合同管理的心得體會(huì)

1、 提高合同管管理的心得得體會(huì)目錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc19321 目錄 PAGEREF _Toc19321 1 HYPERLINK l _Toc5980 前言 PAGEREF _Toc5980 3 HYPERLINK l _Toc4178 一、從公司司管理的高高度認(rèn)識(shí)合合同管理的的重要性 PAGEREF _Toc4178 4 HYPERLINK l _Toc9986 1、合同管管理是項(xiàng)目目目標(biāo)分解解落實(shí)的過過程 PAGEREF _Toc9986 4 HYPERLINK l _Toc22505 2、合同管管理貫穿于于項(xiàng)目管理理的全過程程 PAGEREF

2、_Toc22505 5 HYPERLINK l _Toc14654 3、合同管管理內(nèi)容與與部門職責(zé)責(zé)相對應(yīng) PAGEREF _Toc14654 5 HYPERLINK l _Toc87 4、加強(qiáng)合合同管理能能夠提升公公司的管理理 PAGEREF _Toc87 5 HYPERLINK l _Toc21555 二、公司管管理與合同同管理的共共同提升 PAGEREF _Toc21555 5 HYPERLINK l _Toc24022 1、將公司司制度延伸伸至合同管管理中，提提升合同的的管理 PAGEREF _Toc24022 6 HYPERLINK l _Toc28474 2、在合同同管理中完完善公

3、司的的制度流程程，反哺公公司管理 PAGEREF _Toc28474 7 HYPERLINK l _Toc13915 三、項(xiàng)目合合同關(guān)系的的統(tǒng)籌策劃劃 PAGEREF _Toc13915 8 HYPERLINK l _Toc7297 1、合同內(nèi)內(nèi)容應(yīng)一致致 PAGEREF _Toc7297 8 HYPERLINK l _Toc28447 2、合同時(shí)時(shí)間應(yīng)相互互銜接 PAGEREF _Toc28447 9 HYPERLINK l _Toc258 3、合同目目標(biāo)應(yīng)有所所側(cè)重、分分解 PAGEREF _Toc258 10 HYPERLINK l _Toc9044 4、合同綜綜合單價(jià)約約定應(yīng)明確確、一

4、致 PAGEREF _Toc9044 10 HYPERLINK l _Toc5334 5、合同的的制約關(guān)系系 PAGEREF _Toc5334 11 HYPERLINK l _Toc21913 四、項(xiàng)目管管理模式的的選擇 PAGEREF _Toc21913 12 HYPERLINK l _Toc14184 1、采用“三方合同同”的模式式，加大總總包的責(zé)任任； PAGEREF _Toc14184 12 HYPERLINK l _Toc14820 2、精裝施施工推行“精裝主包包”合同模模式，使精精裝單位的的責(zé)權(quán)利對對等 PAGEREF _Toc14820 14 HYPERLINK l _Toc15

5、906 3、安裝以以消防為主主線，注意意消防合同同內(nèi)容的簽簽訂 PAGEREF _Toc15906 15 HYPERLINK l _Toc17412 五、合約規(guī)規(guī)劃，溝通通成本、招招采和合同同管理三者者之間的橋橋梁 PAGEREF _Toc17412 15 HYPERLINK l _Toc6524 1、合約規(guī)規(guī)劃的由來來 PAGEREF _Toc6524 15 HYPERLINK l _Toc18151 2、合約規(guī)規(guī)劃的價(jià)值值 PAGEREF _Toc18151 16 HYPERLINK l _Toc19360 3、合約規(guī)規(guī)劃管理中中常見問題題 PAGEREF _Toc19360 18 HYP

6、ERLINK l _Toc4926 六、合同界界面的管理理 PAGEREF _Toc4926 19 HYPERLINK l _Toc1269 1、集約化化管理，可可以減少合合同界面 PAGEREF _Toc1269 19 HYPERLINK l _Toc14408 2、以主合合同為綱，理理清各施工工合同實(shí)體體界面 PAGEREF _Toc14408 20 HYPERLINK l _Toc7770 六、合同的的執(zhí)行與落落實(shí) PAGEREF _Toc7770 22 HYPERLINK l _Toc24503 1、合同文文本內(nèi)容 PAGEREF _Toc24503 22 HYPERLINK l _T

7、oc9683 2、合同運(yùn)運(yùn)行體系 PAGEREF _Toc9683 25 HYPERLINK l _Toc17944 七、對項(xiàng)目目參與方管管理體系運(yùn)運(yùn)行的作用用 PAGEREF _Toc17944 27 HYPERLINK l _Toc6639 1、項(xiàng)目公公司與項(xiàng)目目需為責(zé)任任共同體 PAGEREF _Toc6639 27 HYPERLINK l _Toc6949 2、參與方方項(xiàng)目公司司組織健全全、制度完完善 PAGEREF _Toc6949 27 HYPERLINK l _Toc4418 3、參與方方組織機(jī)構(gòu)構(gòu)對項(xiàng)目公公司定期監(jiān)監(jiān)督檢查 PAGEREF _Toc4418 28 HYPERLI

8、NK l _Toc12769 4、參與方方主要領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)對項(xiàng)目需需重視、關(guān)關(guān)注 PAGEREF _Toc12769 28 HYPERLINK l _Toc13972 5、對項(xiàng)目目參與方人人員的管理理是重點(diǎn) PAGEREF _Toc13972 28 HYPERLINK l _Toc26233 八、用好雙雙刃劍，發(fā)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)獎(jiǎng)罰的積極極作用 PAGEREF _Toc26233 30 HYPERLINK l _Toc1984 1、以獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)為主，以以處罰為輔輔 PAGEREF _Toc1984 30 HYPERLINK l _Toc4151 2、不罰則則以，罰必必落地 PAGEREF _Toc4151 3

9、1 HYPERLINK l _Toc29785 3、獎(jiǎng)罰都都要及時(shí) PAGEREF _Toc29785 31 HYPERLINK l _Toc18449 4、處罰為為單位，獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)到個(gè)人人 PAGEREF _Toc18449 31 HYPERLINK l _Toc8834 5、經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)之外還還有精神獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì) PAGEREF _Toc8834 32 HYPERLINK l _Toc20625 九、在成本本、進(jìn)度、質(zhì)量控制制和安全管管理方面的的合同措施施 PAGEREF _Toc20625 32 HYPERLINK l _Toc5038 1、成本控控制的合同同措施 PAGEREF _Toc5038

10、32 HYPERLINK l _Toc4655 2、進(jìn)度控控制的合同同措施 PAGEREF _Toc4655 33 HYPERLINK l _Toc28692 3、安全管管理的合同同措施 PAGEREF _Toc28692 34前言在房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)施施過程中，涉涉及各種各各樣的合同同，大型項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)的的合同多達(dá)達(dá)上百個(gè)，合合同管理貫貫穿于項(xiàng)目目管理的全全過程，是是各地產(chǎn)公公司項(xiàng)目管管理“三控控三管一協(xié)協(xié)調(diào)”的內(nèi)內(nèi)容之一，是是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動(dòng)的核核心內(nèi)容。近年來，地地產(chǎn)業(yè)合同同管理水平平逐步提升升，政府主主管部門不不斷推出和和更新合同同標(biāo)準(zhǔn)文本本，各地產(chǎn)產(chǎn)公司業(yè)不不斷修訂合合同管理制制度，完善善

11、合同審批批流程，外外聘法律顧顧問內(nèi)設(shè)管管理崗位加加強(qiáng)合同管管理。對標(biāo)標(biāo)先進(jìn)地產(chǎn)產(chǎn)公司，如如何進(jìn)一步步提高我們們的合同管管理水平呢呢？提高合合同管理水水平，首先先可以參考考借鑒先進(jìn)進(jìn)地產(chǎn)公司司的合同文文本打造我我們的合同同標(biāo)準(zhǔn)文本本。網(wǎng)上有有很多先進(jìn)進(jìn)地產(chǎn)公司司的合同示示范文本，我我們可以按按照合同章章節(jié)進(jìn)行梳梳理，查找找和分析示示范合同文文本條款設(shè)設(shè)置的作用用，借鑒這這些條款約約定形成我我們的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)文本，這這是提高我我們合同管管理的一種種捷徑。先先進(jìn)地產(chǎn)公公司示范合合同文本整整合了他們們合同管理理的經(jīng)驗(yàn)教教訓(xùn)，一些些合同條款款設(shè)置的目目的我們可可能開始并并不了解，但但在執(zhí)行過過程中會(huì)逐逐漸發(fā)現(xiàn)

