高端商務(wù)大廈建設(shè)建設(shè)可行性研究報(bào)告

1、 目錄 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark0 o Current Document 第一章 總論 4.開發(fā)單位簡(jiǎn)介 4建設(shè)項(xiàng)目簡(jiǎn)介 4項(xiàng)目建設(shè)的必要性 5區(qū)域優(yōu)勢(shì)： 5交通情況： 5生活配套： 5教育資源： 6優(yōu)惠政策： 61.4 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6 HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 第二章 市場(chǎng)分析 7.宏觀市場(chǎng)分析 7XX 市場(chǎng)分析 8項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 9項(xiàng)目 SWOT 分析 10項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)因素： ( Strength ) 10項(xiàng)目劣勢(shì)因素： ( Weakness ) 10機(jī)會(huì)因素 : (Opprtunity)

2、11 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 第三章 項(xiàng)目開發(fā)方案 1.2.規(guī)劃背景 12項(xiàng)目位置： 12自然環(huán)境條件： 13周遍環(huán)境及配套設(shè)施 13發(fā)達(dá)的交通系統(tǒng)： 13完善人文教育： 14優(yōu)越的人居環(huán)境： 14齊全的生活配套： 14雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)： 14規(guī)劃理念及產(chǎn)品類型 15產(chǎn)品規(guī)劃理念： 15產(chǎn)品類型： 15目標(biāo)客戶定位： 16項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思想 17勞動(dòng)安全 18環(huán)境保護(hù) 18建筑節(jié)能 20建設(shè)進(jìn)度安排 23 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第四章 投資估算及資金籌措 2.3項(xiàng)目總投資估算的依據(jù)

3、 23土地成本： 23前期費(fèi)用： 23直接費(fèi)用： 24間接費(fèi)用： 24項(xiàng)目資金籌措 25 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 第五章 效益分析 2.4.項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析 25項(xiàng)目社會(huì)效益分析 25 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 第六章 結(jié)論 2.6.建設(shè)條件論證 25優(yōu)越的開發(fā)環(huán)境： 26眾多的客戶資源： 26結(jié)論和建議 26第一章 總論1.1 開發(fā)單位簡(jiǎn)介XXXX 時(shí)代投資發(fā)展有限公司是一家成立于 2008 年的工業(yè)地產(chǎn) 投資及開發(fā)的大型國(guó)有企業(yè)，注冊(cè)資本金 1.5 億元，主要從事工業(yè)地 產(chǎn)開

4、發(fā)建設(shè)及招商引資。1.2 建設(shè)項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱： XX 工業(yè)園區(qū)管委會(huì)大廈。項(xiàng)目位置： 位于津南 XX 工業(yè)區(qū) 2 號(hào)地。項(xiàng)目規(guī)模： 占地面積 19966 平米；建筑面積 73000 平米。 物業(yè)類型定位： 城市高端總部研發(fā)商務(wù)大廈項(xiàng)目。地塊規(guī)劃用地位于津南區(qū) XX 鎮(zhèn)西側(cè)，位于 XX 大道與赤龍街交 口處。距外環(huán)線 500 米，距 XX 大道 2000 米，交通便利，通達(dá)性較 好。 周圍金地格林、領(lǐng)世郡等高端居住區(qū)，津南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、 XX 工 業(yè)園區(qū)、 XX 科技大學(xué)、 XX 財(cái)經(jīng)學(xué)院、 XX 工程師范學(xué)院、 XX 第一 中學(xué)、海河醫(yī)院等公共配套設(shè)施齊備，良好的人文環(huán)境，雄厚的工業(yè) 基礎(chǔ)，完

5、備的公共配套設(shè)施，賦予了地塊商務(wù)開發(fā)，科研及辦公的綜 合性地理優(yōu)勢(shì)。序號(hào)樓層功能面積比例面積比例1地下部分設(shè)備用房及車庫(kù)18000平米24%21 3層配套服務(wù)用房10000平米14%3422 層研發(fā)辦公室45000 平62%1.3項(xiàng)目建設(shè)的必要性1.3.1區(qū)域優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目距市中心5公里、XX濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng)6公里、XX站8公里、 XX鐵路貨運(yùn)站10公里、XX港36公里。被交通中心、產(chǎn)業(yè)核心、 城市中心所包裹。132交通情況：地塊未來(lái)的路網(wǎng)較為發(fā)達(dá)，對(duì)外輻射能力強(qiáng)，通過(guò)高速、航空、 海運(yùn)等多層次交通系統(tǒng)使本項(xiàng)目同 XX其他區(qū)域及XX周邊區(qū)域聯(lián)系 更加緊密，運(yùn)輸層次更加豐富，使本項(xiàng)目的通達(dá)性十分優(yōu)越。1

