天津市中高端房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1、天津中高端房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2021年7月謹(jǐn)致simon-kucher 湯國(guó)昌 (86) 01213491 王維敏 (86) 01123442 回鵬 (86)武文捷 (86)津中高端房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 - 自住購(gòu)房客戶 - 2021年7月謹(jǐn)致simon-kucher 湯國(guó)昌 (86) 01213491 王維敏 (86) 01123442 回鵬 (86)武文捷 (86)房客戶整體特征購(gòu)房客戶整體購(gòu)房需求購(gòu)房需求趨勢(shì)變化不同經(jīng)濟(jì)程度對(duì)購(gòu)房需求的影響不同居室大小的產(chǎn)品設(shè)計(jì)需求天津中高端房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(自住

2、購(gòu)房客戶)購(gòu)房客戶整體特征購(gòu)房客戶整體購(gòu)房需求購(gòu)房需求趨勢(shì)變化不同經(jīng)濟(jì)程度對(duì)購(gòu)房需求的影響不同居室大小的產(chǎn)品設(shè)計(jì)需求天津中高端房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(自住購(gòu)房客戶)他們的背景特征天津購(gòu)房客戶是一群學(xué)歷偏高、收入偏高的中高階層白領(lǐng)人士普通房產(chǎn)市場(chǎng)，主要購(gòu)房客戶通常是30-49歲，但天津購(gòu)房者有3成是20-29歲的年輕人有20%的人家庭月收入到達(dá)1萬元或以上超越80%的受訪者有大?；虮究埔陨系慕逃龘碛谢蛴?jì)劃購(gòu)買私家車的比例很高，價(jià)位主要都集中在20萬元以下?lián)碛行抛u(yù)卡人群比例較高任務(wù)和職位具有典型商業(yè)化城市特征個(gè)體運(yùn)營(yíng)者比例極少，接近4成受訪者是中高層或管理人員任務(wù)很忙碌，近一半人平常需求出差，有21%的人

3、出差每1-2個(gè)月一次或更多注：此報(bào)告中的“購(gòu)房客戶是指曾經(jīng)購(gòu)買或計(jì)劃購(gòu)買中高檔商品房的受訪者他們的休閑文娛休閑活動(dòng)方式傳統(tǒng)單調(diào)與定性座談會(huì)的結(jié)果一致， 休閑方式是以餐飲為主，去外面用餐的頻率很高他們有外出習(xí)慣，但較少參與現(xiàn)場(chǎng)文娛活動(dòng)，如到影院看電影、欣賞現(xiàn)場(chǎng)音樂/戲劇/舞蹈、現(xiàn)場(chǎng)看競(jìng)賽等等戶外運(yùn)動(dòng)頻率較低對(duì)本人的保養(yǎng)相當(dāng)注重有6成的受訪者會(huì)定期去健身美容近3成的受訪者對(duì)連鎖機(jī)構(gòu)有特別偏好追求高檔次注重本身安康和保養(yǎng)，但休閑方式單調(diào)傳統(tǒng)從購(gòu)物、餐飲、休閑文娛生活特點(diǎn)看，天津人生活比較單一、傳統(tǒng)，不過于強(qiáng)調(diào)檔次感他們的生活 (定性結(jié)果)與很多大城市的生活節(jié)拍比較接近，大部分受訪者以為目前生活和任務(wù)

4、比較忙碌、壓力大“我如今就想多一點(diǎn)時(shí)間休憩，由于平常比較忙。生活會(huì)比較疲憊，在任務(wù)方面。主要是任務(wù)方面壓力比較大。獨(dú)身/已婚無孩子組，中等收入高收入組人群對(duì)此覺得更加劇烈“如今太忙了高收入組大多對(duì)目前的生活質(zhì)量并不滿足，希望有更好的生活環(huán)境“很多方面都不滿足，比如說生活質(zhì)量，對(duì)孩子的教育，還有任務(wù)上的壓力大一些，這些都不是很滿足。 已婚有學(xué)前孩子組，中等收入“就是居住環(huán)境，剛買房子的時(shí)候有短暫的滿足感，后來再開展，還是不滿足 已婚有學(xué)前孩子組，中等收入任務(wù)忙碌 期望更好的生活質(zhì)量忙碌、壓力大的生活，使相對(duì)安靜、溫馨、溫馨的“家的覺得顯得尤其可貴，有改善居住環(huán)境、提高居住質(zhì)量的要求。因此在購(gòu)房時(shí)

5、，普遍盼望平安、安靜的居住環(huán)境他們的休閑文娛 I(定性結(jié)果)在座談會(huì)中發(fā)現(xiàn)，受訪者對(duì)西式餐飲提及率非常低以為西餐普通只用于某些正式場(chǎng)所/特定人群，而非日常飲食或者朋友聚會(huì)“天津人吃飯普通都是去特別隨意的地方去吃。坐一塊吃、喝的，不是特別拘謹(jǐn)，要是吃西餐特別拘謹(jǐn)。 高收入組“西餐的消費(fèi)是特定人群。一個(gè)是屬于年輕人，一個(gè)是屬于涉外的 高收入組僅有少部分人較認(rèn)可必勝客的下午茶中式餐飲是他們?nèi)粘ｏ嬍沉?xí)慣提及較多的店名如沸騰魚鄉(xiāng)、寶軒漁府，快餐如大員碗、食為天等注重飲食，偏愛中式菜肴他們的休閑文娛 II(定性結(jié)果)綜觀而言，受訪者的休閑文娛活動(dòng)比較傳統(tǒng)和集中在市內(nèi)，在座談會(huì)中，他們提及率最高的休閑活動(dòng)就

6、是逛街、吃飯、去KTV，較少提及近郊旅游或高檔次的活動(dòng)較少去咖啡廳，例如：上島咖啡、外灘風(fēng)尚等，以為是談戀愛或者談公務(wù)的場(chǎng)所一些人提及洗浴，但也是公務(wù)應(yīng)付性質(zhì)的活動(dòng)，并非日常休閑活動(dòng)“洗浴屬于商業(yè)的交際。本人一個(gè)人一定是不去的。高收入組傳統(tǒng)單一的休閑文娛方式從購(gòu)物、餐飲、休閑文娛生活特點(diǎn)看，受訪者生活比較單一、傳統(tǒng)他們的人生態(tài)度天津人依然抱著相對(duì)傳統(tǒng)的觀念，包括從餐飲到家庭的方方面面他們更喜歡中式餐飲，而且對(duì)各種菜系沒有特殊偏好家庭觀念重，而且對(duì)結(jié)婚非常注重，婚前買房曾經(jīng)成為一種商定俗成的社會(huì)景象孩子是家庭的中心，遭到極大的關(guān)注“不能輸已是如今絕大多數(shù)父母對(duì)孩子教育和開展的一種心態(tài)，對(duì)重點(diǎn)學(xué)校

7、，尤其是重點(diǎn)中學(xué)的都非常關(guān)注從定性座談會(huì)上發(fā)現(xiàn)，天津人在進(jìn)展二次置業(yè)時(shí)，會(huì)充分思索重點(diǎn)院校所在區(qū)域?qū)ω?cái)富的觀念比較偏向于“知識(shí)型心態(tài)，以為知識(shí)發(fā)明財(cái)富能否有個(gè)好任務(wù)，能否擁有本人的房產(chǎn)成為這些勝利規(guī)范的表征傳統(tǒng)家庭觀：“有房=有家 孩子是家庭的基石他們的家庭觀(定性結(jié)果)受訪者非常注重孩子的生長(zhǎng)和生活，孩子是家庭的中心有結(jié)婚成家即與父母分開居住的習(xí)慣，需求購(gòu)買“結(jié)婚房“兩個(gè)人結(jié)婚就要有本人的空間了，他本人成家了，最起碼他本人的家庭根本的東西獨(dú)立的房子他應(yīng)該有。 獨(dú)身/已婚無孩子組，中等收入購(gòu)買“結(jié)婚房，父母往往出首付或者視乎經(jīng)濟(jì)條件支付更多“好多都是父母給付首期，后期本人供 獨(dú)身/已婚無孩子組

8、，中等收入剛生孩子后，積極需求父母協(xié)助照顧本人的孩子 選擇區(qū)位時(shí)，很注重與父母的間隔“父母都住這一塊，所以我買房也是這一塊。已婚有學(xué)前孩子組，中等收入注重子女的開展，需求獨(dú)立空間給孩子促動(dòng)購(gòu)買新房子，重點(diǎn)中小學(xué)所在區(qū)域遭到青睞“由于孩子漸漸的長(zhǎng)大，他們需求的東西，他需求的空間，他要上學(xué)，需求一間獨(dú)立的房子，我們?nèi)缃褓I的是兩室，又不能滿足了 已婚有學(xué)前孩子組，中等收入孩子的生長(zhǎng)周期推進(jìn)購(gòu)房的需求子女要結(jié)婚成家子女生孩子子女的孩子上學(xué)父母需求幫孩子購(gòu)買“結(jié)婚房老一輩父母需求幫年輕父母照顧孩子 購(gòu)買與父母間隔近的房子 / 添人口需求換大房子父母需求為孩子設(shè)立獨(dú)立房間 置業(yè)晉級(jí)思索教育，偏好學(xué)府區(qū)房產(chǎn)