12、它它的作用，爭爭取在執(zhí)行行中知其所所以然。另另一方面，合合同文本只只是項(xiàng)目管管理的一種種工具，從從合同管理理的更高層層次來看，充充分發(fā)揮合合同的作用用必須將合合同管理放放在公司管管理的大框框架下，提提前做好合合同管理的的外圍性、基礎(chǔ)性工工作研究，比比如合同管管理與公司司管理的關(guān)關(guān)系、項(xiàng)目目承發(fā)包模模式、項(xiàng)目目合約規(guī)劃劃、合同界界面的劃分分、如何利利用合同管管理加強(qiáng)參參與方項(xiàng)目目運(yùn)行體系系、如何提提高合同的的執(zhí)行難的的問題等等等，這些問問題涉及合合同管理的的核心，是是提高公司司合同管理理水平的關(guān)關(guān)鍵所在。2015年年3月，集團(tuán)團(tuán)董事長在在中層領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)班子會(huì)議議上，再次次強(qiáng)調(diào)了加加強(qiáng)合同標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化管理

13、理，以提升升管理效率率，降低管管理風(fēng)險(xiǎn)。近期，本本人認(rèn)真學(xué)學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)關(guān)關(guān)于合同管管理的重要要精神，系系統(tǒng)整理總總結(jié)了在項(xiàng)項(xiàng)目合同管管理中的心心得體會(huì)如如下，希望望各位領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)同事批評評指正，以以期幫助我我進(jìn)一步提提升在合同同管理方面面的知識(shí)，并并將這些知知識(shí)貫徹到到項(xiàng)目管理理中。一、從公司司管理的高高度認(rèn)識(shí)合合同管理的的重要性對于地產(chǎn)公公司而言，公公司管理的的基礎(chǔ)為項(xiàng)項(xiàng)目管理，而而合同管理理又是項(xiàng)目目管理的重重要內(nèi)容之之一，因此此，從公司司管理的角角度理解，合合同管理是是公司管理理的一項(xiàng)基基本而重要要的工作。1、合同管管理是項(xiàng)目目目標(biāo)分解解落實(shí)的過過程房地產(chǎn)的開開發(fā)建設(shè)是是一個(gè)系統(tǒng)統(tǒng)復(fù)雜的工工作，

14、建設(shè)設(shè)單位作為為項(xiàng)目的資資源整合者者，通過合合約規(guī)劃，以以合同作為為紐帶，確確定了各項(xiàng)項(xiàng)目參與方方應(yīng)遵循的的行為規(guī)則則，將項(xiàng)目目管理的總總目標(biāo)分解解為項(xiàng)目參參與者的具具體合同目目標(biāo)。因每每個(gè)項(xiàng)目參參與方只關(guān)關(guān)注自己的的合同目標(biāo)標(biāo)與利益，建建設(shè)單位通通過對合同同的監(jiān)控，協(xié)協(xié)調(diào)各單項(xiàng)項(xiàng)合同關(guān)系系，通過最最大程度的的實(shí)現(xiàn)每個(gè)個(gè)單項(xiàng)合同同目標(biāo)，進(jìn)進(jìn)而實(shí)現(xiàn)建建設(shè)單位項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)建建設(shè)總目標(biāo)標(biāo)。因此，從從公司管理理的角度看看，合同管管理就是將將項(xiàng)目管理理目標(biāo)向項(xiàng)項(xiàng)目參與方方逐項(xiàng)分解解、逐項(xiàng)監(jiān)監(jiān)控落實(shí)、確保實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目總目目標(biāo)的過程程。2、合同管管理貫穿于于項(xiàng)目管理理的全過程程從房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)流流程來看，合合

15、同管理貫貫穿于論證證、實(shí)施和和運(yùn)營等全全過程貫，穿穿于報(bào)批報(bào)報(bào)建、設(shè)計(jì)計(jì)管理、工工程施工管管理、成本本管理、銷銷售管理和和物業(yè)、維維修整改管管理各個(gè)階階段，合同同管理貫穿穿于項(xiàng)目管管理的全過過程。3、合同管管理內(nèi)容與與部門職責(zé)責(zé)相對應(yīng)從公司部門門職責(zé)來看看，合同管管理內(nèi)容與與部門職責(zé)責(zé)相對應(yīng)。一些合同同主要涉及及單一部門門的管理，但但大部分合合同涉及多多部門的管管理職責(zé)，合合同的不同同章節(jié)和部部門管理職職責(zé)基本對對應(yīng)。將合合同章節(jié)與與公司部門門權(quán)責(zé)相對對應(yīng)，可加加強(qiáng)合同精精細(xì)化研究究，有利于于項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)的分解與與部門績效效考核。4、加強(qiáng)合合同管理能能夠提升公公司的管理理正如王董在在集團(tuán)2001

16、5年度度工作會(huì)議議上指出，加加強(qiáng)合同標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化管理理，可以提提升公司的的管理效率率，提高管管理標(biāo)準(zhǔn)，降降低管理風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。二、公司管管理與合同同管理的共共同提升合同管理是是公司管理理的一項(xiàng)重重要工作，提提升公司的的管理將會(huì)會(huì)加強(qiáng)合同同的管理，同同時(shí)，加強(qiáng)強(qiáng)合同管理理也能反哺哺公司的管管理，公司司管理與合合同管理能能夠相互促促進(jìn)、提升升。1、將公司司制度延伸伸至合同管管理中，提提升合同的的管理項(xiàng)目管理為為公司管理理的載體，項(xiàng)項(xiàng)目公司對對各項(xiàng)目參參與方管理理的依據(jù)為為合同，因因此將公司司的制度要要求延伸至至合同管理理中能促進(jìn)進(jìn)公司制度度的落地，提提升合同的的管理。目目前，因?yàn)闉楣局贫榷葹楣緝?nèi)內(nèi)部文件

17、，并并不能直接接約束項(xiàng)目目參與方，往往往造成制制度只能下下達(dá)至項(xiàng)目目公司層級級，由項(xiàng)目目公司再將將這些制度度要求傳達(dá)達(dá)給項(xiàng)目參參與方，為為典型的兩兩級管理。為實(shí)現(xiàn)扁扁平化管理理，可將公公司的管理理制度與合合同條款相相互對照，將將公司制度度中需要項(xiàng)項(xiàng)目落實(shí)的的內(nèi)容在項(xiàng)項(xiàng)目合同中中明確體現(xiàn)現(xiàn)出來，將將公司制度度管理延伸伸到項(xiàng)目合合同管理中中去。這是是管理重心心的前移，能能將制度執(zhí)執(zhí)行的擔(dān)子子壓在項(xiàng)目目參與方肩肩上，板子子打在項(xiàng)目目參與方身身上，將項(xiàng)項(xiàng)目公司從從制度的執(zhí)執(zhí)行人變?yōu)闉橹贫葓?zhí)行行的監(jiān)督人人，更有利利于公司制制度的落地地。比如，輿情情監(jiān)控、信信訪維穩(wěn)制制度是國有有企業(yè)比較較重視的一一項(xiàng)工作

18、，都都有一套完完整的管理理制度，包包括組織架架構(gòu)、運(yùn)行行機(jī)制等。很多信訪訪投訴來源源于項(xiàng)目參參與方，比比如民工上上訪討薪、工程維修修媒體曝光光、工程施施工擾民投投訴等，這這些矛盾應(yīng)應(yīng)由項(xiàng)目參參與方提前前排查化解解，出現(xiàn)之之后也要及及時(shí)解決。項(xiàng)目參與與方是否也也高度重視視呢，是否否也有自己己的管理組組織和機(jī)制制呢？他們們在輿情監(jiān)監(jiān)控、信訪訪維穩(wěn)方面面的工作有有哪些？他他們的不作作為造成的的不良影響響如何處理理？可以結(jié)結(jié)合公司的的管理制度度，將對項(xiàng)項(xiàng)目參與方方在輿情監(jiān)監(jiān)控、信訪訪維穩(wěn)方面面的要求明明確下來，導(dǎo)導(dǎo)入雙方合合同，使項(xiàng)項(xiàng)目參與方方承擔(dān)起應(yīng)應(yīng)有的責(zé)任任。將公司司管理制度度導(dǎo)入雙方方合同，能

