天目湖國(guó)際茶文化城建設(shè)項(xiàng)目

1、天目湖國(guó)際茶文化城建設(shè)項(xiàng)目 目 錄1第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目概況1一、項(xiàng)目基本情況1二、工程建設(shè)內(nèi)容2三、項(xiàng)目由來(lái)2第二節(jié) 建設(shè)單位概況3第三節(jié) 可行性研究工作概況4一、報(bào)告編制過程4二、可行性研究主要內(nèi)容4三、可行性研究編制依據(jù)5第四節(jié) 研究結(jié)論與建議5一、研究結(jié)論5二、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)7三、建議11第二章 建設(shè)需求分析12第一節(jié) 茶文化概述12一、茶文化的定義12二、茶文化的精神內(nèi)涵12三、茶文化旅游13第二節(jié) 茶文化旅游發(fā)展的現(xiàn)狀13一、以茶資源及相關(guān)文化為依托 開展的綠色生態(tài)觀光游倍受游客青睞14二、依托茶的藥用價(jià)值及保健功能開發(fā)的生態(tài)保健游日益升溫14三、以茶藝表演為代表的茶文化活動(dòng)不

2、斷涌現(xiàn)14四、以欣賞、參與特色茶俗為主題的茶俗風(fēng)情游發(fā)展迅速15五、茶文化研討會(huì)、茶文化旅游節(jié)等活動(dòng) 推動(dòng)了國(guó)際茶文化的交流，為茶文化旅游發(fā)展創(chuàng)造了新的契機(jī)15第三節(jié) 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析15一、優(yōu)勢(shì)分析15二、劣勢(shì)分析17第四節(jié) 項(xiàng)目前景分析18第五節(jié) 項(xiàng)目定位19一、項(xiàng)目主要特征19二、市場(chǎng)定位20三、經(jīng)營(yíng)策略20第三章 項(xiàng)目總體方案22第一節(jié) 建設(shè)目標(biāo)及原則22一、建設(shè)目標(biāo)22二、建設(shè)原則22第二節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案22一、總體定位23二、總體布局23三、道路系統(tǒng)31四、綠化景觀32五、豎向規(guī)劃33六、環(huán)境容量33七、主要規(guī)劃指標(biāo)33第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)35一、建設(shè)內(nèi)容35二、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)36

3、第四節(jié) 經(jīng)營(yíng)方案37一、經(jīng)營(yíng)范圍37二、經(jīng)營(yíng)方式37第五節(jié) 景區(qū)游覽方案38一、旅游線路組織38二、典型游覽場(chǎng)所及活動(dòng)39第四章 建設(shè)條件42第一節(jié) 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件42一、常州42二、溧陽(yáng)市及天目湖鎮(zhèn)43第二節(jié) 自然地理?xiàng)l件44一、氣象條件44二、水文條件44三、地質(zhì)地貌45四、生態(tài)環(huán)境47第三節(jié) 基礎(chǔ)設(shè)施條件47一、交通47二、給排水48三、供電48四、電信48五、燃?xì)?9第五章 工程建設(shè)方案50第一節(jié) 建筑工程50一、建筑方案50二、結(jié)構(gòu)方案53第二節(jié) 道路、橋梁及廣場(chǎng)工程55一、道路工程55二、橋梁工程56三、廣場(chǎng)工程56第三節(jié) 綠化工程59一、綠地59二、水域整治工程60第四節(jié) 公用

4、工程61一、給水工程61二、污水工程62三、雨水工程63四、供電工程64五、弱電工程65六、燃?xì)夤こ?6七、暖通工程67八、消防工程68九、環(huán)衛(wèi)設(shè)施71十、亮化工程72第五節(jié) 主要設(shè)備方案74一、設(shè)備選用原則74二、建筑設(shè)備74三、專用設(shè)備74第六章 環(huán)境保護(hù)、節(jié)能與安全衛(wèi)生78第一節(jié) 環(huán)境保護(hù)78一、適用標(biāo)準(zhǔn)78二、環(huán)境功能區(qū)劃及環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀78三、建設(shè)期環(huán)境影響及治理措施79四、運(yùn)營(yíng)期環(huán)境影響及治理措施82五、環(huán)境影響分析結(jié)論及建議83第二節(jié) 節(jié)能及勞動(dòng)安全84一、節(jié)能措施84二、勞動(dòng)安全85第七章 項(xiàng)目組織與管理86第一節(jié) 項(xiàng)目組織86一、組織機(jī)構(gòu)86二、勞動(dòng)定員87第二節(jié) 項(xiàng)目管理88

5、一、建設(shè)期管理88二、運(yùn)營(yíng)期管理制度90第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度及招標(biāo)92第一節(jié) 總體建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃92一、進(jìn)度安排原則92二、總體進(jìn)度安排92第二節(jié) 分項(xiàng)工程實(shí)施計(jì)劃93一、建筑工程93二、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)工程94三、道路、橋梁及碼頭工程94四、管線附屬工程95五、綠化、亮化工程96六、專用設(shè)備工程97第三節(jié) 項(xiàng)目招標(biāo)97一、編制依據(jù)97二、項(xiàng)目概況98三、招標(biāo)基本情況98第九章 投資估算100第一節(jié) 概 述100一、投資估算的依據(jù)100二、投資估算范圍100第二節(jié) 建筑工程101第三節(jié) 廣場(chǎng)工程101一、1#地塊廣場(chǎng)工程101二、小廣場(chǎng)及停車場(chǎng)工程102第四節(jié) 道路、橋梁及碼頭工程102一、道路工程

6、102二、橋梁工程1703三、碼頭工程103第五節(jié) 管線敷設(shè)工程103一、給排水管線工程1.4畝，其中建設(shè)用地299.4畝，總建筑面積58049m2；景點(diǎn)設(shè)施用地689畝。項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容包括新建景觀建筑、景點(diǎn)設(shè)施；配套區(qū)域內(nèi)水、電等公用設(shè)施及室外工程；整治區(qū)域內(nèi)水域、陸域環(huán)境等；整個(gè)區(qū)域分為8個(gè)地塊，分2期實(shí)施，建設(shè)期每期1年。一期主要建設(shè)1#地塊、4#地塊、5#地塊、6#地塊、7#地塊范圍內(nèi)的全部工程，2#地塊中的兩個(gè)博物館，茶文化公園及水面區(qū)域的有關(guān)景點(diǎn)設(shè)施，一期地塊范圍內(nèi)的配套服務(wù)設(shè)施；二期主要建設(shè)3#地塊、8#地塊范圍內(nèi)的全部工程，2#地塊中的劇場(chǎng)、商業(yè)水街，以及二期地塊范圍內(nèi)的配套

7、服務(wù)設(shè)施。具體分期實(shí)施計(jì)劃詳見有關(guān)章節(jié)。本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資29122.9 萬(wàn)元，其中一期投資12609.3 萬(wàn)元，包括自有資金6609.3 萬(wàn)元，擬申請(qǐng)銀行長(zhǎng)期貸款6000萬(wàn)元；二期投資16513.6 萬(wàn)元，全部由自籌資金解決。二、工程建設(shè)內(nèi)容1、本項(xiàng)目工程內(nèi)容分布在8個(gè)地塊內(nèi)，建設(shè)內(nèi)容包括主入口廣場(chǎng)區(qū)、商業(yè)街區(qū)、茶文化交流中心、茶神殿、垂釣休閑中心及農(nóng)業(yè)館、金剛寶座塔、園中園、茶人村住宅區(qū)，建設(shè)用地面積合計(jì)199623m2（合299.4畝），總建筑面積58049m2；2、建設(shè)廣場(chǎng)16641 m2；停車場(chǎng)14000 m2。3、建設(shè)道路34813m，為整個(gè)項(xiàng)目區(qū)配套服務(wù)的水、電、氣、通信、環(huán)衛(wèi)等

8、公用設(shè)施，綠化景觀、道路廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、碼頭等室外工程，以及其他配套設(shè)施。4、項(xiàng)目區(qū)范圍內(nèi)的水系貫通、梳理、整治，構(gòu)造與茶文化城相宜的水環(huán)境。三、項(xiàng)目由來(lái)天目湖旅游度假區(qū)位于溧陽(yáng)境內(nèi)，是江蘇省五大省級(jí)旅游度假區(qū)之一，國(guó)家AAAA級(jí)景區(qū)。近年來(lái)，當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)快速發(fā)展。2009年完成旅游接待256萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入1.85億元，實(shí)現(xiàn)三產(chǎn)增加值2.68億元，分別比上年增長(zhǎng)20.7%、37.5%、和27.5%，景區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施得到進(jìn)一步完善，項(xiàng)目進(jìn)程進(jìn)一步加快，旅游產(chǎn)品進(jìn)一步豐富，天目湖旅游品牌得到進(jìn)一步提升，并有效帶動(dòng)了服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展。對(duì)游客具有吸引力及本身具有可持續(xù)發(fā)展的潛力，是旅游度假區(qū)成功的關(guān)鍵

