住宅市場調(diào)研報告

1、第一局部市場調(diào)查研究一、同類住宅市場狀況分析一調(diào)查方法、內(nèi)容及分析方法說明對于住宅市場高檔物業(yè)市場的調(diào)查，采取斟別選取樓盤專問訪談?wù){(diào)查法，采用該方法調(diào)查基于以下幾點考慮：1)時間上的限制2)取得樓盤準(zhǔn)確的各類數(shù)據(jù)3)取得客戶資料4)取得專家的判斷，對市場作出的分析專家訪談內(nèi)容主要對樓盤根本狀況、客戶資料、專家評述等方面展開調(diào)查，具體工程見附表訪談以問卷填寫形式返饋信息，對該信息進(jìn)行歸類、統(tǒng)計，并配合以銷售周期估算法、相關(guān)資料調(diào)查參照法對統(tǒng)計數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，形成該類市場基準(zhǔn)數(shù)據(jù)。通過累計、比擬分析法，交叉分析法與多種分析方法形成以下對此類住宅市場較為細(xì)致分析及理解。二供應(yīng)分析1規(guī)模分析國務(wù)院批復(fù)了

2、?鄭州市1995-2021年城市總體規(guī)劃?，作為城市建設(shè)的主體對象房地產(chǎn)，為其開展提供了時機(jī)。縱觀鄭州房地產(chǎn)市場，工程開發(fā)規(guī)模大小各異，具體狀況見下表：樓盤占地面積總建m2棟數(shù)/層數(shù)物業(yè)位置開發(fā)商樓盤未來花園占地面積萬總建m218萬m2棟數(shù)/層數(shù)10棟10-26層物業(yè)位置緯四路開發(fā)商未來地產(chǎn)九鼎歐洲花園江山智能公寓5400m23500m2萬m2萬m22棟多層1棟高層?xùn)|風(fēng)路、花九鼎地園路產(chǎn)東明路、黃江山房河路地產(chǎn)明鴻新城189畝十幾棟多層經(jīng)三路德億房地產(chǎn)建業(yè)廣場50余畝4萬m22棟高層緯四路河南建業(yè)建業(yè)城市花園文博花園英協(xié)花園550畝5萬m2315畝45萬m215萬m230萬m2一期多層14棟二

3、期多層建業(yè)路農(nóng)科路107國道河南建業(yè)河南中房公司英協(xié)地產(chǎn)明輝城市花園萬m2m22棟小高層優(yōu)勝南路新明輝置業(yè)中孚紫東苑世紀(jì)城8665.86萬m2萬m22棟高層2棟多層紫荊路北中孚置段業(yè)豐產(chǎn)路、緯兆群地七路產(chǎn)裕鴻花園30畝17萬錦江國際花園8萬一期三棟高層多層?xùn)|西大街、河南裕紫荊山路鴻置業(yè)未來大道上海錦江樓盤隴海星級占地面積總建m2萬棟數(shù)/層數(shù)物業(yè)位置開發(fā)商1棟17層，河南鑫隴海路9號2棟11層苑置業(yè)2棟高層?xùn)|西大街鄭州嵩日月星城3萬潁實業(yè)融元廣場萬2棟22層花園路中達(dá)房地產(chǎn)文博名門2000萬1棟16層農(nóng)業(yè)路、文泰宏房化路地產(chǎn)太極公館萬3棟小高層2棟帶電梯7紫荊山路層太極置業(yè)同樂花園110畝7萬3

4、棟12層2棟15層?xùn)|風(fēng)路信宇地產(chǎn)綠洲花園15畝農(nóng)業(yè)路、經(jīng)大地地七路產(chǎn)市經(jīng)濟(jì)東西大街商鋪1綠城花園110畝13.8萬多層萬多層航海路、嵩適用房山路開發(fā)中心東西大街上海中凱長江城中城7萬m2多層?xùn)|西大街上海長江通過上表，從規(guī)?？床町惔?。建業(yè)城市花園占地達(dá)550畝，英協(xié)花園占地為315畝，規(guī)模較小的如文博名門、歐洲花園等總建筑面積才不過萬余平方米，僅有1、2棟樓宇組成。從位置看，本次調(diào)查的23個樓盤中，東區(qū)有8個，中2區(qū)有7個，中1區(qū)有4個，北區(qū)有3個工程，南區(qū)有1個工程。從中不難發(fā)現(xiàn)，中1、2區(qū)的10個工程中規(guī)模一般都比擬小，最大的是文博花園，總建筑面積為15萬平方米，最小的是世紀(jì)城，總建筑面積為

5、萬平方米，而其它的幾個區(qū)域與中1區(qū)、中2區(qū)相比規(guī)模一般都比擬大。規(guī)模開發(fā)是開展的趨勢根據(jù)?鄭州市1995-2021城市總體規(guī)劃?，到2005年鄭州市城區(qū)面積將擴(kuò)大到189萬平方公里，城市的開展對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了積極而深遠(yuǎn)的影響，房地產(chǎn)是城市建設(shè)的主體對象，在城市總體規(guī)劃的要點下，物業(yè)的規(guī)模開發(fā)成為必然趨勢，是提高城市的美感和品位重要保障。規(guī)模優(yōu)勢盡顯。伴隨鄭州房地產(chǎn)市場開展，素質(zhì)各異的樓盤不斷涌現(xiàn)，市場競爭尤為劇烈，規(guī)模開發(fā)的優(yōu)勢不言而喻：建設(shè)本錢低、營銷手段強有力、配套設(shè)施齊全、園林景觀優(yōu)美。從目前鄭州房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀也可看出：象未來花園、建業(yè)城市花園、英協(xié)花園這樣的大規(guī)模工程深消費者追捧。2

