土地資產(chǎn)評(píng)估精選報(bào)告x

1、土地估價(jià)報(bào)告第一部分摘要一、估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)位于相思湖新區(qū)西莊路南側(cè)、西寧路路東側(cè)的畝土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估。二、委托估價(jià)方XX公司三、估價(jià)目的為了XX公司能滿(mǎn)足對(duì)土地的投資開(kāi)發(fā)需要， 依據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估 價(jià)規(guī)程（GB/T18508-2001 ），我們對(duì)委估土地使用權(quán)進(jìn)行估價(jià)， 提供委估對(duì)象 在估價(jià)基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值參考依據(jù)。四、估價(jià)基準(zhǔn)日二O 一 O年三月十日。五、宗地的描述土地位置實(shí)際用地面積（畝）土地用 途出讓年 限規(guī)劃指標(biāo)要求各用途建 筑面積占 總建筑面 積的比例起始價(jià)（人民 幣）容積 率建筑 密度綠地 率相思湖新 區(qū)西莊路 南側(cè)、西 寧路路東 側(cè)城鎮(zhèn)住 宅、批發(fā) 零售城鎮(zhèn)住 宅：70 年批

2、發(fā)零 售：40 年M30%N35%批發(fā)零售3%-5% ，住宅三97%180萬(wàn)元/畝綜上，我們知道該宗地的一些具體情況，為此，我們尋找三個(gè)比較的實(shí)例， 采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象無(wú)權(quán)屬瑕疵和限制下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。六、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員對(duì)所搜集的資料進(jìn)行整理分析，對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格采用市場(chǎng)法測(cè) 算，估價(jià)人員對(duì)所搜集的資料進(jìn)行整理分析，確定估價(jià)對(duì)象的國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)格為：土地價(jià)值總額：萬(wàn)元單位地價(jià)：（萬(wàn)元/畝）七、估價(jià)師簽名第二部分評(píng)估的過(guò)程待評(píng)估宗地為一塊空地，面積為畝，要求評(píng)估其2010年3月10日的市場(chǎng)價(jià) 格。我們通過(guò)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照物，交易實(shí)例 的有

3、關(guān)情況如下表所示。,、交易實(shí)例比較交易、ABC被評(píng)估對(duì)象D坐落高新區(qū)魯班路 延長(zhǎng)線(xiàn)西側(cè)金浦路141-1號(hào)白沙大道南面相思湖新區(qū)西莊 路南側(cè)、西寧路 路東側(cè)用途住宅、批發(fā)零售住宅、商務(wù)金 融、批發(fā)零售住宅、批發(fā)零售、商務(wù)金融（辦公）住宅、批發(fā)零售匕地類(lèi)型熟地熟地熟地熟地價(jià)格（萬(wàn)兀/畝）16008650560:-0枳（田）交易時(shí)間形狀不太規(guī)則規(guī)則規(guī)則不太規(guī)則地勢(shì)平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通剩余使用年限住70、售40住70、售40、 商50住70、售40、 商50住70、售40容積率建筑密度M 38% 40% M45%M25%M30%綠地率M 25% 20% M25%N35%N35%備注住宅

4、90平方米 以下的住房面 積占開(kāi)發(fā)面積 的70%以上300米以上的高 層建筑無(wú)住宅90平方米 以下的住房面積 占開(kāi)發(fā)面積的 60%以上1、進(jìn)行交易情況修正經(jīng)調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待。故無(wú) 需修正。2、進(jìn)行交易時(shí)間修正根據(jù)調(diào)查，2009年12月以來(lái)，土地價(jià)格平均每月上漲1%，則：交易實(shí)例C交易時(shí)間修正系數(shù)=104/100=3、進(jìn)行區(qū)域因素修正采用打分法，可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷。根據(jù)各個(gè)區(qū)域的具體情況進(jìn)行打分，以被評(píng)估對(duì)象的各個(gè)因素的分值為標(biāo)準(zhǔn)值， 即以打滿(mǎn)分處理，以下為被評(píng)估對(duì)象的具體情況。區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)分值說(shuō)明自然條件1010社會(huì)環(huán)境1010經(jīng)濟(jì)繁華程度

