商物業(yè)發(fā)展回顧及未來展望概況

1、2005年濟(jì)南商業(yè)物業(yè)進(jìn)展回憶及以后展望 一、2005年濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展概況 2005年濟(jì)南零售商業(yè)物業(yè)接著保持著“供需兩旺”的態(tài)勢，商業(yè)地產(chǎn)再一度成為濟(jì)南房地產(chǎn)市場開發(fā)的熱點(diǎn)，究其緣故：首先，作為投資產(chǎn)品，商業(yè)物業(yè)相比于住宅和寫字樓具有更高的利潤空間；其次，濟(jì)南對老城區(qū)大規(guī)模的折遷、改造和城區(qū)規(guī)模的不斷拓展為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)制造了良好的契機(jī)；再次，2005年國家限制對住宅項(xiàng)目的投資和投機(jī)行為，市場上的游資需要出口，其他投資渠道進(jìn)展不健全或現(xiàn)狀低迷，也給商業(yè)物業(yè)的投資帶來一定的機(jī)會(huì)；最后，一些商業(yè)樓盤，如魯能泰山廣場、新世界商城等，以新穎的商業(yè)業(yè)態(tài)或經(jīng)營治理方式。 （一）濟(jì)南商業(yè)分布特點(diǎn) A.商圈

2、分布與都市進(jìn)展趨勢相一致 隨著濟(jì)南經(jīng)濟(jì)的蓬勃進(jìn)展、都市人口的增加、都市改造進(jìn)程的加快，整個(gè)都市的功能結(jié)構(gòu)、人口分布等都在發(fā)生變化，特不是濟(jì)南“東拓、西進(jìn)、北跨、南展”的整體規(guī)劃出臺后，東部、西部成為新的投資熱點(diǎn)區(qū)域。因此作為濟(jì)南泉城路、傳統(tǒng)商圈在得到提升的同時(shí)，一些原有的商圈也在崛起，如洪樓商圈、西市場商圈等，隨著近年來區(qū)域進(jìn)展，輻射力度逐漸加強(qiáng)。目前濟(jì)南市的要緊商圈有泉城路商圈、老東門、大觀園、洪樓、西市場、英雄山、段店、體育中心商圈、山大路商圈、文化路商圈、濼口商圈等商圈等十余個(gè)商圈。 B.綜合商圈、專業(yè)性商圈區(qū)域分布特征明顯。 綜合商圈多分布在都市板塊的中心地帶，而專業(yè)性商圈多分布在城鄉(xiāng)

3、結(jié)合部，該種分布特點(diǎn)是由于二者的商品組合特點(diǎn)、客戶群的消費(fèi)特點(diǎn)等決定的。綜合類商圈大多是不同行業(yè)的商業(yè)、服務(wù)的聚攏，通過多功能性聚攏放大以維持和推動(dòng)商圈進(jìn)展，因此綜合類商圈一般分布在居住社區(qū)集中的區(qū)域中心。而專業(yè)性商圈一般與其周邊居民的聚居程度關(guān)聯(lián)不大，而與地段的交通特性關(guān)系緊密，專業(yè)性商圈通過同種類型的商業(yè)集中經(jīng)營產(chǎn)生集聚放大效應(yīng)，商品種類雖少，但商品組合線極深，會(huì)吸引特定消費(fèi)者來此類商業(yè)區(qū)購物，如濼口批發(fā)市場、段店汽車配件市場等專業(yè)市場。 C.住宅底商成為濟(jì)南商業(yè)物業(yè)的一種重要開發(fā)形式 住宅底商要緊為滿足小區(qū)內(nèi)居民及附近居民的方便性購買，同時(shí)住宅底商的投資者或經(jīng)營者擁有小區(qū)內(nèi)或附近居民這一