6、戶型分析以下對在售物業(yè)的戶型調(diào)查后，作以統(tǒng)計，具體見下表：戶型結(jié)構(gòu)表戶型二房三房四房五房躍式套數(shù)14613526364444面積M2100-129140-188150-200192275比率6%53%25%2%2%復(fù)式合計3012523250-348100-34812%100%戶型面積表面積M2100-130戶型二房套數(shù)146比率6%130-160三房55222%160-200三至五房、復(fù)式138655%200-250四房、復(fù)式2229%250以上復(fù)式、躍式2178%合計2523100%從戶型結(jié)構(gòu)看，三房的市場供應(yīng)量最大，占抽樣調(diào)查總套數(shù)的53%，次之為四房，所占比為25%。從戶型面積看，16

7、0-200平方米之間的戶型供應(yīng)量最大，所占比為55%，次之為130-160平方米之間，所占比為22%。以下為個盤戶型供應(yīng)狀況表樓盤面積、戶型、套數(shù)主力戶型3房，164-167平方米；綠洲花園5房192平方米，各44套，復(fù)式8套；5房面積295平方米；8房8套，面積340平方米主力戶型3房148-170平方米之間，共84套；日月星城四房28套，面積184.01平方米；復(fù)式8套250平方米以上主力戶型3房，141-158平方米，142套；164.81平方米116套；文博花園四房平方米，56套；二房平方米，22套；復(fù)式230-260平方米，60套；樓盤面積、戶型、套數(shù)主力戶型三房162-175平方米

8、，152套中孚紫東苑四房平方米，56套；復(fù)式平方米，12套主力戶型三房，141-148平方，62套；四房平方米，48套；錦繡正泓復(fù)式五房，平方米，32套；躍式平方米，共44套合計186套太極公館主力戶型三房、四房、二房及復(fù)式五房面積105-400平方米共212套建業(yè)廣場主力戶型三房、四房，分別為72套，2、180.61M2二房共36套，面積108.19M2復(fù)式共32套，面積216.37M2樓盤面積、戶型、套數(shù)建業(yè)城市花園三期以三房為主，面積127.92M2、143.88M2次之為四房172M2、190M2二房、三房、四房相當(dāng)，各68套，面積分別為129M2、裕鴻花園154M2、179M2；復(fù)式

9、24套，面積200M2、270M2、340M2；明輝城市花園主力戶型四房，共124套，面積191.08-209.23M2；次之為三房，共60套，面積154-167M2主力戶型為四房，面積152.4-167.4M2，共120套；英協(xié)花園三房平方米，共30套；二房100.5M2，共20套；復(fù)式247-276M2，共67套三期主力戶型為三房、四房，面積分別為166.8M2、188.1未來花園M2，各216套；復(fù)式229.6M2、328.6M2，共48套；樓盤面積、戶型、套數(shù)主力戶型為三房，面積151-163M2共120套；同樂花園四房面積192.5M2,共52套；復(fù)式22套，其中199.85M26套

10、；256-269M212套；348.82M24套世紀(jì)城主力戶型三房，210M2206M2；躍式四房和五房，面積213M2、278M2隴海星級主力戶型三房、四房，各占總套數(shù)的47%，面積分別為144.28M2-170.79M2錦江國際花園全為復(fù)式，戶型由二房二廳到五房二廳，面積由130-207.7M2從上表來看，個盤中有10個工程以三房為主要市場供應(yīng)戶型，次之以四房為主要供應(yīng)戶型2個工程，分別為英協(xié)花園、明輝城市花園，以三房和四房為主要供應(yīng)戶型的工程3個，以復(fù)式為主的工程1個錦江國際花園，以躍式為主的工程1個世紀(jì)城。三房是市場供應(yīng)的主力戶型。目前戶型供應(yīng)市場結(jié)構(gòu)多樣，從二房到五房、復(fù)、躍式皆有，

11、其中三房是主要戶型，戶型面積集中在140-188平方之間，本次調(diào)查中，140-160平方米之間的三房552套，160-200平方米之間三房共800套。160-200平方米是開展商開發(fā)的主要戶型面積。戶型面積在160-200平方米之間合計共1386套，從單位結(jié)構(gòu)看，這個區(qū)域主要為三房、四房、五房、復(fù)式，其中三房有800套。3價格分析價格是房地產(chǎn)市場中最敏感的因素之一，從目前市場價格來看，普遍多層的價格在2000元/平方米左右，高層的價格在3000元/平方米水平，具體各工程的價格見下表：樓盤樓層價格元/平方米一次性按揭付款均價最低價最高價付款折扣未來花園高層3300310037005%7成20年歐

12、洲花園多層31214%7成15年江山智能公寓明鴻新城高層多層28272600229030663%3%建業(yè)廣場高層3200305937181%7成30年建業(yè)城市花園文博花園明輝城市花園中孚紫東苑世紀(jì)城多層多層小高層高層高層2800250044363800295027623200438029402360350621804850405733002%2%5%7成30年7成15年7成15年7成20年裕鴻花園錦江國際花園隴海星級高層4100312854463%多層2850小高層3230284035803%7成20年7成15年價格元/平方米扣一次性付款折樓盤樓層按揭付款均價最低價最高價日月星城小高層3500

