中國休閑度假的特點及發(fā)展趨勢

1、中國休閑度假的特點及進展趨勢魏小安引言：休閑與度假休閑度假在中國依舊個新事物，也是一種新的社會生活方式，現(xiàn)在專門受關(guān)注。目前差不多到了中國休閑度假產(chǎn)業(yè)進展的一個關(guān)節(jié)點，因此旅游行業(yè)也普遍關(guān)注休閑度假問題。在今年9月，短短一周之內(nèi)，連續(xù)召開了“北京休閑度假產(chǎn)業(yè)論壇”、廈門“中國度假酒店論壇”、廣東 “中國自駕車論壇”和“產(chǎn)權(quán)酒店進展論壇”。這絕不是偶然，首先反映了中國的休閑度假市場達到了一個臨界點，第二反映了旅游行業(yè)對那個市場有充分的認識，都在積極研究和把握機遇。結(jié)合那個情況，首先需要辨析休閑與度假這兩個概念。休閑和度假一直被放在一起提及，事實上不是同一個概念。休閑，簡單地講，確實是人們對閑暇時

2、刻的利用方式，閑是閑暇時刻，休是利用閑暇時刻的方式，綜合起來確實是休閑。但是認真分析，不完全是如此。應該講我們從來都有“閑”，農(nóng)業(yè)社會里，農(nóng)村半年忙、半年閑，然而這種“閑”不是現(xiàn)在所講的“休閑”。本文要談的休閑，是在現(xiàn)代生活方式之下的休閑，中國現(xiàn)有狀況差不多包含了一些休閑的元素。從休閑方式看，休閑大致有兩類，一類叫做積極休閑，包括旅游、度假，文化、體育活動，到外邊看電影、吃頓飯，甚至包括逛街。這些差不多上休閑方式，休閑是一個泛化的概念，其方式多種多樣。而度假則不同，度假是休閑的一個主導方式，休閑是種概念，度假是屬概念。假如把二者并列，在一些方面會產(chǎn)生誤區(qū)。比如 “農(nóng)家樂”的定位問題，“農(nóng)家樂”

3、嚴格的講是一種休閑方式，而不完全是度假方式，把“農(nóng)家樂”視為一種度假方式，實際上是定位的錯誤，這種錯誤有時會導致一些對項目定位的錯誤和投資失誤。因此要注意辨析休閑與度假的區(qū)不。還有一類叫做消極休閑，即睡大覺、喝大酒、打麻將等，這也是一種休閑方式，甚至是專門多人目前的要緊休閑方式。我們需要倡導積極的休閑方式，盡量弱化消極的休閑方式，只有如此，才可能把度假產(chǎn)業(yè)培育起來。從時刻長短角度看，閑有三類。一類叫做大閑，時刻比較長一點，其概念是落實之后的帶薪休假制度。一類叫做中閑，差不多上是目前黃金周的概念。第三種是小閑，大周末。度假對應的要緊是中閑和大閑，然而現(xiàn)在度假旅游的供給要緊對應的是周末游的市場，這

4、就意味著現(xiàn)在的度假產(chǎn)品還沒有達到相應層次和水平，其中有一個對市場的差不多推斷問題。明確了這些概念，就能研究具體的項目應該對應什么樣的市場。如北京周邊的旅游，初看看起來是大閑、中閑、小閑三類市場都對應，但嚴格地講，現(xiàn)在對應的只是中閑和小閑。比如某人有半個月的時刻，一般可不能在北京郊區(qū)休假，作為北京人，一定出去休閑，甚至去國外。這就意味著實際對應的度假市場沒有被足夠重視和專門好開發(fā)。這不僅是因為市場需求心理或者需求偏好的問題，核心問題在于北京現(xiàn)在沒有真正適應長假市場的產(chǎn)品。在一定意義上，北京郊區(qū)對應小閑的產(chǎn)品現(xiàn)在已有些過剩，然而對應大閑和中閑的產(chǎn)品不足。這就意味著盡管大伙兒關(guān)注也在積極進展休閑度假

5、產(chǎn)業(yè)，然而現(xiàn)在差不多產(chǎn)生了專門多結(jié)構(gòu)性的問題。關(guān)于休閑，于光遠先生曾經(jīng)講過一句話，“什么叫休閑？人之初，性本玩”。朱厚澤先生也講過一句話，“古人總是講玩物喪志，現(xiàn)在要研究休閑，需把這句話翻新，叫做在玩物中壯志，在休閑中新生”。世界休閑組織的秘書長講：“休閑確實是人們對閑暇時刻的多樣化選擇”。這就意味著首先要研究休閑市場，研究更大的適應性，在休閑市場里集中研究度假，把度假當作核心資源、核心品牌，形成核心競爭力。然而需要把廣泛的外延和核心銜接好，否則會出問題。其中一個專門重要的問題確實是市場的定位不清晰，專門多產(chǎn)品的定位也沒有弄清晰。一個規(guī)模大、多層次、有特點的市場，對應不上；多數(shù)對應的差不多上中

6、低端市場，尤其是低端市場，而且圍繞著低端市場產(chǎn)生的競爭有可能向惡性競爭的方向進展。這是一個隱憂，也需要研究。進一步講，假如從產(chǎn)業(yè)的角度來研究，第一是有規(guī)模，第二要形成合理的分工，兩者缺一不可。一些地點目前休閑度假的產(chǎn)業(yè)規(guī)模差不多差不多形成，然而分工體系還沒有，那個分工體系是從兩個方面看，一個方面是主題性的分工，另一個方面是檔次性的分工，這兩個分工現(xiàn)在已有雛形，然而不足，還需要進一步研究。一、休閑度假產(chǎn)業(yè)的進展背景1、收入2003年，中國國內(nèi)生產(chǎn)總值達到11萬億元，人均超過1000美元，這是一個歷史性的突破。按照國際經(jīng)驗，人均超過1000美元，正是一個國家旅游需求急劇膨脹的時期，但要緊是觀光性的

