房地產項目策劃投資環(huán)境分析與市場研究

1、項目投資環(huán)境分析與市場研究本章要點：1.市場分析是進行房地產開發(fā)可行性研究必要性和需求預測分析時的要緊內容；2.市場分析的方法：要緊是利用定量和定性的方法，進行系統(tǒng)的市場調查、需求預測、市場趨勢綜合分析。3.市場調查的種類、方法和內容（投資環(huán)境、市場供給、消費者和市場競爭情況） 手冊之中P104房地產市場調查的內容投資環(huán)境阻礙因素示意圖 手冊之中P217圖2214.需求預測的方法和內容房地產開發(fā)項目建設的必要性是可行性研究必須涉及的問題。在市場經濟條件下，分析房地產開發(fā)項目建設的必要性要緊是分析和評價項目的投資環(huán)境，調查和分析項目是否符合社會的需求，產品定位是否適當，這就引申出了市場研究問題；

2、同時，通過對項目的市場研究、分析，還要進一步測算項目在房地產市場的銷售、價格趨勢，這種測算要緊是區(qū)域房地產市場的需求預測，它是房地產項目科學決策的重要基礎，沒有科學、合理的預測就不可能作出正確的決策。因此，投資環(huán)境分析、市場研究是房地產開發(fā)項目可行性研究的重要內容和環(huán)節(jié)，是確?？尚行匝芯康慕洕u價和技術分析結論正確的前提。第一節(jié) 房地產開發(fā)項目投資環(huán)境要素分析考察在市場經濟進展中起核心作用的資本運動的特征和規(guī)律，能夠得知資本或投資有著極強的增值屬性，這種屬性隨著價值規(guī)律一起，在社會經濟生活中要求人們遵從它的這種固有的、桀驁不馴的品行。因而，要想取得良好的投資效果，就需要認識資本的屬性和運動規(guī)律

3、。決定投資效果的因素，通常表現為其空間投向或投資區(qū)位選擇，而這是由投資環(huán)境所確定的?！巴顿Y環(huán)境”關于每一個具體地域來講是其既定的社會經濟、政治法律、自然條件、地理區(qū)位以及人們文化素養(yǎng)與觀念等的總和。在進行房地產開發(fā)項目可行性研究工作時，對所研究的項目進行投資環(huán)境分析，是房地產投資活動中最為重要的時期和最為關鍵的環(huán)節(jié)。只有充分了解和把握項目的投資環(huán)境，才能制定出正確的項目開發(fā)方案，作出正確的投資決策，“投資環(huán)境的把握程度決定著項目投資效益的高低”已成為開發(fā)商的共識。關于房地產開發(fā)項目而言，由于其自身的所具備的不可移動性，以及投資數額大、投資期限長、阻礙因素復雜等等特征，投資環(huán)境的要素系統(tǒng)要緊分如

4、下幾類：（1）投資優(yōu)惠政策子系統(tǒng)，包括投入優(yōu)惠、產出優(yōu)惠和其它優(yōu)惠；（2）社會政治環(huán)境子系統(tǒng)，包括政治環(huán)境、法律環(huán)境、行政效率等；（3）經濟環(huán)境子系統(tǒng)，包括市場環(huán)境、經營競爭環(huán)境、基礎設施、勞動力資源及素養(yǎng)、科技創(chuàng)新、協(xié)作條件等；（4）自然地理環(huán)境子系統(tǒng)，包括地城區(qū)位、氣候條件、資源條件及組合等；（5）社會服務子系統(tǒng)，包括金融服務、生活服務等。每個子系統(tǒng)，依照需要還可接著細分。各環(huán)境要素子系統(tǒng)既獨立又相互聯(lián)系，相互交錯、相互阻礙、相互作用，具有一定的復雜性。 按要素存在的物質形態(tài)不同，可分為硬投資環(huán)境和軟投資環(huán)境兩類；按要素存在的范圍分類，可分為宏觀投資環(huán)境、中觀投資環(huán)境和微觀投資環(huán)境三類；按

5、要素內容的不同，有可分為社會環(huán)境、政治環(huán)境、文化環(huán)境、經濟環(huán)境、法律環(huán)境、自然環(huán)境、基礎設施等若干類型。據有關研究成果，一般房地產項目投資環(huán)境阻礙因素的層次結構模型如下圖：一、投資優(yōu)惠政策環(huán)境子系統(tǒng)投資房地產開發(fā)的投資優(yōu)惠政策要緊包括土地供應的優(yōu)惠政策、都市舊區(qū)改造的優(yōu)惠政策、動拆遷優(yōu)惠政策、上海的365政策的同意和分析相臨的兩塊地，要開發(fā)先優(yōu)惠中福開發(fā)開發(fā)商利潤的50%來自于政策的優(yōu)惠，房地產開發(fā)市場的尋租現象的客觀存在，“如何合法化”二、社會政治環(huán)境 社會政治環(huán)境是指政治環(huán)境、法律環(huán)境、行政效率。要緊包括社會秩序、社會信譽、社會制度、法律的完備性、法律的穩(wěn)定性和執(zhí)法的公正性四、自然地理環(huán)境

6、五、社會服務環(huán)境通過考察總結國內外投資環(huán)境建設的經驗，結合我國國情，改善投資環(huán)境可從下述方面進行： 第一，配套與完善基礎設施，特不是都市基礎設施。我國一些地區(qū)經濟進展進入成熟和成長時期，一些不發(fā)達地區(qū)也在積極預備條件，經濟開始進入啟動進展時期，然而各地區(qū)幾乎無一例外地存在著產業(yè)結構上的嚴峻矛盾，其中最要緊的又是基礎產業(yè)和基礎設施的嚴峻滯后，以至制約了生產的正常運行，扼制了經濟的順暢進展。這關于吸引一定規(guī)模、性質的外資有不利的阻礙。 第二，提高社會經濟治理水平，特不是各級政府部門工作效率、工作質量。這是進展中國家和不發(fā)達地區(qū)普遍存在且十分突出的問題，政府機關辦事拖拉、官僚作風使海外投資者望而卻步

7、。 第三，提高勞動力素養(yǎng)，特不是提高科學技術水平。具備一定勞動技能的勞動力和高素養(yǎng)的科技人員，是先進、尖端產業(yè)的必備條件。以教育為本，從國家、地區(qū)經濟進展的長遠考慮，教育的普及與提高、科學文化事業(yè)的進展，是宏觀投資環(huán)境建設的一個最全然最要緊的方向。 第四，制定地區(qū)產業(yè)進展戰(zhàn)略。依據勞動地域分工、國家產業(yè)政策和地區(qū)進展戰(zhàn)略，選準地區(qū)特色產業(yè)，集中人、財、物營造地區(qū)投資小環(huán)境。 投資環(huán)境建設，是一個直接關系到國家或地區(qū)經濟進展、社會進步的大問題，需要通過深入研究和借鑒國內外成功的投資環(huán)境建設方式、方法，逐步總結整理出適合我國國情的投資環(huán)境建設方略、途徑與方法，以卓有成效地加速我國的投資環(huán)境建設。

