房地產(chǎn)交易-法律講座

1、關(guān)于商品房房買賣合同同糾紛若干干問題的理理論與實(shí)踐踐 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)在近年來來飛速發(fā)展展，其基礎(chǔ)礎(chǔ)性、支柱柱性產(chǎn)業(yè)的的地位已經(jīng)經(jīng)收到了國國家和社會會各界的肯肯定。與此此同時(shí)，在在房地產(chǎn)開開發(fā)、建設(shè)設(shè)、交易、管理的過過程中，各各種法律糾糾紛層出不不窮。據(jù)最最高人民法法院的統(tǒng)計(jì)計(jì)，最近兩兩年，在全全國法院系系統(tǒng)受理的的民商事案案件中，有有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)的案件數(shù)數(shù)量已經(jīng)占占到受理案案件總數(shù)的的30%以以上。這已已經(jīng)引起了了各界的充充分重視，這這也推動(dòng)了了國家立法法的發(fā)展。關(guān)于房地地產(chǎn)方面的的法律法規(guī)規(guī)非常多，比比較常用的的有城市市房地產(chǎn)管管理法、土地法法、物物權(quán)法、合同法法、物物業(yè)管理?xiàng)l條例、房地產(chǎn)交交易

2、管理辦辦法、城市房屋屋拆遷管理理?xiàng)l例以以及最高人人民法院關(guān)關(guān)于土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、商品品房買賣、施工合同同糾紛的三三個(gè)司法解解釋。此外外，還有建建設(shè)部、計(jì)計(jì)委等相關(guān)關(guān)部門一系系列的部門門規(guī)章，各各個(gè)地區(qū)、城市還紛紛紛出臺了了自己的地地方性規(guī)定定。可以說說，房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)的法法律法規(guī)，其其數(shù)量是非非常多的。省部級以以上立法部部門頒布的的法律、司司法解釋、行政法規(guī)規(guī)、地方性性法規(guī)、部部門規(guī)章、地方規(guī)章章大概有2200多部部，這并不不包括各地地政府的各各種這方面面的管理制制度。我受公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)的委托托和指派，來來為大家將將一堂房地地產(chǎn)法律講講座。面面面俱到有著著現(xiàn)實(shí)的困困難，如果果完整的講講，每天半半天，大概概

3、需要半年年時(shí)間。因因此，根據(jù)據(jù)公司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)的要求，我我今天主要要為大家講講一講商品品房買賣及及售后易發(fā)發(fā)生的法律律問題。最最高人民法法院20003年頒布布了關(guān)于于商品房買買賣合同糾糾紛適用法法律若干問問題的解釋釋，總結(jié)結(jié)了近年來來我國常見見糾紛的處處理方法。我選了幾幾個(gè)常見問問題，和大大家一起探探討。 問題一：關(guān)于商品品房買賣的的形式根據(jù)解釋釋第一條條商品房房買賣合同同，是指房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)（以以下統(tǒng)稱為為出賣人）將將尚未建成成或者已竣竣工的房屋屋向社會銷銷售并轉(zhuǎn)移移房屋所有有權(quán)于買受受人，買受受人支付價(jià)價(jià)款的合同同。商品房買賣賣的形式：現(xiàn)房銷售售（一手交交錢，一手手交貨）、商品房預(yù)預(yù)售（先交

4、交錢，以后后交貨）。要盡量避避免三種違違法的銷售售方式：（11）返本銷銷售；（22）售后包包租；（33）拆零銷銷售。返本銷售，就就是將現(xiàn)價(jià)價(jià)提高，在在若干年后后將本金歸歸還購買者者。銷售者者靠這些本本金的利息息獲利，是是融資的一一種方式。 售后包租，一一般是銷售售店面時(shí)由由開發(fā)商承承諾在交付付后的前幾幾年，由開開發(fā)商代業(yè)業(yè)主出租店店面，以保保證業(yè)主的的利益。拆零銷售，是是指將一套套單元房分分割成若干干部分，分分別銷售給給不同的買買房人。簽訂此三種種合同的法法律效力，目目前尚有爭爭論。但可可以肯定的的是，存在在很多不確確定的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和糾紛，而而且很可能能受到行政政查處。因因此，建議議我們公司司非因