7、需求。休閑需求急劇增長的門檻是人均達到2000美元，那時候就將形成對休閑的多樣化需求和多樣化的選擇；人均收入達到3000美元的時候，度假需求才會普遍產(chǎn)生。因此從全國的角度來看，我們現(xiàn)在只是一個觀光需求全面膨脹的時期，剛剛超越那個臨界點。然而什么緣故在現(xiàn)實感受中，休閑度假的需求差不多產(chǎn)生了呢？要緊緣故有兩個，一個緣故是地區(qū)間差異專門大，全國人均1000美元，北京差不多超過3500美元，上海已達到4500美元，沿海發(fā)達地區(qū)差不多越過休閑的臨界點，逼近度假的門檻，其中有些地點差不多超越了度假門檻。因此關(guān)于東部發(fā)達地區(qū)，度假需求差不多產(chǎn)生，但是就全國普遍而言，并非如此。度假需求的產(chǎn)生就意味著產(chǎn)生了一類

8、新的市場需求，必須提供一套新的產(chǎn)品。2、假日結(jié)構(gòu)及調(diào)整我國1995年開始實行雙休制；1999年國務院重新調(diào)整了假日結(jié)構(gòu)，增加了兩天的假期，迅速形成三個黃金周。從1999年到現(xiàn)在，差不多歷了12個黃金周。除了去年因為SARS阻礙，五一長假取消之外，黃金周旅游是一次一個小臺階，一年一個大臺階。在黃金周旅游問題上，學術(shù)界有專門大的爭論，各級旅游局、實業(yè)界也感受到專門大的壓力，認為現(xiàn)在假日過分集中，形成高峰性需求，但專門難用那個需求來配置資源。假如用高峰需求配置資源，就意味著在低谷時期，或者在平常狀態(tài)，要造成巨大的白費；假如不如此，就會產(chǎn)生另外一種現(xiàn)象，高峰期質(zhì)量下降。高峰期質(zhì)量下降是一個世界性的現(xiàn)象

9、，也是一個深層次的規(guī)律，高峰期維持高質(zhì)量是絕不可能的，維持高價格倒是可能的。因此就形成了旅游市場一個比較大的反差，黃金周客人集中出行，對質(zhì)量有專門高的預期，然而實業(yè)界達不到，而價格有時卻有所提升，客人投訴增加。針對那個問題，專門多人提出再延長假日的建議，作為一個進展中大國來講，如此的要求是不現(xiàn)實的?，F(xiàn)在中國法定假日114天，在全世界范圍內(nèi)差不多確實是中上水平，因此歐洲一些國家，尤其是西歐、北歐的一些國家，法定假日更多一些，比如有的國家差不多明確一周35小時的工作制。但香港、澳門、臺灣，在三年往常依舊五天半工作制，這兩年才調(diào)整成五天工作制，人家差不多是一萬到兩萬美元的人均收入水平。假日總量不能增

10、加，但現(xiàn)在的雙休日有一個問題，兩天時刻，只為了做家務，時刻長了；假如去休閑度假，又太短了。因此在假日結(jié)構(gòu)方面能夠考慮加以調(diào)整，這種調(diào)整能夠培育一個新的市場，而且培育一種新的消費意識。有些方案能夠進一步探討。比如我曾經(jīng)提出隔周雙休的設想，這一個星期休一天，下一個星期休兩天，按照法定假日，每個月能夠挪出兩天來，一個季度集中休一次，形成一個黃金周，如此全年能夠形成七個黃金周。假如按照那個制度，假日的總量沒有增加，然而結(jié)構(gòu)做了調(diào)整。那個調(diào)整關(guān)于培育休閑度假市場有巨大的作用，操作上也不復雜，因此到現(xiàn)在我還認為隔周雙休制是一個好制度。類似如此的問題值得研究，一個是假日總量的問題，一個是結(jié)構(gòu)調(diào)整的問題，另外

11、還有一個帶薪休假制度的問題。從現(xiàn)在來看，假日總量差不多形成，而且時刻許多，這也是休閑度假產(chǎn)業(yè)進展的一個重要背景。3、市場需求現(xiàn)在差不多形成了龐大的休閑度假的市場需求，尤其是在沿海發(fā)達地區(qū)，在近幾年之內(nèi)不僅能夠預期，而且差不多在實際經(jīng)營中深刻地體驗到它的持續(xù)性。一是差不多產(chǎn)生了現(xiàn)實需求，二是總會有新的消費人群不斷產(chǎn)生，一方面是年輕人不斷成長，逐步具備了休閑度假的條件；另一方面是西部和中部地區(qū)的需求也在不斷產(chǎn)生；第三個方面，農(nóng)村的休閑度假需求會逐步產(chǎn)生?，F(xiàn)在研究休閑度假實際上依舊研究三四億城里人，農(nóng)村市場還只是潛在的，或者講農(nóng)民現(xiàn)在介入旅游只是從生產(chǎn)者的角度來介入，假如講到一定時候，九億農(nóng)村人不然

12、而生產(chǎn)者，同時也是消費者，那個市場就不可限量。有如此一個不斷產(chǎn)生、不斷更新、不斷培育的消費人群，那個市場需求是無限的。4、旅游者的成熟在那個過程中，旅游者的不斷成熟差不多成為旅游市場的一個重要現(xiàn)象。中國旅游進展25年，國內(nèi)旅游是從80年代中期開始，迄今 20年，隨著收入水平的不斷提高和閑暇時刻的不斷增加，旅游者在那個過程中不斷成熟起來。早期的旅游者是窮旅游，追求的只是多看，其它不講究。那時候一個典型的現(xiàn)象，到了某個地點，導游小旗一揮，大伙兒排著隊照相，拍完照，小旗子又一揮，上了車。除了照片，旅游者不明白自己到過些什么地點，每個地點風景如何，因為無暇觀賞，形成急匆匆、半軍事化、拉練式的觀光旅游。