8、三、建議創(chuàng)建和推行“中國投資環(huán)境評價評審制度” 要解決經濟建設中“一哄而上”、盲目引進、重復建設、比例失調、投資效益低下等投資決策的弊端，除大力開展投資環(huán)境研究，積極進行投資環(huán)境建設外，我們認為還必須建立和實行投資環(huán)境評價、評審制度。這既是確保投資環(huán)境研究成果和投資環(huán)境建設方案的科學性、權威性的要求，也是最終保證投資決策正確性的需要。 投資環(huán)境是一個龐大的復雜動態(tài)系統(tǒng)，它涉及有形的自然資源與自然條件等，也包括著所有無形的觀念形態(tài)、民俗民風、情報信息等等，既有與人類生產、生活有阻礙的“硬”投資環(huán)境要素，也有“軟”投資環(huán)境要素。這些投資環(huán)境要素，不但自身都處在不間斷的運動變化之中，而且它們之間有著

9、相互關聯(lián)、相互作用、相互阻礙和相互制約。對它們的研究，既不能僅作定性研究，也不能僅作定量研究，而是要作定性、定量相結合的研究；同時也不能只作靜態(tài)研究，還應做出動態(tài)的分析；同時也不能只孤立地做一時一地的投資環(huán)境研究，而是要把所研究地域置于與其相關聯(lián)、相聯(lián)系的大區(qū)域，乃至全國、全世界投資環(huán)境之中，來視其投資環(huán)境優(yōu)勢、劣勢及其改善途徑。另外，研究任何地域、產業(yè)、行業(yè)投資環(huán)境，還應注意參照和借鑒國內外投資環(huán)境研究成果。由此可知，投資環(huán)境研究所涉及的廣度和深度，都不是幾個學科、幾個部門和單位所能包攬和勝任的，這需要多學科、多部門協(xié)同配合，綜合攻關，這是投資環(huán)境本身學科特點決定的，對它的研究只能采取多學科

10、綜合協(xié)同式的考察分析與研究，才能幸免和克服過去有、現在依舊存在的弊端“自己立項、自己設計、自己審批”的方法。我們認為，對投資環(huán)境研究成果，實行評價、評審制度，這一方面能夠促進和保證投資環(huán)境研究的綜合性，多學科多部門聯(lián)合攻關，達到應有的深度和廣度；另一方面以制度形式來進行投資環(huán)境研究成果的評價、評審，從而逐步杜絕以往研究的偽科學行為，為投資環(huán)境研究廣泛、深入、健康的推行做出努力。 同時，對投資環(huán)境建設工作，亦即對投資環(huán)境建設方案的設計、選擇與實施，以及方案實施后的效果追蹤，也都要實行評價、評審工作。僅就投資環(huán)境建設方案的設計與選擇來講，建設方案的設計是在研究基礎上產生和形成的，但建設方案往往不是

11、一個，是兩個或兩個以上，因此就遇到方案的選擇問題。這種選擇正確與否，直接關系到地區(qū)投資環(huán)境建設，也直接關系到地區(qū)經濟進展。比如，通過某項或某幾項投資環(huán)境的關鍵建設與改善，能否使不發(fā)達地區(qū)經濟較快啟動起來，或使地區(qū)經濟從成長型加快步入成熟型，或使發(fā)達地區(qū)接著保持其繁榮。經濟進展的成果同投資環(huán)境建設方案的選擇關系極大，舉例來講，在我國的一些不進展地區(qū)，同是在改革開放的形勢下，有些地區(qū)不是憑惜豐富的自然資源去進展基礎產業(yè)、基礎設施等“硬”投資環(huán)境建設，而把精力和財力著重去搞“減免稅收”、“炒賣房地業(yè)”等等“軟”環(huán)境建設上去，到頭來既未吸引來資金或外資，也延誤了區(qū)域經濟開發(fā)的時機，經濟依舊徘徊在不進展

12、時期；也有一些不發(fā)達地區(qū)，既重點抓了地區(qū)產業(yè)、基礎設施等“硬”投資環(huán)境建設，使交通、通訊大為改觀，相應的也在“軟”環(huán)境上加強了建設，不但在稅收上適當優(yōu)惠，也在人才培養(yǎng)、政府辦事效率等方面注意改進，結果不但吸引來內資，也吸引來外資。如此，不但豐富的自然資源得到有效開發(fā)利用，經濟得到進展，而且后來居上。顯然，投資環(huán)境建設方案的選擇，投資環(huán)境要素改善的排序與組合，決非單一部門、單一學科所能完成之事，必須要有多學科。多部門共同完成綜合評價、評審，對方案、要素排序、組合做出正確抉擇。 由上可知，投資環(huán)境研究、建設，及其評價、評審，差不多上綜合性、學術性、政策性專門強的工作，且又是阻礙巨大，作用深遠的情況

13、，在國際上也僅是近二十年新開創(chuàng)的研究領域和事業(yè)。因為不管投資環(huán)境與建設，依舊投資環(huán)境的評價與評審，都直接關系到區(qū)域開發(fā)、項目運營的成敗，因此，都需要給予充分的認識和極大的重視。尤其對投資環(huán)境的評價與評審工作，急需以制度形式把它確定下來，并貫徹執(zhí)行。我們明白，自改革開放以來，國家差不多推行了“環(huán)境阻礙評價制度”和“項目可行性研究的評審制度”，這兩種制度的實行，對我國的環(huán)境愛護和項目的微觀決策起到了良好的作用，幸免和減少了眾多失誤。然而，在我國當前的經濟建設中，投資領域的失誤仍然較多，有的甚至還專門嚴峻。而創(chuàng)建和實行“中國投資環(huán)境評價、評審制度”是解決投資決策失誤弊端的一個重要途徑與方法。投資環(huán)境

