商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓材料

1、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識第一章 商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓 一、什么叫商業(yè)房地產(chǎn) ？ 指按照用途劃分的用作商業(yè)用途的房地產(chǎn),包括酒店,超市,臨街商鋪,大型住宅項目的商業(yè)配套,購物中心,特色商業(yè)街區(qū),商業(yè)廣場,專業(yè)批發(fā)市場,SHOPPINGMALL等用途的房地產(chǎn). 二、商業(yè)房地產(chǎn)的類別劃分1、按照開發(fā)形式進行分類2、按座落位置分3、按規(guī)模分4、按照投資價值分類5、按照商鋪的位置形式分類1、按照開發(fā)形式進行分類（1）.商業(yè)街商鋪;（2）.市場類商鋪 ;（3）.社區(qū)商鋪 ;（4）.住宅底層商鋪;（5）.百貨商場、購物中心商鋪;（6）.商務(wù)樓、寫字樓商鋪;（7）.交通設(shè)施商鋪2、按座落位置分（1）.市中心區(qū)商業(yè);（

2、2）.居住區(qū)附近及其他市區(qū)商業(yè);（3）.交通樞紐附近商業(yè);（4）.市郊商業(yè)3、按規(guī)模分（1）.大型建筑面積過萬平米；（2）.中型-分布廣泛大型商業(yè)區(qū)的補充； （3）.小型-填補大中型商業(yè)區(qū)的空白,為人們生活提供方便。4、按照投資價值分類（1）.“都市型”商鋪-績優(yōu)股；（2）.“社區(qū)型”商鋪-潛力股； （3）. “便利型”商鋪-冷門小盤股；（4）.專業(yè)街市商鋪-高科技股；（5）.其他商鋪-“一般股票”。 5、按照商鋪的位置形式分類 鋪面房和鋪位三、什么叫購物中心shopping center 是多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在由企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。 四、

3、什么叫MALL 目前世界大型商業(yè)地產(chǎn)的頂級形態(tài)-可以定位為規(guī)模在10萬以上,由管理商者統(tǒng)一經(jīng)營管理,主要采取出租方式運營的集零售,娛樂,餐飲,休閑等一體的復合商業(yè)業(yè)態(tài)。主力店：一般是指在購物中心或MALL里面占據(jù)重要核心作用，通常來說是超市、百貨、電影院、KFC、麥當勞及屈臣氏等大面積大品牌和抗風險能力強的商家； 四.一、什么叫主力店 五、什么叫超市、分類怎樣 開架售貨，集中收款，采取自選銷售方式,以銷售生鮮商品,食品和向顧客提供日常必須品為主要目的的零售業(yè)態(tài). 根據(jù)商品結(jié)構(gòu)的不同，可以分為食品超市和綜合超市。 大型超市實際營業(yè)面積6000以上,滿足顧客一次性購齊的零售業(yè)態(tài).根據(jù)商品結(jié)構(gòu),可以

4、分為以經(jīng)營食品為主的大型超市和以經(jīng)營日用品為主的大型超市. 倉儲會員店-以會員制為基礎(chǔ),實行儲銷一體,批零兼營,以提供有限服務(wù)和低價商品為主要特征的零售業(yè)態(tài).-美國沃爾瑪“山姆會員店”德國控股“麥德龍” 六、步行街的起源 最初出現(xiàn)步行街，是因為城市膨脹，尤其是汽車的飛速發(fā)展使人們在郊區(qū)居住成為可能，由于城市中心的擁擠不堪和生態(tài)環(huán)境的惡化，人們搬到郊區(qū)去居住。政府為了復活城市中心的活力和魅力以及商業(yè)物態(tài)，因此建了步行街，使得人們在城市中心生活也一樣擁有安靜、繁榮而方便購物、娛樂的場地。步行街始終是城市本身魅力的反映。 七、專賣店、便利店、連鎖店、百貨店 專賣店( exclusive shop):

