開盤營銷方案

1、中央公園城首批開盤方案2021.03定價原那么Part 1銷售執(zhí)行力最終價錢區(qū)域市場影響力產(chǎn)品力籠統(tǒng)概念力區(qū)域緯度 客戶緯度競品比對緯度抗風(fēng)險力視野景觀因素市政景觀、特殊觀景、小區(qū)綠化噪音干擾因素小區(qū)內(nèi)車流、快速通道、人流噪音面積戶型朝向因素戶型面積使用功能東西向與南北向差異其他結(jié)構(gòu)板、露臺、陽臺贈送、邊單元的特殊性產(chǎn)品價錢要素分析一、價錢體系論證二、首開區(qū)定價闡明全盤均價銷售目的銷售手段價錢戰(zhàn)略1億元D2D3D14000元/蓄客認(rèn)籌優(yōu)惠總體價錢測算地塊總可售建筑面積單均價總貨值8#13072.5135784445萬元9#13938.9835784739.25萬元一期躍層1487.484176

2、.466621.2410萬合計9805.491萬元總貨值合計約1億元住宅價錢測算樓 棟戶 型住宅建筑面積（）單均價（元/）套 數(shù)總貨值8#D32821.183500239874130D25736.4334504919790683.5D14514.9340046153506609#D32943.8435002410303440D26087.6434505221002358D14907.5340050166855008#、9# D1 頂躍層 D2 D3 合計住宅建筑面積2.7萬，貨值合計9.3千萬。住宅價錢分布8#9#一期開發(fā)部分總體定為A區(qū)D1、D2為剛需快速去化；D3為溢價改善產(chǎn)品二期開發(fā)部分

3、為B區(qū)；臨河三棟：2#、3#、4#非臨河三棟：1#、5#、6#8#，3578元/9#，3578元/1#2#3#4#5#6#7#10#B區(qū)部分根據(jù)產(chǎn)品屬性分三個批次進展開發(fā)認(rèn)籌客戶分析Part 2一期累計產(chǎn)品264套3月開場認(rèn)籌，現(xiàn)完成認(rèn)籌142組，估計9月30日一共認(rèn)籌200組。按照轉(zhuǎn)化率80%計算，選房當(dāng)日去化180套。認(rèn)籌情況認(rèn)籌客戶分析認(rèn)籌客戶年輕客戶比例較大，主要分為兩類：父母為子女購房，改善型置業(yè)；認(rèn)籌客戶主要來源于長寧縣城區(qū)和長寧周邊重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)。備注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間認(rèn)籌情況認(rèn)籌客戶分析認(rèn)籌客戶年輕客戶比例較大，主要分為兩類：父母為子女購房，改善型置業(yè)；認(rèn)籌客戶主要來源于長寧縣城區(qū)和長寧

4、周邊重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)。備注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間認(rèn)籌情況認(rèn)籌客戶主要為國企單位的員工及私營業(yè)主，個體商戶及公務(wù)員居次；認(rèn)籌客戶分析備注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間認(rèn)籌情況認(rèn)籌客戶主要經(jīng)過報廣、戶外媒體了解工程，另外朋友引見比較較大，品牌傳播效果較好。認(rèn)籌客戶分析備注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間認(rèn)籌情況據(jù)統(tǒng)計，近60%的認(rèn)籌客戶意向A2棟房源，33%的認(rèn)籌客戶意向A1棟。超越八成的客戶關(guān)注高層房源，臨河小高層由于單價高、總價高，客戶區(qū)隔明顯。認(rèn)籌客戶分析備注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間認(rèn)籌情況認(rèn)籌客戶意向中，高層產(chǎn)品集中在98及123兩個戶型，小高層集中在170戶型；性價比是客戶主要選擇要素功能與價錢的權(quán)衡認(rèn)籌客戶分析備注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間認(rèn)籌情況認(rèn)籌客戶

5、分析各樓層客戶選擇呈相對平衡的形狀；河景資源對客戶居住選擇的影響力并不明顯備注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間認(rèn)籌情況據(jù)統(tǒng)計，已認(rèn)籌客戶中大部分客戶意向單價均在6000元/以下；50%的客戶意向價錢于6000-6300元/之間。認(rèn)籌客戶分析備注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間現(xiàn)階段客戶以國企及事業(yè)單位、個體工商戶為主；客戶關(guān)注高層戶型明顯大于小高層戶型；對改善型客戶來說，價錢要素依然是客戶選擇的第一要素；客戶意向單價集中在6000-7000元/之間，其中約一半的客戶意向價錢于6000-6300元/。認(rèn)籌客戶總結(jié)開盤執(zhí)行Part 3認(rèn)籌目的450組開盤目的150組首批開盤力爭完成認(rèn)購5000萬元開盤目的：意向登記目的1000組開盤

