中建大廈項(xiàng)目后評估報(bào)告書

1、.wd.wd.wd.【中建大廈】工程后評估報(bào)告中海地產(chǎn)集團(tuán)后評估工作小組二九年二月【中建大廈】工程后評估報(bào)告前言：中建大廈工程是由中國最大的建筑工程承包企業(yè)“中國建筑工程總公司，及其下屬全資子公司中國建筑第八工程局、中建國際建設(shè)公司和上海隆宇公司聯(lián)合投資建設(shè)的高檔甲級寫字樓。中建大廈整個工程的建設(shè)委托中海集團(tuán)下屬中海地產(chǎn)上海公司全方位管理?；趯こ踢M(jìn)展經(jīng)歷總結(jié)和失敗教訓(xùn)的吸取之目的，希望本后評估報(bào)告能為今后開發(fā)的工程，尤是其寫字樓工程提供一定的借鑒。中建大廈工程后評估過程中，上海公司同事認(rèn)真對待，努力工作，總部的規(guī)劃設(shè)計(jì)中心和營銷籌劃中心及開展管理部也積極地參與其中，在此表示謝意。目 錄 T

2、OC o 1-1 h z u HYPERLINK l _Toc224121863【核心內(nèi)容提要】 PAGEREF _Toc224121863 h 2HYPERLINK l _Toc224121864【工程投資管理評估】 PAGEREF _Toc224121864 h 5HYPERLINK l _Toc224121865【工程規(guī)劃設(shè)計(jì)工作評估】 PAGEREF _Toc224121865 h 7HYPERLINK l _Toc224121866【工程營銷工作評估】 PAGEREF _Toc224121866 h 26HYPERLINK l _Toc224121867【工程進(jìn)度、工程管理評估】 P

3、AGEREF _Toc224121867 h 43HYPERLINK l _Toc224121868【工程成本管理評估】 PAGEREF _Toc224121868 h 50【核心內(nèi)容提要】投資管理評估從投資的角度考慮，本工程的開展是較為成功的：本次吸納工程采取了與陸家嘴集團(tuán)公司協(xié)議出讓土地的方式，地塊轉(zhuǎn)讓方式為一次性，證明是相當(dāng)成功的。工程隨后可以直接進(jìn)展開發(fā)，沒有動拆遷壓力，對資金的快速回籠相當(dāng)有利。浦西的淮海中路和南京西路兩個傳統(tǒng)高檔辦公區(qū)可供用地已極少，辦公樓的主要開展空間仍在浦東陸家嘴地區(qū)，中建大廈工程所在的世紀(jì)大道沿線土地也逐漸成為稀缺資源。對未來幾年上海市寫字樓市場尤其是甲級寫字

4、樓市場的開展，作了較為準(zhǔn)確的判斷。同時對浦東、浦西區(qū)域市場，上海三大辦公商務(wù)區(qū)的市場情況，做了大量細(xì)致的市場調(diào)研和分析。對于工程投資決策起到了極其關(guān)鍵的作用。規(guī)劃設(shè)計(jì)工作評估工程在設(shè)計(jì)初期，設(shè)計(jì)單位確定好之后，經(jīng)過對確定的設(shè)計(jì)單位的更深入了解，并結(jié)合前期的溝通成果，規(guī)劃各設(shè)計(jì)單位在工程的不同階段，所應(yīng)從事的不同工作范圍及工作內(nèi)容，并確定相關(guān)工作開展的形式等問題，建設(shè)起工程的設(shè)計(jì)體系和運(yùn)作流程。中建大廈在協(xié)調(diào)過程中主要的協(xié)調(diào)思路是分階段確定和維護(hù)不同參謀的權(quán)威，以到達(dá)設(shè)計(jì)的統(tǒng)一。中建大廈從設(shè)計(jì)初就排定總工程開展方案，然后由設(shè)計(jì)總包根據(jù)工程開展進(jìn)度制定總設(shè)計(jì)方案，各參謀公司根據(jù)總設(shè)計(jì)方案排定自身的

5、設(shè)計(jì)方案，最后由業(yè)主統(tǒng)一協(xié)調(diào)，確定最終版設(shè)計(jì)方案，此方案是動態(tài)的，根據(jù)工程總體進(jìn)度可以隨時調(diào)整。對于境外設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)質(zhì)量的衡量，不僅僅是從設(shè)計(jì)本身來表達(dá)，還要表現(xiàn)在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)與國內(nèi)施工工藝相吻合的程度，這一點(diǎn)非常的重要。中建大廈在施工過程中為了減少設(shè)計(jì)變更的影響，首先是在施工圖設(shè)計(jì)階段進(jìn)展了3輪審圖，將設(shè)計(jì)盡可能完善；再次，在實(shí)施工程中，如果出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，現(xiàn)對變更進(jìn)展評估，確定是否屬于必須變更類；如果是必須變更，再由合約部核價，各相關(guān)部門根據(jù)相關(guān)費(fèi)用，提供更適宜的方法；最后再形成發(fā)至現(xiàn)場的設(shè)計(jì)變更，由此減少設(shè)計(jì)變更帶來的影響。營銷工作評估從取得工程開場，即針對上海以及浦東甲級寫字樓市場進(jìn)展了全面

6、的市場調(diào)研和分析，并引進(jìn)國際性代理參謀公司等專業(yè)公司參與營銷籌劃，在工程開發(fā)運(yùn)營全過程貫徹以打造國際甲級寫字樓為目標(biāo)，重視樓宇硬件品質(zhì)、形象、租戶組合、人性化服務(wù)等甲級寫字樓要素。經(jīng)董事會決策，中建大廈以只租不售為方針將物業(yè)作為持有型物業(yè)經(jīng)營，經(jīng)積極開展預(yù)租工作，在樓宇經(jīng)營前期已實(shí)現(xiàn)了較為理想的出租率和租戶引進(jìn)。從品牌建設(shè)角度看，奠定高檔甲級寫字樓的形象是系統(tǒng)工程，市場口碑尤其是中介代理等市場專業(yè)人員和大型租戶的反映至關(guān)重要，樓宇開展商、物業(yè)管理公司是否遵照甲級寫字樓的商業(yè)管理實(shí)施運(yùn)營和管理是除了樓宇硬件外品牌打造的重要條件。甲級寫字樓租賃有其自身的運(yùn)營規(guī)律，只有從各方面以國際化的高標(biāo)準(zhǔn)的寫字

7、樓要求進(jìn)展推廣包裝、招租、管理、服務(wù)，以長遠(yuǎn)眼光實(shí)施運(yùn)營，才能實(shí)現(xiàn)良好的租金現(xiàn)金流和物業(yè)自身增值。開展進(jìn)度、工程管理評估前期階段，由于中建大廈工程為四家股東出資，方案需上報(bào)董事會確認(rèn)，加上本身超高超限的特點(diǎn)，浦東新區(qū)方案需經(jīng)兩輪審批的特點(diǎn)，因而方案報(bào)審這一節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)了延遲，但是在后續(xù)工作中搶回了時間，到達(dá)如期開工的目標(biāo)，在工程實(shí)施過程中，最終的竣工備案節(jié)點(diǎn)比照A版總進(jìn)度方案延遲了約半年的時間，主要是在方案階段地下空間由三層改為四層，地上高度增加26m，構(gòu)造封頂之后，幕墻、精裝修與機(jī)電安裝同時展開的這一階段材料的調(diào)整引起供貨時間的延遲。地下施工階段與構(gòu)造施工階段全部在進(jìn)度方案控制范圍之內(nèi)，但構(gòu)造封

8、頂后，鋼構(gòu)造、幕墻、精裝修、機(jī)電安裝燈進(jìn)度比方案均有滯后。主要原因?yàn)閷χ薪ù髲B這一沒有標(biāo)準(zhǔn)層、上大下小的倒圓臺形體的困難預(yù)計(jì)缺乏。在竣工核驗(yàn)階段，工程部編制了竣工籌劃報(bào)告，制定了詳細(xì)的驗(yàn)收方案，有方案分項(xiàng)次、有條不紊地推進(jìn)驗(yàn)收的進(jìn)度，短時間內(nèi)先后完成了共計(jì)27項(xiàng)政府驗(yàn)收，盡可能的搶回了時間，滿足了營銷交樓的時間節(jié)點(diǎn)。工程管理中，中建大廈工程的開展管理模式較為特殊，是由中建總公司等四家股東出資，我司代管的模式進(jìn)展開發(fā)，因此須定期召開董事會，對于總進(jìn)度方案、合約分判模式及重要裝飾材料、機(jī)電設(shè)備的選型與定樣、租售模式與定價等核心問題由各專業(yè)條線匯總至工程，在董事會召開時上報(bào)討論。該模式與中海地產(chǎn)其它