9、。天目湖景區(qū)經(jīng)過十多年合理規(guī)劃和科學(xué)開發(fā)，已完成由水庫(kù)向旅游景區(qū)成功轉(zhuǎn)型，但是也存在著潛在的缺憾，首先，作旅游景區(qū)來(lái)評(píng)價(jià)，目前仍然以山水游和餐飲為主，沒有特色，缺乏文化深度。其次，景區(qū)參與性項(xiàng)目較少，回頭客較少，發(fā)展后勁不足。經(jīng)分析目前旅游市場(chǎng)情況并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，度假區(qū)在下一步發(fā)展過程中，應(yīng)充分尊重當(dāng)?shù)氐臍v史，地理文化等“文脈”，注重生態(tài)，自然資源的保護(hù)，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展原則；同時(shí)應(yīng)以提供高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的度假產(chǎn)品為目標(biāo)，以適應(yīng)旅游市場(chǎng)多樣化的需求和滿足游客多方需要?jiǎng)?chuàng)造條件。本項(xiàng)目正是在這種新的旅游形勢(shì)下，為應(yīng)對(duì)新的市場(chǎng)機(jī)遇和挑戰(zhàn)而提出來(lái)。首先溧陽(yáng)擁有茶鄉(xiāng)美譽(yù)，有著悠久的茶文化歷史，已經(jīng)成

10、功舉辦了多屆“中國(guó)溧陽(yáng)茶葉節(jié)”。將溧陽(yáng)茶文化作為重要的旅游資源，建設(shè)溧陽(yáng)茶文化城極具研究?jī)r(jià)值和開發(fā)潛力。本項(xiàng)目通過建設(shè)天目湖國(guó)際茶文化城，充分發(fā)掘茶文化特色，形成全國(guó)范圍內(nèi)有強(qiáng)烈自身特點(diǎn)的茶文化景區(qū)。項(xiàng)目的建成能夠提升天目湖景區(qū)的文化底蘊(yùn)，成為景區(qū)內(nèi)中高檔的接待與交流中心。其次，現(xiàn)代社會(huì)生活節(jié)奏過快，人們渴望在閑時(shí)得到心理放松。茶文化旅游以其自然、清幽、淡泊、恬靜的休閑方式，正可迎合這一心理需求，可滿足人們愉悅身心、體驗(yàn)特色民俗風(fēng)情、文化探源，進(jìn)而獲取人生感悟的需要。同時(shí)通過完善旅游度假設(shè)施，為不同游客提供“住、吃、喝、玩、樂、游、健、購(gòu)”的多方位需求。特別是滿足度假旅游者消閑、放松等的度假環(huán)

11、境。這是吸引回頭游客及獲得旅游收入高效益回報(bào)的關(guān)鍵。第二節(jié) 建設(shè)單位概況公司宗旨為充分發(fā)揮天目湖山水資源優(yōu)勢(shì)，提升溧陽(yáng)茶文化品位，建成國(guó)際一流的茶藝園，為社會(huì)提供一流的精神文化樂園。公司經(jīng)營(yíng)范圍為旅游設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)、生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光開發(fā)、酒店管理、茶藝技術(shù)咨詢及推廣、園林綠化。公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求設(shè)立了董事會(huì)，由三名董事組成，董事任期3年。董事長(zhǎng)為公司的法定代表人。公司設(shè)總經(jīng)理一名，由董事會(huì)聘用，對(duì)董事會(huì)直接負(fù)責(zé)，執(zhí)行董事會(huì)的各項(xiàng)決定，組織領(lǐng)導(dǎo)公司的日常生產(chǎn)、技術(shù)和經(jīng)營(yíng)管理工作。在董事會(huì)授權(quán)范圍內(nèi)，對(duì)外代表公司，對(duì)內(nèi)任免下屬人員，行使董事會(huì)授權(quán)的其他職權(quán)。公司設(shè)副總經(jīng)理3人，負(fù)責(zé)協(xié)助總

12、經(jīng)理的工作。公司目前人員30人。第三節(jié) 可行性研究工作概況一、報(bào)告編制過程受項(xiàng)目單位委托，江蘇省工程咨詢中心承擔(dān)了天目湖國(guó)際茶文化城建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告編制工作。江蘇省工程咨詢中心組織相關(guān)人員成立了項(xiàng)目組。按照國(guó)家有關(guān)可研報(bào)告編制規(guī)定以及有關(guān)方面要求，項(xiàng)目組首先開展了項(xiàng)目基礎(chǔ)資料的調(diào)查工作，并就有關(guān)問題與項(xiàng)目單位進(jìn)行了廣泛的接觸。項(xiàng)目單位對(duì)本報(bào)告的編制提出了許多參考性意見，并提供了相應(yīng)的基礎(chǔ)資料。在對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行分析與整理的基礎(chǔ)上，結(jié)合有關(guān)方面意見，編制了本可行性研究報(bào)告。二、可行性研究主要內(nèi)容1、建設(shè)需求分析根據(jù)溧陽(yáng)市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及“十一五”規(guī)劃、分析當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)消費(fèi)需求現(xiàn)狀、結(jié)構(gòu)

13、、潛力；對(duì)旅游市場(chǎng)、尤其是茶文化旅游發(fā)展概況、發(fā)展趨勢(shì)開展調(diào)查，對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)定位、服務(wù)范圍進(jìn)行一定深度的分析。2、項(xiàng)目總體方案結(jié)合天目湖旅游度假區(qū)建設(shè)相關(guān)工作計(jì)劃及要求，以及天目湖國(guó)際茶文化城規(guī)劃情況，分析本項(xiàng)目總體方案是否符合相關(guān)規(guī)劃。3、建設(shè)條件對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)境及條件進(jìn)行分析，包括自然環(huán)境、地質(zhì)條件等。4、工程建設(shè)方案結(jié)合項(xiàng)目場(chǎng)址現(xiàn)狀條件和規(guī)劃目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目擬建建筑、道路、公用工程、綠化工程等規(guī)劃方案進(jìn)行研究論證，并研究制定具體的工程建設(shè)方案，計(jì)量相應(yīng)的工程量。5、投資估算與資金籌措根據(jù)工程量及工程造價(jià)估算指標(biāo)，按國(guó)家規(guī)定的統(tǒng)一口徑，對(duì)擬建工程內(nèi)容進(jìn)行投資估算，提出各單項(xiàng)工程投資，編制項(xiàng)目總投

14、資估算表。并根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，編制各期工程投資估算表。根據(jù)建設(shè)進(jìn)度及項(xiàng)目單位資本金等情況，提出項(xiàng)目資金籌措方案，編制資金使用計(jì)劃。6、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)與評(píng)價(jià)依據(jù)國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版），項(xiàng)目單位提供的基礎(chǔ)資料，項(xiàng)目實(shí)際情況及其它有關(guān)規(guī)定，測(cè)算項(xiàng)目收入，對(duì)貸款償還能力進(jìn)行分析。同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目各期建設(shè)內(nèi)容，預(yù)測(cè)各期收入及成本，對(duì)各期財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)。7、風(fēng)險(xiǎn)分析分析本項(xiàng)目可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素，研究風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策，為決策者提供項(xiàng)目決策依據(jù)。三、可行性研究編制依據(jù)1、常州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要。2、天目湖旅游度假區(qū)總體規(guī)劃2004年。3、溧陽(yáng)市天目湖鎮(zhèn)總體規(guī)劃20

15、08年；4、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）。5、國(guó)家及地方有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。6、項(xiàng)目單位與江蘇省工程咨詢中心簽定的技術(shù)咨詢委托合同。第四節(jié) 研究結(jié)論與建議一、研究結(jié)論1、市場(chǎng)需求分析茶文化旅游是旅游業(yè)的新興項(xiàng)目，通過以茶和茶文化為主題，而開展的形式多樣、內(nèi)容豐富的系列旅游活動(dòng)，以滿足人們愉悅身心、體驗(yàn)特色民俗風(fēng)情、文化探源需要。目前，茶文化旅游日益火爆，逐步成為旅游中的精品。溧陽(yáng)有著悠久的茶文化歷史，將溧陽(yáng)茶文化作為重要的旅游資源，素有“絲府茶鄉(xiāng)”之美稱。項(xiàng)目的建設(shè)具有開發(fā)潛力。同時(shí)，項(xiàng)目位于長(zhǎng)江三角洲的核心地帶，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，人均國(guó)民收入和可支配收入位居全國(guó)前列，居民的旅游意識(shí)強(qiáng)，而且