13、40972520文博名門小高層30002700330017%7成30太極公館同樂花園綠洲花園錦繡正泓英協(xié)花園華林廣場小高層兼多層小高層高層高層多層高層31002775330037002500320026022500556021802800358832502999365018%3%年以上的21個樓盤中，其中高層含小高層工程共16個，多層工程共5個，樓盤均價在4000元/平方米以上的有2個樓盤，分別是明輝城市花園和裕鴻花園，均價在3000元/平方米以上，4000元/平方米以下的工程共10個，其中最高的是錦繡正泓，最低的是文博名門。樓盤的綜合素質(zhì)直接決定價格。樓盤的綜合素質(zhì)表達(dá)眾多面上包括小區(qū)規(guī)劃、

14、物業(yè)配套等，如同在“省體育場工程附近的兩個樓盤明輝城市花園和華林廣場同屬高層，價格卻相差每平方米1000多元；再如位于東西大街的裕鴻花園和日月星城，價格每平方米相差也近千元，由此可見，樓盤的自身素質(zhì)對其價格的影響。規(guī)模優(yōu)勢為工程提升價格奠定了根底。如東區(qū)的幾個大型工程：未來花園、英協(xié)花園、建業(yè)城市花園等，二期的出售成功很重要的原因就是一期的成功入市，不但為后期的出售注入人氣，同時也使價格上升。高層不是支撐價格上下的重要依據(jù)。高層無疑建筑本錢高，但這并不代表能在市場售高價，如歐洲花園、雖為普通多層工程，均價卻高達(dá)3121元/平方米，就連許多高層住宅都望塵莫及。按揭年限延長為百姓購房創(chuàng)造了寬松環(huán)境

15、，早期鄭州市場按揭年限最長也不過十五年，隨著房地產(chǎn)開展的日益成熟，按揭付款發(fā)揮了很大的作用。從目前市場來看，七成二十年是正?，F(xiàn)象，三十年的期限更是緩解了居民購房的壓力。4配套設(shè)施分析各工程戶型設(shè)施狀況見下表：樓盤名稱配套設(shè)施建業(yè)城市花園壁掛式家用采暖及熱水供應(yīng)系統(tǒng)，獨立的消防系統(tǒng)水電氣暖、寬帶網(wǎng)、門禁IC卡、智能化安防體系紅外線英協(xié)花園水電氣暖、小區(qū)監(jiān)控智能化、塑鋁窗、自動煙感系統(tǒng)、IDD預(yù)留、衛(wèi)星收視系統(tǒng)，同樂花園六層單位以上為二次提升供水系統(tǒng)，門：防火防盜窗：塑鋼雙層；樓盤名稱配套設(shè)施錦繡正泓戶式Y(jié)ORK美國牌中央空調(diào)，可視對講系統(tǒng)廚房：灶具、抽油煙機(jī)、不銹鋼水槽、防滑瓷磚、墻面瓷磚天花：

16、鋁扣板衛(wèi)生間：TOTO潔具地面：實心木地板墻面：立邦漆窗：鋁合金、雙層玻璃鎖：全鋼明輝城市花園每戶6千瓦以上的配電，24小時雙水源供應(yīng)，450米礦泉井溫度30度以上，溫泉水智能物管內(nèi)墻：粉刷石膏地面：水泥地面水、電、氣暖，智能化收費窗：塑鋼雙層玻璃中孚紫東苑24小時供熱，水、電、氣、暖，智能化物管樓盤名稱華林廣場江山智能公寓配套設(shè)施雙回路水源、雙回路電源、配進(jìn)口自動切換應(yīng)急發(fā)電機(jī)組雙層玻璃塑鋼窗、復(fù)式防盜門、天然氣；二次供水長城寬帶、煙感報警、可視對講系統(tǒng)文博花園毛坯房、雙層玻璃塑鋼窗、防盜門、水電氣冷、暖氣：戶式中央空調(diào)系統(tǒng)寬帶網(wǎng)、收費智能收費系統(tǒng)、郵政信箱廚房：油煙集中排放、預(yù)留上、下水接

17、口，電子防盜報警系統(tǒng)綠洲花園毛坯房：墻面、地面：水泥沙漿找平門：防火、盜雙扇子母門窗：塑鋼窗衛(wèi)生間：冷熱水系統(tǒng)，預(yù)留接口：預(yù)留兩部IDD直線空調(diào)：統(tǒng)一定位24小時供熱水收費IC卡、智能化物管、可視對講系統(tǒng)樓盤名稱配套設(shè)施未來花園水、電、氣暖，戶式中央空調(diào)三期寬帶網(wǎng)、可視對講系統(tǒng)，日月新城水、電、氣、智能化收費，自動報警噴淋系統(tǒng)、緊包呼救自動系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)、中央戶式獨立空調(diào)戶式中央空調(diào)、寬帶網(wǎng)、二次加壓供水、15千瓦電表、世紀(jì)城大功率自啟動發(fā)電機(jī)，自動噴淋、煙感報警，可視對講系統(tǒng)。出入口IC卡管理、閉路監(jiān)控，雙玻塑鋼窗從上表看，除錦繡正泓送裝修外，其余工程均為毛坯房。其中：供暖系統(tǒng)：大多樓盤均采用

18、壁掛式供暖系統(tǒng)，但不乏個盤采用了戶式中央空調(diào)，如錦繡正泓、文博花園、未來花園、日月星城、世紀(jì)城均采用此種供暖設(shè)備，特別是錦繡正泓采用美國YORK牌中央空調(diào)。智能化：采用IC卡智能收費、可視對講系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)，物管采用紅外線監(jiān)控，煙感報警等。供水方面：高層住宅全部提供二次供水效勞。其中綠洲花園、中孚紫東苑、錦繡正泓24小時熱水供應(yīng)，另如明輝城市花園、綠洲花園提供地下礦泉水。窗：在售工程中大多都采用塑鋼雙層玻璃新技術(shù)、新產(chǎn)品得到廣泛應(yīng)用。先進(jìn)實用的新產(chǎn)品有燃?xì)獗趻鞝t、塑鋼窗等。智能化系統(tǒng)成為必備要素。包括智能收費系統(tǒng)，即水電煤從IC卡中自動劃?。黄桨卜婪秷缶到y(tǒng)、煙感報警，煤氣泄露報警系統(tǒng)等，像英協(xié)