6、義務(wù)上籌措施上籌措施推行活動渠道銷售添加頻率全城突擊1234暖場活動熱度高漲繼續(xù)CALL客兼職覆蓋大客戶拓展現(xiàn)場老客戶發(fā)掘兼職掃蕩添加客戶基數(shù)，老客戶積極邀約，繼續(xù)活動堅持高漲熱度，營造熱銷氣氛98首批次樓棟戶型總面積（）總套數(shù)（套）預(yù)計總貨值（萬元）8#D328211，D210261.339535141343.59#D32943.842410303440D1，D210995.1410237687858合計27011.4924493006771.5首批A區(qū)8#、9#兩棟，推售約2.7萬，共264套，估計總貨值9千萬元。推售方案合理搭配房源：D3套四戶型樹立質(zhì)量標(biāo)桿，D

7、1、D2小面積段高層快速去化。時間銷售動作行銷短信活動物料預(yù)備6.15解籌5.15認(rèn)籌6.1示范區(qū)開放6.9認(rèn)籌喜宴5.25活動客戶邀約完成現(xiàn)場展板、桁架設(shè)計，選房卡、認(rèn)購書等物料預(yù)備開盤倒計時認(rèn)籌+認(rèn)籌活動認(rèn)籌+認(rèn)籌活動示范區(qū)開放+認(rèn)籌活動開盤時間、產(chǎn)品釋放，價值點植入完成物料預(yù)備認(rèn)籌老客戶認(rèn)籌信息釋放開盤現(xiàn)場布置開盤前任務(wù)鋪排示范區(qū)+認(rèn)籌活動價值點植入訂房定價開盤專場活動開盤開盤人員安排及物料預(yù)備全部到位開盤前任務(wù)鋪排注：行銷推行、短信、公交站臺、戶外大牌、全民引薦等全面鋪開，強推工程價值推行行銷、短信5.26行銷6.96.15浩大開盤時間：5月15-25日內(nèi)容：一戶一價+認(rèn)籌信息+認(rèn)籌活

8、動邀約數(shù)量：整版DM單時間：5月19-6月1日內(nèi)容：一戶一價+示范區(qū)開放+工程價值點數(shù)量：整版DM單時間：6月9-14日內(nèi)容：認(rèn)籌信息+開盤倒計時數(shù)量：整版DM單6.1示范區(qū)開放短信時間：5月14-30日內(nèi)容：一戶一價+認(rèn)籌信息+認(rèn)籌活動邀約數(shù)量：新老客戶群發(fā)每天100條時間：5月20-30日內(nèi)容：示范區(qū)開放+新老客戶認(rèn)籌活動邀約數(shù)量：新老客戶群發(fā)每天100條時間：6月8-14日內(nèi)容：認(rèn)籌信息+開盤倒計時數(shù)量：電訪一切客戶并確認(rèn)到場時間及人數(shù)活動6.86.15浩大開盤推行活動示范區(qū)開放認(rèn)籌產(chǎn)品闡明會行銷借勢全開全體電CALL蓄勢待發(fā)6.36.95.266.1示范區(qū)開放開盤推售方式推售時間：20

9、21年6月15日推售人群：已入會并勝利認(rèn)籌客戶推售方式：搖號選房，一致認(rèn)購優(yōu)惠方式：選房客戶交訂房訂金10萬元，確定房源，可享用4%認(rèn)購優(yōu)惠。為確保訂房訂金一致規(guī)范，如缺乏10萬元，大于5萬元的享用3%認(rèn)購優(yōu)惠；小于五萬元的享用2%認(rèn)購優(yōu)惠推售方式開盤時間安排日期時間流程備注6月12日/所有物料準(zhǔn)備全部到位6月13日/新浪開盤流程對接與培訓(xùn)6月14日/布置場地，最后確認(rèn)開盤流程6月15日8:00-9:00客戶簽到，客戶資料審核并發(fā)放選房卡9:00-9:30宣布選房規(guī)則9:30開始選房每組客戶選房時間5分鐘11:30選房結(jié)束開盤流程開盤流程外場動線安排 停車場電瓶車區(qū)域開盤桁架開盤區(qū)域簽到區(qū)開盤