6、33生活配套：隨著XX城市的快速發(fā)展，大批實(shí)力開發(fā)商進(jìn)駐XX，區(qū)域內(nèi)建 成了一批高檔住宅；學(xué)校、銀行、餐飲、醫(yī)院等配套一應(yīng)俱全。134教育資源:項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)擁有 XX科技大學(xué)、XX財(cái)經(jīng)學(xué)院、XX工程師 范學(xué)院、現(xiàn)代職業(yè)技術(shù)學(xué)院、醫(yī)學(xué)高等?？茖W(xué)校五所高校，為各類 企業(yè)和XX經(jīng)濟(jì)可持續(xù)的發(fā)展提供了豐富的人力資源和強(qiáng)有力的智 力支持。135優(yōu)惠政策：在津南區(qū)投資并經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，除享受國(guó)家給予的各項(xiàng)優(yōu)惠政策 外，還可享受津南區(qū)政府給予企業(yè)包括增值稅、所得稅、房產(chǎn)稅返還 更加優(yōu)惠的投資獎(jiǎng)勵(lì)政策。另外，對(duì)于投資較大的企業(yè)，在辦理注冊(cè) 登記、建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)時(shí)也可享受津南區(qū)“一事一議”的優(yōu)惠政策1.4技術(shù)經(jīng)濟(jì)指

7、標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注1總占地面積畝29.9492容積率2.75根據(jù)設(shè)計(jì)方案確準(zhǔn)3總建筑面積萬(wàn)平米7.3根據(jù)設(shè)計(jì)方案確準(zhǔn)4研發(fā)辦公室面積萬(wàn)平米4.55配套服務(wù)用房面積萬(wàn)平米1.06地下設(shè)備間及車庫(kù)面積萬(wàn)平米1.87建筑密度%359綠化率%2010企業(yè)引進(jìn)家200大中型企業(yè)總部11固定資產(chǎn)投資億元3.413建設(shè)投資12總投資億元3.41313投資強(qiáng)度萬(wàn)元/畝1139第二章市場(chǎng)分析2.1宏觀市場(chǎng)分析XXXX年，中國(guó)率先世界擺脫了經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響， 國(guó)內(nèi)呈現(xiàn)出勢(shì) 頭良好的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，上海世博會(huì)的盛大召開、廣州亞運(yùn)會(huì)的即將揭幕， 越來(lái)越多的世界性盛會(huì)開始焦距中國(guó)，越來(lái)越多的跨國(guó)企業(yè)欲在中國(guó) 擴(kuò)大投資。伴隨

8、著長(zhǎng)江三角洲規(guī)劃的獲批、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的即將上場(chǎng)，中 國(guó)的經(jīng)濟(jì)圈格局似乎已經(jīng)初步定居，走區(qū)域化、城市集群化之路，已 經(jīng)成為中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然突破口。 而與此同時(shí)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào) 整與產(chǎn)業(yè)升級(jí)則勢(shì)在必行，產(chǎn)業(yè)調(diào)整與產(chǎn)業(yè)升級(jí)就必然加速大批企業(yè) 搬遷郊區(qū)化的速度。作為郊區(qū)化生產(chǎn)辦公的重要載體 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)則會(huì)成為中國(guó)地產(chǎn)的第四極。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的持續(xù)增長(zhǎng)為目標(biāo)， 以工商業(yè)地產(chǎn)、 寫字樓和經(jīng)濟(jì)園區(qū)地產(chǎn)為開發(fā)對(duì)象， 整合自然資源和社會(huì)資源、 綜合 開發(fā)，集約化經(jīng)營(yíng)的新興產(chǎn)業(yè)形式。 此種模式受到各政府的大力支持。 也吸引了大量的房企及其他行業(yè)巨頭轉(zhuǎn)戰(zhàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。2.2 XX 市場(chǎng)分析XX 市位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)

9、圈的中心，是中國(guó)北方最大的沿海開放城 市、我國(guó)北方的海運(yùn)與工業(yè)中心。擁有中國(guó)第四大的工業(yè)基地、第三 大的外貿(mào)港口。隨著加速以濱海新區(qū)為核心的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展列入國(guó)家“十一 五”規(guī)劃、中央政府關(guān)于 XX 濱海新區(qū)發(fā)展的總體構(gòu)架的明確，以及 新區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的定稿， XX 已經(jīng)成為本世紀(jì)的又一個(gè)全球投資熱點(diǎn)區(qū) 域。隨著京津城市圈互相融合的速度加快， XX 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈相互融 合的速度加快， XX 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)地位逐步確定，在城際交通 等環(huán)境的發(fā)展下， 北京的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也將進(jìn)一步調(diào)整， 部分工業(yè)項(xiàng)目將 轉(zhuǎn)向 XX 。XX 的第二產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快發(fā)展的主要拉動(dòng)和支 撐力量，第三產(chǎn)業(yè)比重次之

