8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、西安二十一世紀(jì)置業(yè)位于西安市解放路 201-221 號的商服用地土地使用權(quán)及地上項(xiàng)目價值評估案例分析田大偉號：20066100193資格號：2007610012第一部分評估項(xiàng)目的背景一、估價目的為委托方擬進(jìn)行司法處分而評估被執(zhí)行人西安二十一世紀(jì)置業(yè)有限公司位于西安市解放路 201-221 號的商服用地土地使用權(quán)及地上項(xiàng)目于評估基準(zhǔn)日的市場價值參考依據(jù)。二、宗地概況（1）宗地位置宗地位于西安市解放路，東臨、南臨某宗地、西臨解放路、北臨東六路。估價對象位于西安市解放路商服中心區(qū)域，附近有西安民生百貨、百貨大樓、招商商場、香榭廣場等眾多大中型商服機(jī)構(gòu)，區(qū)域人流量較大，商服繁華程度較高。（2）宗地面積

2、、形狀宗地地塊平整整齊，呈不規(guī)則長方形狀態(tài)，土地總面積 23.395 畝，（其中代征路 3.461 畝）。（3） 宗地土地利用狀況根據(jù)委托方提供的市地政字新（95）第 785 號國有土地使用證記載，使用為西安二十一世紀(jì)置業(yè)，地址為新城區(qū)解放路，門牌號 201-221 號，土地面積 15597.45 平方米，折合 23.395 畝，使用用途為商業(yè)綜合樓。根據(jù)委托方提供的西安市房地產(chǎn)管理局市房地字（1995）83 號關(guān)于對西安二十一世紀(jì)置業(yè)在解放路地區(qū)建設(shè)開發(fā)商貿(mào)中心用地和（95）107#建設(shè)用地規(guī)劃許3.461 畝，則項(xiàng)目宗地凈用地應(yīng)可證顯示，其中包括有代拓寬道路為 19.934 畝，折 132

3、89.40 平方米。（4）宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件宗地所在區(qū)域?yàn)槔铣菂^(qū)，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施較完善，基礎(chǔ)設(shè)施包括電力、供水、通訊、天然氣等。區(qū)域供水、排水、電訊、天然氣等主要依靠市政管線供給。區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套目前已達(dá)“七通”（供水、排水、供電、供氣、通暖、通訊、通路）條件，配套較完善。三、地價定義根據(jù)委托估價方提供的相關(guān)資料及估價現(xiàn)場查勘，至估價基準(zhǔn)日 2008 年 6 月 27 日，宗地的土地實(shí)際開發(fā)程度為紅線外七通一平以及場地內(nèi)宗地平整，設(shè)定開發(fā)程度為七通一平狀態(tài)下的土地使用權(quán)價格。根據(jù)本次估價目的的要求，按照最有效利用原則，本次估價價格定義如下：本次評估土地使用權(quán)價格是指在估價基準(zhǔn)日 2008 年 6

4、月27 日時，宗地在設(shè)定條件下，即根據(jù)估價對象實(shí)際利用情況及土地證的記載，為無他項(xiàng)權(quán)利限制時的國有出讓商服用地土地使用權(quán)價格。其中價格界定為與基準(zhǔn)地價相對應(yīng)的土地開發(fā)成本、級差地租和市政配套部分組成。第二部分評估項(xiàng)目估價方法的技術(shù)難點(diǎn)及解決方案一、估價方法的確定依照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，土地估價基本方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本近法和市場比較法等。委估對象的證載用途為工業(yè)用地，根據(jù)該委估對象的特點(diǎn)及評估收集的資料，在考慮以上估價原則的基礎(chǔ)上，擬采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修進(jìn)行評估，其主要依據(jù)：、假設(shè)開發(fā)法A、估價對象位于西安市解放路，屬市區(qū)老城區(qū)，區(qū)域開發(fā)程度高，屬基準(zhǔn)地價一級覆蓋范圍，2007

5、 年，西安市了新的基準(zhǔn)地價體系及配套實(shí)施細(xì)則，基準(zhǔn)地價體系比較成熟，適宜采用該方法進(jìn)行測算；B、估價對象為出讓商服用地，而在西安近年來土地開發(fā)程度較高，同類物業(yè)操作案例較多，銷售及建造成本等公開、明了，因此較適宜采用假設(shè)開發(fā)法評估。二、基準(zhǔn)地價系數(shù)修1 基準(zhǔn)地價評估依據(jù)技術(shù)難點(diǎn)及解決方案西安市基準(zhǔn)地價評估依據(jù)為西安市于 2007 年的西安市城區(qū)土地級別圖范圍及西安市中心市區(qū)國有土地基準(zhǔn)地價表（2007）（市政告字20073 號）。2 基準(zhǔn)地價的確定委估宗地位于西安市解放路，屬一級商服用地，根據(jù)文件規(guī)定，該類用地的基準(zhǔn)地價為 6300 元/M2，使用年限 40 年。3 委估宗地各根據(jù)實(shí)地具體條件