16、天目湖與周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的距離較近，度假休閑旅游前景看好，旅游客源市場(chǎng)充足，具有較好的市場(chǎng)前景。2、規(guī)劃符合性本項(xiàng)目擬建天目湖國(guó)際茶文化城位于天目湖度假區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，天目湖國(guó)際茶文化城相關(guān)規(guī)劃已經(jīng)通過評(píng)審。項(xiàng)目一期工程的建設(shè)屬于近期溧陽(yáng)市及天目湖度假區(qū)規(guī)劃建設(shè)重點(diǎn)，項(xiàng)目建設(shè)符合相關(guān)規(guī)劃。3、建設(shè)條件溧陽(yáng)市具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快、2009年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值178.2億元，完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資88.3億元，實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入21.2億元，其中地方一般預(yù)算收入9.1億元，分別比上年增長(zhǎng)20.3%、31.3%、29.0%和31.1%。項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件較好。天目湖旅游度假區(qū)位于江蘇省溧陽(yáng)市境內(nèi)

17、，度假區(qū)開發(fā)建設(shè)于1992年4月，1994年7月被江蘇省人民政府批準(zhǔn)為省級(jí)旅游度假區(qū)，目前已被評(píng)為國(guó)家AAAA級(jí)景區(qū)，從2001年以來(lái)，全市旅游接待人數(shù)和營(yíng)業(yè)收入年均增速分別達(dá)到23.19%、34.78%。本項(xiàng)目的建設(shè)是當(dāng)?shù)芈糜问袌?chǎng)提升文化底蘊(yùn)的重要一步，各部門將給予項(xiàng)目大力支持和配合，可確保項(xiàng)目順利實(shí)施；項(xiàng)目建設(shè)主體溧陽(yáng)金盛旅游開發(fā)實(shí)業(yè)規(guī)章制度健全，管理運(yùn)作規(guī)范。項(xiàng)目具有良好的實(shí)施基礎(chǔ)和建設(shè)條件。4、工程方案本項(xiàng)目工程方案包括建筑、道路、公用工程、綠化工程等專項(xiàng)內(nèi)容，分別進(jìn)行了工程方案的設(shè)計(jì)，工程量見表1-1。5、固定資產(chǎn)投資及資金籌措本項(xiàng)目建設(shè)期2年，固定資產(chǎn)投資總額為29122.9 萬(wàn)元

18、，其中：工程費(fèi)用19734.3 萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用6570.3 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)2630.5 萬(wàn)元，建設(shè)期借款利息187.9 萬(wàn)元。項(xiàng)目分為2期建設(shè)，每期1年，一期工程固定資產(chǎn)投資12609.3 萬(wàn)元，其中自籌資金6609.3 萬(wàn)元，擬申請(qǐng)銀行長(zhǎng)期貸款6000萬(wàn)元；二期工程固定資產(chǎn)投資16513.6 萬(wàn)元，全部由自籌資金解決。6、貸款償還本項(xiàng)目由溧陽(yáng)金盛旅游開發(fā)實(shí)業(yè)負(fù)責(zé)投資建設(shè)。根據(jù)與銀行達(dá)成的項(xiàng)目貸款意向，貸款的寬限期為1年，從計(jì)算期第2年起還款，項(xiàng)目還款期為4.8 年，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力。7、經(jīng)濟(jì)效益項(xiàng)目的全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為12.4 %（稅后），其中一期全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

19、為13.9 %（稅后），二期全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為10.5 %（稅后）。均大于基準(zhǔn)投資投資收益率8%。二、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、一期主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一期主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表1-1。表1-1一期主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)值備注一主要技術(shù)指標(biāo)1總用地面積m2480727合721.1畝2總建筑面積m2146622.1主入口區(qū)商業(yè)街及附屬建筑m278241#地塊2.2茶文化博物館m210132#地塊2.3茶具博物館m27472#地塊2.4茶神殿m25424#地塊2.5垂釣休閑中心及農(nóng)業(yè)館m212005#地塊2.6金剛寶座塔m221006#地塊2.7園中園m212367#地塊3室外工程3.1廣場(chǎng)

20、及停車場(chǎng)m2286413.2道路m86003.3橋梁座63.4碼頭座23.5綠化工程m2894003.6土方工程m3337990.93.7駁岸m16203.8管線m114173.9設(shè)備套5183.10亮化工程套（m）66153.11環(huán)衛(wèi)設(shè)施座（個(gè)）2594建設(shè)期年1二主要技術(shù)指標(biāo)1項(xiàng)目總資金萬(wàn)元12809.3 1.1 固定資產(chǎn)投資總額萬(wàn)元12609.3 1.2 流動(dòng)資金萬(wàn)元200.0 2資金來(lái)源萬(wàn)元12809.3 2.1 自有資金萬(wàn)元6809.3 2.2 銀行借款萬(wàn)元6000.0 3營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元5292.7 正常年4總成本費(fèi)用萬(wàn)元2468.0 正常年5經(jīng)營(yíng)成本萬(wàn)元2666.2 正常年6利潤(rùn)總額

21、萬(wàn)元2524.8 正常年7所得稅萬(wàn)元833.2 正常年8稅后利潤(rùn)萬(wàn)元1691.6 正常年9未分配利潤(rùn)萬(wàn)元1437.9 正常年10投資利潤(rùn)率%19.7 正常年11營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率%47.7 正常年12全部投資所得稅后12.1 內(nèi)部收益率%13.9 12.2 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元4359.2 12.3 投資回收期年7.2 13借款償還期年4.8 含寬限期1年14BEP28.0%正常年2、二期主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二期主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表1-2。表1-2二期主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)值備注一主要技術(shù)指標(biāo)1總用地面積m2178250合267.4畝2總建筑面積m2433872.1劇場(chǎng)m212002#地塊2.2商業(yè)

22、水街m272502#地塊2.3茶文化交流中心m265003#地塊2.4茶人村住宅區(qū)m2284378#地塊3室外工程3.1廣場(chǎng)及停車場(chǎng)m220003.2道路m35533.3橋梁座53.4碼頭座13.5綠化工程m22876003.6土方工程m3139136.63.7管線m133413.8設(shè)備套6173.9亮化工程套（m）3764建設(shè)期年1二主要技術(shù)指標(biāo)1項(xiàng)目總資金萬(wàn)元16613.6 1.1 固定資產(chǎn)投資總額萬(wàn)元16513.6 1.2 流動(dòng)資金萬(wàn)元100.0 2資金來(lái)源萬(wàn)元16613.6 全部自籌3營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元3489.7 計(jì)算期內(nèi)平均4總成本費(fèi)用萬(wàn)元2186.2 計(jì)算期內(nèi)平均5經(jīng)營(yíng)成本萬(wàn)元704.

23、6 計(jì)算期內(nèi)平均6利潤(rùn)總額萬(wàn)元901.6 計(jì)算期內(nèi)平均7所得稅萬(wàn)元297.5 計(jì)算期內(nèi)平均8稅后利潤(rùn)萬(wàn)元604.1 計(jì)算期內(nèi)平均9未分配利潤(rùn)萬(wàn)元513.5 計(jì)算期內(nèi)平均10投資利潤(rùn)率%5.4 計(jì)算期內(nèi)平均11營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率%25.8 計(jì)算期內(nèi)平均12全部投資所得稅后12.1 內(nèi)部收益率%10.5 12.2 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元935.3 12.3 投資回收期年4.3 13BEP67.7%正常年3、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表1-3。表1-3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)值備注一主要技術(shù)指標(biāo)1總用地面積m2658977合988.5畝2總建筑面積m2580492.1主入口區(qū)商業(yè)街及附屬

24、建筑m278241#地塊2.2茶文化博物館m210132#地塊2.3茶具博物館m27472#地塊2.4劇場(chǎng)m212002#地塊2.5商業(yè)水街m272502#地塊2.6茶文化交流中心m265003#地塊2.7茶神殿m25424#地塊2.8垂釣休閑中心及農(nóng)業(yè)館m212005#地塊2.9金剛寶座塔m221006#地塊2.10 園中園m212367#地塊2.11 茶人村住宅區(qū)m2284378#地塊3室外工程3.1廣場(chǎng)及停車場(chǎng)m2306413.2道路m121533.3橋梁座113.4碼頭座33.5綠化工程m23770003.6土方工程m3477127.53.7駁岸m16203.8管線m247583.9設(shè)

25、備套11353.10亮化工程套（m）69913.11環(huán)衛(wèi)設(shè)施座（個(gè)）2594建設(shè)期年2二主要技術(shù)指標(biāo)1項(xiàng)目總資金萬(wàn)元29422.9 1.1 固定資產(chǎn)投資總額萬(wàn)元29122.9 1.2 流動(dòng)資金萬(wàn)元300.0 2資金來(lái)源萬(wàn)元29422.9 2.1 自有資金萬(wàn)元23422.9 2.2 銀行借款萬(wàn)元6000.0 3營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元6397.4 正常年4總成本費(fèi)用萬(wàn)元3267.7 正常年5經(jīng)營(yíng)成本萬(wàn)元2666.2 正常年6利潤(rùn)總額萬(wàn)元2838.6 正常年7所得稅萬(wàn)元936.8 正常年8稅后利潤(rùn)萬(wàn)元1901.9 正常年9未分配利潤(rùn)萬(wàn)元1616.6 正常年10投資利潤(rùn)率%9.6 正常年11營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率%44.4