14、評價、評審制度的實行，一是會加速推動我國的投資環(huán)境研究事業(yè)；二是會使我國的宏觀、中觀投資決策做到有根有據，能夠大大減少和幸免盲目引進、重復建設等投資失誤；三是能夠實現我國投資環(huán)境建設及其評價、評審制度的規(guī)范化，使其建設與評審及早同國際慣例接軌，為更多更好地使用國內外投資制造環(huán)境條件；四是能夠提高投資決策的科學性、權威性。 總之，在深化改革開放，加速建立社會主義市場經濟體制的今天，建立和推行“中國投資環(huán)境評價、評審制度”，已是勢在必行，而且早推行早得益。第二節(jié) 房地產開發(fā)項目投資環(huán)境評價為什幺要進行市場和投資環(huán)境分析？如何進行市場和投資環(huán)境分析？具體的方法是什幺？市場調查的概念和差不多方法？房地

15、產的生命周期理論第三節(jié) 市場研究 參考可行性研究與項目評價P21“市場研究”房地產開發(fā)的市場需求是項目必要性的基礎，而市場研究是解決項目必要性的關鍵。在項目決策前，要弄清晰房地產市場的供給和需求情況，如誰需要，為什幺需要，需要多少，通過什幺方式租售，在什幺地點、什幺時刻租售，希望以什幺價格來租售等問題。在市場經濟條件下，市場研究差不多成為房地產可行性研究中最要緊的部分，與經濟分析、技術分析一道構成了房地產開發(fā)項目可行性研究的三大支柱。一、市場研究的要緊內容“生產什幺和生產多少、如何生產、為誰生產”是一切經濟組織面臨的三個差不多問題，分析與解決這三個問題的動身點和歸宿差不多上市場。因此在投資項目

16、決策前的 可行性研究中進行市場研究，確定投資項目的必要性與合理性將為項目決策提供依據。房地產市場是商品經濟的產物，我國房地產市場的形成與十一屆三中全會以來實行的改革開放政策息息相關，在房地產商品流通的過程中，供給與需求始終存在著矛盾，“供不應求”、“供大于求”、“賣方市場”“買方市場”等矛盾的結果通過市場活動反映出來，并在市場調節(jié)和政府干涉的不斷運動中，通過尋求供給與需求的相對均衡來解決。因此隨著市場經濟的不斷發(fā)育、市場的日益成熟，市場的作用越來越明顯。房地產市場在市場機制下配置存量房地產資源和利益，是實現社會再生產的橋梁與紐帶。在市場經濟的條件下，社會再生產的生產、消費、社會的分配與再分配各

17、個環(huán)節(jié)的活動都離不開市場。開發(fā)商通過市場租售產品，以實現其開發(fā)目的；消費者的需求通過市場購買或租賃來滿足；社會的分配與再分配也要通過市場來實現。市場是社會經濟活動的一面鏡子，社會經濟活動中價值規(guī)律和供求規(guī)律通過市場自發(fā)的調節(jié)作用來體現，房地產市場顯現供給和需求的變化，指導供應適應需求的變化。開發(fā)商通過及時了解市場信息，以顧客的需求為導向，決定供給的增減。這種自我調節(jié)產銷與需求的特點，反映了社會經濟活動的狀況。房地產市場研究要緊有以下內容：1. 依照市場進展變化情況確定項目產品的目標市場，即明確市場定位。在一般情況下往往選擇具有一定進展?jié)摿Φ牡貐^(qū)和區(qū)域和有較強需求的客戶群作為目標市場。2. 市場

18、現狀及進展趨勢預測。通過市場調查，掌握目標市場的供求狀況、需求特征以及今后可能的 進展變化方向，并預測總需求的進展趨勢。3. 明確目標市場特征。例如：對產品的性能、功能、質量及價格的要求；消費者需求動機及偏好特征；競爭狀態(tài)及進入障礙；產品的價格彈性以及阻礙產品需求的要緊因素等等。4. 項目產品的銷售量預測及銷售策略的確定。市場對產品的總需求量并不等于項目產品的銷售量，因此還必須在總量預測的基礎上，通過市場競爭的優(yōu)劣勢分析，可能項目以后的市場占有率，并以此可能項目以后可能的銷售周期，并制定相應的銷售策略。二、市場研究的要緊方法房地產開發(fā)項目可行性研究進行市場研究的目的在于揭示出房地產市場供給及其

19、需求狀況。市場研究的要緊目的是要搞清晰開發(fā)項目的市場狀況，包括：產品市場容量、市場特征、需求量進展趨勢以及競爭程度等。市場活動千變萬化，但有一定的規(guī)律可循，按市場的運動規(guī)律分析市場，是投資項目市場研究的差不多前提。市場研究的方法要緊是利用定量和定性的方法，進行系統(tǒng)的市場調查、市場預測、項目的SWOT分析。（一）市場調查市場調查確實是在投資項目決策前的可行性研究時，進行與項目相關的產品、價格、競爭對手、宏觀環(huán)境因素等市場信息的收集、整理等工作，通過分析，掌握市場信息及市場結構的現狀，為進一步的市場分析和投資決策打下基礎。房地產市場調查是房地產企業(yè)或托付專業(yè)公司為實現或確定某目標、策略，運用科學理

20、論和方法以及現代化的調查技術手段，通過各種途徑收集、整理、分析有關的房地產市場的資料信息，正確推斷和把握房地產市場的現狀及進展趨勢，并為企業(yè)科學決策提供正確依據的一種活動。依照可行性研究的深度不同，市場調查的內容有所不同。但總的來講，作為市場研究的基礎性工作，市場調查確實是要用科學的方法，有目的地、系統(tǒng)地收集房地產市場活動的真實情況，獲得市場研究的基礎資料。1. 市場調查的程序市場調查的程序一般分為調查預備、調查實施和調查結果處理三個時期（詳見圖xxx）。確定調查的目的、要求、對象等預調查、進一步明確調查范圍確定調查項目、制定實施打算決定收集資料的來源與調查方法設計調查表格與抽樣調查方案組織人

21、員進行現場調查資料分整與綜合分析提交市場調查報告調查預備時期調查實施時期調查實施時期圖xxx 市場調查程序2. 市場調查的內容及類型由于阻礙房地產市場的因素是多方面的，因此市場調查的內容也是廣泛的。一般講來，房地產市場調查的內容要緊包括以下幾個方面：（1）市場環(huán)境調查。其要緊目的是調查企業(yè)無法操縱的阻礙市場的外界因素。其要緊的調查內容是：政治法律環(huán)境、經濟環(huán)境、社會文化環(huán)境等。A政治法律環(huán)境。包括國家法律、法規(guī)是否健全，地點性政策是否連續(xù)，地點性法律、法規(guī)的完善程度，國家或地點政局的穩(wěn)定程度，地點稅收政策的優(yōu)惠等。B、經濟環(huán)境。要緊是指項目所在國家或地區(qū)的經濟進展狀況，通常需要考察該地區(qū)過去若