9、購(gòu)房客戶整體特征購(gòu)房客戶整體購(gòu)房需求購(gòu)房需求趨勢(shì)變化不同經(jīng)濟(jì)程度對(duì)購(gòu)房需求的影響不同居室大小的產(chǎn)品設(shè)計(jì)需求天津中高端房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(自住購(gòu)房客戶)住房來源超越7成的購(gòu)房者至少擁有一套房產(chǎn)絕大部分是本人購(gòu)置的商品房1/4的購(gòu)房者沒有自有房產(chǎn)租房只占7%，其他的多為與父母同住自有商品房比例很高出于這個(gè)緣由買房的人目的相當(dāng)明確，都是由于家庭構(gòu)造的變化，或出于為家庭成員思索而購(gòu)房家庭方案購(gòu)房緣由 分類闡明對(duì)于各種購(gòu)房緣由，總結(jié)后歸為五大類：初次置業(yè)之前在天津沒有屬于本人的房產(chǎn)，希望落戶天津，成為真正的天津人；或希望將租金轉(zhuǎn)化為按揭，更經(jīng)濟(jì)劃算曾經(jīng)擁有房產(chǎn)，但希望擁有更合理的戶型、更大的面積或更好的小區(qū)

10、和周邊環(huán)境置業(yè)晉級(jí)曾經(jīng)擁有房產(chǎn)，但追求更好的生活質(zhì)量或生活環(huán)境高檔生活質(zhì)量提升為了離任務(wù)地點(diǎn)近，離本人的家人近，或?yàn)榱朔奖愫⒆拥慕逃?gòu)房更接近任務(wù)地或家人購(gòu)房緣由 分類闡明(II)類別具體購(gòu)房原因首次置業(yè)當(dāng)時(shí)在天津沒有屬于自己的房產(chǎn)，希望在天津擁有屬于自己的一套房產(chǎn),實(shí)現(xiàn)安居當(dāng)時(shí)在天津沒有屬于自己的房產(chǎn)，一直租住，付租金不劃算，不如買房家庭計(jì)劃有結(jié)婚或生小孩的計(jì)劃買給子女，用于結(jié)婚生子子女長(zhǎng)大，需要單獨(dú)房間居住更靠近工作地或家人離父母(或離子女)住處更近，便于照顧離自己或家人的工作地點(diǎn)更近離孩子上學(xué)的地點(diǎn)更近，方便接送為了讓孩子入讀該樓盤附近的重點(diǎn)學(xué)校置業(yè)升級(jí)當(dāng)時(shí)所住房子是自置，但原來房子面

11、積太小，想換面積更大的房子當(dāng)時(shí)所住房子是自置，但對(duì)原來的戶型不滿意，想換戶型更合理的房子當(dāng)時(shí)所住房子是自置，但對(duì)原來的小區(qū)居住區(qū)域不滿意，想換到更好的小區(qū)居住區(qū)域高檔生活品質(zhì)提升當(dāng)時(shí)所住房子是自置，但希望通過購(gòu)置房產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)生活品質(zhì)的大幅提高當(dāng)時(shí)所住房子是自置，但想和高素質(zhì)社會(huì)身份地位相當(dāng)?shù)娜俗≡谝黄甬?dāng)時(shí)所住房子是自置，但追求周邊生活環(huán)境的更高檔次購(gòu)房緣由 分類闡明 (III)購(gòu)房和住房閱歷缺乏，遭到便利性和外在條件的吸引初次置業(yè)追求“擁有感家庭方案更接近任務(wù)地或家人思索家人和方便高檔生活質(zhì)量提升以經(jīng)濟(jì)實(shí)力追求更優(yōu)越的覺得置業(yè)晉級(jí)以住房閱歷選擇更好的條件有購(gòu)房和住房閱歷；關(guān)注內(nèi)在和與住房體驗(yàn)相關(guān)

12、的屬性感性需求為主理性需求為主購(gòu)房緣由結(jié)婚生子是買房的最主要推進(jìn)力由于天津大部份是的本地人，自有房產(chǎn)的比例很高到達(dá)74%，所以初次置業(yè)的人較少，而置業(yè)晉級(jí)的比例相對(duì)高更大的面積、更合理的戶型、更好的小區(qū)或周邊環(huán)境是置業(yè)晉級(jí)購(gòu)房者的主要訴求15%的購(gòu)房客戶追求提高生活質(zhì)量，這能夠與他們偏高收入有關(guān)20%的人家庭月收入超越1萬家庭構(gòu)造變化和改善居住條件推進(jìn)購(gòu)房的需求房產(chǎn)需求和選擇態(tài)度- 對(duì)各需求層次的闡明中心需求注：百分比為對(duì)該需求描畫贊同程度為4分+5分的百分比差別化需求晉級(jí)需求是指作為房地產(chǎn)開發(fā)商，可以使樓盤與同價(jià)位其他樓盤相比脫穎而出，差別開來，添加客戶選擇能夠性的需求點(diǎn)是指相對(duì)“小眾的需求

13、點(diǎn)，對(duì)于大部分購(gòu)房客戶來說nice to have具備這些需求當(dāng)然好，不具備也不會(huì)影響他們的決策，而且在目前的階段不會(huì)為了這些晉級(jí)需求多付錢；但能夠是未來的開展趨勢(shì)是指對(duì)大部分購(gòu)房客戶來說，必需滿足的需求點(diǎn)。假設(shè)缺失或未滿足，很大能夠性會(huì)呵斥客戶流失，但具備這些需求點(diǎn)，不會(huì)添加購(gòu)房客戶選擇的能夠性房產(chǎn)需求和選擇態(tài)度天津購(gòu)房客戶的中心需求主要集中在朝向和戶型合理布置上為顧及北方生活的光照與通風(fēng)，講究格局的方正，南北通透，通風(fēng)采光優(yōu)越的房間有7成人以為客廳是最重要的功能房間，較注重主臥的人多，也從側(cè)面表達(dá)了天津人以家庭為生活的中心，注重和家人一同的空間天津人不單只是注重“內(nèi)在 ，也看重“外在 開發(fā)

14、商需求兼顧外在設(shè)計(jì)需求為樓盤帶來價(jià)值感特別是置業(yè)晉級(jí)和追求生活質(zhì)量享用是推進(jìn)房產(chǎn)需求的主因中心需求注：百分比為對(duì)該需求描畫贊同程度為4分+5分的百分比房產(chǎn)需求和選擇態(tài)度除了戶型方正外，景觀豐富、達(dá)成感官溫馨也是購(gòu)房者所需求的希望生活景致無處不在，例如在臥室能欣賞到園林景觀偏愛現(xiàn)代建筑風(fēng)格和高檔用材，希望能表達(dá)檔次感不過在定性座談會(huì)和實(shí)地調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，受訪者對(duì)樓盤的建筑風(fēng)格沒有明確的認(rèn)識(shí)，而且天津各個(gè)樓盤的風(fēng)格也沒有太突出的表現(xiàn)注重個(gè)性化與私密性的空間設(shè)計(jì)，同時(shí)，亦關(guān)注鄰居能否與本人是同檔次的人不希望浪費(fèi)面積在衛(wèi)生間上，1個(gè)衛(wèi)生間就足夠滿足日常需求天津人在購(gòu)房時(shí)挺注重“外在檔次和周邊人文的氣氛，這

15、能夠與他們希望能到達(dá)某程度的生活質(zhì)量和注重私隱有關(guān) 在市場(chǎng)定位時(shí)，客戶群檔次區(qū)分就顯得尤為重要，例如：要思索大小戶型混雜能否恰當(dāng)注：百分比為對(duì)該需求描畫贊同程度為4分+5分的百分比差別化需求房產(chǎn)需求和選擇態(tài)度建筑設(shè)計(jì)概念能夠?qū)σ恍┤耸橇咙c(diǎn)歐式建筑外觀，提高檔次感由國(guó)外的設(shè)計(jì)師親身設(shè)計(jì)，添加自信心，但樓體外觀不需太花哨，滿足根本審美觀即可稍為添加不同功能房間的戶型設(shè)計(jì)受部份人所歡迎更合理的居室數(shù)量和空間設(shè)計(jì)，滿足家的概念；并能滿足朋友聚會(huì)的需求假設(shè)能營(yíng)造優(yōu)良的周邊環(huán)境會(huì)提升購(gòu)房意欲恰當(dāng)樓宇規(guī)劃，防止老社區(qū)的景觀出現(xiàn)在小區(qū)附近推進(jìn)或營(yíng)造豐富的生活文娛配套注：百分比為對(duì)該需求描畫贊同程度為4分+5分

