林木資產(chǎn)及五十年林地使用權(quán)資產(chǎn)評(píng)估分析報(bào)告書

1、族自治縣林業(yè)局鄉(xiāng)國有商品用材林林木資產(chǎn)及五十年林地使用權(quán)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書中林評(píng)字2008號(hào)一、緒言中林資產(chǎn)評(píng)估有限公司同意族自治縣林業(yè)局的托付，依照國家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)國有商品用材林的有償流轉(zhuǎn)所涉及的林木及林地使用權(quán)進(jìn)行了評(píng)估工作。本公司評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)ν懈对u(píng)估的資產(chǎn)實(shí)施查驗(yàn)、市場調(diào)查與詢證，對(duì)委估資產(chǎn)在二零零八年七月二十日所表現(xiàn)的市場價(jià)值做出了公允反映。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：二、托付方及資產(chǎn)占有方概況1、托付方：族自治縣林業(yè)局2、資產(chǎn)占有方：族自治縣林業(yè)局3、資產(chǎn)占有方概況：族自治縣林業(yè)局為機(jī)關(guān)法人單位，

2、組織機(jī)構(gòu)代碼015226-8；地址：省市族自治縣鎮(zhèn)馬云山6號(hào)。資產(chǎn)占有方所處地理位置及自然條件概況：族自治縣位于省南部、市東部，地處北緯5159、東經(jīng)0804之間。全縣總面積529,004hm2，山區(qū)面積占99.8%。縣城鎮(zhèn)海拔1,782米，距省會(huì)公路里程410km，距市政府駐地290km，素有門戶之稱?？h地處橫斷山系狹谷區(qū)東南段，屬山中段山地。由于地殼內(nèi)部運(yùn)動(dòng)及外部因素如江支流把江、阿、江、河等江河的強(qiáng)烈侵蝕切割，形成以深切中山峽谷為主的山地地貌。全縣南北狹長、中部較寬，呈紡錘形，地勢自北向南傾斜?？h屬南亞熱帶季風(fēng)氣候類型。氣候特點(diǎn)是：春早冬晚、季溫差小，光照充足，雨量充沛，雨熱同季?？h地處

3、北回歸線附近，太陽高度角大，全年日照時(shí)數(shù)為1,261.2小時(shí)，每平方米日照總量為133卡，光照有效性高，光源終年可用。全年無霜期314天。年均氣溫在15.617之間，年均降雨量1,4711,651mm之間。縣要緊森林類型：松林、常綠闊葉林、石櫟、栲類、青岡常綠闊葉林、旱冬瓜林?？h交通便利，距省會(huì)391km，距市144km，除公路外，還有省會(huì)至市的空中航線。全縣12個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)均有班車通達(dá)，差不多形成以縣城為中心四通八達(dá)的公路交通網(wǎng)。納入本次評(píng)估范圍的國有林屬伐區(qū)，位于東經(jīng)4550至4805，北緯0536至0632。距縣城55公里,伐區(qū)平均坡度19度,路網(wǎng)平均密度為米公頃，差不多木材運(yùn)輸通道網(wǎng)已形成，

4、要緊樹種為天然針葉林，樹種組成8松1櫟1灌+西南樺，林分郁閉度為0.6，林種為一般用材林。三、評(píng)估目的本次評(píng)估目的為國有商品用材林林木資產(chǎn)及五十年林地使用權(quán)依法有償流轉(zhuǎn)提供價(jià)值參考依據(jù)。本次評(píng)估目的經(jīng)市人民政府，政復(fù)200826號(hào)市人民政府關(guān)于對(duì)各縣區(qū)國有商品林林地林木有償流轉(zhuǎn)的批復(fù)的批準(zhǔn)。四、評(píng)估對(duì)象及范圍納入本次資產(chǎn)評(píng)估范圍的評(píng)估對(duì)象是族自治縣鄉(xiāng)29.3543萬畝國有商品用材林林木資產(chǎn)及五十年林地使用權(quán)資產(chǎn)，具體涉及18宗地，共計(jì)111個(gè)林班、1250個(gè)小班納入本次資產(chǎn)評(píng)估范圍。五、評(píng)估價(jià)值類型及定義參照評(píng)估有關(guān)的法規(guī)，遵循客觀、獨(dú)立、公正和科學(xué)的原則及其他一般的公認(rèn)評(píng)估原則，我們對(duì)評(píng)估范