22、干年的經濟進展狀況，常用的經濟指標有：國民生產總值（GNP）、國內生產總值（GDP）、通貨膨脹、物價指數、房地產市場指數、空置率及人均國內生產總值等，并用技術方法來分析其增長的趨勢。C、社會文化環(huán)境。要緊是指項目所在國家或地區(qū)的人文狀況，地理條件，居民的文化程度和偏好等。人文狀況是指該國家或地區(qū)的人口數量、家庭規(guī)模及結構、宗教信仰和習俗、受教育程度如文盲比例，受到中高等教育人數比例等。（2）技術進展調查。其要緊內容是：了解國內外規(guī)劃設計、施工技術、設備材料的現狀和進展趨勢。A、規(guī)劃設計。要緊調查分析房地產市場中類似產品的規(guī)劃設計手法、創(chuàng)新理念和對房屋功能的充分利用及開發(fā)，從規(guī)劃設計角度調查分析

23、深受市場消費者歡迎的樓盤。B、施工技術。調查近幾年施工技術和方法的現狀和進展，搜集采納施工新技術、新方法后阻礙房地產產品生產周期、工程質量、建筑成本等方面的資料。C、設備材料。了解國內外建筑工程設備材料的現狀和進展趨勢，掌握新設備、新材料的使用對房屋功能改進、工程進度、質量、價格等方面的阻礙。（3）供給量與需求量調查。調查與擬開發(fā)項目類似的房地產現有和潛在的消費人數與消費量；市場存量和增量的情況，包括都市歷年來各類用途商品房建筑面積、現有各類用途商品房的可供面積、空置房面積、在建工程面積；需求量的變化趨勢；本區(qū)域內類似房地產的租售總量等等。（4）消費調查。要緊調查消費者的類型、購買能力、居住地

24、區(qū)、購買動機、購買適應、消費偏好等；調查對消費者消費行為起決定作用的要緊因素。（5）產品定位和質量調查。產品定位需求調查要緊是調查消費者對房屋的房型、檔次、標準等需求；產品質量需求調查一般要調查消費者對產品的內在質量（如性能與結構、可靠性等）需求、對房屋外觀質量（外立面風格、飾面材料、附屬設施）需求和對物業(yè)治理服務的需求。（6）價格需求調查。調查消費者對產品價格變化的反應，了解消費者最樂意同意的價格水平，分析價格構成和特性等。（7）競爭調查。競爭調查確實是對開發(fā)項目在市場上的競爭能力和競爭對手數量的調查。它包括現有的競爭對手和潛在的競爭對手及其優(yōu)勢、市場分額及變化趨勢；各競爭對手所開發(fā)的房屋特

25、點及服務優(yōu)勢，開發(fā)房屋的數量及銷售情況，以及暢銷或滯銷的數量和緣故；競爭對手的房屋開發(fā)成本、工程造價、土地利用效率、銷售價格水平、投資效益及投資打算；競爭對手的營銷手段，包括產品、價格、銷售措施、廣告宣傳等有何特色。依照房地產市場調查的深入程度，可將市場調查劃分為：探測性調查、描述性調查、因果性調查和預測性調查。（1）探測性調查。探測性調查是在對房地產市場情況專門模糊或對所要調查的問題不知從何處著手時所采取的方法。要緊目的是發(fā)覺問題和提出問題，以便確定調查重點。（2）描述性調查。描述性調查是對已有的問題作如實的反映和具體的回答。描述性調查從外部聯(lián)系上找出各種相關因素對提出的問題進行回答，并在此

26、基礎上，再提出一些相關的問題。描述性調查必須占有大量的信息，調查前需有較詳細的打算和調查提綱，以保證調查資料的真實性、可靠性和有用性。（3）因果性調查。因果性調查也叫因果關系調查法，是在描述性調查的基礎上進一步研究分析問題的前因后果，找出阻礙問題的各個因素與問題之間的因果關系。（4）預測性調查。預測性調查是通過收集、分析、研究現有的各種市場資料，運用數學方法，可能以后一定時期內房地產市場對某種類型房地產的需求量及其變化趨勢。3、市場調查的差不多方法房地產市場調查的差不多方法有：訪問法、觀看法和統(tǒng)計分析法。 還有一個是試驗法，本人認為不適用于房地產的市場調查。（1）訪問法。訪問法也稱詢問法，它是

27、指調查者通過與被調查者口頭、通話或書信等方式了解情況，這是項目市場調查的要緊方法。按這種方式進行調查一般都要事先設計好需要調查的內容、項目、表格等，然后按設計的要求進行調查。訪問法一般又可分為面談調查、郵寄調查、電話調查和留置調查（立即調查表當面交給被調查者并講明要求后，由被調查者事后自己回答，調查人員再按規(guī)定時刻收回調查表）。（2）觀看法。它是調查者從側面觀看被調查對象的活動來獲得第一資料的調查方法。由于被調查者沒有意識到自己在同意調查，可不能產生顧慮和約束，因此得到的資料具有一定的客觀性。但觀看法需要時刻長、工作量大，在投資項目可行性研究中較少采納。（3）統(tǒng)計分析法。利用現代統(tǒng)計技術，在掌

28、握部分歷史數據資料的情況下，對房地產市場的整體運動規(guī)律作出合理的推測。具體可分為： eq oac(,1)趨勢分析法。將過去的歷史資料加以累計比較，從中查找變化的規(guī)律，以推測以后變化的方向。其最為簡單的方法是移動平均法和指數平滑法。 eq oac(,2)相關分析法。研究某一變量（如價格等）與各因素之間的關系，用以比較各阻礙因素的相對重要性、靈敏度等評估值，其最常用的方法是回歸分析法。（二）市場預測由于房地產市場總是處在不斷變化和進展的運動狀態(tài)，今天的市場結構和狀態(tài)并不代表改日的市場，由于種種阻礙房地產市場進展的因素的存在，以后市場與今天的差不巨大。而一般的房地產開發(fā)項目，從土地的取得，建筑物和附

29、屬構筑物的建筑，一直到交付使用，是需要相當長的時刻的，一般來講，一般的開發(fā)項目需要兩年到三年時刻，規(guī)模稍大的綜合性項目需要四至五年，而一些成片開發(fā)的大型項目需要的時刻更長。因此，我們必須著眼于以后的市場，通過科學的預測，掌握以后市場的結構和狀況，尤其是類似項目的供給與需求狀況。房地產市場預測 參偉業(yè)“2002年北京房地產市場預測報告”的部分觀點能夠按照價格走勢、供需關系和產品設計等幾個方面對區(qū)域房地產市場的變化趨勢進行比較全面、系統(tǒng)的預測，力求客觀、真實與準確。1. 市場預測的差不多程序 參手冊P111。（1）預備時期。包括確定預測目標和要求、收集資料、分析推斷三個環(huán)節(jié)。A確定預測目標和要求。