4、相對穩(wěn)定的消費(fèi)群體，只要所經(jīng)營的內(nèi)容能符合本小區(qū)及附近居民的消費(fèi)適應(yīng)，商業(yè)經(jīng)營狀況一般較為穩(wěn)定，就能夠使住宅底商的投資者和經(jīng)營者獲得相對穩(wěn)定的收益，這使得住宅底商相關(guān)于純商業(yè)項(xiàng)目的投資經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)要小的多，購買如此的店鋪，投資少，風(fēng)險(xiǎn)不大，資金回籠也較快，因此大量的投資者和開發(fā)商都將目光投向了住宅底商。2005年濟(jì)南市在售的住宅中大部分建有一定量的底層商業(yè)，據(jù)中原統(tǒng)計(jì)，約有21萬平米。 （二）供應(yīng)分析 2005年在售、在租商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)面積 注：1、數(shù)據(jù)來源于12月1日市場調(diào)研結(jié)果；2、如需詳細(xì)資料請聯(lián)系市場研究中心。 區(qū)域劃分標(biāo)準(zhǔn)： 東部區(qū)域?yàn)闅v山路以東區(qū)域；南部區(qū)域?yàn)榻?jīng)十路以南的區(qū)域；西部區(qū)域?yàn)?/p>

5、緯十二路以西區(qū)域；北部區(qū)域鐵路以北的區(qū)域。中部區(qū)域位于緯十二路以東、鐵路以南、經(jīng)十路以北、歷山路以西的區(qū)域。 2005年濟(jì)南市在售、在租商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)總量較大，約為165.2萬平米。 其中北部區(qū)域的商業(yè)供應(yīng)面積最大，約為110.5萬平米，約占總體供應(yīng)量的66.9%。濟(jì)南北部區(qū)域的北園大街為主營家居建材的商業(yè)街，而綜合性的商場、超市在該區(qū)域內(nèi)數(shù)量較少，嘉匯環(huán)球廣場在此開發(fā)綜合商場是應(yīng)時(shí)所需，以來滿足區(qū)域內(nèi)居民的購物需要，彌補(bǔ)區(qū)域商業(yè)配套缺乏的不足。濼口商圈以中低檔服裝批發(fā)為主，但隨著該商圈的不斷成熟和進(jìn)展，之江商城的開發(fā)運(yùn)營使該區(qū)域商品檔次有不斷提升的趨勢。另外建筑面積達(dá)100萬平米的蓋世物流定位

6、于超大型的農(nóng)類主題批發(fā)市場，集超大型批發(fā)市場、大型物流倉庫，其具有天然區(qū)位、便捷交通和山東物流中心三大優(yōu)勢，充分發(fā)揮其對農(nóng)貿(mào)商品集散作用。蓋世物流的開發(fā)大大增加了北部商業(yè)項(xiàng)目的供應(yīng)量。 南部的商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量也較大，約占總體供應(yīng)面積的14.4%。南部區(qū)域以其優(yōu)美的自然環(huán)境吸引了大量的高收入階層，但南部區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)滿足不了區(qū)域居民的需要，市場機(jī)會(huì)使開發(fā)商加大了對該區(qū)域商業(yè)的投資，如魯能泰山廣場、新世界商城、英雄山人防商城等。 東部的商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量約為13.2萬平米，約占總體供應(yīng)面積的8.0%。依托于對東部新城的市政規(guī)劃支持，濟(jì)南東部開發(fā)了大量的中高檔住宅物業(yè)，大量具有一定消費(fèi)能力的人群在此區(qū)域

