、驗收、退場四步進(jìn)行把控。? 租戶進(jìn)場管理。? 租戶裝修管理規(guī)定；? 商鋪工程條件會簽管理；? 商戶裝修圖紙審批管理。二、圍擋管理1、為保證商業(yè)區(qū)的整體形象，裝修商戶要求做圍擋處理。三、二次裝修驗收1、商戶裝修完畢后，營運部門、物業(yè)部門需按照圖紙進(jìn)行驗收，驗收合格后準(zhǔn)許開業(yè)。四、商戶退場管理1、商戶離場時需按照合同約定對該商鋪進(jìn)行恢復(fù)。審批流程：運營部門負(fù)責(zé)對租賃面積、店內(nèi)外效果圖，店招進(jìn)行審批。物業(yè)公司負(fù)責(zé)對施工圖紙等專業(yè)性圖紙進(jìn)行審批。第四章 商戶經(jīng)營及預(yù)警管理一、商戶經(jīng)營情況分析1、運營部根據(jù)每月各商鋪的銷售額、面積等條件進(jìn)行銷售分析及坪效分析，根據(jù)分析情況出

16、具建議意見，協(xié)助銷售下降及坪效低的商戶做好經(jīng)營提升。并根據(jù)此情況對部分商鋪進(jìn)行預(yù)警。? 商戶銷售上升下降分析? 商戶坪效分析? 問題商戶匯總及建議二、商戶經(jīng)營預(yù)警制度1、隨時掌握商鋪的經(jīng)營動態(tài)“正常經(jīng)營、本年到期、銷售預(yù)警、主動調(diào)整、空鋪”。2、對預(yù)警商鋪、空鋪的過程管理、招商監(jiān)控。3、年度到期的商戶進(jìn)行招商工作前置。4、對連續(xù)兩個租金繳費期拖欠租金的商戶進(jìn)行預(yù)警，提報招商部進(jìn)行招商儲備。5、對連續(xù)三個月銷售下降和月坪效較低的商戶進(jìn)行預(yù)警，提報招商部進(jìn)行招商儲備。可編輯 三、商戶經(jīng)營溝通指引。1、商戶座談會制度。? 商戶座談會商業(yè)公司聯(lián)合物業(yè)公司共同每月召開一次，對發(fā)現(xiàn)的問題形成會議紀(jì)要，并在

17、 商戶座談會后與物業(yè)公司召開內(nèi)部交流會，對發(fā)現(xiàn)的問題確定責(zé)任人及時整改。2、商戶滿意度調(diào)查制度。? 商戶滿意度每季度進(jìn)行一次，由商戶對運營部門和物業(yè)部門及其他各配合事項進(jìn)行評分， 并提出意見建議。商戶滿意度調(diào)查表。3、商戶投訴處理單。記錄并解決商戶投訴問題。第五章租金收繳制度一、租金收繳流程。1、步驟2、催費節(jié)點3、單據(jù)、函件名稱4、備注說明二、租金收繳支持文件。附件1-交費通知單?附件2-溫馨提示?附件3-催交費通知函？附件4-再次催交費通知函附件5-停止物業(yè)服務(wù)告知函附件6-延期交費承諾書附件7-解除合同告知函三、租金收繳備忘錄表格名稱、商鋪號、租金金額、租賃期、租賃面積、租金支付周期、本

18、期租金收取情況備忘、責(zé)任人、聯(lián)系電話第六章企劃管理一、戶外廣告位及店招管理1、戶外廣告位及店招的方案必須經(jīng)過商業(yè)公司審批，運營部針對每個項目出具廣告位及店招的統(tǒng)一要求?？删庉嫸⑸虡I(yè)空間美陳管理1、運營部針對節(jié)日及季節(jié)對所有項目進(jìn)行美陳設(shè)計，并出具方案經(jīng)過公司審批后進(jìn)行布置。三、VI系統(tǒng)及導(dǎo)視系統(tǒng)管理1、導(dǎo)規(guī)系統(tǒng)為顧客提供導(dǎo)航服務(wù)的同時，也可作為項目內(nèi)廣告發(fā)布的平臺媒介，為店鋪拓寬營銷渠道，從而實現(xiàn)多贏的增值效益。四、營銷活動管理。1、每年年末編制第二年全年營銷活動計劃及費用預(yù)算。并根據(jù)具體商業(yè)環(huán)境進(jìn)行及時調(diào)整。2、商業(yè)運營部聯(lián)合客服、物業(yè)公司積極組織回饋業(yè)主活動。3、整合商戶資源，運營部提供

19、平臺，以小的費用創(chuàng)造大的活動效果。4、微信推廣管理。? 運營部針對所有商鋪資源進(jìn)行整合，每月進(jìn)行四篇微信稿經(jīng)過公司領(lǐng)導(dǎo)審核后進(jìn)行推送。五、營銷活動流程圖活動開始前15日確定方案細(xì)則3天走流程審批2天和商戶溝通協(xié)商3天活動物料制作7天廣告宣傳推廣活動開始 六、企劃活動考核表1、序號、活動主題、參與商家、活動后評、經(jīng)驗與反思、自評、部門自評、公司評定第七章多經(jīng)及廣告位管理一、多經(jīng)點位及廣告位管理規(guī)定。1、目的? 為了規(guī)范和促進(jìn)商業(yè)多種經(jīng)營業(yè)務(wù)開展，增加商業(yè)公司收入，特制訂本管理制度。2、適用范圍? 商業(yè)室內(nèi)、室外商業(yè)街區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域，包括外廣場、臨街公共區(qū)域、通道、連廊等，以 及所有形式的廣告位。

20、3、新增多經(jīng)點位的審批，新增點位規(guī)劃的審批流程：? 發(fā)起人：營運部-運營經(jīng)理-財務(wù)部-總經(jīng)理、編制廣告位及多經(jīng)點位臺賬?？删庉嬋⒍嘟?jīng)及廣告點位合同。第三部分：績效考核（附件表格供參考）第一章績效考核制度第二章關(guān)鍵考核指標(biāo)第三章績效考核制度-表單第四章績效考核制度-應(yīng)用第五章商業(yè)公司薪資制度一、績效考核制度1、目的? 對公司員工的業(yè)績和能力態(tài)度進(jìn)行客觀評價，在有效提升員工業(yè)績的同時，促進(jìn)公司總體 業(yè)績目標(biāo)的實現(xiàn)和績效水平的提升。2、考核關(guān)系? 被考核者-直接上級考核-人力監(jiān)督及申訴權(quán)-總經(jīng)理最終審批權(quán)3、月-季度考核依據(jù)? 考核評分：各部門負(fù)責(zé)人根據(jù)員工季度內(nèi)1-3個月計劃完成情況進(jìn)行考評，并結(jié)合季度考核值進(jìn)行4、考核對象：員工5、考核內(nèi)容：度內(nèi)個人月度計劃3個月均值、能力態(tài)度占比：8