30、在可行性研究過程中，房地產市場預測的內容專門多，涉及的面也專門廣，不同的研究深度和研究背景有不同的預測要求，所需的資料及采納的預測方法也不一定相同，應該做出正確的選擇。B收集資料。作為市場預測的基礎性工作，資料包括歷史資料和現實資料。歷史資料要緊是開發(fā)項目所在都市和地區(qū)的社會和經濟統(tǒng)計資料，以地點政府有關職能部門公布的資料為準。例如，要收集歷年增量房的供應量、開工量、竣工量和成交價格等房地產二級市場資料，存量房的成交量和成交價格等房地產三級市場資料，土地供應打算、實際供應量（上市量）和實際取得價格等房地產一級、二級市場的土地資料；同時，還要收集社會分配收入等方面的資料。這些資料是我們在進行市場

31、研究時的重要依據。現實資料要緊包括三個方面：一是所在區(qū)域人員結構、數量和收入情況，產業(yè)結構和經濟結構現狀和調整情況；二是消費者偏好，要緊體現在房型、單價、總價等方面，往往反映市場需求的變化趨勢；三是市場調查資料，是對房地產市場的客觀反映。C分析推斷。是對收集的資料進行整理、分析和處理，重點對市場阻礙因素同房地產市場需求之間的關系、房地產市場的供求關系及其變化、消費心理和其它方面等做出分析推斷。（2）實施時期。包括預測和預測結果分析兩個環(huán)節(jié)。A預測，要緊是選擇合適的預測方法和預測模型。從時刻、數據、精度、費用和有用等五個方面綜合考慮選擇預測方法，盡量做到定量和定性方法相結合，分析結果相互補充、驗

32、證。同時，要依照所掌握的資料情況來選擇數學模型，科學、合理地確定變量之間的關系和參數，建立有用、準確的預測模型。將有關數據代入模型，計算出預測結果。B預測結果分析。第一步是結果分析，即對預測結果進行分析、檢查是否達到預期的目標，預測誤差是否在同意的范圍內，預測結果是否合理。若得出否定的結論，則應重復前面的步驟，重新確定目標，或選擇其它的方法重新預測。第二步是預測誤差，2. 價格走勢市場走勢與房價的變化趨勢是所有人士最為關懷的，同時也是市場預測中的重中之重。變化趨勢的表示方式各不相同。但總的來講，無外乎定量描述和定性描述兩種。定量描述要緊直接用價格和房地產價格指數來表達，一般能夠用“增長、降低”

33、的相對數字來表示；而定性描述一般用“高位盤整”、“市場走強”“價格下降趨勢明顯”“稍許上揚但走勢向下”“市場價格整體趨降，但特定區(qū)域的特定產品的價位有上升空間”等非數字語言表達，是一種間接的表示方法。在進行市場研究預測市場價格走勢時要注意以下問題：（1）利用房地產指數等市場分析工具 參中國房地產2002年4期“中國當前幾種要緊的房地產指數”，P25房地產指數包括房地產價格指數和房地產綜合景氣指數，分為全國性房地產指數和地點性房地產指數。房地產價格指數是動態(tài)描述一定區(qū)域內各類房地產（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價格變動及其總體價格平均變動趨勢和變動程度的相對數。房地產綜合景氣指數則是依照一定的原則選取包

34、括房地產價格在內的多種反映房地產市場景氣或房地產進展狀況的經濟指標，采納一定的綜合方法（如合成指數法或擴散指數法）對這些指標進行加權綜合，得到一個綜合景氣指數，以反映房地產市場或房地產業(yè)的景氣狀況。據不完全統(tǒng)計，目前我國公布的各類房地產指數有10多個。全國性房地產指數有中房指數、國房指數、全國35個大中都市房地產價格指數、戴德粱行指數，地點性房地產指數有偉業(yè)指數、西安40指數、中原都市指數、上房50指數、鄭州40指數和同致指數等。正確地利用房地產指數那個分析工具，能夠從指數的變動軌跡，清晰地分析出市場進展的周期軌跡，為項目的市場研究提供重要的數據。通過適當地技術處理，能夠預測項目建設期或項目銷

35、售期內房地產市場的價格走勢，為項目的經濟評價做預備。（2）注重項目特性如何使房地產可行性研究報告中市場研究的價格走勢分析具有項目特性，是一個值得注意的問題。房地產產品的價格具有明顯的時刻性、區(qū)域性和單件性，使得價格走勢分析具有專門性。確實是講在進行具體的項目市場研究時，不僅要分析研究所在都市的房地產價格走勢，而且要重點分析研究項目所在區(qū)域、地段的房地產價格走勢，這是由房地產市場的區(qū)域檔次化的進展趨勢所確定的。以上海市徐匯區(qū)的住宅市場為例，其價格總范圍在3500元12000元之間，差不多上以差額1000元左右形成價格區(qū)間，覆蓋了各個住宅檔次。在此情況下，應確定幾個價格區(qū)間為要緊預測價格區(qū)間，得出

36、與本項目類似房地產市場的價格走勢。（3）注意定量分析和定性分析相結合分析價格走勢應做到定量分析和定性分析相結合。在運用價格和價格指數的具體數據來分析預測時，同時要盡可能地對阻礙房地產市場價格的因素進行分析。要在以往歷史資料分析整理的基礎上，對土地費用、前期開發(fā)費用、工程造價、其它各種稅費等的變化趨勢進行分析、推斷，可能其對價格的阻礙程度。同時，要考慮其它一些非定量因素，分析對價格走勢的阻礙，在定量分析的基礎上做出推斷。3. 供需關系（1）供給方面第一，對房地產市場土地供給量的預測。要在了解和熟悉當地的土地供應政策和土地供應方式的基礎上，重點分析和預測一定時期內項目所在都市的土地供應量、供應頻率

37、、規(guī)劃限制條件的變化；同時，還要分析同一供需圈內是否會因為產業(yè)結構調整發(fā)生土地改性（變更用途），從而增加土地供應量，阻礙整體土地供應水平。以便在可行性研究中對這些因素對項目的阻礙進行比較、分析，提出對策和建議。第二，分析和預測同一供需圈的樓盤上市量和潛在供應量。在市場預測時，不僅要預測同一供需圈內的新盤推出量和開盤時刻，而且要預測市場上潛在開發(fā)項目的開工時刻和供應量，為分析供給對需求的阻礙提供基礎數據。第三，重視項目所在區(qū)域的“城鎮(zhèn)市政建設和舊區(qū)危房改造項目規(guī)劃”的分析研究，調查和研究這些項目的實施對房地產產品供應的阻礙。采納定量分析的方法，預測 “改造規(guī)劃”導致房地產市場增加或減少的供應量（

