XXXX年婁底眾一桂府南區(qū)一期營(yíng)銷(xiāo)推售建議

1、眾一桂府南區(qū)一期營(yíng)銷(xiāo)推售建議中馳地產(chǎn)/技術(shù)效力中心.Chapter 1年義務(wù)目的分解.目的分解眾一桂府北區(qū)各物業(yè)銷(xiāo)售情況(2021年1.1-5.5)產(chǎn)品類(lèi)別銷(xiāo)售面積（）銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售總金額（元）平均成交單價(jià)（元/）1-4號(hào)棟小高層1429.031245793593204.52 果嶺陽(yáng)光（12-15號(hào)棟）13226.15108442312873344.23疊加1481.42764586064359.74聯(lián)排2215.287104625684722.91雙拼0000.00 水系獨(dú)棟492.19139000007923.77 山頂獨(dú)棟0000.00 商業(yè)76.742143762618733.72 車(chē)庫(kù)

2、76.6222681703500.00 合計(jì)20454.23145773580002021年1月-5月5日眾一桂府北區(qū)各物業(yè)銷(xiāo)售總金額約7100萬(wàn)元，與3億目的方案相差約2.3億左右.眾一桂府北區(qū)截止5月5號(hào)剩余產(chǎn)品銷(xiāo)售估計(jì)其他類(lèi)剩余面積剩余套數(shù)暫按目前成交均價(jià)統(tǒng)計(jì)（元/）預(yù)計(jì)可成交金額1-4號(hào)棟小高層530.585（其中4套為眾一員工宿舍）3204.52 1700254果嶺陽(yáng)光（12-15號(hào)棟）7078.29513344.2323671429商業(yè)684.021518733.72 12814239車(chē)庫(kù)128.7533500.00 450625合計(jì)38636548目的分解北區(qū)一切剩余產(chǎn)品總銷(xiāo)售額

3、約1.8億左右，其中別墅類(lèi)銷(xiāo)售金額占80%，約1.4個(gè)億，所以下半年北區(qū)營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)將是別墅類(lèi)產(chǎn)品別墅類(lèi)剩余面積剩余套數(shù)暫按目前成交均價(jià)統(tǒng)計(jì)（元/）預(yù)計(jì)可成交金額疊加243.3914359.741061117聯(lián)排3344.44114722.9115795489雙拼9517.32265291.5950361755水系獨(dú)棟1441.3927923.77 11421243山頂獨(dú)棟8353.6519因未銷(xiāo)售，無(wú)法得知價(jià)格，預(yù)計(jì)價(jià)格780065158470合計(jì)143798074別墅類(lèi)產(chǎn)品假設(shè)全部去化，可以完成銷(xiāo)售1.4個(gè)億，別墅類(lèi)產(chǎn)品在下班年將是重點(diǎn)去化對(duì)象其他類(lèi)產(chǎn)品剩余總額還有3千8百萬(wàn)左右，銷(xiāo)售壓力不大

4、.20215月6月7月8月10月11月12月1月9月果嶺陽(yáng)光聯(lián)排別墅雙拼、山體別墅北區(qū)剩余車(chē)庫(kù)、商鋪南區(qū)一期單位目的分解剩余產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)方案排布，5-8月中旬聯(lián)排別墅銷(xiāo)售11套， 9月中旬完成雙拼、獨(dú)棟22套，12月消化南區(qū)洋房80余套根據(jù)2021年?duì)I銷(xiāo)目的：1、北區(qū)別墅產(chǎn)品整體去化85%；其它產(chǎn)品整體去化率95%；2、南區(qū)11月底-12月初一批單位開(kāi)盤(pán)；我們將剩余產(chǎn)品銷(xiāo)售方案做出如下排布：由于前期曾經(jīng)去化一部分產(chǎn)品，所以別墅類(lèi)剩余產(chǎn)品去化率達(dá)只需達(dá) 85%，其他類(lèi)剩余產(chǎn)品去化率只需達(dá)90%，即可完成年度整體85%和95%去化義務(wù)同時(shí)中馳建議抓住9月份旺季進(jìn)展一次別墅類(lèi)集中開(kāi)盤(pán)，將山體、雙拼去化，

5、同時(shí)為南區(qū)一期單位蓄客做預(yù)備。目的51套目的22套目的11套剩余產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)方案排布目的22套.目的分解根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)方案排布，截至10月中旬，北區(qū)剩余產(chǎn)品估計(jì)可以完成銷(xiāo)售1.6個(gè)億別墅類(lèi)銷(xiāo)售套數(shù)暫按目前成交均價(jià)統(tǒng)計(jì)（元/）預(yù)計(jì)可成交金額疊加14324.42 1061117聯(lián)排114704.52 15795489雙拼225291.1942807481水系獨(dú)棟27923.77 11421243山頂獨(dú)棟16因未銷(xiāo)售，無(wú)法得知價(jià)格，預(yù)計(jì)價(jià)格780055380468合計(jì)126465798其他類(lèi)銷(xiāo)售套數(shù)暫按目前成交均價(jià)統(tǒng)計(jì)（元/）預(yù)計(jì)可成交金額1-4號(hào)棟小高層13204.52 340050果嶺陽(yáng)光（12-15號(hào)棟