19、花園、未來花園、建業(yè)城市花園等均有不同層次的采用。5小結(jié)通過對鄭州市房地產(chǎn)供應(yīng)市場調(diào)查和分析，可以看出，戶型供應(yīng)雖朝多樣化開展，但三房仍是市場供應(yīng)主力戶型。根據(jù)城市規(guī)劃和市場開展需要，規(guī)模開發(fā)是必然趨勢，東、南、西、北將成為物業(yè)主要開發(fā)地帶，市場將轉(zhuǎn)向“品牌經(jīng)營，工程品質(zhì)是被市場所接受的根底，同時，伴隨著外地開發(fā)商進(jìn)駐，鄭州房地產(chǎn)市場將進(jìn)入一個更高層次的競爭。三需求分析1.銷售率分析項目銷售狀況未來花園歐洲花園江山智能公寓明鴻新城建業(yè)廣場建業(yè)城市花園裕鴻花園隴海星級一期100%，二期銷售98%銷售90%二房售4套，三房售8套，四房售2套，最后一期售50%總銷售率90%；其中二房售86%；三房售

20、100%；四房售100%一期小高層40%，高層90%復(fù)式售完；三房已售55%，四房售50%，二房售46%銷售100%項目銷售狀況中孚紫東苑明輝城市花園日月星城同樂花園英協(xié)花園錦繡正泓綠洲花園銷售率13%售50%，三房已售完全部為三房，已售15%2銷售50%，其中三房140平方米、四房152平方米、176方米比擬暢銷，二房售完，銷售率為70%銷售率15%，其中三房已根本售完，剩余較多的是復(fù)式銷售率為65%，躍式和四房比擬青睞世紀(jì)城銷售率30%，主力戶型躍式難銷，小區(qū)規(guī)劃對銷售率的影響。下表是各樓盤具體小區(qū)規(guī)劃及配套情況：樓盤小區(qū)規(guī)劃、配套建業(yè)城市花園文博花園綠化率45%，豪華業(yè)主會館設(shè)恒溫泳池，

21、300人立體影院，200人餐廳、酒吧、網(wǎng)吧、建業(yè)哈佛幼兒園、小學(xué)、外國語中學(xué)，假山、人造瀑布、小橋、櫻花、綠化率40%，開放式園林綠化、中心綠地廣場、人工水環(huán)境、柱廊、石雕、豪華會所、兒童樂園、康體中心明輝城市花園30%以上立體綠化、竹林、噴泉、健康步道、網(wǎng)球場、小型便利店、診室、托兒所、酒吧面積3162平方米廣場花園，住客專用會所內(nèi)設(shè)桑拿中孚紫東苑浴池、網(wǎng)球場、健身房等，草坪、竹園、林木、噴泉、兒童樂園未來花園占地2萬平方米花園，中央廣場、陽光廣場、休閑廣場、健康廣場四大廣場綠洲花園綠化率54%，擁有兩個花園廣場，并有大的假山后花園樓盤建業(yè)廣場公寓小區(qū)規(guī)劃、配套綠化率80%，建業(yè)VIP俱樂部

22、，花園超市、音樂書店、診所、建業(yè)哈佛幼兒園、雙語學(xué)校裕鴻花園綠化面積7000平方米，空中歐式花園面積5000平方米，休閑廣場英協(xié)花園9000平方米綠化覆蓋，圖書館、健身中心，占地10畝人工湖、瀑布、假山錦繡正泓廣場平臺上3500平方米中庭花園2.消費者分析1收入水平分析根據(jù)鄭州99年統(tǒng)計資料顯示，鄭州市居民按收入水平可分為七等，如下表收入階層最低收入戶人均可支配收入元家庭人口數(shù)比重%10低收入戶中等偏下戶中等收入戶中等偏上戶高收入戶最高收入戶102020201010其中，中等收入戶分為中等偏下戶、中等收入戶、中等偏上戶，其所在總戶數(shù)比例分別為20%、20%、20%，家庭可支配收入分別為1430

23、7元、17264.1元、21295.8元。這一部消費者有著一定的購置力，其現(xiàn)有居住狀況大多不十分理想，有較強的置業(yè)愿望，其中中等收入戶、中等偏上戶有一定的置業(yè)能力。高收入戶、最高收入戶占總戶數(shù)比例的20%，其收入?yún)s占到了總收入的%，他們具有較強的購房能力，但這局部消費者在選擇購房時對房屋綜合質(zhì)素要求較高，更有可能選擇高品質(zhì)的商品房。中等收入戶、中高收入戶該類消費者主要為政府局部的一般職員，公司的普通白領(lǐng)階層，局部小商小販，中小學(xué)普通教員，經(jīng)濟(jì)效益好的企業(yè)職工等，這一階層消費者很大一局部居住現(xiàn)狀不十分理想，有著較強的置業(yè)需求。這類消費者普遍的置業(yè)心理為滿足居住需求，非常注重實用性，價格對于其購房