7、聚攏，而目前該區(qū)域的商業(yè)配套以超市和超級專業(yè)店為主，無大規(guī)模、較高檔次的綜合商場，因此海蔚廣場應(yīng)運(yùn)而生。 西部的商業(yè)面積約占總體供應(yīng)量的6.5%。隨著濟(jì)南“西進(jìn)”步伐的加快和西部大學(xué)城的建立，傳統(tǒng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)已不能滿足該區(qū)域人流的需求，需求催生的新的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的產(chǎn)生，如明珠新世紀(jì)商業(yè)廣場等。 因土地的稀缺性，濟(jì)南中部的商業(yè)供應(yīng)量最少，約占總體供應(yīng)量的4.2%，且要緊集中在西市場商圈。西市場商圈在全省乃至全國差不多上知名的小商品批發(fā)市場。經(jīng)一路拓寬使西市場的道路交通更為便利，西市場的重新改造建設(shè)和時(shí)代商業(yè)廣場的開發(fā)使西市場商圈擁有更大的進(jìn)展空間。 （三）2005年新增商業(yè)項(xiàng)目分析 2005年新增商業(yè)項(xiàng)

8、目列表 注：1、數(shù)據(jù)來源于12月1日市場調(diào)研結(jié)果；2、如需詳細(xì)資料請聯(lián)系市場研究中心。 2005年濟(jì)南市要緊新增商業(yè)項(xiàng)目有8個(gè)，總供應(yīng)面積達(dá)30.2萬平米。在8個(gè)新增項(xiàng)目中有4個(gè)在南部的體育中心商圈和英雄山商圈內(nèi)，其余分不在東部的洪樓商圈、北部的北園大街商圈、西市場商圈和濼口商圈。 1、從供應(yīng)量上分析，體育中心商圈的新增商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量最大，約占新增供應(yīng)總量的27.2萬平米。巨大的市場機(jī)會(huì)促使新世界商城和體育中心改建、英雄山人防商城投入使用，同時(shí)這些商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營也會(huì)提升商圈的商業(yè)氛圍和地段價(jià)值；其次按新增供應(yīng)量的大小排列分不為英雄山商圈、洪樓商圈、北園大街商圈、濼口商圈和西市場商圈。 2、從

9、新增商業(yè)項(xiàng)目的分布特征看，它們都分布在已有的、較為成熟的老商圈內(nèi)?，F(xiàn)在差不多形成的泉城路等十余商圈差不多具備了較高的消費(fèi)認(rèn)知度和消費(fèi)慣性，區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，因此一些開發(fā)商在調(diào)查分析同行業(yè)同類型的商業(yè)物業(yè)的地段特征、經(jīng)營的特點(diǎn)后，找出市場空白，并借助周邊差不多成熟的商業(yè)氛圍和旺盛的人氣，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，如西市場商圈中的時(shí)代商業(yè)廣場、海蔚廣場、嘉匯環(huán)球廣場、之江商城等項(xiàng)目。也存在部分改建項(xiàng)目，以提升其經(jīng)營檔次和品味、完善商業(yè)功能、改變經(jīng)營主題等，如新世界商城、西市場小商品市場、濟(jì)南海鮮大市場等。不管是改建依舊新開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目，差不多上因?yàn)槎际锌焖龠M(jìn)展，傳統(tǒng)商圈在商業(yè)業(yè)態(tài)、物業(yè)品質(zhì)、服務(wù)配套等方

10、面亟待升級，這些商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)無疑會(huì)增加原商圈的商業(yè)功能，增強(qiáng)其吸引人流的能力。 小結(jié)： 2005年，商業(yè)地產(chǎn)可謂經(jīng)歷了一場“曲線運(yùn)動(dòng)”，但其最終的方向?qū)⒖刹荒芤驗(yàn)檫@種經(jīng)歷而有任何方向性的改變。 “商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品、人才緊缺、擴(kuò)張、開發(fā)商與零售商關(guān)系、宏觀調(diào)控與進(jìn)展模式和規(guī)模、經(jīng)營和業(yè)績?yōu)橄?、做對程序、綜合物業(yè)、只租不售和租戶調(diào)整、金融功能升溫”成為2005年頻繁出現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)、購物中心行業(yè)關(guān)鍵詞匯。 濟(jì)南市商業(yè)市場的進(jìn)展特點(diǎn)也差不多上能夠用上述詞匯來概括。 二、2006年濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)展望 （一）濟(jì)南市中心區(qū)域和南部將成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域 1、泉城路商圈競爭力將加強(qiáng) 由于功能定位出現(xiàn)偏差、賣家