19、能夠提升項(xiàng)項(xiàng)目參與方方的管理水水平，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)雙方的共共同成長進(jìn)進(jìn)步。公司規(guī)章制制度中關(guān)于于企業(yè)內(nèi)部部流轉(zhuǎn)的程程序、內(nèi)部部權(quán)責(zé)的劃劃分等內(nèi)容容不必出現(xiàn)現(xiàn)在合同中中，但為提提高合同風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制，防防止參與單單位以項(xiàng)目目公司員工工越權(quán)簽字字作為索賠賠依據(jù)，可可在合同中中應(yīng)明確文文件生效的的標(biāo)準(zhǔn)等。2、在合同同管理中完完善公司的的制度流程程，反哺公公司管理在項(xiàng)目合同同管理中有有時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目合同同中的一些些規(guī)定與公公司管理制制度不銜接接，一些對對公司管理理有益的合合同條款無無法落實(shí)，因因?yàn)楣局浦贫攘鞒滩徊唤∪蜻€還存在一些些缺陷。合合同執(zhí)行過過程中反饋饋的信息倒倒逼我們修修訂、完善善公司的制制度流程，可

20、可以使合同同管理與公公司管理進(jìn)進(jìn)入PDCCA質(zhì)量循循環(huán)共同提提升，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)合同管理理反哺公司司管理。比如，獎(jiǎng)罰罰約定是項(xiàng)項(xiàng)目管理最最常用的一一項(xiàng)措施，各各類合同基基本都有獎(jiǎng)獎(jiǎng)罰約定，但但在合同履履約檢查時(shí)時(shí)會(huì)有多少少獎(jiǎng)罰真正正落實(shí)了呢呢？因?yàn)檫@這些獎(jiǎng)罰約約定缺少具具體的操作作規(guī)定，即即使合同中中明確了獎(jiǎng)獎(jiǎng)罰操作規(guī)規(guī)定，也會(huì)會(huì)因沒有配配套的公司司管理制度度無法落實(shí)實(shí)。處罰落落地需要解解決哪些指指標(biāo)需要考考核、誰提提出、誰認(rèn)認(rèn)定、誰審審批、何時(shí)時(shí)提出、財(cái)財(cái)務(wù)如何扣扣帳、罰沒沒款項(xiàng)如何何使用、爭爭議如何解解決等一系系列具體操操作規(guī)定，這這些規(guī)定應(yīng)應(yīng)與公司財(cái)財(cái)務(wù)、成本本、工程管管理制度相相銜接，否否則處

21、罰就就難以執(zhí)行行。處罰落落地難獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)更難。很很多合同中中有價(jià)值共共享的約定定，希望項(xiàng)項(xiàng)目參與方方發(fā)揮專業(yè)業(yè)優(yōu)勢，通通過參與方方案的優(yōu)化化、施工組組織改進(jìn)等等手段協(xié)助助甲方降低低工程無效效成本，降降低部分可可以按照一一定比例分分享。對這這些合同條條款，更是是墻上畫餅餅，因?yàn)楹虾贤s定沒沒有配套的的公司管理理制度，無無法實(shí)現(xiàn)設(shè)設(shè)置這些條條款的初衷衷。梳理公司的的管理制度度與合同管管理之間聯(lián)聯(lián)系點(diǎn)，將將公司的管管理延伸至至項(xiàng)目合同同管理中，可可以使合同同管理更好好的體現(xiàn)公公司管理的的目標(biāo)和任任務(wù)；另一一方面，梳梳理合同管管理與公司司制度銜接接的矛盾，也也能反哺完完善公司的的制度建設(shè)設(shè)。三、項(xiàng)目合合同

22、關(guān)系的的統(tǒng)籌策劃劃一個(gè)項(xiàng)目下下來會(huì)有幾幾十項(xiàng)上百百項(xiàng)合同，有有承包合同同、設(shè)計(jì)合合同、咨詢詢合同、銷銷售合同、融資合同同、設(shè)備材材料合同等等等，每個(gè)個(gè)合同都對對應(yīng)著一個(gè)個(gè)項(xiàng)目參與與方，對應(yīng)應(yīng)著一個(gè)合合同目標(biāo)。這些合同同是孤立的的、單獨(dú)的的嗎？一個(gè)個(gè)項(xiàng)目的所所有合同存存在著或多多或少的關(guān)關(guān)聯(lián)，它們們組成一個(gè)個(gè)有機(jī)聯(lián)系系的合同體體系，建設(shè)設(shè)單位作為為項(xiàng)目資源源的整合者者，在強(qiáng)調(diào)調(diào)合同的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化、模模塊化時(shí)，首首先要對項(xiàng)項(xiàng)目統(tǒng)籌策策劃建立項(xiàng)項(xiàng)目合同體體系，將單單項(xiàng)合同放放在整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目合同體體系中去研研究，理順順各合同之之間、各合合同與項(xiàng)目目總目標(biāo)之之間的關(guān)系系，并將這這些關(guān)系要要求落實(shí)到到各個(gè)項(xiàng)目目

23、參與方的的合同中，理理順各項(xiàng)目目參與方之之間的關(guān)系系，實(shí)現(xiàn)單單個(gè)合同無無法承擔(dān)的的項(xiàng)目管理理總部目標(biāo)標(biāo)。經(jīng)梳理理總結(jié)，項(xiàng)項(xiàng)目合同關(guān)關(guān)系建議做做好以下統(tǒng)統(tǒng)籌策劃：1、合同內(nèi)內(nèi)容應(yīng)一致致在一個(gè)項(xiàng)目目合同體系系中，各合合同之間地地位是平等等的，合同同約定重疊疊內(nèi)容應(yīng)該該一致。各各個(gè)合同簽簽訂的前后后周期較長長，要防止止出現(xiàn)自相相矛盾的地地方。比如如：房屋預(yù)售合合同與施工工合同中關(guān)關(guān)于交房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是是一致的；各類合同界界面劃分應(yīng)應(yīng)一致，比比如設(shè)計(jì)合合同中各階階段設(shè)計(jì)界界面、專業(yè)業(yè)設(shè)計(jì)與總總設(shè)計(jì)界面面的約定、施工類合合同中總包包與分包、各分包之之間施工界界面的約定定應(yīng)該是一一致的；監(jiān)理合同與與施工合同

24、同之間關(guān)于于監(jiān)理工程程師的責(zé)任任和權(quán)利應(yīng)應(yīng)該是一致致的；總承包合同同和分包合合同中關(guān)于于總包管理理的內(nèi)容、責(zé)任和總總包管理費(fèi)費(fèi)約定應(yīng)該該是一致的的；施工合同和和甲方材料料供應(yīng)合同同關(guān)于材料料交接、質(zhì)質(zhì)量檢驗(yàn)的的約定應(yīng)該該是一致的的；存在前后共共需交接類類合同，各各合同關(guān)于于工序交接接技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)應(yīng)該一致致；所有施工合合同關(guān)于安安全生產(chǎn)文文明施工的的標(biāo)準(zhǔn)要求求應(yīng)該一致致。另外，還有有一些通用用的合同內(nèi)內(nèi)容，例如如廉政建設(shè)設(shè)的要求、設(shè)計(jì)變更更、工程簽簽證的規(guī)定定等，應(yīng)該該以附件的的形式固化化下來，每每個(gè)合同都都附上，可可以減少編編制審核的的精力并便便于管理考考核。模塊塊化、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化是合同同管理的方方

25、向之一。2、合同時(shí)時(shí)間應(yīng)相互互銜接在一個(gè)項(xiàng)目目中，每個(gè)個(gè)合同的簽簽訂、履約約時(shí)間都是是與項(xiàng)目總總控計(jì)劃書書相統(tǒng)一；同時(shí)，各各合同時(shí)間間約定上也也要注意相相互銜接一一致。比如如：總承包合同同確定的中中竣工備案案日期應(yīng)該該比房屋預(yù)預(yù)售合同中中約定的交交房日期提提前半年左左右，交房房日期盡量量避開雨季季和冬季 ；各分包隊(duì)伍伍進(jìn)場日期期與總承包包單位進(jìn)度度考核節(jié)點(diǎn)點(diǎn)相協(xié)調(diào)一一致；消防、人防防等需要單單獨(dú)驗(yàn)收的的分包合同同，竣工日日期應(yīng)提前前總包竣工工驗(yàn)收日期期2個(gè)月左右右。3、合同目目標(biāo)應(yīng)有所所側(cè)重、分分解項(xiàng)目總體目目標(biāo)策劃完完成后，需需要分解落落實(shí)到到具具體合同中中，各合同同目標(biāo)與項(xiàng)項(xiàng)目總體目目標(biāo)一