24、來講是最重要的決策因素，因此其購房多項選擇擇經(jīng)濟(jì)適用房，城鄉(xiāng)交接處比擬廉價的多層住宅。他們對小區(qū)的規(guī)模、生活的便捷性等因素也有著一定注視度。中等偏下收入戶該類消費者雖有強烈的購房需求，但限于自身的經(jīng)濟(jì)條件，相當(dāng)一局部此類消費者無購房能力，不能形成購置力，而該階層中條件較好的一局部，可能產(chǎn)生購置，但房屋總價是這局部消費者購房決定的第一因素，因此他們會選擇單價低的小戶型住宅，在此根底再綜合考慮其它因素。高收入者此類消費者主要集中在影視演員、作家和運發(fā)動、局部個體和私營企業(yè)主、中外合作企業(yè)中高級雇員、金融機(jī)構(gòu)管理人員、房地產(chǎn)部門的開發(fā)商和經(jīng)理、局部企業(yè)承包者和技術(shù)入股者、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)白領(lǐng)者、著名專家

25、和律師等。此類消費者有相當(dāng)強的消費能力，他們多受過一定程度的教育，具有一定的生活品味，懂得享受生活、追逐時尚，對住宅的需求已從簡單的滿足居住需要上升到提高生活品質(zhì)、滿足現(xiàn)代化居家的空間的需求。因此他們對住宅的位置、環(huán)境等各方面綜合素質(zhì)的要求較高。結(jié)合工程所在地理位置、地塊經(jīng)濟(jì)性、大規(guī)模物業(yè)等先決條件，可以看出此類消費者是本工程的主要目標(biāo)客戶。2消費者階層及特征分析下表是通過專家訪談的形式而對客戶來源和客戶分類具體情況作以了解：樓盤客戶來源客戶分類樓盤客戶來源客戶分類建業(yè)廣場市區(qū)55%，金水區(qū)33.3%，二七區(qū)2.2%，邙山區(qū)2.2%，管城區(qū)6.5%，中原區(qū)1.1%，開發(fā)區(qū)2.2%，外地45%國

26、家公務(wù)員11.3%，科研、醫(yī)生等%，企業(yè)管理人員%，個體戶、私營企業(yè)主53.7%，其他6.2%隴海星級5%外地市，95%鄭州市區(qū)華中食品城、銀基商貿(mào)市區(qū)68%金水區(qū)32%，國家公務(wù)員15.5%，科二七區(qū)11.3%，邙山區(qū)研、醫(yī)生等11.7%，企業(yè)建業(yè)城市花園16.5%，管城區(qū)7.2%，中管理人員15.5%，個體原區(qū)7.2%，開發(fā)區(qū)1%，戶、私營企業(yè)主52.4%，外地32%其他4.9%裕鴻花園建材、外地市50%，丹尼斯百貨經(jīng)商戶城、鐵路系統(tǒng)文博花園中孚紫東苑金水區(qū)36%，二七區(qū)15%，管城區(qū)19%，外區(qū)10%，其它19%本地人士80%，外地人士20%企業(yè)管理人員30%，公務(wù)人員13%，個體戶私營

27、業(yè)主43%，外地10%，其它4%私企老板62%，開展商的朋友20%，公務(wù)人員8%，企業(yè)管理層10%樓盤客戶來源客戶分類未來花園本地人士75%，外地25%歐洲花園市區(qū)95%，外地5%錦繡正泓同樂花園金水區(qū)50%，其它區(qū)20%，外地30%私企老板70%，外地25%，其它5%國家公務(wù)員10%，科研28%，企業(yè)管理32%，私企業(yè)主30%周邊白領(lǐng)80%，私企業(yè)主10%，外地10%國家公務(wù)員12%，企業(yè)集團(tuán)25%，私企業(yè)主25%，當(dāng)?shù)厝?8%，企業(yè)管理人士20%私營企業(yè)主待征：敢于冒險追求身份感，尊榮感易跟風(fēng)，羊群效應(yīng)較重重健康問題關(guān)注因素依次為：物業(yè)檔次、環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃、物業(yè)管理、價格、戶型私企白領(lǐng)，特

28、殊職業(yè)者律師、作家、運發(fā)動、演員等特征：意識超前開放文化素質(zhì)高，追求高品味講求身份重健康問題關(guān)注因素：環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃、價格、戶型、配套。銀行、稅務(wù)、工商、郵電、公務(wù)員等。特征：求穩(wěn)心理講究實惠講求品味關(guān)注因素依次為：小區(qū)規(guī)劃、價格、位置、配套、戶型個體經(jīng)營者特征：渴望提升社會地位追求實惠附庸風(fēng)雅追求時髦關(guān)注因素有很大不確定性從整體來看為：價格、小區(qū)規(guī)劃、位置、配套、環(huán)境，國企管理者，技術(shù)員，營銷人員。特征：意識保守講求身份不愿露富關(guān)注因素為：小區(qū)規(guī)劃、位置、價格、交通、配套。鄭州周邊城市居民特征：渴望提升社會地位實惠心理為事業(yè)，子女前途打算向往省會生活關(guān)注因素依次為：位置、價格、配套、交通、小

29、區(qū)規(guī)劃。3地域劃分根據(jù)近期的專家訪談和各樓盤實際的客源情況來看，客戶來源主要分兩局部，鄭州市區(qū)人口和外地人士，其中鄭州市購房比率70%，外地人士占30%，受位置等其它方面影響具體個案情況也不同。鄭州市區(qū)人口，占總體購比例的70%，從具體個盤看，金水區(qū)的消費能力最強。鄭州市周邊城市：向往省會的生活方式，為自己的事業(yè)拓展以及子女教育打算，把進(jìn)城當(dāng)成夢想，假設(shè)購房入戶，對這局部更具吸引力。四潛在競爭對手分析正如業(yè)內(nèi)人士預(yù)料一樣，鄭州市2000年房地產(chǎn)業(yè)得到長足開展，各類商品房銷售均有大幅的增長，2000年各類房屋總銷量達(dá)91.19平方米，同時促使開展商對2001年的房地產(chǎn)市場寄予了信心，據(jù)調(diào)查，今年