5、 5分、周?chē)丝趶?fù)雜程度 （人口素質(zhì)） 分街道條件1010大道、小道情況5分，路況5分交通便捷度1010有幾條路通往3分、是否方便地使用各種交通工具分、公車(chē)站遠(yuǎn)近及公車(chē)通達(dá)度4分離交通車(chē)站點(diǎn)距離1010以被評(píng)估對(duì)象為標(biāo)準(zhǔn)（2（分鐘路程），若參照實(shí)例路 程在5分鐘內(nèi)加10分以上，5 15分鐘內(nèi)加5-10分， 15-20分鐘加0-5分，超過(guò)被評(píng)估對(duì)象減分離市中心距離1010以被評(píng)估對(duì)象為標(biāo)準(zhǔn)（15cm地圖上）若若參照實(shí)例5cm 內(nèi)加20分以上，5- 10cm內(nèi)加10-20分，10-15分鐘 加0-10分，超過(guò)被評(píng)估對(duì)象減分基礎(chǔ)設(shè)施1010交通、郵電、供水供電、商業(yè)服務(wù)、科研與技術(shù) 服務(wù)、園林綠化、

6、環(huán)境保護(hù)、文化教育、衛(wèi)生事 業(yè)等市政公用工程設(shè)施和公共生活服務(wù)設(shè)施等。公共設(shè)施完 備狀況1010教育2分、商業(yè)2分、醫(yī)療2分、文化娛樂(lè)2分、銀行郵局等2分水、大氣、噪音污染狀況55水2分、大氣1分、噪音2分周?chē)h(huán)境及景觀1010環(huán)境：綠化環(huán)境2分、居住舒適度 3分景觀：建筑美化度 2分、自然美化度3分規(guī)劃限制510綜合打分1001003則A地以被評(píng)估對(duì)象D為標(biāo)準(zhǔn)，具體打分情況如下:區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)分值說(shuō)明自然條件1010社會(huì)環(huán)境10361、宗地四周比較繁榮，馬路對(duì)面有酒樓、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、 小商鋪2、旁邊有勝天商都等住宅小區(qū)，多為教師，人口 素質(zhì)高，有規(guī)范的治安、但人流大，安全隱患存在。街道條件1020

7、大學(xué)路與魯班路的交叉處，是重要交通要道，路面 寬敞平坦。交通便捷度10161、大學(xué)與魯班路、快環(huán)，出行方便2各種車(chē)輛自由 出入3/2 0個(gè)站點(diǎn)，到各地都可離交通車(chē)站點(diǎn)距離1018離公車(chē)站點(diǎn)大概十分鐘的距離；相比于被評(píng)估對(duì)象 而言，距安吉站、北大站、飛機(jī)場(chǎng)等均較近。離市中心距離1027地圖上為厘米，是四塊地中最近的，離魯班路站點(diǎn) 只需20分鐘的車(chē)程基礎(chǔ)設(shè)施1010通水通電通訊，基礎(chǔ)設(shè)施完備公共設(shè)施完備 狀況1020宗地四周比較成熟，公共設(shè)施比較完備，有市場(chǎng)、 中學(xué)、醫(yī)院、餐廳等設(shè)施不足之處在于離銀行比較水、大氣、噪 音污染狀況54遠(yuǎn)大學(xué)路與魯班路的交叉處，附近物流公司公司，所 以過(guò)往車(chē)輛較多，噪

8、音和空氣污染比較大周?chē)h(huán)境及景 觀1010周?chē)潜容^大型的建筑物，建筑和規(guī)劃都比較好； 臨可利江，種有蔬果，有綠色植物、視野較開(kāi)闊規(guī)劃限制55無(wú)綜合打分100176區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)分值說(shuō)明自然條件1010社會(huì)環(huán)境1040南寧經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，經(jīng)濟(jì)繁榮；周邊人口受教育 程度也高街道條件1016直接到該宗地的道路較窄只能并排兩輛轎車(chē)交通便捷度1020鄰近民族大道、竹溪大道，多條道路可到達(dá)、各 種交通工具皆可離交通車(chē)站 點(diǎn)距離1020到公交站點(diǎn)較近，且到南寧個(gè)車(chē)站、火車(chē)站、飛 機(jī)場(chǎng)較近離市中心距 離1025在地圖上，離市中心為基礎(chǔ)設(shè)施1010通水通電通訊，基礎(chǔ)設(shè)施完備公共設(shè)施完備狀況1030靠近五象廣場(chǎng)、民