10、動線外場動線示范區(qū)保安桁架停車場電瓶車區(qū)域簽到區(qū)看房動線開盤區(qū)域?qū)б暸浦敢坪蜻x區(qū)、簽到區(qū)及售樓中心門口物料配置物料用途數(shù)量導(dǎo)視牌放置在主入口的“岔路口”，引導(dǎo)自駕客戶及步行客戶動線1個桁架1、停車場引導(dǎo)桁架2、開盤桁架：開盤主畫面示意及客戶引導(dǎo)2個指引牌放置在停車場及示范區(qū)作客戶引導(dǎo)6個示范區(qū)物料及人員預(yù)備區(qū)域人員安排負責(zé)單位主入口保安1名（客戶引導(dǎo)）物管公司停車場保安2名（停車場安全工作及客戶引導(dǎo)），保潔1名物管公司示范區(qū)保安10名（6名看房車駕駛，4名客戶看房引導(dǎo)），保潔4名物管公司售樓部外場動線安排開盤動線外場動線售樓部外場入口公示桁架搖號區(qū)舞臺 候選區(qū)中簽確認(rèn)簽到區(qū)入口入口簽到區(qū)中簽

11、確認(rèn)候選區(qū)舞臺搖號區(qū)保安公式桁架客戶選房動線客戶分開動線入口任務(wù)人員LED屏幕LED銷控桁架簽到區(qū)、候選區(qū)物料配置物料用途數(shù)量條桌（條布）放于客戶簽到處3張椅子用于簽到人員進行使用5張鐵馬用于區(qū)隔簽到區(qū)、候選區(qū)與其他區(qū)域的鏈接，是的簽到客戶直接進入候選區(qū)若干簽到區(qū)導(dǎo)視板示意客戶，做區(qū)域?qū)б晿?biāo)示1個簽到本已認(rèn)籌客戶簽到本3個（簽到本序號根據(jù)認(rèn)籌數(shù)量多少來排），未認(rèn)籌客戶簽到本1個，遲到的客戶簽到本1個5本簽到筆（黑色）若干，用于客戶簽到使用若干開盤公示板開盤流程，溫馨提示，開盤優(yōu)惠體系3個選房卡正面填寫客戶E金劵編號，作為搖號憑證（簽到后發(fā)放給認(rèn)籌客戶）；背面客戶填寫意向房源及樓層若干認(rèn)購流程4

12、折頁認(rèn)購須知、認(rèn)購流程、簽約須知，溫馨提示（簽到后發(fā)放給認(rèn)籌客戶）64開紙張，1000份戶型圖供客戶了解意向戶型若干礦泉水客戶簽到之后發(fā)送若干面包客戶簽到之后發(fā)送若干座椅布置在售樓處場外候選區(qū)，供客戶休息900張簽到區(qū)、候選區(qū)物料及人員預(yù)備簽到區(qū)、候選區(qū)物料預(yù)備鐵馬椅子認(rèn)購流程4折頁開盤公式板區(qū)域人數(shù)人員安排負責(zé)單位簽到人員5負責(zé)客戶簽到、登記、及發(fā)放選房卡龍睿/中地行/保代候選區(qū)工作人員8負責(zé)現(xiàn)場客戶問題答疑，維護現(xiàn)場客戶情緒龍睿/中地行/保代保安人員7維護現(xiàn)場秩序物管公司保潔人員4維護現(xiàn)場保潔工作物管公司簽到區(qū)、候選區(qū)物料及人員預(yù)備搖號區(qū)物料配置物料用途數(shù)量搖號區(qū)舞臺搭建在搖號區(qū)，進行宣讀

13、規(guī)則，報號等1個搖號區(qū)LED屏用于搖號及號碼公示1個房源銷控桁架房源銷控桁架1個警戒（線）柱在搖號區(qū)與中簽確認(rèn)出設(shè)置關(guān)卡，控制人流根據(jù)現(xiàn)場需求鐵馬區(qū)隔搖號區(qū)若干搖號設(shè)備搖號設(shè)備一套（包含電腦設(shè)備，麥克，音響等）1套對講機用于搖號區(qū)域負責(zé)人和內(nèi)場人員進行聯(lián)系3個搖號公示桁架1公布中簽順序及號碼1個選房順序貼用于核對搖號中簽客戶實到情況600（適量增減）條桌（條布）安放于中簽確認(rèn)處2個中簽確認(rèn)出導(dǎo)視板指引客戶，做區(qū)域?qū)б晿?biāo)示1個中簽確認(rèn)區(qū)基本物料水性筆（黑色），訂書機，訂書針，回形針若干搖號區(qū)物料預(yù)備1選房順序貼搖號公式桁架搖號區(qū)物料預(yù)備警戒線柱保利鳳凰灣現(xiàn)場公開出賣公示導(dǎo)視板搖號區(qū)人員安排搖號區(qū)