13、現(xiàn)在這種模式差不多在逐步淘汰，旅游者經(jīng)驗越來越多，要求比較深入的體驗，追求也越來越個性化，因此就從初期簡單的觀光旅游轉(zhuǎn)向休閑度假，這是一個必定趨勢。這兩年休閑度假旅游的市場現(xiàn)象差不多特不普遍，從五一開始興起，暑期產(chǎn)生熱潮，十一達到興盛。如此的市場現(xiàn)象表明，沿海發(fā)達地區(qū)休閑度假需求差不多普遍產(chǎn)生，這也是由于旅游者的成熟而逐步使消費需求升級。以上四個因素構(gòu)成了休閑度假產(chǎn)業(yè)進展的總體背景，它實際上預示著旅游進展的前景，那個前景是無限的，那個市場是無窮的。中國如此的人口大國，每一個專門小的百分點里都包含著一個巨大的絕對量，那個絕對量，確實是我們的市場。二、休閑度假市場的發(fā)育旅游度假區(qū)的建設國家旅游局從

14、1990年就開始研究，如何從單一的觀光旅游模式轉(zhuǎn)向多元化、綜合性的進展模式，當時選取的重點是旅游度假，具體的方式確實是培育一批國家旅游度假區(qū)。1992年國務院下發(fā)了8號文件，關(guān)于建設國家旅游度假區(qū)若干問題的通知，出臺了八條政策來支持國家旅游度假區(qū)的進展。文件下發(fā)以后，國務院又批了12個國家級旅游度假區(qū)，到現(xiàn)在差不多12年，總體來講都不理想。一是做的比較好的，一南一北，大連的金石灘國家旅游度假區(qū)，海南的三亞國家旅游度假區(qū)。二是功能轉(zhuǎn)換，山東青島的石老人旅游度假區(qū)，現(xiàn)在和嶗山風景名勝區(qū)、青島科技開發(fā)區(qū)，幾區(qū)合一，實際上差不多脫離了旅游度假的概念。廣州南湖、福建武夷山、杭州之江等差不多上變成了都市中

15、心的房地產(chǎn)區(qū)。三是形成觀光區(qū)，如無錫的馬山。四是調(diào)整，廣西北海銀灘國家旅游度假區(qū)，一開始確實是房地產(chǎn)開發(fā)的模式，結(jié)果不但項目本身失敗，而且破壞了資源，因此現(xiàn)在又開始廣西銀灘的二期開發(fā)，現(xiàn)在的模式才是旅游度假區(qū)的模式。福建的湄州島沒有開發(fā)起來。 當時的要求是，以外資建設為主，以外國人度假為主，以創(chuàng)匯為主，因此要高水平規(guī)劃、高起點建設、高效能治理、高質(zhì)量服務。而且明確了度假區(qū)的三個要素，第一個要素是高爾夫球場，第二個要素是中心酒店，第三個要素是相應的配套設施。應該講當時策劃得比較完整，但什么緣故沒有成功呢？一個差不多緣故是，當時的市場沒有進展到這一步。實際上當時總體的方法是在中國培育出一套休閑度假

16、的產(chǎn)品，要緊對應外國人。那時候也在一些國家做了比較密集的關(guān)于休閑度假的調(diào)研，看到了我們與國外的差距，因此想“依葫蘆畫瓢”，自己培育建設一批。但由于市場基礎不足，條件不夠成熟，迄今為止，中國的休閑度假產(chǎn)品在國際上差不多還沒有品牌。12個國家旅游度假區(qū)批復之后，在全國掀起一片熱潮，各個地點都紛紛按照那個模式，建立省級旅游度假區(qū)，市級旅游度假區(qū)，甚至有的縣也開始搞縣級旅游度假區(qū)。省級旅游度假區(qū)最多時達到120多個，市縣兩級沒有統(tǒng)計，數(shù)量會更大。但現(xiàn)在看來，成熟的不多，真正做到位的也不多。但這幾年市場形勢發(fā)生了大的變化，在市場經(jīng)濟大潮的拉動下，國內(nèi)的休閑度假需求產(chǎn)生，有一些好的大的項目也在產(chǎn)生。比如天

17、津的寶砥縣，投資50億建了一個溫泉城，其中有一個溫泉度假村，那個度假村投資量大體是兩個億，能夠講達到了國際水平。但由于一邊設計，一邊施工，方案里有不合理之處，但是像如此的規(guī)模和氣派，確實體現(xiàn)了市場經(jīng)濟的進展態(tài)勢。再比如港中旅正在打算的珠海溫泉度假村，投資20億；最近又有幾個大投資商正在研究在廣東的河源投資40億建一個溫泉城；至少規(guī)劃方案已達到國際水平?，F(xiàn)在差不多成形的博鰲亞洲論壇，是一個國際化的品牌，但它是一個度假區(qū)的實質(zhì)，博鰲水城的規(guī)劃請澳大利亞專家做，看完那個規(guī)劃，才明白什么叫國際化，確實高水平，現(xiàn)在差不多初成氣候、初成體系。從那個過程里，我感受到，專門多時候，政府倡導的情況落實不行，然而