5、專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。便利店(方便店) convenience store(CvS):滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)百貨店 department store(Dept)：在一個大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展各自的進貨、管理、運營的零售業(yè)態(tài).連鎖經(jīng)營： 一種商業(yè)連鎖,即經(jīng)營內(nèi)容相同、使用統(tǒng)一店名的若干個門店組成一個聯(lián)合體,在同一個總部的管理和規(guī)劃下進行專業(yè)化分工,使復雜的商業(yè)活動簡單化, 是一種實現(xiàn)規(guī)模效益的經(jīng)營組織形式。 八、什么叫街鋪 沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。 業(yè)態(tài) ？以什么方式賣批發(fā)、零售、居民服務(wù)等 九、業(yè)態(tài)、業(yè)

6、種 業(yè)種 ？賣什么百貨、餐飲、文體休閑等城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn) 未來的商業(yè)地產(chǎn)人才， 是既懂城市運營又懂商業(yè)規(guī)律和房地產(chǎn)運作的復合人才 要站在城市、地產(chǎn)與商業(yè)之間，為商業(yè)地產(chǎn)項目開展包括商業(yè)前期定位、營銷方案、出售出租的完善的服務(wù)流程，明白應該建多大的商業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)是如何搭配的，實現(xiàn)商業(yè)與城市、與房地產(chǎn)最有價值的對接，充分實現(xiàn)城市與商業(yè)、商業(yè)與房地產(chǎn)的市場聯(lián)動。 十、商業(yè)地產(chǎn)對人才的要求商業(yè)地產(chǎn)誘惑 天河城廣場樣板效應 天河城廣場總投資12億元，建筑面積16萬平方米，營業(yè)面積10萬平方米的天河城廣場成為廣州少有的大型高檔購物中心，每天的客流平均達到30萬人次，2002年整個購物中心的營業(yè)額達到

7、36億元，租金收入3億多，已成為廣州最繁華的商業(yè)中心之一。 十一、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢（一） 商業(yè)地產(chǎn)研究 商業(yè)房地產(chǎn)的三重利誘惑：一重利，商業(yè)贏利和物業(yè)升值；二重利，提升開發(fā)企業(yè)知名度，增加股票在資本市場上的吸引力；三重利，以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行，增加授信額度。商業(yè)房地產(chǎn)魅力如斯，各路玩家紛紛下水，按需各自設(shè)計不同模式。只是地產(chǎn)一旦冠以“商業(yè)”的名頭，就不再是單純的地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)業(yè)迅速回收資金和物業(yè)經(jīng)營升值成為商業(yè)地產(chǎn)商的萬有定律。 十二、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢（二） 商業(yè)地產(chǎn)研究 總結(jié)目前商業(yè)物業(yè)市場的現(xiàn)狀不難看出：開發(fā)商和投資者對于商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和投資均表現(xiàn)出極大的熱情。許多開發(fā)商在項目

8、前期就聘請專業(yè)公司從建筑結(jié)構(gòu)、主題定位、消費人群定位、行業(yè)組合、店鋪劃分等方面進行詳細策劃。面對越發(fā)挑剔的投資者，專業(yè)化分工必然引入商業(yè)地產(chǎn)競爭之中。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與成熟，意味著消費型地產(chǎn)正向生產(chǎn)型地產(chǎn)裂變。 商業(yè)地產(chǎn)是“三高產(chǎn)品”： 高風險、高回報、高技術(shù)含量。 十三、商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展條件（一） 商業(yè)地產(chǎn)研究 國外參考：主要判斷元素：人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件人均GDP30004000美元時，家庭汽車擁有率1520，大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ ShoppingMall ）開始發(fā)展人均GDP10000美元，家庭汽車擁有率60，大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ ShoppingMall ）成熟發(fā)展

9、十四、 ShoppingMall發(fā)展條件（二） 商業(yè)地產(chǎn)研究 亞洲及國內(nèi)（含香港、新加坡等）：主要判斷元素：人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費總量都市型大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件 城市人均GDP水平達到2500美元郊區(qū)型大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件 城市人均GDP水平達到4000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達1520 十四、 ShoppingMall發(fā)展條件（三） 商業(yè)地產(chǎn)研究 國內(nèi)之所以與歐美發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的GDP水平有明顯的差距，但仍然具備發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)項目，主要因素在于其人口密度遠遠大于歐美城市的人口密度，消費總量決定大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的市場潛力。商業(yè)房地