5、重大大原因，不不采取這三三種銷售方方式。問題二：不不符合商品品房預(yù)售條條件，所簽簽合同是否否有效？年按照城市市房地產(chǎn)管管理法的的規(guī)定，商商品房預(yù)售售要符合以以下條件：（1）已已交付全部部出讓金，取取得土地使使用權(quán)證書書；（2）取取得建設(shè)工工程規(guī)劃許許可證；（33）完成投投資額的225%，并并已確定施施工進(jìn)度和和竣工交付付日期；（44）已辦理理預(yù)售登記記，并取得得預(yù)售許可可證。根據(jù)解釋釋第二條條出賣人人未取得商商品房預(yù)售售許可證明明，與買受受人訂立的的商品房預(yù)預(yù)售合同，應(yīng)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無無效，但是是在起訴前前取得商品品房預(yù)售許許可證明的的，可以認(rèn)認(rèn)定有效。本條規(guī)定，沒沒有說明前前三項(xiàng)內(nèi)容容的缺失對對合

6、同效力力的影響，是是因?yàn)轭A(yù)售售許可證的的取得應(yīng)以以前三項(xiàng)為為基礎(chǔ)，而而法院只有有形式審查查義務(wù)。至至于如果沒沒有前三項(xiàng)項(xiàng)而取得預(yù)預(yù)售許可證證，法院仍仍然會認(rèn)定定銷售合同同有效。本規(guī)定出臺臺后，對以以前的法律律規(guī)定有所所放寬，只只要起訴前前取得預(yù)售售許可證的的，即可以以認(rèn)定銷售售合同有效效。盡管如此，我我們在實(shí)際際操作中，還還是遵循法法律的規(guī)定定，以免造造成不必要要的損失。合同無效效對誰都沒沒好處，而而且，還要要面臨行政政查處。問題三：銷銷售廣告的的內(nèi)容與買買賣合同的的關(guān)系根據(jù)解釋第第三條商商品房的銷銷售廣告和和宣傳資料料為要約邀邀請，但是是出賣人就就商品房開開發(fā)規(guī)劃范范圍內(nèi)的房房屋及相關(guān)關(guān)設(shè)施

7、所作作的說明和和允諾具體體確定，并并對商品房房買賣合同同的訂立以以及房屋價(jià)價(jià)格的確定定有重大影影響的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)視為要要約。該說說明和允諾諾即使未載載入商品房房買賣合同同，亦應(yīng)當(dāng)當(dāng)視為合同同內(nèi)容，當(dāng)當(dāng)事人違反反的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)承擔(dān)違約約責(zé)任。要約邀請，是是合同法中中的概念。合同的訂訂立，采取取要約、承承諾的方式式。要約，是是指對他人人發(fā)出希望望訂立合同同的意思表表示；承諾諾，是指另另一方同意意要約的意意思表示。要約邀請請，是指希希望他人向向自己發(fā)出出要約的意意思表示。要約、承承諾構(gòu)成了了合同訂立立的過程，受受法律約束束。比如，買買房人到售售樓處，要要求購買一一套房屋，為為“要約”；銷售人人員同意出出賣房

8、屋，為為“承諾”。要約邀邀請不受法法律的約束束，比如寄寄送價(jià)目表表、招標(biāo)公公告、商業(yè)業(yè)廣告等，都都是希望對對方或不特特定的人對對自己發(fā)出出購買商品品的要約。但是，在商商品房買賣賣中，如果果銷售廣告告和宣傳資資料就商品品房開發(fā)規(guī)規(guī)劃范圍內(nèi)內(nèi)的房屋及及相關(guān)設(shè)施施所作的說說明和允諾諾具體確定定，并對商商品房買賣賣合同的訂訂立以及房房屋價(jià)格的的確定有重重大影響的的，應(yīng)當(dāng)視視為要約。比如，廣廣告稱該商商品房為鋼鋼混結(jié)構(gòu)、小區(qū)綠化化率達(dá)到880%、每每個(gè)單元配配兩部日本本原裝三菱菱電梯、規(guī)規(guī)劃區(qū)某處處有一個(gè)雙雙語幼兒園園等等。如如果宣傳和和廣告中出出現(xiàn)如上述述的內(nèi)容，即即使未在合合同中列明明，也應(yīng)視視為合