5、圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了必要的核查與鑒定，查閱了有關(guān)文件及資料，實(shí)施了我們認(rèn)為必要的其他程序，在此基礎(chǔ)上，依照評(píng)估目的及資產(chǎn)狀況，確定資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型為：市場價(jià)值。市場價(jià)值的內(nèi)涵：市場價(jià)值是指自愿買方與自愿賣方，在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后所達(dá)成的公平交易中，某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值可能數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、慎重行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。六、評(píng)估基準(zhǔn)日本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日為二零零八年七月二十日。七、評(píng)估原則我們?cè)趯?duì)托付方指定的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的過程中，依據(jù)國家有關(guān)的法律法規(guī)及規(guī)范化要求，嚴(yán)格遵循資產(chǎn)評(píng)估的以下原則：（一）遵循了真實(shí)性、科學(xué)性、可行性的工作原則；（二）遵循了預(yù)期收益原則，依照對(duì)

6、待估資產(chǎn)的以后獲利能力預(yù)期來確定待估資產(chǎn)的價(jià)值；（三）遵循供求原則，充分考慮和依據(jù)供求規(guī)律對(duì)商品價(jià)格形成的阻礙來確定待估資產(chǎn)價(jià)值；（四）遵循替代原則，充分考慮與待估資產(chǎn)存在替代性的類似資產(chǎn)的價(jià)格來確定其價(jià)值；（五）遵循合法原則，以待估資產(chǎn)的合法使用、合法處分為前提來確定其價(jià)值；（六）遵循最高最佳使用原則，以待估資產(chǎn)的最高最佳使用為前提來確定其價(jià)值；（七）遵循估價(jià)日期原則，以評(píng)估基準(zhǔn)日的市場條件為基礎(chǔ)來確定待估資產(chǎn)價(jià)值；（八）評(píng)估操作恪守獨(dú)立、客觀、公正、實(shí)事求是的原則，維護(hù)國家及其他投資主體的合法權(quán)益。八、評(píng)估依據(jù)（一）行為依據(jù)1、資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書；2、市人民政府政復(fù)200826號(hào)市人民政府

7、關(guān)于對(duì)各縣區(qū)國有商品林林地林木有償流轉(zhuǎn)的批復(fù)。（二）法律依據(jù)1、1991年11月16日國務(wù)院公布的國有資產(chǎn)評(píng)估治理方法(91號(hào)令)；2、1992年7月18日國家國有資產(chǎn)治理局公布的36號(hào)國有資產(chǎn)評(píng)估治理方法實(shí)施細(xì)則；3、國資辦發(fā)199623號(hào)國家國有資產(chǎn)治理局資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見（試行）的通知；4、2004年2月25日財(cái)政部印發(fā)財(cái)企200420號(hào)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則差不多準(zhǔn)則；5、財(cái)政部、國家林業(yè)局2006年12月25日財(cái)企2006529號(hào)關(guān)于印發(fā)森林資源資產(chǎn)評(píng)估治理暫行規(guī)定的通知；6、1996年12月16日國家國有資產(chǎn)治理局、林業(yè)部關(guān)于公布森林資源資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范(試行) 的通知；7、中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)

8、會(huì)2007年11月28日中評(píng)協(xié)2007189號(hào)關(guān)于印發(fā)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估報(bào)告等7項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的通知；8、中華人民共和國森林法；9、其他有關(guān)規(guī)定。（三）產(chǎn)權(quán)、數(shù)量、質(zhì)量核查及取價(jià)依據(jù)1、托付方出具的國有山林權(quán)證復(fù)印件；2、縣國有商品用材林資產(chǎn)清單；3、調(diào)查規(guī)劃設(shè)計(jì)院2008年8月15日出具的縣擬流轉(zhuǎn)國有商品用材林森林資源核查報(bào)告； 4、省森林調(diào)查常用數(shù)表；5、評(píng)估人員收集的有關(guān)區(qū)縣市場詢價(jià)、參數(shù)資料記錄。九、評(píng)估方法本次評(píng)估的目的是對(duì)國有商品用材林林木所有權(quán)及五十年林地使用權(quán)有償流轉(zhuǎn)提供價(jià)值參考依據(jù)，考慮評(píng)估對(duì)象現(xiàn)有的具體情況，本次評(píng)估林木采納重置成本法、收獲現(xiàn)值法、市場價(jià)倒算法，林地采納了現(xiàn)行