9、工程有著顯著的區(qū)別，因此可比性不大，但這種較為集中、高效的決斷模式與工程部作為董事會召集部門所起到的匯總、牽頭作用是值得借鑒的，此模式是上海公司試行大工程運(yùn)作的一個較為成功的案例。成本管理評估中建大廈為我司代管工程，聘請了上海市第一測量師事務(wù)所為造價咨詢單位，主要在重點(diǎn)工程總承包、機(jī)電、幕墻、精裝修給予技術(shù)支持，包括編制招標(biāo)文件、日常糧單審核、結(jié)算審核等工作。關(guān)于合約界面的劃分：中建大廈的合約籌劃報(bào)告進(jìn)展了合約分判的籌劃和安排，但是合約界面的劃分工作不夠細(xì)致，雖然綜合機(jī)電、弱電、電梯等工作劃分較為清晰，但總承包工程與裝飾工程界面劃分上存在局部模棱兩可的情況，這類教訓(xùn)應(yīng)在同類型工程的開發(fā)過程中予

10、以重視和調(diào)整，這是一項(xiàng)極為關(guān)鍵的工作。合約工作是一項(xiàng)非常細(xì)致的工作，要求每一位合約工程師做到事無巨細(xì)，對合約界面分判明晰、責(zé)任明確，這樣才能提供合約管理的工作質(zhì)量。【工程概況及評估綜述】工程概況：地塊位置我司于2004年3月16日同“上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)聯(lián)合開展正式簽訂了?陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)2-11-5地塊土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同?，本工程暫定名為“上海中建大廈。中建大廈位于上海浦東新區(qū)陸家嘴竹園商貿(mào)區(qū)2-11-5地塊上，屬于浦東新區(qū)陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)域，該區(qū)是全國唯一以“金融貿(mào)易區(qū)命名的國家級開發(fā)區(qū)，按照上海市人民政府確定的開展規(guī)劃要求，該區(qū)域?qū)⒔ǔ梢越?jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易等第三產(chǎn)業(yè)為主要功能的地區(qū)，是21

11、世紀(jì)上海中央商務(wù)區(qū)的重要組成局部。中建大廈東北面為世紀(jì)大道，東南面為浦項(xiàng)商務(wù)廣場，西南面為竹林路，西北側(cè)為東方廣場和全華信息大廈。地塊周邊道路交通極為便捷，主干道包括世紀(jì)大道，東方路、張揚(yáng)路和楊高路，延安路隧道、大連路隧道和復(fù)興東路隧道，地塊距軌道交通二號線東方路站約1公里，距離軌道交通四號線和六號線約500米。建筑的動感形態(tài)代表著前瞻性的設(shè)計(jì)理念，采用了 “包圍性的外墻外表，從底部商業(yè)裙房以螺旋形式攀升到面向世紀(jì)大道的塔樓最高點(diǎn)。北面和南面的曲面幕墻，隨著高度的升高而向外微傾，增加了塔樓的生態(tài)性和雕塑感。幕墻系統(tǒng)由低反射率的玻璃單元組成，遮陽/遮光板進(jìn)一步加強(qiáng)線條感。同樣材質(zhì)的幕墻沿著塔樓的

12、形態(tài)一直到達(dá)頂部螺旋上升的女兒墻，圍合了塔樓頂部的燈光裝飾，成為了世紀(jì)大道的新亮點(diǎn)。建筑形態(tài)和幕墻的結(jié)合會形成一個輕快、優(yōu)雅的塔樓，沿著建筑周邊移動或者隨著天空光線的變化，塔樓外觀也會不停地變化。該方案是根據(jù)基地獨(dú)有的特點(diǎn)而特別設(shè)計(jì)的，相信它最好地代表了上?？梢越o中國以及整個世界帶來的開展?jié)摿Α９こ探?jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)中建大廈用地面積9,189 m2，總建筑面積96,633 m2，其中地上高度166m，共32層，計(jì)容面積為73,518 m2；地下4層，建筑面積21,968 m2。容積率7.96，共計(jì)車位366輛，標(biāo)準(zhǔn)層高度4.2m，標(biāo)準(zhǔn)層凈高2.72.75m。工程開發(fā)周期工程自2004年3月完成土地簽

13、約，2005年10月正式開工，2008年5月 基本竣工，客戶開場分批入駐，2008年8月完成竣工備案。工程綜合評估本工程容積率面積、地上可銷面積包括寫字樓、商業(yè)裙房 基本未發(fā)生變化，但地下建筑面積較工程可行性研究階段增加了10,397平方米。主要是因?yàn)樵叵氯龑釉O(shè)計(jì)的總車位數(shù)無法滿足相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及功能要求，后改為地下四層。中建大廈工程在保證質(zhì)量的前提下，抑制各種困難， 基本按期竣工備案，同時通過優(yōu)化工程做法，一方面加快了工程進(jìn)度，另一方面也較好的控制了成本。工程推向市場的時機(jī)把握較好。工程的開展成本較可研報(bào)告預(yù)測數(shù)減少較多、收入以及凈利潤較可研報(bào)告預(yù)測數(shù)均有較大增加，稅后利潤率也比可研預(yù)測數(shù)有較大

14、提高，實(shí)現(xiàn)了工程利潤的最大化。工程最終實(shí)現(xiàn)了投資預(yù)期，每年可帶來較為穩(wěn)定的收入，同時也提升了公司抵抗風(fēng)險的能力。【工程投資管理評估】工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的變化情況浦東新區(qū)竹園商貿(mào)區(qū)2-1-5地塊規(guī)劃指標(biāo)可研階段，占地面積：9,189.8平方米，容積率：8.0萬平方米/公頃，地上建筑面積：73,518平方米，限高140米，建筑密度控制在60%以內(nèi)，綠地率需大于10%。商業(yè)裙房或附樓6,000平方米，地下車庫11,914平方米，設(shè)置約265個地下車位。商業(yè)裙房或附樓內(nèi)主要設(shè)置自助銀行、便利店、郵局、餐飲等配套設(shè)施。該工程可行性研究階段與竣工測算的主要技術(shù)指標(biāo)比照表如下：單位可行性研究階段竣工預(yù)測算1建

15、設(shè)用地面積m29,189.82容積率8.03容積率面積m273,51873,311.24總建筑面積m296,63396,6564.1地上可銷面積m273,51873,311.2寫字樓m267,518商業(yè)裙房m26,000 4.2地下建筑面積m221,96822,310.75地下車位數(shù)個265366由于中建大廈工程尚未完成工程竣工測繪。因此，目前無法獲得準(zhǔn)確的用地面積和建筑面積數(shù)據(jù)。暫時先利用“房屋建筑面積計(jì)算調(diào)查報(bào)告書做簡要分析。本工程容積率面積、地上可銷面積包括寫字樓、商業(yè)裙房 基本未發(fā)生變化，但地下建筑面積較工程可行性研究階段增加了10,397平方米。主要是因?yàn)樵叵氯龑釉O(shè)計(jì)的總車位數(shù)無法

16、滿足相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及功能要求，后改為地下四層。工程開展進(jìn)度的分析與總結(jié)工程前期工作進(jìn)度上海中建大廈工程系中國最大的建筑工程承包企業(yè)“中國建筑工程總公司，及其下屬全資子公司中國建筑第八工程局和中建國際建設(shè)公司聯(lián)合投資建設(shè)的高檔甲級寫字樓。陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)2-11-5地塊屬于負(fù)責(zé)陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)土地開發(fā)的一級土地開發(fā)商陸家嘴集團(tuán)公司名下，我司與陸家嘴集團(tuán)公司商務(wù)談判取得成功，即可與陸家嘴集團(tuán)公司簽訂?土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同?，轉(zhuǎn)讓該工程，土地使用年限從簽訂出讓合同之日起計(jì)算共為50年。從2003年7月開場，我司配合中建八局與陸家嘴集團(tuán)公司針對該辦公樓用地進(jìn)展了屢次接觸。之后，經(jīng)過中建八局努力，我方與陸家嘴集

17、團(tuán)公司進(jìn)入實(shí)質(zhì)性談判，陸家嘴集團(tuán)公司同意轉(zhuǎn)讓該工程。中國建筑工程總公司于2004年3月16日同“上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)聯(lián)合開展正式簽訂了?陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)2-11-5地塊土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同?。2004年3月31日工程公司正式注冊成立，公司名稱為“上海中建投資，隨后簽訂了?土地轉(zhuǎn)讓合同補(bǔ)充協(xié)議?。之后，我司與中建投資簽訂了“上海中建大廈委托管理協(xié)議，受股東方委托，中海地產(chǎn)進(jìn)展工程開發(fā)建設(shè)管理以及相關(guān)的工程公司的運(yùn)作和樓宇經(jīng)營管理工作。本工程致力于樹立中建總公司在上海地區(qū)的良好形象，同時成為竹園商貿(mào)區(qū)內(nèi)的標(biāo)志性建筑，提升該區(qū)域辦公樓整體形象，帶動區(qū)域樓宇經(jīng)濟(jì)的開展。整體而言，該地塊土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓洽談

