物業(yè)管理企業(yè)會計第10章物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用_第1頁
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文檔簡介

1、第10章 物業(yè)管理企業(yè)的收入及費用10.1 營業(yè)收入的核算10.2 營業(yè)成本的核算本章小結(jié)學習目標10.3 期間費用的核算10.4 營業(yè)稅金及附加的核算 思考題 基本訓練2022/8/27 學習目標 通過本章的學習,學生應當熟悉物業(yè)管理企業(yè)的主要經(jīng)營業(yè)務和其他業(yè)務的具體內(nèi)容,了解物業(yè)管理企業(yè)收入、成本和費用的組成及確認,掌握主營業(yè)務收入、主營業(yè)務成本、期間費用、營業(yè)稅金及附加和物業(yè)工程的核算方法。2022/8/2710.1 營業(yè)收入的核算10.1.1營業(yè)收入概述 收入是指企業(yè)在日?;顒又行纬傻?、會導致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟利益的總流入。物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入是指物業(yè)管理企

2、業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得的各項收入。根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營特點及經(jīng)營活動的內(nèi)容,物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入一般劃分為主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入。 1)主營業(yè)務收入,是指物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中,為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入,包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入,其中以物業(yè)管理收入為主。2022/8/27 2)其他業(yè)務收入。是指物業(yè)管理企業(yè)從事主營業(yè)務以外的其他經(jīng)營活動所取得的收入,包括房屋中介代理收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。其中,商業(yè)用房經(jīng)營收入是指物業(yè)管理企業(yè)利用業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商

3、業(yè)用房,從事經(jīng)營活動取得的收入,如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)店、飲食店等經(jīng)營收入。2022/8/27 10.1.2營業(yè)收入確認的原則 物業(yè)管理企業(yè)取得的各項收入,應按下列原則確認: 企業(yè)應當在勞務已經(jīng)提供,同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為收入的實現(xiàn)。物業(yè)大修收入應當經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認可后,確認為營業(yè)收入的實現(xiàn);企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的,應當根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。其他業(yè)務收入的確認原則與主營業(yè)務收入的確認原則相同。2022/8/27 10.1.3主營業(yè)務收入的核算 物業(yè)管理企業(yè)應設置“主營業(yè)務收

4、入”科目核算企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供管理、修理和服務而取得的各項收入。該科目屬于損益類賬戶,貸方登記實現(xiàn)的主營業(yè)務收入,借方登記主營業(yè)務收入的結(jié)轉(zhuǎn)額;該科目期末將余額結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤”賬戶后,應無余額。本科目按經(jīng)營收入的類別設置明細賬,一般包括“物業(yè)管理收入”、“物業(yè)經(jīng)營收入”、“物業(yè)大修收入”等。其中“物業(yè)管理收入”,企業(yè)可以根據(jù)實際管理需要,按照物業(yè)管理收入的組成內(nèi)容(如來源渠道等)設置明細賬,進行明細核算。2022/8/27 1)物業(yè)管理收入的核算 物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的物業(yè)管理收入包括公共性服務收入、公眾代辦性服務收入和特約服務收入。 (1)公共性服務收入的核算 公共

5、性服務費收入包括公共衛(wèi)生清洗、公共設施的維修保養(yǎng)和保安、綠化費用,它是物業(yè)管理收入的主要內(nèi)容。公共性服務實行政府指導價管理辦法,即由各區(qū)、縣物價部門會同房地產(chǎn)部門規(guī)定基準價及浮動幅度。 物業(yè)管理公共性服務收費的內(nèi)容一般由以下八個部分構(gòu)成:管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費;樓內(nèi)公用設施維修及保養(yǎng)費;綠化管理費;清潔衛(wèi)生費;保安費;辦公費;物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費;法定稅費。 2022/8/27 公共性服務費以房屋的建筑面積為計算依據(jù),各套房屋的建筑面積,除了各套“自用”建筑面積外,還要合理分攤“公用”建筑面積。各套房屋的“自用”建筑面積包括:各套房屋戶門以內(nèi)的起居室(廳)、臥室、書房、