26、 正常年12全部投資所得稅后12.1 內(nèi)部收益率%12.4 12.2 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元4990.9 12.3 投資回收期年6.5 13借款償還期年4.8 含寬限期1年14BEP35.0%正常年三、建議1、本項(xiàng)目為綜合性基礎(chǔ)設(shè)施工程，建設(shè)內(nèi)容較多，項(xiàng)目單位應(yīng)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)管理，加強(qiáng)與建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土、市政等相關(guān)部門的協(xié)同工作，注意各單項(xiàng)工程間的銜接，確保項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行。2、由于項(xiàng)目工程量大，缺乏各地段地質(zhì)詳勘資料，各工程的地基處理方案有待在下一工作階段進(jìn)一步完善。3、項(xiàng)目工程建設(shè)采用規(guī)范化市場(chǎng)運(yùn)作，以公開招投標(biāo)形式組織各項(xiàng)工程的施工建設(shè)和施工監(jiān)理等工作，并嚴(yán)格驗(yàn)收，確保工程保質(zhì)、保量如期完成

27、。 第二章 建設(shè)需求分析第一節(jié) 茶文化概述茶文化是一門茶學(xué)與文化學(xué)相互交叉、滲透的古老而又年輕的學(xué)科。茶文化內(nèi)容豐富，它貫穿于茶事的整個(gè)活動(dòng)過程及各個(gè)環(huán)節(jié)，研究和發(fā)掘茶文化是發(fā)展茶葉經(jīng)濟(jì)的重要內(nèi)容和手段。一、茶文化的定義由于不同的專家學(xué)者立場(chǎng)不同或訴求對(duì)象互異或由于理念的差異，使得對(duì)茶文化的概念界定到目前為止尚未統(tǒng)一。目前對(duì)茶文化定義的兩種主要觀點(diǎn)：狹義的觀點(diǎn)認(rèn)為茶文化是包括茶道、茶藝、茶的禮儀、精神以及在各個(gè)階層人民中表現(xiàn)的與茶有關(guān)的眾多文化的現(xiàn)象，它強(qiáng)調(diào)的是一種精神文化。廣義的觀點(diǎn)認(rèn)為茶文化包括物質(zhì)文化和精神文化兩個(gè)層次，物質(zhì)文化包括茶葉科學(xué)技術(shù)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，也包括生產(chǎn)流通形式、生活消費(fèi)地域

28、、消費(fèi)方式、茶政設(shè)施；精神文化指一切茶的物質(zhì)文化的存在反映到人們記憶中的學(xué)習(xí)，包括茶的知識(shí)、禮俗、宗教、文化藝術(shù)等，不僅在社會(huì)文明中起積極推動(dòng)作用，而且對(duì)茶的物質(zhì)文化的發(fā)展起促進(jìn)作用。二、茶文化的精神內(nèi)涵1、融合儒、釋、道諸家精華而成中國(guó)的茶文化精神透過儒、釋、道三家的觀點(diǎn)來(lái)分析，中國(guó)茶文化精神以儒家的中庸和諧思想為指導(dǎo)，主張以茶協(xié)調(diào)人際關(guān)系，實(shí)現(xiàn)互愛、互敬、互助的大同理想，并以茶的清廉、高潔之精神磨礪自己的意志；以佛家的“普渡眾生”精神為宗旨，主張最大限度地用茶的雨露澆開人們心中的塊壘，使人明心見性，而不要渾渾噩噩地生活；以道家的天人合一、天地人三才的思想提升這一套文化體系。2、以重德、尚和

29、、崇儉、貴真四條主線貫穿的茶文化精神講究茶德，塑造高尚的人格，完善自我，實(shí)現(xiàn)自身的人生價(jià)值，是歷代茶人崇尚和追求的目標(biāo)，是處理人與自身關(guān)系的準(zhǔn)則；追求和諧、和敬、和美、平和等是茶人處理人與人之間關(guān)系的行為準(zhǔn)則；以茶崇儉、以茶育德，是茶人處理人與民族和國(guó)家關(guān)系的基礎(chǔ)。茶界泰斗莊晚芳先生就非常推崇以一杯清茶來(lái)推行清廉與勤儉；講求人與自然的親和、追求真善美的統(tǒng)一是茶人處理人與自然關(guān)系的要求。三、茶文化旅游茶文化旅游是指以茶和茶文化為主題，以達(dá)到積極的休息和娛樂，獲取知識(shí)和體驗(yàn)人生價(jià)值等為目的，而開展的形式多樣、內(nèi)容豐富的系列旅游活動(dòng)，是旅游業(yè)的新興項(xiàng)目，同時(shí)也是茶產(chǎn)業(yè)的重要內(nèi)容?，F(xiàn)代社會(huì)生活節(jié)奏過快

30、、工作緊張，人們渴望在閑時(shí)得到心理放松，并獲得自在超凡的精神享受。茶文化旅游以其自然、清幽、淡泊、恬靜的休閑方式，正可迎合這一心理需求，可滿足人們愉悅身心、體驗(yàn)特色民俗風(fēng)情、文化探源，進(jìn)而獲取人生感悟的需要。開展茶文化旅游，對(duì)于弘揚(yáng)中國(guó)茶文化、振興茶業(yè)經(jīng)濟(jì)、活躍旅游市場(chǎng)具有十分重要的意義。首先，開展茶文化旅游可以培育茶人，有利于拓展旅游市場(chǎng)和發(fā)展茶業(yè)經(jīng)濟(jì)；其次，以茶文化旅游為龍頭，把與茶相關(guān)的景點(diǎn)、景觀、購(gòu)物、餐飲、娛樂等串聯(lián)起來(lái)，可帶動(dòng)以茶文化旅游為核心的茶消費(fèi)；同時(shí)，茶文化旅游在展示茶文化的過程中還可以提高游客的綜合素質(zhì)。茶文化具有廣泛而深刻的社會(huì)功能：以茶雅心，陶冶個(gè)人情操；以茶敬客，增

31、進(jìn)人際關(guān)系；以茶行道，凈化禮會(huì)風(fēng)氣、這既是開展茶文化旅游的基礎(chǔ)又是開展茶文化旅游所追求的深層目標(biāo)，是茶文化旅游的價(jià)值所在。第二節(jié) 茶文化旅游發(fā)展的現(xiàn)狀我國(guó)茶文化旅游資源十分豐富，不僅有著悠久的產(chǎn)茶歷史，而且茶園面積106.7萬(wàn)公頃，為世界第一。每到春季，一片片茶園碧綠如染，一重重茶山連接云山，為湖光山色增添了無(wú)限詩(shī)意，這種優(yōu)美的田園風(fēng)光，加之我國(guó)名茶品種之多，制法之巧，質(zhì)量之優(yōu)，風(fēng)味之佳，都是別國(guó)所不及的，能對(duì)旅游者產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力。近年來(lái)，在茶界、旅游界等各界人上的共同努力和推動(dòng)下，我國(guó)的茶文化旅游取得可喜的成績(jī)：理論研究不斷深入，茶文化及茶文化旅游的理論著述及文章大量涌現(xiàn)；各種茶文化研究組

32、織和團(tuán)體相繼成立，并舉辦了大量的茶文化研討會(huì)和茶文化旅游節(jié)?？傮w來(lái)看，我國(guó)茶文化旅游活動(dòng)的快速發(fā)展主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一、以茶資源及相關(guān)文化為依托開展的綠色生態(tài)觀光游倍受游客青睞我國(guó)的茶資源十分豐富，且茶園大多位于自然環(huán)境優(yōu)美、風(fēng)光迤邐之處，將這一資源優(yōu)勢(shì)與相關(guān)的文化（神話、傳說、典故等)有機(jī)結(jié)合，正可迎合現(xiàn)代人追求自然美感和文化體驗(yàn)的需要。如杭州是西湖龍井茶的產(chǎn)地，中國(guó)茶葉博物館也坐落于此；有茶都之稱的福建安溪現(xiàn)建有茶葉博物館、鳳山茶葉大觀園和大坪生態(tài)茶園等。二、依托茶的藥用價(jià)值及保健功能開發(fā)的生態(tài)保健游日益升溫茶葉內(nèi)含成分豐富，有500多種化學(xué)成分，其中相當(dāng)一部分已被證明對(duì)人體有明顯的