6、）513344.2321304283商業(yè)1318733.72 11532815車(chē)庫(kù)33500.00 405562合計(jì)33582710根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)方案排布，到10月中旬別墅類(lèi)剩余產(chǎn)品估計(jì)可完成銷(xiāo)售1.3億根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)方案排布，到10月中旬其他類(lèi)剩余產(chǎn)品估計(jì)可完成銷(xiāo)售0.3億10月中旬北區(qū)一切剩余產(chǎn)品估計(jì)完成銷(xiāo)售1.6個(gè)億.目的分解根據(jù)目前情況總結(jié)來(lái)，目前已完成銷(xiāo)售額7100萬(wàn)，按照年度方案估計(jì)10月中旬還可以完成 1.6個(gè)億，也就意味著11中旬到次年1月份兩個(gè)多月時(shí)間，需求南區(qū)完成銷(xiāo)售額7000萬(wàn)左右，方可完成今年年度目的。了解南區(qū)11月中旬-次年1月，必需完成南區(qū)銷(xiāo)售額7000萬(wàn)方可完成今年年度目的.

7、目錄Chapter 2南區(qū)產(chǎn)品分析.工程總體經(jīng)濟(jì)目的總建筑面積： 477其中住宅： 402522商業(yè)鋪面： 12349商務(wù)酒店：1939會(huì)所面積： 1500幼兒園：2327容 積 率： 2.14建筑密度： 24.52%綠地率： 57.32%總 戶(hù) 數(shù)： 2479戶(hù)總停車(chē)位： 1807大規(guī)模、高綠地率、溫馨度極高配套完善的高質(zhì)量大盤(pán)工程規(guī)模之大，綠地率之高，配套之完善，遠(yuǎn)勝于婁底其他樓盤(pán).南區(qū)一期產(chǎn)品物業(yè)類(lèi)型物業(yè)類(lèi)型：11F電梯洋房26F高層平層豪宅24-28F高層22F精裝修公寓1棟/5+22F2棟/11F3棟/11F4棟/11F5棟(樓王/1+26F6棟/1+24F7棟/1+26F8棟/1+

8、28F9棟/1+24F洋房1-2F：5房復(fù)式、213-2303-9F：3房、16810-11F：6房、270146171144838214683841468483140140131240240適用率86%-87%適用率86%-87%適用率85%適用率86%適用率87.5%洋房適用率89-91%工程物業(yè)類(lèi)型較全面，從公寓到豪宅，滿足大部分購(gòu)房者需求.南區(qū)一期產(chǎn)品產(chǎn)品線戶(hù)型面積所屬物業(yè)類(lèi)型282-84高層3131-168高層、洋房4171-240高層及（平層豪宅）5213-230洋房6270洋房131-240的3、4房戶(hù)型為主，輔以82-842房、213-2305房及2706房戶(hù)型產(chǎn)品線跨度較大，

9、適用型2房、居家型3房、享用型4、5、6房，既有市場(chǎng)熱銷(xiāo)品，又有市場(chǎng)稀缺品，完全滿足任何層次購(gòu)房者需求.洋房1-2F：5房復(fù)式、213-230庭院臥式臥式露臺(tái)生活陽(yáng)臺(tái)臥式臥式奢華主臥，具有套間功能，且?guī)С舐杜_(tái)干濕分別，動(dòng)靜分區(qū)南北通透入戶(hù)花園+生活陽(yáng)臺(tái)+露臺(tái)戶(hù)型方正適用，功能分區(qū)明顯，生活陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)讓客戶(hù)多角度享用外部景觀，奢華主臥更是為勝利的主人提供了堅(jiān)實(shí)的港灣南區(qū)一期產(chǎn)品戶(hù)型設(shè)計(jì).洋房3-9F：3房、168入戶(hù)花園露臺(tái)陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)生活陽(yáng)臺(tái)主臥4-9F沒(méi)有奢華主臥，具有套間功能，且朝南帶超大露臺(tái)南北通透客廳朝南帶超大景觀陽(yáng)臺(tái)，增大空間感動(dòng)靜分別入戶(hù)花園+陽(yáng)臺(tái)+2露臺(tái)工程產(chǎn)品線分析168平米洋房