16、的百分比晉級(jí)需求樓房的外觀更注重適用的設(shè)計(jì) (定性結(jié)果)更加注重房屋的適用性、關(guān)注房型如出房率等，外觀設(shè)計(jì)也需符合“適用要求看起來比較高檔、特別，但只需少部分受訪者以為外觀比較美觀但令受訪者覺得造價(jià)比較高，同時(shí)能夠迎合設(shè)計(jì)的需求，覺得房型不適用- “里面的房型不好。是一家把一個(gè)角，一定不通透，不能夠從這頭到那頭。 已婚有上學(xué)孩子組，中等收入目前在天津比較常見習(xí)慣中規(guī)中矩的設(shè)計(jì)，且以為比較適用- “這個(gè)條子樓，比較規(guī)矩，安靜。住慣了這種房子了，中規(guī)中矩的，中國(guó)人就是比較中規(guī)中矩的。 已婚有學(xué)前孩子組，中等收入舊區(qū)/老區(qū)房產(chǎn)有升值空間 (定性結(jié)果)相當(dāng)一部分受訪者以為，緊鄰舊區(qū)/老區(qū)的房產(chǎn)，將由于

17、城區(qū)改造而具有升值空間“接近舊的老的房子，早晚要撤除，舊區(qū)改造之后，升值空間更大。已婚有學(xué)前孩子組，中等收入高收入組對(duì)這種房子比較排斥，以為其不雅觀、影響樓房的檔次感“這就是一上去看見舊樓，以為本人就住的舊樓呢，心境都不好 。 高收入組緊鄰舊樓房市中心老城區(qū)購(gòu)房需求屬性分類闡明(1)樓盤外在地理位置將購(gòu)房需求整體上分為三個(gè)大的部分，每部分下包括假設(shè)干屬性，每個(gè)屬性下又有各種選項(xiàng)購(gòu)房需求屬性分類闡明將購(gòu)房需求整體上分為三個(gè)大的部分，每部分下包括假設(shè)干屬性，每個(gè)屬性下又有各種要素選項(xiàng)(2)開發(fā)商和小區(qū)環(huán)境(3)樓房和戶型設(shè)計(jì)購(gòu)房各部分重要性及屬性打分雖然樓房外在地理位置要素的比重占了30%,但此要

18、素畢竟不是完全可控。假設(shè)能在樓盤設(shè)計(jì)和小區(qū)環(huán)境上做好“后天的功課，依然可以彌補(bǔ)地理位置的先天缺乏樓盤所在位置是最重要的地理屬性、其次是交通興隆內(nèi)在：戶型和朝向是整體天津購(gòu)房者最關(guān)注的購(gòu)房屬性樓內(nèi)設(shè)計(jì)(得房率、戶數(shù)少)和房間系統(tǒng)配套供暖系統(tǒng)、隔音防潮設(shè)計(jì)也是比較受注重的部分外在：小區(qū)環(huán)境園林設(shè)計(jì)、停車位等和樓盤整體規(guī)劃人車分流等概念是注重程度比較高的屬性結(jié)合樓盤內(nèi)外的優(yōu)質(zhì)設(shè)計(jì)能夠可以彌補(bǔ)部分外在地理位置的缺乏(內(nèi)在)(外在)(內(nèi)在)(外在)樓盤外在地理位置天津購(gòu)房客戶對(duì)“區(qū)域性和公共交通的要求比較高除了中心市中心，自然生態(tài)區(qū)和濱海新區(qū)對(duì)購(gòu)房客戶的吸引也比較高；經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的喜歡程度甚低雖然天津購(gòu)房

19、客戶擁有/方案購(gòu)買私家車的比例很高，但對(duì)樓盤周邊的公交能否興隆依然非常關(guān)懷；當(dāng)然接近城市主干道和直通隧道的地理位置對(duì)他們也很有吸引力 可見他們出行是多元性更注重必需的日常生活配套多于其它人文和購(gòu)物設(shè)備，例如：大型超市如家樂福和菜市場(chǎng)來滿足日常生活需求樓盤外在地理位置樓盤所在位置21公共交通或接近城市主干線16接近商業(yè)區(qū)或大型購(gòu)物中心9接近超市或日常用品12接近自然環(huán)境或人文景觀9選擇市區(qū)多于生態(tài)區(qū)/郊區(qū) (定性結(jié)果)雖然大部分人以為有“臨水自然景觀如大面積的湖、海邊的房產(chǎn)值得多花錢，但相較而言，選擇市區(qū)的多于郊區(qū)/生態(tài)區(qū)生態(tài)區(qū)/郊區(qū)間隔市區(qū)較遠(yuǎn)，上班/上學(xué)、購(gòu)物、親友來往等不方便“越是離生態(tài)近

20、的越偏。城區(qū)不會(huì)給他那么多這種空間。 G4相較而言，生態(tài)區(qū)/郊區(qū)的生活本錢更高時(shí)間、交通本錢、教育等“這個(gè)就是第二套的休閑住房買這個(gè)。 有閑錢的。離市中心相對(duì)遠(yuǎn)一點(diǎn)，不如在市中心里面生活本錢很低. G4因此，大部分人更傾向“鬧中取靜：在市區(qū)選擇封鎖平安、不雜亂、相對(duì)安靜、溫馨的居住小區(qū)“要鬧中取靜，比如我在和平區(qū)的房子，周圍挺繁華，但是我這個(gè)小區(qū)是相對(duì)安靜的。不能說周圍挺繁華，我小區(qū)的樓下也挺繁華，這就不行了，我的小區(qū)是安靜的。周圍500米到1000米之外特別繁華就可以了。 G4天津人對(duì)交通的評(píng)價(jià) (定性結(jié)果)大部分人以為天津的交通情況普通，在市中心上下班時(shí)間經(jīng)常有擁堵的情況由于天津市內(nèi)六區(qū)面

21、積較小，有部分人以為駕車超越半小時(shí)即為比較遠(yuǎn)或不方便對(duì)地鐵和快速路的建立很關(guān)注在我們的實(shí)地調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，即使在高檔的社區(qū)里，自行車仍是常見的交通工具天津富力城1期實(shí)景繁華購(gòu)物區(qū)附近房產(chǎn)不一定受歡迎 (定性結(jié)果)絕大部分受訪者以為，繁華購(gòu)物區(qū)并不適宜居住無論是高檔的購(gòu)物區(qū)如南京路商圈、傳統(tǒng)繁華購(gòu)物區(qū)如濱江道商圈，還是群眾購(gòu)物區(qū)如大胡同，人流雜亂“我覺得太亂了。太嘈雜了。已婚有上學(xué)孩子組，中等收入受訪者以為這種環(huán)境過于繁華，通常人流量大、交通情況差堵車嚴(yán)重“太繁華了。人流量大啊，交通進(jìn)出都不方便。 高收入組過份華“繁華的區(qū)域能夠投資價(jià)值高，但從居住的角度來說不一定受觀迎忌諱與醫(yī)院的間隔太近 (定性結(jié)

22、果)絕大部分受訪者對(duì)于醫(yī)院與小區(qū)的間隔比較敏感，不能接受間隔太近對(duì)大型綜合醫(yī)院非常忌諱以為其晦氣有死人有細(xì)菌傳播/受傳染人員混雜等專科醫(yī)院如口腔、眼科醫(yī)院等由于沒有死人、傳染性較低，因此受訪者對(duì)其敏感度稍低緊鄰醫(yī)療機(jī)構(gòu)升值空間并非主要思索要素 (定性結(jié)果)對(duì)于大部分受訪者高收入組除外，升值空間并非購(gòu)房的必要條件和用來衡量區(qū)位優(yōu)劣的主要規(guī)范購(gòu)房主要為滿足居住的需求，而非投資“升值是投資的問題。我如今是住的問題，首先要選擇，我上班離的近不近，方便不方便，離雙方老人近不近，升值不升值對(duì)于我來講是次要的。 獨(dú)身/已婚無孩子組，中等收入“我是先思索所需，再思索升值。 已婚有上學(xué)孩子組，中等收入所選擇的區(qū)

23、塊更多決議于既有的家庭關(guān)系、原有的生活環(huán)境過去長(zhǎng)期居住的區(qū)塊、與父母的間隔、上班/上學(xué)的間隔等，不一定與“能否升值直接掛鉤僅有高收入組較為關(guān)注房子的升值空間開發(fā)商和小區(qū)環(huán)境要素小區(qū)環(huán)境和樓盤整體規(guī)劃最遭到注重，對(duì)環(huán)境溫馨度和空間感的需求比較大大面積的綠化和小區(qū)內(nèi)有寬闊的室外休閑文娛區(qū)非常遭到吸引為了顧及北方生活的光照與通風(fēng)，購(gòu)房者希望拉大樓間距，到達(dá)采光、風(fēng)景、溫馨度三維合一小區(qū)的平安性也是購(gòu)房者看重的細(xì)節(jié)由于私家車擁有量高，要求有充足的停車位，并且要求人車分流購(gòu)房者非常關(guān)懷24小時(shí)平安監(jiān)控與密閉式保安管理等平安措施購(gòu)房者更注重高質(zhì)量用材，比知名開發(fā)商、建筑商和設(shè)計(jì)師更真實(shí)開發(fā)商和小區(qū)環(huán)境樓盤