33、保健和藥用價(jià)值。神農(nóng)食經(jīng)、新修本草、千金翼方等總結(jié)了茶的24種功效；日本高僧榮西禪師在吃茶養(yǎng)生記中也寫道:“茶乃養(yǎng)生之仙藥，延齡之妙術(shù)。山若有之，其地則靈；人若飲之，其壽見長(zhǎng)”。旅游過程中飲茶可以消除疲乏勞頓，促進(jìn)生理機(jī)能的迅速恢復(fù)；長(zhǎng)期飲茶更可以強(qiáng)身健體、延年益壽。這正是開展與茶相關(guān)的生態(tài)保健游的價(jià)值和意義所在。三、以茶藝表演為代表的茶文化活動(dòng)不斷涌現(xiàn)所謂“茶藝”，就是通過藝術(shù)加工，展示茶的沖、泡、飲等的技藝。茶藝是茶道精神的物質(zhì)載體和具體外化，觀看技藝精湛的茶藝表演，游人不僅可以了解其中擇、沖、泡、品茶的高超技藝，還可以體會(huì)到其所包含的茶道精神和茶文化內(nèi)涵，同時(shí)在物質(zhì)和精神上獲得美的享受。

34、自1980年杭州建立“茶人之家”以來(lái)，全國(guó)已相繼建立了 “老舍茶館”、“福州茶藝館”、“青藤茶藝館”等數(shù)百家以品茶為主旋律的茶文化活動(dòng)場(chǎng)所。這些場(chǎng)所的建立及其活動(dòng)的開展，不僅為茶文化注入了新的活力，而且也為茶文化旅游增添了新的項(xiàng)目，大大促進(jìn)了茶文化旅游的發(fā)展。四、以欣賞、參與特色茶俗為主題的茶俗風(fēng)情游發(fā)展迅速我國(guó)有著豐富的茶俗旅游資源，如云南大理白族的三道茶、土家族的擂茶、傈僳族的雷響茶等都是特色鮮明、文化底蘊(yùn)深厚的茶俗旅游資源。參加茶都民俗風(fēng)情游，旅游者不僅可以學(xué)到知識(shí)、獲得美的享受，而且還能形成對(duì)生活和人生價(jià)值的體味，達(dá)到文化旅游的高層境界?，F(xiàn)在，黃山的綠茶探源、安溪的茶都觀光和鐵觀音探源

35、、大理的三道茶民俗游等都非?；鸨?，正逐步成為我國(guó)茶文化旅游中的精品。五、茶文化研討會(huì)、茶文化旅游節(jié)等活動(dòng)推動(dòng)了國(guó)際茶文化的交流，為茶文化旅游發(fā)展創(chuàng)造了新的契機(jī)由中國(guó)國(guó)際茶文化研究會(huì)主辦的前八屆國(guó)際茶文化研討會(huì)，都取得了很好的效果。尤其是2007年在中國(guó)重慶永川舉辦的國(guó)際茶文化旅游節(jié)的效果更是突出，期間共接待參展會(huì)商和游客達(dá)50萬(wàn)人次，吸引投資近13億元人民幣，極大地促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的發(fā)展。其他如日照茶博會(huì)、景德鎮(zhèn)茶文化旅游節(jié)、成都茶文化旅游節(jié)等，都在宣傳和弘揚(yáng)茶文化的同時(shí)，不同程度地推動(dòng)了茶文化旅游的發(fā)展，拓展了文化旅游的發(fā)展空間。第三節(jié) 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析溧陽(yáng)擁有茶鄉(xiāng)美譽(yù)，有著悠久的茶文

36、化歷史，兼古今，集中外，底蘊(yùn)深厚，別具特色，已經(jīng)成功舉辦了多屆“中國(guó)溧陽(yáng)茶葉節(jié)”。將溧陽(yáng)茶文化作為重要的旅游資源，建設(shè)溧陽(yáng)茶文化城極具研究?jī)r(jià)值和開發(fā)潛力。一、優(yōu)勢(shì)分析1、溧陽(yáng)自古以來(lái)就是名茶產(chǎn)區(qū)，茶文化歷史悠久溧陽(yáng)是吳越文化的發(fā)源地之一，她歷史悠久，人杰地靈，由于養(yǎng)蠶種茶的歷史淵源，故素有“絲府茶鄉(xiāng)”之美稱。區(qū)內(nèi)氣候溫暖濕潤(rùn)，時(shí)常有和風(fēng)細(xì)雨，朝云暮霧，獨(dú)特的小氣候十分有利于茶樹的生長(zhǎng)。茶圣陸羽將溧陽(yáng)茶收錄于茶經(jīng)；著名詩(shī)人李白醉后狂飲溧陽(yáng)茶；明清年間溧陽(yáng)籍宰相、狀元彭謙、史貽直、馬世俊將溧陽(yáng)茶敬獻(xiàn)皇上為貢品。新中國(guó)成立以后，特別是改革開放以來(lái)，溧陽(yáng)人民將茶文化發(fā)揚(yáng)光大，以茶懷古、以茶銘志。溧陽(yáng)市

37、從1991年開始，成功地舉辦了八屆茶葉節(jié)。1999年在昆明世博會(huì)上，溧陽(yáng)茶被評(píng)為唯一無(wú)公害茶葉，并享有永久冠名權(quán)。2、交通區(qū)位條件優(yōu)越溧陽(yáng)地區(qū)交通區(qū)位條件優(yōu)勢(shì)明顯，呈現(xiàn)了水陸空三位一體的大交通格局。陸路交通有寧杭高速、揚(yáng)溧高速、104國(guó)道、鎮(zhèn)廣線等公路干道穿越天目湖而過，滬寧高速、錫宜高速也為到達(dá)天目湖提供了方便；水陸交通便捷，國(guó)家五級(jí)航道蕪太運(yùn)河、丹金溧漕河穿境而過，可直通上海港、南京港、張家港、鎮(zhèn)江港和常州港等國(guó)際水港；天目湖200公里范圍內(nèi)擁有4個(gè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)，南京祿口機(jī)場(chǎng)、上海虹橋機(jī)場(chǎng)、上海浦東機(jī)場(chǎng)和杭州蕭山機(jī)場(chǎng)，另外還有兩個(gè)國(guó)內(nèi)機(jī)場(chǎng)。3、發(fā)展茶文化旅游的旅游、政策優(yōu)勢(shì)在“十五”期間以及“

38、十一五”規(guī)劃中，天目湖鎮(zhèn)政府把加快發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)作為政府工作重點(diǎn)之一。天目湖鎮(zhèn)政府充分利用天目湖地區(qū)得天獨(dú)厚的旅游資源，以塑造“江南明珠”的旅游形象為目標(biāo)，作了大量的工作，建設(shè)了一批山間、湖畔、林地、溫泉等具有區(qū)位和資源優(yōu)勢(shì)的旅游度假地，形成了多樣化的度假產(chǎn)品。這些大手筆、大力度的建設(shè)極大的促進(jìn)了天目湖地區(qū)度假旅游的發(fā)展，拓展了國(guó)內(nèi)外的旅游市場(chǎng)，使天目湖度假旅游迅速升溫。根據(jù)省政府蘇政復(fù)200482號(hào)文件批復(fù)，天目湖鎮(zhèn)與平橋鎮(zhèn)合并成立新的天目湖鎮(zhèn)。城鎮(zhèn)的合并給天目湖的發(fā)展帶來(lái)更大的機(jī)遇：依托天目湖老鎮(zhèn)區(qū)進(jìn)行中心區(qū)改造，行政中心北移，帶動(dòng)城鎮(zhèn)向北發(fā)展，南接沙河周邊景區(qū)，東以新鎮(zhèn)廣公路為界；用地布局

39、上形成“兩軸、兩心、三區(qū)、多核”的組團(tuán)式城鎮(zhèn)布局形態(tài)，提高鎮(zhèn)區(qū)旅游服務(wù)、生活服務(wù)水平，完善鎮(zhèn)區(qū)居住、休閑度假設(shè)施；在道路交通規(guī)劃上，以新鎮(zhèn)廣公路作為鎮(zhèn)區(qū)主要對(duì)外交通道路，完善鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)交通路網(wǎng)系統(tǒng)。利用這次城鎮(zhèn)布局調(diào)整，充分發(fā)揮天目湖地區(qū)獨(dú)特的旅游資源優(yōu)勢(shì)，并把資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)推動(dòng)天目湖地區(qū)旅游經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。4、發(fā)展茶文化旅游潛力巨大項(xiàng)目場(chǎng)址位于國(guó)家首批AAAA級(jí)旅游區(qū)天目湖旅游度假區(qū)，市場(chǎng)潛力巨大。素有“江南明珠”之稱的天目湖旅游度假區(qū)位于物產(chǎn)豐饒的長(zhǎng)江三角洲，距滬、寧、杭、蘇、錫、常等城市在80-200公里之間，是省內(nèi)外游客旅游度假、觀光休閑首選勝地。長(zhǎng)三角地區(qū)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)