26、致，并并需要具體體分解落實(shí)實(shí)。比如項(xiàng)目工工程質(zhì)量目目標(biāo)確定為為“泰山杯杯”，所有有項(xiàng)目參與與方合同工工程質(zhì)量目目標(biāo)全部約約定為“泰泰山杯”就就是非常懶懶惰的做法法，精裝工工程、鋼結(jié)結(jié)構(gòu)工程、園林工程程都有自己己行業(yè)的評評優(yōu)獎(jiǎng)項(xiàng)及及評分辦法法，將這些些評優(yōu)獎(jiǎng)項(xiàng)項(xiàng)作為合同同的工程質(zhì)質(zhì)量目標(biāo)會(huì)會(huì)更適合考考核和落實(shí)實(shí)。4、合同綜綜合單價(jià)約約定應(yīng)明確確、一致目前工程多多實(shí)行工程程量清單計(jì)計(jì)價(jià)模式，合合同中對工工程量清單單綜合單價(jià)價(jià)的調(diào)整都都有詳細(xì)的的規(guī)定，本本節(jié)強(qiáng)調(diào)的的是跨合同同單價(jià)確定定的問題，主主要基于以以下因素：合同界面調(diào)調(diào)整的綜合合單價(jià)確定定：項(xiàng)目在在實(shí)施階段段建設(shè)單位位會(huì)在兩個(gè)個(gè)項(xiàng)目參與與方都

27、同意意的條件下下調(diào)整合同同界面，比比如土石方方施工時(shí)原原土石方施施工合同內(nèi)內(nèi)的人工清清底工作交交總包單位位負(fù)責(zé)，人人工清底的的費(fèi)用在土土石方合同同和總包合合同中都沒沒有單列，如如何確定呢呢？合同制約關(guān)關(guān)系的綜合合單價(jià)調(diào)整整：為確保保項(xiàng)目的順順利推進(jìn)，防防止項(xiàng)目參參與方的不不作為影響響整個(gè)項(xiàng)目目的推進(jìn)，我我們會(huì)在合合同中約定定項(xiàng)目參與與方拒不執(zhí)執(zhí)行事項(xiàng)建建設(shè)單位有有權(quán)單獨(dú)委委托其他單單位完成，產(chǎn)產(chǎn)生的費(fèi)用用由責(zé)任單單位承擔(dān)。在工程維維修階段，若若原責(zé)任單單位不能及及時(shí)維修，建建設(shè)單位有有權(quán)委托其其他單位進(jìn)進(jìn)行維修，產(chǎn)產(chǎn)生的費(fèi)用用由原責(zé)任任單位承擔(dān)擔(dān)，該條款款是該合同同約定的典典型代表。但是，建建

28、設(shè)單位直直接委托維維修費(fèi)用按按照原合同同清單價(jià)哪哪還是當(dāng)時(shí)時(shí)市場價(jià)哪哪？市場價(jià)價(jià)如何確定定哪？這些些往往成為為建設(shè)單位位和項(xiàng)目參參與方爭議議的問題。在項(xiàng)目管理理中，材料料設(shè)備批價(jià)價(jià)與核定綜綜合單價(jià)是是合同雙方方經(jīng)常發(fā)生生爭議的事事宜，尤其其跨合同確確定綜合單單價(jià)時(shí)難度度更大，在在合同中我我們可能無無法預(yù)測哪哪些綜合單單價(jià)需要跨跨合同調(diào)整整，但至少少可以約定定跨合同確確定綜合單單價(jià)的機(jī)制制和辦法，減減少合同執(zhí)執(zhí)行過程中中的難度。5、合同的的制約關(guān)系系一個(gè)項(xiàng)目的的各合同目目標(biāo)并非是是完全一致致的，有些些甚至是相相互制約的的，比如各各顧問類合合同內(nèi)容基基本上是如如何對相關(guān)關(guān)項(xiàng)目參與與方行為及及成果進(jìn)

29、行行約束的約約定。對于于相互制約約的合同，建建設(shè)單位必必須提前將將第三方顧顧問的權(quán)利利寫進(jìn)受制制約方的合合同中，方方能發(fā)揮第第三方的作作用，獲得得單個(gè)合同同所無法獲獲得的整體體利益。比如，結(jié)構(gòu)構(gòu)優(yōu)化顧問問與設(shè)計(jì)單單位之間就就是典型的的制約關(guān)系系。為提高高圖紙?jiān)O(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量，降降低結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)的無效效成本，地地產(chǎn)公司會(huì)會(huì)委托專業(yè)業(yè)機(jī)構(gòu)對結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的的質(zhì)量進(jìn)行行監(jiān)督， 結(jié)構(gòu)優(yōu)化化費(fèi)用按照照優(yōu)化結(jié)余余由建設(shè)單單位承擔(dān)，或或從設(shè)計(jì)單單位的設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)用中扣扣除，因此此設(shè)計(jì)單位位與結(jié)構(gòu)優(yōu)優(yōu)化單位之之間是相互互制約的，若若發(fā)揮結(jié)構(gòu)構(gòu)優(yōu)化的作作用，需要要在設(shè)計(jì)合合同中明確確設(shè)計(jì)單位位需要向優(yōu)優(yōu)化單位提提交哪些設(shè)設(shè)計(jì)資

30、料、結(jié)構(gòu)優(yōu)化化的成果如如何認(rèn)定、優(yōu)化的成成果如何體體現(xiàn)在施工工圖中、設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)是否否受影響等等一系列問問題。第三方檢查查單位、施施工監(jiān)理單單位、造價(jià)價(jià)監(jiān)理單位位都是對施施工單位制制約管理的的項(xiàng)目參與與方，他們們合同關(guān)系系同也是一一種典型的的制約關(guān)系系。上條所所講，項(xiàng)目目參與方拒拒不執(zhí)行事事項(xiàng)建設(shè)單單位有權(quán)單單獨(dú)委托其其他單位完完成，也是是合同制約約的典型表表現(xiàn)。四、項(xiàng)目管管理模式的的選擇不同的項(xiàng)目目管理模式式對應(yīng)著不不同的合同同模式，同同樣，選擇擇了不同的的合同模式式也就確定定了不同的的項(xiàng)目管理理模式。在在項(xiàng)目建設(shè)設(shè)階段建設(shè)設(shè)單位、監(jiān)監(jiān)理單位和和施工單位位“三元管管理”大模模式下，需需要在合同同

31、管理中注注意以下幾幾個(gè)問題：1、采用“三方合同同”的模式式，加大總總包的責(zé)任任；“三方合同同”指經(jīng)過過甲方按照照內(nèi)部流程程確定分包包隊(duì)伍后，由由建設(shè)單位位、總包單單位和分包包單位共同同簽訂三方方合同的一一種合同模模式。在該該模式下，總總包單位作作為名義的的甲方，對對分包單位位質(zhì)量、進(jìn)進(jìn)度、安全全等全面進(jìn)進(jìn)行管理，收收取施工部部分造價(jià)的的總包管理理費(fèi)（材料料、設(shè)備造造價(jià)不收取取管理費(fèi)）。建設(shè)單位位作為合同同的第三方方，在各分分包的款項(xiàng)項(xiàng)申請經(jīng)總總包方和監(jiān)監(jiān)理方審核核后向分包包單位直接接支付工程程款，向總總包方支付付總包管理理費(fèi)。該操操作模式下下有一下幾幾大特點(diǎn)：1）、總包包責(zé)任更加加明晰，總總包

32、對分包包管理的主主觀能動(dòng)性性更強(qiáng)，減減少了對建建設(shè)單位管管理協(xié)調(diào)的的依賴，有有利于項(xiàng)目目的總體協(xié)協(xié)調(diào)管理；2）、可以以通過內(nèi)部部招標(biāo)確保保各分包隊(duì)隊(duì)伍資質(zhì)能能力受控、工程造價(jià)價(jià)受控；3）、將某某些不具備備招標(biāo)條件件的項(xiàng)目延延后處理，比比如設(shè)計(jì)二二次深化設(shè)設(shè)計(jì)的精裝裝、幕墻招招標(biāo)，避免免對前期手手續(xù)辦理造造成影響。4）、可以以使建設(shè)單單位規(guī)避項(xiàng)項(xiàng)目繁瑣的的有形市場場招投標(biāo)規(guī)規(guī)定；5）、工程程款由建設(shè)設(shè)單位直接接向分包單單位支付，可可以避免重重復(fù)交稅，同同時(shí)總包方方因沒有付付款決定權(quán)權(quán)，可以防防止總包單單位隨意向向分包單位位收取協(xié)調(diào)調(diào)費(fèi)、管理理費(fèi)、配合合費(fèi)等各種種名目的費(fèi)費(fèi)用。2014年年11月，