10、設(shè)計(jì)，花高層物業(yè)的錢(qián)享用超高得房率的洋房體驗(yàn)，戶(hù)型南北通透，超大景觀陽(yáng)臺(tái)，讓他在客廳也能輕松享用外面優(yōu)美的景觀，奢華主臥，配套完善.洋房10-11F：6房、270陽(yáng)臺(tái)客廳、陽(yáng)臺(tái)挑高露臺(tái)奢華雙主臥均朝南，均具有套間空能，溫馨度和私密性雙加強(qiáng)?？蛷d朝南帶超大陽(yáng)臺(tái)，加強(qiáng)空間感南北通透干濕分別超大頂層露臺(tái)，園林景觀盡收眼底2陽(yáng)臺(tái)+露臺(tái)工程產(chǎn)品線分析超大6房設(shè)計(jì)，需求的房間一間不少，需求的面積一點(diǎn)不浪費(fèi)，適用率超高，多陽(yáng)臺(tái)及180度轉(zhuǎn)角露臺(tái)設(shè)計(jì)，園林景觀盡收眼底，創(chuàng)意挑高的客廳設(shè)計(jì)，空間感無(wú)限放大，爽奢華主臥，樓上樓下享用同樣生活.5棟樓王4房、240雙入戶(hù)主仆分區(qū)私密性強(qiáng)且互不影響客廳餐廳主臥入戶(hù)花園

11、陽(yáng)臺(tái)南北通透客廳朝南帶陽(yáng)臺(tái)，加強(qiáng)空間感陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)入戶(hù)花園+3陽(yáng)臺(tái)主臥入口玄關(guān)設(shè)計(jì)，朝南銜接陽(yáng)臺(tái)，私密性溫馨性雙重享用干濕分別，動(dòng)靜分區(qū)可做仆人房工程產(chǎn)品線分析超大面積平層設(shè)計(jì)，功能分區(qū)明顯，免去上下樓的煩惱；主臥玄關(guān)設(shè)計(jì)，私密性大大添加；雙入戶(hù)主仆分區(qū)設(shè)計(jì)，身份表達(dá)淋漓盡致，南北通透+3陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，想景觀不好都不行.3房、-1403房、131-6-9棟客廳臥室主臥入戶(hù)花園戶(hù)內(nèi)花園餐廳南北通透，客廳朝南帶景觀陽(yáng)臺(tái)客廳主臥入戶(hù)花園主臥均朝南帶獨(dú)立衛(wèi)生間，私密性強(qiáng)，凸窗設(shè)計(jì)客廳朝南，帶陽(yáng)臺(tái)增大空間感陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)入戶(hù)花園+戶(hù)內(nèi)花園可改臥房+陽(yáng)臺(tái)，臥室均帶凸窗設(shè)計(jì)入戶(hù)花園+2生活陽(yáng)臺(tái)，臥室均帶凸窗設(shè)計(jì)工程產(chǎn)

12、品線分析戶(hù)型南北通透，方正適用；浪費(fèi)面積極少，適用率極高；戶(hù)型設(shè)計(jì)靈敏，可塑造性強(qiáng)；.3房、1462房、836-9棟客廳朝南帶陽(yáng)臺(tái)，加強(qiáng)空間感客廳餐廳主臥陽(yáng)臺(tái)主臥朝南帶凸窗設(shè)計(jì)入戶(hù)花園+生活陽(yáng)臺(tái)，臥室均帶凸窗設(shè)計(jì)餐廳客廳主臥入戶(hù)花園空中花園陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)南北通透，客廳朝南接陽(yáng)臺(tái)，加強(qiáng)空間感動(dòng)靜分區(qū)主臥朝南帶獨(dú)立衛(wèi)生間，加強(qiáng)私密性，且?guī)勾叭霊?hù)花園+2生活陽(yáng)臺(tái)+空中花園，臥室均帶凸窗設(shè)計(jì)空中花園設(shè)計(jì)，可改成臥房/書(shū)房工程產(chǎn)品線分析精致兩房，戶(hù)型方正適用，無(wú)面積浪費(fèi)；客廳朝南帶陽(yáng)臺(tái)，加強(qiáng)空間感闊綽4房，方正設(shè)計(jì)，房間劃分合理，調(diào)整空間大；多飄窗設(shè)計(jì)，人性化體驗(yàn)較高.戶(hù)型小結(jié)82-84平米兩房：精致兩房，

13、方正適用入戶(hù)花園+生活陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，臥室均帶凸窗設(shè)計(jì)，客廳朝南帶陽(yáng)臺(tái)，加強(qiáng)空間感131-168平米三房：168平米洋房設(shè)計(jì)，花高層物業(yè)的錢(qián)享用超高得房率的洋房體驗(yàn)，戶(hù)型南北通透，超大景觀陽(yáng)臺(tái)，讓他在客廳也能輕松享用外面優(yōu)美的景觀，奢華主臥，配套完善171-240平米四房：超大面積平層設(shè)計(jì)，功能分區(qū)明顯，免去上下樓的煩惱；主臥玄關(guān)設(shè)計(jì)，私密性大大添加；雙入戶(hù)主仆分區(qū)設(shè)計(jì)，身份表達(dá)淋漓盡致，南北通透+3陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，想景觀不好都不行213-230平米五房：戶(hù)型方正適用，功能分區(qū)明顯，生活陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)讓客戶(hù)多角度享用外部景觀，奢華主臥更是為勝利的主人提供了堅(jiān)實(shí)的港灣270平米六房：超大6房設(shè)計(jì)，需求的房間一間