18、當市場有了需求，做出來的項目能夠達到真正的高水平和相應的大規(guī)模。因此，12個國家旅游度假區(qū)未必能在市場上真正形成氣候，但是上述的項目一定會在市場上冒出來，而且會在全國形成首領性的項目，形成集團化的巨型企業(yè)。2、環(huán)都市旅游度假帶的培育環(huán)都市旅游度假帶大體上是在這十年之內(nèi)，通過市場需求的拉動逐步培育起來的。現(xiàn)在比較有規(guī)模的要緊集中在特大都市，比如北京、上海、廣州差不多形成復合型、全方位的環(huán)都市旅游度假帶。中西部的一些大都市和特大型都市，如成都、重慶，是以“農(nóng)家樂”為主體的環(huán)都市旅游度假帶，層次低一些，但總體規(guī)模差不多形成。成都周邊六千個“農(nóng)家樂”，最廉價的20塊鈔票一次，貴一些的一百塊鈔票一天，適

19、應都市的進展水平，形成了一個下崗工人都能夠去“農(nóng)家樂”的消費層次。坐著公共汽車過去，中午一頓飯，喝點茶，消磨一天，20塊鈔票。要緊的消磨方式是打麻將，換一個地點，從家里換到了“農(nóng)家樂”，自然環(huán)境好，麻將打的更有味味。在環(huán)都市旅游度假帶的培育上，還需要研究它的各種不同模式和不同情況，需要將其進一步提升。3、自駕車旅游的興起這三年以來，尤其是去年SARS以后，自駕車旅游大興。今年的旅游市場上，自駕車旅游不但變成一種新興形式，而且變成了一種專門重要的方式。自駕車旅游的一個最大特點是活動范圍擴大了，從而使一個市場的輻射力和延伸性的阻礙進一步擴大。比如河南云臺山接納的自駕車客人要緊是北京人，五六百公里的

20、距離關(guān)于自駕車來講不算太遠，距離太短反而覺得沒意思。黃山有一個牯牛降，是一個特不行的自然愛護區(qū)，浙江省旅游局和浙江省旅游協(xié)會在那兒掛了個牌子自駕車旅游定點單位，掛到黃山去了。自駕車旅游還反映一個情況市場在分流。自駕車旅游沒有興起的時候，環(huán)都市旅游度假帶有穩(wěn)定的客源，現(xiàn)在自駕車旅游者不滿足于從北京到延慶，一定要延伸出去，在一定意義上是市場在分流。假如從旅游局的角度，相當于北京市場的輻射力增強，市場范圍在擴大。關(guān)于這種分流本身，必須研究動向，這也是一個重大的市場變化的趨勢。在一定意義上，要圍繞著自駕車旅游形成一整套的服務體系。因為自駕車旅游是一個新興事物，而且今后會形成自駕車的產(chǎn)業(yè)鏈、服務鏈，這對

21、環(huán)都市旅游度假帶的各個方面都提出了專門高的挑戰(zhàn)?？傮w而言，自駕車旅游是讓整個旅游市場形成了互動。北京人自駕車的范圍擴大了，而其它地點的自駕車范圍可能擴大到北京。原來研究北京郊區(qū)接待設施的進展，是建立在北京本地市場的基礎上?，F(xiàn)在由于自駕車旅游的興起，加之發(fā)達的高速公路服務體系，天津人，甚至承德、石家莊、張家口的客人，開著汽車到北京郊區(qū)一游，差不多上專門自然的情況，就形成了全國互動的局面。這確實是講自駕車產(chǎn)生的分流現(xiàn)象，一方面把當?shù)氐目腿朔肿吡耍硪环矫鏁黾有碌目驮?，也就意味著環(huán)都市旅游度假帶的經(jīng)營眼光要擴大，經(jīng)營范圍、市場范圍也要擴大。4、俱樂部形式的產(chǎn)生俱樂部形式也是這幾年新興的，差不多上是

22、圈子化的經(jīng)營?，F(xiàn)在有些俱樂部是企業(yè)形式，還有些盡管是企業(yè)形式，但為非盈利機構(gòu)，而且俱樂部形式提供了一種多樣化的選擇。有的俱樂部差不多做的專門大，有上萬的會員，天天都有活動；有的比較小，上百個會員。然而俱樂部的形式意味著是在同一個平臺，是由有共同愛好的人所構(gòu)成，這就要求經(jīng)營者更深入、更專業(yè)，在一定程度上知識更豐富。比如有人專門做一個長城旅游俱樂部，確實是把全國有條件旅游的長城和愛好者集中到一起，一共設計了700多條中國長城旅游路線，目標是讓這些人在十年之內(nèi)把中國的長城從頭到尾走一遍，但不是傳統(tǒng)的走法，而是全面、深入體驗長城。類似如此的俱樂部形式，在一定意義上差不多超越了現(xiàn)在的經(jīng)營眼光，這也是一種

23、新的休閑度假的組織形式和經(jīng)營形式?，F(xiàn)在專門多經(jīng)營者還看不到這一點，也看不到那個市場，實際上這對經(jīng)營有專門大的啟發(fā)。比如現(xiàn)在做一個項目，就能夠力求形成主題化，形成主題化就意味著有可能借鑒俱樂部模式，有了那個模式就意味著永久有一批忠實穩(wěn)定的客源。同時通過他們的口口相傳，就會在市場上輻射，不斷擴大客源范圍。我們不必在重復市場上推出重復的產(chǎn)品，競爭重復的客戶。俱樂部形式應該講差不多超前了一步，在這方面進行探究，能夠讓我們得到啟發(fā)。5、分時度假的探究分時度假現(xiàn)在社會阻礙專門大，然而嚴格的講，規(guī)模并不大，全國大概十幾個公司，而且到目前為止，做的特不成功的公司一個沒有。緣故專門簡單，那個情況超前。國際上分時