9、市價(jià)法； 、對(duì)幼齡林及未成林造林地采納重置成本法；、對(duì)中齡林、近熟林采納收獲現(xiàn)值法；、對(duì)成、過熟林采納市場價(jià)倒算法；、林地采納現(xiàn)行市價(jià)法。(詳見評(píng)估講明)十、評(píng)估過程、同意托付及預(yù)備時(shí)期；、資產(chǎn)核查時(shí)期；、評(píng)定估算及報(bào)告提交時(shí)期。 十一、評(píng)估假設(shè)和限定條件在評(píng)估過程中，我們遵循以下評(píng)估假設(shè)和限定條件：（一）一般性假設(shè)和限制條件1、交易假設(shè)：交易假設(shè)是假定所有評(píng)估資產(chǎn)處在交易的過程中，評(píng)估師依照待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價(jià)，評(píng)估結(jié)果是對(duì)評(píng)估對(duì)象最可能達(dá)成交易價(jià)格的可能。2、公開市場假設(shè)：公開市場假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入市場的條件以及資產(chǎn)在如此的市場條件下同意何種阻礙的一種假設(shè)。公開市場是指充

10、分發(fā)達(dá)與完善的市場條件，是指一個(gè)有自愿的買方與賣方的競爭性市場，在那個(gè)市場下，買方與賣方的地位平等，都有獵取足夠市場信息的機(jī)會(huì)和時(shí)刻，買賣雙方的交易差不多上在自愿的、理智的、非強(qiáng)制性或不受限制的條件下進(jìn)行。3、假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后，資產(chǎn)占有方所處的政治、經(jīng)濟(jì)等宏觀環(huán)境不發(fā)生阻礙資產(chǎn)占有方經(jīng)營的重大變動(dòng)，特不是林業(yè)行業(yè)政策不發(fā)生重大變動(dòng)。4、除評(píng)估基準(zhǔn)日政府已頒布和已頒布尚未實(shí)施的阻礙資產(chǎn)占有方經(jīng)營的法律、法規(guī)外，假設(shè)收益期內(nèi)與資產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)的法律、法規(guī)不發(fā)生重大變化。5、假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后匯率、利率、稅賦、物價(jià)及通貨膨脹等因素的變化不對(duì)資產(chǎn)收益期經(jīng)營狀況產(chǎn)生重大阻礙。6、假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后不發(fā)生阻礙資產(chǎn)

11、占有方經(jīng)營的不可抗、偶然性事件。（二）特定假設(shè)與限制條件1、對(duì)本次納入評(píng)估范圍內(nèi)的森林資源資產(chǎn)，托付方(即資產(chǎn)占有方)能夠進(jìn)行有效的治理，且不存在權(quán)屬爭議。2、由托付方提供的構(gòu)成本次評(píng)定估算基礎(chǔ)資料之一的森林資源資產(chǎn)清單，我公司依據(jù)森林資源資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范(試行) 的要求，托付調(diào)查規(guī)劃設(shè)計(jì)院依據(jù)森林資源規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)查要緊技術(shù)規(guī)定進(jìn)行了資源核查，并出具了相關(guān)核查報(bào)告。經(jīng)核查，以上森林資源資產(chǎn)清單合格率符合規(guī)定，故確認(rèn)清單整體合格，能夠作為資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)。3、除本報(bào)告有特不講明外，我們未考慮評(píng)估對(duì)象所涉及資產(chǎn)已存在的或今后可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及專門的交易方式等因素的阻礙。4、本評(píng)估報(bào)告未考慮

12、國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有不可抗力等不可預(yù)見因素對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的阻礙。5、本報(bào)告未考慮木材采伐指標(biāo)對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)資產(chǎn)價(jià)值的阻礙。評(píng)估人員依照資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定和要求，認(rèn)定以上前提條件在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)成立，當(dāng)上述限定條件以及評(píng)估中遵循的評(píng)估假設(shè)等其它情況發(fā)生變化時(shí)，將會(huì)阻礙并改變?cè)u(píng)估結(jié)論，評(píng)估報(bào)告將會(huì)失效，評(píng)估人員不承擔(dān)由此導(dǎo)致評(píng)估結(jié)論不合理的責(zé)任。十二、評(píng)估結(jié)論在實(shí)施了上述資產(chǎn)評(píng)估程序和方法后，托付方指定的資產(chǎn)在二零零八年七月二十日所表現(xiàn)的市場價(jià)值反映如下：資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果：26,652.0125 萬元 （詳見評(píng)估明細(xì)表） 十三、特不事項(xiàng)講明1、本報(bào)告所稱“評(píng)估價(jià)值”系指我們對(duì)所評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日