30、將要上市的高檔物業(yè)，主要有建業(yè)城市花園三期、未來花園三期、德億時代城、綠茵花園、文博花園、錦江國際花園、新苑、姿華地產(chǎn)公司三百畝工程等工程。建業(yè)城市花園三期共30棟，其中12棟多層，18棟小高層，戶型以三房為主，單位面積127.92M2，143.88M2，次之為四房和復(fù)式，套數(shù)所占比例為25.97%，13.37%，面積四房為172.56M2和190.94復(fù)式單位面積在200M2以下，現(xiàn)已開始內(nèi)部認(rèn)購。未來花園三期由2棟板式和1棟點式的25層高層組成，總建筑面積為6萬M2，建筑風(fēng)格仍為新古典主義風(fēng)格，戶型以3房、4房為主，單位面積為166M2和188M22，工程現(xiàn)處內(nèi)部認(rèn)購階段，認(rèn)購率達(dá)30%。

31、德億時代城是河南僅有的兩個被列入國家康居示范工程的工程之一，其總規(guī)劃占地為12.7公傾，總建筑面積為29萬平方米，其中住宅建筑總面積為22.26萬平方米，工程容積率為1.8萬，綠化率43%，共1247個單位，居住人數(shù)達(dá)3990人。工程分三期開發(fā)，六個組團(tuán)。目前該工程已通過了國家康居工程的可研報告及規(guī)劃評審階段，于2000年12月16日開工。2之間,小區(qū)規(guī)劃做小概念，綠化率為39.4%，中洲綠茵廣場是最大賣點。四、商業(yè)物業(yè)市場狀況分析1商業(yè)大環(huán)境分析進(jìn)入2000年國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出良好的開展態(tài)勢，前三季度全市GDP同比增長%，達(dá)億元。在總體經(jīng)濟(jì)形勢良好的前提下，全市商業(yè)也出現(xiàn)了欣欣向榮之態(tài)，今年前三

32、季度批零貿(mào)易業(yè)和餐飲業(yè)出現(xiàn)同步快速增長，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境漸好，內(nèi)需逐步擴(kuò)大前提下，全市批零貿(mào)易業(yè)因積極調(diào)整經(jīng)營策略，采取多種營銷方式，促進(jìn)商品銷售，從而提高了市場營銷能力，擺脫了前兩年銷售低迷的態(tài)勢，批零貿(mào)易總額達(dá)158億元，同比增長%。餐飲業(yè)為適應(yīng)居民生活節(jié)奏加快的需求，以及不同檔次的消費需求，及時推出多種飲食效勞，促進(jìn)了飲食業(yè)的快速開展，全市餐飲業(yè)零售額達(dá)25億元，同比增長12.1%。批零貿(mào)易和餐飲的快速增長，帶動了全市商業(yè)的一片繁榮。另一方面，2000年市政府著力對東西大街進(jìn)行改造、擴(kuò)建，東西大街地處鄭州市中心，是一條置身于最繁華商業(yè)中心的商業(yè)街，可以毫不夸張的講，東西大街尤如鄭州市商業(yè)的大動

33、脈，東西大街經(jīng)改造將建設(shè)成為集城區(qū)交通、商貿(mào)、旅游等為一體的商業(yè)文化一條街，并到達(dá)鄭州新世紀(jì)形象第一街的水平。東西大街的改造，尤一重磅炸彈投入商業(yè)市場，刺激著全市的商業(yè)，并向其周邊產(chǎn)生較強的輻射作用。2本工程商業(yè)價值分析從現(xiàn)狀來看，工程地處市中區(qū)，通過文化路與東西大街相接，受到二七廣場、東西大街的人氣旺盛，在此特殊的地理位置背景下，工程周邊的商業(yè)氣氛濃厚，工程所臨健康路，兩側(cè)分布著各類精品時裝店、體育用品店、健康俱樂部，而優(yōu)勝南北路更是匯萃了各品牌服裝及大小餐廳、酒店。從開展來看：健康路被金水區(qū)政府定位于商業(yè)不夜城，具有一定政策支持，2001年4月份開始，晚上7:00后禁止機(jī)動車通行，成“半步

34、行商業(yè)街形式。健康路南段、優(yōu)勝南路作為北二七路時尚商圈的延伸，商業(yè)價值非常高。無論從現(xiàn)狀，還是開展上工程均有著較高商業(yè)價值。五、開展趨勢一房產(chǎn)業(yè)開展前景仍好，未來市場供應(yīng)量大世紀(jì)之交，鄭州房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了難得開展機(jī)遇，一是中居和國務(wù)院高度重視住戶建設(shè)和消費，并出臺了一系列的鼓勵政策，這些政策將對今后的房地產(chǎn)業(yè)開展和消費產(chǎn)生巨大影響，二是廣闊居民的消費觀念有了很大的改變，負(fù)債消費的住房觀念正在逐步建立，三是房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)日趨合理，四是在各種政策因素影響下，在條件進(jìn)入流通的空置商品住房有望消化，五是參加WTO，外資的大量涌入將給房地產(chǎn)注入新的活力，從總體上看，鄭州房地產(chǎn)業(yè)的開展仍好。根據(jù)國務(wù)院批復(fù)的