9、同的的內(nèi)容。如如違反，出出賣人要承承擔(dān)違約責(zé)責(zé)任。案例：年月，同同力創(chuàng)展開開發(fā)公司在在工程建設(shè)設(shè)過程中發(fā)發(fā)布了預(yù)售售宣傳廣告告，稱“陽光人本本花園一樓樓全部帶院院”。年月月日，原原告朱某與與同力創(chuàng)展展開發(fā)公司司簽訂了商品房買買賣合同，約定原原告以元的價(jià)格格購買被告告開發(fā)建設(shè)設(shè)的陽光人人本花園號樓室商商品房。后后原告發(fā)現(xiàn)現(xiàn)該房屋未未建小院，雙雙方發(fā)生糾糾紛。法院院認(rèn)為：被被告同力創(chuàng)創(chuàng)展開發(fā)公公司制作的的預(yù)售宣傳傳廣告稱“陽光人本本花園一樓樓全部帶院院”，該內(nèi)容容具體明確確，應(yīng)視為為合同內(nèi)容容，被告同同力創(chuàng)展開開發(fā)公司應(yīng)應(yīng)予履行。（或者開開辟一個(gè)小小院，或承承擔(dān)賠償責(zé)責(zé)任）這里要求我我們，在制制作

10、銷售廣廣告和宣傳傳資料時(shí)，要要特別小心心 。如果果廣告中出出現(xiàn)了具體體承諾，一一定要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)；如果將將來不確定定能夠兌現(xiàn)現(xiàn)，就不要要出現(xiàn)在廣廣告中。問題四：認(rèn)認(rèn)購書中的的定金在發(fā)發(fā)生糾紛時(shí)時(shí)如何處理理？根據(jù)解釋第第四條出出賣人通過過認(rèn)購、訂訂購、預(yù)訂訂等方式向向買受人收收受定金作作為訂立商商品房買賣賣合同擔(dān)保保的，如果果因當(dāng)事人人一方原因因未能訂立立商品房買買賣合同，應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照法法律關(guān)于定定金的規(guī)定定處理；因因不可歸責(zé)責(zé)于當(dāng)事人人雙方的事事由，導(dǎo)致致商品房買買賣合同未未能訂立的的，出賣人人應(yīng)當(dāng)將定定金返還買買受人。對于交付定定金的，一一般的做法法是：買房房人不買了了，定金不不予返還；出賣人不不賣

11、了，雙雙倍返還定定金。但如如果雙方都都無錯(cuò)誤，合合同不能訂訂立的，返返還定金。比如，對對于合同中中的重要條條款雙方無無法達(dá)成一一致意見的的情況，包包括產(chǎn)權(quán)辦辦理期限、房屋交付付時(shí)間、房房屋價(jià)款及及支付方式式等。2007年年，一個(gè)韓韓國人在東東直門認(rèn)購購了一套房房屋，交了了定金后，不不想買了，但但擔(dān)心開發(fā)發(fā)商不退還還定金，求求助于我。根據(jù)實(shí)際際情況，我我給他設(shè)計(jì)計(jì)了一套方方案，在與與開發(fā)商合合同磋商過過程中，賣賣房人要求求在訂立合合同后900日內(nèi)辦理理產(chǎn)權(quán)登記記，而開發(fā)發(fā)商則堅(jiān)持持360天天。于是，要要求返還定定金，開發(fā)發(fā)商同意返返還。問題五：認(rèn)認(rèn)購書與買買賣合同的的關(guān)系根據(jù)解釋第第五條商商品房

12、的認(rèn)認(rèn)購、訂購購、預(yù)訂等等協(xié)議具備備商品房房銷售管理理辦法第第十六條規(guī)規(guī)定的商品品房買賣合合同的主要要內(nèi)容，并并且出賣人人已經(jīng)按照照約定收受受購房款的的，該協(xié)議議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定定為商品房房買賣合同同。 按按照商品品房銷售管管理辦法第16條條的規(guī)定，商商品房買賣賣合同應(yīng)當(dāng)當(dāng)明確以下下主要內(nèi)容容：（一）當(dāng)當(dāng)事人名稱稱或者姓名名和住所；（二）商商品房基本本狀況；（三）商商品房的銷銷售方式；（四）商商品房價(jià)款款的確定方方式及總價(jià)價(jià)款、付款款方式、付付款時(shí)間；（五）交交付使用條條件及日期期；（六）裝裝飾、設(shè)備備標(biāo)準(zhǔn)承諾諾；（七）供供水、供電電、供熱、燃?xì)?、通通訊、道路路、綠化等等配套基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和公公共設(shè)施的的

