天然氣家屬院物業(yè)管理專題方案

1、天然氣家屬院物業(yè)管理方案天然氣公司物業(yè)家屬院屬于老舊社區(qū)，且分散，數(shù)量多面積廣， 管理起來必然有眾所周知的困難：樓宇質(zhì)量差，設(shè)施設(shè)備老化、不健全，故障頻繁，維修不便 和復(fù)雜；未設(shè)計(jì)專用停車位，或臨時(shí)劃線，或見縫插針，位置有限不 能滿足并占用消防通道阻礙通行，甲方乙方及業(yè)主三角矛盾明顯。部分園區(qū)衛(wèi)生生活環(huán)境差，花園被業(yè)主占用；部分綠化無植 被；植被有蟲害；垃圾清理、清運(yùn)不及時(shí)；公共場(chǎng)合有雜物堆放等。 整頓效果不明顯，反復(fù)浮現(xiàn)；消防設(shè)施設(shè)備不健全，樓內(nèi)滅火器局限性、樓外有消防栓但 無消防水帶或消防水帶故障，導(dǎo)致消防隱患；人員工作缺少條理和籌劃及應(yīng)急調(diào)配解決不合理，事倍功半;上述問題是老舊社區(qū)典型的

2、問題體現(xiàn)，尚有其他硬件和軟件上的 問題頻繁浮現(xiàn)。究其主線除了受甲方因素和硬件條件制約，及運(yùn)作成 本控制的因素外，軟件因素即人員管理中的各方面的工作浮現(xiàn)的偏差 和局限性，是重要因素。公司文化和人員管理是公司得以長(zhǎng)期發(fā)展的命脈和主線，人是行 為實(shí)行的主體，人員的思想和規(guī)定與否統(tǒng)一和原則，是決定一種團(tuán)隊(duì) 的能否達(dá)到目的的核心要素。必須要重點(diǎn)從這方面入手?，F(xiàn)西安隴 合順物業(yè)管理服務(wù)有限公司第一分公司的公司文化已有定義，但要看現(xiàn)公司的公司目的、理念、宗旨、制度等每個(gè)人與否對(duì)的理解和熟記； 各部門崗位職責(zé)與否健全，內(nèi)容與否符合現(xiàn)實(shí)規(guī)定，與否可行？需要 調(diào)節(jié)和修正的要及時(shí)完善。這是公司所有員工涉及法人都應(yīng)貫

3、徹和執(zhí) 行的中心思想，也是投資人對(duì)員工，上級(jí)對(duì)下級(jí)的管理工具。因此， 公司文化隨著時(shí)間和運(yùn)作狀況的發(fā)展要隨時(shí)并盡快的籌劃內(nèi)時(shí)間進(jìn) 行完善和貫徹。雖然制定容易，規(guī)定人員貫徹比較困難，但一旦貫徹 則可一勞永逸實(shí)現(xiàn)任務(wù)制定者和執(zhí)行者的思想和行動(dòng)的統(tǒng)一。人員執(zhí)行方面，人員配備需要功能口齊全，考慮成本控制方面也 應(yīng)達(dá)到最低人員編制數(shù)，人可視個(gè)人能力合理分兼她職，但不可多于 三項(xiàng)，保證員工工作精力和耐受限度減少因此導(dǎo)致的工作失誤和負(fù)面 效果。人員分工要明確，安排事項(xiàng)要合理和籌劃性，做好機(jī)動(dòng)事項(xiàng)的 預(yù)判和安排，避免朝令夕改、盲目調(diào)配影響工作進(jìn)度和人員心態(tài)。各崗位人員培訓(xùn)貫徹，重點(diǎn)做好入職前培訓(xùn)，和上崗后的專

4、人帶 教。職前培訓(xùn)由項(xiàng)目主管執(zhí)行（公司文化、應(yīng)知應(yīng)會(huì)），上崗后選由 各區(qū)班長(zhǎng)執(zhí)行（現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際工作技能）。針對(duì)老員工做好逐個(gè)約談和篩 選，記錄好數(shù)字做替代準(zhǔn)備。根據(jù)記錄數(shù)字做相應(yīng)人員大數(shù)量的統(tǒng)一 招聘和培訓(xùn)，擇優(yōu)上崗，扭轉(zhuǎn)工作管理被動(dòng)的局面?，F(xiàn)對(duì)各部門做如下管理管理建議：一、工程部維?；I劃1、針對(duì)小辨別散的特點(diǎn)，各社區(qū)平常巡邏維保進(jìn)行時(shí)間頻率的辨別：序號(hào)社區(qū)名稱巡邏頻率時(shí)間巡檢維保內(nèi)容人數(shù)備注1丈八路1次/日周一1、公共照明及線路2人/次如遇特2高四路周六2、給排水管路、排污系統(tǒng)3、業(yè)主報(bào)修事項(xiàng)4、其她公共設(shè)施設(shè)備抽檢【具體 人員由 工程主 管進(jìn)行 指派。考慮輪 休和機(jī) 動(dòng)人員 安排】殊狀況 需調(diào)