6、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、過道和陽臺等面積。各套房屋的“公用”建筑面積包括:公共使用的門廳、樓梯、電梯(廳)、公共通道、垃圾管道以及突出屋面的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房等面積。 各套房屋分攤的“公用”建筑面積應以該套房屋的“自用”建筑面積占該幢總“自用”建筑面積的百分比進行分攤。各套房屋建筑面積的計算,可按以下公式進行:(1)100%2022/8/27 例10-1某幢房屋的建筑面積共為5 000平方米,其中各套房屋“自用”建筑面積總和為4 000平方米,“公用”建筑面積為1 000平方米。則: 如某套房屋的“自用”建筑面積為80平方米,則:該套房屋建筑面積80(1+25) 100(平方米

7、)如果每月公共性服務收費定為0.5元每平方米,則該套房屋業(yè)主每月應交公共性服務費為: 0.510050 (元)100% 25%2022/8/27 公共性服務費由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務合同約定向業(yè)主收取。公共性服務費收入一般有兩種收取方法:按月收取和定期預收。按月收取公共服務費時,借記“庫存現(xiàn)金”或“銀行存款”,貸記“主營業(yè)務收入物業(yè)管理收入公共性服務收入”;定期預收公共性服務費時,借記“庫存現(xiàn)金”或“銀行存款”,貸記“預收賬款”,科目,分月度計算結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務收入時,借記“預收賬款”科目,貸記“主營業(yè)務收入物業(yè)管理收入公共性服務收入” 2022/8/27 例10-2宏達物業(yè)管理公司2006

8、年1月預收上半年度公共性服務費,3號樓1門業(yè)主“自用”建筑面積100平方米,經(jīng)“公用”建筑面積分攤后,計算公共性服務費的建筑面積為125平方米。每月平方米收費標準0.8元,則房屋業(yè)主上半年公共性服務費為600元。收到款項時,根據(jù)收款憑證,編制會計分錄如下: 借:庫存現(xiàn)金 600 貸:預收賬款 600 每月結(jié)轉(zhuǎn)收入時, 借:預收賬款 100 貸:主營業(yè)務收入物業(yè)管理收入公共性服務收入 1002022/8/27 (2)公眾代辦性服務收入的核算 公眾代辦性服務費收入是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主和租住戶委托代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費、房屋自用部位和自用設備的修繕等服務而收取一定的代辦服務費

9、用。未經(jīng)業(yè)主和租住戶委托不得收費。該項收費標準,須經(jīng)當?shù)匚飪r部門認可后,方能向業(yè)主和租住戶收取。2022/8/27 例10-3宏達物業(yè)管理公司2月份向各物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人代收自來水費12 000元,電費22 000元,收費總額的1作為代辦手續(xù)費。公司應編制會計分錄如下: 代收水費、電費 借:庫存現(xiàn)金(銀行存款) 34 000 貸:主營業(yè)務收入物業(yè)管理收入公眾代辦性服務收 入 340 其他應付款自來水公司 12 000 電業(yè)局 22 000 以存款解繳各部門賬戶時,根據(jù)對方開出的收款憑證,編制會計分錄如下: 借:其他應付款自來水公司 12 000 電業(yè)局 22 000 貸:銀行存款 34 000

10、2022/8/27 (3)特約服務收入的核算 特約服務收入是物業(yè)管理企業(yè)對管轄區(qū)各業(yè)主和租住戶的個別需求提供特殊服務的收費。它是公共性服務和代辦性服務的補充和完善。如業(yè)主家務服務、裝修服務等。該收費由管理部門統(tǒng)一制訂收費標準。 例10-4 宏達物業(yè)管理公司接受2號樓業(yè)主委托接送小孩,每次5元,本月共接送40次,收取服務費200元;代4號樓業(yè)主照顧病人收取服務費480元;根據(jù)收款憑證,編制會計分錄如下: 借:庫存現(xiàn)金(銀行存款) 680 貸:主營業(yè)務收入物業(yè)管理收入特約服務收入 6802022/8/27 2)物業(yè)經(jīng)營收入的核算 物業(yè)經(jīng)營收入是物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務收入的一部分,包括房屋出租收入和經(jīng)