14、不少，需求的面積一點(diǎn)不浪費(fèi)，適用率超高，多陽(yáng)臺(tái)及180度轉(zhuǎn)角露臺(tái)設(shè)計(jì)，園林景觀盡收眼底，創(chuàng)意挑高的客廳設(shè)計(jì)，空間感無(wú)限放大，奢華主臥，樓上樓下享用同樣生活戶(hù)型設(shè)計(jì)奢華，溫馨度極高，創(chuàng)意及品味市場(chǎng)少見(jiàn)創(chuàng)新點(diǎn)評(píng)：11F電梯洋房：將洋房元素與小高層物業(yè)相結(jié)合，打造270超大型6房戶(hù)型，同時(shí)挑高客廳與180度轉(zhuǎn)角露臺(tái)設(shè)計(jì)將豪宅表達(dá)的淋漓精致。26F高層平層豪宅：將別墅 元素與高層物業(yè)相結(jié)合，打造250超奢華4房戶(hù)型，滿足了喜歡大面積又不愿有樓上樓下之分的客戶(hù)，加上3陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，景觀資源隨處可以享用，雙入戶(hù)設(shè)計(jì)，充分思索主人身份尊貴感。.大規(guī)模、高綠地率、溫馨度極高配套完善的高質(zhì)量大盤(pán)整體來(lái)說(shuō)工程是一個(gè)：

15、物業(yè)類(lèi)型較全面，從公寓到豪宅，可以滿足大部分購(gòu)房者需求從工程物業(yè)類(lèi)型來(lái)看：產(chǎn)品線跨度較大，適用型2房、居家型3房、享用型4、5、6房，既有市場(chǎng)熱銷(xiāo)品，又有市場(chǎng)稀缺品，完全滿足任何層次購(gòu)房者需求從工程產(chǎn)品線來(lái)看：工程屬性界定：物業(yè)類(lèi)型全面從公寓到豪宅，以3房適用熱銷(xiāo)產(chǎn)品和4、5、6房創(chuàng)新度的市場(chǎng)稀缺品為主力產(chǎn)品的可以滿足大部分購(gòu)房者需求的大規(guī)模、溫馨度極高、配套完善的高質(zhì)量工程工程屬性界定.思索眾一桂府北區(qū)曾經(jīng)在市場(chǎng)構(gòu)成上構(gòu)成良好的口碑效應(yīng)及品牌效應(yīng)，并且工程北區(qū)不斷是婁底樓市的先鋒軍，作為南區(qū)新產(chǎn)品的入市一定且必需成為婁底新一輪的亮點(diǎn)，要震撼入市，我們必需做到 “知己知彼，所以入市前我們必需了

16、解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。根據(jù)中馳對(duì)婁底市場(chǎng)的了解，我們以為：目前市場(chǎng)上與本工程11F電梯洋房和26F高層平層豪宅產(chǎn)品有部分產(chǎn)品類(lèi)似目前市場(chǎng)小戶(hù)型公寓存在滯銷(xiāo)情況，切為了滿足利潤(rùn)最大化原那么，小戶(hù)型公寓建議不作為第一批推盤(pán)產(chǎn)品剩下的只需高層產(chǎn)品與市場(chǎng)上其他工程存在競(jìng)爭(zhēng)，高層產(chǎn)品能否作為第一批推出市場(chǎng)，我們必需了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。只需了解了高層產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)情況后方能知道，電梯洋房、高層及高層豪宅究竟哪個(gè)物業(yè)才是最適宜第一批入市的產(chǎn)品。電梯洋房、高層及高層豪宅究竟誰(shuí)先入市？.目錄Chapter 3高層產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析.區(qū)域工程分布從區(qū)域樓盤(pán)來(lái)看，共有8個(gè)工程有能夠?yàn)闈撛诟?jìng)爭(zhēng)對(duì)手本案廣源盛世鉑金玫瑰園新外灘丹楓國(guó)際萬(wàn)