18、階段，?土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同?及補(bǔ)充合同簽署，土地費(fèi)用分項(xiàng)支付，相關(guān)土地權(quán)證、手續(xù)辦理等土地方面的前期工作 基本按照方案有序進(jìn)展，未發(fā)生較大變動。工程開展成本的分析與總結(jié)土地費(fèi)用分析中建大廈工程，系我司與“上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)聯(lián)合開展簽訂了?陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)2-11-5地塊土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同?，獲得該地塊土地使用權(quán)所得。該工程為較特殊的高檔辦公樓工程，因此在可行性研究分析階段，通過出售和長期出租兩種方式對該工程進(jìn)展經(jīng)濟(jì)評估。由于2-11-5地塊為拆平凈地出讓，不涉及場地上建、構(gòu)筑物撤除以及居民動遷。因此，本地塊不涉及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、拆遷工程費(fèi)。本工程雖然是協(xié)議出讓工程，但土地方實(shí)際為政府下屬負(fù)責(zé)運(yùn)作

19、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)土地的一級土地開發(fā)商，土地關(guān)系清晰，操作過程 基本無風(fēng)險。土地各分項(xiàng)費(fèi)用總額、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都較為明確，可控性大。因此，土地費(fèi)用實(shí)際發(fā)生情況與可研估算 基本一致， 基本無變動。 本工程值得借鑒和推廣的經(jīng)歷從投資的角度考慮，本工程的開展是較為成功的，主要表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：本次吸納工程采取了與陸家嘴集團(tuán)公司協(xié)議出讓土地的方式，地塊轉(zhuǎn)讓方式為一次性凈地轉(zhuǎn)讓，被證明是相當(dāng)成功的。工程隨后可以直接進(jìn)展開發(fā)，沒有動拆遷壓力，對資金的快速回籠相當(dāng)有利。對未來幾年上海市寫字樓市場尤其是甲級寫字樓市場的開展，作了較為準(zhǔn)確的判斷。同時對浦東、浦西區(qū)域市場，上海三大辦公商務(wù)區(qū)的市場情況，做了大量細(xì)致的市場調(diào)

20、研和分析。對于工程投資決策起到了極其關(guān)鍵的作用。浦西的淮海中路和南京西路兩個傳統(tǒng)高檔辦公區(qū)可供用地已極少，辦公樓的主要開展空間仍在浦東陸家嘴地區(qū)，中建大廈工程所在的世紀(jì)大道沿線土地也逐漸成為稀缺資源。 本工程投資及開發(fā)過程中有待改進(jìn)的方面對未來房地產(chǎn)工程投資和開發(fā)的建議本工程為上海三大辦公商區(qū)之一的陸家嘴商貿(mào)區(qū)的甲A寫字樓，品質(zhì)定位較高，與周邊同類型工程比較具有較為明顯的優(yōu)勢。該工程的開發(fā)運(yùn)作模式和工程管理經(jīng)歷可以為我司后續(xù)同類工程開發(fā)借鑒?；谠摴こ淘谄謻|新區(qū)產(chǎn)生的優(yōu)質(zhì)品牌效應(yīng)以及在竹園商貿(mào)區(qū)樹立的標(biāo)志性建筑形象，同時利用和浦東新區(qū)各政府部門間建設(shè)的良好關(guān)系，我司假設(shè)在該區(qū)域內(nèi)再投資將具有一

21、定優(yōu)勢。在吸納土地工程時，可以優(yōu)先考慮浦東區(qū)域。【工程規(guī)劃設(shè)計(jì)工作評估】設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)概述2004年2月上海中建投資公司開場進(jìn)展中建大廈設(shè)計(jì)單位的篩選工作。建筑設(shè)計(jì)師的選擇，關(guān)系到整個工程品質(zhì)確實(shí)定，因此選擇一個一流的建筑設(shè)計(jì)師成為首要工作。中建大廈定位為高檔寫字樓，總體要求工程的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)先當(dāng)時同級別工程十年，工程定位的前瞻性為整個設(shè)計(jì)工作的開展奠定了堅(jiān)實(shí)的根基。為確定設(shè)計(jì)師選擇的范圍，先將上海市的三個高檔寫字樓密集區(qū)進(jìn)展排摸，并根據(jù)一些世界作品，以及設(shè)計(jì)公司的資歷，確定了設(shè)計(jì)單位考察的17家大名單:境外：SOM 、KPF、日建設(shè)計(jì)、HARRY SEIDLER、約翰波特曼建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所、貝氏建筑事

22、務(wù)所、RTKL 、EE&K 、DMJM、B+H、HLW。香港：巴馬丹拿國際公司香港、羅麥莊馬香港、王董建筑師事務(wù)、王歐陽香港。國內(nèi)：上海海波建筑設(shè)計(jì)、中建國際深圳設(shè)計(jì)參謀。通過對上述17家單位的實(shí)地考察以及以往案例、設(shè)計(jì)周期、設(shè)計(jì)費(fèi)用等綜合考察，最終范圍縮小為：波特曼建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所美國、KPF 美國、日建設(shè)計(jì)日本、 中建國際深圳設(shè)計(jì)參謀四家單位。因?yàn)樵谖性O(shè)計(jì)的四家單位中，波特曼建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所為集房產(chǎn)開發(fā)與設(shè)計(jì)于一體的集團(tuán)公司，在其以往開發(fā)設(shè)計(jì)的工程上風(fēng)格比較鮮明。但近年來在國內(nèi)及上海的代表性建筑較少，其在上海的著名的設(shè)計(jì)者波特曼先生已退休。日建設(shè)計(jì)在浦東陸家嘴地區(qū)有六個工程，經(jīng)歷非常豐富，但

23、同時其設(shè)計(jì)風(fēng)格有一定的局限。KPF事務(wù)所目前在陸家嘴地區(qū)有四個工程，其中三個工程在建，一個工程在設(shè)計(jì)過程中，其設(shè)計(jì)風(fēng)格、國際合作經(jīng)歷及國內(nèi)近年的設(shè)計(jì)經(jīng)歷均具有較強(qiáng)的優(yōu)勢。中建國際作為國內(nèi)最大的民營設(shè)計(jì)公司，參與了眾多國內(nèi)優(yōu)秀公建工程的實(shí)施，經(jīng)歷豐富，設(shè)計(jì)能力出眾。綜合考慮后，報(bào)董事會批準(zhǔn)，于2004年5月以直接委托的形式確定了主設(shè)計(jì)單位為KPF，中建國際深圳設(shè)計(jì)參謀為國內(nèi)設(shè)計(jì)總包，開場方案設(shè)計(jì)。左圖為KPF作品為了整個設(shè)計(jì)工作能夠全面地順利開展，相關(guān)專業(yè)參謀的聘請工作也相繼展開。根據(jù)中建大廈的工程定位，需要一流的參謀公司對KPF提供全方位的專業(yè)支持，因此：機(jī)電、構(gòu)造參謀公司確定了AECOM茂盛

24、建設(shè)技術(shù)集團(tuán)、ARUP奧雅納工程參謀、邁進(jìn)工程設(shè)計(jì)咨詢、栢誠工程技術(shù)、WSP香港、T&T的6家大名單。 幕墻參謀確定了ALT 建筑工程咨詢、ARUP奧雅納工程參謀的2家名單。燈光參謀確定了BPI碧譜照明設(shè)計(jì)、上海城市之光燈光設(shè)計(jì)、上海中泰世紀(jì)照明設(shè)計(jì)的3家名單。主要根據(jù)設(shè)計(jì)費(fèi)用、設(shè)計(jì)周期、服務(wù)內(nèi)容、以往經(jīng)歷、主要設(shè)計(jì)師、以及與KPF或其他境外設(shè)計(jì)師的合作經(jīng)歷等詳細(xì)分析及考察，最終確定了相關(guān)參謀單位，形成了一個以KPF為核心的國際化的世界一流設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，為塑造一個地標(biāo)性的中建大廈奠定了堅(jiān)實(shí)的根基。境內(nèi)設(shè)計(jì)總包單位：中建國際深圳設(shè)計(jì)參謀中國境外構(gòu)造參謀單位：AECOM茂盛建設(shè)技術(shù)集團(tuán)美國境外機(jī)電參謀

25、單位：邁進(jìn)工程設(shè)計(jì)咨詢澳大利亞境外幕墻參謀單位：ALT建筑工程咨詢菲律賓境外燈光參謀單位：BPI美國工程的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)組建后，相關(guān)設(shè)計(jì)工作積極展開，地塊位于泛陸家嘴區(qū)域，以金融貿(mào)易為主，簡潔明快、地標(biāo)性成為設(shè)計(jì)的主題，又因?yàn)榭拷兰o(jì)公園以及世紀(jì)大道，景觀最大化已成為設(shè)計(jì)的必要條件。在先后完成30多種概念模型，根據(jù)上述的客觀條件， KPF積極的發(fā)揮著世界一流設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)理念，最終創(chuàng)造出5種優(yōu)秀設(shè)計(jì)方案，并制作了小的模型，利于對空間的分析。同時為了保證地標(biāo)性的概念，突出世紀(jì)大道的形象，最終方案從140米拉伸到160米，最終形成了一個倒錐形、螺旋上升的城市地標(biāo)。外立面的特色是兩個，一個是裝飾條錯