24、檔次和籠統(tǒng)18小區(qū)內(nèi)配套設(shè)備15物業(yè)管理和保安18樓盤整體規(guī)劃24小區(qū)環(huán)境25小區(qū)規(guī)模及停車方式 (定性結(jié)果)更傾向中小型社區(qū)，小區(qū)總戶數(shù)的接受范圍大約在500-1000戶以內(nèi)非常喜歡人車分流的概念在地上停車和地下停車兩種方式中，更傾向后者且情愿為之多付錢對(duì)于地下停車方式，不少女性受訪者提出平安問題，因此地下車庫的保安管理必需求跟上“地下不平安，尤其我們女同志回去的晚一些。 已婚有學(xué)前孩子組，中等收入人車分流，車輛不可進(jìn)入小區(qū)樓宇之間開發(fā)商選擇和認(rèn)可(結(jié)合定性和定量結(jié)果)萬科和泰達(dá)集團(tuán)是天津購(gòu)房客戶最鐘愛的開發(fā)商在定性座談會(huì)中，萬科和泰達(dá)集團(tuán)的提及率最高和評(píng)價(jià)最高“泰達(dá)集團(tuán)被以為是天津本地最大

25、規(guī)模的開發(fā)商萬科旗下的兩個(gè)樓盤萬科金色家園和東麗湖在天津的口碑非常的好泰達(dá)旗下的“風(fēng)格品牌在天津的知名度很高經(jīng)過一些二手資料發(fā)現(xiàn)，從風(fēng)格空間到風(fēng)格春天，泰達(dá)集團(tuán)用5年打造了風(fēng)格品牌“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)認(rèn)知率不高需求對(duì)品牌和知名度進(jìn)展培育萬科東麗湖風(fēng)格系列小區(qū)內(nèi)部設(shè)計(jì)和配套大面積綠地是目前天津小區(qū)設(shè)計(jì)主題的主要風(fēng)格，亦是最受歡迎的設(shè)計(jì)天津人對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)園林、異國(guó)情調(diào)園藝綠化和水系景觀的主題沒有明顯的偏好之分，對(duì)功能性的康樂設(shè)計(jì)不太注重在定性座談會(huì)中發(fā)現(xiàn)，受訪者較鐘愛休閑性的園林設(shè)計(jì)對(duì)會(huì)所的要求不是很高，缺乏40%，而且以普通會(huì)所為主小區(qū)園林設(shè)計(jì)主題的偏好 - I(定性結(jié)果)欣賞型的園林設(shè)計(jì)更能帶來感觀上的享

26、用在定性座談會(huì)中發(fā)現(xiàn)，大部分受訪者在適用型園林和欣賞休閑型園林兩種設(shè)計(jì)中，更傾向選擇后者欣賞型園林營(yíng)造出青山綠水的氣氛，令人覺得環(huán)境好“有山有水有河流。理想，就是空氣環(huán)境好。在這面休憩，打牌什么的很悠閑。就像生活在公園里面了，負(fù)離子多。 高收入組欣賞、休閑型園林可每天運(yùn)用散步、休憩、欣賞，而運(yùn)動(dòng)場(chǎng)的適用有局限性“剛剛我說這個(gè)是小橋流水，像這個(gè)運(yùn)動(dòng)器械，想打網(wǎng)球的時(shí)候，附近的體育館都有，羽毛球，網(wǎng)球都有，像兒童器械那個(gè)不重要，小區(qū)都有，所以一定就選32這個(gè)小橋流水，每天分布都可以走。 已婚有學(xué)前孩子組，中等收入欣賞型園林看上去更有檔次感園林屬欣賞和休閑型園林有適用的功能區(qū)天津?qū)嵉卣{(diào)查實(shí)景小區(qū)園林

27、設(shè)計(jì)主題的偏好 - II(定性結(jié)果)大部分受訪者希望小區(qū)園林中有“水中等收入組對(duì)小型水系更加偏愛，而高收入組受訪者那么傾向選擇大型水系高收入組受訪者以為，大型水系更能帶來檔次感但是，受訪者對(duì)水有一定擔(dān)憂，因此普遍希望對(duì)園林的水的管理要跟上擔(dān)憂后續(xù)管理跟不上，變成死水、臭水擔(dān)憂孩子的平安園林有小型水系園林有大面積水系小區(qū)會(huì)所的偏好(定性結(jié)果)受訪者不會(huì)強(qiáng)調(diào)會(huì)所的大小，以為普通/中型即可以為大型會(huì)所其實(shí)占用小區(qū)本身的資源“玩的還是離家遠(yuǎn)一點(diǎn)好，這也占我們小區(qū)的資源啊。 已婚有學(xué)前孩子組，中等收入“我覺得不太希望太大的。實(shí)踐上有一句話，羊毛出在羊身上，都出在業(yè)主身上。 已婚有上學(xué)孩子組，中等收入大型

28、會(huì)所價(jià)錢比較高“普通的就行，太大了，收費(fèi)一定也高。 已婚有學(xué)前孩子組，中等收入普通會(huì)所 (天津奧城會(huì)館)大型會(huì)所 (例如)小區(qū)日常商業(yè)配套5成的購(gòu)房者所住或希望所住小區(qū)有本身有規(guī)劃好的臨街底商接近4成的小區(qū)內(nèi)部有底商1/3的小區(qū)沒有本身底商，而是依托周邊樓盤或稍遠(yuǎn)地域集中的商業(yè)區(qū)%49%39%36%小區(qū)日常商業(yè)配套偏好 (定性結(jié)果)大部分受訪者傾向于商業(yè)配套在小區(qū)外部，非常排斥小區(qū)內(nèi)自營(yíng)小店和小區(qū)內(nèi)部底商以為商業(yè)進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部后使小區(qū)變亂人流比較雜亂不平安“里面什么也別有，一有就亂了，只需一有外來人進(jìn)這個(gè)小區(qū)就亂了，純的居住。進(jìn)門最好查身份證才好了，跟安檢一樣。 高收入組最傾向選擇的商業(yè)配套方式

29、是：小區(qū)內(nèi)沒有商業(yè)設(shè)備，附近有購(gòu)物商場(chǎng)有助于保證小區(qū)比較安靜，人流不雜亂購(gòu)物商場(chǎng)貨物集中、齊全 選擇多，一次性處理對(duì)于目前最常見的外圍底商的方式，受訪者認(rèn)可其便利性，但回絕接受臨街樓房/接近底商的樓層，而傾向選擇小區(qū)內(nèi)部的樓房受訪者很矛盾，既希望有方便的商業(yè)配套，但又不接受有底商上的樓房，所以，封鎖式獨(dú)立的小區(qū)商業(yè)配套更可取小區(qū)外圍底商小區(qū)內(nèi)沒有商業(yè)設(shè)備附近有購(gòu)物商場(chǎng)小區(qū)內(nèi)自營(yíng)小店小區(qū)內(nèi)部底商此為目前在天津最常見的方式此方式目前在天津比較少見小區(qū)內(nèi)外部配套理想的規(guī)劃 (定性結(jié)果)小區(qū)/樓盤更遠(yuǎn)范圍約3公里小區(qū)周邊約5001000米會(huì)所大超市大型醫(yī)院學(xué)校家樂福/沃爾瑪/易初蓮花小超市津工/大方便

30、利公共交通幼兒園社區(qū)醫(yī)院/藥房書店美容店樓房和戶型設(shè)計(jì)要求戶型和朝向是首要思索的要素超越一半的購(gòu)房者以為戶型方正，主要功能空間全部朝陽，包括：明廚、明衛(wèi)、明廳、明臥是他們的根本需求，希望讓陽光浸透到每個(gè)角落在樓內(nèi)設(shè)計(jì)方面，希望每層戶數(shù)少，降低居住密度，保證私密；要求有良好的走廊通風(fēng)設(shè)計(jì)和比較高的得房率，加大適用面積更注重根本的房間配套功能，例如：環(huán)保、隔音和防潮設(shè)計(jì)對(duì)精裝修、室內(nèi)房間功能區(qū)分和高檔戶型設(shè)計(jì)興趣程度相對(duì)不高樓房和戶型設(shè)計(jì)戶型和朝向34高檔戶型設(shè)計(jì)11房間系統(tǒng)配套功能19房?jī)?nèi)裝修和房間提供16樓內(nèi)設(shè)計(jì)20不講究大堂的檔次絕大部分受訪者，包括高收入人群，均以為寬闊的大堂不適用、添加公