24、度假有一個最重要的基礎，確實是社會信用體系的發(fā)達。那個基礎在市場經(jīng)濟發(fā)達國家，是通過國家機器，培育了三百年才具備的，它是一種既有國家信用，又有各級政府信用，還有企業(yè)信用，包括個人信用的一個完整的信用體系。中國現(xiàn)在還處于信用建設的起點，分時度假也只能是一種探究，應該講經(jīng)營都特不困難。其中一個最大的問題，確實是分時度假名不符實，只是研究分時，而沒有研究度假。分時度假公司推出來的產(chǎn)品，度假酒店專門少，專門多都市的商務酒店也納入了分時度假的產(chǎn)品范圍。這叫分時酒店，不叫分時度假。只是在分時上大費功夫，沒有提供出全套的、豐富的、特不完整的度假產(chǎn)品，沒有使分時度假和酒店類產(chǎn)品的差異明確表現(xiàn)，如此專門難站住腳

25、。因為分時度假是個新事物，在經(jīng)營方式、經(jīng)營內(nèi)容上都需要探究，更重要的是信用體系的建立問題。分時度假公司賣給旅游者30年的使用權(quán)，你自己的公司能存在幾年？消費者憑哪一點相信你？有些分時度假公司聯(lián)系了擔保公司，但那個擔保公司又能存活幾年？旅游者花幾萬塊鈔票買一張卡，到時候可能“燒香找不著廟”，類似如此的問題都專門嚴峻。然而分時度假在國外差不多是一個比較成熟的模式，我相信在中國也將大有前景，只是在探究時期、起步時期，困難極大，專門多東西需要進一步研究。6、產(chǎn)權(quán)酒店的起步現(xiàn)在全國的產(chǎn)權(quán)酒店共有180多家，經(jīng)營狀態(tài)尚好。實際上產(chǎn)權(quán)酒店是房地產(chǎn)市場和旅游市場相結(jié)合而產(chǎn)生的一種新的形式，但也有一些隱憂，下一

26、步進展存在一些問題。十年往常全國有過四五家產(chǎn)權(quán)酒店，要緊集中在海南和廣東，但都失敗了。失敗的要緊緣故也是市場不成熟。因為那個時候房地產(chǎn)市場還沒有興起，大伙兒還希望著公家分房子，沒有自己買房子的概念，在這種市場基礎之上，產(chǎn)權(quán)酒店確信是進展不起來的。這兩年產(chǎn)權(quán)酒店的進展形勢良好，然而不能只看到眼前短暫的成功，還要研究一些長遠進展的問題。產(chǎn)權(quán)酒店的核心是“產(chǎn)權(quán)”，是一個權(quán)利束，包括所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)、剩余索取權(quán)等，才是一個完整的產(chǎn)權(quán)概念。實際上現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)營是把那個權(quán)利束在分隔，只體現(xiàn)了所有權(quán)和分配權(quán)。產(chǎn)權(quán)概念里涉及的一系列權(quán)利，在法律上如何界定，發(fā)生沖突、發(fā)生糾紛如何處理，這些深層

27、次的問題實際上差不多產(chǎn)生。其中還包括納稅問題，酒店當局作為一個總體要納稅，假如講對業(yè)主的分配也要納稅，那就等于雙重納稅。依據(jù)稅法，作為一個經(jīng)營主體，企業(yè)所得稅、營業(yè)稅必須要納，產(chǎn)權(quán)酒店的業(yè)主個人收入所得稅也必須納。但是現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)酒店的一個要緊方式是承諾對業(yè)主的回報，最高的承諾回報已達到9%，達不到就產(chǎn)生糾紛。這一系列的深層次問題首先需要研究市場，其次需要研究法律上的界定問題。現(xiàn)在有些產(chǎn)權(quán)酒店的法律官司差不多產(chǎn)生，打的專門喧鬧。因此我們不能只被表面的繁榮擋住視線，要把這些問題考慮得比較周全。因此有些問題需要在實踐中一步步深化，而且立法的差不多規(guī)律是先進展后規(guī)范，從來差不多上立法滯后，然而類似問題在

28、進一步的進展中會逐步產(chǎn)生。上述六個方面都意味著休閑度假市場正處于逐步發(fā)育的過程，總體來講依舊一個初級的發(fā)育和進展時期，并不成熟。這就意味著，一方面有一個寬敞的市場前景，有經(jīng)營者施展身手的天地；然而另一方面，一系列新的問題會不斷產(chǎn)生，需要未雨綢繆，首先需要看的早一些、深一些，如此就能幸免將要發(fā)生的一系列矛盾。三、休閑度假的特點消費特點1、一地時刻長觀光旅游的差不多心態(tài)是到處多看，看得越多越過癮，越覺得有所值。休閑度假者則往往在一個地點停留較長的時刻。典型的是西歐、北歐的度假者，比如到泰國的普吉島，坐著飛機直接抵達，到了那兒，在海灘上待一個星期，閑到無所事事的程度，這才叫真正的休閑，是特不典型的一

29、種休閑方式。這種休閑方式在國內(nèi)還沒有普遍產(chǎn)生，只是少數(shù)人有如此的趨向。處于過渡時期，就意味著國內(nèi)的休閑在一定意義上、一定時期之內(nèi)，依舊要和觀光結(jié)合在一起。中國純粹的度假市場還不夠成熟，然而總的特點差不多產(chǎn)生，比如海南，度假加觀光差不多逐步變成一個主導性的模式。原來到海南一般是“海南三日游”，生生的把一個度假目的地做成了一個觀光目的地。但觀光不是海南的優(yōu)勢，而從度假角度來講，尤其是熱帶海島度假，是中國的唯一。現(xiàn)在“海南三日游”逐步延伸到“五日游”，增加了兩天的度假，海南旅游正從觀光加度假逐步轉(zhuǎn)化成度假加觀光的模式，今后成為一個主體性模式，再進一步就會形成比較單一的度假模式。2、散客和家庭式組織方