26、位分布，一個是單元板是拼裝。在方案初期，經(jīng)過多輪的計(jì)算機(jī)模擬以及經(jīng)濟(jì)性分析，最終確定了錯位單元板方案。當(dāng)然最終確定的立面造形不是非常的經(jīng)濟(jì)，但是它的平面也是經(jīng)過了分析，在犧牲了局部經(jīng)濟(jì)性的前提下，得到了景觀最大的資源。在方案確定后，對各專業(yè)各細(xì)節(jié)的研究工作也在逐步確定，這些確定是在不斷研究與分析的結(jié)果下確定的。對于屋頂構(gòu)造的設(shè)計(jì)，為了考慮此局部在竣工后搭建，可以再次利用，所以進(jìn)展了屢次研究，無論構(gòu)造、燈光還是幕墻都為了滿足此局部設(shè)計(jì)而進(jìn)展優(yōu)化，最終確定了一個合理的對于立面造型、經(jīng)濟(jì)性都有好處的方案。當(dāng)然，在此設(shè)計(jì)過程中，異形的塔樓，導(dǎo)致了核心筒的異形，這在一定程度上，使得平面的使用率降到了最低

27、，這在辦公區(qū)平面布置和地下車庫的布置上得到了反映，最終在設(shè)計(jì)師的不懈努力下，進(jìn)展了優(yōu)化。在方案不斷完善的同時，相關(guān)幕墻、構(gòu)造、機(jī)電等設(shè)計(jì)工作及時補(bǔ)充與調(diào)整，最終形成了如下設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：主體構(gòu)造采用框架核芯筒形式，標(biāo)準(zhǔn)層預(yù)留荷載2.0KN。大堂挑空兩層為12.4M；標(biāo)準(zhǔn)層層高4.24.6M，凈高2.72.8M，地板架空150mm。主體幕墻系統(tǒng)由低反射率的玻璃單元板塊組成，采用8+12+8雙層荷蘭格拉威寶離線LOWE中空玻璃，并在第二層鍍膜，反射率小于15，充分考慮了與周邊環(huán)境關(guān)系，盡量減少光污染。同時每層均充分考慮可開啟窗設(shè)計(jì)，溫度適宜時臨近外墻的辦公空間可采取自然通風(fēng)的形式。裙房幕墻采用12mm清

28、玻及3mm鋁單板；電梯配置：7臺高區(qū)電梯：速度6米/秒、載重量1800kg7臺低區(qū)電梯：速度3米/秒、載重量1800kg3臺車庫電梯：速度1.75米/秒、載重量1150kg2臺消防電梯：速度3米/秒、載重量1800kg1臺裙樓服務(wù)電梯：速度1米/秒、載重量630kg電梯均選用瑞士迅達(dá)進(jìn)口高速電梯，人流頂峰時等候時間小于30秒，以到達(dá)甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)?？照{(diào)及機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)與動力系統(tǒng)：2臺1200冷噸，2臺500冷噸水冷離心式冷水機(jī)組，作為空調(diào)冷源；2臺1400KW燃?xì)忮仩t，作為空調(diào)熱源；辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層采用每層設(shè)VRV變風(fēng)量空調(diào)機(jī)，通過風(fēng)管、風(fēng)箱機(jī)、散流器送至辦公區(qū)域，再通過回風(fēng)口：吊頂回到空調(diào)機(jī)組；新

29、風(fēng)由避難層和屋頂新風(fēng)機(jī)組送至每層空調(diào)機(jī)組；裙房采用盤管風(fēng)機(jī)加新風(fēng)；智能化系統(tǒng)配置包括：構(gòu)造化布線系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、有線電視及衛(wèi)星接收系統(tǒng)及VOD視頻點(diǎn)播系統(tǒng)、內(nèi)部無線尋呼系統(tǒng)、背景音樂兼消防播送系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警及聯(lián)動控制系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、停車收費(fèi)管理系統(tǒng)室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)入口大堂：地面為燒毛面青石，石膏板天花，墻面陽極氧化鋁板，局部墻面為6厚磨砂玻璃幕墻裝飾墻；電梯廳：地面為深色青石，發(fā)絲面不銹鋼踢腳線；電鍍鋁塑板天花；墻面，發(fā)絲不銹鋼、白色亞光微晶石等；電梯轎箱: 地面為深色青石，墻身亂紋不銹鋼、不銹鋼絲網(wǎng)、6厚白色背漆玻璃;天花燈箱和亂紋不銹鋼走廊:地毯，發(fā)絲不銹鋼踢腳線；鋁板天花公共衛(wèi)生間：

30、地面深綠色青石，墻身白色亞光微晶石；辦公空間可以根據(jù)需要靈活分割成27個單元，或者整層使用，最小分割的單元約200平方米左右。工程設(shè)計(jì)管理工作的總結(jié)設(shè)計(jì)體系的建設(shè)中建大廈因?yàn)槎ㄎ粰n次比較高端，因此聘請了各個專業(yè)領(lǐng)域的一流設(shè)計(jì)師，形成了一個豪華設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，但是只有讓這些設(shè)計(jì)師合理的搭配，各盡所長，才能夠有效保證最終的設(shè)計(jì)品質(zhì)，因此在工程初期，建議一套合理的設(shè)計(jì)體系以及工作流程是非常必須的。經(jīng)過對確定的設(shè)計(jì)單位的更深入了解，并結(jié)合前期的溝通成果，劃定各設(shè)計(jì)單位在工程的不同階段，所應(yīng)從事的不同工作范圍及工作內(nèi)容，并確定相關(guān)工作開展的形式等問題，從而初步建設(shè)起工程的設(shè)計(jì)體系。中建大廈的整個設(shè)計(jì)體系 基本

31、上根據(jù)工程階段，分成三局部，匯成圖表如下：概念方案、方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段：征詢報(bào)建政府甲方中建國際KPF其它參謀設(shè)計(jì)單位ALT邁進(jìn)茂盛全過程總協(xié)調(diào)及參謀服務(wù)施工圖設(shè)計(jì)階段：報(bào)建政府甲方邁進(jìn)茂盛KPF中建國際其它參謀設(shè)計(jì)單位ALT其它參謀設(shè)計(jì)單位ALT邁進(jìn)茂盛KPF施工階段：甲方現(xiàn)場甲方設(shè)計(jì)中建國際中建大廈的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)比較龐大，設(shè)計(jì)體系也比較復(fù)雜，而且每個參謀公司在各自領(lǐng)域均是聲名顯赫，自身能力也非常專業(yè)，所以遇到具體問題時也比較執(zhí)著，作為業(yè)主所要對整個設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)良好運(yùn)作提供的保障主要是：設(shè)計(jì)方案的協(xié)調(diào)以及技術(shù)搭接的協(xié)調(diào)，保證整個設(shè)計(jì)體系能夠良性運(yùn)轉(zhuǎn)。建筑本身就是一個各種技術(shù)資源的綜合體，因此在設(shè)

32、計(jì)過程中各參謀單位在技術(shù)搭接上的問題還是比較多的，其中以各參謀公司與施工圖設(shè)計(jì)單位的矛盾問題尤為鋒利和突出。因?yàn)閰⒅\的職責(zé)就是利用自身的經(jīng)歷幫我們業(yè)主對所屬專業(yè)進(jìn)展優(yōu)化，很多地方也確實(shí)比較精細(xì)，但是這些條件對于施工圖單位來數(shù)，是比較苛刻的。如果處理不好，這將會影響整個設(shè)計(jì)進(jìn)度，并會制約設(shè)計(jì)優(yōu)化的效果。中建大廈在協(xié)調(diào)過程中主要的協(xié)調(diào)思路是分階段確定和維護(hù)不同參謀的權(quán)威，以到達(dá)設(shè)計(jì)的統(tǒng)一。雖然中建國際是設(shè)計(jì)總包，但是在方案階段，我們確定KPF的核心地位，所有設(shè)計(jì)單位都為KPF服務(wù)，以保證KPF的先進(jìn)的優(yōu)秀的設(shè)計(jì)理念得以發(fā)揮；在擴(kuò)初階段，以業(yè)主為核心，吸收聽取各參謀意見，并結(jié)合政府相關(guān)要求進(jìn)展統(tǒng)一衡