40、達(dá)的地區(qū)之一，是旅游業(yè)發(fā)展最為迅速的地區(qū)之一，旅游業(yè)占GDP的比重普遍大于全國(guó)平均水平。該區(qū)總?cè)丝跒?534萬(wàn)人，人均收入超過13000元，客源規(guī)模巨大，市場(chǎng)前景良好。常州市位于長(zhǎng)三角核心地區(qū)，既是項(xiàng)目所在地，也是項(xiàng)目發(fā)展的主要客源地之一。常州市的經(jīng)濟(jì)水平以及居民消費(fèi)能力將直接對(duì)項(xiàng)目建設(shè)產(chǎn)生影響。2009年常州市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1302.2億元，按可比價(jià)格計(jì)算增長(zhǎng)15.1%。旅游經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷壯大。全年接待海外旅游者18.2萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)27.1%；接待國(guó)內(nèi)旅游者1282.8萬(wàn)人次，增長(zhǎng)23.3%；市民出境旅游人數(shù)達(dá)9461人，增長(zhǎng)54.3%。全社會(huì)旅游總收入為126

41、.2億元，比上年增長(zhǎng)24.3%，其中國(guó)內(nèi)旅游收入114.4億元，增長(zhǎng)24.2%；旅游創(chuàng)匯1.4億美元，增長(zhǎng)27.8%。實(shí)現(xiàn)旅游增加值51.5億元，增長(zhǎng)24.4%。市區(qū)居民全年人均可支配收入達(dá)14589元，比上年增長(zhǎng)13.4%；人均消費(fèi)支出為10718元，增長(zhǎng)8.5%。常州市良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及居民雄厚的消費(fèi)能力使項(xiàng)目建設(shè)有了廣闊的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。二、劣勢(shì)分析溧陽(yáng)的茶文化旅游仍處于起步階段，還存在一些認(rèn)識(shí)和行動(dòng)上的不足，制約了溧陽(yáng)茶文化旅游的健康發(fā)展。1、茶文化旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)與開發(fā)滯后溧陽(yáng)市茶文化旅游資源豐富，具有開展茶文化旅游得天獨(dú)厚的先天優(yōu)勢(shì)，但缺乏特色旅游線路是溧陽(yáng)市發(fā)展茶文化旅游的一大缺陷。目

42、前其茶文化旅游的活動(dòng)內(nèi)容和形式也僅限于游園、購(gòu)茶、品茶、觀藝等幾個(gè)方面，這與溧陽(yáng)的茶文化資源優(yōu)勢(shì)不甚協(xié)調(diào)。豐富的文化內(nèi)涵是茶文化旅游具有吸引力的基礎(chǔ)和核心，活躍茶文化旅游必須在研究、挖掘文化內(nèi)涵，提高產(chǎn)品文化品位上狠下功夫。溧陽(yáng)的茶文化資源帶有很強(qiáng)的區(qū)域性，雖具備形成特色茶文化旅游項(xiàng)目的條件，但缺乏將這些有利條件轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)吸引力的機(jī)制和措施，因而也就無(wú)法將溧陽(yáng)茶文化旅游的特色全面、深刻地展現(xiàn)在游客面前，也就談不上吸引力了。2、旅游與茶文化之間缺乏一種強(qiáng)有力的紐帶，開展茶文化旅游缺少高素質(zhì)的專業(yè)人才茶文化旅游，需要有素養(yǎng)的導(dǎo)游人員?，F(xiàn)在溧陽(yáng)所缺少的正是這些茶文化旅游中的“形象大使”。培養(yǎng)高素質(zhì)的

43、專業(yè)導(dǎo)游人才，實(shí)現(xiàn)茶文化與旅游的完美銜接已成為成功開展茶文化旅游的關(guān)鍵所在。3、茶文化旅游宣傳、營(yíng)銷力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠宣傳不到位，就難以使游客對(duì)旅游產(chǎn)品形成較全面的認(rèn)識(shí)；營(yíng)銷跟不上，就抓不住潛在的市場(chǎng)客源，甚至?xí)ギ?dāng)前已有的客源。要促進(jìn)茶文化旅游的進(jìn)一步發(fā)展，就必須在宣傳和營(yíng)銷上下功夫。作為溧陽(yáng)的茶葉主產(chǎn)區(qū)，天目湖景區(qū)經(jīng)過十多年合理規(guī)劃和科學(xué)開發(fā)，已完成由水庫(kù)向旅游景區(qū)成功轉(zhuǎn)型。但是作旅游景區(qū)來(lái)評(píng)價(jià)，目前天目湖景區(qū)仍然以山水游和餐飲為主，缺乏文化深度和參與性項(xiàng)目，茶文化旅游開發(fā)滯后。溧陽(yáng)茶文化城項(xiàng)目的建設(shè)將充分發(fā)掘溧陽(yáng)地區(qū)茶文化特色，形成全國(guó)范圍內(nèi)獨(dú)一無(wú)二，有強(qiáng)烈自身特點(diǎn)的茶文化景區(qū)，為不同游客提

44、供“住、吃、喝、玩、樂、游、健、購(gòu)”的多方位需求。從而可以吸引更多的潛在客源，形成茶城與度假區(qū)的互動(dòng)式發(fā)展。第四節(jié) 項(xiàng)目前景分析隨著休閑方式日趨多元，茶文化旅游在人們生活中所占比例逐漸增大，這包括去名山名茶產(chǎn)地旅游，欣賞茶藝表演，去茶館品茗，參觀茶博物館和茶文化展等，顯示出茶文化休閑特色。天目湖依山傍水，自然生態(tài)環(huán)境良好，優(yōu)美的風(fēng)景可以勾起游人濃濃的懷舊情感，使其沉浸于陶淵明般的回歸感嘆之中。早在1999年昆明世博會(huì)上，溧陽(yáng)茶葉就被評(píng)為唯一無(wú)公害茶葉，茶區(qū)無(wú)任何污染。在天目湖景區(qū)中發(fā)展茶文化旅游區(qū)，對(duì)于日日掙扎于鋼筋水泥環(huán)境，被快速生活節(jié)奏及職業(yè)竟?fàn)幩鄣亩际腥藖?lái)說，無(wú)疑是一處世外桃源。人們可

45、以在緊張的城市工作之余，游憩于茶文化廣場(chǎng)、民俗風(fēng)情街盡享濃濃的民風(fēng)鄉(xiāng)土之情；品嘗民間美食；體味鄉(xiāng)村文化。茶城中規(guī)劃建設(shè)的金剛寶座塔的平面布局與印度佛教的曼萘羅及密宗的壇城如出一轍，建成后將成為國(guó)內(nèi)第一高的金剛寶座塔，可登高遠(yuǎn)眺，是景區(qū)的絕好觀景點(diǎn)。天目湖國(guó)際茶文化城，亦茶亦旅，兼收社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和游憩效益，起到了龍頭帶動(dòng)作用。這種品茶，休閑，賞景的旅游活動(dòng)，可以營(yíng)造更為自然的人與自然和諧的旅游環(huán)境，促進(jìn)天目湖景區(qū)旅游的可持續(xù)發(fā)展。第五節(jié) 項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目主要特征1、與其它旅游產(chǎn)品不同，茶文化城有其濃厚的自身特色，特別是自然資源應(yīng)具有不可替代性。項(xiàng)目所在地天目湖有獨(dú)特的自然和人文資

46、源，自然環(huán)境優(yōu)美，經(jīng)過10多年建設(shè)發(fā)展為國(guó)家AAAA級(jí)風(fēng)景旅游區(qū)。項(xiàng)目突出了天目湖地區(qū)所擁有的茶文化資源，進(jìn)行茶文化城建設(shè)，與溧陽(yáng)市傳統(tǒng)的茶文化有機(jī)結(jié)合，同時(shí)與天目湖風(fēng)景旅游區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展。2、項(xiàng)目場(chǎng)址在地理位置、周圍環(huán)境等方面具有相當(dāng)?shù)奈ξ挥谔K、浙、皖三省交界處的江南歷史名城溧陽(yáng)市境內(nèi)，距市區(qū)僅八公里。天目湖東臨煙波浩渺的太湖，北望工業(yè)發(fā)達(dá)的常州，西接六朝古都南京，南連蜿蜒起伏的天目山脈。距寧、滬、杭、蘇、錫、常等主要城市均在二百公里以內(nèi)，滬寧高速公路的建成通車，南京祿口機(jī)場(chǎng)的建成通航更拉近了天目湖與這些城市的距離。國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目新長(zhǎng)鐵路距天目湖僅三十公里，寧杭高速公路從天目湖范圍內(nèi)穿過，