10、，且增長(zhǎng)速度逐步加快。XX 工業(yè)以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，走出了一條嫁接、改造、調(diào)整的創(chuàng) 新之路，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)得到優(yōu)化升級(jí)。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)占全市規(guī)模以上工業(yè) 總產(chǎn)值的比重達(dá)到 33% 。電子信息產(chǎn)業(yè)成為第一大支柱產(chǎn)業(yè)，生物 技術(shù)與現(xiàn)代醫(yī)藥、 新能源、化工等骨干行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁， 石油套管、 OTIS 電梯、夏利汽車、等一批名牌拳頭產(chǎn)品不斷壯大，鋼管公司、 天鐵集團(tuán)、醫(yī)藥集團(tuán)、天士力集團(tuán)、磁卡集團(tuán)、天大天財(cái)股份有限公 司、南開戈德集團(tuán)等一批大型企業(yè)集團(tuán)發(fā)展壯大。工業(yè)已成為拉動(dòng) XX 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量。項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析津南區(qū)作為連接 XX 老城區(qū)和濱海新區(qū)的天然紐帶，其經(jīng)濟(jì)、交 通作用日益凸現(xiàn)，尤其是 XX

11、 大道快速路的通行， 27 分鐘即可到達(dá) 濱海新區(qū)中心區(qū)， 伴隨區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展， 基本形成了一個(gè)相對(duì) 互動(dòng)的商圈。XX 鎮(zhèn)位于津南區(qū)北部，地處城郊結(jié)合部，南連西青區(qū)、西接河 西區(qū)、北臨海河，是津南區(qū)的北大門，其地理位置優(yōu)越，交通便利。 目前全鎮(zhèn)擁有各類企業(yè) 260 家。近幾年，借助津南開發(fā)區(qū)坐落在鎮(zhèn) 中， XX 鎮(zhèn)一直致力于工業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，已形成了較完整的配 套、以電子、服裝、皮革、金屬制品為支柱行業(yè)的產(chǎn)業(yè)布局。區(qū)域未來(lái)規(guī)劃：XX科技產(chǎn)業(yè)園：以企業(yè)生產(chǎn)基地、獨(dú)立研發(fā) 中心、 總部基地、創(chuàng)意中心和綜合服務(wù)為重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)類型； 海 河教育園區(qū)：由北洋職教園更名而來(lái)，是本市的重點(diǎn)建設(shè)工程

12、項(xiàng)目 規(guī)劃總占地 37 平方公里，規(guī)劃辦學(xué)規(guī)模 20 萬(wàn)人，居住人口 10 萬(wàn) 人。屆時(shí)將有 XX 大學(xué)、南開大學(xué)領(lǐng)銜的 20 多所著名高等學(xué)府入駐； 天鋼柳林風(fēng)景區(qū)：該區(qū)域規(guī)劃建成面向國(guó)際的商務(wù)會(huì)展、商業(yè)娛 樂(lè)、創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)及休閑居住的科技產(chǎn)業(yè)園。被譽(yù)為 XX 版的浦東，已 于 XXXX 年 6 月開始動(dòng)工。2.4 項(xiàng)目 SWOT 分析2.4.1 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)因素：( Strength )本項(xiàng)目緊鄰?fù)猸h(huán)線，是距市區(qū)較近的工業(yè)用地，其稀缺性會(huì)使地 段會(huì)逐步升值。辦公、研發(fā)及生產(chǎn)的產(chǎn)品綜合體，拓寬了客戶面，增強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng) 力。價(jià)格相較環(huán)線內(nèi)低，適合中小型企業(yè)初期投資小的特點(diǎn)。XX 高速路網(wǎng)的建設(shè)開通，大大