33、量；施工圖階段，以中建國際為核心，所有設(shè)計(jì)趨于理性，以滿足標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。因?yàn)橛辛撕诵?，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)才有了目標(biāo)，設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)工作才得以順利開展，防止產(chǎn)生了多頭設(shè)計(jì)，齊頭并進(jìn)，互相影響制約的局面。對于中建大廈這樣設(shè)計(jì)復(fù)雜的工程，為了保證各方面為共同目標(biāo)高效率的開展合作，加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理，在設(shè)計(jì)工作開展之前對各設(shè)計(jì)方的工作內(nèi)容與職責(zé)進(jìn)展進(jìn)展詳細(xì)的約定是非常必要的，也是必須的，事后證明，中建大廈的設(shè)計(jì)工作的順利進(jìn)展，這方面起了至關(guān)重要的作用，下面是我們對各方面的約定。建筑參謀設(shè)計(jì)KPF中建國際工作內(nèi)容排名以主次責(zé)任劃分概念、方案設(shè)計(jì)階段審閱相關(guān)設(shè)計(jì)要求以及參謀要求KPF、中建國際主持和記錄主要設(shè)計(jì)參謀協(xié)調(diào)會KPF、中

34、建國際與業(yè)主及估價師業(yè)主另聘協(xié)調(diào)成本方案KPF、中建國際主持與業(yè)主及專業(yè)參謀進(jìn)展設(shè)計(jì)討論KPF、中建國際向業(yè)主提供并匯報(bào)設(shè)計(jì)KPF、中建國際向上海有關(guān)部門匯報(bào)設(shè)計(jì)KPF、中建國際確認(rèn)相關(guān)設(shè)計(jì)符合當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)中建國際、KPF向業(yè)主及專業(yè)參謀提供設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)建議中建國際、KPF協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的設(shè)計(jì)專業(yè)會議中建國際、KPF配合協(xié)調(diào)基地相關(guān)配套中建國際、KPF審核幕墻設(shè)計(jì)KPF構(gòu)造系統(tǒng)、機(jī)電系統(tǒng)說明中建國際擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段審閱相關(guān)設(shè)計(jì)要求以及參謀要求中建國際、KPF主持和記錄主要設(shè)計(jì)參謀協(xié)調(diào)會中建國際、KPF與業(yè)主及估價師業(yè)主另聘協(xié)調(diào)成本方案中建國際、KPF主持與業(yè)主及專業(yè)參謀進(jìn)展設(shè)計(jì)討論KPF、中建國際向

35、業(yè)主提供并匯報(bào)設(shè)計(jì)KPF、中建國際向上海有關(guān)部門匯報(bào)設(shè)計(jì)KPF、中建國際確認(rèn)相關(guān)設(shè)計(jì)符合當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)中建國際向業(yè)主及專業(yè)參謀提供設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)建議中建國際協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的設(shè)計(jì)專業(yè)會議中建國際配合協(xié)調(diào)基地相關(guān)配套中建國際審核幕墻設(shè)計(jì)KPF招標(biāo)文件及施工圖設(shè)計(jì)階段協(xié)調(diào)業(yè)主會議中建國際主持并記錄業(yè)主-參謀會議中建國際主持并記錄參謀協(xié)調(diào)會中建國際、KPF接收并協(xié)調(diào)業(yè)主對外墻的意見KPF、中建國際與估價師業(yè)主另聘協(xié)調(diào)，并提供成本估算和標(biāo)書資料中建國際、KPF提供全套施工圖紙中建國際、KPF施工配合階段施工階段設(shè)計(jì)全程配合中建國際、KPF竣工驗(yàn)收階段設(shè)計(jì)全程配合中建國際、KPF機(jī)電參謀邁進(jìn)工作內(nèi)容方案設(shè)計(jì)階段

36、包含概念設(shè)計(jì)階段向其他設(shè)計(jì)參謀及有關(guān)方面取得設(shè)計(jì)所需的資料及數(shù)據(jù)，并進(jìn)展分析研究。與業(yè)主協(xié)調(diào)磋商，建設(shè)有關(guān)機(jī)電系統(tǒng)及設(shè)備的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及參數(shù)，協(xié)助選擇適當(dāng)?shù)脑O(shè)備。提供機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)建議及可選擇可比較的設(shè)計(jì)概念及方案，并推薦最正確系統(tǒng)方案，協(xié)助建筑師進(jìn)展建筑概念及方案設(shè)計(jì)。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)指標(biāo)，對機(jī)電設(shè)備房、機(jī)電垂直管井及有關(guān)設(shè)施提出初步建議，協(xié)助建筑構(gòu)造概念及方案確實(shí)定。確認(rèn)設(shè)備房的容量，設(shè)備及設(shè)備房的面積、位置及凈高要求。對工程所需的市政配套設(shè)施提供初步資料及要求，并應(yīng)甲方需要參與與政府相關(guān)部門的專業(yè)溝通與業(yè)主及有關(guān)部門商討可能影響工程設(shè)計(jì)的事項(xiàng)，包括市政配套及其它方面的設(shè)施，對公共設(shè)施及每一開展階段

37、的方案進(jìn)展分析商討，確定總體方案。提供機(jī)電系統(tǒng)方案設(shè)計(jì)圖及必要說明文件，完成機(jī)電方案設(shè)計(jì)報(bào)告。對重大技術(shù)問題的解決方案進(jìn)展綜合技術(shù)分析，包括適用性及可靠性，進(jìn)展多方案比較，并提供經(jīng)濟(jì)成本概算。與境內(nèi)施工圖單位協(xié)調(diào)，就有關(guān)當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)、市政要求及施工可行性要求作 出分析商定，確定機(jī)電方案設(shè)計(jì)的可行性。提供與境外建筑設(shè)計(jì)單位的境外設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)工作。參與設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)會議。參與方案評審會，協(xié)助業(yè)主澄清各審批部門及市政配套公司提出的意見。與其它設(shè)計(jì)參謀協(xié)調(diào)，制定設(shè)計(jì)工作時間表及適時調(diào)整初步設(shè)計(jì)階段根據(jù)甲方所批準(zhǔn)的方案設(shè)計(jì)向建筑師提供充分的機(jī)電系統(tǒng)局部的信息數(shù)據(jù)以備建筑師作出初步設(shè)計(jì)方案報(bào)告。工程深化設(shè)計(jì)和計(jì)算。根據(jù)

38、業(yè)主批核的建筑方案設(shè)計(jì)，向建筑師提供足夠全面的機(jī)電系統(tǒng)設(shè)備資料及機(jī)電專業(yè)意見，協(xié)調(diào)機(jī)電設(shè)備用房及設(shè)備的尺寸，協(xié)助建筑師和構(gòu)造參謀確定建筑及構(gòu)造擴(kuò)初設(shè)計(jì)。將業(yè)主提供的市政機(jī)電配套資料融合于機(jī)電設(shè)計(jì)，進(jìn)展協(xié)調(diào)分析研究，對擴(kuò)初設(shè)計(jì)文件提出專業(yè)意見報(bào)告。提供機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)擴(kuò)初設(shè)計(jì)報(bào)告，應(yīng)滿足國家及上海有關(guān)的專業(yè)擴(kuò)初設(shè)計(jì)文件編制深度內(nèi)容包括但不限于：各機(jī)電系統(tǒng)的用量及用量參數(shù)表，包括但不限于電氣系統(tǒng)、弱電智能化系統(tǒng)、采暖及通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)和電梯及自動扶梯設(shè)備等。經(jīng)與業(yè)主確認(rèn)的主要設(shè)備及材料表機(jī)電設(shè)計(jì)說明書機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)圖包括但不限于電氣系統(tǒng)、弱電智能化系統(tǒng)、采暖及通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、

39、消防系統(tǒng)和電梯及自動扶梯設(shè)備等初步機(jī)電平面布置圖1：200，機(jī)房剖面圖。完成主管線布置圖，協(xié)助設(shè)計(jì)院完成綜合管線布置圖。經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告。完成擴(kuò)初設(shè)計(jì)報(bào)建文本，滿足上海擴(kuò)初設(shè)計(jì)文件編制的深度要求。參加擴(kuò)初設(shè)計(jì)審批會，協(xié)助業(yè)主澄清各審批部門及市政配套公司提出的意見。參加設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)會。向施工圖設(shè)計(jì)院進(jìn)展設(shè)計(jì)工作交底，設(shè)計(jì)院在5個工作日內(nèi)提出審核意見，乙方進(jìn)展必要設(shè)計(jì)調(diào)整。對設(shè)計(jì)院施工圖進(jìn)展審核。構(gòu)造參謀茂盛工作內(nèi)容方案設(shè)計(jì)階段包含概念設(shè)計(jì)階段參加由甲方的工程負(fù)責(zé)人和工程工程師參與的現(xiàn)場勘察，與建筑師和業(yè)主一同進(jìn)展現(xiàn)場勘察。審批收到的關(guān)于場地、設(shè)施、地質(zhì)勘察等方面的信息。對基地土質(zhì)勘探報(bào)告提出意見。分析土