31、攤，因此以為沒有必要“大堂這個(gè)簡(jiǎn)單，要是居住沒有意義，要是屬于公寓式的，就是我們作為居住，這個(gè)是屬于給大家浪費(fèi)面積。 高收入組普通大堂寬闊大堂房產(chǎn)方式和建筑類型將近6成的購(gòu)房者接受期房的方式這能夠是由于近年天津整體房市的火爆，樓盤在期房階段就已被銷售一空，尤其是好的樓層和戶型高達(dá)80%的人群選擇了小高層或高層這與天津樓市的整體開展方向有關(guān)，市中心已很難找到多層的房子期房 高層為主建筑面積和居室數(shù)2居1廳1衛(wèi)是目前天津主流需求90-120平米的戶型需求最強(qiáng)，而120平米以上的大戶型需求程度只需2成，這能夠和目前的高房?jī)r(jià)有關(guān)以2居為主，只需6%的購(gòu)房者選擇1居，這也闡明天津人住房是以家庭為中心的理

32、念仍有不少天津購(gòu)房者對(duì)餐廳和客廳獨(dú)立分開的戶型比較感興趣，有將近1半的人群選擇2廳雖然目前主流的戶型是120平米以下的房產(chǎn)，但受訪者對(duì)陽臺(tái)數(shù)量有所要求有超越4成的人需求2個(gè)陽臺(tái)。普通是一個(gè)與客廳主臥相連；另一個(gè)希望與廚房相連，這樣可以加大“廚房的空間，以適用性為主中小戶型、兩居室為主流需求，客廳要求較高室內(nèi)空間方式、裝修和配套平層是大部份購(gòu)房者的選擇(84%)由于大戶型不是主流需求，而復(fù)式、躍層又要遭到面積的限制，所以需求也就隨之減少，但錯(cuò)層還是有一定的市場(chǎng)空間全毛坯或精裝房是目前主流的裝修方式全部精裝修在天津的認(rèn)可度不是很高，但是目前有很多開發(fā)商正在開發(fā)此市場(chǎng)，不過還是需求一定的時(shí)間來培育地

33、熱和暖熱片各有相假設(shè)的支持者雖然地?zé)徇@個(gè)概念還沒有經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的驗(yàn)證，但其散熱好、節(jié)省面積，而且不影響美觀得到了購(gòu)房者的認(rèn)可還有一點(diǎn)益處就是，在冬天，孩子在室內(nèi)玩的時(shí)候，父母不會(huì)擔(dān)憂孩子在地上著涼，尤其是對(duì)年齡較小的孩子對(duì)智能化設(shè)備配套的要求還是以平安性為主關(guān)注的功能間在各個(gè)房間中，最關(guān)注的是客廳和臥室，有較多人(高達(dá)60%)最關(guān)注客廳可見天津人更注重全家人和與友人聚會(huì)的活動(dòng)空間多于個(gè)人空間對(duì)其他的房間關(guān)注度很低對(duì)明衛(wèi)的要求略占多數(shù)購(gòu)房?jī)r(jià)錢和付款方式單價(jià)在6000元以上，總價(jià)在40萬以上的房產(chǎn)是主流價(jià)位有將近3成的購(gòu)房者選擇了單價(jià)在萬元以上，總價(jià)在百萬以上的房產(chǎn)，闡明天津購(gòu)房者對(duì)高檔房產(chǎn)需求頗大

34、貸款還是以按揭為主，不過仍有1/5人以上有才干一次性付款，可見天津購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力頗強(qiáng)有將近8成的購(gòu)房者選擇了按揭，而且平均按揭成數(shù)到達(dá)55%按揭時(shí)間在15年到20年之間購(gòu)房客戶整體特征購(gòu)房客戶整體購(gòu)房需求購(gòu)房需求趨勢(shì)變化不同經(jīng)濟(jì)程度對(duì)購(gòu)房需求的影響不同居室大小的產(chǎn)品設(shè)計(jì)需求天津中高端房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(自住購(gòu)房客戶)購(gòu)房緣由這兩年天津購(gòu)房者購(gòu)房緣由的整體構(gòu)造沒有太明顯的變化，還是以家庭方案和置業(yè)晉級(jí)為主超越1/3的潛在用戶購(gòu)買的是婚房，是未來天津房市開展的主要?jiǎng)恿χ?，這也闡明多數(shù)人觀念比較傳統(tǒng)，將房子作為組建家庭的根本條件隨著近年天津房市的整體開展，中高檔樓盤不斷涌現(xiàn)，購(gòu)房者對(duì)住房條件有了新的

35、認(rèn)識(shí)，置業(yè)晉級(jí)的需求不斷堅(jiān)持著比較強(qiáng)勁的需求但隨著房?jī)r(jià)瘋狂的攀升，人們對(duì)房子的要求更趨于適用性。改換大面積房產(chǎn)的需求正在減少，而是更多的轉(zhuǎn)向戶型的合理性追求高檔生活質(zhì)量提升的需求過去幾年堅(jiān)持平穩(wěn)隨著天津房產(chǎn)市場(chǎng)開展，越來越多人擁有房產(chǎn)，初次置業(yè)的緣由呈現(xiàn)細(xì)微下降的趨勢(shì)婚房與置業(yè)晉級(jí)的需求點(diǎn)燃天津房市購(gòu)房注重要素在三大購(gòu)房要素中，樓房外在地理位置受注重的程度正在逐漸降低這能夠由于城市開展，不同區(qū)域的日常生活交通配套日漸成熟，差別性縮少開發(fā)商和小區(qū)環(huán)境的整體注重程度呈現(xiàn)逐漸上升趨勢(shì)購(gòu)房者對(duì)“外在小區(qū)環(huán)境配額和檔次要求日高，這也是樓盤差別化的表征未來購(gòu)房者對(duì)樓房和戶型設(shè)計(jì)較注重，其中戶型和朝向不斷堅(jiān)

36、持著很高的關(guān)注度隨著越來越多天津人擁有房產(chǎn)，初次置業(yè)的緣由減少，天津購(gòu)房者自然對(duì)樓房本身的設(shè)計(jì)與戶型構(gòu)造的要求添加樓房外在地理位置中心市中心不斷是購(gòu)房者的首選；但隨著房?jī)r(jià)的不斷攀高與市中心地域的逐漸飽和，購(gòu)房開場(chǎng)向其它市區(qū)傾斜接近公交線路一直堅(jiān)持著最高的重要性；由于軌道交通的高速開展，購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)能否接近地鐵或輕軌站越來越關(guān)懷購(gòu)房者對(duì)自然環(huán)境和人文景觀的追求在繼續(xù)增溫，他們開場(chǎng)注重“外在生活環(huán)境的享用開發(fā)商和小區(qū)環(huán)境與前述發(fā)現(xiàn)一致，對(duì)小區(qū)環(huán)境的要求也是在逐漸提升隨著私家車擁有量的添加，對(duì)充足停車位及人車分流的需求越來越高對(duì)綠化率和室外休閑文娛功能區(qū)的要求也在逐漸添加對(duì)樓盤間距大的要求一直堅(jiān)持較

37、高的程度，對(duì)樓房參差有致接受度較高，闡明天津人對(duì)光照和通風(fēng)的要求依然很高物業(yè)管理平安的問題也逐漸遭到購(gòu)房者的注重注：左側(cè)陰影對(duì)應(yīng)的橫向柱狀圖中數(shù)字表示各要素百分制下的打分； 右側(cè)縱向柱狀圖中數(shù)字表示以為各屬性選項(xiàng)在購(gòu)房決策中“加分很多的百分比小區(qū)內(nèi)部設(shè)計(jì)和配套大面積綠地和簡(jiǎn)單的水系景觀小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)作為大多數(shù)天津樓盤的根本配備，曾經(jīng)逐漸不能取悅購(gòu)房者購(gòu)房者追求獨(dú)特的設(shè)計(jì)異國(guó)情調(diào)園藝綠化和中國(guó)傳統(tǒng)園林的需求正在繼續(xù)增溫運(yùn)動(dòng)球場(chǎng)等康樂設(shè)備雖然如今還不是主流需求，但是其需求曾經(jīng)呈現(xiàn)出增長(zhǎng)趨勢(shì)從過去兩年可以看出開發(fā)商正在逐漸引入會(huì)所的概念，但是只需一半的潛在購(gòu)房者對(duì)會(huì)一切真正的需求。這闡明會(huì)所這個(gè)概念還