13、促進(jìn)了 XX 經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)類地產(chǎn)建設(shè)， 尤其是綜合物流產(chǎn)業(yè)基地、總部基地、各種經(jīng)濟(jì)、科技園區(qū)及文 化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等。近年國(guó)內(nèi)外工業(yè)、物流投資企業(yè)及高科技企業(yè)加速涌入XX ，使XX 工業(yè)、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)類地產(chǎn)的發(fā)展迅速， XX 各區(qū)縣推出了新的經(jīng) 濟(jì)發(fā)展目標(biāo)及經(jīng)濟(jì)帶，相關(guān)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)類地產(chǎn)項(xiàng)目蘊(yùn)藏著很大的發(fā) 展空間。2.4.2 項(xiàng)目劣勢(shì)因素：( Weakness )該區(qū)域未列入國(guó)家級(jí)或市級(jí)園區(qū)，園區(qū)不具備特殊政策。 本項(xiàng)目屬科研用地，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品多元化綜合發(fā)展帶來(lái)了局限性。 規(guī)劃用地規(guī)模較小，相對(duì)于其它工業(yè)產(chǎn)業(yè)基地來(lái)說(shuō)，會(huì)使一些大型工業(yè)企業(yè)的引進(jìn)和發(fā)展受到限制該規(guī)劃區(qū)域周圍產(chǎn)區(qū)發(fā)展較為緩慢，尚未形成規(guī)模，且目前缺

14、乏 有實(shí)力的產(chǎn)業(yè)依托，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r與 XX 其它成熟區(qū)域相比 較弱。規(guī)劃區(qū)域與周圍居住組團(tuán)距離較近，會(huì)形成相互制約的問(wèn)題，從 而在總體規(guī)劃及引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的角度會(huì)受到一定的局限。機(jī)會(huì)因素 : (Opprtunity)隨著京津城市圈互相融合的速度加快， XX 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈相互融合 的速度加快， XX 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)地位逐步確定， 在城際交通 等環(huán)境的發(fā)展下，北京的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也將進(jìn)一步調(diào)整，部分工業(yè)項(xiàng) 目將轉(zhuǎn)向 XX 。區(qū)域內(nèi)加大工業(yè)發(fā)展力度，會(huì)有更多企業(yè)進(jìn)駐該區(qū)域，對(duì)項(xiàng)目形 成支撐，將為本項(xiàng)目帶來(lái)商機(jī)。交通環(huán)境的改善梨雙公路的擴(kuò)建、 XX 大道以及地鐵 6 號(hào)線的建成 將是提升項(xiàng)目品質(zhì)的良好

15、機(jī)會(huì)。市政配套工程不斷完善，基礎(chǔ)配套設(shè)施不斷提升，區(qū)域價(jià)值不斷 提高。城市不斷外擴(kuò)，隨著 XX 海河教育區(qū)的建立，天鋼柳林城市副中 心的動(dòng)工，區(qū)域?qū)⒅鸩奖槐姸嗫蛻羲J(rèn)可。隨著產(chǎn)業(yè)基地、總部基地建設(shè)，必將帶動(dòng)一部分相關(guān)配套的中小 企業(yè)進(jìn)駐。244威脅因素：（Threat）目前XX各區(qū)域都爭(zhēng)上工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。路網(wǎng)完善，但公共交通系統(tǒng)目前尚不發(fā)達(dá)。第三章項(xiàng)目開發(fā)方案3.1規(guī)劃背景3.1.1項(xiàng)目位置:地塊規(guī)劃用地位于津南區(qū)XX鎮(zhèn)西側(cè)，位于XX大道與赤龍街交 口處。距外環(huán)線500米，距XX大道2000米，交通便利，通達(dá)性較 好。3.1.2 自然環(huán)境條件：項(xiàng)目北臨 XX 市中心城區(qū)，位于西南季

16、風(fēng)的上風(fēng)口，屬暖溫帶半 濕潤(rùn)大陸性季風(fēng)氣候，年平均氣溫 12 攝氏度，年平均降雨量 522 毫 米，年平均日照 2711 小時(shí)，無(wú)霜期 200 天，四季分明氣候宜人。 工 業(yè)區(qū)地勢(shì)平坦，地塊出讓平均高度為大沽高程 2.6 米，地下水位 1.5 米至 2.5 米，工程地質(zhì)條件良好，土地征用前系園田地，地基承載為 9-12 噸/平方米。地?zé)崴疁?75-85 攝氏度。地塊四至：東至：園區(qū)規(guī)劃路西至：XX大道南至：園區(qū)規(guī)劃路北至：赤龍街3.2 周遍環(huán)境及配套設(shè)施3.2.1 發(fā)達(dá)的交通系統(tǒng)：地塊未來(lái)的路網(wǎng)較為發(fā)達(dá)，對(duì)外輻射能力強(qiáng)，距 XX 濱海國(guó)際機(jī) 場(chǎng) 8 公里，距 XX 港 36 公里，距 XX 鐵