40、質(zhì)勘測報(bào)告，就基地土質(zhì)的類別、根基深度和形式，容許承載力以及土工 基本設(shè)計(jì)參數(shù)作出建議。協(xié)助建筑師確定建筑方案設(shè)計(jì)。向建筑師建議有關(guān)構(gòu)造設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)格，作為初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)的根基。制定構(gòu)造設(shè)計(jì)方案，確定水平荷載地震及風(fēng)荷抗力構(gòu)造、抗震縫及沉降縫位置。初步分析并初步確定構(gòu)件尺寸。與建筑師及機(jī)電參謀工程師協(xié)調(diào)并提出構(gòu)造設(shè)計(jì)要求。方案分析、設(shè)計(jì)和計(jì)算簡圖平立剖等必要設(shè)計(jì)圖。準(zhǔn)備“工程構(gòu)造設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)告，并提交給各方提建議和認(rèn)可。對重大技術(shù)問題提出解決方案并進(jìn)展綜合技術(shù)分析，包括適用性及可靠性，進(jìn)展多方案比較，并根據(jù)專業(yè)工程經(jīng)歷，提供工程構(gòu)造專項(xiàng)經(jīng)濟(jì)成本估算。配合境外建筑設(shè)計(jì)單位的境外設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)工作。

41、協(xié)助建筑師制定總體工作進(jìn)度表。參與設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)會議。參與方案評審會，審批方案設(shè)計(jì)、機(jī)電系統(tǒng)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及構(gòu)造框架。依照甲方要求及政府相關(guān)意見，在指定的時間內(nèi)完成對方案構(gòu)造專業(yè)的設(shè)計(jì)調(diào)整。初步設(shè)計(jì)階段依據(jù)中國有關(guān)建筑標(biāo)準(zhǔn)決定側(cè)向和垂直荷載的設(shè)計(jì)準(zhǔn)那么，混凝土規(guī)格和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)取值等。表達(dá)并書面提交構(gòu)造設(shè)計(jì)原那么。整體構(gòu)造計(jì)算模型的建設(shè)，并進(jìn)展風(fēng)荷和地震力的計(jì)算分析、應(yīng)力分布和穩(wěn)定性。用于決定構(gòu)造構(gòu)件的尺寸。進(jìn)展構(gòu)造構(gòu)件驗(yàn)算。對構(gòu)造進(jìn)展電算，輸出各構(gòu)件的荷載內(nèi)力，以便進(jìn)展構(gòu)件詳圖設(shè)計(jì)。列出荷載表，準(zhǔn)備框架平面和柱表，提供所有構(gòu)造構(gòu)件的尺寸。進(jìn)展計(jì)算和標(biāo)準(zhǔn)節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)，畫出剖面草圖等，描述設(shè)計(jì)意圖及所有主要構(gòu)造構(gòu)

42、件、主要洞口的尺寸。列出柱/墻荷載者，計(jì)算垂直力和側(cè)向力作用為根基上的初步評估。完成雨蓬、屋頂及中庭等特殊部位的構(gòu)造系統(tǒng)設(shè)計(jì)。但不包括幕墻及玻動墻等特殊構(gòu)造。與境外建筑設(shè)計(jì)師及幕墻參謀協(xié)調(diào)幕墻設(shè)計(jì)與主體構(gòu)造有關(guān)的荷載、計(jì)算及節(jié)點(diǎn)。制定和提出符合報(bào)審要求的構(gòu)造圖紙，其內(nèi)容包括以下幾點(diǎn)：設(shè)計(jì)原那么和 基本設(shè)計(jì)參數(shù)，構(gòu)造設(shè)計(jì)計(jì)算書。構(gòu)造平面布置圖和主要構(gòu)件尺寸和板、梁、柱和墻剖面圖。柱網(wǎng)按建筑圖。典型配筋圖和混凝土強(qiáng)度的要求。提供CAD圖紙和ETABS或其他工程分析計(jì)算的計(jì)算機(jī)文件。為地下工程施工提供根基、樁承臺和地下室的詳圖設(shè)計(jì)。構(gòu)造與市政工程的土建構(gòu)件的設(shè)計(jì)詳圖，市政工程的土建工程和構(gòu)造工程的技

43、術(shù)說明。為分部招標(biāo)的構(gòu)造工程的招標(biāo)提供技術(shù)說明文件。就構(gòu)造方案，提供經(jīng)濟(jì)分析比較說明?；訃o(hù)構(gòu)造的方案。完成擴(kuò)初設(shè)計(jì)報(bào)建文本，滿足上海擴(kuò)初設(shè)計(jì)文件編制的深度要求。在上海參加擴(kuò)初設(shè)計(jì)審批會議及政府要求的各項(xiàng)專題評審會議。按要求協(xié)助地方設(shè)計(jì)院提供構(gòu)造等相關(guān)文件以獲得建筑許可，為使審批通過而和權(quán)威部門的工程師交流聯(lián)絡(luò)。與權(quán)威部門、專家聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)，對所有構(gòu)造及相關(guān)設(shè)計(jì)事項(xiàng)作出解釋和必要的調(diào)整。提交完成的市政工程土建構(gòu)件構(gòu)造設(shè)計(jì)供權(quán)威部門審批。參加工程各專業(yè)設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)會。與國內(nèi)設(shè)計(jì)院進(jìn)展詳細(xì)技術(shù)交底并解釋設(shè)計(jì)意圖。同時，審核境內(nèi)施工圖設(shè)計(jì)單位的專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)并整理提交書面審核意見。幕墻參謀ALT工作內(nèi)容

44、提供所有技術(shù)咨詢服務(wù)，其工作范圍包括工程各類幕墻及相關(guān)設(shè)施構(gòu)件的設(shè)計(jì)、開展及安裝視察。第一階段：概念設(shè)計(jì)建筑圖 審核幕墻外觀設(shè)計(jì)建筑圖，并針對可能被采用的各種不同幕墻系統(tǒng)進(jìn)展評估，并提出以下建議。構(gòu)造體因地震及風(fēng)壓，所產(chǎn)生的位移對幕墻影響室外及室內(nèi)環(huán)境因素對幕墻性能的影響。(防火、隔熱、噪音)防火及防煙防水及排水等性能系統(tǒng)、材料及外表處理對成本的影響維護(hù)幕墻的維修及洗窗機(jī)系統(tǒng)的考慮建筑物位移與幕墻及幕墻系件室內(nèi)構(gòu)造的整合室外燈光及相關(guān)設(shè)施的協(xié)調(diào)與幕墻相關(guān)外觀設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)初步設(shè)計(jì)：提供主體大樓標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域的初步設(shè)計(jì)，所有幕墻設(shè)計(jì)的圖面將為徒手畫的草圖型式，如有需要時，將一并提供以上設(shè)計(jì)的構(gòu)造計(jì)算。風(fēng)壓

45、：針對幕墻所需的風(fēng)壓數(shù)據(jù)及風(fēng)洞試驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)展評估，并提出建議風(fēng)壓載重的要求及影響，并將風(fēng)洞試驗(yàn)的風(fēng)壓載重要求列入設(shè)計(jì)考慮，以降低幕墻工程的成本。初步成本評估分析：針對已完成的初步設(shè)計(jì)，乙方將提供“初步成本評估分析 初步施工標(biāo)準(zhǔn)：與建筑師開展幕墻系統(tǒng)時，提供初步施工標(biāo)準(zhǔn)。乙方將協(xié)助建筑師及業(yè)主準(zhǔn)備及送審與幕墻設(shè)計(jì)相關(guān)的政府審查。第二階段：建造文件(細(xì)部設(shè)計(jì)) 細(xì)部設(shè)計(jì)：依據(jù)初步設(shè)計(jì)的結(jié)果開展幕墻系統(tǒng)細(xì)部設(shè)計(jì)， 構(gòu)造計(jì)算：提供構(gòu)造計(jì)算驗(yàn)證設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域幕墻系統(tǒng)施工標(biāo)準(zhǔn)：依據(jù)地方性法規(guī)及中華人民共和國政府部門要求，提供細(xì)部的施工標(biāo)準(zhǔn)。成本估算及數(shù)量分析：依據(jù)細(xì)部設(shè)計(jì)及成本評估分析的結(jié)果，進(jìn)展幕墻工程細(xì)