13、之外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下的價(jià)值評(píng)估結(jié)論，僅為本報(bào)告書所列明的目的而提出的公允估值意見，而不對(duì)其他用途負(fù)責(zé)。2、在評(píng)估過程中，托付方(即資產(chǎn)占有方)提供的產(chǎn)權(quán)依據(jù)、森林資源資產(chǎn)清單、森林調(diào)查常用數(shù)表等與評(píng)估相關(guān)的所有資料是編制本報(bào)告的基礎(chǔ)，我公司評(píng)估人員對(duì)以上資料進(jìn)行了必要的核查與驗(yàn)證，但托付方（即資產(chǎn)占有方）應(yīng)對(duì)所提供資料的可靠性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性負(fù)責(zé)。若托付方（即資產(chǎn)占有方）有意隱匿或提供虛假的資料以使評(píng)估人員在委估資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)查和評(píng)定估算中產(chǎn)生誤導(dǎo)，托付方（即資產(chǎn)占有方）應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切法律后果。3、在履行評(píng)估程序過程中，評(píng)估人員依據(jù)評(píng)估有關(guān)規(guī)定對(duì)資產(chǎn)占有方提供的評(píng)估對(duì)象的權(quán)屬文件、資

14、料進(jìn)行了關(guān)注，并進(jìn)行了必要的查驗(yàn)，然而對(duì)托付評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)鑒定工作已超出了評(píng)估工作的范圍，故我們不對(duì)托付評(píng)估資產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)表意見。4、報(bào)告中的評(píng)估結(jié)論是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，依照公開市場的原則確定的價(jià)值，未考慮該資產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記或權(quán)屬變更過程中應(yīng)承擔(dān)的相關(guān)費(fèi)用和稅項(xiàng)。5、考慮到本次評(píng)估的目的以及托付方前期資源調(diào)查的具體情況，本次評(píng)估是以托付方(即資產(chǎn)占有方)提供的森林資源資產(chǎn)清單為依據(jù)，并按森林資源資產(chǎn)評(píng)估與核查的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了核查。核查工作是以宗地為單位的森林資源資產(chǎn)清單作為整體操縱精度的，因此評(píng)估結(jié)果也是對(duì)托付評(píng)估資產(chǎn)的整體價(jià)值的一個(gè)客觀反映，而不是對(duì)其中個(gè)不資產(chǎn)單位價(jià)值的估值意見，

15、故估值的精度也是以整體宗地為單位操縱的。十四、評(píng)估報(bào)告使用限制講明1、本次評(píng)估結(jié)論是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的和基準(zhǔn)日下，依照公開市場的原則確定的現(xiàn)行公允市價(jià)，沒有考慮今后可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及專門的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的阻礙，同時(shí)，本報(bào)告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的阻礙。當(dāng)前述條件以及評(píng)估中遵循的原則等其它情況發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效，評(píng)估機(jī)構(gòu)不承擔(dān)由于這些條件的變化而導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果失效的相關(guān)法律責(zé)任。2、本報(bào)告之評(píng)估結(jié)論，系評(píng)估專業(yè)人員依據(jù)國家法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定出具的意見，依照法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力。3、本報(bào)告

16、之評(píng)估結(jié)果，是對(duì)委估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日市場價(jià)值的客觀公允反映，中林資產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日后資產(chǎn)發(fā)生的重大變化不承擔(dān)發(fā)表意見的責(zé)任。4、依照國家有關(guān)部門的規(guī)定，評(píng)估結(jié)果有效期為一年，即從資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日二零零八年七月二十日起計(jì)算，至二零零九年七月十九日前有效。當(dāng)評(píng)估目的在有效期內(nèi)實(shí)現(xiàn)時(shí)，能夠用評(píng)估結(jié)果作為拍賣、轉(zhuǎn)讓及出讓價(jià)值參考依據(jù)（還需結(jié)合評(píng)估基準(zhǔn)日的期后事項(xiàng)的調(diào)整）。超過一年，需重新進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。5、本報(bào)告專為托付人所使用，并為本報(bào)告所列明的評(píng)估目的而作，未經(jīng)本公司同意，不得向托付方和評(píng)估報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供，除依據(jù)法律需公開的情形外，報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開的媒體上。6、本報(bào)告含有若干附件，附件與正文具有同等法律效力。十五、評(píng)估報(bào)告的提出