11、營停車場、游泳池、各類球場等公用設施收入。房屋出租收入是指物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋不添加任何設施,直接用作出租,其租金作為物業(yè)經(jīng)營收入。 物業(yè)管理企業(yè)收到各種經(jīng)營收入時,借記“庫存現(xiàn)金”、“銀行存款”,貸記“主營業(yè)務收入物業(yè)經(jīng)營收入”。 例10-5 宏達物業(yè)管理公司經(jīng)營網(wǎng)球場,7月份收入1500元。根據(jù)收款收據(jù),編制收款憑證,編制會計分錄如下: 借:銀行存款 1 500 貸:主營業(yè)務收入物業(yè)經(jīng)營收入 1 5002022/8/27 3)物業(yè)大修收入的核算 物業(yè)大修收入主要包括對房屋共同部位、共用設施設備進行大修取得的收入。物業(yè)管理企業(yè)承接房屋共同部位、共用設施

12、設備大修工程,工程完工,其工程款經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽字認可后進行轉(zhuǎn)賬,借記“代管基金”科目,貸記“主營業(yè)務收入物業(yè)大修收入”科目。 例10-6 宏達物業(yè)管理公司2006年12月承接的福泰小區(qū)三部電梯的大修工程,工期10天,已按期完工,工程價款收入18 000元,經(jīng)業(yè)主委員會簽字認可。根據(jù)有關(guān)資料,作會計分錄如下: 借:代管基金 18 000 貸:主營業(yè)務收入物業(yè)大修收入 18 0002022/8/27 10.1.4其他業(yè)務收入的核算 物業(yè)管理企業(yè)通過設置“其他業(yè)務收入”賬戶核算從事主營業(yè)務以外的其他業(yè)務活動所取得的收入,包括房屋中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收

13、收入和商業(yè)用房經(jīng)營收入。該賬戶屬于損益類賬戶,貸方登記實現(xiàn)的其他業(yè)務收入,借方登記其他業(yè)務收入的結(jié)轉(zhuǎn)額,本賬戶期末余額結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤”賬戶后應無余額。企業(yè)取得的各項其他業(yè)務收入,借記“銀行存款”、“應收賬款”等科目,貸記“其他業(yè)務收入”賬戶。該賬戶按其他業(yè)務的類別設置明細賬,如“房屋中介代銷手續(xù)費收入”、“物資銷售收入”、“廢品回收收入”、“商業(yè)用房經(jīng)營收入”等;2022/8/27 1)房屋中介代銷手續(xù)費收入的核算。房屋中介代銷手續(xù)費收入是指物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)維修和服務的同時,受房地產(chǎn)開發(fā)商的委托,對其開發(fā)的房屋從事代理銷售活動,在代銷房屋過程中取得代銷手續(xù)費。其中,手續(xù)費收入,在物業(yè)管理

14、企業(yè)稱為房屋中介代銷手續(xù)費收入。 例10-7 宏達物業(yè)管理公司代晉泉房地產(chǎn)公司銷售房屋,計費標準按2收取?,F(xiàn)介紹成功一套住宅,合同總額為70萬元,可收取中介代銷手續(xù)費14 000元。應編制會計分錄如下: 借:銀行存款 14 000 貸:其他業(yè)務收入房屋中介代銷手續(xù)費收入 14 0002022/8/27 2)材料物資銷售收入的核算。材料物資銷售收入是指將物業(yè)企業(yè)不需用的材料物資對外出售所取得的收入。 例10-8 宏達物業(yè)管理公司2006年6月銷售一批不需用的建筑材料,價款1 080元,貨款尚未收到。應編制會計分錄如下:借:應收賬款 1 080 貸:其他業(yè)務收入物資銷售收入 1 080 3)廢品回

15、收收入的核算。物業(yè)企業(yè)在服務過程中要處理生活垃圾和建筑垃圾等,其中有一定的廢品再回收。廢品回收所取得的收入,應作為其他業(yè)務收入處理。 例10-9 宏達物業(yè)管理公司的清掃班收集整理垃圾后,廢品出售收入150元。應編制會計分錄如下: 借:庫存現(xiàn)金 150 貸:其他業(yè)務收入廢品回收收入 1502022/8/27 4)商業(yè)用房經(jīng)營收入的核算。按照物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定,物業(yè)管理公司利用業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋所獲得的收入,應按不同的情況區(qū)別處理:凡是直接出租房屋,不增加出租房屋的設施或功能而取得的租金收入,作為主營業(yè)務收入的物業(yè)經(jīng)營收入處理;凡是對房屋增加經(jīng)濟設施和經(jīng)濟功能后,從事經(jīng)濟活