38、包括二手房）；同時采納定性分析的方法，分析“房屋動遷引起臨時性供應短缺”可能發(fā)生的時刻及持續(xù)時刻，以及時期性的缺口。第四，對投資開發(fā)資金來源、構成變化和現金流量趨勢做出分析預測。投資資金來源和資金量的變化會直接阻礙到市場供給和產品結構，要對房地產市場特不是同一供需圈的投資資金情況進行分析、預測，特不對外來資本是否會引起市場結構性變化做出推斷。（2）需求方面 第一、第二參中國房地產研究2001/2，P75，其它部分自己觀點。研究需求是房地產開發(fā)項目可行性研究的必要前提條件。隨著社會經濟與技術的進展，需求在形式、層次和水平上都會發(fā)生變化，具體表現為需求的多樣性、層次性和進展性等。研究市場需求變化趨

39、勢，除了考慮都市居民的整體收入水平及房地產價格對房地產市場需求的阻礙外，關于特定的房地產產品，尚需考慮都市經濟進展水平、人口數量及結構、都市產業(yè)結構的演進、都市自然條件等因素對其市場需求的阻礙。第一，分析、預測都市經濟進展水平對房地產需求的阻礙。隨著都市經濟的進展趨勢，阻礙房地產需求的以下因素可能會發(fā)生變化：都市職工人均收入，用于住宅消費的收入比例，良好的經濟效益促使企業(yè)或社會團體的不斷增加和規(guī)模擴大。在進行市場研究時，要預測這些因素是否會發(fā)生變化，可能變化發(fā)生的時刻，分析其對市場需求可能產生的變化值，特不要重點分析對本項目的目標客戶群需求的阻礙程度。第二，都市人口增加對房地產需求的阻礙。人口

40、的增長是阻礙房地產市場需求的直接因素。隨著我國都市化進程的加快，都市規(guī)模不斷擴大，大量本地農業(yè)人口和外來人口的不斷遷移，導致都市人口的不斷膨脹，必定造成人們住房及用房需求的增加，從而帶動整個都市房地產業(yè)的進展與興盛。第三，市場需求層次化分析。在可行性研究過程中，要對房地產市場需求層次進行分析、預測，對需求層次呈多元化和兩極化趨勢做出推斷，特不要重點分析適合本項目的消費群體的消費偏好、消費特點、需求層次水平和房屋消費變化傾向。同時，要分析家庭結構、人口年齡的變化對市場需求的阻礙，對項目所在區(qū)域的市場需求層次做定性分析。第四，分析房地產市場的相關政策、規(guī)定對房地產市場需求的阻礙。政策包括國家貸款利

41、率政策、住房公積金政策、契稅政策、住房商業(yè)貸款政策和所得稅抵扣政策等，規(guī)定包括商品房預售規(guī)定、舊房（二手房）交易規(guī)定和首期付款規(guī)定等。從我國房地產市場的進展進程看，政策、規(guī)定的實施對房地產消費需求的阻礙度是相當大的，要分析、預測在以后的一定時期內，政策、規(guī)定可能發(fā)生的變化，以及分析其對市場需求所帶來的阻礙。第五，分析投資、資本市場對房地產市場需求的阻礙。例如，在股市動蕩，其它投資渠道又不暢的情況下，投資者是否開始考慮將資金轉向投資物業(yè)房產這一風險相對較低，卻有較高回報的投資市場內。要分析住宅、商業(yè)、辦公類和高檔公寓等物業(yè)的租金的進展勢頭，投資回報的利潤空間，是否具有投資優(yōu)勢。在物業(yè)穩(wěn)定的高回報

42、率的吸引下，房地產市場中投資型客戶的比例將呈現出較快的增長趨勢。4. 產品設計市場預測的一項重要內容確實是要對房地產市場的戶型、功能配置等設計思路進行分析、預測。例如，據有關部門和機構分析、研究，近兩年北京住宅市場的需求主體還將是一般家庭規(guī)模與一般收入的居民，住宅產品的供應仍然以中等面積戶型為最大比例。但戶型面積的兩極，即大戶型與小戶型的住宅產品的需求仍然會有增加的趨勢。小戶型住宅的增多是與小規(guī)模家庭與臨時居住的需求相適應的，而不是僅僅意味著低總價。一方面，低年齡人群中具有差不多購房能力的人數呈增加的趨勢，他們的實際購買能力決定了他們是以小面積、低總價的住宅為購買目標的；另一方面，北京商務功能

43、的健全與進展吸引了大量的流淌性商務人士，他們需要功能健全，使用方便同時又有一定檔次的臨時性居所。同時，從戶型方面考慮，由于北京房地產市場供需不匹配的情況比較嚴峻，為了增強市場競爭能力，滿足中低價位的需求市場，就應該在開發(fā)項目中增加小戶型比例，以減少總價，降低消費者的購買門檻，以適應受需求拉動所形成的產品供應變化的要求。在進行市場研究時，這些差不多上研究人員通過市場調查、搜集資料，必須做出的分析推斷。 目前房地產市場比較重視各種概念的炒作，而對產品自身的細節(jié)設計相對較為忽略。但隨著客戶需求水平的不斷提高以及產品競爭的日益激烈，產品細節(jié)設計將逐漸受到越來越多的重視。在房地產可行性研究中，產品的細節(jié)

44、設計應受到更多的關注，相關于其它的概念而言，其重要性將明顯提高，產品的細節(jié)設計將成為衡量項目成功與否的重要標志之一。首先要重視對居住者私有空間的設計研究分析，購房者將會對住宅內部空間合功能的使用性有更好的鑒不力，僅以整體規(guī)劃效果吸引客戶的項目將會逐漸失去競爭優(yōu)勢，在住宅內部精雕細琢的產品會有展現優(yōu)勢的機會。此外，具體的建筑細節(jié)設計也將成為產品設計的重要組成部分。細節(jié)設計是需要進展商與建筑師花費專門多心思的，實際上也確實是難于進行模仿的。不同開發(fā)水平、設計水平的住宅產品在細節(jié)上的差異是明顯的，產品品質的競爭最終就會專門大程度上體現在這些細節(jié)的設計上。4. 市場預測的方法第三節(jié) 市場定位與產品定位