47、交通更加便利，天目湖旅游度假區(qū)的可進(jìn)入性更強(qiáng)。3、項(xiàng)目茶文化旅游產(chǎn)品類型豐富，可滿足游客不同需求根據(jù)創(chuàng)新性茶文化休閑旅游景區(qū)的特點(diǎn)，茶文化城為游客提供了具有濃郁的茶文化特色的旅游產(chǎn)品，分別是茶文化廣場(chǎng)、茶文化交流中心、民俗文化村、江南茶園、茶文化博物館、茶文化公園（包括金剛寶座塔、中國(guó)名井泉、茶神殿等）以及具有水鄉(xiāng)特色的商業(yè)水街等場(chǎng)館設(shè)施，盡可能的滿足了游客不同的體驗(yàn)需要。二、市場(chǎng)定位根據(jù)前述分析，本項(xiàng)目位于溧陽(yáng)市天目湖景區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，隨著溧陽(yáng)經(jīng)濟(jì)、旅游、人文等方面的發(fā)展，該區(qū)茶文化旅游展現(xiàn)出一定的發(fā)展?jié)摿?，初步確定有關(guān)定位如下：茶文化城定位以茶文化旅游為主題，展示具有

48、豐富內(nèi)涵的茶文化旅游產(chǎn)品?？驮炊ㄎ粡慕诳矗瑖?guó)內(nèi)游客以來(lái)自本地、蘇南、上海、浙江等長(zhǎng)三角地區(qū)的消費(fèi)人群為主，入境旅客以港澳臺(tái)地區(qū)為主，包括家庭游、團(tuán)體游、自助游、會(huì)獎(jiǎng)接待等；從中長(zhǎng)期看，爭(zhēng)取北京、廣東等國(guó)內(nèi)其它經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的市場(chǎng)，不斷拓展韓國(guó)、日本、東南亞、歐美等海外市場(chǎng)。價(jià)格定位與天目湖當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，參照同地區(qū)其它旅游景點(diǎn)經(jīng)營(yíng)情況，在不降低旅游產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的前提下，先以適中的價(jià)位切入，根據(jù)市場(chǎng)反映情況再相機(jī)調(diào)整。三、經(jīng)營(yíng)策略1、統(tǒng)籌規(guī)劃，樹立“天目湖國(guó)際茶文化城”的旅游形象 要充分利用溧陽(yáng)茶文化的影響力大力發(fā)展茶文化旅游，突出“天目湖國(guó)際茶文化城”的旅游形象。精心構(gòu)思，

49、巧妙安排，使天目湖國(guó)際茶文化城成為功能合理、環(huán)境優(yōu)美的旅游休閑度假場(chǎng)所，提供多元化旅游產(chǎn)品的。并且要體現(xiàn)“以人為本”的精神。形成各種品位人流的吸引和各季節(jié)、各時(shí)段（節(jié)日、平時(shí)）人流的聚積。同時(shí)，旅游部門可以適時(shí)推出一批茶旅游精品線路，諸如茶文化遺存游、茶文化徒步游、茶館休閑之旅、茶工業(yè)游等，吸引更多的海內(nèi)外游客。2、挖掘溧陽(yáng)茶文化的內(nèi)涵，不斷豐富和完善茶文化旅游產(chǎn)品茶文化內(nèi)涵十分豐富，形式多樣，旅游從業(yè)人員只有不斷提高自己的素質(zhì)，深人挖掘其文化蘊(yùn)涵，才能不斷豐富茶文化旅游產(chǎn)品，提高茶文化旅游產(chǎn)品。茶文化旅游形式多樣，如可推出茶文化學(xué)習(xí)考察游、茶民俗風(fēng)情游、茶保健游、茶鄉(xiāng)生態(tài)游、茶藝表演欣賞游、

50、名優(yōu)茶采嘗游、茶具生產(chǎn)工藝游等其他形式的茶文化旅游。在做好市場(chǎng)細(xì)分的基礎(chǔ)上，根據(jù)游客需求和偏好，不斷調(diào)整和組合出令旅游者滿意的旅游線路和產(chǎn)品。如青少年旅游者渴望冒險(xiǎn)，追求刺激，求知欲強(qiáng)，可針對(duì)他們推出以山水生態(tài)游為主題的茶鄉(xiāng)夏令營(yíng)活動(dòng)；對(duì)中老年旅游者，則應(yīng)以休閑度假保健為主，為他們創(chuàng)造機(jī)會(huì)，體會(huì)茶文化所追求的淡泊心志、情景和諧的意境，讓身心得到徹底放松；針對(duì)假日休閑旅游興起以及人們對(duì)新茶喜愛，可選擇距離適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)茶區(qū)，組織“新茶采、嘗、購(gòu)”為主要內(nèi)容的一日、二日游等。在培育新資源方面，可以借鑒“梅家塢模式”，將茶文化、茶旅游與茶產(chǎn)業(yè)有機(jī)結(jié)合，進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)，開發(fā)新型旅游產(chǎn)品，由政府、茶城引導(dǎo)和

51、協(xié)助一兩家條件較好的茶館，朝著精致和藝術(shù)化的方向發(fā)展，使旅游與茶文化良性互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)雙贏。3、加大宣傳促銷，不斷開拓茶文化旅游市場(chǎng)目前，溧陽(yáng)茶文化旅游的整體宣傳促銷力度還不大，力量不強(qiáng)。旅游管理部門和企業(yè)應(yīng)聯(lián)合起來(lái)，運(yùn)用各種信息工具和手段，如電視、 、電影、網(wǎng)絡(luò)、展覽、講座、節(jié)慶活動(dòng)等，做好市場(chǎng)宣傳、市場(chǎng)開拓、產(chǎn)品推介和市場(chǎng)營(yíng)銷工作。從1991年起，溧陽(yáng)已連續(xù)舉辦了多屆茶葉節(jié)。對(duì)溧陽(yáng)市民和外地游客來(lái)說，開茶節(jié)無(wú)疑是一個(gè)讓人大開眼界的機(jī)會(huì)。除了盛大的儀式，還有以茶文化為主題的歌舞、民俗表演等。這些活動(dòng)不僅本身就是旅游項(xiàng)目，而且又是強(qiáng)有力的旅游宣傳方式，能極大地提高溧陽(yáng)茶文化旅游的知名度。據(jù)悉，明年

52、常州市將邀請(qǐng)“歡樂中國(guó)行”節(jié)目組參加溧陽(yáng)茶文化節(jié)的相關(guān)活動(dòng)。在宣傳促銷中注意挖掘和介紹茶文化內(nèi)涵，讓潛在旅游者對(duì)溧陽(yáng)茶文化的特色有一定了解，進(jìn)而激發(fā)他們的旅游興趣。另外茶文化旅游產(chǎn)品推銷應(yīng)有的放矢，有重點(diǎn)有層次地進(jìn)行。例如，在海外市場(chǎng)開拓中，將重點(diǎn)放在既是我國(guó)重要客源國(guó)，又具有飲茶傳統(tǒng)的國(guó)家，像英國(guó)、日本、韓國(guó)、印度及東南亞國(guó)家，特別是日本、韓國(guó)、東南亞國(guó)家及香港和臺(tái)灣地區(qū)，它們都處于以中國(guó)為中心的亞洲茶文化圈內(nèi)，在飲茶習(xí)俗、茶道、茶藝方面，都有相通之處。向這些國(guó)家和地區(qū)重點(diǎn)推出以“茶鄉(xiāng)訪古尋根游”等為中心的旅游線路和產(chǎn)品，必能收到良好的效果。茶文化作為一種旅游資源，其開發(fā)符合當(dāng)今旅游市場(chǎng)需求

53、變化的潮流，也必將提升溧陽(yáng)這個(gè)旅游城市的觀賞價(jià)值、體驗(yàn)價(jià)值、商品價(jià)值、服務(wù)價(jià)值和品牌價(jià)值。 第三章 項(xiàng)目總體方案第一節(jié) 建設(shè)目標(biāo)及原則一、建設(shè)目標(biāo)突出茶文化，體現(xiàn)生態(tài)發(fā)展，實(shí)施旅游帶動(dòng)，打造綠色產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建知名品牌，將“天目湖國(guó)際茶文化城”建設(shè)成為江南地區(qū)以茶為主題的文化活動(dòng)中心。二、建設(shè)原則1、堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、高水平，充分反映當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合實(shí)力。2、充分發(fā)掘茶文化特色，形成具有強(qiáng)烈自身特點(diǎn)的茶文化景區(qū)，體現(xiàn)茶文化旅游的發(fā)展特征及趨勢(shì)。3、尊重當(dāng)?shù)氐臍v史、地理、文化等“文脈”，注重生態(tài)、自然資源的保護(hù)。4、適應(yīng)旅游市場(chǎng)多樣化的需求，滿足游客“住、吃、喝、玩、樂、游、健、購(gòu)”等多方需要，

