商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式分析

1、20XX年商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式分析商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休 閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住 宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。下面是商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式分析。一、商業(yè)地產(chǎn)的概念商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用 途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫 字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼 有地產(chǎn)，商業(yè)，投資三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別 于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目按照商業(yè)形態(tài)進(jìn)行分類，大體可以分為以下類目：

2、 商業(yè)廣場、shoppingmall、商業(yè)街、大型商鋪、購物中心、休閑廣場、步 行街、專業(yè)市場、社區(qū)商業(yè)中心等。二、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營常用模式1、只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)。采用這種模式可以很快收回投資，很多開 發(fā)商都采取了降低置業(yè)門檻，來化解大賣場面積消化的難題。大部分都用 “出售后返租”，并以“高回報(bào)租金”、“若干年后回購”為吸引人的口號，營 造了許許多多的概念。商鋪以其潛在的升值空間，已經(jīng)成為部分城市市民 繼股票、住宅之后新的投資熱點(diǎn)。產(chǎn)權(quán)式商鋪市場近年來成為商鋪市場主 流。房地產(chǎn)發(fā)展商作為物業(yè)的開發(fā)單位，通過將其開發(fā)的商場分割成不同 面積單位出售獲取開發(fā)利潤，并同時(shí)保證小業(yè)主購買商鋪后每年獲取一定

3、的收益率的前提下，要求小業(yè)主（投資者）與發(fā)展商簽定與大型商家租期一 致的承包經(jīng)營合同，從而為發(fā)展商與大型商家簽訂整體租賃合同奠定基 礎(chǔ)。這種以大商家整體承租，發(fā)展商長期包租為銷售模式，市場稱之為 “產(chǎn)權(quán)式商鋪”。至今這種營銷模式被普通運(yùn)用，并受到投資者的信賴。2、只租不售。好處是產(chǎn)權(quán)握在開發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可 以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進(jìn)入資本運(yùn)作。開發(fā)商通過對招商 權(quán)的完全控制，來達(dá)到控制進(jìn)場業(yè)態(tài)種類，形成自己經(jīng)營特色。3、又租又售，部分租，部分賣，出租部分起示范作用;或者以租代 售，又租又售;還可不租不售，自己做商業(yè)經(jīng)營，同時(shí)賺到投資開發(fā)利潤 和商業(yè)經(jīng)營利潤;還可與商家聯(lián)

4、營，以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公 司，合作或合伙經(jīng)營;還有更巧妙的辦法是，以物業(yè)與其他人共同建立商 業(yè)經(jīng)營公司，專門經(jīng)營其開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，并以租賃的方式從其手中租用 他的商業(yè)物業(yè)，同時(shí)享有租賃收入、合伙經(jīng)營收益、物業(yè)增值三部分利 益。4、商家與地產(chǎn)商結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟?，F(xiàn)在最吸引人們眼球的是“萬達(dá)模 式”。大連萬達(dá)集團(tuán)與沃爾瑪、歐倍德等國際著名商業(yè)連鎖企業(yè)建立了緊 密的戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，其所建的商業(yè)項(xiàng)目在開工之前，便已確定大部分面積 要租與國際商業(yè)大鱷，故被稱為“訂單地產(chǎn)”。萬達(dá)集團(tuán)得到的利益是通過 租金的方式獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。歐倍德節(jié)省了選址時(shí)間和機(jī)會成本，避免 新店建設(shè)方面的巨額原始投入。三、商

5、業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理運(yùn)營管理是商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營的核心，是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提 升的源泉?，F(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運(yùn)營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多 樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營主題和信息平臺上。不能統(tǒng)一運(yùn)營管理的 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，會逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全 喪失自己的商業(yè)核心競爭力。統(tǒng)一的運(yùn)營管理是商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵。運(yùn)營管理的統(tǒng)一性，就是開 發(fā)商和入駐店鋪精誠合作，在同一個(gè)主題概念指導(dǎo)下開展整齊劃一的經(jīng)營 管理工作。這一經(jīng)營管理又可細(xì)分為廣告、宣傳、共同促銷、商戶銷售額 管理、商戶運(yùn)營管理、顧客服務(wù)、安防管理、消防管理和設(shè)施設(shè)備維修管 理等等。雖然是綜合性的復(fù)合商業(yè)設(shè)施，

6、但其運(yùn)營管理可呈現(xiàn)出宛若單個(gè) 店鋪一樣的統(tǒng)一協(xié)調(diào)感。統(tǒng)一運(yùn)營一般包含四個(gè)方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理（立足長遠(yuǎn)）、統(tǒng)一 營銷（廣告宣傳等）、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這其中“統(tǒng)一招商管理”又 是后面三個(gè)統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展 商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營的管理 能否成功。雖然運(yùn)營管理是一個(gè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵，但在運(yùn)營管理之前，要確 保一個(gè)項(xiàng)目完美順利地開發(fā)、進(jìn)展，則要完全歸功于科學(xué)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌稣{(diào) 查、規(guī)劃選址、準(zhǔn)確的定位和長期有序良好的招商工作，因此說，它們又 是一個(gè)成功商業(yè)項(xiàng)目后期順利運(yùn)營的基礎(chǔ)。四、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中法律風(fēng)險(xiǎn)防范結(jié)合商業(yè)地