45、SWOT分析第四節(jié) 供給預測與需求預測市場調查與分析第二節(jié) 選址（事前與事后）及功能定位第三節(jié) 市場與產品定位第四節(jié) 預測方法第五節(jié) 市場定位（細分化）、產品定位（功能內涵）、價格定位（經濟承受力）和成本定位（價值工程原理）第六節(jié) 需求預測（數量、價格、功能、配套）第七節(jié) 供給預測（同一供需圈、替代產品、相關產品）第一節(jié) 市場分析一、房地產可行性研究中的市場分析1、房地產市場的作用進行項目市場分析的意義3、市場分析的方法市場趨勢綜合分析。從市場活動的規(guī)律看，市場活動的過去、現在和以后，主體與環(huán)境，都不是孤立的，而是一個縱橫交錯的運動整體。認識市場必須從系統(tǒng)的角度來認識，把市場放在一個時刻上和空

46、間上變化、進展的動態(tài)系統(tǒng)來研究，從而描述一個完整的項目市場概貌。二、市場調查三、市場趨勢分析市場趨勢是指市場運動、變化、進展的特點和規(guī)律。市場趨勢分析確實是在市場調查、市場預測的基礎上，把市場現狀和以后有機的結合起來，研究其進展的規(guī)律，對市場的整體結構進行系統(tǒng)的描述。市場趨勢分析對把握投資的大方向，提高投資決策的正確性有重大意義。1、市場需求趨勢分析需求是人們有支付能力的欲望的要求。在一定價格水平條件下，市場上所有消費者情愿購買某一商品的總量確實是這種商品的需求量。因此，研究需求是投資項目可行性研究的必要前提條件。在人類社會進展的過程中，人類的需求總是不斷進展變化的，隨著社會經濟與技術的進展，

47、需求在形式、層次和水平上都會發(fā)生變化，具體表現為需求的多樣性、層次性和進展性等。由于需求的這些特點，研究市場需求變化趨勢，必須用系統(tǒng)和進展的眼光，從社會、經濟、文化、法律等角度來進行。而從阻礙投資項目產品需求的角度來看，市場需求趨勢可從阻礙產品需求量的因素、供求規(guī)律來分析。A 阻礙產品需求的要緊因素產品價格.一般情況下價格上漲，消費者對商品的需求量減少;價格下降，則消費者對商品的需求量增加.產品的價格是對需求量阻礙最大的直接因素，對投資項目以后的銷售收入來講，價格也是最敏感的阻礙因素.相關商品價格.在現實生活中，許多商品之間存在互補和替代關系.互補關系的商品(即兩種或兩種以上的商品滿足同一種需

48、求，如錄像機與錄像帶)，當一種商品價格上上漲時，對另一種商品的需求量就減少，反之亦然;替代關系的商品(即兩種或兩種以上的商品可互相替換來滿足同一種需求，如大米與面粉，當一種商品的價格上漲時，對另一種商品的需求量就增加，反之亦然。消費者的收入水平.消費者的收入多少直接阻礙對商品的購買力，從而阻礙商品的需求量.一般來講，收入增加，對商品的需求量上升，尤其當人均收入達到一定水平后，對高檔商品的需求量上升更快。消費者的消費適應與嗜好。如不同國家、不同地區(qū)有不同的飲食、著裝的適應，相同的商品在不同消費適應的市場，其需求量往往差不專門大。隨著市場經濟的進展，經濟開放程度擴大、相互交往增多，人們的消費適應與

49、嗜好會有所改變，這會對某些商品的需求有的改變。企業(yè)的商品促銷手段。關于許多商品，尤其是人們日常生活的最終消費品，消費者的消費行為受廣告等促銷手段阻礙專門大。因此，對商品的需求也有專門大阻礙。此外，還有政治、文化、法律等社會因素，金融政策、人們對市場物價變化的期望等因素，這些因素都會對市場需求產生阻礙。B 供求規(guī)律供給與需求是市場經濟中相互對立、相互聯(lián)系的兩種現象，是人們研究市場活動、分析市場趨勢的差不多要素。研究供求規(guī)律要緊是分析需求、供給與價格的相互關系及變化趨勢。市場需求與市場價格一般按反方向變動，商品的價格上升，則需求量下降；反之，價格跌落，需求量上升，此規(guī)律可用圖7-2表示。市場供給與

50、市場價格一般按同方向變動，商品的價格上升，則供給量上升；反之，價格跌落，供給量下降，此規(guī)律可用圖7-3表示。需求與供給這對矛盾的統(tǒng)一體，在市場活動過程中同時起作用：當某種商品的市場價格過高，生產者情愿生產更多的產品，市場供給量增加，而需求量減少，就會出現供過于求的狀況，現在，生產者之間出現激烈競爭，為更大數量的出售產品就必定要降低價格；相反，當某種商品的市場價格偏低，生產者不情愿多生產產品，市場供給量減少，而需求量增加，就會出現供不應求的狀況，現在，消費者之間出現激烈競爭，導致市場價格上升。需求與供給這對矛盾運動的最終結果，商品的市場價格必定落在需求與供給曲線的均衡點上（見圖7-4的E點），即

51、市場上生產者情愿提供商品的數量與消費者對商品的需求量相等，實現了供求的均衡。供求均衡時的價格稱均衡價格。它是市場上惟一能持久的價格。在投資項目評價時，所選用的價格應該是在商品供求平衡時的均衡價格。按供求均衡的原則進行項目的可行性研究，是供求規(guī)律的一般要求。2、產品生命周期分析產品生命周期是指從新產品研制成功投入市場開始，到被市場淘汰為止的時刻間隔。它是從市場營銷的角度動身，考察產品在市場上的經濟壽命，這與反映產品耐用性的自然使用壽命有本質區(qū)不。產品的經濟壽命在市場營銷策略和投資項目評價中有重要作用，它是確定投資項目壽命的重要依據。產品生命周期按產品的銷售額或利潤額在不同時刻變化的特點，一般分為

52、五個時期，即投入期、成長期、成熟期、飽和期和衰退期。典型的產品生命周期可用圖7-5的曲線來表示。圖產品生命周期在不同時期有不同的特點，這些特點見表7-1表7-1 產品生命周期各時期的特點時期特點投入期成長期成熟期飽和期衰退期銷售額低、增長慢快速增長較快速增長達峰值、開始下降快速下降利潤負值或微利快速增長達峰值、開始下降快速下降微利購買者高收入者與求新者中等收入者加入大眾大眾后隨著及低收入者競爭者極少較多多專門多減少如何推斷和區(qū)分產品生命周期的各個特點和所處時期，是產品生命分析的一個難題。圖75中各時期的劃分是一種示意，有專門大的隨意性，差不多上是定性的推斷。但假如等到一種產品從市場淘汰后，再把