11、炒作、商業(yè)街缺乏整體規(guī)劃等缺陷的存在，泉城路租金過高造成經(jīng)營者利潤下降，商家的經(jīng)營狀況一般。 但從長遠(yuǎn)看，泉城路商圈作為濟(jì)南市的一級核心商圈，是濟(jì)南市都市活力的象征，隨著政府對泉城路商圈的不斷調(diào)整及如匯泉新世界等品牌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的進(jìn)入，泉城路的商圈競爭力將一步加強(qiáng)。 2、濟(jì)南南部將成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域 濟(jì)南的商業(yè)區(qū)多集中在城區(qū)的中部和東部，而經(jīng)十路以南的地區(qū)商業(yè)以中小型超市和社區(qū)底商為主，缺乏大規(guī)模綜合性商業(yè)，娛樂、休閑等復(fù)合型消費(fèi)難以滿足。隨著偉東新都、銀豐山莊、世紀(jì)佳園、龍力天潤苑、魯能領(lǐng)秀城等大型高檔社區(qū)的建設(shè)，南部地區(qū)的入住人口將大量增加，該部分人群消費(fèi)勁較強(qiáng)，因此能夠預(yù)見濟(jì)南南

12、部將成今后幾年商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。 （二）購物中心引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展 購物中心作為商業(yè)地產(chǎn)的一種開發(fā)形式，是將零售商匯合在一起從事零售商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的場所，購物中心的業(yè)態(tài)復(fù)合度高，商品涵蓋范圍更大，其功能定位為集購物、餐飲、休閑、娛樂、美容美體于一體的一站式消費(fèi)模式。 濟(jì)南市現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)以大中型百貨店和超級市場、專業(yè)市場等為主。其消費(fèi)功能單一，缺乏娛樂休閑功能。能集中滿足人們購物、休閑、娛樂需要的購物中心將作為新的業(yè)態(tài)形式在濟(jì)南商業(yè)中應(yīng)運(yùn)而生。 （三）住宅底商的需求量和供應(yīng)量仍會(huì)持續(xù)增加 住宅底商具有穩(wěn)定的客戶群、投資風(fēng)險(xiǎn)小、收益穩(wěn)定、啟動(dòng)資金相對少等特點(diǎn)，其仍會(huì)受到中小投資者的歡迎，如此會(huì)帶

13、動(dòng)人流量大、交通方便的住宅區(qū)中小面積底商需求量和開發(fā)量的增加。 （四）商業(yè)地產(chǎn)金融功能不斷增強(qiáng) 除此之外，中國的金融政策在微妙之中發(fā)生著變化。住房抵押貸款證券化差不多越過最大的障礙，金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)監(jiān)督治理方法12月1日起正式施行；中國農(nóng)業(yè)銀行公布的中國農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款治理方法(試行)，決定在北京、上海、天津等七個(gè)都市穩(wěn)步開展經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)一系列的政策信號都預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)金融市場將有進(jìn)一步升溫的跡象。 21世紀(jì)商業(yè)地產(chǎn)金融的主流模式是以信托為主線，其他金融配套的一種多元化的融資模式。專家分析指出，購物中心的成功取決于地產(chǎn)、商業(yè)和金融三種關(guān)聯(lián)價(jià)值的相互提升和相互促進(jìn)。購物中心的地產(chǎn)和商業(yè)屬性均將服務(wù)于金融屬性的增值功能，沒有專業(yè)的市場操縱和進(jìn)展能力，購物中心就難以達(dá)成自身的投資價(jià)值和商業(yè)價(jià)值。 小結(jié)： 隨著中國加入世貿(mào)組織和申奧成功，中國的零售業(yè)市場全面開放，更多國際化的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，如Shoppingmall等進(jìn)入中國；房地產(chǎn)營業(yè)稅的增收，在一定程度上促使地產(chǎn)商從住宅開