16、動后取得的收入則作為其他業(yè)務收入處理。 例10-10 宏達物業(yè)管理公司利用業(yè)主管理委員會提供的商業(yè)用房改造成歌舞廳對外營業(yè),根據(jù)營業(yè)額報表顯示,2006年6月5日營業(yè)額為4 000元,均為現(xiàn)金收入,應編制會計分錄如下: 借:庫存現(xiàn)金 4 000 貸:其他業(yè)務收入商業(yè)用房經(jīng)營收入 4 000 2022/8/2710.2 營業(yè)成本的核算10.2.1營業(yè)成本 1)營業(yè)成本的概念與內(nèi)容 營業(yè)成本是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務等勞務而發(fā)生的各項實際支出,包括直接人工費、直接材料費和間接費用等項目。 2)營業(yè)成本的核算 物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本,是企業(yè)為獲得各項營業(yè)

17、收入而耗費的財務或勞務的成本,包括主營業(yè)務成本和其他業(yè)務成本。2022/8/27(1)主營業(yè)務成本的核算 物業(yè)管理企業(yè)應設置“主營業(yè)務成本”賬戶,來核算為取得主營業(yè)務收入而發(fā)生的各項成本,該賬戶屬于損益類賬戶,借方登記各項實際成本的發(fā)生額,按經(jīng)營成本的種類設置明細賬,如“物業(yè)管理成本”、“物業(yè)經(jīng)營成本”、“物業(yè)大修成本”等;貸方登記主營業(yè)務成本的結(jié)轉(zhuǎn)額;期末余額全部結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤”賬戶后,應無余額。 例10-11 宏達物業(yè)管理公司2007年5月修理小區(qū)道路設施,共發(fā)生維修成本8 000元,其中領用庫存原材料3 000元,維修人員工資5 000元。根據(jù)有關(guān)資料,編制會計分錄如下: 借:主營業(yè)務成

18、本物業(yè)管理成本(公共性服務成本) 8 000 貸:原材料 3 000 應付職工薪酬 5 0002022/8/27 (2)其他業(yè)務成本的核算 其他業(yè)務成本是指物業(yè)管理企業(yè)從事其他經(jīng)營活動所發(fā)生的有關(guān)成本和費用支出, “其他業(yè)務成本”賬戶屬于損益類賬戶,該賬戶借方登記物業(yè)管理企業(yè)除主營業(yè)務成本以外的其他業(yè)務所發(fā)生的成本,包括銷售商品,提供勞務等而發(fā)生的相關(guān)成本、費用以及相關(guān)稅金及附加等;貸方登記其他業(yè)務成本的結(jié)轉(zhuǎn)額;期末應將全部余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶,結(jié)轉(zhuǎn)后本賬戶應無余額。 例10-17宏達物業(yè)管理公司本月銷售積壓的材料水泥20袋,每袋銷售23元,每袋原購價25元,收到現(xiàn)金,根據(jù)有關(guān)會計憑證,做

19、會計分錄如下: 借:庫存現(xiàn)金 460 貸:其他業(yè)務收入 460 同時結(jié)轉(zhuǎn)成本: 借:其他業(yè)務成本 500 貸:原材料水泥 500 2022/8/27 10.2.2物業(yè)工程的核算 物業(yè)工程,是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設施設備大修、更新改造及對業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房進行裝飾裝修等工程。 物業(yè)工程按其實施的方式不同一般可分為自營方式和出包方式兩種。自營方式是指物業(yè)管理企業(yè)自行組織施工。出包方式是指物業(yè)管理企業(yè)委托外單位承包工程,出包方式又可分為包工包料和包工不包料兩種情況。 2022/8/27 1)自營工程的核算 例10-19 宏達物業(yè)管理公司自行組織

20、對其所管理的某小區(qū)內(nèi)公共照明系統(tǒng)進行改造。改造過程中,共領用材料及備品備件2 500元;參與施工工人工資3 000元;工程完工后,工程價款為21 000元。作會計分錄如下: (1)計算物業(yè)工程成本 借:物業(yè)工程照明工程 5 500 貸:原材料 2 500 應付職工薪酬工資 3 000 (2)工程完工后,其工程款經(jīng)業(yè)主委員會簽證認可后,結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)大修收入 借:代管基金 21 000 貸:主營業(yè)務收入物業(yè)大修收入 21 000 (3)結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本 借:主營業(yè)務成本物業(yè)大修成本 5 500 貸:物業(yè)工程照明工程 5 500 2022/8/27 2)出包工程的核算 物業(yè)管理企業(yè)委托外單位承包工程