9、歌廣場(chǎng)、有學(xué)校、超市水、大氣、噪音污染狀況55無(wú)周?chē)h(huán)境及景觀1025附近為高級(jí)住宅區(qū)寫(xiě)字樓，靠近民歌廣場(chǎng)，環(huán)境 較好規(guī)劃限制55無(wú)綜合打分100206區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)分值說(shuō)明自然條件1010無(wú)社會(huì)環(huán)境1020周?chē)莾蓚€(gè)住宅小區(qū)，普羅旺斯和江南新苑，白 天幾乎無(wú)人，繁華度不夠，人口為此買(mǎi)房的人。街道條件1020規(guī)劃整齊完善，有馬路天橋，但普羅旺斯內(nèi)道路 相對(duì)窄，有點(diǎn)復(fù)雜交通便捷度1013公車(chē)路線(xiàn)僅有路車(chē)，所處離繁華處較遠(yuǎn)，公車(chē) 等久。離交通車(chē)站 點(diǎn)距離1015處于兩個(gè)站點(diǎn)中間，各需五分鐘離市中心距 離1021離市中心較遠(yuǎn)基礎(chǔ)設(shè)施1010通水通電通訊，基礎(chǔ)設(shè)施完備公共設(shè)施完 備狀況1020有生活必備

10、的商店、技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、衛(wèi)生服務(wù)中心、 家庭健康服務(wù)中心、菜市、游泳池、停車(chē)場(chǎng)等， 但是卻沒(méi)有郵局銀行和學(xué)校在附近水、大氣、噪音污染狀況52處于快環(huán)通道，大車(chē)多，噪音大，較遠(yuǎn)處清晰可 見(jiàn)幾根大的工廠(chǎng)煙囪周?chē)h(huán)境及景觀108近為普羅旺斯的高樓及社區(qū)內(nèi)風(fēng)景和街道，遠(yuǎn)景 可見(jiàn)工廠(chǎng)規(guī)劃限制55無(wú)綜合打分100144于是可以得到：交易實(shí)例A區(qū)域因素修正系數(shù)=100/176= 交易實(shí)例B區(qū)域因素修正系數(shù)=100/206= 交易實(shí)例C區(qū)域因素修正系數(shù)=100/144=4、進(jìn)行個(gè)別因素修正（1）關(guān)于面積因素的修正：對(duì)土地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過(guò)分析確定，面積因素使得待估宗地 的價(jià)格會(huì)比A、B交易實(shí)例價(jià)格低

11、6%，估宗地的價(jià)格會(huì)比C交易實(shí)例價(jià)格高3%。經(jīng)過(guò)計(jì)算得到面積修正系數(shù)為：，交易實(shí)例A的面積修正系數(shù)=交易實(shí)例B的面積修正系數(shù)=交易實(shí)例C的面積修正系數(shù)=（2 ）關(guān)于容積率因素的修正：經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，土地的價(jià)格與容積率的關(guān)系是：容積率增加，地價(jià)增加2%。則：交易實(shí)例A的容積率修正系數(shù)=100/140 =交易實(shí)例B的容積率修正系數(shù)=100/ =交易實(shí)例C的容積率修正系數(shù)=100/104 =個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下：交易實(shí)例A的個(gè)別因素修正系數(shù)=X =交易實(shí)例B的個(gè)別因素修正系數(shù)=X =交易實(shí)例C的個(gè)別因素修正系數(shù)=X = 計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格一A =1600 XXX=（萬(wàn)元 / 畝）B =

12、8650 XXX=（萬(wàn)元 /畝）C =560 XXXX=（萬(wàn)元 /畝）采用算術(shù)平均法求得評(píng)估結(jié)果由于B實(shí)例的值為異常值，應(yīng)予以剔除。其他結(jié)果相近，則取其平均值作為評(píng)估結(jié)果。故宗地D的評(píng)估結(jié)果為：待估宗地評(píng)估價(jià)值（單價(jià)）=（+） /2=（萬(wàn)元/畝）待估宗地評(píng)估價(jià)值（總價(jià)）=X=萬(wàn)元第三部分 土地估價(jià)結(jié)果一、估價(jià)依據(jù)根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理 法、招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 （國(guó)土資源部令第3 9號(hào)） 等法律法規(guī)，并且委托估價(jià)方提供的相關(guān)資料和受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料和估價(jià) 人員實(shí)地勘察、調(diào)查獲取的資料進(jìn)行估價(jià)。二、土地估價(jià)、估價(jià)原則地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)遵循公開(kāi)、公正、公平的工作原則，同時(shí)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和選用 的估價(jià)方法，在估價(jià)過(guò)程中把握適用的經(jīng)濟(jì)原則，遵循合法原則、最高最佳使用原 則、需要與供給原則、變動(dòng)原則等原則，使得在估價(jià)過(guò)程中，要按照國(guó)家和 地方的有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、科學(xué)、合法的原則進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估。做到評(píng)估過(guò) 程合理，評(píng)估方法科學(xué)，評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確，嚴(yán)格保守評(píng)估秘密。、