46、部材料估算，并提供詳細(xì)的材料明細(xì)表及工程成本。建筑圖施工 提供建筑師的相關(guān)文件及施工圖審核，以確認(rèn)文件與設(shè)計(jì)一致。第三階段：招標(biāo)招標(biāo)文件：提供幕墻招標(biāo)文件的技術(shù)局部要求。 投標(biāo)廠商資格 會同建筑師準(zhǔn)備承包商名單并須得到業(yè)主認(rèn)同。 幕墻工程進(jìn)度表：與承包商及總承包協(xié)調(diào)，提供幕墻的工程進(jìn)度表。審標(biāo)：審核投標(biāo)廠商的設(shè)計(jì)及提案。投標(biāo)廠商面試：針對投標(biāo)廠商的技術(shù)數(shù)據(jù)及面試結(jié)果，提供完整的技術(shù)評估分析報(bào)告及發(fā)包時的建議案。第四階段：風(fēng)雨試驗(yàn)施工圖面 提供風(fēng)雨試驗(yàn)施工圖面的審核，含以下各項(xiàng)：技術(shù)審核功能審核提供建議以提升幕墻系統(tǒng)構(gòu)造計(jì)算 提供風(fēng)雨試驗(yàn)構(gòu)造計(jì)算的審核。風(fēng)雨試驗(yàn)試體安裝：至實(shí)驗(yàn)室視察試驗(yàn)體的安裝

47、，以確保其依施工圖面的要求進(jìn)展裝設(shè)。于視察安裝過程中，記錄或拍照所有與施工圖面不同或修改的施工方式，并提出書面報(bào)告。見證測試：于測試階段，視察所有測試流程，紀(jì)錄或拍照所有測試過程、測試結(jié)果及任何缺失，并提出書面報(bào)告。第五階段：施工圖審核圖面 提供建筑物每個區(qū)域幕墻施工圖審核。構(gòu)造計(jì)算：提供每個區(qū)域施工圖同時送審構(gòu)造計(jì)算審核。第六階段：工廠組裝及工地安裝視察工廠組裝視察次：指派合格的工程人員前往工廠進(jìn)展視察。工地安裝視察次： 在工地安裝階段，指派合格的工程人員前往工地進(jìn)展視察。進(jìn)度：審查幕墻承包商所提送的運(yùn)輸方案、保護(hù)措施、工地材料儲存、幕墻建造施工程序及執(zhí)行方案等。總驗(yàn)收：協(xié)助總驗(yàn)收服務(wù)工程如

48、下所列：依使用執(zhí)照申辦需求，配合建筑師執(zhí)行實(shí)際完工后的初步驗(yàn)收并提供缺失記錄表給建筑師及業(yè)主。針對缺失提供改善建議，依業(yè)主或建筑師要求配合缺失改善后的驗(yàn)收視察。審查幕墻承包商送審的竣工圖、保固證明、維修手冊及備料等，并協(xié)助建筑師及業(yè)主確認(rèn)。配合建筑師執(zhí)行完工后的最后驗(yàn)收，并提供缺失記錄表給建筑師及業(yè)主。針對缺失提供改善建議，依業(yè)主或建筑師要求配合缺失改善后的驗(yàn)收視察。配合建筑師及質(zhì)檢單位，協(xié)助澄清幕墻承包商所提出的相關(guān)賠償爭議。燈光參謀BPI工作內(nèi)容方案設(shè)計(jì)階段準(zhǔn)備初步之照明概念及意象來表現(xiàn)不同之照明效果及與構(gòu)造及建筑的關(guān)系 提供兩個或兩個以上概念設(shè)計(jì)方案進(jìn)展審核比較，并提供相應(yīng)方案設(shè)計(jì)的成本

49、估算，以便進(jìn)展方案評估及確定方案。與建筑師共同設(shè)計(jì)的燈光方案獲得認(rèn)可后，應(yīng)提供一份詳細(xì)的成本預(yù)算。成本預(yù)算和方案將一起送交業(yè)主批準(zhǔn)。設(shè)計(jì)成果中包括但不限于：方案設(shè)計(jì)概念說明、大樓總體燈光效果圖至少兩個角度；裙房、屋頂、主入口等特殊燈光設(shè)計(jì)部位效果圖；大堂、電梯廳、衛(wèi)生間等室內(nèi)燈光效果圖；室外環(huán)境效果圖、燈具造價估算、電量估算等。擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段依照工程開展的情形，更新或修正相關(guān)的設(shè)計(jì)圖面，來說明變更之處。 建議建筑師或其它參謀特殊的燈具固定方式及非一般的施工方式，照明設(shè)計(jì)師應(yīng)提供相關(guān)節(jié)點(diǎn)草圖。提供燈具的一般性標(biāo)準(zhǔn)，并于燈具表中明列所有燈具的廠商型號及光源等。將該階段文件、圖面制作成文本，提交業(yè)主含

50、布燈平立面圖紙，局部燈具大樣草圖，燈具一般性標(biāo)準(zhǔn)，燈具表，控制表，燈具預(yù)算施工圖設(shè)計(jì)階段依照工程開展的情形，更新或修正相關(guān)的設(shè)計(jì)圖面，來說明變更之處。提供燈具標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)部圖面，包括燈具描述、廠牌型號、光源類型、瓦特?cái)?shù)、外表處理、安裝位置、數(shù)量及廠商聯(lián)系數(shù)據(jù)。所有特殊的照明控制系統(tǒng)，應(yīng)能讓建筑師及其它相關(guān)參謀了解以推薦適合的設(shè)備系統(tǒng)，來符合相關(guān)控制機(jī)能要求。細(xì)部的電力規(guī)劃及標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由專業(yè)參謀負(fù)責(zé)，來配合大樓其它的標(biāo)準(zhǔn)照明控制系統(tǒng)。將該階段文件、圖面制作成文本，提交業(yè)主含布燈平立面圖紙，燈具安裝大樣圖，完整燈具標(biāo)準(zhǔn)，控制回路，燈具表，控制表，燈具及控制預(yù)算招標(biāo)及施工階段協(xié)助甲方和建筑師評選燈具廠商審核

51、施工制造圖shop drawing、燈具樣本及控制設(shè)備。建筑師及電氣工程師也需檢視由乙方所標(biāo)準(zhǔn)之施工制造圖shop drawing及燈具在施工制造圖shop drawing中假設(shè)發(fā)生與現(xiàn)場狀況不合或無預(yù)期之燈具固定問題時，建筑師及其它參謀應(yīng)就細(xì)部微調(diào)圖面。至現(xiàn)場視察燈具的安裝情形。協(xié)助現(xiàn)場燈具之對焦及調(diào)光設(shè)定驗(yàn)收階段提供驗(yàn)收清單，紀(jì)錄現(xiàn)場與設(shè)計(jì)不符之處，并協(xié)助業(yè)主及建筑師解決方法。 審核承包商提供的最終竣工圖。出席在現(xiàn)場最后評估及調(diào)整。影響整個設(shè)計(jì)體系的條件可能是溝通。因?yàn)闉榱俗非笤O(shè)計(jì)的優(yōu)秀品質(zhì)，我們要求是紐約的KPF和BPI以及菲律賓的ALT來進(jìn)展整個建筑的設(shè)計(jì)，因此中建大廈建設(shè)了每周一次上

52、海設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)會，每兩周一次視頻網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)會議的制度，來保證溝通的及時性和有效性。同時實(shí)行設(shè)計(jì)文件流轉(zhuǎn)制度，每一封設(shè)計(jì)文件均由整個設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)及時進(jìn)展流轉(zhuǎn)，保證各專業(yè)設(shè)計(jì)無縫連接。解決了溝通問題后，剩下的影響因素就是專業(yè)參謀的設(shè)計(jì)信心和興趣。對于這個問題的處理，全部有賴于業(yè)主的工作影響，只有業(yè)主通過詳細(xì)、深入的了解，對各參謀的工作給予及時、正確確實(shí)認(rèn)，才有利于設(shè)計(jì)師工作熱情地延續(xù)。過多的業(yè)主姿態(tài)和指令反復(fù)，會讓這些優(yōu)秀的高級設(shè)計(jì)師產(chǎn)生應(yīng)付工作的情緒，造成對工程失去熱情，并影響整個設(shè)計(jì)品質(zhì)。能夠解決溝通限制并持續(xù)保持設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)熱情地條件下，整個設(shè)計(jì)體系就能夠持續(xù)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，對最終的設(shè)計(jì)成果起到非常重要的作用

53、。設(shè)計(jì)節(jié)奏的把握國內(nèi)地產(chǎn)工程在獲得土地后，對于開發(fā)周期的控制是非常緊迫的，而且涉及到報(bào)建、施工、銷售等各個環(huán)節(jié)工作需要配合，因此對于高檔寫字樓所聘請的境外設(shè)計(jì)師而言，國內(nèi)的施工進(jìn)度是相當(dāng)快的，而且整個程序是非?；靵y的。因此，就設(shè)計(jì)師本身而言，必須調(diào)整好以往的設(shè)計(jì)周期，適應(yīng)工程的開展節(jié)奏，排定合理的工序及出圖方案，這是非常必需的。中建大廈從設(shè)計(jì)初就排定總工程開展方案，然后由設(shè)計(jì)總包根據(jù)工程開展進(jìn)度制定總設(shè)計(jì)方案，各參謀公司根據(jù)總設(shè)計(jì)方案排定自身的設(shè)計(jì)方案，最后由業(yè)主統(tǒng)一協(xié)調(diào)，確定最終版設(shè)計(jì)方案，此方案是動態(tài)的，根據(jù)工程總體進(jìn)度可以隨時調(diào)整。排定方案的時候主要要考慮，工程開展工作的搭界，保證好幾個