13、交付承諾諾和有關(guān)權(quán)權(quán)益、責(zé)任任；（八）公公共配套建建筑的產(chǎn)權(quán)權(quán)歸屬；（九）面面積差異的的處理方式式；（十）辦辦理產(chǎn)權(quán)登登記有關(guān)事事宜；（十一一）解決爭爭議的方法法；（十二二）違約責(zé)責(zé)任；（十三）雙雙方約定的的其他事項(xiàng)項(xiàng)。應(yīng)該說明的的是，并非非認(rèn)購書包包括以上所所有內(nèi)容。根據(jù)一般般理解，凡凡認(rèn)購書具具備了當(dāng)事事人、標(biāo)的的物基本狀狀況、價(jià)款款的，即可可認(rèn)定為包包含了主要要內(nèi)容。再再加上另外外一個(gè)條件件：已收受受購房款，才才會被認(rèn)定定為買賣合合同。一方方違約，應(yīng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違違約責(zé)任，并并可主張損損害賠償。因此，我們們在銷售過過程中，如如果認(rèn)購書書包括了房房屋基本狀狀況、價(jià)款款及支付方方式等內(nèi)容容，而且

14、已已收受部分分或全部購購房款，就就要當(dāng)作購購房合同對對待。如果果不想出售售，那就不不要收錢了了；但也要要承擔(dān)雙倍倍返還定金金的法律責(zé)責(zé)任（因?yàn)闉檎J(rèn)購書是是可以獨(dú)立立存在的：20000年某月，某某人認(rèn)購了了搜狐現(xiàn)代代城的一套套房屋，交交納定金33萬。當(dāng)時(shí)時(shí)開發(fā)商未未取得預(yù)售售許可證。買房者提提出開發(fā)商商取證后在在簽合同，引引發(fā)糾紛。一審認(rèn)為為認(rèn)購書無無效，返還還三萬；二二審認(rèn)為有有效，返還還6萬）。 問題六：一一房二賣的的認(rèn)定和處處理根據(jù)解釋第第八條具有下列列情形之一一，導(dǎo)致商商品房買賣賣合同目的的不能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的，無法法取得房屋屋的買受人人可以請求求解除合同同、返還已已付購房款款及利息、賠償損失失

15、，并可以以請求出賣賣人承擔(dān)不不超過已付付購房款一一倍的賠償償責(zé)任：（一）商商品房買賣賣合同訂立立后，出賣賣人未告知知買受人又又將該房屋屋抵押給第第三人；（二）商品品房買賣合合同訂立后后，出賣人人又將該房房屋出賣給給第三人。這里有兩種種情況：（1）售出出后，不告告知，抵押押給第三人人。根據(jù)擔(dān)擔(dān)保法的規(guī)規(guī)定，抵押押權(quán)是一種種優(yōu)先權(quán)，優(yōu)優(yōu)先于所有有權(quán)。因此此，如發(fā)生生糾紛，買買受人很可可能無法取取得所購房房屋。如果果告知了，即即可以抵押押嗎？我認(rèn)認(rèn)為，不經(jīng)經(jīng)買受人同同意，仍然然不可辦理理抵押。（2）一房房二賣。司司法實(shí)踐中中，對一方方二賣處理理是非常嚴(yán)嚴(yán)格的。如如果開發(fā)商商在與購房房者簽訂買買賣合同

16、后后，未將合合同解除前前，將該房房另行出售售，都會被被認(rèn)為是一一房二賣。目前，北北京已經(jīng)支支持了買受受人數(shù)起對對開發(fā)商一一方二賣的的雙倍賠償償?shù)脑V請。在全國范范圍內(nèi)，各各地也已經(jīng)經(jīng)認(rèn)同了這這種處理方方法，不同同的僅僅是是賠償額度度、比例上上根據(jù)個(gè)案案特點(diǎn)的差差別。案例：蘭州州崔娟案。20077年某月某某日，購房人崔娟娟購買了我我們所開發(fā)發(fā)的蘭州北北岸公館項(xiàng)項(xiàng)目的一套套商鋪，并并交付了首首付款。合合同約定，買買房人應(yīng)在在30日內(nèi)內(nèi)辦妥貸款款，否則我我公司有權(quán)權(quán)解除合同同。由于購房人人無法在合合同約定的的期限內(nèi)辦辦理貸款手手續(xù)，我公公司經(jīng)過多多次與買房房人進(jìn)行電電話交流，在在確認(rèn)對方方不再購買買該