14、人員配置崗位人數(shù)崗位職責(zé)負責(zé)單位總控3總控協(xié)調(diào)現(xiàn)場工作，需總監(jiān)級別以上人員擔(dān)任保利、龍睿/中地行/保代搖號審核41、2號審核人員為中簽客戶確認(rèn)；3號記錄搖號結(jié)果并發(fā)放選房順序卡，交由傳遞崗；4號在桁架上依次公示中簽號碼龍睿/中地行/保代兼職81名書寫公示中簽號碼；2名通道處開關(guān)警戒線閘道；5名傳遞傳遞搖號結(jié)果至中簽確認(rèn)處保利公司主持崗1唱號并維持現(xiàn)場秩序、控制搖號速度保利公司公證崗1邀請公證人員到場為搖號現(xiàn)場公證保利公司置業(yè)顧問8安撫客戶耐心等待并為其初步進行預(yù)選房龍睿/中地行/保代保潔崗2現(xiàn)場保潔保潔公司售樓部內(nèi)場動線安排入口公示桁架2開盤信息桁架簽到區(qū)選房區(qū)財務(wù)區(qū)洗手間銷控表桁架應(yīng)急處置區(qū)

15、投影儀中簽確認(rèn)崗開盤動線客戶選房動線警戒樁暫時洗手間 候選區(qū)出口 簽約區(qū)房源銷控桁架搖號區(qū)舞臺選房確認(rèn)崗鐵馬簽約審核崗公示桁架142選房區(qū)物料配置物料用途數(shù)量公示桁架2五證公示，開發(fā)售購買規(guī)則公示，紅線內(nèi)外不利因素 ，簽約時間公示 ，合同 ，認(rèn)購書 物業(yè)服務(wù)協(xié)議，臨時管理規(guī)約等1個水牌選房區(qū)動線指引2個條桌（條布）擺放于內(nèi)銷控桁架處，用于填寫客戶確認(rèn)房源單戶2張座椅擺放于內(nèi)銷控桁架處，用于負責(zé)內(nèi)銷控人員使用2張導(dǎo)視板選房區(qū)、選房確認(rèn)處的引導(dǎo)客戶，作區(qū)域?qū)б晿?biāo)示2個基本物料水性筆，訂書機，訂書針，白板紅筆，房源銷控貼紙（根據(jù)所售房源進行制作）適量警戒（線）柱搖號區(qū)與選房區(qū)的隔斷適量麥克風(fēng)擺放于內(nèi)

16、銷控桁架處，用于負責(zé)報銷控人員使用2個音響現(xiàn)場設(shè)備需求1套對講機用于選房區(qū)負責(zé)人進行各區(qū)域負責(zé)人對接3個銷控價格表桁架用于選房區(qū)負責(zé)人及時進行房源銷控所用1個選房區(qū)物料預(yù)備選房區(qū)物料預(yù)備公式桁架表示保利鳳凰灣現(xiàn)場公開出賣公示選房區(qū)人員安排選房區(qū)人員安排崗位人數(shù)崗位職責(zé)負責(zé)單位總控2總控協(xié)調(diào)現(xiàn)場工作保利、龍睿/中地行/保代主銷控1確認(rèn)客戶所選房源，保證其準(zhǔn)確性，唯一性保利、龍睿/中地行/保代銷控確認(rèn)31名貼銷控，2名為確定選房客戶取下房源條并粘貼于認(rèn)籌單上，交由引導(dǎo)人員帶領(lǐng)客戶辦理手續(xù)龍睿/中地行/保代、保利置業(yè)顧問8為客戶選房，逼定成交龍睿/中地行/保代引導(dǎo)崗（兼職）6引導(dǎo)已選房客戶至選房確認(rèn)