10、產(chǎn)項目開發(fā)的基礎(chǔ)條件，是項目所面對核心商圈的消費總量，因為它體現(xiàn)了核心商務(wù)圈的人口基數(shù)，也體現(xiàn)了核心商圈的能力，也包括了GDP的水準。 十四、 ShoppingMall發(fā)展條件（四） 商業(yè)地產(chǎn)研究 十五、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位尺度（一） 人 均 G D P業(yè) 態(tài) 發(fā) 展 情 況 1000美元 百貨商店興起2000至3000美元超級市場興起6000美元便利店興起8000美元倉儲式商店興起12000美元購物中心大發(fā)展的時代 尺度一：經(jīng)濟水平 在世界視野里，各種零售業(yè)態(tài)的出現(xiàn)具有一定的規(guī)律性。商業(yè)地產(chǎn)研究 尺度二：交通狀況 國外大型商業(yè)地產(chǎn)（Shopping Mall）的發(fā)展經(jīng)驗告訴我們，當一個社會進入到

11、汽車時代，才為Shopping Mall的出現(xiàn)提供了可能。從交通形式上來說，所謂Shopping Mall，尤其是郊區(qū)的Shopping Mall，必須依托于高速公路和城市的環(huán)路，這意味著消費者比較依賴汽車。只有當一個城市進入了汽車社會，或者說開始進入汽車社會，那么Shopping Mall在一個城市的建設(shè)才能真正的發(fā)展起來，否則只能是城市型的購物中心。 十五、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位尺度（二） 商業(yè)地產(chǎn)研究 即城市廣場，與ShoppingMall不同的是，Citymall并不限于購物以及配套的餐飲、休閑、娛樂等，還將旅游、餐飲、休閑、娛樂理念組建成動靜相宜、具備基本城市功能的聯(lián)合體。與Shoppin

12、gMall相比，更加全面的Citymall更適合城市人多方面的需求 十六、購物中心的分類 Citymall 商業(yè)空間步行化購物中心是商店群的組合，為了協(xié)調(diào)商店與商店、商店與購物者之間的聯(lián)系，往往通過一條線性街道來串聯(lián)商店和組織人流，基于安全考慮，街道完全排除車輛，實現(xiàn)步行化。 商業(yè)空間室內(nèi)化室內(nèi)化是利用屋頂?shù)母采w功能，將步行商業(yè)活動引入室內(nèi)，并通過人工環(huán)境控制，減少惡劣的自然條件對步行活動的影響，創(chuàng)造舒適的環(huán)境，這正是購物中心建筑追求的目標。 公共空間社會化與百貨商店和超級市場不同的是，購物中心把純粹的零售商業(yè)活動場所開辟成商業(yè)活動和社會活動相結(jié)合的場所。 十七、 MALL的建筑特征 商業(yè)地產(chǎn)

13、研究 經(jīng)營大型商業(yè)地產(chǎn)要著重考慮兩方面的問題，一是前期的規(guī)劃，二是后期的商業(yè)運營管理。 建設(shè)模式 投資模式 設(shè)計模式 管理模式 十八、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式 商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者三合一的有機整體，是一個不可中斷的鏈條。 商業(yè)地產(chǎn)研究 十九、商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)三階段開發(fā)過程三階段 第一階段整體策劃布局 第二階段推廣和招商 第三階段后期經(jīng)營管理。 商業(yè)地產(chǎn)研究 二十、后期經(jīng)營管理 商業(yè)地產(chǎn)項目重在后期經(jīng)營管理。 商家也會選擇好的開發(fā)商，有些擁有很長經(jīng)營歷史的商家，一旦發(fā)現(xiàn)適合的商業(yè)項目就會想方設(shè)法進場。找到客戶不等于就能完成招商。開發(fā)商要有一個懂得商家需求的團隊，包括客戶關(guān)系管理內(nèi)容。 怎么讓這個商場可持續(xù)發(fā)展？ 這是在后期經(jīng)營中很重要的內(nèi)容。當然物業(yè)經(jīng)營管理是最基本的，對于物業(yè)經(jīng)營管理必須要高標準。危機管理對商場相對更重要，這種場所的公眾性非常突出，任何一個意外可能對這個商場形成致命的影響。商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)街 二一、打造一流商業(yè)體的六個關(guān)鍵影響因素 1、豐富的歷史是一條古老而又傳統(tǒng)的商業(yè)街，有著自己的歷史和