7、產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別可以看出，住宅地產(chǎn)以住戶入住結(jié)束，而商業(yè)地產(chǎn)則是由多方運(yùn)轉(zhuǎn)的商業(yè)價(jià)值鏈組成，它需要開發(fā)商、投資 者、經(jīng)營者以及物業(yè)管理四者結(jié)合起來才能取得共贏。商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營主 要包括“開發(fā)、銷售、招商、經(jīng)營、管理”幾個(gè)環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)每一個(gè)都是 緊密聯(lián)系，在法律意義上將產(chǎn)生不同于普通房產(chǎn)的差異。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā) 過程中一般會遇到以下風(fēng)險(xiǎn)：1、宏觀調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)宏觀調(diào)控是指國家利用行政或經(jīng)濟(jì)手段對某些過熱的市場進(jìn)行干涉的 方法，比較常見的行政手段有交易限制和行業(yè)準(zhǔn)入。上海市政府針對商鋪 熱發(fā)布了關(guān)于商場和辦公樓分割轉(zhuǎn)讓問題的通知，在通知中明令禁止 將沒有封閉、永久、固定維護(hù)結(jié)構(gòu)的商場與寫字樓擅自分割

8、轉(zhuǎn)讓，并規(guī)定 商鋪的買賣必須在有產(chǎn)權(quán)證以后并通過有關(guān)主管部門的批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。 該通知以行政手段對開發(fā)商的經(jīng)營行為進(jìn)行了規(guī)范。2、規(guī)劃失誤的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃是行政對某一地區(qū)產(chǎn)業(yè)、人口、交通等內(nèi)容的安排或計(jì)劃，屬于 法規(guī)范疇，具有強(qiáng)制性，如果規(guī)劃失誤，也會造成商鋪貶值。同時(shí)，開發(fā) 商在商鋪開發(fā)中盡量熟悉相關(guān)的行政法規(guī)和規(guī)定，以免從方向上犯了錯(cuò) 誤。一項(xiàng)成功的規(guī)劃更多依賴于市場調(diào)查等商業(yè)活動，但從法律角度了解 城市發(fā)展的政策傾向也有一定的作用。3、租金差價(jià)風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商出售商鋪后，消費(fèi)者、小業(yè)主們委托開發(fā)商經(jīng)營此商鋪，而開 發(fā)商則整體租賃給大型商家統(tǒng)一經(jīng)營，租金相對低，必然與商家提供給小 業(yè)主客戶的回報(bào)率之間

9、將存在差距，就使得開發(fā)商不得不為支持較高的回 報(bào)去補(bǔ)貼一定的資金;要回避此類風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商必須按照市場規(guī)律來制定 商鋪銷售價(jià)格和回報(bào)率，不能脫離市場，一味提高售價(jià)和回報(bào)率。同時(shí)由 于租金高額的租賃稅，對于普通的購房者而言并不十分清楚，購房者因此 認(rèn)為開發(fā)商存在欺詐引發(fā)糾紛十分普遍，這要求開發(fā)商在銷售前有正確的 引導(dǎo)。4、大型商家經(jīng)營不善帶來的風(fēng)險(xiǎn)若大型商家在長期的承租期內(nèi)，經(jīng)營管理不善，無法繼續(xù)經(jīng)營，無力 支付租金給開發(fā)商，將導(dǎo)致開發(fā)商不能支付固定回報(bào)率給小業(yè)主的承諾。 因此開發(fā)商在考慮出租時(shí)，不能只以租金的角度選擇租客，而是應(yīng)該對租 客的行業(yè)、資質(zhì)、背景及其履約能力進(jìn)行考量，盡量選擇一些“優(yōu)質(zhì)

10、”大商 家租客，以獲得一個(gè)長期的有保證的租約，以保證給業(yè)主一個(gè)穩(wěn)定、持 續(xù)、健康的回報(bào)率。這主要取決與招商這個(gè)特殊環(huán)節(jié)，一些開發(fā)商為追求 高進(jìn)駐率，忽略商家經(jīng)營形態(tài)、企業(yè)信譽(yù)等因素，導(dǎo)致商業(yè)布局不合理， 或者因商家經(jīng)營不善而在開業(yè)后退租，其影響較延長招商時(shí)間更為嚴(yán)重。5、售后“包租”帶來的風(fēng)險(xiǎn)采取“售后包租”的方式涉及兩種法律關(guān)系：一是購房人與開發(fā)商之間 的買賣關(guān)系;二是購房人與第三方的委托租賃關(guān)系?，F(xiàn)在，有部分開發(fā)商 采取委托經(jīng)營合同方式，保障投資收益。即小業(yè)主除了和開發(fā)商簽訂購房 合同外，開發(fā)商或開發(fā)商提供的管理公司一般還要與購房者簽訂一份委托 經(jīng)營合同。開發(fā)商應(yīng)特別重視委托經(jīng)營合同，因?yàn)?/p>

11、這是保障投資收益的法 律文書。6、產(chǎn)權(quán)分散帶來的風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商分割商鋪銷售后所帶來的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾一直 是困擾商鋪營銷之主要問題。開發(fā)商可以建議小業(yè)主提前成立業(yè)主委員 會，由業(yè)主委員會來統(tǒng)籌安排商場未來租賃權(quán)及經(jīng)營權(quán)，具體運(yùn)作可通過 業(yè)主投資額的大小確定所有業(yè)主的分配權(quán)利，業(yè)主委員會可通過自行運(yùn)作 或委托專業(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)代管、代租等形式實(shí)現(xiàn)商場的統(tǒng)一經(jīng)營。這有效避免 了返租期滿后發(fā)生糾紛的可能性。7、物業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)商用物業(yè)（尤其是商鋪）單獨(dú)成立業(yè)主委員會的可能性很少、難度較 大，且商鋪物業(yè)管理的內(nèi)容繁雜，涉及諸如水、電、氣、經(jīng)營形態(tài)等的收 取、分?jǐn)?、使用和管理，一旦管理、服?wù)不善，計(jì)容易導(dǎo)致物業(yè)后期經(jīng)營 成本的過大，這恰好是經(jīng)營者與物業(yè)的開發(fā)、管理者分歧最大、