21、時,其工程的具體支出在承包單位核算。這種方式下“物業(yè)工程”科目實際是物業(yè)管理公司與承包單位的結(jié)算科目,物業(yè)管理企業(yè)將與承包單位結(jié)算的工程價款作為工程成本,通過“物業(yè)工程”科目核算。物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定支付承包單位的工程價款時,借記“物業(yè)工程XX工程”科目,貸記“銀行存款”等科目。工程完工交付使用時,賬務處理與自營工程相同。 2022/8/27 例10-20 宏達物業(yè)管理公司委托某裝修公司對業(yè)主委員會提供的管理用房進行裝修,共支付裝修價款l0 500元。作會計分錄如下: (1)支付工程款時 借:物業(yè)工程裝修工程 10 500 貸:銀行存款 10 500 (2)工程交付時 借:長期待攤費用物業(yè)大修支

22、出 10 500 貸:物業(yè)工程裝修工程 10 5002022/8/27 10.3 期間費用的核算 10.3.1銷售費用 1)銷售費用的內(nèi)容 物業(yè)管理企業(yè)各營業(yè)部門在經(jīng)營過程中發(fā)生的銷售費用主要包括:運輸費、裝卸費、包裝費、保管費、保險費、燃料費、展覽費、廣告宣傳費、郵電費、水電費、差旅費、物料消耗費、折舊費、修理費、低值易耗品攤銷;銷售部門人員的工資獎金、福利費、工作餐費、服裝費等。公司可根據(jù)自身業(yè)務的需要,增加、減少或合并銷售費用的有關(guān)明細賬戶,自行設置銷售費用的明細分類賬。2022/8/27 2)銷售費用的核算 物業(yè)管理企業(yè)通過設置“銷售費用”賬戶核算各銷售部門發(fā)生的銷售費用。該賬戶屬于損

23、益類賬戶,借方登記公司銷售部門在經(jīng)營中所發(fā)生的各項費用;貸方登記結(jié)轉(zhuǎn)額;期末,應將該賬戶的余額全部轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶,結(jié)轉(zhuǎn)后,該賬戶無余額。本賬戶應按銷售費用項目設置明細賬。 例10-21 宏達物業(yè)管理公司本期發(fā)生的銷售費用有:以銀行存款支付廣告費10 000元,應付專設銷售機構(gòu)的職工工資5 000元。以銀行存款支付應由本企業(yè)負擔的送貨費1 000元。(1)借:銷售費用 16 000 貸:銀行存款 11 000 應付職工薪酬 5 000(2)會計期末,將銷售費用賬戶歸集的費用16 700元轉(zhuǎn)出。 借:本年利潤 16 000 貸:銷售費用 16 0002022/8/2710.3.2 管理費用

24、1)管理費用的內(nèi)容 管理費用是指物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門為管理和組織物業(yè)管理經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用,包括企業(yè)在籌建期間發(fā)生的開辦費、董事會和行政管理部門在企業(yè)的經(jīng)營管理中發(fā)生的或者應由企業(yè)統(tǒng)一負擔的公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、董事會費(包括董事會成員津貼、會議費和差旅費等)、聘請中介機構(gòu)費、咨詢費、訴訟費、業(yè)務招待費、房產(chǎn)稅、車船使用稅、印花稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓稅、礦產(chǎn)資源補償費、研究費用、排污費、綠化費以及行政管理部門發(fā)生的固定資產(chǎn)修理費用等。 上述管理費用的各項內(nèi)容發(fā)生時,均應在“管理費用”賬戶核算。2022/8/27 2)管理費用的核算 物業(yè)管理企業(yè)通過設置“管理費用”賬戶核算企業(yè)所發(fā)生的管理費用。該