38、沒有被市場(chǎng)廣泛的留意，尚需時(shí)日去進(jìn)展培育小區(qū)日常商業(yè)配套購(gòu)房客戶還是越來越追求日常生活的方便性喜歡小區(qū)本身有規(guī)劃好的臨街底商，尤其表達(dá)在潛在購(gòu)房者身上只需1/4的潛在購(gòu)房客戶方案購(gòu)買小區(qū)本身沒有日常商業(yè)配套，在10-15分鐘內(nèi)有集中的商業(yè)配套的樓盤在過去兩年購(gòu)房者的認(rèn)可度下降樓房和戶型設(shè)計(jì)整體上來看，購(gòu)房者對(duì)樓房和戶型設(shè)計(jì)的要求沒有明顯的變化朝向問題的重要性不斷是無可取代，對(duì)任何一種功能性房間都有很高的朝向需求潛在購(gòu)房客戶對(duì)隔音防潮設(shè)計(jì)比較感興趣，闡明他們對(duì)居室的要求日高注：左側(cè)陰影對(duì)應(yīng)的橫向柱狀圖中數(shù)字表示各要素百分制下的打分； 右側(cè)縱向柱狀圖中數(shù)字表示以為各屬性選項(xiàng)在購(gòu)房決策中“加分很多的

39、百分比房產(chǎn)方式和建筑類型購(gòu)房者對(duì)期房的接受程度逐漸降低，希望以現(xiàn)房的方式得到房產(chǎn)這可以反映他們對(duì)樓市持張望的態(tài)度亦能夠是由于人們開場(chǎng)擔(dān)憂期房的質(zhì)量問題，經(jīng)常會(huì)發(fā)生期房的承諾與最終現(xiàn)房不符的情況建筑類型以中高層為主導(dǎo)隨著多層建筑開發(fā)的減少，對(duì)小高層的需求逐漸加大建筑面積和居室數(shù)購(gòu)房者對(duì)90平米以下的小戶型越來越感興趣，而對(duì)120平米以上的大戶型需求正逐年遞減未來購(gòu)房者對(duì)90平米以下和90-120平米的戶型需求到達(dá)一個(gè)平衡的程度，各占4成左右隨對(duì)居室面積好要求下降，購(gòu)房者很現(xiàn)實(shí)地對(duì)居室數(shù)的要求也隨之下降未來購(gòu)房客戶對(duì)2居室的住房需求繼續(xù)強(qiáng)盛，對(duì)3居室的需求細(xì)微下降購(gòu)房客戶對(duì)2個(gè)廳的需求正在逐漸減少

40、反而對(duì)于有1個(gè)貯藏室的要求正在添加1居室內(nèi)空間方式、裝修和配套依然以平層占大多數(shù)，雖然大戶型的需求正在減少，但不影響未來購(gòu)房客戶對(duì)錯(cuò)層及復(fù)式構(gòu)造的等待全毛坯或精裝是多數(shù)人可以接受的方式,潛在購(gòu)房客戶對(duì)全精裝的需求正在提高，但是比例依然很小，尚需培育市場(chǎng)未來購(gòu)房客戶以為地?zé)岬墓┡绞绞俏磥淼某绷?，是他們主要的選擇室內(nèi)的保安和應(yīng)急設(shè)備需求明顯提高除了根本的平安監(jiān)控系統(tǒng)之外，未來購(gòu)房者對(duì)于智能化設(shè)備的要求趨于全面化與多樣化關(guān)注的功能空間購(gòu)房者對(duì)客廳和臥室的注重程度在近兩年沒有明顯的變化客廳與臥室的要求依然是選擇房子的主導(dǎo)要素，兩者之中客廳的受關(guān)注程度又遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于臥室闡明好的客廳設(shè)計(jì)根本決議了房屋設(shè)計(jì)程

41、度對(duì)明衛(wèi)的要求也沒有提出更高的要求，依然維持在50%左右購(gòu)房?jī)r(jià)錢和付款方式購(gòu)房者面對(duì)天津房?jī)r(jià)不斷攀升的現(xiàn)實(shí)，對(duì)房?jī)r(jià)的接受程度也在水漲船高未來購(gòu)房者對(duì)單價(jià)8千至1萬元和1萬以上的房?jī)r(jià)的預(yù)期明顯提升06-08年的漲幅很大，平均每平米的價(jià)錢添加1400元，但對(duì)未來的價(jià)位預(yù)期升幅放緩較多未來購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)總價(jià)的支付才干主要集中在70-100萬元之間天津購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)的消費(fèi)理念不斷堅(jiān)持著超前的程度，都是采取付一半，貸一半的心態(tài)；近兩年的按揭比例人群曾經(jīng)高達(dá)80%，這能夠主要有兩個(gè)緣由：購(gòu)房者不愿把大筆資金都一次性放在房產(chǎn)上，以堅(jiān)持有足夠的資金作為周轉(zhuǎn)目前房?jī)r(jià)太高，能一次性付清全款的人比較少購(gòu)房客戶整體特征購(gòu)

42、房客戶整體購(gòu)房需求購(gòu)房需求趨勢(shì)變化不同經(jīng)濟(jì)程度對(duì)購(gòu)房需求的影響不同居室大小的產(chǎn)品設(shè)計(jì)需求天津中高端房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(自住購(gòu)房客戶)現(xiàn)有住房來源天津購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)程度與自有房產(chǎn)比例之間沒有絕對(duì)的相關(guān)趨勢(shì)無論收入程度如何，其自有房產(chǎn)的比例都高達(dá)70%，所購(gòu)房產(chǎn)多以二次置業(yè)為主即使是高收入的購(gòu)房者家庭月收入10000元或以上也不一定都有自有房產(chǎn)，很多購(gòu)房者還是和父母一同居住，顯示了天津人的家庭觀念很重購(gòu)房緣由從整體的市場(chǎng)來看，天津目前對(duì)婚房的需求最為旺盛高收入家庭月收入7000元至10999元的購(gòu)房者因家庭方案而購(gòu)房的要素加明顯中高等收入家庭月收入6000-6999元的年長(zhǎng)父母買給子女做為婚房的比例也比

43、較高超高收入家庭月收入11000元或以上的購(gòu)房客戶中，實(shí)現(xiàn)生活質(zhì)量大幅提升的需求要高于其他經(jīng)濟(jì)程度購(gòu)房者購(gòu)房各部分重要性及屬性打分隨著購(gòu)房客戶家庭月收入的提高，他們對(duì)樓房和戶型設(shè)計(jì)會(huì)更加關(guān)注超高收入購(gòu)房客戶對(duì)樓房和戶型設(shè)計(jì)的注重程度曾經(jīng)到達(dá)了50%，闡明他們非常注重居所的質(zhì)量和享用，回應(yīng)他們對(duì)優(yōu)質(zhì)生活的需求超高收入購(gòu)房客戶在權(quán)衡購(gòu)房要素時(shí)，堅(jiān)持地理位置的重要性，他們普通會(huì)舍棄對(duì)開發(fā)商和小區(qū)環(huán)境的思索好地點(diǎn)是樓房的保值要素，亦能表達(dá)檔次和生活質(zhì)量樓房外在地理位置好位置、好地點(diǎn)一向是超高收入購(gòu)房客戶所向往的超越一半的超高收入購(gòu)房客戶對(duì)中心市中心明顯更感興趣超高收入購(gòu)房客戶對(duì)樓盤周邊有購(gòu)買日用品的場(chǎng)

44、所注重程度相對(duì)較低，這能夠由于生活條件較好，有車或者有媬姆照顧日常生活，又能夠由于他們?cè)?jīng)選擇住在市中心區(qū)域，周邊配套一定曾經(jīng)能滿足日常生活需求超高收入購(gòu)房客戶對(duì)樓盤附近的商業(yè)配套綜合程度的關(guān)注度還是高于其他人群的開發(fā)商和小區(qū)環(huán)境超高收入購(gòu)房客戶的私家車擁有量會(huì)高一些，所以他們對(duì)停車位和實(shí)現(xiàn)人車分流的關(guān)注程度也會(huì)更高一些購(gòu)房客戶的收入越高，他們對(duì)物業(yè)費(fèi)的接受才干越強(qiáng)在小區(qū)配套設(shè)備方面，對(duì)小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)設(shè)備的要求會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的加強(qiáng)而添加；但對(duì)于超高收入人群來說，小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)備已不能對(duì)他們產(chǎn)生吸引，他們能夠會(huì)去更高檔的地方，比如連鎖健身會(huì)館開發(fā)商選擇和認(rèn)可萬科和泰達(dá)集團(tuán)在天津的知名度很高，品牌效

45、應(yīng)比較明顯萬科、泰達(dá)旗下的樓盤檔次繁多，可以吸引不同經(jīng)濟(jì)才干的購(gòu)房者，特別是高收入人群 (家庭月收入7000元至10999元) 萬科和泰達(dá)勝利培育品牌和樓盤的多元性，迎合不同檔次的消費(fèi)群順馳、富力地產(chǎn)和萬達(dá)宏順能引起高收入人群的興趣小區(qū)內(nèi)部設(shè)計(jì)和配套隨著家庭收入的增高，單純大面積綠地和簡(jiǎn)單的水系景觀對(duì)收入越高的人群吸引力逐漸下降越高收入的購(gòu)房者對(duì)有特別園林設(shè)計(jì)更感興趣，特別是中式園林的設(shè)計(jì)無論何種收入的群體，他們對(duì)會(huì)所的要求沒有太大的差別，只需接近4成的購(gòu)房者對(duì)會(huì)一切需求這能夠與整體市場(chǎng)對(duì)會(huì)所開發(fā)力度不夠所致會(huì)所不能表達(dá)檔次和生活質(zhì)量，這亦與天津人比較傳統(tǒng)和簡(jiǎn)單的休閑文娛方式有關(guān)小區(qū)日常商業(yè)配