17、路貨運(yùn)南站 10 公里。毗鄰?fù)?環(huán)線、津沽路、梨雙路、 XX 大道。同時(shí)，津港公路、津港高速、京 津塘高速、薊汕高速聯(lián)絡(luò)線穿行周邊。 公共交通 629 路、652 路、808 路、705路等途經(jīng)項(xiàng)目周邊，更有地鐵 1號(hào)線及 6號(hào)線與項(xiàng)目相鄰， 區(qū)位交通便利快捷。3.2.2 完善人文教育：周邊坐落 XX 科技大學(xué)、 XX 財(cái)經(jīng)學(xué)院、 XX 工程師范學(xué)院、現(xiàn)代 職業(yè)技術(shù)學(xué)校、 醫(yī)學(xué)高等?？茖W(xué)校等五所高校， 毗鄰即將興建的大運(yùn) 會(huì)場(chǎng)館及 XX 海河教育園區(qū)，為各類企業(yè)和 XX 經(jīng)濟(jì)可持續(xù)的發(fā)展提 供了豐富的人力資源和強(qiáng)有力的智力支持。3.2.3 優(yōu)越的人居環(huán)境：項(xiàng)目周邊既有高檔住宅區(qū)領(lǐng)世深白、 富麗

18、桃園、 也有大型居住區(qū) 海天馨苑、 金地格林等環(huán)抱左右， 同時(shí)領(lǐng)世郡和玫瑰莊園等高檔別墅 區(qū)更是各個(gè)企業(yè)高管人士的理想居所， 更有 300 萬(wàn)平米的 XX 新家園 大型生態(tài)居住區(qū)毗鄰，為企業(yè)員工提供了充足的居住空間。3.2.4 齊全的生活配套：中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)學(xué)校、銀行、電話局、派出 所等各種設(shè)施一應(yīng)俱全。三級(jí)甲等醫(yī)院海河醫(yī)院坐落鎮(zhèn)區(qū)；環(huán)美、肯 特、錦堂等高檔酒店領(lǐng)軍餐飲業(yè)的發(fā)展，每年接待來(lái)自京、津兩地食 客近三十萬(wàn)人次。3.2.5 雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)：項(xiàng)目與 XX 工業(yè)園區(qū)、津南開發(fā)區(qū)近在咫尺，毗鄰即將建設(shè)的、 被譽(yù)為 XX 版浦東的天鋼柳林風(fēng)景區(qū)。 同時(shí)距西青微電子工業(yè)區(qū) 5

19、公 里，距空港物流加工區(qū) 8 公里，距海泰產(chǎn)業(yè)基地 15 公里，周邊的現(xiàn) 代化科技工業(yè)園區(qū)共同形成雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)。3.3規(guī)劃理念及產(chǎn)品類型 331產(chǎn)品規(guī)劃理念:項(xiàng)目以高品質(zhì)的總部辦公樓為特點(diǎn)， 突出總部辦公研發(fā)概念，其 商務(wù)平臺(tái)功能，為入住企業(yè)提供多種商務(wù)交流空間。建筑本身具有地 標(biāo)性及整體性，同時(shí)建筑的美觀性、時(shí)代性、以及長(zhǎng)遠(yuǎn)性要結(jié)合完美， 要做到今后幾十年后，項(xiàng)目依然具有很好的使用功能和漂亮的觀感。項(xiàng)目效果圖匚匚r匚rFLL 廠 l.匚廠n匚口n口口es 口匚 rr r n- r Sr r!:E 匚匚匚匚匚匚口口 口口口口 nnncHi rrmrrrr r Lrr rrrrnM-fi ll

20、r匚pp 喬口匚口 nrnn 口 00 IrlL 口口 LLU-LLUG 口口 口口 R 口 DQSBBR ptl 口口 pnn-匚r r r r r r r r r r r r I n nNrc r r r r F -L- r r r r r E E rrrrr.rrrrr r.lrrrf PEP PM 口 只口口 HR口DR口UDFl!w!iH!: 口口口RE廠 !v口口口口門 r r r .1 r r I r I r I r c L t r -E r Lili Ffnr3.3.2產(chǎn)品類型:項(xiàng)目致力于為中、小型企業(yè)提供辦公、研發(fā)空間，單元面積30200平米，單元之間可以靈活進(jìn)行組合，整層面

21、積1100平米左右，可為提供大面積辦公空間，22層框架結(jié)構(gòu)。根據(jù)中、小企業(yè) 的辦公性需求，營(yíng)造出一個(gè)兼容創(chuàng)新意識(shí)、藝術(shù)氣息、個(gè)性辦公的辦公生產(chǎn)空間333目標(biāo)客戶定位:通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的梳理，本項(xiàng)目的主力客戶定位為:貿(mào)易企業(yè)金融證券企業(yè)服務(wù)行業(yè)自由職業(yè)者創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)信息咨詢企業(yè)網(wǎng)絡(luò)/IT企業(yè)媒體3.4 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思想1、項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)保、節(jié)能低碳理念，根據(jù)企業(yè)需求提供多種物業(yè) 產(chǎn)品，甚至可以量身定做企業(yè)所需要的產(chǎn)品。項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)生態(tài)，人 文關(guān)懷，園區(qū)不僅僅是入住企業(yè)生產(chǎn)工作的地方，同時(shí)也是他們 休閑，生活的地方，強(qiáng)調(diào)園區(qū)品牌與文化的建立。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)的整體性，全面性，要重點(diǎn)考慮園區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)的可持續(xù)發(fā)展 的目標(biāo)。