25、賬戶屬于損益類賬戶,借方登記公司行政管理部門為組織和管理物業(yè)管理經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用;貸方登記結(jié)轉(zhuǎn)額;期末,應將本賬戶的余額全部轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶,結(jié)轉(zhuǎn)后,該賬戶應無余額。本賬戶應按管理費用項目設置明細賬。 例10-22 宏達物業(yè)管理公司當月發(fā)生管理費用總額42 800元。其中,行政管理人員工資、獎金24 000元;職工福利費3 360元;待業(yè)保險費240元;折舊費13 500元;印花稅200元;長期待攤費用攤銷1 500元。上述費用支出應分別編制會計分錄如下;2022/8/27(1)結(jié)轉(zhuǎn)管理人員工資、獎金時 借:管理費用 27 360 貸:應付職工薪酬 工資 27 360(2)支付待業(yè)

26、保險費時 借:管理費用 240 貸:銀行存款 240(3)計提折舊費時 借:管理費用 13 500 貸:累計折舊 13 500(4)支付印花稅款時 借:管理費用 200 貸:銀行存款 200(5)攤銷長期待攤費用時 借:管理費用 1 500 貸:長期待攤費用 1 5002022/8/27(6)月末結(jié)轉(zhuǎn)本月管理費用時的會計分錄 借:本年利潤 42 800 貸:管理費用 42 80010.3.3 財務費用 1)財務費用的內(nèi)容 財務費用是物業(yè)管理企業(yè)為進行資金籌集等理財活動所發(fā)生的費用,主要包括的內(nèi)容為:(1)利息凈支出(2)匯兌凈損失(3)相關(guān)的手續(xù)費(4)其它財務費用。 2)財務費用的核算 物業(yè)

27、管理企業(yè)通過設置“財務費用”賬戶核算企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的財務費用。該賬戶屬于損益類賬戶,借方登記企業(yè)為進行資金籌集等理財活動而發(fā)生的財務費用;貸方登記結(jié)轉(zhuǎn)額;期末,應將該賬戶的余額全部轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶,結(jié)轉(zhuǎn)后,該賬戶無余額。本賬戶應按財務費用項目設置明細賬。 2022/8/27 例10-23 宏達物業(yè)管理公司2007年2月28日支付短期借款利息5 000元,月終時結(jié)轉(zhuǎn)財務費用。作會計分錄如下: 借:財務費用 5 000 貸:銀行存款 5 000 借:本年利潤 5 000 貸:財務費用 5 0002022/8/2710.4 營業(yè)稅金及附加的核算10.4.1 物業(yè)管理企業(yè)流轉(zhuǎn)稅征收的有關(guān)規(guī)定

28、1)關(guān)于管理性質(zhì)收入的征稅及計算(1)物業(yè)管理企業(yè)為房屋業(yè)主及租住戶提供服務而收取的管理費。(2)物業(yè)管理企業(yè)為房屋業(yè)主及租住戶提供服務而收取的服務費。(3)收取的維修費用,包括維修材料費及人工費。(4)居民租住公有住宅的租金收入。物業(yè)管理企業(yè)以上四項收入,均屬于提供勞務而獲得的收入,屬于營業(yè)稅中服務業(yè)稅目,征收5的營業(yè)稅。2022/8/27 (5)收取的裝修保證金。物業(yè)管理企業(yè)收取業(yè)主的裝 修保證金,如果到期退還給業(yè)主及住戶的,不征收營業(yè)稅;如果到期不退還或作為業(yè)主裝修違規(guī)行為予以沒收的,屬于物業(yè)管理企業(yè)性收入之外的價外費用收入,均應并入該物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)額,征收5的營業(yè)稅。 (6)公共維修

29、基金。物業(yè)管理企業(yè)向房屋業(yè)主收取的公共維修基金,所有權(quán)屬于業(yè)主管理委員會,物業(yè)管理企業(yè)僅是代管使用、??顚S?,按實列支,暫不征收營業(yè)稅。如果物業(yè)公司從維修基金中以提供維修勞務形式提取勞務收入,則應征收5%的營業(yè)稅。2022/8/27 2)關(guān)于代辦性質(zhì)收入的征稅及計算 (1)代辦購物手續(xù)費。如為房屋業(yè)主及租住戶代購貨物,除了將代購貨物的發(fā)票直接交付委托方的,可按收取的代辦手續(xù)費收入征收5的營業(yè)稅。對為房屋業(yè)主及租住戶代辦的防盜門(窗)、曬衣架、隔離欄等物品也應按規(guī)定征收增值稅。 (2)代辦收費取得的收入。如為房屋業(yè)主及租住戶代收代付水、電、煤、電話費以及代收、代付垃圾費等各種業(yè)務而取得的收入,可