46、套中高收入購(gòu)房者更注重小區(qū)本身臨街底商配套，希望自設(shè)底商，尋求日常生活的便利性收入越高的人群，對(duì)小區(qū)自設(shè)臨街底商的關(guān)注度下降隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的加強(qiáng)，購(gòu)房者更希望周邊社區(qū)的商業(yè)配套來滿足日常生活，以堅(jiān)持所住小區(qū)的安靜與平安能夠他們方案所購(gòu)房產(chǎn)會(huì)處于市中心的地段，周邊商業(yè)配套比較完善樓房和戶型設(shè)計(jì)對(duì)戶型和朝向的要求是一切天津購(gòu)房客戶的選房根本要求和第一規(guī)范，不分收入高低高收入者對(duì)有充足電梯和少戶數(shù)的要求要高于其他人群這與一梯幾戶和容積率概念有關(guān)越高收入購(gòu)房客戶對(duì)居所的個(gè)性化設(shè)計(jì)要求越高，希望戶型改動(dòng)自在度更大，同時(shí)他們對(duì)高檔的戶型設(shè)計(jì)需求更殷切，例如：復(fù)式戶型、落地玻璃、飄窗等房產(chǎn)方式和建筑類型購(gòu)房者

47、經(jīng)濟(jì)才干的高低和現(xiàn)房期房的購(gòu)買方式以及建筑類型之間沒有明顯的趨勢(shì)關(guān)系在不同收入群體中，對(duì)期房和現(xiàn)房的要求根本上各占一半只是高收入(家庭月收入7000-10999元)對(duì)期房接受程度略高超高收入購(gòu)房客戶選擇高層的比例較高，曾經(jīng)接近60%反而中高收入的人(家庭月收入6000-6999元)對(duì)多層期望較大室內(nèi)空間方式、裝修和配套隨著收入的提高，購(gòu)房者會(huì)對(duì)錯(cuò)層和復(fù)式的需求更高對(duì)于精裝修的興趣程度與家庭收入成正比，中等收入購(gòu)房會(huì)更加情愿本人裝修房屋，性價(jià)比會(huì)更高一些各個(gè)收入群總體上對(duì)智能化設(shè)備的要求都是比較多樣化，沒有固定的傾向超高收入人群對(duì)地?zé)峁┡绞礁痈信d趣這能夠是高檔樓盤和高居住質(zhì)量的標(biāo)志關(guān)注功能空

48、間隨著購(gòu)房客戶經(jīng)濟(jì)才干的添加，他們會(huì)越來越關(guān)注臥室的情況，超高收入人群對(duì)客廳的關(guān)注度降到了54%越高收入的人能夠更注重個(gè)人的空間，同時(shí)他們傾向購(gòu)買高檔的樓房，客廳應(yīng)該有一定程度，所以他們轉(zhuǎn)而關(guān)注臥室經(jīng)濟(jì)程度的高低與對(duì)能否需求明衛(wèi)之間沒有明顯的趨勢(shì)關(guān)系購(gòu)房?jī)r(jià)錢和付款方式隨著收入程度的提高，對(duì)房產(chǎn)單價(jià)和總價(jià)的接受才干也越強(qiáng)，尤其表達(dá)在超高收入程度的購(gòu)房者身上超越4成會(huì)購(gòu)買單價(jià)1萬以上或1百萬以上的房產(chǎn)，均價(jià)也達(dá)每平米9千以上，超高收入者采用一次性付款的比例明顯較高，其他收入的購(gòu)房者主要會(huì)采用按揭方式由于超高收入的支付才干很強(qiáng)購(gòu)房客戶整體特征購(gòu)房客戶整體購(gòu)房需求購(gòu)房需求趨勢(shì)變化不同經(jīng)濟(jì)程度對(duì)購(gòu)房需求

49、的影響不同居室大小的產(chǎn)品設(shè)計(jì)需求天津中高端房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(自住購(gòu)房客戶)樓房和戶型設(shè)計(jì)1居的戶型普通會(huì)遭到面積和房型的限制，對(duì)客廳朝南的要求不會(huì)像2居和3居戶型的購(gòu)房者那么劇烈，但要保證戶型方正1居2居戶型由于面積本身不會(huì)像3居這么的大，所以對(duì)得房率高的要求更加明顯一些；在精裝修方面，3居室的購(gòu)房者更加希望采用高檔的裝修用材隨著居室數(shù)量的增多，購(gòu)房者會(huì)對(duì)高檔戶型設(shè)計(jì)的要求逐漸加大3居室的購(gòu)房者更加希望有更多的戶型、更美麗的落地窗可供選擇房產(chǎn)方式和建筑類型隨著居室數(shù)量的添加和面積的增大，購(gòu)房者對(duì)于購(gòu)買現(xiàn)房的要求越來越低這能夠是由于購(gòu)買大戶型的購(gòu)房者都屬于置業(yè)晉級(jí)或追求高質(zhì)量生活提升，不是那么地急

50、迫立刻得到現(xiàn)房。同時(shí)市場(chǎng)的供應(yīng)比較稀缺，不買期房便可翌能買不到而1居或2居小戶型購(gòu)買者能夠都是初次置業(yè)或是購(gòu)買婚房，對(duì)房子有迫切的需求120平米以上的大戶型購(gòu)房客戶對(duì)小高層的需求程度會(huì)比其他類型購(gòu)房者大一些這能夠是由于大戶型購(gòu)房者更多的是追求生活質(zhì)量的提高，以為小高層建筑類型房產(chǎn)能帶來更加溫馨的環(huán)境室內(nèi)空間方式、裝修和配套購(gòu)買2居和3居的購(gòu)房客戶對(duì)錯(cuò)層或復(fù)式的室內(nèi)空間方式要求多一些越大面積的2居室購(gòu)房者還是希望錯(cuò)層方式的比較多越大面積的3居室購(gòu)房者對(duì)復(fù)式的需求較高，希望可以添加空間的個(gè)性化和立體感隨著居室數(shù)和面積的增大，大戶型購(gòu)房客戶會(huì)對(duì)精裝修更加等待，超越2成的購(gòu)房者會(huì)購(gòu)買精裝修的房產(chǎn)室內(nèi)空

51、間方式、裝修和配套居室數(shù)越多、面積越大的購(gòu)房客戶越是喜歡地?zé)峁┡?，這樣可以充分發(fā)揚(yáng)地?zé)峁┡膬?yōu)勢(shì)，讓房間的每一個(gè)角落都充溢暖和7成的140平米大3居購(gòu)房客戶鐘愛地?zé)峁┡髴粜偷馁?gòu)房客戶會(huì)更加關(guān)注平安性的智能化設(shè)備有7成的120平米以上大戶型購(gòu)房客戶對(duì)可視化樓宇對(duì)講系統(tǒng)有要求，此設(shè)備對(duì)于他們?cè)?jīng)是樓盤的根本配備關(guān)注功能空間1居室的購(gòu)房者對(duì)臥室的關(guān)注程度最高這能夠是由于1居的房產(chǎn)由于遭到面積的制約，需求在面積上與其他功能間做出權(quán)衡取舍2居室的購(gòu)房客戶比其他類型購(gòu)房者更加關(guān)注客廳的要求特別是大2居的購(gòu)房者，這能夠闡明計(jì)劃購(gòu)買大戶型的購(gòu)房者，依然只選擇2居，是希望客廳更突出，滿足他們?cè)诳蛷d的一些家庭和

52、社交活動(dòng)需求除了客廳和臥室，大3居的購(gòu)房客戶會(huì)比其他人群更加關(guān)注其他功能間的運(yùn)用居室數(shù)越多、面積越大，對(duì)明衛(wèi)的要求也就越高大戶型的購(gòu)房者大部分是追求高質(zhì)量生活的人，對(duì)明衛(wèi)的概念更加關(guān)注購(gòu)房?jī)r(jià)錢和付款方式隨著居室數(shù)量的增大，購(gòu)房者對(duì)單價(jià)與總價(jià)的可接受才干也隨之增高購(gòu)買一居室的購(gòu)房客戶主要集中在單價(jià)為6000-8000元每平米，總價(jià)在40-70萬之間1居室的購(gòu)房者一次性付款的比例是最高的，這是由于房產(chǎn)總價(jià)較低1/3的3居購(gòu)房客戶接受1萬/平米以上的單價(jià)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他類型的購(gòu)房客戶闡明他們的經(jīng)濟(jì)實(shí)力很強(qiáng)。但3居購(gòu)房者的按揭人群比例達(dá)8成之多，這能夠是由于由于總價(jià)太高，購(gòu)房者不情愿把資金投入在不動(dòng)產(chǎn)上