33、住住建部發(fā)布布建筑工工程施工轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)包違法分分包等違法法行為認(rèn)定定查處管理理辦法（試試行），進(jìn)進(jìn)一步限制制建設(shè)單位位肢解分包包工程。22015年年3月10日，市市城鄉(xiāng)建設(shè)設(shè)委下發(fā)通通知要求，從從3月1日起，除除單獨(dú)立項(xiàng)項(xiàng)的專業(yè)工工程外，建建設(shè)單位不不得將一個(gè)個(gè)單位工程程的分部工工程施工發(fā)發(fā)包給專業(yè)業(yè)承包單位位(專業(yè)及特特種設(shè)備的的采購、調(diào)調(diào)試、檢測測除外)。我市原原有政策允允許在特殊殊情況下，建建設(shè)單位可可以對裝飾飾裝修、幕幕墻、鋼結(jié)結(jié)構(gòu)、智能能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)統(tǒng)、通風(fēng)空空調(diào)、電梯梯以及單獨(dú)獨(dú)出圖的分分部分項(xiàng)工工程進(jìn)行單單獨(dú)發(fā)包。但是新規(guī)規(guī)出臺(tái)后，我我市原政策策與此有相相沖突的地地方，因此此要求除

34、單單獨(dú)立項(xiàng)的的專業(yè)工程程外，建設(shè)設(shè)單位不得得將專業(yè)工工程單獨(dú)發(fā)發(fā)包 (專業(yè)及及特種設(shè)備備的采購、調(diào)試、檢檢測除外)，必須包包含在施工工總承包范范圍內(nèi)。確確需進(jìn)行專專業(yè)分包的的專業(yè)工程程，可由施施工總承包包單位依法法進(jìn)行分包包。若建設(shè)設(shè)單位違反反此規(guī)定，將將按違法發(fā)發(fā)包予以嚴(yán)嚴(yán)厲查處。2、精裝施施工推行“精裝主包包”合同模模式，使精精裝單位的的責(zé)權(quán)利對對等對于精裝修修工程，精精裝單位在在精裝階段段基本扮演演一個(gè)“總總包”的責(zé)責(zé)任，精裝裝圖紙需要要它統(tǒng)一協(xié)協(xié)調(diào)，精裝裝進(jìn)度由它它主導(dǎo)安排排，甚至定定位放線、后期成品品保護(hù)、保保潔等工作作都需要精精裝單位主主導(dǎo)，但是是精裝單位位與其他項(xiàng)項(xiàng)目參與方方合同

35、地位位相同，對對其他項(xiàng)目目參與方無無權(quán)管理，各各分包隊(duì)伍伍配合起來來相當(dāng)吃力力。另外，總總包單位按按照總包合合同收取各各分包單位位的管理協(xié)協(xié)調(diào)費(fèi)，精精裝單位沒沒有任何協(xié)協(xié)調(diào)配合的的經(jīng)費(fèi)，精精裝單位也也不愿對其其他分包進(jìn)進(jìn)行管理。精裝施工工期間，總總包單位無無法對各分分包單位進(jìn)進(jìn)行深入管管理，在成成品保護(hù)、協(xié)調(diào)管理理等方面往往往依賴精精裝單位，無無法承擔(dān)起起總包的責(zé)責(zé)任，甚至至強(qiáng)行將風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到到精裝單位位的身上，而而精裝單位位又往往將將很多分包包協(xié)調(diào)的問問題推到建建設(shè)單位身身上，建設(shè)設(shè)單位耗費(fèi)費(fèi)太多精力力。在精裝裝工程管理理中，建議議也參照總總承包合同同，將與精精裝配合密密切的各施施工隊(duì)伍、材

36、料供應(yīng)應(yīng)商全部納納入精裝單單位的管理理范圍，與與精裝單位位簽訂合同同，參照總總包收取的的管理協(xié)調(diào)調(diào)費(fèi)按照一一定的比例例支付給精精裝施工單單位，以合合同明確“裝修主包包”的模式式，有利于于精裝單位位責(zé)權(quán)利的的統(tǒng)一，便便于項(xiàng)目的的管理。3、安裝以以消防為主主線，注意意消防合同同內(nèi)容的簽簽訂消防工程是是以前最常常見的單獨(dú)獨(dú)分包工程程，合同范范圍也比較較明確。因因?yàn)橄拦すこ舔?yàn)收幾幾乎涉及安安裝工程的的所有專業(yè)業(yè)，甚至包包括建筑工工程中的門門窗、消防防電梯安裝裝等工程，同同時(shí)消防驗(yàn)驗(yàn)收是制約約工程竣工工驗(yàn)收的最最關(guān)鍵環(huán)節(jié)節(jié)，所以，控控制好消防防安裝工程程對項(xiàng)目安安裝施工至至關(guān)重要。在項(xiàng)目管管理模式方方

37、面，建議議加大消防防分包的責(zé)責(zé)任，在消消防合同中中將建設(shè)單單位的報(bào)批批報(bào)建及竣竣工驗(yàn)收的的責(zé)任明確確由消防公公司負(fù)責(zé)，同同時(shí)明確消消防公司對對其他安裝裝專業(yè)在資資料收集、技術(shù)檢查查、組織協(xié)協(xié)調(diào)等方面面的責(zé)任，以以消防公司司為主線，可可以串聯(lián)起起所有安裝裝的竣工驗(yàn)驗(yàn)收工作。五、合約規(guī)規(guī)劃，溝通通成本、招招采和合同同管理三者者之間的橋橋梁合約規(guī)劃的的概念來自自于項(xiàng)目成成本管理范范疇，是目目標(biāo)成本管管理、招標(biāo)標(biāo)采購策劃劃和合同管管理三者的的有機(jī)結(jié)合合。合約規(guī)規(guī)劃的概念念大于合同同管理的范范疇，但因因?yàn)楹霞s規(guī)規(guī)劃與合同同管理密切切相關(guān)，也也匯總整理理各專家的的意見形成成一個(gè)章節(jié)節(jié)。1、合約規(guī)規(guī)劃的由來

38、來在成本管理理模式中，最最初是以預(yù)預(yù)結(jié)算、合合同管理為為主的合同同造價(jià)管理理模式，該該模式以合合同為管理理載體，注注重招采及及施工階段段工程造價(jià)價(jià)的合理性性與準(zhǔn)確性性，在地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)價(jià)值值鏈中后端端起到管理理作用，但但對項(xiàng)目開開發(fā)前端成成本投入缺缺乏判斷、產(chǎn)品的經(jīng)經(jīng)濟(jì)合理性性缺乏控制制，導(dǎo)致項(xiàng)項(xiàng)目整體成成本控制風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)加大，可可能項(xiàng)目結(jié)結(jié)算完成時(shí)時(shí)才發(fā)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目盈利大大大低于預(yù)預(yù)期。該模模式處于行行業(yè)常說的的成本核算算階段。萬科于20001年提提出以目標(biāo)標(biāo)成本、動(dòng)動(dòng)態(tài)成本管管理的目標(biāo)標(biāo)成本管理理模式。該該模式在項(xiàng)項(xiàng)目前期思思考清楚成成本投入，以以科目的方方式制定項(xiàng)項(xiàng)目成本目目標(biāo)，通過過目標(biāo)成本本控制

39、設(shè)計(jì)計(jì)和招采的的合理性，在在工程施工工階段通過過動(dòng)態(tài)成本本跟蹤目標(biāo)標(biāo)實(shí)現(xiàn)，最最終將項(xiàng)目目整體成本本控制在事事先設(shè)定的的目標(biāo)范圍圍內(nèi)，以確確保投資收收益。該模模式處于行行業(yè)內(nèi)常說說的成本控控制階段。目前我公公司已經(jīng)開開始逐步實(shí)實(shí)行目標(biāo)成成本管理和和動(dòng)態(tài)成本本管理。由于地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目成本絕絕大部分通通過合同發(fā)發(fā)生，為實(shí)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成成本管理與與合約管理理的有效銜銜接，以合合同管理為為紐帶，融融合采購策策劃和目標(biāo)標(biāo)成本，形形成了合約約規(guī)劃理念念。在項(xiàng)目目初期明確確合同清單單和招采業(yè)業(yè)務(wù)安排，將將目標(biāo)成本本分解到各各個(gè)合同，前前置控制合合同定標(biāo)及及簽約，并并在動(dòng)態(tài)過過程中基于于合約規(guī)劃劃進(jìn)行目標(biāo)標(biāo)跟蹤，實(shí)實(shí)現(xiàn)