54、注重完善旅游度假設(shè)施，為度假旅游者提供優(yōu)良的度假環(huán)境。5、工程建設(shè)內(nèi)容一次整體規(guī)劃、分期實(shí)施，充分考慮茶文化景點(diǎn)對(duì)地區(qū)旅游及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)作用。6、將茶文化內(nèi)涵與旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)特點(diǎn)有機(jī)結(jié)合，合理選擇各系統(tǒng)工程技術(shù)方案，所用技術(shù)指標(biāo)適當(dāng)，滿足區(qū)內(nèi)各功能活動(dòng)正常運(yùn)營(yíng)的要求。7、堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展，節(jié)約國(guó)土資源，在符合規(guī)范要求的前提下，盡可能減少對(duì)土地的使用。第二節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，項(xiàng)目建設(shè)單位邀請(qǐng)上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行了規(guī)劃設(shè)計(jì)，并邀請(qǐng)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門及專家就設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了論證評(píng)審。本可研報(bào)告規(guī)劃及工程建設(shè)方案以上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院編制完成的天目湖國(guó)際茶文化城與茶文化

55、主題公園規(guī)劃設(shè)計(jì)（2010.6）方案為基礎(chǔ)和依據(jù)，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)部分內(nèi)容進(jìn)行修改和完善。一、總體定位1、主題定位實(shí)施特有的蘇浙皖民俗風(fēng)情建設(shè)，以茶文化為核心；提供以觀光旅游、休閑互動(dòng)的多元化旅游產(chǎn)品；真正做到具有文化性、可持續(xù)發(fā)展的旅游品牌。2、功能定位通過蘇浙皖特色建筑、人性化的景觀營(yíng)造，結(jié)合茶園和其他項(xiàng)目的設(shè)置，使之成為富有濃郁茶文化特色，以茶文化、民族文化展示、科普求知為主的旅游觀光區(qū)，打造成為江蘇省旅游精品項(xiàng)目，創(chuàng)造特色品牌。二、總體布局規(guī)劃地塊在空間布局上由七個(gè)功能分區(qū)組成，分別是：主入口區(qū)（包括1#地塊）、商業(yè)街區(qū)（2#地塊）、茶文化交流中心（3#地塊）、民俗文化村、園中

56、園（7#地塊）、茶文化公園區(qū)（包括46#地塊）、茶人村住宅區(qū)（8#地塊）。1、主入口區(qū)（1）功能結(jié)構(gòu)分區(qū)主入口區(qū)由廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、公廁、游客服務(wù)中心等組成。廣場(chǎng)力求創(chuàng)造鮮明特色，突出茶文化主題，突出旅游區(qū)氛圍，地方性、文化性、現(xiàn)代性相結(jié)合，體現(xiàn)時(shí)代精神，并體現(xiàn)廣場(chǎng)臨水的特征。茶文化廣場(chǎng)南北寬約200m、東西長(zhǎng)約400m，呈長(zhǎng)條形。設(shè)計(jì)成相對(duì)獨(dú)立的四個(gè)部分，即東部停車場(chǎng)及主題綠化區(qū)、東部的入口迎賓小廣場(chǎng)、中部的噴泉綠化廣場(chǎng)、西部的觀演集會(huì)廣場(chǎng)，加上廣場(chǎng)序列水景景觀軸，由一區(qū)三場(chǎng)一軸構(gòu)成全局。東部停車場(chǎng)服務(wù)于茶文化城，可停約480輛車，通過種植大樹、使用草坪磚加強(qiáng)綠化效果。主題綠化區(qū)規(guī)劃使用圖案化的

57、摩紋綠化和茶文化雕塑點(diǎn)明茶文化城主題。入口迎賓小廣場(chǎng)主要采用現(xiàn)代科技及造園手法，既是廣場(chǎng)序列水景景觀軸線的起點(diǎn)，也是整個(gè)茶文化城東西軸線的起點(diǎn)。中部的噴泉綠化廣場(chǎng)采用小品、樹陣、噴泉、疊水等手法，限定并營(yíng)造一種休憩、觀賞、交流的空間。西部主體廣場(chǎng)以集會(huì)、娛樂、文化、購(gòu)物、觀賞、交流等多功能組合而成，可以舉辦大規(guī)模觀演、慶典活動(dòng)，是茶文化廣場(chǎng)的最主要部分。（2）交通流線組織茶文化廣場(chǎng)是步行的公共空間，廣場(chǎng)內(nèi)布置了四通八達(dá)的步行系統(tǒng)，而且游線不是單一性的，可根據(jù)游人的選擇獲得不同的體驗(yàn)。在廣場(chǎng)東部專門設(shè)置機(jī)動(dòng)車停泊處。（3）空間形態(tài)茶文化廣場(chǎng)由三個(gè)廣場(chǎng)空間串聯(lián)而成，輔以南部折線型的河道空間。入口迎

58、賓小廣場(chǎng)是一個(gè)長(zhǎng)方形平面，兩側(cè)種植大樹，使視線聚焦于水景景觀軸線，中部的噴泉綠化廣場(chǎng)是一個(gè)方形平面，西部主體廣場(chǎng)以階梯觀演廣場(chǎng)為核心，面向開敞的湖面為中心，形成一個(gè)梯形的廣場(chǎng)空間。南部的商業(yè)水街采用自由折線型的江南水鄉(xiāng)街道空間。（4）立體景觀茶文化廣場(chǎng)從0m標(biāo)高的入口通過階梯或坡道分別進(jìn)入標(biāo)高逐級(jí)提升的系列廣場(chǎng)，最后到達(dá)最高處的觀景平臺(tái)，視線霍然開朗，景觀在上下層高變化中獲得豐富的體驗(yàn)。部分綠地采用堆土的方式，造就一些自然形態(tài)的土坡，有目的地起到組織視線的作用。（5）文化內(nèi)涵茶文化廣場(chǎng)以“茶文化”命名，意味著廣場(chǎng)與茶文化的淵源關(guān)系。首先，廣場(chǎng)東入口聳立有茶文化雕塑和茶文化城摩紋種植，點(diǎn)出了廣場(chǎng)

59、的主題；其次，廣場(chǎng)設(shè)置了茶文化雕塑柱廊及浮雕石刻；此外，廣場(chǎng)內(nèi)的水上平臺(tái)、音樂噴泉、茶樓、茶莊、濱水步道等內(nèi)容的設(shè)置，提供了游客優(yōu)雅、高尚的文化活動(dòng)場(chǎng)所。（6）生活設(shè)計(jì)城市廣場(chǎng)生活從可見的形式可分為駐留、坐、看、站、交流、自發(fā)性活動(dòng)、集會(huì)等七類。茶文化廣場(chǎng)設(shè)計(jì)中充分考慮這些形式的要求。駐留力求在整體空間意象上創(chuàng)造出適宜于不同城市公共活動(dòng)的空間，從各個(gè)角度展示茶文化廣場(chǎng)作為開放的公共空間的特質(zhì)。同時(shí)，在廣場(chǎng)的各個(gè)空間中提供適宜的停留空間，布置坐凳、臺(tái)階、活動(dòng)場(chǎng)地，使人們的停留意愿得到滿足。坐充分考慮“坐”這一行為對(duì)于茶文化廣場(chǎng)生活的重要性以及需求特點(diǎn)。將“坐”的空間安排在西部主體下沉廣場(chǎng)周圍、樹

60、陣廣場(chǎng)周圍和綠地林蔭中，同時(shí)在西部主體廣場(chǎng)兩側(cè)結(jié)合商業(yè)建筑與綠化，設(shè)計(jì)露天吧這一休閑形式。這些“坐”空間的選擇，使人們?cè)谶@里坐下時(shí)會(huì)體會(huì)到這一場(chǎng)所的種種特點(diǎn)，如觀看廣場(chǎng)上各種活動(dòng)，領(lǐng)略良好的廣場(chǎng)景觀?？礊榧葷M足像茶文化節(jié)這樣的活動(dòng)所需要的大尺度空間，同時(shí)消除大尺度空間中的空曠感，促進(jìn)“看”行為發(fā)生的可能性，在設(shè)計(jì)上通過下沉、升起等手法使茶文化廣場(chǎng)空間隔而不斷，建立一些空間中心，同時(shí)也豐富空間的層次。將廣場(chǎng)劃分出若干個(gè)尺度空間，將觀看活動(dòng)的最大距離（70100m）與看清面部表情的最大距離（2025m）結(jié)合起來(lái)，另外在西部主體廣場(chǎng)設(shè)置觀演廣場(chǎng)，采用類似影劇院的設(shè)計(jì)原則為使每個(gè)人看清當(dāng)時(shí)空間中的活動(dòng)