53、10天津中高端房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 - 投資購(gòu)房客戶 - 2021年7月謹(jǐn)致simon-kucher 湯國(guó)昌 (86) 01213491 王維敏 (86) 01123442 回鵬 (86)武文捷 (86)津中高端房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(投資購(gòu)房客戶)投資購(gòu)房客戶房產(chǎn)需求2投資購(gòu)房客戶整體特征31天津中高端房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(投資購(gòu)房客戶)投資購(gòu)房客戶房產(chǎn)需求2投資購(gòu)房客戶整體特征31中青年，但20-29歲所占的比例不少高收入到超高收入高學(xué)歷中高層的白領(lǐng)他們的整體描畫根本背景家庭觀及生活方式傳統(tǒng)忙碌的任務(wù)和社交生活多元化休閑文娛方式，經(jīng)常外出用餐注重身體保養(yǎng)和儀

54、容生活方式和態(tài)度追求保值增值元素，例如：青睞中心市中心，自然風(fēng)景區(qū)等優(yōu)勢(shì)區(qū)位等待能拱托出高檔房產(chǎn)的外在元素，例如：園林、會(huì)所、高檔大堂和用材其它屬性要求不高房產(chǎn)情況和需求投資觀念進(jìn)取、追求優(yōu)質(zhì)且傳統(tǒng)生活的高收入人群根本背景信息他們普遍具有較高收入，較高教育程度，是事業(yè)有所成就的中高層白領(lǐng)，也不乏一些個(gè)體運(yùn)營(yíng)者。私家車擁有或者預(yù)備購(gòu)買比例非常高，但多為20萬以下的中檔車。他們之中20-29歲的年輕人占了將近三成，表現(xiàn)出超前的投資認(rèn)識(shí)。生活方式和態(tài)度房產(chǎn)情況和需求戶型和價(jià)位：2室2廳；90-120m2對(duì)客廳朝向要求高要求有高檔大堂對(duì)一些根本高檔的戶型設(shè)計(jì)較關(guān)注，保證房產(chǎn)的價(jià)值感，例如：地?zé)峁┡?、?/p>

55、套精裝、高檔用材、獨(dú)立的貯藏室等開發(fā)商和小區(qū)環(huán)境：整體要求不高需求會(huì)所和特式設(shè)計(jì)園林加強(qiáng)小區(qū)檔次對(duì)于充足停車位、24小時(shí)保安、綠化率高等會(huì)多思索一些，但依然不是關(guān)注重點(diǎn)地理位置：中心市中心是投資首選部分對(duì)濱海新區(qū)有興趣注重公共和軌道交通關(guān)注所投資房產(chǎn)周邊樓盤的整體升值情況對(duì)周邊配套不太注重，例如：學(xué)校、醫(yī)療等這群人依然保有傳統(tǒng)觀念，堅(jiān)持婚前買房，注重孩子教育。任務(wù)是他們生活中的重要部分，任務(wù)忙碌還要處置很多應(yīng)付。注重本身籠統(tǒng)，經(jīng)過健身美容保養(yǎng)本人。經(jīng)常外出就餐，文娛方式多元化。房產(chǎn)對(duì)他們來說不僅僅是一個(gè)居所，一種投資方式，更是社會(huì)位置與個(gè)人品味的彰顯。他們的背景特征 - I主要是一群很強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)

56、力中青年，但年青投資者所占比例高30-49歲的中青年人具有一定的財(cái)富積累，房產(chǎn)投資認(rèn)識(shí)很強(qiáng)值得留意的是20-29歲的年輕人所占的比例不少，雖然他們年紀(jì)不大，但曾經(jīng)提早開場(chǎng)關(guān)注投資家庭月收入1萬以上的高收入家庭占到將近一半，且有過1/4的超高收入家庭11000元以上/月私家車擁有或計(jì)劃購(gòu)買的比例非常高 (自住購(gòu)房者:68%)，但絕大多數(shù)是20萬以下的中低檔車他們的背景特征 - II高學(xué)歷的職業(yè)白領(lǐng)或中高層管理的人士，但不乏一些個(gè)體運(yùn)營(yíng)者超越八成投資者受過高等教育，其中有本科及以上學(xué)歷的占到將近一半大部分投資者為企業(yè)白領(lǐng)和公司中高層管理人士，但是他們之中也有很多的私人小老板和天津自住購(gòu)房者差不多，

57、任務(wù)相對(duì)忙碌，有接近2成的人1-2個(gè)月出差一次或更多他們的人生態(tài)度房產(chǎn)與財(cái)富嚴(yán)密結(jié)合，不僅僅是一個(gè)居所以為房產(chǎn)是好的投資工程，并可以表達(dá)個(gè)人成就和社會(huì)位置覺得自已生活在忙碌之中，社交活潑，追求成就感他們?nèi)蝿?wù)非常忙碌，但依然擠出時(shí)間去進(jìn)展社交活動(dòng)情愿在大公司任務(wù)，對(duì)他們來說這不僅是面子的問題，也是一種穩(wěn)定和保證知識(shí)和財(cái)富是衡量勝利的目的婚姻的觀念、對(duì)孩子的期望與及生活方式相對(duì)傳統(tǒng)更喜歡中式餐飲多數(shù)人堅(jiān)持婚前一定要買房而且都非常注重孩子教育的起點(diǎn)，不希望孩子“輸在起跑線上房產(chǎn)既是投資，亦是成就意味他們的休閑文娛非常注重保養(yǎng)、安康和儀容大多數(shù)人經(jīng)常定期美容或健身。對(duì)連鎖健身或美容會(huì)館的興趣度較高，尤

58、其是對(duì)于健身，多數(shù)人都會(huì)選擇連鎖的會(huì)館和大多數(shù)天津人一樣，餐飲是他們休閑活動(dòng)的主角，但他們的其它文娛活動(dòng)很豐富和活潑在外晚餐和早餐是他們消費(fèi)頻率最高的活動(dòng)他們的休閑文娛方式多元化，對(duì)KTV/酒吧、喝咖啡、健身等非傳統(tǒng)的休閑文娛方式也相當(dāng)接受少部分人也喜歡到戶外去，比如去郊游或者去公園注重自我，生活豐富多彩天津中高端房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(投資購(gòu)房客戶)投資購(gòu)房客戶房產(chǎn)需求2投資購(gòu)房客戶整體特征1房產(chǎn)需求和選擇態(tài)度注：百分比為對(duì)該需求描畫贊同程度為4分+5分的百分比為了保值，朝向、方正戶型和景觀是最根本的條件由于不是自住，投資者更留意“外在的要素，等待特別的樓宇外觀設(shè)計(jì)、用材、小區(qū)園林和好的周邊環(huán)境，突

59、顯樓盤的檔次，從而保值和增值同時(shí)他們也注重投資房的私密性重點(diǎn)思索朝向、方正戶型、樓宇外觀設(shè)計(jì)和用料住房來源絕大多數(shù)投資者已購(gòu)置了商品房，已有了豐富的住房閱歷單價(jià)在7000元以下的投資者有15%的人依然沒有自有住房，和父母住在一同。能夠由于沒有自住房，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)較輕，手上有閑錢，但是初次投資房產(chǎn)，不愿投資單價(jià)太高的房子購(gòu)房注重要素整體來說，購(gòu)房投資者最看重的是樓盤外在地理要素地理位置是投資保值的其中一個(gè)決議性要素，樓盤位置好決議了他們的投資方向相對(duì)于自住型購(gòu)房者，投資者對(duì)樓盤周邊配套不太注重，例如：能否接近學(xué)校、醫(yī)療等購(gòu)房投資者對(duì)樓房和戶型設(shè)計(jì)亦相當(dāng)?shù)淖⒅?，尤其是房間系統(tǒng)配套功能，但相對(duì)于自住型投

60、資者，對(duì)戶型和朝向沒有那么的關(guān)注在3個(gè)要素中，關(guān)注度最低的是開發(fā)商和小區(qū)環(huán)境要素小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)備是他們略微比較關(guān)注的要素，對(duì)小區(qū)環(huán)境和樓盤整體規(guī)劃不是很感興趣由于不是自住，只注重位置和房間配套等根本功能樓盤外在地理位置樓盤所在位置20公共交通或接近城市主干線15接近商業(yè)區(qū)或大型購(gòu)物中心9接近超市或日常用品8投資報(bào)答30樓盤外在地理位置投資者在購(gòu)房時(shí)非常在意周邊房產(chǎn)的檔次和整體的升值情況，希望本身的房產(chǎn)能享遭到升值的集群效應(yīng)；他們會(huì)對(duì)市政重點(diǎn)開展區(qū)域內(nèi)及周邊房產(chǎn)非常感興趣，添加他們投資的預(yù)期中心市中心依然是他們投資的首選，以為其最具投資價(jià)值；但對(duì)濱海新區(qū)和其它市區(qū)的投資興趣不是太大與自住購(gòu)房者一