17、豪城市廣場(chǎng)一品恒城泓澤星城上和世家高層產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)工程確定原那么：1、同區(qū)域內(nèi)有直接競(jìng)爭(zhēng)的樓盤(pán)2、全市同規(guī)模、產(chǎn)品、質(zhì)量的樓盤(pán)3、營(yíng)銷(xiāo)階段處于認(rèn)籌或即將面市的樓盤(pán)；以及熱銷(xiāo)在售階段樓盤(pán).競(jìng)爭(zhēng)工程規(guī)模及物業(yè)類(lèi)型對(duì)比分析項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型建筑面積容積率價(jià)格泓澤星城 小高，公寓40360.78 5.73000上和世家5棟高層、5棟多層1100005.37待定一品恒城高層6000093500-3600廣源盛世 31層高層3446610.8待定新外灘 高層600005.83200丹楓國(guó)際 2棟33層、1棟16層住宅和1棟9層公寓580005.13000鉑金玫瑰園 12棟多層洋房；10棟小高層電梯板樓16000

18、02.063100-3200萬(wàn)豪城市廣場(chǎng)（特殊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）高層、公寓3500006待定眾一桂府電梯洋房、高層（平層豪宅）高層、精裝修公寓4713773.19眾一工程規(guī)模47萬(wàn)方，眾觀競(jìng)爭(zhēng)工程，無(wú)人能比物業(yè)類(lèi)型從公寓、洋房到高層豪宅，與競(jìng)爭(zhēng)工程最多僅有2種物業(yè)類(lèi)型相比，更為豐富相比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，本工程規(guī)模優(yōu)勢(shì)極大，物業(yè)類(lèi)型更為豐富.競(jìng)爭(zhēng)工程內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃對(duì)比分析項(xiàng)目名稱(chēng)園林及配套設(shè)施泓澤星城 8500余平米沿街商業(yè) 上和世家4000平米中心園林景觀、商業(yè)配套一品恒城單體高層建筑，綠化與配套主要依賴(lài)婁星廣場(chǎng)及市中心配套廣源盛世 僅有臨街商業(yè)，基本沒(méi)有綠化新外灘 僅有項(xiàng)目裙樓商業(yè)丹楓國(guó)際 僅有項(xiàng)目裙樓商業(yè)鉑

19、金玫瑰園 13000中心花園、2600雙語(yǔ)幼兒園、12000商業(yè)配套萬(wàn)豪城市廣場(chǎng)（特殊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）五星級(jí)酒店、12000商業(yè)配套眾一桂府10萬(wàn)平米主題園林星光露天泳池、歐式風(fēng)情商業(yè)街、豪華商務(wù)酒店、國(guó)際幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球館、健身會(huì)所 本工程內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃優(yōu)勢(shì)非常明顯，競(jìng)爭(zhēng)工程無(wú)法匹敵從園林綠化到小區(qū)配套規(guī)劃，競(jìng)爭(zhēng)工程中幾乎沒(méi)有可以與本工程匹敵的，眾觀婁底市場(chǎng)也幾乎找不到與本工程相類(lèi)似的.競(jìng)爭(zhēng)工程外部環(huán)境對(duì)比分析項(xiàng)目名稱(chēng)地段景觀生活配套交通泓澤星城 汽車(chē)南站附近 ，出城必經(jīng)之地，昭示性強(qiáng)毗鄰文化廣場(chǎng) 孫水河公園周邊生活配套較缺乏9、16路兩路公交上和世家扶青路與早元路交匯處 毗鄰孫水公園周邊生活

20、配套較缺乏9、16路兩路公交一品恒城市中心地段區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 毗鄰?qiáng)湫菑V場(chǎng) 機(jī)關(guān)幼兒園 一中 一小 沃爾瑪 春園步行街 市中心交通優(yōu)勢(shì)明顯廣源盛世 新星北路與香茅街交匯處 毗鄰漣水河風(fēng)光帶 五江沃爾瑪 5小 6，8,16,18四路公交新外灘 位于路口位置，與丹楓國(guó)際為鄰漣水河風(fēng)光帶盡收眼底 五江沃爾瑪 5小 6，8,16,18四路公交 丹楓國(guó)際 臨路口位置，昭示性強(qiáng)有利于商業(yè)發(fā)展?jié)i水河風(fēng)光帶 部分戶(hù)型江景房 五江沃爾瑪 5小 6，8,16,18四路公交 鉑金玫瑰園 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)石玉街 自身園林規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)良8小 9小 五江沃爾瑪萬(wàn)豪城市廣場(chǎng)（特殊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）位于市中心地段，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 毗鄰?qiáng)湫菑V場(chǎng)

21、機(jī)關(guān)幼兒園 一中 一小 沃爾瑪 春園步行街等，完善市中心交通優(yōu)勢(shì)明顯眾一桂府龍眼公園、漣水風(fēng)光帶近在咫尺1萬(wàn)方國(guó)際街區(qū)即可滿足小區(qū)業(yè)主又能輻射周邊；同時(shí)還有沃爾瑪與步步高11、6、8路公交從外部環(huán)境來(lái)看，無(wú)論是從居住溫馨度還是便利生活，眾一桂府優(yōu)勢(shì)再次表達(dá).項(xiàng)目名稱(chēng)戶(hù)型面積及物業(yè)類(lèi)型多層、高層多層、高層高層兩房三房四房五房六房泓澤星城 88140上和世家133-140161一品恒城70-90130-140180廣源盛世 88120-130新外灘 80110140丹楓國(guó)際 89122-125142鉑金玫瑰園 90108-132150萬(wàn)豪城市廣場(chǎng)（特殊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）110160眾一桂府南區(qū)一期產(chǎn)品82