17、房屋后后，在時(shí)隔隔半年后，將將該房另行行出售。該該房售出后后，崔娟以以一房二賣賣為由起訴訴我方，要要求雙倍賠賠償損失。此案正在在審理中。在這個(gè)案件件中，本來來我們是有有利的，但但是，我們們沒有注意意保留解除除合同的證證據(jù)。當(dāng)糾糾紛上升到到法律層面面，一定是是要講究證證據(jù)的。因此，以后后遇到類似似情況時(shí)，我我們一定要要向原買房房人發(fā)送解解除合同的的通知，行行使合同解解除權(quán)后，再再將該房另另行出售，并并且要妥善善保存證據(jù)據(jù)（特快專專遞的小票票）。問題七：合合同無效、撤銷、解解除，導(dǎo)致致雙倍賠償償?shù)那闆r根據(jù)解釋第第九條出出賣人訂立立商品房買買賣合同時(shí)時(shí)，具有下下列情形之之一，導(dǎo)致致合同無效效或者被撤

18、撤銷、解除除的，買受受人可以請請求返還已已付購房款款及利息、賠償損失失，并可以以請求出賣賣人承擔(dān)不不超過已付付購房款一一倍的賠償償責(zé)任：（一）故故意隱瞞沒沒有取得商商品房預(yù)售售許可證明明的事實(shí)或或者提供虛虛假商品房房預(yù)售許可可證明；（二）故故意隱瞞所所售房屋已已經(jīng)抵押的的事實(shí)；（三）故意意隱瞞所售售房屋已經(jīng)經(jīng)出賣給第第三人或者者為拆遷補(bǔ)補(bǔ)償安置房房屋的事實(shí)實(shí)。第八條規(guī)定定的是買受受人無法取取得房屋的的兩種情況況，本條是是三種合同同無效或被被撤銷的情情況。共同同點(diǎn)是這五五種情況都都可以引發(fā)發(fā)當(dāng)事人的的雙倍索賠賠。案例：年月日，華海海開發(fā)公司司在未取得得商品房預(yù)預(yù)售許可證證的情況下下與原告張張某簽

19、訂了了認(rèn)購房房屋協(xié)議書書，約定定：乙方購購買甲方開開發(fā)建設(shè)的的門面房套，建筑筑面積平方米；購房款元，乙乙方應(yīng)在合合同簽訂的的日內(nèi)預(yù)預(yù)付，余款在在交房時(shí)付付清；甲方方于年月月底將驗(yàn)收收合格的房房屋交付使使用；本協(xié)協(xié)議與國家家通用協(xié)議議具有同等等效力。同同日，原告告張某交付付被告購房房預(yù)付款萬元。后發(fā)生糾糾紛。法院院判決：認(rèn)認(rèn)定原告張張某與被告告華海開發(fā)發(fā)公司簽訂訂的認(rèn)購購房屋協(xié)議議書無效效，判決該該公司返還還原告張某某已付購房房款元元、利息元，賠償償原告張某某元。這里要求我我們，一定定要嚴(yán)格按按照法律規(guī)規(guī)定辦事：（1）對對于所出售售的房產(chǎn)一一定要取得得預(yù)售許可可證明；（22）如果該該房已抵押押，

20、必須在在合同中列列明；如果果格式合同同中無此項(xiàng)項(xiàng)內(nèi)容，也也要告知買買房人，并并讓其在告告知書上簽簽字。（33）如果為為補(bǔ)償安置置房屋，在在未取得被被拆遷人同同意前，絕絕對不能出出售，否則則，拆遷人人和買房人人都有權(quán)要要求我們雙雙倍賠償。問題八：必必須嚴(yán)格履履行交房手手續(xù)第十一一條對房房屋的轉(zhuǎn)移移占有，視視為房屋的的交付使用用，但當(dāng)事事人另有約約定的除外外。房屋毀損、滅失的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，在交交付使用前前由出賣人人承擔(dān)，交交付使用后后由買受人人承擔(dān)；買買受人接到到出賣人的的書面交房房通知，無無正當(dāng)理由由拒絕接收收的，房屋屋毀損、滅滅失的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)自書面交交房通知確確定的交付付使用之日日起由買受受人承擔(dān)，但但