30、以按扣除實際支付給供水、供電、供氣以及電話局、環(huán)衛(wèi)所等部門后的余額,征收5的營業(yè)稅。2022/8/27 3) 屬于多種經(jīng)營取得收入的征稅規(guī)定 (1)物業(yè)管理企業(yè)下屬的中介咨詢勞務收入。 (2)物業(yè)管理企業(yè)兼營的餐飲服務收入。 (3)物業(yè)管理企業(yè)舉辦的娛樂場所的收入。 (4)物業(yè)管理企業(yè)下屬的獨立核算的商店銷售貨物取得的收入 上述第1、2項收入,按5征收營業(yè)稅;第3項收入,按5%20%稅率征收營業(yè)稅;第4項收入,征收增值稅。 4)關(guān)于代管基金的征稅及計算 物業(yè)管理企業(yè)向房屋業(yè)主收取的房屋共用部位維修基金、電梯水泵維修基金和小區(qū)公共設施設備維修基金,因其屬??顚S?、專戶存儲,基金的所有權(quán)屬房屋業(yè)主

31、管理委員會,物業(yè)管理企業(yè)僅是代管使用、按實列支,這可暫不征收營業(yè)稅。但物業(yè)管理企業(yè)以提供勞務形式,從房屋三項維修基金中取得的收入,應按規(guī)定征收5的營業(yè)稅。 5)關(guān)于代開發(fā)票或收據(jù)的征稅及計算 對物業(yè)管理企業(yè)為私房業(yè)主或租住戶代開出租房屋發(fā)票或收據(jù),應按5計算交納營業(yè)稅。2022/8/2710.4.2營業(yè)稅金及附加的核算 營業(yè)稅金及附加是指物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動應負擔的相關(guān)稅費,包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加等。物業(yè)管理企業(yè)通過設置“營業(yè)稅金及附加”賬戶核算營業(yè)收入應負擔的稅金及附加。該賬戶屬于損益類賬戶,借方登記應交納的營業(yè)稅等;貸方登記結(jié)轉(zhuǎn)額;月終將余額全部轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶,結(jié)轉(zhuǎn)后

32、,該賬戶應無余額。 例10-24宏達物業(yè)管理公司2007年8月各種服務收入共計80 000元,按5交納營業(yè)稅,按營業(yè)稅的7交納城市維護建設稅,按營業(yè)稅的3交納教育費附加。計算應交稅金及附加,編制會計分錄如下:2022/8/27 (1)計算營業(yè)稅 營業(yè)稅=80 0005=4 000(元) 借:營業(yè)稅金及附加 4 000 貸:應交稅費應交營業(yè)稅 4 000(2)計算城市維護建設稅城市維護建設稅=4 0007=280(元) 借:營業(yè)稅金及附加 280 貸:應交稅費一一應交城市維護建設稅 280 (3)計算教育費附加教育費附加4 0003=120(元) 借:營業(yè)稅金及附加 120 貸:應交稅費應交教育

33、費附加 120 2022/8/27本章小結(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的成本和費用是企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中所發(fā)生的各項支出。本章主要介紹了物業(yè)管理企業(yè)收入、成本、費用核算的基本理論知識以及主要經(jīng)營業(yè)務的會計處理方法。物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入是指物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得的各項收入,包括主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入。營業(yè)成本是物業(yè)管理企業(yè)為獲得營業(yè)收入而耗費的各種財物或勞務的成本,包括主營業(yè)務成本和其他業(yè)務成本。期間費用是指物業(yè)管理企業(yè)當期發(fā)生的,不能直接歸屬于經(jīng)營成本,直接計入當期損益的各項費用。物業(yè)管理企業(yè)通過設置“營業(yè)稅金及附加”賬戶核算營業(yè)收入應負擔的稅金及附加。做好物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入、成本的核算工作,對于正確反映企業(yè)的各項經(jīng)營成果,提供經(jīng)濟效益都具有重要意義。2022/8/27思考題1什么是營業(yè)收入?營業(yè)收入在物業(yè)企業(yè)包括哪些內(nèi)容? 2物業(yè)管理企業(yè)的其他業(yè)務收入包括哪些內(nèi)容?3物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理收入包括哪些內(nèi)容?4期間費用包

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