54、關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)以及相應(yīng)圖紙的內(nèi)容，這樣才能滿足快速的工程開展進(jìn)度，把握好設(shè)計(jì)節(jié)奏。中建大廈制定了方案征詢圖紙、方案報(bào)建圖紙、初步設(shè)計(jì)各專業(yè)征詢圖紙、初步設(shè)計(jì)報(bào)建圖紙、施工圖送審圖紙、施工圖等六大類圖紙，并與開展部積極協(xié)調(diào)，確定各階段圖紙內(nèi)的具體內(nèi)容、涉及專業(yè)和深度，將設(shè)計(jì)的圖紙工作量到達(dá)最正確值，充分合理的控制設(shè)計(jì)單位的工作量和進(jìn)度。當(dāng)然上述工作的關(guān)鍵是業(yè)主的設(shè)計(jì)思路要一直保持清晰，給予設(shè)計(jì)單位的方案也非常合理，這樣才能夠保證進(jìn)度的合理。在這里又要再次強(qiáng)調(diào)國內(nèi)設(shè)計(jì)總包的作用。因?yàn)橄嚓P(guān)工作，最終的實(shí)施單位都是國內(nèi)設(shè)計(jì)總包，因此它的配合程度，在一定意義上決定著工程開展的進(jìn)度。中建國際在整個設(shè)計(jì)報(bào)建過程

55、中非常及時的完成了相關(guān)節(jié)點(diǎn)，這非常重要。設(shè)計(jì)質(zhì)量的監(jiān)控對于境外設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)質(zhì)量的衡量，不僅僅是從設(shè)計(jì)本身來表達(dá)，還要表現(xiàn)在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)與國內(nèi)施工工藝相吻合的程度，這一點(diǎn)非常的重要。中建大廈在設(shè)計(jì)初期就像KPF提供了成本預(yù)算以及建議選用的材料品種，這樣就給KPF一個明確的設(shè)計(jì)方向，以排除不必要的浪費(fèi)。盡管如此控制，但是還是出現(xiàn)了很多問題。在KPF的幕墻設(shè)計(jì)中，KPF在大堂幕墻中可以設(shè)計(jì)了一種點(diǎn)支式幕墻的支撐爪鍵，但是它并未考慮到國內(nèi)加工工藝的可行性，過于強(qiáng)調(diào)這種爪鍵的特殊性，而作為業(yè)主，我們也過于支持KPF這種較真的專業(yè)精神，導(dǎo)致這種爪鍵特殊定制加工，在花費(fèi)了昂貴的設(shè)計(jì)費(fèi)用后，還損失了大量珍貴的時間

56、。在塔樓幕墻設(shè)計(jì)中也出現(xiàn)了類似問題，KPF要求單元板塊的密封膠的顏色必須為特制的灰色膠，而這種膠只有國外進(jìn)口才有，并且加工需要兩個月時間，但是KPF在這個問題的處理上又出現(xiàn)了建筑師特有的執(zhí)著精神，堅(jiān)持不肯讓步，并認(rèn)為這會對設(shè)計(jì)起到重大的影響，因此我們支持了KPF的這種想法?？墒亲罱K事實(shí)證明，這兩種設(shè)計(jì)要求對最終建筑作品的實(shí)施效果并未有多大的影響。對于施工圖總包的境內(nèi)設(shè)計(jì)單位而言，其設(shè)計(jì)質(zhì)量的評價標(biāo)準(zhǔn)就是設(shè)計(jì)完善、設(shè)計(jì)合理。同時在設(shè)計(jì)工程中要求KPF對中建國際的圖紙進(jìn)展審核以防止中建國際隊(duì)KPF的圖紙不了解，產(chǎn)生深化上的不完善，以控制其設(shè)計(jì)質(zhì)量。中建大廈最終的施工圖也出現(xiàn)了一些問題。主要包括兩方

57、面：一方面是施工圖設(shè)計(jì)單位的態(tài)度不認(rèn)真造成的；另一方面是各參謀向施工圖單位交底不認(rèn)真造成的，如下：第一種問題主要表現(xiàn)在：中建國際在進(jìn)展建筑外輪廓設(shè)計(jì)時，并未認(rèn)真核對KPF的圖紙，只是一味的按照自己的相關(guān)圖紙進(jìn)展建筑和構(gòu)造施工圖設(shè)計(jì)，態(tài)度嚴(yán)重不認(rèn)真，造成最終現(xiàn)場實(shí)施的樓板與KPF的幕墻定位有偏差，不得不通過幕墻轉(zhuǎn)接件來消化誤差尺寸，造成了額外成本的產(chǎn)生。第二種問題主要表現(xiàn)在：KPF以及燈光、機(jī)電等參謀在室內(nèi)設(shè)計(jì)時并未向中建國際交待清楚一些關(guān)鍵設(shè)計(jì)部位的特殊要求，導(dǎo)致中建國際并未預(yù)留或預(yù)埋。比方大堂核心筒的裝飾外墻，外玻璃面是固定在后加的鋼構(gòu)造上，因?yàn)橹薪▏H并未設(shè)計(jì)相關(guān)墻體在此位置。綜上所述，對

58、于設(shè)計(jì)質(zhì)量的監(jiān)控，一方面要積極調(diào)動設(shè)計(jì)單位的工作主動性，另一方面也要加強(qiáng)自身的設(shè)計(jì)能力，提高對各類問題的預(yù)見性，完善審圖機(jī)制，充分利用各方資源，這樣才能將設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)展有效控制。設(shè)計(jì)變更的控制設(shè)計(jì)變更是一個工程設(shè)計(jì)管理工作控制的重點(diǎn)，而且是會產(chǎn)生較大的問題。中建大廈在施工過程中為了減少設(shè)計(jì)變更的影響，首先是在施工圖設(shè)計(jì)階段進(jìn)展了3輪審圖，將設(shè)計(jì)盡可能完善；再次，在實(shí)施工程中，如果出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，現(xiàn)對變更進(jìn)展評估，確定是否屬于必須變更類；如果是必須變更，再由合約部核價，各相關(guān)部門根據(jù)相關(guān)費(fèi)用，提供更適宜的方法；最后再形成發(fā)至現(xiàn)場的設(shè)計(jì)變更，由此減少設(shè)計(jì)變更帶來的影響。盡管做到了上述程序，但是中建大廈

59、還是不可防止的出現(xiàn)了各種變更，主要分為如下幾類：第一類：圖紙不完善。此種問題造成的原因主要是為了配合工程進(jìn)度，要提供合約部一版招標(biāo)圖，而招標(biāo)圖的深度并不能到達(dá)施工要求，在最終施工圖提供的時候，必然帶來一些額外的補(bǔ)充，勢必會帶來費(fèi)用的增加。對于此類問題，為了保證進(jìn)度，這種問題不可防止，作為設(shè)計(jì)管理部，只能夠不斷完善經(jīng)歷，用自身經(jīng)歷經(jīng)歷盡可能的催促設(shè)計(jì)單位提供相對完善的招標(biāo)圖紙。第二類：過分追求設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。因?yàn)橹薪ù髲B是上海公司第一個寫字樓工程，而且是一個相對高端的工程，所以在設(shè)計(jì)階段，由于自身經(jīng)歷的限制，只能過于遷就于KPF的設(shè)計(jì)，導(dǎo)致KPF對細(xì)節(jié)的追求不斷造成設(shè)計(jì)變更的產(chǎn)生，就如電梯轎廂面板這種

60、如此細(xì)微的地方KPF都對上面的刻線有1mm到2mm的爭執(zhí)，事實(shí)證明這種細(xì)節(jié)會產(chǎn)生無謂的浪費(fèi)。對設(shè)計(jì)本身并無實(shí)質(zhì)性影響。此種變更值得商榷。第三類：設(shè)計(jì)材料選擇的不合理。 KPF作為境外優(yōu)秀設(shè)計(jì)師，他在將優(yōu)秀設(shè)計(jì)理念帶入工程的同時，也帶入了一些新的材料，而這些材料并未得到廣泛的應(yīng)用和國內(nèi)實(shí)踐證明，因此帶來了許多風(fēng)險性，而對于我們這種成本和時間雙要求的工程，對于新材料的使用風(fēng)險相應(yīng)增大，最終會帶來額外的變更。比方：中建大廈的電梯停吊頂和墻面材料。吊頂KPF選用的是銀箔工藝，而這種材料，國內(nèi)的做法就是做毛躁，而KPF要求做光滑，這嚴(yán)重違背了施工條件，最終效果非常差，導(dǎo)致我們最終尋求的可以提到的陽極氧化