21、法律另有有規(guī)定或者者當(dāng)事人另另有約定的的除外。如果沒有特特別約定，“交鑰匙”即視為房屋的交付。在實(shí)際操作中，我們可以給業(yè)主發(fā)出書面交房的通知，并確定交房日期。如果買房人無正當(dāng)理由拒絕接收，則視為房屋已經(jīng)交付。無書面證據(jù)，很可能產(chǎn)生延期交房等問題的法律糾紛。我最近代理理的一起案案件中，買買房人已經(jīng)經(jīng)在交房通通知上簽字字確認(rèn)，但但入住后不不久，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)了一系列列重大的質(zhì)質(zhì)量問題，導(dǎo)導(dǎo)致買房人人無法正常常居住。經(jīng)經(jīng)過與開發(fā)發(fā)商、物業(yè)業(yè)多次交涉涉無果后，向向法院起訴訴要求開發(fā)發(fā)商立即修修復(fù)，并承承擔(dān)延期交交房的違約約責(zé)任，違違約金數(shù)額額大概有110多萬元元。法院經(jīng)經(jīng)審理，開開發(fā)商負(fù)有有維修責(zé)任任；但認(rèn)為

22、為房屋已經(jīng)經(jīng)交付，因因此駁回了了房主要求求按照延遲遲交付計(jì)算算損失的請請求。因此，我們們在交房時(shí)時(shí)，一定要要發(fā)入住通通知；業(yè)主主領(lǐng)取鑰匙匙時(shí)要簽字字確認(rèn) 。這樣做，既既轉(zhuǎn)移了風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；有可可有效避免免延期交房房、責(zé)任追追究等問題題的發(fā)生。問題九：業(yè)業(yè)主入住后后，房屋發(fā)發(fā)生質(zhì)量問問題的處理理根據(jù)解釋釋第十二二條因房房屋主體結(jié)結(jié)構(gòu)質(zhì)量不不合格不能能交付使用用，或者房房屋交付使使用后，房房屋主體結(jié)結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)經(jīng)核驗(yàn)確屬屬不合格，買買受人請求求解除合同同和賠償損損失的，應(yīng)應(yīng)予支持。第十三條因房屋質(zhì)質(zhì)量問題嚴(yán)嚴(yán)重影響正正常居住使使用，買受受人請求解解除合同和和賠償損失失的，應(yīng)予予支持。需要指出的的是，損失失

23、賠償部分分，除了裝裝修、定作作家具、租租住其他房房屋的房租租等損失，還還包括房屋屋增值給買買房人帶來來的損失。我們前年代代理了一起起因房屋質(zhì)質(zhì)量問題嚴(yán)嚴(yán)重影響買買房人正常常居住和生生活，買方方要求解除除合同和賠賠償損失的的案件，我我們代理買買方。在案案件審理過過程中，買買方向法院院提交了房房屋價(jià)格鑒鑒定申請，要要求開發(fā)商商賠償房屋屋增值的損損失。法院院指定了一一家房產(chǎn)價(jià)價(jià)格鑒定機(jī)機(jī)構(gòu)對房屋屋現(xiàn)值進(jìn)行行了鑒定，根根據(jù)鑒定結(jié)結(jié)果，判決決開發(fā)商向向買房人承承擔(dān)了除裝裝修、租房房等損失之之外的200多萬元的的增值損失失。交付使用的的房屋存在在質(zhì)量問題題，在保修修期內(nèi)，出出賣人應(yīng)當(dāng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)復(fù)責(zé)任；出出

24、賣人拒絕絕修復(fù)或者者在合理期期限內(nèi)拖延延修復(fù)的，買買受人可以以自行或者者委托他人人修復(fù)。修修復(fù)費(fèi)用及及修復(fù)期間間造成的其其他損失由由出賣人承承擔(dān)。前不久，我我公司開發(fā)發(fā)的涿州別別墅項(xiàng)目（軍軍欣家園），發(fā)發(fā)生了一起起水管破裂裂的案件。水管突然然破裂，給給業(yè)主造成成了較大的的損失。由由于在保修修期內(nèi)，所所以我們應(yīng)應(yīng)當(dāng)對質(zhì)量量問題進(jìn)行行修復(fù)處理理。對于業(yè)業(yè)主的損失失，則應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照實(shí)際際損失進(jìn)行行賠償。目目前此事正正在處理中中。這個(gè)問題帶帶給我們的的教訓(xùn)是：（1）我我們簽約的的施工單位位必須合乎乎資質(zhì)要求求，在施工工過程中，對對主體質(zhì)量量、設(shè)備設(shè)設(shè)施的質(zhì)量量必須要嚴(yán)嚴(yán)格控制；（2）先先期物業(yè)服服務(wù)單位