35、鄭州市19952021年總體規(guī)劃，到2003年鄭州城區(qū)面積擴(kuò)大到18/9平方公里，住宅郊區(qū)化，城市空心化成為住宅消費導(dǎo)向，所以今后鄭州的開發(fā)方向，也轉(zhuǎn)向東、南、西、北四個區(qū)，為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了一個廣闊的空間，住宅市場供應(yīng)量也隨之增加，據(jù)悉預(yù)計在今年出售的大型工程就有如德億時代城等，伴隨市場供應(yīng)量的增加，市場競爭馳將顯得尤為劇烈。二精品意識增強，小區(qū)環(huán)境將成為最大賣點，伴隨市場供應(yīng)量增大，房地產(chǎn)業(yè)開展日趨理性化，精品意識逐步增強，樓盤開發(fā)講究差異性，注重小區(qū)環(huán)境打造，綠化率的上下將成眾樓盤追求的目標(biāo)和評價樓盤品質(zhì)的重要標(biāo)志。小區(qū)環(huán)境將成為最大賣點，再者城市居民由于每天都要承受巨大的工作壓力，迫切

36、需要在舒適、自然的環(huán)境來調(diào)節(jié)人們疲憊的身心，渴望休閑生活，而為一點有通過小區(qū)完美的規(guī)劃，才能得到解決，健康、休閑生活人人向往，小區(qū)優(yōu)美的環(huán)境，如21世紀(jì)社區(qū)提出的“環(huán)境21世紀(jì)居住主題這一概念，講求自然居住的環(huán)境，從中可以看出現(xiàn)在消費者的購房者心態(tài)，隨著時間的推移，“環(huán)境概念將會無限地提升。三開發(fā)規(guī)?；?，經(jīng)營品牌化小區(qū)的規(guī)?；_發(fā)不但說明企業(yè)的實力和擔(dān)風(fēng)險能力，同時為減省建筑本錢、營造優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境，營銷手段有力創(chuàng)造條件。出加快城市化進(jìn)程的需要，現(xiàn)在，凌亂開發(fā)只會使城市顯示出不協(xié)調(diào)，影響城市的美觀，假設(shè)規(guī)模開發(fā)即可彌補這方面的缺乏，又可為城市增輝。品牌經(jīng)營是未來市場競爭的方向，在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有

37、相當(dāng)一局部人認(rèn)為建業(yè)、英協(xié)、德憶等開發(fā)商具有良好的信譽，以對購置他們的房屋沒什么后顧之憂，注重品牌塑造對其開發(fā)物業(yè)迅速翻開市場，提供了有力保障，品牌的塑造成功在消費者心目中形成較強的信賴感和美譽度，將使開發(fā)商收譽終生。第二局部工程分析及定位一、工程分析一、工程概況工程用地為河南省體育場舊址，位于鄭州市金水區(qū)，東起健康路，西至勞衛(wèi)路，南接優(yōu)勝南路，北邊優(yōu)勝北路，形狀上呈矩形，工程總占地面積72000平方米，土地通過網(wǎng)上拍賣方式取得，拍賣總價值億元人民幣，使用年限50年，規(guī)劃性質(zhì)為綜合工程建設(shè)用地，土地上現(xiàn)為體育場建筑物及配套設(shè)施，正待拆遷。如圖二、交通狀況分析1交通路網(wǎng)工程位于城市中心繁華區(qū)域，

38、周邊道路縱橫交錯、四通八達(dá)。其中鄰近的文化路，為鄭州市南北重要交通干道，擔(dān)負(fù)了鄭州市大量的交通、運輸任務(wù)；金水大道是貫穿全市東西，將鄭州市一分為二的主動脈。勞衛(wèi)路、健康路、優(yōu)勝南北路、經(jīng)八路、緯一路尤如織成的網(wǎng)緊布于工程四周。使得工程在交通路網(wǎng)狀況上有著不可比擬的優(yōu)勢。2公交狀況顯赫的地理位置，優(yōu)越的交通路網(wǎng)，形成了其公交狀況前提，旺盛的人氣、成熟的社區(qū)，濃厚的商業(yè)氣氛，決定了工程周邊公交狀況好，出行乘車極為方便。就具體公交線路來看，工程周邊有各類公交路線11條，具體狀況見附表。無論從交能咯網(wǎng)還是從公交狀況來看，工程周邊的交通興旺，為工程假創(chuàng)造了極為有利的先天條件三、周邊配套分析工程地處市中區(qū)

39、，早戎已形成了成熟的居住社區(qū)，聚集了大量的人氣，人居商業(yè)氣氛十分濃厚，因此工程周邊配套完病況。區(qū)域內(nèi)居民日常生活，休閑購物十分方便。通過對工程周邊的調(diào)查，將工程周邊的配套設(shè)施列舉如下超市文化路：九頭崖26分店服裝勞衛(wèi)路：杰之楓體育服裝城健康路：康威專賣，精品時裝一條街文化路：花放松禮服優(yōu)勝南中：各類服裝專賣海爾曼斯、夢特嬌、鱷魚恤、都市麗人、JOYE、莊吉、歌瑞麗英、當(dāng)馬娜、阿先奴、金利來、意克萊斯優(yōu)勝北路賽琪專賣學(xué)校、文教防疫路：外資幼兒園、商業(yè)廳幼兒園健康路：省財經(jīng)學(xué)校、鄭州市第七中、圖書館少兒部經(jīng)八路：四十九中、藝術(shù)小學(xué)優(yōu)勝北路：河南省經(jīng)濟(jì)貿(mào)易學(xué)校、省財經(jīng)學(xué)校、河南電大直屬醫(yī)藥：東三街：