22、3、突出建筑群本身的地標(biāo)性，整體性，使園區(qū)在整體設(shè)計(jì)感念上讓 今后客戶與政府都有耳目一新的感覺(jué)。4、建筑的美觀性、時(shí)代性、以及長(zhǎng)遠(yuǎn)性要結(jié)合完美，要做到今后幾 十年我們的園區(qū)與建筑依然具有很好的使用功能和漂亮的觀感。5、突出規(guī)劃的交通的便利性，包括市政交通，園區(qū)內(nèi)的交通，平面 交通，立體交通等等概念。6、突出建筑物本身的環(huán)保節(jié)能理念，包括各種節(jié)能措施。7、突出園區(qū)整體設(shè)計(jì)的生態(tài)環(huán)保概念，以及園區(qū)的生活性，趣味性 等等，使園區(qū)不僅僅是企業(yè)生產(chǎn)工作場(chǎng)所，同時(shí)還是他們生活交 流的好的平臺(tái)，不僅僅具有建筑，還有小橋流水，交流休息平臺(tái)， 商務(wù)交往的小咖啡廳等。8、突出園區(qū)的文化品位，讓園區(qū)設(shè)計(jì)本身就具有很

23、強(qiáng)的文化以及品 牌感，包括園區(qū)的 LOGO 、大門，雕塑、小品、文化墻等等。9、突出園區(qū)設(shè)計(jì)的可持續(xù)發(fā)展性，包括可持續(xù)發(fā)展的空間，以及如 雨水收集，太陽(yáng)能利用等等可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)技術(shù)。10、突出園區(qū)信息化交流平臺(tái)的功能，多種信息化交流平臺(tái)以及服務(wù)11、突出園區(qū)智能化，成為高智能化總部基地。12、突出園區(qū)的安全性，多種安全設(shè)備設(shè)施保證入住企業(yè)的安全。13、突出園區(qū)的商務(wù)平臺(tái)功能，為入住企業(yè)提供多種商務(wù)交流空間的 可能。3.5勞動(dòng)安全貫徹“以人為本，科學(xué)管理”的方針，領(lǐng)導(dǎo)重視，全員參與安全生產(chǎn) 管理，保證安全保障資金投入，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中杜絕死亡事故。3.6環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目建成后的環(huán)境保護(hù)措施項(xiàng)目建成

24、后主要在污水、廢氣、噪聲等方面即將影響城市的環(huán)境，故考慮如下：1、污水：室內(nèi)廢污合流，室外雨污分流。室外設(shè)化糞池，生活污水 經(jīng)過(guò)化糞池匯集處理后統(tǒng)一排入市政污水井，廚房廢水經(jīng)過(guò)二級(jí)隔油 處理后才能排入市政污水管網(wǎng)，不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成污染，生活用水 進(jìn)行二次深度處理。2、噪聲方面：對(duì)來(lái)自水泵房、變壓器發(fā)出的噪聲在設(shè)備選型方面加以考慮；水泵均設(shè)置減震裝置，變電采用于式變壓器。對(duì)外界影響符 合GB3096-93中2類標(biāo)準(zhǔn)。即晝間：60dB(A)，夜間：50dB(A)。項(xiàng)目設(shè)備采用低噪音，設(shè)備基礎(chǔ)采用減震處理，對(duì)噪音較大的機(jī)房采 取隔音門、吸聲墻及吸頂，在風(fēng)管上設(shè)置消聲靜壓箱和消聲彎頭。3、廢物的處理