53、它的生命周期曲線完整畫出，已失去對項目評價的意義。因此，一般可用下面幾種方法進行產品生命周期的分析。（1）類比法。依照類似的產品進展的情況來對對分析，從而推斷出新的產品生命周期的進展趨勢。如參照黑白電視機的資料推斷彩色電視機的進展趨勢。（2）相關法。依照產品的相關性（如互補和替代產品），從一種產品的生命周期情況來推斷相關產品的進展趨勢。如汽車和汽油為互補產品，汽油價格上漲，汽車的銷售量則會減少。（3）銷售增長率法。用實際銷售額隨時刻變動的動態(tài)分布曲線進行整體描述，以銷售增長率的大小確定其時期。如可做下邊的時期劃分：銷售增長率在0%10%之間為投入期，銷售增長率大于10%為成長期，銷售增長率在1

54、%10%之間為成熟期，銷售增長率在0%1%之間為飽和期，銷售增長率小于0為衰退期。（4）模型法。依照市場需求變化決定產品的經濟壽命（即產品生命周期），可用某一產品的市場銷售量（額）近似體現市場需求變化，把與此有關的信息收集、整理、再運用數學方法建立數學模型，然后用數學模型對產品生命周期進行分析。較為常用的數學模型是S型的生長曲線，如龔珀茲（Gompertz）曲線，它是采納市場絕對飽和量操縱來導出某類新產品的生命曲線，它既做到了事前描述，又反映出產品市場趨勢，龔珀茲曲線的數學模型是：式中 Y市場擁有量（需求量）函數； L市場絕對飽和量（需求量）； c、k待定參數； t時刻變量。在上式中，L是確定

55、分析曲線的關鍵，可通過市場調查、預測得出，它反映了市場對某一商品的最高需求量。c、k求解可先將式（71）兩邊取對數，然后采納線性回歸方法得出，具體解法略。當式（71）模型確定后，結合圖75，可用數學求導的方法推斷Y取得最大值的時刻（即產品處于生命周期的飽和期）、以及推斷產品生命周期的各個時期。72 需求預測差不多方法預測是指對以后的可能和推測。需求預測確實是以市場調查的信息資料為依據，運用科學的方法和手段，對產品的市場需求變化規(guī)律和趨勢進行分析與揭示，從而推斷出以后市場對產品的需求情況。在投資項目可行性研究中，產品需求預測是關鍵。因為它直接涉及到項目建設的必要性，如投資項目生產的產品沒有市場需

56、求，立即能夠中斷可行性研究。需求預測的要緊內容有：國內需求預測、出口需求預測、國內外產品可供量預測、市場占有率預測、產品價格趨勢預測、產品生命周期預測等。通過預測確定合理的投資規(guī)模和生產經營規(guī)模。721 需求預測原理、程序與方法7211 需求預測的差不多原則（1）連續(xù)性原則。指產品的市場需求經常按一定規(guī)律進展、變化，同時在一定時期內以這種規(guī)律持續(xù)進展。（2）相似性原則。指許多不同產品的需求存在著類似的演變規(guī)律，能夠用一些已知的產品需求進展、變化規(guī)律來類推相似新產品的需求情況。（3）相關性原則。指與產品市場需求有關的各種因素之間存在著相互依存、相互制約、相互促進的因果關系。7212 需求預測程序

57、預測的程序因預測的對象、目標的不同而有所區(qū)不，一般產品的需求預測程序如下：（1）確定預測目標。即依照決策所提出的要求確定預測所要達到的目標，具體包括預測的內容與結果精度要求、預測期限等。（2）收集、分析資料。依照預測目標，全面系統(tǒng)地收集相關的各種原始數據、資料、并對各種資料進行分析、推斷，從中選擇真實、可靠的資料。（3）選擇預測方法、建立預測模型。依照預測目標和所得到的資料，以及自身所具備的條件，選擇相適應的預測方法和建立預測模型。（4）預測結果評價與檢驗。通過對數據、資料與預測結果的進一步對比分析，找出預測結果與實際可能生產的誤差及誤差產生的緣故，利用統(tǒng)計檢驗的準則與方法，進行模型參數可能與

58、模型檢驗，從而進一步確定最終選用的模型。（5）修正預測結果。即使再好的定量預測模型，常常也會有一些因素由于數據不足或無法定量表示，或因為忽略了一些必要的因素，使預測結果精度沒有滿足要求。現在需要用定性的方法對預測結果加以修正，因此關于一些定性預測的結果也可用定量的預測方法加以修正。（6）預測結果輸出與分析。運用合理的模型和數據對以后進行預測，并把預測結果以規(guī)定的格式輸出，然后從市場活動的規(guī)律性與經濟理論對預測結果進行理論的分析、闡述、為決策提供依據。7213 需求預測分類從預測涉及的范圍大小看，一般的產品需求預測均屬于微觀經濟預測范疇。而按預測期限的長短可分為：短期預測、中期預測、長期預測。對

59、產品的需求預測來講，短期預測期限一般在1年以內；中期預測期限一般在25年；長期預測期限一般在5年以上。按預測方法與結果的要求一般可分為定性預測與定量預測。定性預測是依照一定的經濟理論，對經濟進展、市場變化等的歷史和現狀作出解釋、分析、和推斷，從而推斷出以后發(fā)民趨勢的一種或多種可能性。定性預測要緊是利用經驗的分析推斷方法，但并非不運用數據，而是不運用成套的數學模型。定量預測也是建立在一定的經濟理論基礎上，利用歷史和現狀的數據，建立有關的數學模型，對以后經濟進展、市場變化作出數量化的預測，并以數學模型來表述經濟進展、市場變化的規(guī)律。在實際運用上這兩者各有優(yōu)勢，又各有缺點，實際預測時應把它們有機結合

60、，以提高預測的可信度。具體來講，定性預測方法可分為：專家調查法與德爾菲法，市場調查法，類推法（歷史類比法）；定量預測方法可分為：時刻序列分析法（如移動平均法、指數平滑法、季節(jié)指數法），因果關系分析法（如線性回歸法、非線性回歸法、經濟計量模型法、模擬法）。722 專家調查法7221 專家調查法概述專家調查法是一種傳統(tǒng)的古老預測方法，但至今在各類預測方法中仍占有重要地位。所謂專家預測法是運用一定的方法，將專家們個人分散的經驗和知識進行綜合、整理與分析，從而對預測對象的進展趨勢和規(guī)律、以后狀況作出主觀的推斷與推測。那個地點所指的“專家”是指對預測問題的有關領域或學科有一定專長或有豐富實踐經驗的。實踐