30、式現(xiàn)在休閑度假在方式上要緊是散客和家庭式組織方式，而不是觀光旅游的團隊性組織方式，這就對現(xiàn)有旅游企業(yè)的經(jīng)營提出了更高的挑戰(zhàn)。散客與家庭式的旅游方式在國際上是從70年代末、80年代初開始興起的。1983年國家旅游局專門召開了一個散客與家庭式旅游工作會議，確實是研究國際潮流的變化，研究我們能否對應。應該講看的專門遠，但實際上做不到。那次會議是在河北涿州開的，什么緣故不在北京開，因為那時候大批的外國觀光團隊差不多來了，北京的飯店不可能開會。1983年到現(xiàn)在，又是20年時刻，這種散客與家庭式的方式在中國現(xiàn)在差不多成了一個重要方式，也會逐步成為一個主導方式。自駕車旅游要緊確實是散客方式，環(huán)都市旅游度假帶

31、接待的游客中，家庭式也占了專門大的比重，尤其是在雙休日期間。3、復游率高復游，確實是我們所講的回頭客。度假旅游有一個特點，客人認準了一個度假地，甚至一個度假酒店，其忠誠度會特不高。比如有的德國客人，一生度假可能就只到印尼的巴厘島，一輩子去二十次，而不去其它地點。因為他認準了那個地點，覺得熟悉、專門親切，如此外出度假的感受和家里生活的感受就能夠內(nèi)在地聯(lián)系到一起。比如墨西哥的坎昆度假區(qū)，全世界專門多富翁每年都要去度假。再比如現(xiàn)在專門多俄羅斯的富豪只去西班牙的太陽海岸，在那兒買地蓋房子，成為穩(wěn)定的度假點。復游率高那個特點意味著在經(jīng)營方面必須下功夫，只要能做到位，爭取了一次客人，就爭取了一個終生的客人

32、，形成客人的忠誠度，形成一個特不穩(wěn)定的客源層。有一句話是“我們要爭取把頭回客變成回頭客”，其中包含兩個要點，第一，你如何吸引“頭回客”，第二，如何把“頭回客”變成“回頭客”。觀光客人差不多上是一次性的，不去第二次，然而度假客人恰好相反。4、指向集中所謂的指向集中是指客人的度假需求特不集中，不僅有對度假目的地選擇的集中，還有度假需求的指向集中。但我們現(xiàn)在專門多度假村是度假村的外殼，都市酒店的內(nèi)容，也就意味著現(xiàn)在的所謂度假村并不了解真正的度假需求，經(jīng)營和實際的指向集中如此一個度假需求消費特點并不完全對應。比如一般來講，度假酒店的客房里是可不能滿鋪地毯的，滿鋪地毯不適應客人需求，尤其是海濱的度假酒店

33、，客人經(jīng)常赤腳走路，腳上可能帶著沙子，滿鋪地毯，如何處理。因此世界一流的度假酒店也是瓷磚鋪地，只是在床頭鋪著專門精美的小地毯。然而八達嶺溫泉度假村房間里滿鋪地毯，這是都市酒店的特點，絕不是度假酒店的特點。而九華山莊里是瓷磚地或者木板地，突出了度假酒店的特點。因此，休閑度假這一類的需求依舊新興需求，對其特點研究還不足，然而需要深入挖掘，發(fā)覺這些特點。5、度假加觀光這是市場目前的一個比較獨特的特點。市場還處于過渡時期，有些時候還必須研究度假加觀光的方式。一般來講，滿足大周末的需求不存在那個問題，大周末差不多上是度假加娛樂。但是要滿足中假和長假的需求，就要有一個適當?shù)亩燃偌佑^光的模式，然而那個方式只

34、能是過渡性的，從長遠來看差不多上是比較單一的度假趨向。6、文化需求觀光的客人成熟到一定程度會產(chǎn)生度假需求，度假的客人成熟到一定程度就一定會產(chǎn)生文化需求。他不只是到森林度假區(qū)呼吸新奇空氣，或者去溫泉度假區(qū)洗個溫泉，他一定要求那個度假地有文化，有主題，有比較豐富的內(nèi)涵。假如度假地的經(jīng)營能夠達到文化的層次，差不多上就算到位了?，F(xiàn)在國內(nèi)的度假地總體來講沒有達到；有一些個不的度假地，設施上達到了，但里邊還存在專門多理念的問題和具體方式的問題，這些都需要進一步研究。（二） 供給特點1、同質(zhì)與異質(zhì)從度假產(chǎn)品的供給者，即生產(chǎn)者的角度看，度假產(chǎn)品最差不多的特點是具有比較高的同質(zhì)性。正因為如此，在同質(zhì)中挖掘異質(zhì)是

35、一個核心問題。比如全世界的海濱度假差不多上以3S，陽光、沙灘、海水，作為核心資源、主體資源，但什么緣故有的地點能培育成世界一流的旅游度假區(qū)，有的地點就做不起來呢？再比如北京周邊的度假村，總體模式差不多一致，只是所在區(qū)位不同，有的開發(fā)早一些，在市場上形成了品牌，有的晚一些，現(xiàn)在正努力樹立品牌。這些都涉及一個差不多的開發(fā)模式問題。那個問題必須要研究透徹，其中最核心的問題確實是異質(zhì)性。現(xiàn)在專門多開發(fā)項目都沒有注意到這一點。比如一提到濱海度假的開發(fā)，確實是北戴河模式、青島模式。北戴河和青島是一百年前的國際模式，差不多遠遠脫離了時代的需求，但是我們依舊把它當作濱海度假開發(fā)的主體模式，結(jié)果只能是做一個失敗