25、：商務(wù)園區(qū)的日常固體廢物主要是生活垃圾，擬采用 由物業(yè)對(duì)生活垃圾進(jìn)行分類收集，集中堆放，由物管部門及時(shí)統(tǒng)一運(yùn) 送到垃圾處理站進(jìn)行合理處置，嚴(yán)禁亂堆亂扔，防止產(chǎn)生二次污染。4、綠化方面采用中央綠地、外圍帶狀綠地相結(jié)合，基地綠地率25.00%。綠化作為城鎮(zhèn)空間組成要素，對(duì)城鎮(zhèn)景觀和生態(tài)環(huán)境影響 較大。同時(shí)，綠化也是環(huán)境保護(hù)最經(jīng)濟(jì)有效的措施之一。綠化不僅調(diào) 節(jié)空氣，維護(hù)生態(tài)平衡，而且美化環(huán)境、提升項(xiàng)目形象。充分發(fā)揮綠 化在凈化美化、防塵防噪方面的功能，營(yíng)造城市同綠意盎然，空氣清 新的生態(tài)環(huán)境。項(xiàng)目建設(shè)期的環(huán)境保護(hù)措施項(xiàng)目施工期間，應(yīng)注意工程施工過(guò)程中的環(huán)境保護(hù)和文明衛(wèi)生，并重點(diǎn)米取以下環(huán)境保護(hù)措施：

26、施工期廢氣污染控制措施1、施工期間的料堆、土堆等應(yīng)加防起塵的措施，挖出的土壤等固體廢物應(yīng)及時(shí)清運(yùn)，運(yùn)輸車輛要采用防止散落的塵土飛揚(yáng)的措施；工地周圍用圍墻或防護(hù)板圍護(hù)，減少工地?fù)P塵對(duì)環(huán)境的影響；2、保持出入口的路面清潔、濕潤(rùn)，以減少汽車車輪滾動(dòng)引起的揚(yáng)塵。并盡量減緩行駛速度；3、加強(qiáng)施工人員的環(huán)保教育，提高其環(huán)保素質(zhì)，提倡文明施工。4、施工期噪聲污染控制措施5、執(zhí)行建筑施工場(chǎng)界噪聲限值(GB12523-90 )對(duì)各施工階段噪 聲限值的要求。合理安排作業(yè)時(shí)間，高噪聲施工盡可能安排在晝間時(shí) 段，如需夜間施工，須提前向環(huán)境保護(hù)部門提出申請(qǐng)，待批準(zhǔn)后方可 在指定日期內(nèi)進(jìn)行；6、將施工現(xiàn)場(chǎng)的固定噪聲源，如

27、攪拌機(jī)（車）、臨時(shí)加工車間、建筑 料場(chǎng)等相對(duì)集中，并盡可能布置于遠(yuǎn)離周邊聲敏感點(diǎn)處；7、工地周圍設(shè)立圍護(hù)，規(guī)定運(yùn)輸車輛出入路線，盡量避開交通高峰 時(shí)間。施工廢水、建筑垃圾污染控制措施1、施工期工地廢棄物應(yīng)指定地點(diǎn)堆放并及時(shí)組織清運(yùn)，以避免大雨 時(shí)被地面徑流沖入下水道，流入水體；2、施工現(xiàn)場(chǎng)要嚴(yán)格規(guī)定排水去向或安排簡(jiǎn)易排水管道，嚴(yán)禁污水遍 地橫流；3、嚴(yán)禁將施工泥漿排入下水道，以免引起排水不暢，導(dǎo)致周圍地區(qū) 內(nèi)澇。3.7建筑節(jié)能“環(huán)保、節(jié)能建筑”或稱“綠色建筑”屬于可持續(xù)發(fā)展建筑的一種，它 是高效低耗、環(huán)保節(jié)能、健康舒適、生態(tài)平衡的高質(zhì)量建筑，被認(rèn)為 是今后建筑建設(shè)的發(fā)展方向。目前，所有新建、改

28、建、擴(kuò)建的民用建 筑都應(yīng)進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)。遵照?qǐng)?zhí)行的現(xiàn)行建筑類相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB5089-2005綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) GB/T50378-2006通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)程 GB50243-2002建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) GB500034-2004建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) GB/T5003-2001 空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)范 GB50365-2005綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則 （建科 2005199 號(hào)）夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) JGJ134-2001民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分） JGJ26-95 采暖通風(fēng)與空調(diào)設(shè)計(jì)規(guī)范外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程 JGJ144-2004采暖居住建筑節(jié)

29、能檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) JGJ132-2001地面輻射供暖技術(shù)規(guī)程 JGJ142-2004綠色建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 、公共建筑節(jié)能評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)綠色照明工程技術(shù)規(guī)程高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GB50045-95 （2005 年版）建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50015-2003 相關(guān)終端用能產(chǎn)品能耗標(biāo)準(zhǔn) 三相配電變壓品能效限定值及節(jié)能評(píng)價(jià)值 GB20052-2006 ； 管形熒光燈鎮(zhèn)流器能效限定值及節(jié)能評(píng)價(jià)值GB17896-1999 ；普通照明用雙端熒光燈能效限定值及能效等級(jí)GB19043-2003 ；普通照明用自鎮(zhèn)流熒光燈難效限定值及能效等級(jí) GB19044-2003 ；單端