22、-84135-146135-146213-230270競(jìng)爭(zhēng)工程產(chǎn)品線對(duì)比分析產(chǎn)品線豐富，2、3房同質(zhì)化嚴(yán)重，但5房及6房戶(hù)型，市場(chǎng)稀缺，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沒(méi)有兩房到四房的戶(hù)型及物業(yè)類(lèi)型與市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)力比較大，且面積區(qū)間比較類(lèi)似五房和六房戶(hù)型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手幾乎沒(méi)有，市場(chǎng)極度稀缺，是未來(lái)打入市場(chǎng)最好的先鋒。.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品分析鉑金玫瑰園四房：149兩房：87干濕分別，動(dòng)靜分區(qū)，明廚明衛(wèi)客廳，主臥均朝南，且?guī)勾霸O(shè)計(jì)飄窗，景觀陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，加強(qiáng)采光分區(qū)明朗、干濕分別，四房主臥凸窗設(shè)計(jì)，獨(dú)立空間，加強(qiáng)私密性。兩房主臥帶景觀陽(yáng)臺(tái)，加強(qiáng)空間感。.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品對(duì)比三房：131兩房：87泓澤星城奢華主臥，帶凸窗臥室均朝南，

23、且凸窗設(shè)計(jì)超大景觀陽(yáng)臺(tái)干濕分別，動(dòng)靜分區(qū)三房奢華主臥設(shè)計(jì)，干濕分別，動(dòng)靜分區(qū)，兩房超大景觀陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，且臥室均朝南.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品對(duì)比新外灘三房：兩房：92實(shí)為兩房一廳和一房一廳的戶(hù)型組合，雖具有兩套房的套間功能，但運(yùn)用度不高。多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，空中露臺(tái)，半面積贈(zèng)送三房面積運(yùn)用度不高，凸窗/多陽(yáng)臺(tái)/空中露臺(tái)全景觀設(shè)計(jì)，加強(qiáng)采光和空間感。.產(chǎn)品對(duì)比分析一品恒城三房：兩房：85動(dòng)靜分區(qū)景觀陽(yáng)臺(tái)，入戶(hù)花園設(shè)計(jì)主臥帶陽(yáng)臺(tái)，加強(qiáng)溫馨性該工程戶(hù)型整體不具備南北通透特點(diǎn)，動(dòng)靜分區(qū)，三房帶入戶(hù)花園和景光陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，兩房主臥接陽(yáng)臺(tái)，溫馨性加強(qiáng).市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戶(hù)型分析小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶(hù)型優(yōu)勢(shì)關(guān)鍵詞：分區(qū)明朗、干濕分別，四房主臥凸窗設(shè)計(jì)

24、，私密性強(qiáng)兩房主臥帶景觀陽(yáng)臺(tái)、三房奢華主臥設(shè)計(jì)、兩房超大景觀陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)凸窗/多陽(yáng)臺(tái)/空中露臺(tái)全景觀設(shè)計(jì)三房帶入戶(hù)花園和景光陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)其實(shí)從以上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶(hù)型優(yōu)勢(shì)關(guān)鍵詞可以看到，本工程高層戶(hù)型的設(shè)計(jì)特點(diǎn)，幾乎可以在市場(chǎng)上找到同樣的產(chǎn)品，這就意味著，在戶(hù)型上本工程高層產(chǎn)品戶(hù)型并不占優(yōu)勢(shì)。同時(shí)我們可以發(fā)現(xiàn)，本工程洋房及樓王的創(chuàng)新戶(hù)型的優(yōu)勢(shì)，卻是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中沒(méi)有的，如240超大型平層設(shè)計(jì)、180度景觀露臺(tái)，挑高客廳設(shè)計(jì)，雙入戶(hù)門(mén)等等高層產(chǎn)品戶(hù)型優(yōu)勢(shì)不明顯，洋房與樓王創(chuàng)意戶(hù)型的優(yōu)勢(shì)卻非常明顯.樓盤(pán)名稱(chēng)產(chǎn)品類(lèi)型推售房源預(yù)計(jì)推售時(shí)間（2011年）56789101112萬(wàn)豪城市廣場(chǎng)高層首期1000套左右，目前正在蓄客