36、一個。一些專家，差不多上做都市規(guī)劃的頂級專家，做度假區(qū)的規(guī)劃，幾乎每一個都規(guī)劃成濱海小城鎮(zhèn)，就專門難適應需求。度假區(qū)規(guī)劃的核心理念是以人為本，必須要研究度假者有什么需求，這些需求有什么特點，否則確信失敗。西班牙太陽海岸確實是這種模式的探究。有一年我到西班牙太陽海岸，當?shù)厝藛T講述其進展過程，他們在70年代開發(fā)的時候和我們現(xiàn)在的模式一樣，海水、沙灘、濱海大道，后邊是建筑，然后是綠化帶，把最好的地段拿出來，按這種模式開發(fā)，失敗了，現(xiàn)在最好的地段形成的是老年公寓。到了80年代，模式進行了調(diào)整，海水、沙灘、建筑，建筑后邊是綠化帶，再后面才是馬路，對應馬路旁邊可能是一個小城鎮(zhèn)，這是新興的模式，結(jié)果二流地段

37、形成了一流的效益，而一流地段只能培育成二流的產(chǎn)品，這確實是開發(fā)模式問題。因此有些地區(qū)沒有海濱的問題，然而從度假需求來講，最差不多的需求確實是“休閑”兩個字，確實是要有好的環(huán)境，另外在總體規(guī)劃、設計的布局里要突出文化特點，發(fā)揮自己的優(yōu)勢。這些東西現(xiàn)在做的都不足，目前全國有一批度假區(qū)差不多達到，在同質(zhì)性的度假功能之下突出自己的異質(zhì)性，是度假旅游供給者首先要考慮的問題。2、度假區(qū)：大型、綜合、文化度假區(qū)的建設，第一要規(guī)模大。一般而言，度假區(qū)都能夠稱作是大項目。當時批復的12個國家旅游度假區(qū)，差不多上都在十平方公里以上，小范圍稱不上度假區(qū)，只能是一個度假單元。第二，度假區(qū)應該是綜合性的，也確實是講應該

38、包含多種元素，形成一個復合型的體系。度假區(qū)的核心確實是度假設施，一個度假區(qū)至少應該有一個中心酒店，有相應配套的公寓式住宅，也要包括一些比較簡易的住宅，以對應各個層面的客人，形成復合型的體系。第三，度假區(qū)要有自己的文化主題。有了文化主題，異質(zhì)性才能突出，才能夠把情況做到位。3、度假酒店：設計、活動、組合度假酒店包括度假村在內(nèi)，現(xiàn)存的要緊問題是設計不到位。可能是設計師偷懶，也可能是缺少經(jīng)驗，自己沒有經(jīng)歷過，不明白什么叫度假，專門多設計照抄照搬，使現(xiàn)在的專門多度假村、度假酒店不倫不類?，F(xiàn)在全國能夠達到國際水平的，差不多上只有幾個地點，海南的凱萊、天域、康樂園、博鰲，深圳的駿豪，北京的瑞海姆。剩下的差

39、不多上國內(nèi)水平，一味追求豪華，造成的狀況只能是花了專門多鈔票，卻得不到成效。因此有些東西也和政府要求有關(guān)，政府要求你必須在那個地點，實際上就意味著黃金地段產(chǎn)生不了黃金效益。比如海口市開發(fā)瓊州海峽旅游度假區(qū)，我前些年去，一個下午看了八個點，看完后建議改個名字，叫做瓊州旅游觀光區(qū)，因為差不多把度假條件破壞了，沙灘邊修了一條60米寬的大路，這就意味著旅游度假區(qū)的差不多條件達不到了。后來提了一個相應的解決方案，另外修一條路，把這條路拿出來作為建設用地。他們堅持講要往度假方向進展，在馬路的另一面預留了專門多建筑用地，那個建設用地可不能有人來投資，因為黃金地段都差不多被破壞了，然而海南航空公司在馬路靠海灘

40、的一邊修建了一個“新國酒店”，取得了成功。這確實是一個總體的開發(fā)模式下的設計模式問題?，F(xiàn)在的度假區(qū)設計大多數(shù)都不合格，不管是總體方案布局，依舊單體設計，一直到餐廳、客房，方方面面的設計都不行。鈔票花了專門多，交了學費，有些學費今后無法挽回，有些還能夠調(diào)整。比如飯店客房里邊的設計不太合理，還能夠考慮調(diào)整一下，然而飯店的總體結(jié)構(gòu)專門難調(diào)整。隨著休閑度假市場的擴大，需求層次的提高，會產(chǎn)生一批新的度假村和度假酒店，尤其是在環(huán)都市度假帶，會產(chǎn)生一批休閑度假的首領型企業(yè)，主體的需求會向這些企業(yè)集中?，F(xiàn)有的度假村和度假酒店，或者謀求改造，或者同意淘汰，這是今后的一個必定趨勢。這就意味著現(xiàn)在的這些企業(yè)要好好研

41、究自己的問題，尤其是在設計上，應盡快調(diào)整。第二，度假酒店要研究活動問題。因為設施是死的，客人來了不能只有死的設施。比如溫泉度假村，不能在這兒住一個星期，天天泡溫泉。哪怕溫泉的花樣豐富，又有花卉泉，又有咖啡泉，都無濟于事。這就要求度假村、度假酒店在設施的軟開發(fā)上要下些功夫，要把相應的活動組織起來。比如國際上的度假區(qū)有一個專門典型的現(xiàn)象，上午差不多看不見人，因為上午大伙兒都在睡懶覺；到了下午開始有人了，滿大街差不多上穿著花襯衫、大褲衩到處閑逛的人；但是一到晚上，就可能一身夜禮服去參加活動了，特不正式的活動。這類活動一般來講差不多上酒店方組織的，給客人發(fā)一個通知，注明“著正裝”，變成上流社會的上流生