30、熒光燈能效限定值及節(jié)能評(píng)價(jià)值 GB19415-2003 ； 單元式空氣調(diào)節(jié)機(jī)級(jí)效限定值及能源效率等級(jí) GB19576-2004 ；建筑外窗氣密性級(jí)分級(jí)及檢測(cè)方式 GB/T7107-2002 ； 通風(fēng)機(jī)能效限定值及節(jié)能評(píng)價(jià)值 GB19761-2005 。本項(xiàng)目根據(jù)國(guó)家和 XX 市的相關(guān)節(jié)能與環(huán)保政策，本著節(jié)能、環(huán) 保、因地制宜的原則，結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域定位、建筑類型和外部條件等 具體情況選擇能源形式。項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)狀況： 只要項(xiàng)目本身進(jìn)行必要的區(qū)內(nèi)管線的 建設(shè)及大市政的接入， 即可滿足本項(xiàng)目建設(shè)和使用要求， 能源供應(yīng)條 件（上水、電力、燃?xì)獾仁姓涮祝┏醪骄邆洹１卷?xiàng)目將認(rèn)真執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)， 積

31、極選用高效節(jié)能的設(shè)備、 材 料和技術(shù)方案， 嚴(yán)格實(shí)行了國(guó)家及地方的有關(guān)節(jié)能要求， 提高建筑外 圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能，用于項(xiàng)目的墻體材料、保溫材料、門窗部 品、采暖空調(diào)、 照明系統(tǒng)及設(shè)備選型均應(yīng)符合節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，并確保施工 到位。不在建筑活動(dòng)中使用列入禁止使用或限制使用目錄的技術(shù)、 工 藝、材料和設(shè)備，全部使用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料，有效減少通過(guò)圍 護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱，從而減少各主要設(shè)備的容量，達(dá)到顯著的節(jié)能效果。3.8 建設(shè)進(jìn)度安排2#地項(xiàng)目自 2011 年 4 月份開始建設(shè)， 3 年內(nèi)竣工驗(yàn)收并交付使 用。銷售工作自獲得銷售許可證后 1 年內(nèi)完成。第四章 投資估算及資金籌措項(xiàng)目總投資估算的依據(jù)項(xiàng)目投資

32、由土地購(gòu)置、前期開發(fā)、直接費(fèi)用（建安費(fèi)用） 、間接 費(fèi)用、（管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用、銷售費(fèi)用）幾部分組 成。該項(xiàng)目總計(jì)固定資產(chǎn)投資 3.413 億。土地成本：預(yù)計(jì)地塊土地成本為 100 萬(wàn) /畝，總計(jì)為 29.949 畝，合計(jì)土地成 本 2994.9 萬(wàn)元。前期費(fèi)用：前期費(fèi)用主要包括勘察設(shè)計(jì)、 報(bào)批報(bào)建、 基礎(chǔ)設(shè)施、配套費(fèi)用等， 費(fèi)用確定主要參考近期 XX 市建筑工程概預(yù)算和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目的實(shí)際情況，估計(jì)為800元/平方米，建筑面積73000川，合計(jì) 費(fèi)用為 5840 萬(wàn)元。4.1.3直接費(fèi)用:直接費(fèi)用主要為建安費(fèi)，參考XX市建筑工程概預(yù)算和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本

33、取定。建安費(fèi)如下表所示，合計(jì)2.19億丿元。項(xiàng)目建安費(fèi)估算表工業(yè)用地單價(jià)（元 / m2）建筑面積（m）建安成本（萬(wàn)元）備注地上建面30005500016500地下建面3000180005400合計(jì)60000219004.1.4間接費(fèi)用:間接費(fèi)用主要包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 用，參考XX市建筑工程概預(yù)算和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成 本，間接費(fèi)用估算表如下，合計(jì)間接費(fèi)用為 32000000元。項(xiàng)目間接費(fèi)用估算間接費(fèi)用計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)金額（萬(wàn)元）管理費(fèi)用（元）建安費(fèi)3%計(jì)算657財(cái)務(wù)費(fèi)用（元）每平米170元計(jì)算1241不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用（兀）建安費(fèi)3%計(jì)算657銷售費(fèi)用（元）銷售收入2%計(jì)算，根據(jù)各功能塊具體確疋835總計(jì)（元）33904.2項(xiàng)目資金籌措自籌資金：50% :項(xiàng)目回款周轉(zhuǎn)：10%銀行貸款：40%第五章效益分析5.1項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析項(xiàng)目總投資3.413億元，投資強(qiáng)度1139萬(wàn)元/畝；