25、廣源盛世高層6月開(kāi)始辦理VIP卡，推出200套房源上和世家高層，多層3月份辦理VIP卡，預(yù)計(jì)5月開(kāi)盤(pán)估計(jì)下半年有3個(gè)競(jìng)爭(zhēng)工程開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售加上目前曾經(jīng)在售的工程4個(gè)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為猛烈，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)較為嚴(yán)重高層產(chǎn)品未來(lái)將面臨同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)較為猛烈的景象區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析.小結(jié)相比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，本工程規(guī)模優(yōu)勢(shì)極大，物業(yè)類(lèi)型更為豐富本工程內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃優(yōu)勢(shì)非常明顯，競(jìng)爭(zhēng)工程無(wú)法匹敵從外部環(huán)境來(lái)看，無(wú)論是從居住溫馨度還是便利生活，眾一桂府優(yōu)勢(shì)再次表達(dá)產(chǎn)品線豐富，2、3房同質(zhì)化嚴(yán)重，但5房及6房戶(hù)型，市場(chǎng)稀缺，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沒(méi)有高層產(chǎn)品戶(hù)型優(yōu)勢(shì)不明顯，洋房與樓王創(chuàng)意戶(hù)型的優(yōu)勢(shì)卻非常明顯高層產(chǎn)品未來(lái)將面臨同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)較為猛烈的景象從

26、工程規(guī)模、本身配套及外部環(huán)境對(duì)比來(lái)看，優(yōu)勢(shì)比較明顯但這是屬于眾一桂府固有的優(yōu)勢(shì)，不是屬于南區(qū)工程特有的優(yōu)勢(shì)從產(chǎn)品線來(lái)看，高層產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)并不明顯，切未來(lái)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)比較嚴(yán)重但是洋房與樓王創(chuàng)意戶(hù)型優(yōu)勢(shì)比較明顯，且沒(méi)有同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)工程整體優(yōu)勢(shì)明顯，南區(qū)高層產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)不明顯，但是南區(qū)洋房與樓王創(chuàng)意戶(hù)型是市場(chǎng)上稀缺的，優(yōu)勢(shì)比較明顯.思索經(jīng)過(guò)競(jìng)爭(zhēng)分析，我們得出結(jié)論，高層產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯，作為第一批入市無(wú)亮點(diǎn)，但電梯洋房與高層豪宅創(chuàng)意戶(hù)型優(yōu)勢(shì)比較明顯，同時(shí)思索到別墅產(chǎn)品線和高層豪宅面積段比較接近，產(chǎn)品本身構(gòu)成了一定競(jìng)爭(zhēng)，基于以上思索，中馳得出大致方向。.思索同時(shí)我們以為南區(qū)產(chǎn)品入市還必需求思索四個(gè)方面：1、眾一桂

27、府作為婁底標(biāo)桿型，指點(diǎn)型工程，入市產(chǎn)品必需是領(lǐng)先于市場(chǎng)的2、南區(qū)產(chǎn)品入市一定要結(jié)合北區(qū)產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)階段，到達(dá)推行共享、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)共享。3、南區(qū)產(chǎn)品入市一定要給市場(chǎng)以沖擊力很震撼力同時(shí)需求避開(kāi)市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。4、南區(qū)物業(yè)類(lèi)型的銷(xiāo)售要把握價(jià)值最大化的原那么，小戶(hù)型公寓建議最后銷(xiāo)售?；谝陨纤妓?，中馳建議產(chǎn)品入市順序?yàn)椋弘娞菅蠓扛邔雍勒邔赢a(chǎn)品公寓產(chǎn)品別墅客戶(hù)與洋房客戶(hù)完美過(guò)度，創(chuàng)意戶(hù)型，震撼登場(chǎng)洋房客戶(hù)與高層客戶(hù)再次過(guò)度，眾一桂府高層產(chǎn)品，再襲市場(chǎng)超大平層，創(chuàng)意戶(hù)型再次震撼市場(chǎng)，提升工程價(jià)錢(qián)工程價(jià)值最大化后，產(chǎn)品價(jià)錢(qián)提到提升，利潤(rùn)最大化.南區(qū)一期產(chǎn)品分批入市建議1棟/5+22F2棟/11F3棟/11F

28、4棟/11F5棟(樓王/1+26F6棟/1+24F7棟/1+26F8棟/1+28F9棟/1+24F洋房1-2F：5房復(fù)式、213-2303-9F：3房、16810-11F：6房、270146171144838214683841468483140140131240240適用率86%-87%適用率86%-87%適用率85%適用率86%適用率87.5%洋房適用率89-91%一期：與南區(qū)別墅構(gòu)成呼應(yīng)，客戶(hù)資源共享，同時(shí)轉(zhuǎn)嫁來(lái)的客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，對(duì)價(jià)錢(qián)抗性不大，容易接受較高價(jià)錢(qián)獨(dú)一無(wú)二的疊加洋房高調(diào)入市，成為婁底焦點(diǎn)，同時(shí)避開(kāi)高層產(chǎn)品的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，主推電梯洋房168-270戶(hù)型，順序由270-230-168