40、衛(wèi)生防疫站、麥迪壽醫(yī)藥連鎖店經(jīng)八路：河南省中基學(xué)院第二附屬醫(yī)院優(yōu)勝北路：兒童醫(yī)院銀行金融：東三街：農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行文化路:東開展銀行、鄭州市農(nóng)村信用社、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行優(yōu)勝北路:鄭州市商業(yè)銀行優(yōu)勝南路:交通銀行、光大銀行娛樂休閑健康路：河南來寶保齡球中心、老年保健、世紀(jì)福來酒吧、馬華鄭州健身俱樂部、臺球館文化路：奪標(biāo)酒吧、滾石休閑廣場飲食東三路：蘇大姐火鍋勞衛(wèi)路：成都老罐子火鍋城健康路：雙龍酒家文化路：知味酒樓、黃金大酒店、任翔大酒店優(yōu)勝北路：鴻齋飯店、旺角火鍋、獅子樓飯店、文化酒店郵電任砦北路：郵電所其它勞衛(wèi)路：益華物業(yè)管理公司文化路：國奧大廈、外貿(mào)大樓、皮革大廈、河南二輕供銷

41、大廈、深港大廈、中州影院優(yōu)勝北路：金水區(qū)綠化管理所、市政工程管理所優(yōu)勝南路：康潔洗衣金水大道：地礦賓館、河南賓館、頂點形象、潤華商務(wù)四SWOT分析優(yōu)勢S1區(qū)位優(yōu)勢工程地處市中區(qū)繁華地段，地理位置顯赫，使得工程所用地塊附加值高，無論對普通市民，還是對商家均有著較大的吸引力，認(rèn)知度較高。2交通優(yōu)勢工程周邊道路“密織，可謂四通八達(dá)，經(jīng)過工程的公交一線路有數(shù)十條之多，工程交通上的優(yōu)勢，為居民生活、工作都創(chuàng)造了極為便利的條件。3周邊配套的優(yōu)勢工程所處區(qū)域社區(qū)開展成熟，前期已具備了濃厚的人居氣氛，周邊各類生活配套較為齊全，這無疑加大了工程本身的魅力。4規(guī)模優(yōu)勢工程總占地面積萬平方米，規(guī)劃建筑面積超32萬平

42、方米，較大的規(guī)模容量形成大社區(qū)概念及區(qū)內(nèi)相應(yīng)的設(shè)施的完善，規(guī)模上的優(yōu)勢也容易轉(zhuǎn)化為品牌上的優(yōu)勢。5土地品牌優(yōu)勢工程用地是通過網(wǎng)上拍賣方式獲得。該次拍賣總拍賣金額達(dá)億，是全國迄今最大的一宗網(wǎng)上拍賣案例，引起了全社會范圍內(nèi)的重視，使得工程已經(jīng)具備了一定的品牌。6實力優(yōu)勢開展商所具備的人力資源，資金上的實力，規(guī)劃、設(shè)計、園林、參謀等合作方的強勁實力及資源的整合，將是本工程運作過程中不可忽略的內(nèi)在優(yōu)勢。劣勢O1本錢上的劣勢工程總地價為億元，平均每畝約萬元，創(chuàng)下鄭州市地價之最。高地價將帶來高本錢，加大了工程運作的風(fēng)險。2土地使用年限劣勢工程所占地使用權(quán)僅為50年，比同類物業(yè)土地使用權(quán)一般年限短20年，必

43、將造成局部目標(biāo)客戶的流失。3區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的劣勢工程所在區(qū)域為市中區(qū)，也是老城區(qū)，由于早期城市的建設(shè)缺乏較為高標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一，因此區(qū)域內(nèi)規(guī)劃不十分合理，整體布局顯得較為凌亂。4開展商品牌欠缺開展商前期開發(fā)物業(yè)的規(guī)模及市場影響力不大，其品牌現(xiàn)未超過建業(yè)、未來等開展商。5開發(fā)周期的劣勢工程開發(fā)周期長，本錢控制難度大，且分期開發(fā)層次感不易把握。時機(jī)O1城市開展及相關(guān)政策帶來的時機(jī)鄭州市1995-2021年規(guī)劃的目標(biāo)提前至2005年實現(xiàn)，城市建設(shè)速度的加快，必將促使房地產(chǎn)市場的活潑。購房入戶將給工程帶來外地客戶。2土地供應(yīng)量帶來的時機(jī)在政府加緊了對房地產(chǎn)一級市場的控制，規(guī)定在原有批地未使用完之前不再批給新地，

44、無形中減少了潛在的競爭對手。3房地產(chǎn)市場的趨勢時機(jī)鄭州市房地產(chǎn)市場呈逐漸上升之勢，開展速度快，市場容量大，市場表現(xiàn)出趨熱之勢，工程在此時入市，將贏將較多的時機(jī)。4不夜區(qū)工程工程所臨健康路的不夜區(qū)工程即將開工，將美化工程周邊環(huán)境，增強其吸引力。5中2區(qū)供應(yīng)量小所帶來的時機(jī)從調(diào)查來看，中2區(qū)是消費者愿意選擇購房的區(qū)域，而其現(xiàn)有市場供應(yīng)量小，缺乏規(guī)模。大規(guī)模樓盤能產(chǎn)生較大吸引力。威脅T1同類物業(yè)帶來的威脅市場現(xiàn)有同類物業(yè)已有一定數(shù)量，且具有相當(dāng)?shù)母偁幜?，如未來花園、文博花園等，而2001年將有更多的高素質(zhì)現(xiàn)盤進(jìn)入市場，該類市場競爭越發(fā)劇烈。2城市中心北移的威脅根據(jù)鄭州市城市開展規(guī)劃，東區(qū)、北區(qū)將是建設(shè)的重點、熱點區(qū)域，城市中心有北移趨勢。3