40、目標(biāo)成成本管理與與合同管理理的業(yè)務(wù)體體系協(xié)同,合約規(guī)劃劃在各企業(yè)業(yè)應(yīng)用過程程中經(jīng)過不不斷完善，最最終實(shí)現(xiàn)了了完善的合合約規(guī)劃體體系。2、合約規(guī)規(guī)劃的價(jià)值值合約規(guī)劃將將合同管理理、目標(biāo)成成本、招標(biāo)標(biāo)采購和財(cái)財(cái)務(wù)資金管管理進(jìn)行了了有效的銜銜接，對成成本專業(yè)化化管理提出出了更高的的要求，構(gòu)構(gòu)建了更為為系統(tǒng)、專專業(yè)的成本本管理體系系1）、合同同管理：項(xiàng)項(xiàng)目上會(huì)出出現(xiàn)多少個(gè)個(gè)合同，每每個(gè)合同包包含什么具具體內(nèi)容？合約規(guī)劃劃在項(xiàng)目初初期對合同同進(jìn)行整體體把握，確確定了項(xiàng)目目管理模式式，避免重重大合同錯(cuò)錯(cuò)漏，減少少項(xiàng)目合同同拆分的隨隨意性。2）、成本本管理：每每個(gè)合同的的目標(biāo)成本本控制值是是多少，如如何將合

41、同同控制在目目標(biāo)成本范范圍內(nèi)？合合約規(guī)劃構(gòu)構(gòu)建目標(biāo)成成本與合約約的關(guān)系，并并基于合約約規(guī)劃開展展未簽約合合同的成本本估算工作作，進(jìn)行動(dòng)動(dòng)態(tài)的成本本控制。3）、招采采管理：如如何開展每每個(gè)合同的的采購工作作？包括招招標(biāo)采購方方式、責(zé)任任主體、付付款方式等等各項(xiàng)業(yè)務(wù)務(wù)開展方式式等，即常常規(guī)意義上上的采購策策劃。合約約規(guī)劃對項(xiàng)項(xiàng)目招標(biāo)采采購進(jìn)行整整體性策劃劃和把控，規(guī)規(guī)范項(xiàng)目采采購業(yè)務(wù)的的開展。4）、財(cái)務(wù)務(wù)資金管理理：資金計(jì)計(jì)劃如何編編制？融資資成本是多多少？資金金管理與成成本控制如如何結(jié)合？在沒有合合約規(guī)劃之之前，財(cái)務(wù)務(wù)部門或成成本部門在在編制整個(gè)個(gè)項(xiàng)目的資資金計(jì)劃時(shí)時(shí)，基本都都是拍腦袋袋得出，資

42、資金計(jì)劃準(zhǔn)準(zhǔn)確度較低低。合約規(guī)規(guī)劃根據(jù)事事前策劃的的結(jié)果，結(jié)結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)合合同付款方方式及項(xiàng)目目開發(fā)計(jì)劃劃，編制出出相對準(zhǔn)確確的資金計(jì)計(jì)劃。另外，現(xiàn)在在部分地產(chǎn)產(chǎn)公司已經(jīng)經(jīng)將資金支支付與成本本控制結(jié)合合在一起。當(dāng)累計(jì)付付款接近合合同尾款時(shí)時(shí)，網(wǎng)上付付款審批程程序升級，增增加相關(guān)部部門和領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)審批；保保修款支付付時(shí)，網(wǎng)上上自動(dòng)啟動(dòng)動(dòng)物業(yè)公司司（或客服服中心）審審批環(huán)節(jié)；當(dāng)累計(jì)付付款大于合合同額時(shí)，網(wǎng)網(wǎng)上終止付付款流程，按按照合同審審批流程調(diào)調(diào)整合同額額后方可付付款。除此之外，合合約規(guī)劃還還可有更多多的價(jià)值，如如基于合約約規(guī)劃劃分分合同界面面，減少工工程施工過過程中的爭爭議和扯皮皮，減少現(xiàn)現(xiàn)場責(zé)任分分

43、歧和簽證證，保障工工程進(jìn)度和和質(zhì)量等等等。關(guān)于合合同界面劃劃分詳見下下節(jié)。3、合約規(guī)規(guī)劃管理中中常見問題題1）、誰是是合約規(guī)劃劃的主責(zé)部部門？因?yàn)楹霞s規(guī)規(guī)劃的主要要內(nèi)容為合合同清單的的確定，目目標(biāo)成本值值的確定與與跟蹤，采采購策劃三三項(xiàng)內(nèi)容，因因此，運(yùn)營營管理部（招招采）和成成本合約部部是主責(zé)部部門，項(xiàng)目目部為主要要相關(guān)部門門。2）、合約約規(guī)劃的編編制范圍應(yīng)應(yīng)包括哪些些，是否包包括報(bào)建、管理類合合同？成本控制風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)大的合合同，是有有必要進(jìn)行行合約規(guī)劃劃的，如工工程合同、設(shè)計(jì)合同同、重要的的營銷類合合同。報(bào)批批報(bào)建有時(shí)時(shí)以費(fèi)用形形式出現(xiàn)，不不形成合同同；管理行行政類合同同對成本影影響小，難難以提

44、前判判定。這些些合同是否否也列入合合約規(guī)劃的的范圍哪？如果希望望通過合約約規(guī)劃確定定項(xiàng)目的成成本總目標(biāo)標(biāo)，分判清清楚項(xiàng)目上上有多少合合同，做好好合同管理理，即使無無需進(jìn)行成成本控制，該該類合同也也有規(guī)劃的的必要。3）、合約約規(guī)劃什么么時(shí)間點(diǎn)開開始做，是是否需要編編制多版本本？由于合約規(guī)規(guī)劃重點(diǎn)在在于規(guī)劃工工程相關(guān)合合同，項(xiàng)目目整體合約約規(guī)劃建議議在初步設(shè)設(shè)計(jì)階段開開展編制。對于初步步設(shè)計(jì)前期期的設(shè)計(jì)類類合同，由由于合同數(shù)數(shù)量不多，可可通過設(shè)計(jì)計(jì)專項(xiàng)合約約規(guī)劃進(jìn)行行事先管理理。若隨目目標(biāo)成本的的多版本制制定相應(yīng)版版本的合約約規(guī)劃，隨隨著目標(biāo)成成本的細(xì)化化逐步完善善合約規(guī)劃劃，以編制制更為準(zhǔn)確確合

45、理的合合約規(guī)劃，此此方式將帶帶來更多的的工作量，但但可能起到到更好的規(guī)規(guī)劃效果。4）、合約約規(guī)劃是否否允許調(diào)整整？合約規(guī)劃如如同進(jìn)度計(jì)計(jì)劃，若進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃確確定后可隨隨意調(diào)整而而無審批或或其他限制制，則進(jìn)度度計(jì)劃將流流于形式，因因此，企業(yè)業(yè)在調(diào)整合合約規(guī)劃時(shí)時(shí)，應(yīng)設(shè)定定相應(yīng)的審審批程序和和權(quán)限，可可將合約規(guī)規(guī)劃事先調(diào)調(diào)整按權(quán)限限報(bào)批，調(diào)調(diào)整完畢后后方可發(fā)起起相應(yīng)合同同。目前，我我集團(tuán)公司司已經(jīng)編制制了目標(biāo)標(biāo)成本調(diào)整整管理辦法法，基本本可以用于于指導(dǎo)合約約規(guī)劃的調(diào)調(diào)整。六、合同界界面的管理理界面也就是是管控界線線，界面這這個(gè)詞最早早應(yīng)用于工工程技術(shù)領(lǐng)領(lǐng)域，近年年來被引入入了組織管管理的范疇疇，主要

46、描描述了各要要素間相互互聯(lián)結(jié)的關(guān)關(guān)系，專家家將界面管管理的內(nèi)容容分為三種種類型：合合同界面、實(shí)體界面面與組織界界面。三種種界面本質(zhì)質(zhì)上存在著著廣泛的內(nèi)內(nèi)在聯(lián)系，合合同過多導(dǎo)導(dǎo)致較多的的實(shí)體界面面，同時(shí)由由于參建單單位增多，也也就產(chǎn)生了了更多的組組織界面。在建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目管理中中，這三類類界面管理理貫穿于整整個(gè)項(xiàng)目的的生命周期期。項(xiàng)目管管理中界面面少、界面面清晰方利利于項(xiàng)目管管理。1、集約化化管理，可可以減少合合同界面項(xiàng)目參與方方過多是造造成合同界界面多的主主要原因，實(shí)實(shí)行集約化化管理，推推行總承包包模式，如如設(shè)計(jì)總承承包、施工工總承包是是減少合同同界面的最最有效方式式。增加項(xiàng)項(xiàng)目參與方方總體來講講