29、過(guò)度。二期：從疊加洋房到高層產(chǎn)品又可以做一個(gè)客戶(hù)的過(guò)度。眾一桂府最后的高層產(chǎn)品，收官之作，接觸南北兩區(qū)大量成交客戶(hù)資源，利用老帶新促成成交利用洋房與高層產(chǎn)品的價(jià)錢(qián)差別，促動(dòng)成交有效避開(kāi)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。主推高層131-146三房三期：樓王登場(chǎng)再次把眾一桂府推到舞臺(tái)前方，再次驚動(dòng)市場(chǎng)，指點(diǎn)市場(chǎng)。婁底最后的別墅樓王，由于稀缺，所以珍貴，價(jià)值再次提升。從171四房到主推樓王四房。四期：公寓產(chǎn)品放到最后，此時(shí)工程價(jià)值已被拉到最高，小戶(hù)型公寓價(jià)錢(qián)也被提升?；ㄉ倭康腻X(qián)，享用富人享用的居住環(huán)境小戶(hù)型目前被接受程度不高，還需求一定的市場(chǎng)沉淀，需求時(shí)間讓客戶(hù)觀念發(fā)生改動(dòng)。一期紅色二期藍(lán)色三期黃色四期粉紅.目錄Chap

30、ter 4南區(qū)入市營(yíng)銷(xiāo)推行戰(zhàn)略.根據(jù)南區(qū)工程的調(diào)性及電梯洋房物業(yè)類(lèi)型的面積與總價(jià)，不難發(fā)現(xiàn)我們的目的客戶(hù)群體，大部分與別墅目的客戶(hù)群體類(lèi)似，在制定推行戰(zhàn)略上，我們的目的群體依然定位于高端客戶(hù)群體，進(jìn)展針對(duì)性宣傳營(yíng)銷(xiāo)推行戰(zhàn)略基于以上思索，中馳建議：推行戰(zhàn)略延續(xù)別墅產(chǎn)品推行戰(zhàn)略，同時(shí)適當(dāng)加大客戶(hù)群體廣度。.總戰(zhàn)略線下：圈層營(yíng)銷(xiāo)：以特別的方式，針對(duì)性的主攻某一層次的客戶(hù)。特殊營(yíng)銷(xiāo)：整合高端品牌資源及權(quán)部門(mén)，構(gòu)成戰(zhàn)略協(xié)作關(guān)系，資源共享，實(shí)現(xiàn)雙贏。營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)：以營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)以及重要節(jié)假日為節(jié)點(diǎn)，舉行活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，制定定向營(yíng)銷(xiāo)客戶(hù)群體，針對(duì)性舉行營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。別墅客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，疊加洋房客戶(hù)依然適用其他活動(dòng)：根據(jù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)

31、，舉行一些旺場(chǎng)、旺人氣的活動(dòng)，同時(shí)推開(kāi)工程知名度及銷(xiāo)售業(yè)績(jī)線上：經(jīng)過(guò)成交客戶(hù)來(lái)源分析建議保管戶(hù)外、短信的推行，加強(qiáng)工程本身昭示性宣傳推行。重要推行方式;媒體炒作關(guān)鍵詞“眾一桂府引領(lǐng)戶(hù)型變革風(fēng)暴“創(chuàng)意洋房領(lǐng)先長(zhǎng)沙， 戶(hù)型創(chuàng)新引領(lǐng)市場(chǎng)以戶(hù)外、網(wǎng)絡(luò)、電視、高檔雜志為主，配合節(jié)點(diǎn)報(bào)廣及電臺(tái)。加強(qiáng)電視、網(wǎng)絡(luò)的言論炒作、以高檔雜志作為載體將工程信息傳送至高端客戶(hù)視野。營(yíng)銷(xiāo)推行戰(zhàn)略.線上營(yíng)銷(xiāo)推行戰(zhàn)略線上推行：集中式、大規(guī)模，轟炸式推行 -短時(shí)間內(nèi)在婁底樓市構(gòu)成劇烈的言論報(bào)道主力媒介電視臺(tái)：新聞式報(bào)道、評(píng)論式報(bào)道、論述眾一桂府為婁底樓市帶來(lái)的變革網(wǎng)絡(luò)：制造戶(hù)型效果圖片+軟文評(píng)論+網(wǎng)絡(luò)炒作戶(hù)外：以“山登絕頂我為峰之類(lèi)的話語(yǔ)論述出一種獨(dú)有、高調(diào)的覺(jué)得.營(yíng)銷(xiāo)推行戰(zhàn)略線上輔助媒介短信+報(bào)紙進(jìn)展工程營(yíng)銷(xiāo)炒作配合工程營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)節(jié)點(diǎn)，進(jìn)展不定時(shí)推行.營(yíng)銷(xiāo)推行戰(zhàn)略線下運(yùn)用圈層營(yíng)銷(xiāo)+特殊營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)同時(shí)配合頂級(jí)私人會(huì)所+