5、配 人員或 調(diào)節(jié)用 時(shí)，經(jīng) 報(bào)備批 準(zhǔn)進(jìn)行 協(xié)調(diào)安 排3科創(chuàng)路4何家村2次/周周三、 周六5漢城路6鳳一路1次/周周日2、配電設(shè)備維護(hù)檢修序號(hào)類別項(xiàng)目周期時(shí)間備注1變電室低壓線路高壓線路2次/年4/10 月根據(jù)甲方具 體規(guī)定和及 時(shí)溝通做時(shí) 間調(diào)節(jié)2室外照明道路燈、庭 院燈、高稈 燈、投光燈、 其她照明燈燈桿補(bǔ)漆1次/年 檢修線路1次/年 清潔燈具1次/月5月3溝渠池井雨水口、雨 水井、污水 井、化糞池、 閥門井化糞池1次/半年 井內(nèi)雜物1次/年4/10 月4商業(yè)用房電路、消防1次/季度1/4/7/10 月二、環(huán)境工作籌劃針對(duì)丈八路、科創(chuàng)路、高四路三個(gè)大區(qū)衛(wèi)生和生活環(huán)境工作浮現(xiàn)的雜物多、清理留

6、死角、停車亂等問題，作業(yè)如下籌劃：1、平常清理管理員巡邏指引外，每周進(jìn)行周評(píng)比，參照保潔工作績(jī)效檢查表執(zhí)行（見附表）；2、每月最后一周進(jìn)行大清理，重點(diǎn)樓宇外部花園、死角清理，考慮清潔人員局限性問題，可調(diào)配此外兩社區(qū)各抽一名保潔增援一種 社區(qū)工作，三個(gè)社區(qū)各兩天清理，一周內(nèi)清理完畢進(jìn)行評(píng)比；3、各區(qū)樓道雜物每季度最后一周進(jìn)行清理，由管理員帶隊(duì)，組 織當(dāng)區(qū)保安、保潔進(jìn)行。清理前一周張貼告知，業(yè)主提前解決。4、建筑垃圾類提前避免，裝修、搬家戶登記、事前書面告知，保安保潔實(shí)時(shí)監(jiān)督。對(duì)于需物業(yè)協(xié)助和查無責(zé)任戶的建筑垃圾傾倒事 項(xiàng)，須提前協(xié)調(diào)解決單位或簽訂指定傾倒解決單位或機(jī)構(gòu)做應(yīng)急解 決。5、車輛管理積

7、極與甲方進(jìn)行定期數(shù)量核對(duì)，每季度一次。內(nèi)部每 月一次車輛信息核對(duì)，保安人員私放車輛，收受賄賂收取停車費(fèi)進(jìn)行 查處。針對(duì)未安裝車牌辨認(rèn)系統(tǒng)的社區(qū)，可制作相似車位數(shù)量的 編號(hào)牌，進(jìn)車發(fā)出場(chǎng)收，發(fā)完禁入。規(guī)范停放避免擁堵。6、綠化根據(jù)社區(qū)綠地面積，按每萬平方米設(shè)立固定在編綠化工1人（實(shí)際在編人員根據(jù)季節(jié)調(diào)節(jié)），年齡層次在25-55歲（根據(jù)實(shí) 際工作能力適應(yīng)放寬原則），以男工為主。臨時(shí)工：在植物生長(zhǎng)旺季 節(jié)，根據(jù)實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)工作需要適度安排部分臨時(shí)工，保證工作質(zhì)量需要。天然氣小辨別散綠化面積廣，在今年的三月份的補(bǔ)種期，需要補(bǔ)種灌 溉及防治病蟲害需添加臨時(shí)專業(yè)人員或外包。四月至十月灌溉修剪自行維護(hù)；11月修

8、剪防治期另需加強(qiáng)人手。期間工程部做好綠化工具 維護(hù)保養(yǎng)。7、如要提高衛(wèi)生環(huán)境質(zhì)量，要么增長(zhǎng)保潔人員編制，要么考慮保潔 業(yè)務(wù)外包。諸多物業(yè)公司都選擇將保安、保潔等“吃力不討好”的工作分包出去。 這樣做有幾種好處：1、減少物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本；2、便于成本核算和成本 控制；3、人員補(bǔ)充由外包公司負(fù)責(zé)，不容易形成缺崗也免卻了招聘 的煩惱；4、便于管理，服務(wù)不達(dá)標(biāo)直接扣錢。但是也有如下弊端：1、 減低成本的直接反映就是外包公司的人員素質(zhì)不抱負(fù)，也許引起投 訴；2、外包公司很也許會(huì)用缺編吃空額來增長(zhǎng)賺錢，影響服務(wù)品質(zhì)；3、外包公司人員非我司員工，也許浮現(xiàn)不服從管理的狀況，如果是 該公司的管理人員不負(fù)責(zé)任則問題更嚴(yán)重。究竟是自建保潔、保安隊(duì) 伍還是外包要受到項(xiàng)目性質(zhì)、賺錢狀況、領(lǐng)導(dǎo)思路等多方面因素制約 和影響。合伙的費(fèi)用為二人員工資福利+物料成本+利潤(rùn)+稅金。合同中除了 必須要有的金額、付款方式等條款外，一定要商定好服務(wù)范疇、原則、 違約責(zé)任和各自的權(quán)利和義務(wù)，以保障雙方的利益。大體的合伙方式：通過物業(yè)服務(wù)方案擬定保