25、必必須完善規(guī)規(guī)章制度，并并落到實(shí)處處，以減少少售后房屋屋質(zhì)量問題題的發(fā)生。問題十：如如何行使合合同解除權(quán)權(quán)？解釋釋第十五五條根據(jù)據(jù)合同法法第九十十四條的規(guī)規(guī)定，出賣賣人遲延交交付房屋或或者買受人人遲延支付付購房款，經(jīng)經(jīng)催告后在在三個(gè)月的的合理期限限內(nèi)仍未履履行，當(dāng)事事人一方請請求解除合合同的，應(yīng)應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)規(guī)定或者當(dāng)當(dāng)事人沒有有約定，經(jīng)經(jīng)對方當(dāng)事事人催告后后，解除權(quán)權(quán)行使的合合理期限為為三個(gè)月。對方當(dāng)事事人沒有催催告的，解解除權(quán)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在解除權(quán)權(quán)發(fā)生之日日起一年內(nèi)內(nèi)行使；逾逾期不行使使的，解除除權(quán)消滅。在商品房買買賣合同中中，開發(fā)商商欲解除合合同，一般般都是由于于

26、買房人不不按照約定定付款。一一般來說，我我們會在合合同中設(shè)置置合同解除除條款，約約定解除條條件。當(dāng)條條件成就時(shí)時(shí)，我們可可以先行催催告，而后后解除合同同，但不要要超過自催催告之日起起的1年期限。也可以不不予催告而直接接解除，但行使解解除權(quán)也不不要超過11年。合同不能自自動(dòng)解除，行行使合同解解除權(quán)的方方式為：通通知。當(dāng)合合同解除的的條件成就就后，行使使合同解除除權(quán)的一方方應(yīng)當(dāng)通知知對方解除除合同。一一般情況下下，我們應(yīng)應(yīng)當(dāng)采用書書面通知的的形式。如如果沒有證證據(jù)證明我我方已通知知對方解除除合同的，一一旦發(fā)生糾糾紛，會處處于不利的的地位。在蘭州崔娟娟一案中，我我公司與崔崔娟的買賣賣合同約定定：崔娟

27、應(yīng)應(yīng)自合同簽簽訂一個(gè)月月時(shí)間內(nèi)辦辦理完畢貸貸款手續(xù)，否否則，我方方有權(quán)解除除合同。其其后，經(jīng)過過了大約半半年的時(shí)間間，崔娟仍仍沒能辦理理完畢貸款款手續(xù)。在在此期間，我我方多次電電話聯(lián)系買買房人，要要求解除合合同、退還還已付購房房款。然后后，我方將將該房屋出出售給第三三人。在事事實(shí)上，我我們已經(jīng)做做到了仁至至義盡，但但在法律層層面，我們們沒有證據(jù)據(jù)證明我們們已經(jīng)行使使了合同解解除權(quán)。也也就是說，在在法律上，該該合同仍會會被認(rèn)定為為沒有解除除，我們第第二次售房房行為很可可能被認(rèn)定定為一房二二賣，即將將面臨購房房款一倍以以內(nèi)的賠償償風(fēng)險(xiǎn)。在這里，要要求我們銷銷售人員：凡是已經(jīng)經(jīng)簽訂了買買賣合同或或是認(rèn)購協(xié)協(xié)議的，如如果不打算算向原來的的購房人出出售（打算算另行出售售的），首首先審查是是否具備合合同解除的的條件；其其次，如果果具備解除除條件的，必必須以書面面通知的方方式通知對對方解除合合同。在每每個(gè)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目上，我我們都應(yīng)建建立合同定定期整理、審查的制制度，凡是是發(fā)現(xiàn)符合合解除條件件的買賣合合同（包括括認(rèn)購書），如如果仍然打打算出售給給原購房者者，就發(fā)通通知催告；如果打算算另行出售售，則通知知其解除合合同。問題十一：如何降低低由于產(chǎn)權(quán)權(quán)辦理期限限問題引發(fā)發(fā)的法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)？解釋釋第十八八條由于于出賣人的的原因，買買受人在下下列期限屆屆滿未能取取得房屋權(quán)權(quán)屬證書的的，除當(dāng)事事人有特殊殊約