6、。具體條件確定和委托方提供資料，確定委估宗地的地價影響4 委估宗地各修正系數(shù)確定根據(jù)上述西安市商服用地修正具體條件說明表，確定委估宗地各5 估價期日修正系數(shù)的確定條件說明表，結(jié)合委估宗地各修正系數(shù)。委估宗地的估價期日為 2008 年 6 月 27 日，而本次采用的基準(zhǔn)地價的基準(zhǔn)期日為 2007 年，上述西安一級商服用地于 2007 年相比有一定幅度的增長，但總體增幅一般，參考西安市的其他類型土地的增長比率，確定估價對象土地增長幅度。6 估價對象土地使用年限修正由于評估對象為商服出讓用地，出讓用地剩余使用年限為 24.83年，因此需進(jìn)行年限修正，土地價格40 年商服用地土地價格修正系數(shù) K修正系

7、數(shù)：K=1-1/(1+r)n/ 1-1/(1+r)m其中:r-土地還原利率(根據(jù)國家的一年期存款利率，并考慮一定的風(fēng)險率，綜合確定土地還原利率為 6)；三、假設(shè)開發(fā)法技術(shù)難點(diǎn)及解決方案假設(shè)開發(fā)法是求取估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去續(xù)建的開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。公式為：估價對象的價值=完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建開發(fā)成本-用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅金-開發(fā)利潤-估價對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)1 估價對象開發(fā)完成后的價值根據(jù)對區(qū)域的綜合判斷，結(jié)合估價對象宗地的可利用程度，未來可建設(shè)一幢集商貿(mào)、辦公、公寓住宅等為一體的綜合性建筑，開發(fā)總面積 103856 平方米，開發(fā)

8、完成后價值按區(qū)域同類物業(yè)銷售情況及估價對象實(shí)際可能狀況綜合確定。2、續(xù)建開發(fā)成本續(xù)建開發(fā)成本包括為達(dá)到可銷售狀態(tài)所必須支付的勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)所需交納的城市配套等項(xiàng)，建筑安裝工程費(fèi)及院落環(huán)境綠化工程費(fèi)以及室外水、電、暖、道路等配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)?？筛鶕?jù)西安市建筑市場水平綜合確定。3、依據(jù)估價對象的性質(zhì)，結(jié)合完成續(xù)建需要投資額的大小，取相應(yīng)的率 3%，計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)為續(xù)建成本。4、投資利息利率及財務(wù)費(fèi)用根據(jù)當(dāng)前利率水平，考慮部分融資費(fèi)用后按 10%算，計(jì)息期為項(xiàng)目建設(shè)期及銷售期，預(yù)計(jì) 3 年，費(fèi)用在期間內(nèi)進(jìn)均勻投入，計(jì)息基礎(chǔ)為續(xù)建開發(fā)成本和5、銷售費(fèi)用。以估價對象完成后的售價為計(jì)算基

9、礎(chǔ)，客觀銷售費(fèi)率為 3%。6、銷售稅金包括營業(yè)稅、城市建設(shè)數(shù)，綜合稅率取為 5.5%。 7、開發(fā)利潤稅和教育費(fèi)附加等，以售價為計(jì)算基取類似房地產(chǎn)項(xiàng)目的平均直接投資利潤率進(jìn)算。8、估價對象應(yīng)交付的稅費(fèi)包括契稅等費(fèi)用。按估價對象的價格為計(jì)算基數(shù)，系數(shù)為 3%。第三部分評估項(xiàng)目的難點(diǎn)解決辦法及啟示一、基礎(chǔ)資料的收集整理對做好評估工作非常重要。基礎(chǔ)資料主要包括歷史地價資料、房地產(chǎn)交易資料、土地招拍掛資料、房地產(chǎn)平均售價資料，這些資料在確定一個評估項(xiàng)目最終估價結(jié)果時具有很高的參考價值和說服力。 作為一名合格的估價師，一定要注重業(yè)務(wù)積累和學(xué)習(xí)，培養(yǎng)執(zhí)業(yè)修養(yǎng)，關(guān)注行業(yè)動態(tài)。在平時的生活當(dāng)中，一定要地關(guān)注和了

10、解地產(chǎn)價格信息等，對于搜集到的信息更要活學(xué)、活用，真正吃透、搞懂。只有廣泛的信息搜集，加大知識積累，才能在平時的工作中做到游刃有余，并做出高質(zhì)量的估價報告。二、評估中遇到的某些無法確定的取值，可以依據(jù)市場價經(jīng)驗(yàn)綜合確定。和估基準(zhǔn)地價系數(shù)修中主要涉及難以確定的取值有：期日修正系數(shù)、開發(fā)程度修正、還原利率等，對于日期修正，可以廣泛搜集近期土地市場價格行情走勢，對于區(qū)域和個別，更應(yīng)該準(zhǔn)確地找到影響價格形成的關(guān)鍵點(diǎn)和影響程度，還原利率更是關(guān)鍵，一定要結(jié)合區(qū)域地產(chǎn)行業(yè)行情做出判斷。假設(shè)開發(fā)法中涉及的有：未來銷售價格、規(guī)劃建筑規(guī)模、建造成本投入等。未來可以根據(jù)當(dāng)前價格行情結(jié)合發(fā)展趨勢做出合理判斷，扣減項(xiàng)目的確定一定要結(jié)合實(shí)際，針對該類型建筑物具體情況，結(jié)合區(qū)域行業(yè)特點(diǎn)做出細(xì)化和確定。這些