47、有利于成成本的控制制，但過多多項(xiàng)目參與與方會(huì)導(dǎo)致致工程被肢肢解，合同同界面交叉叉混亂，項(xiàng)項(xiàng)目參與方方互相推諉諉扯皮，出出現(xiàn)問題時(shí)時(shí)責(zé)任界定定和劃分困困難。合約約規(guī)劃決定定了合同界界面的劃分分，從合同同角度看，主主要有以下下措施：一是實(shí)行設(shè)設(shè)計(jì)總承包包、施工總總承包模式式。將總包包范圍內(nèi)項(xiàng)項(xiàng)目一次性性發(fā)包給總總包，減少少專項(xiàng)分包包隊(duì)伍數(shù)量量。二是將施工工分包模式式改為供貨貨模式。對對于一些對對品質(zhì)、造造價(jià)影響較較大，但安安裝簡單的的甲方分包包隊(duì)伍的供供貨+安裝模式式變成單純純供貨模式式，例如將將精裝階段段簡單設(shè)備備安裝合同同變更為設(shè)設(shè)備供貨合合同模式，委委托精裝單單位安裝，廠廠家供貨和和現(xiàn)場技術(shù)

48、術(shù)支持即可可，便于協(xié)協(xié)調(diào)和責(zé)任任劃分。三是將甲供供材料改為為甲指乙供供材料模式式。將甲供供材料改為為甲指乙供供材料可以以在確保材材料品質(zhì)的的情況下減減少甲方協(xié)協(xié)調(diào)管理的的內(nèi)容。2、以主合合同為綱，理理清各施工工合同實(shí)體體界面實(shí)體界面劃劃分的基本本要求界面面清晰，覆覆蓋完整，既既無缺漏也也無重疊。合同工程程清單漏項(xiàng)項(xiàng)是界面缺缺漏的典型型，各項(xiàng)目目參與方相相互扯皮推推諉，或坐坐地起價(jià)敲敲竹杠，這這給建設(shè)單單位管理協(xié)協(xié)調(diào)和成本本控制帶來來較大難度度。 對于實(shí)體體界面，可可以總包合合同、精裝裝合同、消消防合同為為主線，理理清各施工工合同實(shí)體體界面的劃劃分。目前前，關(guān)于實(shí)實(shí)體界面劃劃分的案例例非常多，目

49、目前在網(wǎng)絡(luò)絡(luò)上能夠搜搜到很多知知名地產(chǎn)合合同樣本，這這些樣本中中有很多詳詳細(xì)實(shí)體界界面劃分的的案例，下下面只列出出一部分，其其余在此就就不一一詳詳述了。序號合同名稱合同范圍與總包（土土建）工程程界面1 基坑支護(hù)及及土方挖運(yùn)運(yùn)包括：基坑坑支付工程程深化設(shè)計(jì)計(jì)、基坑施施工、基坑坑位移及沉沉降觀測至至地下室土土方回填、施工期間間坑內(nèi)降水水與抽水、施工現(xiàn)場場污泥水外外運(yùn)、土方方外運(yùn)、基基坑周邊防防護(hù)。與樁基、總總包（土建建）合同的的關(guān)系：基基坑出現(xiàn)滲滲漏影響總總包（土建建）施工，堵堵漏由基坑坑單位完成成；基坑周周邊防護(hù)移移交給樁基基、總包（土土建）單位位，費(fèi)用已已經(jīng)包含基基坑合同中中。2 樁基工程包括

50、：工程程圖紙范圍圍內(nèi)的所有有內(nèi)容，整整個(gè)施工期期間的施工工措施、降降水排水、測量放線線、樁點(diǎn)定定位、土方方外運(yùn)、辦辦理驗(yàn)收、配合樁基基檢測的水水電接駁。與總包（土土建）合同同關(guān)系：破破樁頭和補(bǔ)補(bǔ)樁頭包含含在總包（土土建）合同同中。3 人防門工程程地下室人防防施工圖中中所包括的的所有人防防門的制作作及安裝工工程與總包（土土建）合同同的關(guān)系：戰(zhàn)時(shí)封堵堵梁由土建建單位制作作并運(yùn)至人人防位置；各人防門門、臨戰(zhàn)封封堵在頂板板內(nèi)的預(yù)埋埋吊鉤有土土建單位加加工預(yù)埋；人防超壓壓測壓裝置置DN155鍍鋅鋼管管由土建單單位加工預(yù)預(yù)埋；與安裝工程程合同關(guān)系系：其余人人防設(shè)備由由安裝單位位負(fù)責(zé)4 防火門、入入戶門施工

51、圖范圍圍內(nèi)的門窗窗制作安裝裝，包括門門邊塞縫與總包（土土建）合同同關(guān)系：門門窗邊塞縫縫砂漿由總總包（土建建）提供，由由門廠家填填實(shí)框四周周凹槽；土土建抹灰時(shí)時(shí)填實(shí)框四四周其余部部位，費(fèi)用用在配合費(fèi)費(fèi)上考慮。與精裝單位位關(guān)系：入入戶子母門門需要在過過門石上安安裝地門插插時(shí)由門廠廠家提供材材料，精裝裝單位安裝裝；門框四四周有精裝裝單位打膠膠；5 鋁合金門窗窗和百葉工工程施工圖范圍圍內(nèi)的門窗窗制作安裝裝，包括門門窗塞縫、三性試驗(yàn)驗(yàn)與總包（土土建）合同同關(guān)系：窗窗框四周發(fā)發(fā)泡填充、打膠、避避雷引下線線的焊接包包含在門窗窗合同內(nèi)；避雷引下下線抹灰隱隱蔽包含在在土建合同同內(nèi)（針對對后塞口法法）；6 幕墻工

52、程施工圖范圍圍的玻璃幕幕墻、石材材幕墻和鋁鋁板幕墻，不不含預(yù)埋件件的制作預(yù)預(yù)埋，包括括預(yù)埋件的的糾偏和補(bǔ)補(bǔ)預(yù)埋。與總包（土土建）合同同關(guān)系：預(yù)預(yù)埋件制作作安裝和腳腳手架提供供包含在總總包（土建建）合同中中。7 外墻保溫、涂料工程程施工圖紙中中所包括的的所有保溫溫工程和涂涂料工程，包包括外立面面大墻、飄飄窗上下板板外側(cè)、空空調(diào)板、陽陽臺(tái)欄板外外側(cè)、架空空層樓板底底部、屋頂頂裝飾架，外外立面裝飾飾線條；各各部位保溫溫做法詳見見圖紙要求求與總包（土土建）合同同關(guān)系：腳腳手架提供供包含在總總包（土建建）合同中中。8 安裝合同詳見各安裝裝合同與總包（土土建）合同同關(guān)系：總總包（土建建）負(fù)責(zé)室室內(nèi)墻壁、地

53、臺(tái)孔和和各類套管管的預(yù)埋工工作，套管管預(yù)留預(yù)埋埋工作包括括穿鋼絲；負(fù)責(zé)預(yù)留留空洞的封封堵、找平平、抹灰工工作；負(fù)責(zé)責(zé)避雷接地地鋼筋的連連接 ； 負(fù)責(zé)管井井、水池蓋蓋板的施工工、爬梯和和腳踏的施施工；負(fù)責(zé)責(zé)各類設(shè)備備基礎(chǔ)的施施工；負(fù)責(zé)責(zé)電纜溝及及蓋板的施施工；負(fù)責(zé)責(zé)管道根部部需要9 精裝修工程程室內(nèi)所有樓樓地面工程程、天花裝裝飾、墻面面裝修、水水電安裝及及水電改造造工程，不不包括墻面面抹灰。公共部位的的裝修工作作，詳見精精裝工程界界面的劃分分章節(jié)10 景觀綠化工工程人行道、園園路、廣場場等所有硬硬化鋪裝系系統(tǒng)；水系系、景墻（包包含西北LLOGO景景墻）、園園林小品系系統(tǒng)；、景景觀水電系系統(tǒng)；園林