42、活。因此活動還有另外一類，在迪廳、酒吧狂歡。如此的活動性軟件必須強化，我們現(xiàn)在差不多沒有，中國人的文化傳統(tǒng)里也不太同意這些，然而隨著度假需求層次的提高，這些方面的需求必定會產(chǎn)生，假如現(xiàn)在引導、制造這方面的需求，就有可能在這些方面成為首領。度假酒店的第三個要素是，強化組合功能。作為一個度假酒店，設計、建設、經(jīng)營、治理、服務，各個方面要有機組合。那個組合首先是把現(xiàn)有資源加以重新整合，資源不限于度假村本身，也包括度假村的周邊。比如在延慶建一個度假村，要研究和周邊如何組合。組織度假活動，今天到松山去看看，改日可能去其他地點，這差不多上一種組合，是一個度假加觀光的組合?，F(xiàn)在多數(shù)是會議加度假、會議加娛樂的

43、組合。然而光靠如此的方式還不夠，還必須加強文化性的內(nèi)容，才能把組合做好。組合的內(nèi)容越多，方式越多，競爭力就越強。4、休閑房產(chǎn)：主題、品牌、創(chuàng)新休閑房產(chǎn)和度假酒店是不同的，其中相同點是休閑度假品牌，但本質(zhì)上休閑房產(chǎn)更傾向于房地產(chǎn)項目。休閑房產(chǎn)這兩年專門熱，一般叫做旅游房地產(chǎn)，但認真分析，那個概念不準確，旅游是流淌的，房地產(chǎn)是穩(wěn)定的，流淌和穩(wěn)定專門難直接結(jié)合到一起。休閑房產(chǎn)的概念可能更準確，因為休閑的方式是多樣化的，而且休閑房產(chǎn)有一個前提是產(chǎn)權(quán)明確。房產(chǎn)的購買者為業(yè)主，你關(guān)心我來利用。這和產(chǎn)權(quán)酒店也不完全一樣，它們在市場上的產(chǎn)品形態(tài)不同，產(chǎn)權(quán)酒店是酒店式的產(chǎn)品形態(tài)，休閑是樓盤式、單元式的產(chǎn)品形態(tài)。

44、然而休閑房產(chǎn)在休閑度假產(chǎn)業(yè)里必將占有一個要緊的地位，也就意味著現(xiàn)在的度假村要面臨一系列強大的競爭對手。休閑房產(chǎn)的開發(fā)有三個要緊的因素，第一個是要樹立自己的主題?，F(xiàn)在專門多休閑房產(chǎn)的開發(fā)只強調(diào)一些自然性的主題，而且強化的過分，然而文化性主題不足。比如濱水的專門多住宅，圖畫的專門美，全世界再沒有這么美的地點，實際上臭水坑遍地差不多上，如此能行嗎？這叫名實不符。尤其在北方地區(qū)，自然環(huán)境并不行，有些東西不能過分強調(diào)，而要把文化性的主題樹立起來，這關(guān)于休閑房產(chǎn)的開發(fā)來講是一個必備因素。第二是在那個過程中要形成自己的品牌。休閑房產(chǎn)的品牌形成和度假村、酒店的品牌形成相比，有天然的弱勢，其緣故在于，度假村和度

45、假酒店的客人是大規(guī)模的流淌，在流淌的過程中通過口口相傳樹立了品牌，但是房產(chǎn)客人是相應穩(wěn)定的?，F(xiàn)在專門多房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一個大型樓盤，跟著要做一個酒店，緣故何在？確實是因為那個酒店可能形成真正的品牌，然而那個樓盤反而不能形成。比如北京的世紀金源，酒店2000間客房，規(guī)模極大，后邊依托的樓盤上百萬平方米?，F(xiàn)在大伙兒都明白世紀金源酒店，然而不明白上百萬平方米的樓盤。這也是一個市場特點，要求休閑房產(chǎn)在品牌方面多下功夫。第三個要素確實是研究創(chuàng)新。休閑房產(chǎn)是房地產(chǎn)市場和旅游市場的邊緣結(jié)合體，本身就蘊含了專門多創(chuàng)新的因素。5、休閑度假的類型休閑度假從供給角度一般有兩種分類方式。一種是依照自然條件，依托資源的

46、分類，包括濱海型、溫泉型、森林型、山地型等，各有特點。第二種是主題活動類，包括體育類、文化類、會議類、娛樂類等。關(guān)于經(jīng)營，應該講這種類型的區(qū)分更加重要，因為區(qū)分類型確實是為了確定要緊功能，從而形成異質(zhì)性。6、新型組織方式在休閑度假的供給上，還需要一些組織方式的創(chuàng)新。一是交通問題，國際上的通行模式是遠途采納包機形式，近途采納自駕車形式。我們現(xiàn)在差不多上剛剛開始，國內(nèi)包機更是不足。二是旅行社組織，需要盡快調(diào)整，然而旅行社適應于傳統(tǒng)的觀光團隊方式，關(guān)于新的市場還“找不著北”。三是市場營銷方面，度假旅游的形象不突出，特色更不突出。四、進展趨勢與促進進展1、休閑度假的進展趨勢第一，消費大眾化。隨著社會經(jīng)濟的進展，大眾化休閑度假需求在發(fā)達地區(qū)差不多產(chǎn)生，在其它地區(qū)立即產(chǎn)生，這種消費大眾化給我們提供了一個寬敞的市場空間。然而作為度假產(chǎn)品的經(jīng)營者，不能只盯住這一點，要研究多種多樣的方式。第二，產(chǎn)品多元化。因為休閑度假需求的產(chǎn)生本身確實是市場發(fā)育到一定程度的結(jié)果，下一步必定要求休閑度假產(chǎn)品的多樣化。現(xiàn)在依托單一資