17、剛進行房源確認(rèn)龍睿/中地行/保代選房確認(rèn)崗2對成功選房客戶資料進行核對并確認(rèn)龍睿/中地行/保代傳遞崗（兼職）6選房確認(rèn)完成，由傳遞崗引導(dǎo)客戶到簽約區(qū)保利公司保安人員4維持選房秩序物管公司保潔人員2現(xiàn)場保潔物管公司選房區(qū)本卷須知需提早核對銷控房源數(shù)據(jù)，保證數(shù)據(jù)正確性，并由保利提早審核價錢及房源；選房當(dāng)天客戶憑一張身份證僅可選一套房源，不可疊加；財務(wù)區(qū)物料配置物料用途數(shù)量水牌財務(wù)區(qū)導(dǎo)視牌1個條桌供財務(wù)人員使用4張座椅供財務(wù)人員使用8張警戒柱用于在財務(wù)區(qū)進行隔離交款客戶使用窗口使用，形成多條交款通道適量對講機用于在財務(wù)區(qū)負責(zé)人進行聯(lián)絡(luò)總控人員使用3個基本物料訂書機，訂書針，回型針，印泥，水性筆（黑色

18、、紅色），收據(jù)單，卷紙若干簽約區(qū)物料配置物料用途數(shù)量水牌簽約區(qū)導(dǎo)視牌1塊對講機用于簽約區(qū)的負責(zé)人和總控人員協(xié)調(diào)使用2個認(rèn)購協(xié)議用于最終確定客戶所選房源及價格若干銷控展板標(biāo)注發(fā)售的樓棟編號，便于選定房源客戶及時轉(zhuǎn)籌1塊基本物料打印機，復(fù)印機，碎紙機，A4紙，訂書機，訂書針，回型針，印泥、黑色紅色 水性筆，對講機1個，衛(wèi)生紙若干財務(wù)區(qū)、簽約區(qū)物料預(yù)備財務(wù)區(qū)人員配置崗位人數(shù)崗位職責(zé)負責(zé)單位財務(wù)崗8核對認(rèn)籌金收據(jù)及選房卡、房源條，收回認(rèn)籌金憑證，選房卡，客戶繳1萬元之后開具定金票據(jù)保利引導(dǎo)崗6確認(rèn)客戶繳納定金并開具收據(jù)之后，引導(dǎo)客戶到簽約進行簽約龍睿/中地行/保代保安人員2現(xiàn)場安保物管公司簽約區(qū)人員配

19、置崗位人數(shù)崗位職責(zé)負責(zé)單位簽約崗10收回選房卡，憑定金收據(jù)為已選房客戶簽訂認(rèn)購書龍睿/中地行/保代兼職人員10協(xié)助簽約人員完成復(fù)印打印等工作保利簽約審核崗2審核認(rèn)購書價格、房源確認(rèn)離場客戶手續(xù)已完善龍睿/中地行/保代禮品發(fā)放人員1客戶完成審核離開之前給其發(fā)放禮品保利保安人員2出口安保工作物管公司保潔人員2簽約區(qū)保潔工作物管公司財務(wù)區(qū)、簽約區(qū)物料預(yù)備簽約區(qū)本卷須知需提早預(yù)備好認(rèn)購單，寫好房源及優(yōu)惠，并由保利提早審核價錢及房源；認(rèn)購崗分樓棟為客戶簽署手工認(rèn)購單，確認(rèn)認(rèn)購必需以手撕房源條、選房順序卡、定金收據(jù)及客戶資料為根據(jù)，進展認(rèn)購流程完成簽約；審核崗需提早預(yù)備房源價錢表進展審核核對；客戶離場必需手持已完善手續(xù)的憑據(jù)認(rèn)購單及定金收據(jù)，假設(shè)未完成認(rèn)購需求離場必需交回已撕房源條及認(rèn)購單，以便準(zhǔn)確銷控房源；已完善手續(xù)的客戶必需經(jīng)過簽約確認(rèn)崗方可離場，現(xiàn)場人員在客戶認(rèn)購?fù)瓿?，完善手續(xù)之后敦促盡快離場，不得在選房區(qū)逗留；當(dāng)晚由一切銷售人員完成客戶資料錄入。開盤物料匯總物料數(shù)量完成時間物料數(shù)量完成時間導(dǎo)視牌13月26日警戒（線）柱根據(jù)現(xiàn)場需求3月28日桁架33月26日搖號設(shè)備1套3月28日指引牌、導(dǎo)視板93月26日對講機113月28日條桌（條布）113月28日公示桁架（搖號公示，文本公示）23月26日椅子153月26日選房順序貼600（適量增減）3月26