54、林照明系統(tǒng)統(tǒng)；綠化灌灌溉等；與總包（土土建）合同同關(guān)系：總總包（土建建）負(fù)責(zé)瀝瀝青混凝土土路面及相相應(yīng)的花崗崗巖鑲邊和和路沿石鋪鋪裝，小區(qū)區(qū)內(nèi)車行道道、公寓出出入口及車車庫出入口口瀝青道路路，圍墻，門門衛(wèi)，非綠綠化區(qū)域室室外總體排排水系統(tǒng)六、合同的的執(zhí)行與落落實(shí)合同管理劃劃分為準(zhǔn)備備、簽訂、執(zhí)行和后后評估等幾幾個(gè)階段，目目前，很多多公司存在在重視合同同簽訂管控控，忽視合合同執(zhí)行的的狀況，簽簽訂時(shí)各方方審核把控控，簽訂后后卻束之高高閣，放進(jìn)進(jìn)各部門的的抽屜睡大大覺，各人人還是多按按照自己的的經(jīng)驗(yàn)辦法法進(jìn)行項(xiàng)目目管理。合合同不能很很好的執(zhí)行行與落實(shí)，一一方面可能能是合同文文本華而不不實(shí)，合同同條款

55、難以以落實(shí)；另另一方面是是合同執(zhí)行行、跟蹤的的制度規(guī)定定沒有很好好的落實(shí)，體體系運(yùn)行出出了問題。一些合同同條款不是是項(xiàng)目參與與方不執(zhí)行行，而是我我們自動(dòng)放放棄行使的的權(quán)利。合合同是公司司項(xiàng)目管理理的經(jīng)驗(yàn)總總結(jié)，是項(xiàng)項(xiàng)目管理的的依據(jù)，合合同文本內(nèi)內(nèi)容能夠忠忠實(shí)地執(zhí)行行與落地才才能確保項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可可控。對此此，從合同同文本內(nèi)容容、合同執(zhí)執(zhí)行內(nèi)部運(yùn)運(yùn)行體系兩兩個(gè)方面談?wù)務(wù)勑牡谩?、合同文文本內(nèi)容合同文本能能夠很好的的貫徹執(zhí)行行，首先合合同文本內(nèi)內(nèi)容要可操操作性強(qiáng)，使使合同成為為項(xiàng)目管理理的“操作作手冊”，即即使項(xiàng)目管管理經(jīng)驗(yàn)欠欠缺的新人人，使用合合同也能夠夠?qū)?xiàng)目進(jìn)進(jìn)行管理。（1）、合合同的管控控目

56、標(biāo)要明明確我們以目標(biāo)標(biāo)為導(dǎo)向進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目管管理，那么么作為項(xiàng)目目策劃目標(biāo)標(biāo)載體的合合同目標(biāo)是是否明確呢呢？合同條條款約定是是否可以量量化考核呢呢？先講一個(gè)故故事：20013年國國足1比5慘敗泰國國之后，球球迷對中國國足協(xié)的質(zhì)質(zhì)疑謾罵聲聲不斷！77月2日下午，中中國足協(xié)與與卡馬喬律律師團(tuán)隊(duì)完完成最后的的談判，中中國足協(xié)將將全額支付付卡馬喬及及其團(tuán)隊(duì)一一年半的薪薪水，稅后后共計(jì)約55150萬萬人民幣，此此外，中國國足協(xié)還要要額外支付付高達(dá)25500萬元元的稅費(fèi)。因?yàn)楹贤兴?guī)定定的“通過過兩年時(shí)間間的努力，讓讓中國隊(duì)在在風(fēng)格和打打法上出現(xiàn)現(xiàn)明顯且積積極的變化化”，沒有有成績指標(biāo)標(biāo)很難判定定卡馬喬執(zhí)

57、執(zhí)教失敗，中中國足協(xié)要要求卡馬喬喬失敗走人人，卡馬喬喬自然堅(jiān)決決不認(rèn)同，因因?yàn)檫@種模模糊的表述述，無法作作為卡馬喬喬違約的證證據(jù)。同明明確的帶隊(duì)隊(duì)成績指標(biāo)標(biāo)相比，這這種所謂的的“球隊(duì)風(fēng)風(fēng)格變化”是很難在在法律層面面上得到支支持的。那么，我們們的合同條條款也是否否存在這種種現(xiàn)象哪？有，并且且很多。“達(dá)到*標(biāo)準(zhǔn)”“給給甲方造成成經(jīng)濟(jì)損失失和聲譽(yù)影影響的”，這些些規(guī)定都無無法量化考考核，純粹粹是“卡馬馬喬式合同同”，合同同規(guī)定無法法執(zhí)行落實(shí)實(shí)。我們可可以這樣描描述：“項(xiàng)項(xiàng)目在竣工工驗(yàn)收2年內(nèi)獲得得泰山杯（以以證書或網(wǎng)網(wǎng)上公示為為準(zhǔn)）”“造成成媒體曝光光、政府通通報(bào)、業(yè)主主集體上訪訪的事事件”，合同目

58、目標(biāo)就清晰晰可考核了了。當(dāng)然，很多多指標(biāo)是無無法量化的的。對于設(shè)設(shè)計(jì)合同，可可以對設(shè)計(jì)計(jì)圖紙的設(shè)設(shè)計(jì)深度、出圖速度度、限量設(shè)設(shè)計(jì)情況、設(shè)計(jì)圖紙紙錯(cuò)漏碰缺缺方面進(jìn)行行量化考核核，但這些些都是設(shè)計(jì)計(jì)管理的表表象工作，深深層次的要要求是設(shè)計(jì)計(jì)理念是否否先進(jìn)，設(shè)設(shè)計(jì)作品的的風(fēng)格、品品質(zhì)是否符符合時(shí)代潮潮流，設(shè)計(jì)計(jì)作品的是是否實(shí)用、設(shè)計(jì)參數(shù)數(shù)取值是保保守還是先先進(jìn)，而這這些都是無無法量化考考核的。我我們應(yīng)強(qiáng)調(diào)調(diào)通過溝通通、激勵(lì)的的辦法實(shí)現(xiàn)現(xiàn)設(shè)計(jì)的這這些深層次次管控目標(biāo)標(biāo)。（2）、合合同文本需需要有明確確的管控措措施目前合同文文本越來越越厚，項(xiàng)目目的管控目目標(biāo)、管控控目標(biāo)驗(yàn)收收標(biāo)準(zhǔn)都詳詳細(xì)的寫入入合同，但

59、但管控目標(biāo)標(biāo)很難實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。導(dǎo)致項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)無無法實(shí)現(xiàn)的的因素很多多，對于合合同文本來來講，很大大因素是我我們強(qiáng)調(diào)了了應(yīng)該達(dá)到到什么樣的的目標(biāo)，但但對如何實(shí)實(shí)現(xiàn)這些目目標(biāo)的管控控措施研究究的不夠，合合同約定不不明確。比比如，工程程合同管控控的質(zhì)量目目標(biāo)、安全全目標(biāo)、那那個(gè)目標(biāo)和和成本目標(biāo)標(biāo)控制的措措施全部歸歸類為組織織措施、技技術(shù)措施、經(jīng)濟(jì)措施施、合同措措施，這些些措施有沒沒有結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目的特點(diǎn)點(diǎn)、工程的的特點(diǎn)細(xì)化化為具體的的合同條款款？這些合合同條款有有具體的監(jiān)監(jiān)督檢查辦辦法嗎？制制定的監(jiān)督督考核辦法法能執(zhí)行落落實(shí)嗎？我我們需要認(rèn)認(rèn)真研究目目標(biāo)管控措措施，本文文第七、八八、九幾個(gè)個(gè)章節(jié)就是是從合同管

60、管理角度探探討項(xiàng)目管管理的具體體措施辦法法。（3）、合合同章節(jié)要要簡明、清清晰合同文本并并不是越厚厚越好，萬萬達(dá)集團(tuán)每每兩年修訂訂一次公司司的管控手手冊，手冊冊不是變厚厚了而是變變薄了。我我們合同文文本也要做做到簡潔明明了，章節(jié)節(jié)清晰。比如，工程程施工合同同分為協(xié)議議書、通用用條款、專專用條款三三部分，各各章節(jié)、條條款本來都都很清晰明明了，按照照合同范本本要求，只只需完善專專用條款即即可?？墒鞘呛芏嘟ㄔO(shè)設(shè)單位隨意意添加專用用條款，甚甚至修訂通通用條款內(nèi)內(nèi)容，導(dǎo)致致合同內(nèi)容容前后混亂亂。尤其是是合同違約約責(zé)任約定定，合同編編制和審核核時(shí)，地產(chǎn)產(chǎn)公司各個(gè)個(gè)職能部室室在職責(zé)對對應(yīng)章節(jié)寫寫進(jìn)對參與與單